FLESBERG KOMMUNE

 

 

Utvalg:

fast utvalg for plansaker

Møtested:

Formannskapssalen

Møtedato:

tirsdag 20.10.2009

Kl. 13.00

 

 

BEFARINGER:

Kl. 10.00                Avreise kommunehuset.

Kl. 10.30                Befaring Gnr 29/1, dispensasjonssøknad – v/Vatnebrynvannet – innkjøring fra Fv mellom Flesberg/Lyngdal.

Kl.11.00                 Avreise.

Kl. 11.30                Befaring Gnr 14/3 F 16, dispensasjonssøknad – like ved kryss Blestua/Blesølen.

Kl. 12.00                Avreise

Kl. 12.30                Lunch – bestilles fra Flesbergtunet

Kl. 13.00                Møte


 

Saksliste:

Nr.

Sakstittel

Saksordfører

 

 

 

PS 48/09

Meldinger 20.10.09

 

PS 49/09

Gnr 6/4 F 29 - Søknad om dispensasjon

Gunnar Grette

PS 50/09

Gnr 85 Bnr 2 F 3 - Søknad om dispensasjon

Anne-Liz Lande

PS 51/09

Gnr 13 Bnr 40 - Søknad om dispensasjon

Arne Sørensen

PS 52/09

Gnr 17 Bnr 1 F 60 - Søknad om dispensasjon

Knut Klev

PS 53/09

Gnr 17/1 F20 Søknad om dispensasjon, pbl § 19-1

Knut Klev

PS 54/09

Gnr 2/1 F11 Søknad om dispensasjon, pbl § 7

Gunvor Bekjorden

PS 55/09

Forslag til reguleringsplan for Blestølen hyttefelt, del av GNR144/2, 146/5,6, 147/1, 148/1, 146/7,8. Pbl § 12-10; offentlig ettersyn

Arne Sørensen

PS 56/09

Gnr 141/4 Søknad om dispensasjon, pbl § 7

Helga Bratås

PS 57/09

Gnr 29/1 Søknad om dispensasjon pbl § 7.

 Knut Klev

PS 58/09

Gnr 14/3 F16 Søknad om dispensasjon § pbl 7.

Anne-Liz Lande

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

08.10.2009

Arkiv               

033

Saksmappe     

2009/67

Avd                 

Fellestjenesten

Saksbehandler

Kristin Hammershaug

Meldinger 20.10.09

 

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

20.10.2009

48/09

 

Rådmannens anbefaling:

 

Vedlegg:

a) Delegerte saker TPR pr. 1.9.09

Saksopplysninger:

a) Delegerte saker TPR pr. 1.9.09

Vurdering:

 

 

 

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

04.10.2009

Arkiv               

6/4/29/0

Saksmappe     

2008/382

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Jon Kåre Jonsson 

Gnr 6/4 F 29 - Søknad om dispensasjon

 

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

20.10.2009

49/09

 

Rådmannens anbefaling:

  1. Anita og Henning Hushovd innvilges i medhold av Pbl § 7 dispensasjon fra § 1,4 i bestemmelsen til kommunedelplanen for Blefjell for oppføring av hytte på nåværende plassering og i samsvar med søknad om dispensasjon av 13.02.09.  Særlige grunner for avgjørelsen er å finne under sakens vurdering
  2.  Byggeforbud etter Pbl § 113 oppheves.
  3. Vedtaket gis ikke oppsettende virkning ut i fra en helhets vurdering av at en klage ikke vil føre frem.  Det vil derfor være å påføre utbygger en ekstra belastning ved å utsette ferdigstilling av hytta utover hva som allerede er pålagt utbygger.

Vedlegg:

Kartutsnitt.

Saksopplysninger:

Den 09.06.09 var partene i saken innkalt til befaring ved ovennevnte registreringsnummer, sammen med fast utvalg for plansaker, etter at det hadde blitt oppdaget av eier av ovennevnte registreringsnummer hadde begynt å oppføre hytte i 75 meters byggeforbudssone til vann, i hht bestemmelsene i kommunedelplanen for Blefjell.  (Godkjent reguleringsplan for området har ingen slik bestemmelse derfor gjelder kommunedelplanen.)  Under befaringen ble det avtalt at partene skulle prøve å bli enige før møtestart i FUP kl. 13.00 og at sekretær skulle ring før møtet for å bli orientert om resultatet.  Til møtet hadde rådmannen fremmet følgende forslag til vedtak:

  1. Norske Fjellhus a.s. innvilges med dette, etter Pbl § 7, dispensasjon fra reguleringsplanen for Søre- Juvli for flytting av hytte på ovennevnte registreringsnummer i hht søknad av 13.08.2009.
  2. Som vilkår for dispensasjonen må tiltakshaver utføre avbøtende tiltak for F 12 for å hindre innsyn til hytte, samtidig må tiltakshaver opparbeide ny gangsti forbi hytta i samarbeid med F 12 og teknisk etat.
  3. Vedtaket gis oppsettende virkning frem til klageadgangen er utprøvd.

Planutvalget fattet følgende vedtak med 4 mot 3 stemmer:

 

PS 34/09         Knut Klev fremmet følgende forslag

1.         Etter reguleringsplanbestemmelser for reguleringsplan for Søre Juveli, stadfestet 12/01-04 av Flesberg kommune- er hytteplasseringene i planen vist i terrenget med nummererte pæler. Pælene er ikke innmålt, men inntegnet på plankart på frihånd. En del avvik mellom pælenes beliggenhet i terreng og plassering på plankart må derfor påregnes. Etter nøyaktig innmåling av hytta er det i følge saksopplysningene påvist et avvik på om lag 10 m i forhold inntegning på plankart. Dette er et avvik som ligger godt innafor det som i angjeldende sak må påregnes, og kan i seg selv ikke gi grunnlag for å hevde at hytta er plassert i strid med merkepæl og altså i strid med planen.

Planutvalget finner det sannsynliggjort at den påbegynte hytta på Festetomt nr 12 er plassert korrekt i henhold til pælen som stod i terrenget.
Etter planutvalgets oppfatning har det derfor ikke vært grunnlag for å nedlegge byggestopp. Siden planbestemmelsene ikke er overtrådt er det heller ikke grunn til å søke dispensasjon fra planbestemmelsene.

Konklusjon:

Vedtaket om byggestopp blir å oppheve med øyeblikkelig virkning.

Søknaden om dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelser ansees som irrelevant og blir ikke å behandle.

2.         Planutvalget ber om en oversikt over saker med tilhørende redegjørelse for grunngiving, der tilsyn har medført vedtak om byggestopp.
Oversikten skal foreligge til første ordinære utvalgsmøte etter sommerferien.

 

Ved votering ble Knut Klev sitt forslag vedtatt med 4 mot 3 stemmer

 

Utvalget fattet så vedtak om at vedtaket skulle gis oppsettende virkning frem til klageadgangen er utprøvd.

Ettersom fylkesmannens miljøvernavdeling vurderte å påklage ett eventuelt vedtak om dispensasjon, så ble saken oversendt umiddelbart.  Miljøvernavdelingen ved Lise Økland har telefonisk informert saksbehandler om at de ikke kommer til å påklage vedtak om å la hytta bli stående på sin nåværende plassering.

Klager har imidlertid sendt inn følgende klage, som gjengis i sin helhet:

 

”Vi ønsker med dette å påklage vedtaket som ble fattet på møtet 09.06.09 av Flesberg kommunes faste utvalg for plansaker.

Det var med undring vi leste vedtaket fra utvalget. Utvalget "vedtar" at hytta ikke er feilplassert og at det derfor ikke er nødvendig å søke dispensasjon. Utvalget ser ut til å mene at en feilplassering på 10 meter ikke er noe problem og nevner ikke at hytta er plassert innenfor 755metersgrensen for vann og vassdrag. Det er generelt ikke enkelt å forstå argumentasjonen for at pålen skulle være riktig plassert.

Hyttas plassering på kartet tilknyttet reguleringsplanen for området for Søre Juveli av 12//11/2004 levner ingen tvil om at hytta skulle ligget i skråninga mot øst. Dette synes enda tydeligere på kartet vedlagt forrige versjon (rev. 17.10.1994) av reguleringsplanen for området. Denne versjonen av kartet var vedlegg til prospektet da vi kjøpte vår hytte sommeren 2000. Vi fikk også kopi av det samme kaliet da vi hadde kontakt med Norske Fjellhus og fikk oversikt over ledige hyttetomter i området tidligere i 2000. J eg legger ved kopi av kartet fra 1994-versjonen (F29 = nr 22).

Reguleringsplanen fra 2004 skulle ikke endre plasseringen av allerede innplasserte hytter: "Planen baserer seg i helhet på tidligere godkjente tomters plassering og medfører således ingen endring av areal strukturen i området".

I tillegg til at plasseringen er svært sjenerende for oss som nabo, mener vi den også må være til sjenanse for allmennheten, da hytta ligger eksponert på en topp og hindrer framkommeligheten langs vannet. Vi viser forøvrig til våre brev av 27.10.2008 og 15.04.2009.”

Faktaopplysninger i sak 34/09 – uttalelser fra overordnede forvaltningsorgan er utelatt:

Anita og Henning Hushovd fikk den 10.06.2008 tillatelse til å føre opp hytte på ovennevnte registreringsnummer.   Ansvarlig for utstikking av tomta er Norske Fjellhus ved Oddvar Jan Smedsrud.

Etter at hytta var påbegynt ble kommunen kontaktet av hyttenabo, som mente at hytta måtte være feilplassert i hht hvor den var avmerket på reguleringsplankartet.  Det ble foretatt flere befaringer av hytta, også med tiltakshavere, og til slutt foretok oppmålingsingeniør Knut Letmolie en nøyaktig innmåling av hytta.  Hyttas opprinnelige plassering i hht reguleringsplan er østvendt på en kolle, sør for klager sin hytte.  Oppmåling viser at hytta er trukket ca. 10 m vest, den er også plassert oppå en gangsti langs randen og trukket inn i 75 meters byggeforbudssone ved at avstanden til store Kjevann er på ca. 70 m.

Det ble i utgangspunkt lagt ned byggeforbud mot oppføring av hytta, men ettersom den da hadde blitt stående halvferdig og kunne blitt skadet av regn og vind, ga bygningssjefen muntlig tillatelse til at den kunne gjøres regn og vindtett for at hytteeier kunne sikre sine verdier.

Den 27.10.2008 mottar kommunen følgende klage fra hyttenabo:

”Vi er nærmeste nabo til ovennevnte hytte, og vil med dette klage på plassering av den. Så vidt vi kan se, er ikke plasseringen i tråd med reguleringsplanen for området. I følge denne planen skal ikke hytta ligge høyere i terrenget enn vår hytte, men på omtrent samme nivå eller noe lavere. Da måtte den nødvendigvis vært plassert i hellinga mot øst. Det ser for oss ut til at uthuset ligger omtrent der punktstikken sto. Så vidt vi vet, ble vår hytte da den ble bygd, trukket maksimalt over mot vest.

For en tid tilbake (et til to år?) så vi punktet/stikken i terrenget, og den påbegynte hytta kan umulig ligge på dette punktet. Da vi kommenterte overfor tiltakshaver i sommer at punktet må ha blitt flyttet, ble dette bekreftet.

I tillegg er hytta plassert midt på den stien som går på åsryggen langs Kjevatnet; en gammel sti som er merket av på turkartet over Blefjell, og en sti som vi bruker på tur til og fra vår hytte.

Hvis hytta blir liggende der den nå er i ferd med å bli bygd, bør vi gis mulighet til å få et tilbygg - også på tvers av den gamle stien - for å skjerme oss mot innsyn fra nabohytta. Det bør også gis mulighet til å passere på sti forbi hytta på feste 29.”

I perioden sept/okt/nov var det mange utspill, delvis skriftlig og muntlig mellom partene og den 06.11.2008 var det dett møte mellom partene, Hushovd, Norske Fjellhus og kommunen på kommunehuset.  Den 11.11.2008 sendt bygningssjefen brev til partene der det bla sto følgende:  ”Faktum i saken er at kommunens oppmåling viser at hytten har blitt flyttet, og at dette kanskje burde ha blitt oppdaget ved utstikking av hytta.  Kommunen har ved å gå grundig inn i saken også blitt klar over at ved å flytte hytta, så har man også flyttet den inn i byggeforbudssonen mot vann- og vassdrag (75 m.)

For at tiltakshaver kan fortsette arbeidet med hytta er det nødvendig med en dispensasjon for flyttingen, samt fra byggeforbudet mot vann- og vassdrag.  Vi vil derfor be om at en slik dispensasjon, med anføring av særlige grunner, hvorfor bygningsmyndighetene i Flesberg skal godkjenne søknaden blir oversendt snarest og innen tre uker.  Vi gjør oppmerksom på at pga byggeforbudssonen brytes, så må overordnede planmyndigheter måtte få uttale seg til søknaden (For eksempel Fylkesmannens Miljøvernavdeling.)

Vi gjør oppmerksom på at naboer og grunneier også skal ha anledning til å uttale seg til dispensasjonssøknaden.

Som det var enighet i møte på kommunehuset den 06.11.08,så påhviler det byggestopp etter Pbl § 113 frem til søknad om dispensasjon er behandlet.”

Det er å merke seg at det aldri ble fattet noe skriftlig vedtak om byggestopp, dette ble bare avtalt muntlig i møtet.

Den 09.12.08 mottar Flesberg kommune følgende brav fra Norske Fjellhus: Ad. Gnr. 6/4 - F 29 Vedtak om byggestopp

Det vises til en omfattende kommunikasjon både skriftlig, elektronisk, telefonisk, ved befaringer, i møte og nå senest brev av 11.11.08 fra kommunen.

I brevet ber kommunen om at det søkes dispensasjon for hyttas plassering. Fra vårt synspunkt foreligger det ingen feilplassering og det ville derfor være en brist i logikken å fremme en slik søknad. Ut i fra de faktiske forhold har saken tatt en merkelig vending og kommet helt ut av proporsjoner.

Tiltakshaver fikk byggetillatelse ut fra en vanlig byggesøknad med tilhørende nabovarsling uten innsigelser innen ordinær frist. Hadde klagen kommet innen tidsfristen hadde naturligvis ikke byggearbeidene blitt påbegynt. Hytta ble plassert slik det er dokumentert i byggesøknadens vedlegg.

Vi mener vedtaket om byggestopp er basert på feil beslutningsgrunnlag og anmoder derfor teknisk sjef om å revurdere vedtaket.

Både tiltakshaver og vi som ansvarlig plasserende foretak avviser at vi bevisst eller ubevisst har feilplassert hytta. Vi har forholdt oss til reguleringsbestemmelsenes pkt. 3 - plassering: " Hytteplasseringen er vist i terrenget med nummererte pæler". En hyttenabo påstår i sin klage at pålen er flyttet. Dette avises. Det er verdt å merke seg presiseringen fra klageren om at vedkommende ikke lenger beskylder tiltakshaver for eventuelt å ha flyttet pålen.

Den opprinnelige reguleringsplanen er fra 15 - 20 år tilbake og kommunen er velkjent med at planer så langt tilbake i tid ofte senere har vist at terrengmerkene ikke stemmer overens med kartet. Oppmålingsutstyret var ikke nøyaktig nok og når reguleringsplaner senere er etterprøvd med dagens teknologi oppdages stadig avvik. Det viser også målingen fra i høst, ­jfr. måling av andre hytter i området. Nåværende grunneier Torstein Vold bakken reviderte planen (rev. reg. plan av 07.04.08) og bekrefter at han ikke endret plasseringen av eks. tomter, - ei heller reagerte på at hytta skulle være feilplassert. Jfr. vedlegg til dette brev.

Sakens kjerne blir merkepålen og vi etterlyser derfor dokumentasjon fra kommunen på følgende forhold:

at den aktuelle pålen faktisk er innmålt

tidspunkt for målingen

med hvilken kvalitet målingen er utført, dvs. målingens nøyaktighet og pålitelighet.

Kommunen bruker som sitt seneste argument i prosessen at " ved å flytte, så har man også flyttet den inn i byggeforbudssonen mot vann- og vassdrag (75 m)". For det første har vi som foran nevnt ikke "flyttet" hytta og byggeforbudssonen er irrelevant fordi plasseringen er gjort i henhold til reguleringsbestemmelsene. For øvrig er, så vidt vi vet, ikke eventuelle endringer i avstand til vann og vassdrag gjort gjeldende.

Finner teknisk sjef ikke å ville foreta en fornyet vurdering av vedtaket ber vi om at saken undergis relevant politisk behandling.

For å få avklart en del punkter i saksbehandlingen blir det derfor avtalt ett møte mellom Johnny Holm i Norske Fjellhus, leder av FUP Brynjulf Hansen og teknisk sjef på undertegnedes kontor den 09.01.2009.  I møtet ble saksgangen forklart og partene enige om at det ville bli fremmet en disposisjonssøknad for tiltaket.

Den 29.01.2009 ser bygningssjefen seg nødt til å varsel om følgende:  ”Nå viser kalenderen snart første februar uten at noen dispensasjonssøknad er mottatt.  Vi ønsker å gjøre oppmerksom på at dersom kommunen hadde mottatt en søknad like etter møtet i november, så kunne saken snart vært avsluttet.  Ettersom tiden går, så ser vi oss nå nødt til å varsle, i hht Forvaltningslovens § 16 om at vi vil fatte vedtak etter Pbl § 113 om byggestopp for tiltaket.  Frist for partenes tilbakemelding settes til den 25. februar.  Etter at vårt delegasjonsvedtak er fattet, så kan det selvsagt påklages til kommunens faste utvalg for plansaker og Fylkesmannen i Buskerud, men så lenge klageadgangen løper vil kreve byggestopp for hytta”.

Den 13.02.2009 oversender Norske Fjellhus følgende dispensasjonssøknad:

”Viser til tidligere kommunikasjon og møte den 9/1-09 med leder av fast utvalg for plansaker og teknisk sjef. Norske Fjellhus AS søker med dette dispensasjon for hyttas plassering.

Søknaden begrunnes med følgende:

Opprinnelig plan (15 - 20 år gammel) viser seg ved oppmåling høsten 2008 å ikke være god nok. Tidligere oppsatt hytte og anlagt vei stemmer ikke med planen. Det refereres til hytte med Gnr.  /4, hvor denne ligger utenfor avsatt plass.

Videre ligger hytta det søkes dispensasjon for marginalt innenfor byggeforbudssonen, oppmålt til å være 3 - 4 m innenfor.

På bakgrunn av dette håper man på forståelse for søknaden og dens argumenter.”


Randi Østvold sin uttalelse til dispensasjonsspørsmålet (gjengis i sin helhet):

”Som nærmeste nabo til ovennevnte hytte leverte vi 24.10.2008 klage på plasseringen. Vi har nå mottatt kopi av dispensasjonssøknad datert 13.02.09 fra Norske Fjellhus i denne saken.

Det er noe vanskelig å forstå argumentene i dispensasjonssøknaden. Er det så at vegen og hytte 6/4/27 er plassert feil i forhold til planene? Vi kan i så fall ikke forstå at dette skal være noe argument for at hytte 6/4/29 også plasseres feil. Og det var vel firmaet Norske Fjellhus som sto for utbygging av vegen og hytte 6/4/27 også?

"Videre ligger hytta det søkes dispensasjon for marginalt innenfor byggeforbudssonen, oppmålt til være 3-4 m. innenfor" brukes også som argument i søknaden. Det som ikke nevnes, er at hytta er feilplassert med atskillig mer enn de 3-4 meterne. Målinger har vist at hytta er feilplassert med atskillig mer enn de 3 – 4 meterne.  En riktig plassering av hytta ville medføre at den ble liggende i skråninga mot øst og ikke midt oppe på toppen, noe som vil utgjøre en vesentlig forskjell for oss som naboer.

I "Reguleringsbestemmelser i tilknytning til Reguleringsplan for Søre Juveli gnr. 6/4 i Flesberg kommune - grunneier Torstein Vold bakken" pkt 3 om plassering av hytter st r det: "Bebyggelsen skal tilpasses eksisterende terreng og vegetasjon". Det er vel ikke tilfelle med denne feilplasseringen. Å legge en hytte på en topp er vel ikke å tilpasse seg terrenget? Reguleringsbestemmelsene sier også  "Fri ferdsel skal ikke hindres." Ved å plassere hytte nr 29 på toppen av åsen som går langs Kjevatn, ligger den midt på stien, og det er nærmest umulig å passere.

Allerede i august 2008 gjorde vi tiltakshaver oppmerksom på at hytta måtte være feilplassert. I stedet for å undersøke saken umiddelbart fortsatte man byggingen. 06.11.2008 ble det vedtatt byggestopp; da var det bygd ca 1/2 m opp på veggene. Det var derfor med undring vi så at hytta i vinter var oppført og taket lagt på.  På telefon med Flesberg kommune ble det opplyst at det var gitt tillatelse til dette for å sikre verdiene.

Som nabo synes vi hyttas plassering er svært sjenerende. Når vi nå ser hytta oppført i ferdig størrelse, ser vi at å forsøke å skjerme seg mot innsyn, som vi nevnte i vårt forrige brev, ikke holder pga at hytte 29 ligger så pass høyt over vår hytte. Vi mener derfor at hytte 29 må flyttes til det punktet der den skulle ligget.

Vi har sett punktet/merkepålen i bakken tidligere og dannet oss et bilde av hvor hytta ville bli liggende. Vi har aldri vært i tvil om at hytta var blitt plassert feil. Hva som er skjedd med merkepælen har vi ingen formening om. Vi synes derimot det er påfallende at verken grunneier, utbygger eller tiltakshaver har sett at plasseringen ikke har sett riktig ut i forhold til kartet og til vår hytte.

I nabovarselet som vi i 2005 mottok fra Norske Fjellhus for utbygging av hytte Fnr. 27, var det på kartet som var lagt ved varselet, merket av både punktet og hyttas plassering i punktet. Punktet var ikke tatt med på kartet vedlagt nabovarsel for hytte Fnr. 29. At vi ikke reagerte på plasseringen etter ha mottatt nabovarselet, skyldes at vi tok det som en selvfølge at hytta skulle legges på punktet vi hadde sett. Vi har fått opplyst fra Flesberg kommune at det må søkes spesielt hvis man ønsker å endre plassering av en hytte, og at naboer skal få anledning til å uttale seg.

Vi håper det faktum at hytta nå er satt opp, ikke får innvirkning på Flesberg kommunes behandling av dispensasjonssøknaden. Som nevnt mener vi de ansvarlige burde undersøkt saken sist sommer. Vårt håp er at hytta blir flyttet og at skader og sår i terrenget blir tilbakeført til opprinnelig terreng (jfr reguleringsbestemmelsene).

Vår hytte og uteplass foran hytta vil bli betraktelig forringet hvis hytte Fnr. 29 blir liggende der den nå er plassert.”

Vurdering:

Det er ett målbart fakta at hyttas plassering ligger innenfor kommunedelplanen for Blefjell sin 75 meters belte, der det i hht § 1.4, der det ikke er tillatt med ny fritidsbebyggelse.  For å kunne få en gyldig tillatelse til plasseringen, er det derfor nødvendig med en dispensasjon etter gammel Pbl § 7.  En slik tillatelse skal gis av kommunens faste utvalg for plansaker.  Gjeldende plan for området har ikke en definert byggegrense mot vann- og vassdrag, derfor gjelder kommunedelplanen.

Hyttenabo har protestert mot at dispensasjon skal gis, og kan ikke få benyttet klageadgangen før kommunen tar stilling til dispensasjonsspørsmålet.  Vedtak om byggestopp eller oppheving av byggestopp etter Pbl § 113 kan ikke påklages.  Ettersom dispensasjonsspørsmålet ikke er behandlet kan ikke klager påklage utvalgets vedtak i sak 34/09 videre til overordnet forvaltningsorgan. (Fylkesmannens kommunalrett avdeling.)

Rådmannen vil nå innstille på at Hushovd innvilges dispensasjon fra kommunedelplanen for Blefjell sin § 1,4 og anbefaler fast utvalg å innvilge slik dispensasjon etter gammel Pbl sin § 7.  Dette begrunnes med at fylkesmannens miljøvernavdeling ikke ønsker å påklage saken.  I tillegg ligger hyttas plassering innenfor 65 – 75 meter i luftlinje i fra vannet og hindrer ikke allmennhetens ferdsel langs vannet.  Rådmannen innrømmer at hyttas plassering ikke er fornuftig ved at den er plassert eksponert oppe på en kolle og at dette burde vært korrigert ved utstikkingen av hytta.   Imidlertid finner rådmannen det umulig å kunne dokumentere hvem som har rett i saken, når det gjelder plassering av pinnen i terrenget, som i følge reguleringsbestemmelsen skal ligge innenfor hyttas fire vegger.  Imidlertid er den som stikker ut hytta, som er ansvarlig for hyttas plassering skal følge alle regler og bestemmelser og som burde ha reagert på at hytta har blitt liggende innenfor 75 meters beltet.  Oppmåling av hytter innenfor området viser også at mange andre hytter ikke er plassert i hht plankartet.  Etter Pbl § 116 b. skal sanksjoner stå i rimelighet i forhold til ulovligheten.  Utbygger har ikke kunnet ferdigstille hytta som planlagt og dette bør veie tungt når dispensasjonsspørsmålet nå skal prøves.

Saken legges med dette frem til politisk behandling.

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

04.10.2009

Arkiv               

85/2/3/0

Saksmappe     

2009/417

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Jon Kåre Jonsson 

Gnr 85 Bnr 2 F 3 - Søknad om dispensasjon

 

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

20.10.2009

50/09

 

Rådmannens anbefaling:

Bjørn Solberg innvilges i medhold av Pbl § 7 dispensasjon fra kommeplanens bestemmelser i § 4,1 for utvidelse av hytte i hht til søknad til maksimalt 80 m². BYA.  Særlige grunner for at søknaden innvilges er å finne under vurderinger.  

Vedlegg:

Kartutsnitt.

Saksopplysninger:

Bjørn Solberg søker om dispensasjon for utvidelse av hytte ved ovennevnte registreringsnummer.  Hytta ligger like ved fylkesveien sør for Letmolivannet, det ligger ingen andre hytter i nærheten og det finnes ingen godkjent reguleringsplan for området.  Kommuneplanens bestemmelser i § 4.1 kommer derfor til anvendelse, der står det følgende:  Utvidelse av hytter er i utgangspunktet ikke tillatt, eventuelle tiltak krever dispensasjon etter Pbl § 7.  Søknaden er sendt inn før ny planlov trådde i kraft den. juli.  Søker skriver følgende (gjengis i sin helhet):

”Det søkes med dette om dispensasjon for tillatelse til tilbygg på eksisterende fritidsbolig, da boligen omfattes av § 4.1 Lnf- område i kommuneplanens arealdel 2003 – 2015.

Tilbygget skal benyttes til oppgradering av bo-forhold generelt og spesielt med etablering av ordnede sanitærforhold og vaskerom.  Boligen er ikke tilknyttet vannforsyning og eller avløp.  Det planlegges mulltoalett av type Snurrdass eller lignede.  Vann bæres inn.

Kommuneplanen åpner for tillatelse om det foreligger særlige grunner.  Vi ønsker å anføre følgende grunner:  Tilbygget/utvidelsen vil skje i samsvar med arealplanen s bestemmelser §§ 2 og 3.  Nabo og grunneier har ingen innsigelse på tiltaket.  Samlet BYA og BRA er beskjedent i forhold til § 3.3 a.  Det skal ikke etableres vann/avløp, men gi bruker ordnet sanitæranlegg.”

§ 3.3 a i kommuneplanen omhandler hyttebebyggelse i godkjente byggeområder og kan derfor ikke brukes som sammenligning i saken.

Søker har i dag en hytte på ca. 47 m² BYA, som skal utvides med ca. 32 m² BYA til totalt ca. 79 m² BYA.  Omsøkt utvidelse er på 68 % av hyttas størrelse, saksbehandler har derfor, i samråd med leder at fast utvalg for plansaker kommet til at økningen i prosenter er såpass stor at saken ikke tas på delegasjon, men fremmes for fast utvalg for plansaker.  Søker er skriftlig orientert om dette.

Vurdering:

Søkers hytte ligger alene i ett område mellom fylkesveien og gården Dalegården, det er planlagt og godkjent en ny kårbolig nordvest for hytta.  Naboer har ingen protester/merknader til søknaden.  Kommunen har tidligere gått inn for dispensasjonssøknader der søker ønsker å oppgradere hytta sin hytte pga miljøforhold og har i flere tilfeller vunnet frem med ett slikt syn.  Rådmannen mener derfor at lovens intensjoner om særlig grunner oppfylte og anbefaler at utvalget innvilger dispensasjon etter gammel Pbl § 7.

Saken legges med dette frem til politisk behandling.

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

06.10.2009

Arkiv               

13/40/0/0

Saksmappe     

2009/658

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Jon Kåre Jonsson 

Gnr 13 Bnr 40 - Søknad om dispensasjon

 

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

20.10.2009

51/09

 

Rådmannens anbefaling:

Familien Dahlen, i medhold av planlovens § 19-2, innvilges ikke dispensasjon for utvidelse av hytte på gnr 13 bnr 40 da det i følge sakens vurdering ikke foreligger en klar overvekt av saklige grunner for å innvilge dispensasjon etter bestemmelsens intensjoner.  Se under sakens vurdering. 

Vedlegg:

Reguleringsbestemmelser.

Kartutsnitt.

Saksopplysninger:

Svein Dahlen søker om dispensasjon for utebod ved ovenfornevnte registreringsnummer, han skriver følgende (gjengis i sin helhet):

”Vedlagt følger tegning av utebod med størrelse: 3,5 m bredde x 5,5 m lengde, totalt 19,9 m2 Boden vil være en "lett konstruksjon" som bygges på pilarer med H= 40 cm.

Med henvisning til reguleringsplanens § 2 A.2 - Mindre vesentlige unntak fra disse reguleringsbestemmelser kan, når sørlige grunner taler der det, tillates….søkes det om dispensasjon fra bestemmelsen som angir at bygningsmassen skal være samlet under ett bygg.

Omsøkt utebod ønskes plassert som frittstående bygning sør/øst for eksisterende bygning. Avstand er 3 meter fra hytta og minst 6 meter fra tomtegrenser. Som sameiehytte med til sammen 4 storfamilier er behovet for bodplass til utstyr for fritidsbruk, gjennom fire årstider, meget stort.

Hyttas eksisterende planløsning, med integrert bod, skal ikke endres ved dette tiltak da romkapasiteten er god nok for dagens og fremtidens bruk.

Eksisterende hytte med tilhørende bod vil gi et samlet BY A på ca 119,9 m2

Omsøkt bod vil på alle måter imøtekomme bestemmelsene i reguleringsplanen som omhandler estetikk og utforming og ikke minst materialbruk som harmoniseres med eksisterende hytte. Eksisterende vegetasjon vil bli bevart i stor grad ved å benytte pilarer som fundament og taktekking er planlagt utført med torv. Samlet vil dette gi en god samhørighet med de naturgitte omgivelser, jfr. § 3 - B2 avsnitt 5,6, 7 og 10

Nærliggende naboer er varslet og gir sitt aktive samtykke til tiltaket. Det foreligger ingen protester eller kommentarer.”

Søknaden er sendt inn etter den 01.07.09 og skal derfor behandles etter § 19-2 der det bla står følgende:

”Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov.  Det kan settes vilkår for dispensasjonen.

Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt.  I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.  Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler.

I vedtatt reguleringsplan for området står det følgende i pkt A.2.

”Ved siden av disse reguleringsbestemmelsene gjelder bestemmelsene i bygningsloven og bygningsvedtektene i Flesberg kommune.  Mindre vesentlige unntak fra disse reguleringsbestemmelsene kan, når særlige grunner taler for det, tillates av bygningsrådet innenfor rammene av bestemmelsene i bygningsloven og bygningsvedtektene.”

I pkt B.2 Krav til bebyggelse:

Hytte og uthus skal ligge under samme tak, med maks. grunnflate på 100 m2.

Hytte på registreringsnummeret er på plantegning fra 1982 målt til ca. 99,9m² BYA, med omsøkte uthus vil BYA komme opp i 119,9 m² BYA, som omsøkt.

Det vil derfor være nødvendig med dispensasjon fra regelen om at hytte og uthus skal være i samme bygning og fra tillatt utnyttelsesgrad.

For at slik dispensasjon skal kunne gis må det fordelene ved å gi dispensasjon være klart større en ulempene ved å gi dispensasjon.

Vurdering:

Søknaden begrunnes med behovet for at 4 storfamilier, som brukere av hytta, skal få bedre plass.  At familien ønsker seg bedre bodplass for oppbevaring av utstyr er forståelig, men rådmannen ser ikke at man med det som eneste begrunnelse kan oppveie ulempene ved at samme begrunnelse kan gjelde for flere familier og at man derfor ved å fatte ett positivt vedtak vil danne presedens for hvordan lignede saker skal behandles i fremtiden.

At omsøkte tiltak vil imøtekomme bestemmelsene i reguleringsplanen angående estetikk og utforming er en selvfølgelighet og kan ikke brukes som argument i saken.

Området der hytta ligger er under omregulering og søknaden kan underlegges administrativ behandling så snart det er klart at omsøkte tiltak vil bli godkjent gjennom nye reguleringsbestemmelser.

Saken legges med dette frem til politisk behandling.

 

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

05.10.2009

Arkiv               

17/1/60/0

Saksmappe     

2009/433

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Jon Kåre Jonsson 

Gnr 17 Bnr 1 F 60 - Søknad om dispensasjon

 

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

20.10.2009

52/09

 

Rådmannens anbefaling:

Per Aas, i medhold av gammel Pbl § 7, innvilges ikke dispensasjon for utvidelse av hytte på gnr 17 bnr 1 f 60 da det i følge sakens vurdering ikke foreligger særlige grunner for å innvilge dispensasjon på nåværende tidspunkt.  Se under vurdering i saksfremstillingen.  Det overlates til kommunens administrasjon å fatte positivt vedtak i saken under forutsetning av at omsøkte tiltak kommer inn under bestemmelsene, etter at fylkesmannens innsigelse er frafalt.

Vedlegg:

Kartutsnitt.

Saksopplysninger:

Per Aas søker om dispensasjon for utvidelse av hytte på ovennevnte registreringsnummer.  Søknaden har kommet inn før ny planlov trådde i kraft og skal behandles etter § 7 i gammel lov.  Aas skriver følgende (søknaden gjengis i sin helhet):

”Som hytteeier av Gnr. 17, Bnr. 1, F. 60 på Blefjell i Flesberg kommune har jeg lenge ønsket å utvide hyttearealet noe. Som det fremgår av gjeldende planbestemmelse er maksimal tillatt samlet bebygd areal 100m2 og i tillegg uthus begrenset til maksimalt 15m2.

Nåværende hytteareal er 83,1 m2 og ønskes utvidet med 35,5 m2 pluss uthus 15 m2

Eksisterende hytte ønskes utvidet med soverom for at familiemedlemmer skal kunne disponere egne rom. Jeg har ventet lenge på at ny reguleringsplan skal bli vedtatt. Da behandlingen av ny plan synes å trekke ut i tid, og i påvente av godkjenning av denne, tillater jeg meg herved å søke om dispensasjon fra nåværende reguleringsplan da dette utvidede areal ligger innenfor det maks. areal som ligger i forslaget til ny reguleringsplan.

Dette i fare for at mitt påbyggingsprosjekt heller ikke kan realiseres denne sommeren.”

Aas sin nåværende hytte er oppgitt til å være ca. 83 m² BYA, med omsøkt utvidelse av hytta med 35,5 m² BYA og uthus på 15 m² BYA, vil total BYA bli på 133,5 m² BYA.

Gjeldende reguleringsplan sier i sine bestemmelser, at det er tillatt med maksimalt 100 m² BYA + uthus på 15m².  Det er fremmet ny reguleringsplan for området, som tillater maksimalt 150 m². BYA.  Fylkesmannens miljøvernavdeling har fremmet innsigelse til planen.

Vurdering:

Det foreligger innsigelse i fra fylkesmannens miljøvernavdeling + 13 andre merknader til planen.  Rådmannen mener derfor at utfallet av sluttbehandlingen av planen ikke skal forskuteres ved at det gis dispensasjon med begrunnelse at omsøkt bebyggelse ligger innenfor foreslått arealgrense, så lenge det foreligger innsigelse og merknader til planen.  Dersom innsigelse ikke hadde blitt nedlagt, så ville rådmannen gått inn for å gi dispensasjon. 

Pr dd er det mange planer som ligger til behandling i Flesberg kommune.  Ved å innvilge denne dispensasjonen, så vil dette danne presedens for hvordan lignende søknader skal behandles før reguleringsplanene er ferdigbehandlet.

Rådmannen kan heller ikke se at det foreligger andre særlige grunner i saken, da det å utvide hytta med flere soverom ikke kan anses som særlig grunn.

Rådmannen vil derfor anbefale at søknaden avslås nå, men kan tas opp til ny behandling når fylkesmannens miljøvernavdeling frafaller innsigelsen til ny reguleringsplan for eiendommen.

Saken legges med dette frem til politisk behandling

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

05.10.2009

Arkiv               

17/1/20/0

Saksmappe     

2009/701

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ørn Antonsson

Gnr 17/1 F20 Søknad om dispensasjon, pbl § 19-1

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

20.10.2009

53/09

 

Rådmannens anbefaling:

Fast utvalg for plansaker avslår Arne Frode Nilsens dispensasjonssøknad, datert 28.07.09, Søknaden er gjengitt i sakens avsnitt «saksopplysninger».

Avslaget begrunnes:

Ønsket om økt tilgjengelighet på grunn av alder er et generelt forhold som svært mange hytteeiere etter hvert vil kunne vise til. Dispensasjon iht. søknaden vi derfor i praksis medføre endring i areadelen av kommunedelplanen for Blefjell.

Se for øvrig sakens avsnitt «Rådmannens vurdering».

Vedlegg:

-          AF. Nilsens dispensasjonssøknad, datert 28.07.09

-          Søknadens kartutsnitt i målestokk

-          Oversiktskart

-          Relevant utsnitt av kommunedelplankartet

Saksopplysninger:

Behandling av dispensasjonssøknaden er igangsatt før gjeldende planlovs ikrafttreden den 01.07.09. Søknaden behandles derfor etter tidligere lovs § 7.

Fra Arne Frode Nilsen (postboks 58, 3621 Lampeland) har kommunen mottatt (28.07.09) dispensasjonssøknad, datert 28.07.09. Nilsen søker kommunen om dispensasjon fra arealdelen av kommunedelplanen for Blefjell for å tilrettelegge for stikkveg til Nilsens fritidseiendom GNR 17/1 F20 ved Blestua på Blefjell her i kommunen.

Søknaden:

”Søker herved om dispensasjon fra bestemmelsene i kommunedelplanen for Blefjell for å føre frem vei til GNR 17/1,2 F20.

Som særskilte grunner vil jeg nevne at jeg nettopp har vært igjennom en hofteoperasjon, slik at mine bevegelsesmuligheter har blitt hemmet. Jeg er kjent med at det tidligere er gitt tillatelse til bygging av vei til 4 andre hytter i området og håper derfor at jeg også kan få en slik mulighet.

Jeg har også planer om å kople meg på Bleva sitt anlegg og ser av den grunn en stor fordel med en veiløsning til eiendommen”.

Hytten inngår i gjeldende reguleringsplan for GNR 16/1,2 og 3, 17/1,2 og 17/7,3 (Blestua). Ønsket stikkveg fremgår ikke av reguleringskartet. Reguleringsbestemmelsenes pkt. 5 presiserer at det er ikke tillatt å opparbeide andre kjørbare veger enn de som fremkommer av reguleringskartet.

I grunneiernes forslag til ny reguleringsplan for området er ikke lagt opp til stikkveg til Nilsens fritidseiendom (GNR 17/1 F20). I forhold til arealdelen av kommune-delplanen for Blefjell er GNR 17/1 F20 i område avsatt til LNF Sone 3 hvor vegbygging til fritidseiendommer er forbutt.

Iht. plan- og bygningslovens § 19-1 er innhentet uttalelser fra sektororganene.

Fylkesmannen i Buskerud:

”Uttalelse til søknad om dispensasjon for stikkvei til fritidseiendom ved Blestua i Flesberg kommune

Vi viser til kommunens brev av 29. august 2009 med søknad om dispensasjon for en 90 m lang stikkvei til fritidsbolig på gnr. 17 bnr 1 fnr 20 ved Blestua i Flesberg kommune. I kommunedelplanen for Blefjell ligger eiendommen i et område som er avsatt til LNF­ område sone 3 der veibygging til fritidseiendommer er forbudt.

Fylkesmannen viser til at kommunen bare kan gi dispensasjon fra dette forbudet dersom hensynene bak forbudet eller hensynene i lovens formålsbestemmelse ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene, jf plan- og bygningsloven kap. 19. Fordelene ved en dispensasjon skal primært knyttes til de offentlige hensyn som planen skal ivareta og de formål og hensyn som plan- og bygningsloven fastsetter. Kommunen må ut fra dette foreta en konkret vurdering av saken.

Fylkesmannen frarår kommunen å gi dispensasjoner for nye hytteveier i de øvre randområdene mot Blefjell. Dette er områder som etter kommunedelplanen skal ivaretas uten nye inngrep, med unntak av muligheter for tilbygg til eksisterende hytter. Noe avhengig av den videre utviklingen tilknyttet Borges kiosk, vil nye veier på oversiden av eksisterende vei også kunne redusere et inngrepsfritt naturområde. Kommunen må se til at resterende inngrepsfrie naturområder ikke blir ytterligere opp splittet og redusert jfr. St. meld. nr. 26 (2006-2007) Regjeringens miljøpolitikk og rikets miljøtilstand.

Videre må en eventuell dispensasjon kunne begrunnes nøye ut fra konkrete forhold i denne aktuelle saken for å unngå at det skapes presedens i forhold til tilsvarende saker. Fylkesmannen viser til at det ligger svært mange hytter i området og at en dispensasjon i tråd med søknaden etter vår oppfatning vil skape en uheldig presedens for etablering av nye veier i strid med overordnet plan.

Vi ber om å bli holdt orientert om videre vedtak i saken”.

Buskerud fylkeskommune:

”Gnr. 17 bnr. 1 fnr .20 - Flesberg kommune - søknad om dispensasjon -­ uttalelser  

Det vises til brev av 01.09.2009.

Det søkes om dispensasjon for bygging av stikkvei fra hovedvei og fram til hytte. Søknaden er kommet inn til kommunen etter at ny plan- og bygningslov trådte i kraft. Det er ikke oppgitt når denne søknaden er nabovarselet. Etter det vi kan se må denne saken derfor behandles etter ny plan- og bygningslov vedtatt 01.07.2009. Søker oppgiver som særlige grunner at han har hatt en hofteoperasjon slik at bevegelsesmuligheten er hemmet og trenger derfor kjørevei helt fram til hytta. Kravet om særlige grunner falt bort i den nye loven.

Den nye loven setter krav om at fordelene skal oppheve ulempene i tilfeller der det gis dispensasjon. I kommunes brev kommer det også fram at ny reguleringsplan er ute til høring, og at det i denne planen ikke legges opp til stikkveie til denne eiendommen.

Vurdering.

Vi kan ikke se at det er hensiktmessig å behandle denne søknaden som en egen saken når forslag til endret reguleringsplan ligger ute til offentlig ettersyn. Saken tas opp i forbindelse med revisjon av denne planen”.

Rådmannens vurdering:

De ulike arealplaner er blitt til gjennomen omfattende beslutningsprosess etter reglene om offentlighet, samråd og medvirkning. Det skal derfor ikke være kurant å fravike gjeldende planer.

En vanlig situasjon er at tiltaket det søkes om isolert sett ikke betyr så mye, men dersom dispensasjo­nen skaper presedens, vil hensynene som ligger bak planen kunne bli vesentlig tilsidesatt. En dispen­sasjon må altså ikke undergrave planen som beslutningsgrunnlag.

Ønsket om økt tilgjengelighet på grunn av alder er et generelt forhold som svært mange hytteeiere etter hvert vil kunne vise til. Dispensasjon iht. søknaden vi derfor i praksis medføre endring i areadelen av kommunedelplanen for Blefjell.

Rådmannen anbefaler utvalget å avslå dispensasjonssøknaden.

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

05.10.2009

Arkiv               

2/1/11/0

Saksmappe     

2008/1079

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ørn Antonsson

Gnr 2/1 F11 Søknad om dispensasjon, pbl § 7

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

20.10.2009

54/09

 

Rådmannens anbefaling:

Fast utvalg for plansaker avslår Unni Aasbøs og Svein Saltveits dispensasjonssøknad, datert 02.06.09. Søknaden er gjengitt i sakens avsnitt «saksopplysninger».

Avslaget begrunnes:

En dispensasjonsvurdering skal være forankret i objektive forhold ved tiltaket, eiendommen og omgivelsene, og det vil bare unntaksvis kunne legges vekt på subjektive forhold hos den enkelte tiltakshaver. De anførte forhold er mer allmenne grunner som ikke anses som en særlig grunn iht. plan- og bygningsloven § 7. Se for øvrig sakens avsnitt «vurdering».

Søkere kan avvente utfall av pågående regulering av området

Vedlegg:

- Oversiktskart

- Søknadens situasjonskart, datert 07.03.09

Saksopplysninger:

Fra Unni Aasbø og Svein Jakop Saltveit (Solbakken alle 24 A, 1086 Oslo) har kommunen mottatt dispensasjonssøknad. Aasbø/Saltveit søker kommunen om dispensasjon fra arealdelen av kommunedelplanen for Blefjell for å tilrettelegge for hytteutvidelse til BYA ca 122 m².

Fritidseiendommen GNR 2/1 F11 er på nordre Ble, ca 160 meter nord av Kyrkjevatnet. GNR 2/1 F11 inngår ikke i gjeldende reguleringsplan. I forhold til arealdelen av kommunedelplanen for Blefjell er GNR 2/1 F11 i område avsatt til LNF sone 4 hvor hytteutvidelse styres av følgende bestemmelse (§ 1.3) i ”Utfyllende bestemmelser til arealdelen av kommunedelplanen for Blefjell:

Hytter som utvides med direkte hjemmel i kommunedelplanen kan ha følgende størrelser:

-              maks. BYA = 100 m² for hovedbygning når dette ikke kommer i konflikt med frilufts- og miljøinteresser

-              grunnmur/pilarhøyde inntil 1,0 meter

-              maksimal gesimshøyde inntil 3,5 meter på den enkelte fasade og maksimal mønehøyde 5,5 meter (over gjennomsnittlig planert terreng)

-              uthus/anneks maks. BYA = 15 m² kan bygges forutsatt BYA = 100 m² på tomten ikke overskrides og forutsatt at det plasseres nær eksisterende hytte, maksimalt 10 meter fra denne. Maksimal gesimshøyde skal være 2,5 meter, maksimal mønehøyde 3,0 meter.

-              lave terrasser (maks 0,5 m over bakken) inntil 20 m².

Unni Aasbøs og Svein Saltveits dispensasjonssøknad:

”GNR 2/1 F11: SØKNAD OM DISPENSASJON

Vi ønsker å bygge på vår hytte F11 på GNR.2/1. Hytten ligger i LNF sone 4. Det søkes derfor om dispensasjon fra bestemmelsene gitt i § 1.3 i Kommunedelplanen for Blefjell, der det heter at hytter som utvides maksimalt kan ha BYA = 100m². Tegning er oversendt tidligere.

Begrunnelse: Vi har hatt denne hylte siden den var ny i 1983. Hytten benyttes flittig i helger, ved høytider (jul og påske) og avvikling av ferie. Hytten var da mer enn stor nok til at vi kunne samle en familie på to voksne og tre barn. Med barnebarn og svigerbarn teller familien i dag åtte voksne og seks barn. Et begrenset antall sengeplasser gjør at det nå ikke mulig å samle hele familien på hytten. En utvidelse vil gi et tilstrekkelig antall sengeplasser.

Utvidelsen gir også muligheter for oppgradering av dagens standard også med tanke på fremtidig bruk. Vi tenker her på mulighetene til å oppgradere kjøkken og vaskerom ved innlegging av vann og strøm. Flesberg elektrisitetsverk har presentert tilbud om hyttestrøm. Et lokalt firma, Fjellhus, vil levere påbygget.

Planene for utvidelse er forelagt flere av naboene på hyttefeltet, og det har ikke fremkommet motforestillinger. Utvidelsen vil være lite synlig, gli godt inn i terrenget og ikke til hinder for ferdsel. Dette vil også bli en penere hytta. Vi vil nevne at det i nærområdet finnes en hytte, som har et minst like stort grunnareal og med mønehøyde utover de tillatte 5.5 m.

I en periode med spedbarn har en begrenset plass ikke vært noe problem. Barnebarna er nå større og et behov for mer plass har meldt seg. Vi håper derfor på dispensasjon fra § 1.3 slik at familien får være samlet og sammen kan ta del i de tradisjoner som knyttes til jul og påske på Blefjell. Fra våre barn er dette et sterkt ønske. Vi vil nevne at det hver påske arrangeres et tradisjonelt påskerenn med deltakelse fra hele feltet”.

Søknaden er mottatt før 01.07.09 og behandles derfor etter dagjeldende lovverk. I hht. plan- og bygningslovens er søknaden oversendt sektormyndighetene til uttalelse. Disse foreligger:

Fylkesmannen i Buskerud:

”Uttalelse til søknad om dispensasjon for utvidelse av hytte ved Kyrkjevatnet i Flesberg kommune

Vi viser til kommunens brev av 31. august 2009 med søknad om dispensasjon for utvidelse av hytte på gnr. 2 bnr. 1 fnr. 11 nord for Kyrkjevatnet på Blefjell i Flesberg kommune.

Det søkes om dispensasjon for å utvide eksisterende hytte til BYA ca 122 m² (BRA 110 m²).

I kommunedelplanen for Blefjell er området avsatt til LNF-område sone 4 hvor det tillates utvidelse av eksisterende hytter innenfor totalt BYA 100 m² på tomten.

Ved en sluttbehandling av søknaden etter tidligere plan- og bygningslov § 7 kan kommunen bare gi dispensasjon dersom det foreligger særlige grunner. Slike særlige grunner skal primært knyttes opp mot offentlige hensyn tilknyttet areal- og ressursdisponeringen. Etter ny plan- og bygningslov kap.19 kan kommunen bare gi dispensasjon dersom hensynene bak planen eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. Fordelene skal primært knyttes til de offentlige hensyn som planen skal ivareta. Kommunen må ut fra dette foreta en konkret vurdering av saken. Videre må en eventuell dispensasjon begrunnes nøye ut fra konkrete forhold i denne aktuelle saken for å unngå at det skapes en uheldig presedens.

Ut fra arbeidet med kommunedelplanen og en intensjon om en enklere type hyttebebyggelse i de nordlige deler av Blefjell, vil vi anbefale at kommunen ikke gir dispensasjon fra maksimal hyttestørrelse fastsatt i kommunedelplanen. Begrunnelsen for søknaden er også av en så generell karakter at en dispensasjon vil føre til en uheldig presedens for tilsvarende hytte­utvidelser i dette området. Fylkesmannen vil ut fra dette frarå kommunen å gi dispensasjon”.

Buskerud fylkeskommune:

”Blefjell gnr. 2 bnr.1 fnr.11 – søknad om dispensasjon for å tilrettelegge for hytteutvidelse – uttalelser

Det vises til brev av 31.08.2009.

Det søkes om dispensasjon fra arealkravet knyttet til hytter i bestemmelsene til kommunedelplanen for Blefjell for å kunne utvide eksisterende hytte til 122 m² BYA. Området er i kommunedelplanen for Blefjell avsatt som LNF-sone 4. I bestemmelsene er det satt et en grense på 100 m² for utvidelse av eksisterende hytter. Arealet for utvidelse av omsøkte hytte ligger over dette.

Vurdering.

Denne saken er innkommet før l. juli og behandles derfor etter gammelt lovverk. Ny plan- og bygningslov trådte i kraft l. juli 2009 og karvet til særlige grunner er tatt ut. I ny lover kriteriet for å innvilge dispensasjon at fordelene skal oppheve ulempene. I denne sak kan vi ikke se at det umiddelbart føreligger særlige grunner. Dersom det åpnes for dispensasjon, vil dette skape presedens for lignende saker i samme område”

 

Rådmannens vurdering:

I medhold av plan- og bygningslovens § 7 kan kommunens faste utvalg for plansaker, når «særlige grunner» foreligger, gi dispensasjon fra plan. Men bare dersom det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon vil lovens krav om «særlige grunner» være oppfylt, og det er adgang til å gi dispensasjon. I motsatt fall er det ikke rettslig grunnlag for å gi dispensasjon.

«Særlige grunner» vil etter praksis foreligge dersom de hensyn bestemmelsen er ment å ivareta ikke blir skadelidende om dispensasjon gis, eller en overvekt av interesser taler for det omsøkte tiltak. I lovens formulering ligger det at dispensasjon ikke skal være en kurant sak, og at ingen har rettskrav på å få dispensasjon. Hvorvidt det foreligger «særlige grunner», beror på en skjønnsmessig helhetsvurdering basert på forholdene i den konkrete sak.

De ulike arealplaner er blitt til gjennomen omfattende beslutningsprosess etter reglene om offentlighet, samråd og medvirkning. Det skal derfor ikke være kurant å fravike gjeldende planer. En vanlig situasjon er at tiltaket det søkes om isolert sett ikke betyr så mye, men dersom dispensasjo­nen skaper presedens, vil hensynene som ligger bak planen kunne bli vesentlig tilsidesatt. En dispen­sasjon må altså ikke undergrave planen som beslutnings-grunnlag. Det kan neppe regnes som en fordel i lovens forstand at en familie får større plass å bo på. Slike fordeler er så generelle at man heller bør vurdere en planendring slik at graden av utnyttelse i området generelt kan økes.

Med bakgrunn i dette anbefaler rådmannen utvalget å avslå dispensasjonssøknaden. Unni Aasbø og Svein Saltveit kan avvente utfall av pågående regulering av området.

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

06.10.2009

Arkiv               

L12

Saksmappe     

2006/1076

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ørn Antonsson

Forslag til reguleringsplan for Blestølen hyttefelt, del av GNR144/2, 146/5,6, 147/1, 148/1, 146/7,8. Pbl § 12-10; offentlig ettersyn

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

20.10.2009

55/09

 

Rådmannens anbefaling:

  1. Det faste utvalg for plansaker vedtar å legge reguleringsplan for Blestølen hyttefelt, del av GNR144/2, 146/5,6, 147/1, 148/1, 146/7,8, ut til offentlig ettersyn etter pbl § 12-10.
  2. Før offentlig ettersyn skal planen endres i samsvar med rådmannens anbefalinger i saksutredningen. Rådmannen gis fullmakt til å gjøre disse endringene.

Vedlegg:

-          Reguleringsplankart (forminsket), datert 18.05.09

-          Reguleringsbestemmelser og planbeskrivelse, datert 18.05.09

Saksopplysninger:

Kommunen har mottatt reguleringsforslag for fritidsbebyggelse Blestølen hyttefelt, del av GNR144/2, 146/5,6, 147/1, 148/1, 146/7,8. Reguleringsplanen fremmes av HR Prosjekt AS på vegne av grunneierne Halvor G. Garås, Hellik Rindem, Arne Garaas og Gunvor Hansen. Planen omfatter hele/deler av følgende eiendommer i Flesberg kommune:

  • Gnr 144, bnr 2, hjemmelshaver er Gunvor Hansen.

·         Gnr 146, bnr 5 og 6, hjemmelshaver er Halvor G. Garås.

·         Gnr 147, bnr 1 og gnr 148, bnr 1, hjemmelshaver er Hellik Rindem.

·         Gnr 146, bnr 7 og 8, hjemmelshaver er Arne Garaas.

I følge HR Prosjekt AS inngår i tillegg 32 eksisterende hytteeiendommer, som er skilt ut fra ovennevnte hovedeiendommer. De har gnr 144, bnr 11-16, 18-20 og 22 og gnr 146, bnr 17-27, 29-34, 36-40.

Utdrag fra planbeskrivelsen:
Avgrensing av planområdet følger i hovedsak eiendommene til forslagsstillerne, Ådalsvegen i nordøst og grense mellom fjell og småskog/ eksisterende bebyggelse mot sørvest. Plan-området ligger ved Blestølen, nord for Rendledalen i den sørlige delen av Blefjellområdet i Flesberg kommune. Planområdet strekker seg fra sørvest mot nordøst på begge sider av atkomstvegen til Blestølområdet. Planen skal legge til rette for ny fritidsbebyggelse, service, bevertning og herberge, med tilhørende parkering, samle- og atkomstveger.

Overordnet plan som gjelder for området er kommunedelplanen for Blefjell, vedtatt i Flesberg kommunestyre 27.06.05, og godkjent av Miljøverndepartementet 14.07.06. Innenfor det aktuelle området er det avsatt areal til nye byggeområder, fortetting, områdesenter, hovedtrasé for skiløype og LNF-områder hvor friluftsliv er dominerende.

Forslag til reguleringsplan for Blestølen er i det vesentlige i samsvar med godkjent kommunedelplan for Blefjell. Det er noe avvik hva gjelder plassering av hyttetun B. På eiendommen til Arne Garaas gjør byggegrensen i kommunedelplanen en sving som ikke følger den naturlige avgrensningen som topografien gir. Det er også et mindre avvik for avgrensing av byggeområde E mot øst.

Gjeldende reguleringsplaner i området er reguleringsplan for Blestølen turistsenter GNR 146/6 og GNR 144/2 F1, vedtatt 25.05.94. Reguleringsplan for del av eiendommen GNR 146/8, vedtatt 27.03.03. Planen vil erstatte planen i sin helhet. Utgåtte disposisjonsplaner inngår også i området.

Reguleringsforslaget legges nå fram for planutvalget for behandling etter pbl § 12-10; offentlig ettersyn.

Planforutsetninger i kommunedelplanen:

Kommunedelplan for Blefjell ble vedtatt av kommunestyret 27.06.05, mens innsigelsene knyttet til planen først ble avgjort av Miljøverndepartementet 14. juli 2006. Etter dette har arbeidet med reguleringsplaner for mange eiendommer skutt fart.

For ordens skyld minner vi om noen viktige prinsipper i den overordnede kommunedelplanen. De overordnede utviklingsmål ble definert som (jf. kap 2):

·     ”Blefjell er et unikt natur-, rekreasjons-, og reiselivsområde. Bruk og forvaltning av fjellet skal sikre lokal verdiskapning for bygda og grunneierne. Det skal legges til rette for en langsiktig bærekraftig forvaltning som sikrer naturverdier og muligheter til de neste generasjonene.

·     Blefjell er et familiefjell med kort avstand til brukere fra sentrale østlandsområdet. Det er et overordnet mål å styrke Blefjells posisjon som familiefjell, og legge til rette for økt bruk av eksisterende hytter.

·     Blefjell skal ha tilfredse brukere av fjellet. ”

Om videre utbyggingsmønster ble følgende fastslått jf. (kap.5.2):

”Utbyggingsmønsteret på Blefjell er utviklet over flere 10-år og er tilpasset naturgrunnlag, eierstruktur og utvikling av veisystem. Den framtidige utviklingen på Blefjell skal bidra til å videreutvikle og tydeliggjøre de sterke sidene ved dagens utbyggingsmønster etter følgende hovedprinsipper:

·         Øvre byggegrense mot fjellet med grønne korridorer ned i skogsområdene, 75 metersbeltet mot vann og vassdrag som grøntområde, grønne strukturer som en integrert del av utbyggingsløsningene.

·         Utvikling av områdesentrene med god miljø- og landskapstilpasning. Se kap. 7.

·         Miljøtilpasset nybygging og innfylling av bebyggelse, forbedret atkomst og standardheving i forhold til vann og avløp i områder for fritidsbebyggelse som ikke er lokalt natur- og landskapsmessig sårbare.

·         Tradisjonspreget, lett hytteutvikling i de nordlige områdene fra Hånavatnet til Rollag grense.

Kommunedelplanens byggearealer er i prinsippet de samme som ble definert som hytteområder i kommunedelplanen fra 1990. For all ny bebyggelse er det en forutsetning at den tilpasses landskap/terreng og eksisterende bebyggelse. Likedan er god dialog med etablerte hytteeiere en forutsetning.”

På bakgrunn av føringer i kommunedelplanens tekstdel og arealplanens bestemmelser er bl.a. følgende stikkord sentrale:

familiefjell, lokal næringsutvikling, modernisering, fortetting tilpasset dagens bebyggelse, grønne strukturer og landskapstilpassing.

For vurdering av den enkelte plan i forhold til helheten, kan det også være nyttig å ha med noen nøkkeltall for hele kommunedelplanens hytteområder: Totalt omfatter hele kommunedelplanen ca. 23.000 da byggeareal (sentrumsområder og hytteområder). I tillegg finnes ca. 6.000 daa LNF-områder med en del eksisterende hytter, men med svært begrensede nye utbyggingsmuligheter.

Hvor mange hytter og utbyggingsstrukturer, hvilke størrelser og infrastrukturløsninger som skal tillates, skal vurderes i den enkelte plan ut fra det enkelte områdes egnethet. Men den enkelte plan bør også vurderes som del i den samlede utviklingen for hele Blefjell.

Reguleringsforslag for fritidsbebyggelse Blestølen hyttefelt, del av GNR144/2, 146/5,6, 147/1, 148/1, 146/7,8.

Utdrag fra planbeskrivelsen:

Planområdet heller mot nordøst og er kupert med noe fjell i dagen. De høyeste delene av planområdet, mot sørvest, ligger på 700 m.o.h., mens hovedtyngden av ny hyttebebyggelse blir liggende i overkant av 600 m.o.h. I nordøst avgrenses planen mot Ådalsvegen som ligger på 500 m.o.h.

Området ligger under skoggrensen. Nordøst for vegen består planområdet av glissen furuskog og en del mer åpne myrer. Vegetasjonen sørvest for vegen er for det meste småskog – bjørk og kratt. I de høyest beliggende områdene nærmer det seg snaufjell. Overalt finnes gress, mose og lyng.

Blestølstjernet ligger i sørvest i planområdet, mens Tjuvelibekken og Ådalsbekken kommer inn i området fra nordøst.

Blestølvegen går i retning nord-sør gjennom planområdet og er hovedveg fram til området fra Kongsberg. Det er også atkomst til området fra eksisterende veg til Ådalen. Noen atkomstveger finnes fra før, men de fleste av hyttene har ikke veg helt fram per i dag.

Typiske hytter i området ble bygget på 70-tallet. De har liten grunnflate og én etasje, noen med hems. De ligger godt spredt og er tilpasset terrenget. Det finnes også eksisterende tomter i området som ikke er bebygd. Alle eksisterende tomter skal reguleres til eksisterende fritidseiendommer.

I nordvest i skråning ned mot Ådalen ligger de gamle hustuftene etter Ådalssetra. Det er ønskelig å kunne gjenoppføre seterhusene på de gamle hustuftene.

Planområdet er på ca 1700 daa totalt og omfatter 133 nye hyttetomter. Utbyggingen er planlagt med høy standard. Cirka 35 % av de planlagte hyttene er del av en fortetting i området, mens de resterende 65 % inngår i nye hyttetun. 5 av tomtene er tidligere godkjent gjennom reguleringsplaner og disposisjonsplaner. (En av disse 5 tomtene er ikke markert i plankartet).

Alle nye hyttetun er plassert ut fra en samordnet vurdering av myr/grunnforhold, vegetasjon, utsikt og landskapstilpasning. Den totale kvaliteten på tomtene sett opp mot ivaretakelse av estetisk tilpasning, horisontlinjer og natur innenfor planområdet, gir den foreslåtte plassering av hyttene.

Oversikt over byggeområder for hytter:

Byggeområde A ligger lengst sør i planområdet, nær Blestølsvegen og de aktuelle områdene for service og leirskole. Det inkluderer 11 nye hytter som en fortetting mellom eksisterende hyttebebyggelse.

Byggeområde B ligger i vest opp mot fjellet. Det inkluderer 8 nye hytter i eget tun. Området er i kommunedelplanen avsatt til LNF-område hvor friluftsliv er dominerende, og delvis LNF-sone 3 med tillatelse til tilbygg. Kommuneplankartet er imidlertid grovmasket og enkelte av formålsgrensene kan synes noe tilfeldig plassert. Det er tatt nøye hensyn til terreng og fjernvirkning ved plassering av hytter i forslag til reguleringsplan for Blestølen hyttefelt. Hyttetun B ligger i et eget landskapsrom. Ovenfor området går det et markert skille mellom småskog og snaufjell som danner en naturlig skillelinje mot bebyggelsen. Kvaliteten på tomtene i området er samtidig svært gode. Forslagsstiller tør derfor anbefale den avgrensning som er gjort i forslag til plankart.

Byggeområde C ligger midt i planområdet sammen med byggeområde D. Det inkluderer 10 nye hytter langs ny atkomstveg.

Byggeområde D ligger midt i planområdet sammen med byggeområde C. Det inkluderer 21 nye hytter langs ny atkomstveg.

Byggeområde E ligger helt nordvest i planområdet. Det inkluderer 41 nye hytter langs nye atkomstveger nord og sør for samleveg fra Ådalen til Blestølsvegen. Her er byggeområdet lengst nord litt utvidet i forhold til kommunedelplan.

Byggeområde F ligger nord i planområdet, avgrenset fra byggeområde E på grunn av Tjuvelibekken. Det inkluderer 8 nye hytter langs ny atkomstveg.

Byggetomter G ligger spredt rundt i hele planområdet og er del av en fortettingsprosess. Det inkluderer 34 hytter.

Byggeområde A, B og G planlegges med en noe lavere utnyttelse enn de resterende byggeområdene. Disse hyttetomtene ligger mer utsatt til i forhold til sårbart, åpent terreng og fjernvirkning. Videre er mange av disse hyttene del av en fortetting av eksisterende bebyggelse fra 1970-tallet og bør tilpasses denne med lavere grunnflate og møne- og gesimshøyde enn dagens standard.

Alle hytter skal ha en utforming som gjør at de tilpasses omgivelsene. Herunder naturlige, mørke jordfarger på vegger og ikke reflekterende taktekking. Videre skal hensynet til uteareal vektlegges ved behandling av søknad om tiltak. Fritidsbebyggelse har tradisjonelt hatt et stort omland og bestemmelser om minste uteoppholdsareal (MUA) har vært overflødige. Da utviklingen, også i denne planen, går mot en tettere fritidsbebyggelse, er det viktig å sørge for at hver enhet får tilfredsstilt et minstekrav - MUA. Her fastsettes MUA til 100 m2.

Veger og atkomst til hyttene

Blestølvegen er hovedveg fram til området. Del av denne vegen som inngår i planen er regulert med ferdig opparbeidet bredde på 7 m og regulert bredde på 10 m. Nye veger innenfor planområdet skal opparbeides som grusveg med ferdig bredde på 4 m for samleveg og 3 m for atkomstveg. Ut over dette kommer areal til skulder, grøft, snuhammer og andre nødvendige tiltak. Totalt regulert bredde er hhv 8 m og 6 m.

Vegene er vist på plankartet. Det kan foretas mindre justeringer ved bygging av vegen for å oppnå en best mulig terrengtilpasning og/eller ivareta viktig vegetasjon i området.

Vegen fra Ådalen er grovprosjektert på 1m koter (vedlegg 9). Denne vil krysse en bekk, og det er foreslått at kryssingen skal skje med bru i stedet for kulvert ihht. NVE’s merknad. Vegen fra Ådalen ligger i skjæring, men er tilpasset terrenget best mulig innenfor egne eiendommer.

Atkomst til de enkelte hyttetomter fra atkomstvegen skal skje via private stikkveger innenfor byggeområdene. Situasjonsplan som viser atkomst til den enkelte hytte må legges fram før fradeling og skal følge byggesaken for hver enkelt tomt. Adkomstveier til eksisterende hytter kan tillates etablert på bakgrunn av godkjenning av situasjonskart for den enkelte adkomsten.

Areal som går med til veg innenfor byggeområdene kan skilles ut sammen med den respektive tomta, skilles ut som sameie for flere tomter eller ligge tilbake på grunneiendommen. Vegrett bør tinglyses på den enkelte tomt.

Herberge/bevertning - Leirskole

I område H1 for herberge – leirskole, kreves bebyggelsesplan før endringer i bygningsmassen kan foretas.

I området er det et eksisterende bygg som benyttes som leirskole. Arealet som er avsatt til formålet skal, i tillegg til bofunksjonen, benyttes til aktiviteter som er relevant i forhold til leirskoleopphold.

Herberge/bevertning - Aktivitetssenter

I område H2 for aktivitetssenter kreves bebyggelsesplan.

Området skal benyttes til aktivitetssenter med ulike turisttilknyttede aktiviteter. Det kan drives utleie av ulike produkter, holdes arrangementer og drives kafeteria/restaurant.

Friluftsområde, turstier/skiløyper og skileikanlegg.

Det er satt av areal til friluftsområder, herunder også sti/løype og skileikanlegg, i reguleringsplanen. Det ble vurdert å regulere områder for sti/skiløype og skileik som Annet spesialområde, men bruken av arealene er så vidt i tråd med friluftsliv at dette ble vurdert mest hensiktsmessig. Innenfor områdene kan det med enkle tiltak tilrettelegges for mer aktiv bruk for allmennheten. Dette kan være opparbeidelse av bålplasser, utsetting av benker og liknende. Dette er med på å styrke barn og unges interesser i planarbeidet.

I planen er det tilrettelagt for kjøring av ny stamskiløype, jfr. Kommunedelplan for Blefjell. Denne er markert i plankartet som Spesialområde – friluftsområde sti/løype, med en bredde på 15 m. Løypa kan legges der det måtte passe best innenfor området. Denne løypa krysser på ett punkt eksisterende veg (Blestølvegen), og på ett punkt ny adkomstveg til nye hyttetomter. Kryssing mellom skiløype og veg bør markeres med skilt på bilvegen som varsler kryssingspunktet for best mulig sikkerhet for skiløperne. Brøytekanter og skiløype må også tilrettelegges slik at det ikke oppstår unødige sikthindringer og situasjoner der skiløperne kommer unødig raskt ut i vegen. I tillegg blir det per i dag kjørt opp skiløyper som passerer eksisterende og nye byggeområder, i området vest for Blestøltjernet (mellom byggeområdene A og B), samt videre nordover. Disse løypene blir kjørt der det naturlig ligger til rette i terrenget, avhengig av snøforhold og andre årsvariasjoner. I dette området ligger også eksisterende stier i terrenget.

Parkering

Det skal opparbeides parkeringsplasser for hytter uten atkomstveg, samt for utfartsparkering for tilreisende som ønsker å bruke fjellet til rekreasjon. Det er lagt opp til 4 parkeringsplasser med betegnelsene P1-P4. Videre skal det opparbeides nødvendig antall parkeringsplasser tilknyttet servicebygg, leirskole og herberge. Disse skal vises i bebyggelsesplan.

P1 skal ha plass til ca 50 biler, P2 skal ha plass til ca 40 biler, P3 skal ha plass til ca 20 biler og P4 skal ha plass til 10 biler.

Vann og avløp, strømforsyning

Hytter med høy standard, som det planlegges her, krever at det legges inn strøm, vann og avløp. Da det tidligere ikke fantes noen plan for vann og avløp i området, er det nå ønskelig med en helhetlig planlegging i forkant av etableringen av nye tomter. Dette gir mulighet til å møte kravet om en høyere sanitær standard på en forurensnings- og kostnadsmessig akseptabel måte både for ny og eksisterende bebyggelse. Fjellrens AS v/Odd Roar Sæther har utarbeidet en egen rapport "Vurdering av vann- og avløpsmessige forhold", datert september 2008 hvor mulige løsninger for området er vurdert

Forsyning av vann vil skje ved boring til grunnvann. Det vil opprettes borehull innenfor den enkelte tomt, eller som felles anlegg for flere hytter.

Avløpsledninger vil på sikt føres fram til felles renseanlegg. Utbygging av feltet fram til renseanlegg er ferdigbygd står beskrevet i rapporten. Framtidig renseanlegg med infiltrasjonsområde bygges innenfor areal regulert til kombinert formål masseuttak/avløpsanlegg. I reguleringsplanen settes det krav til at fritidseiendommene skal tilknyttes felles anlegg i henhold til en helhetlig godkjent vann- og avløpsplan for et større område. Det er foreløpig ikke tatt konkret stilling til hvilke tekniske løsninger som skal benyttes i området da det er naturlig at dette framkommer gjennom utslippssøknad.

Alle hytter, også eksisterende, skal kunne tilkobles strømnettet.

Lednings- og kabeltraseer skal graves ned og i hovedsak følge kjøreveg eller skiløypetrasé. Ved graving av traseer utenfor veger og tomteareal skal det tas nøye hensyn til vegetasjon og landskap.

Herberge/ bevertning/ Fritidsboliger

I områder for kombinert formål herberge/bevertning og fritidsboliger, HF1 og HF2, skal det utarbeides bebyggelsesplan.

I begge områdene HF1 og HF2 er det tenkt oppført fritidsleiligheter både for utleie og salg. I tillegg ønskes det etableres virksomhet innenfor tjenesteyting, hytteservice og lignende. Herunder menes blant annet garasje for brøyteutstyr, evt maskiner for sommervedlikehold.

Det ble vurdert å benytte kombinert reguleringsformål herberge/bevertning, fritidsboliger og garasjeanlegg. En finner imidlertid at garasje som er aktuell her ikke samsvarer med den type særskilt garasjeanlegg som omtales i planveilederen. Det er mer i tråd med planens hensikt at aktuell garasje inkluderes i formål herberge/bevertning.

Masseuttak og område for avløpsanlegg

Grunneiere/utbygger ønsker å legge til rette for uttak av masser ved atkomstvegen fra Ådalen. Det er aktuelt å ta ut stein- og løsmasser som kan benyttes til utbygging av området. Det må utarbeides uttaksplan som viser omfanget av uttaket, driftsplan, samt istandsetting, før uttak iverksettes. Regulert massetak er lokalisert i et naturlig søkk i terrenget i Ådalen, og uttaket vil ikke være synlig fra lengre avstander på grunn av skjerming fra landskapet omkring. Området er heller ikke i aktivt bruk til friluftsformål, og vil ikke være sjenerende for eksisterende eller nye hytter. Det er også allerede tatt ut noe masser på stedet til eget bruk. Nærmere vurderinger vedrørende landskapsmessige og andre relevante miljøkonsekvenser må utredes og vurderes i forbindelse med behandling av uttaksplan, jfr. tilhørende reguleringsbestemmelser. I sammenheng med dette må det også vurderes om det må foretas noe innmålinger av terreng som bedre grunnlag for utarbeidelse av plan og gjennomføring av masseberegninger. Etter endt masseuttak skal området tas i bruk til avløpsanlegg/infiltrasjonsområde. Denne bruken må framgå av egen VA-plan.

Adkomst til område for masseuttak er bratt og ligger i vanskelig terreng for etablering av veg. For denne delen av vegen er det derfor konstruert 1-meters koter, og vegen er prosjektert på dette grunnlaget for å gi et bedre grunnlag for fastsetting av traseen og kontroll med skjærings- og fyllingsutslag. Prosjekteringstegninger er vedlagt planen.

Område for jord og skogbruk

Skogsdriften følger lov om skogproduksjon og skogvern.

De gamle hustuftene etter Ådalssetra er regulert til jord- og skogbruksområde hvor det er mulig å gjenoppføre seterhusene på de gamle hustuftene. Anvisningen på plankartet er kun en markering av hvor de gamle hustuftene ligger, ikke en juridisk grense.

Vassdrag

Det er regulert inn spesialområde – klimavernsone i en avstand av 25 m på hver side av senterlinje for de nordøstre deler av Tjuvelibekken og Vesle Ådalsbekken. Noen hyttetomter og noe vegareal, markert i plankartet, gis fortrinnsrett. Ellers skal det ikke gjøres inngrep i klimavernsonen. Eksisterende vegetasjon skal ivaretas for å sikre biologisk mangfold. Det er videre tenkt at veger skal krysse bekkene i klopp eller bru for å ivareta viktige natur- og landskapsmessige hensyn.

Det er ikke plassert nye tomter nærmere beltet langs vann og vassdrag (definert som vannflater og elver, jfr. bestemmelser til kommunedelplanen for Blefjell, § 1.4) enn 75 meter, jfr. bestemmelsen.

Vegetasjon og terreng

Markerte klynger av store bartrær, samt solitære furu, regnes som viktig vegetasjon innenfor planområdet og skal i størst mulig grad bevares. Det må tas hensyn til dette både ved utbygging av infrastruktur og ved inngrep på den enkelte tomt. Av samme grunn kan materialtransport utenfor opparbeidet veg kun skje på snødekt mark.

Høyspent

Eksisterende høyspent gjennom planområdet er planlagt lagt i bakken. Det er derfor ikke regulert fareområde langs eksisterende høyspentlinjer markert på kartet.

KONSEKVENSER AV PLANEN

Generelle konsekvenser

En økning i antall hytter i området vil gi større mulighet til å finansiere tiltak som skiløyper, rydding og merking av stier, standardheving av veger og lignende.

Det er lagt opp til at de eksisterende hytteeierne skal bli minst mulig berørt av de nye hyttene. Noen ønsker en ny atkomstveg velkommen, andre ser det som en innskrenkning av sitt privatliv og opplevelsen av å være på hytta. Det er vanskelig å innfri alle ønsker. Totalt sett legger planen til rette for at flere kan få ta del i hyttelivet, uten at det går vesentlig på bekostning av eksisterende brukere av området.

Barn og unge

Planen ivaretar hensynet til barn og unge spesifikt gjennom å avsette areal til skileik. Generelt gir planen flere familier anledning til felles rekreasjon og opphold i naturen, en samværsform som kan bidra til å styrke barn og unges følelse av gruppetilhørighet og deres bånd til personer på tvers av alder. Nærhet til naturen er en verdi i seg selv, også for barn og unge.

Kultur og natur

Forhold omkring arkeologiske registreringer og funn av automatisk fredete kulturminner er beskrevet i eget avsnitt over.

Utbyggingen vil redusere preget av uberørt natur og forringe det lokale fugle- og dyreliv noe gjennom å innskrenke deres naturlige leveområde. Det er imidlertid ikke meldt om rødlistearter eller spesielt biotoper i området. Tiltaket anses å ha en moderat negativ innvirkning på naturmiljøet.

Landskap

Landskapshensynet er ivaretatt gjennom hele planprosjektet. Det er lagt vekt på å ikke bryte horisontlinjer og at nye hyttetomter tilpasses terrenget. Visuelt vil området få et noe mer bebygd preg, spesielt sett på avstand.

Støy

Bygging av atkomstveger til hver hytte vil nødvendigvis føre til mer trafikkstøy i forhold til 0-alternativet. Det er likevel slik at hyttene ikke er i daglig eller ukentlig bruk gjennom året. Totalt sett må derfor trafikkstøy anses å ha liten negativ betydning for de totale kvalitetene i området.

Anleggsstøy i byggeperioden må påregnes, men lydnivå anses akseptabelt for en kortere periode.

Forurensning

I høringsuttalelse ble det gitt uttrykk for bekymring for eksisterende brønner med tilsigsvann fra fjellet. Nye hytter planlegges ikke på høyere koter enn eksisterende hytter. Videre er det lagt opp til at alle nye hytter skal kobles til avløpsledning som fører til renseanlegg. Eksisterende brønner vil derfor ikke bli berørt som følge av utslipp fra nye hytter.

Fortetting av eksisterende hytteområder gir generelt anledning til å rydde opp gamle i VA-anlegg og samkjøre løsninger for vanntilførsel, utslipp og rensing av avløpsvann, noe som igjen bidrar til et rent naturmiljø.

Risiko og sårbarhet

Bestemmelser til kommunedelplan for Blefjell fastsetter at forslagsstiller ved regulering skal vurdere om området kan være utsatt for ras, skred og/eller flomfare. Forslagsstiller er ikke kjent med at areal innenfor planområdet kan være utsatt for ras-, skred- eller flomfare, noe som også går fram av topografi og grunnforhold. På bakgrunn av dette er det ikke gjennomført egne ros-analyser for hele eller deler av området.

Adkomstveg forbi massetaket ligger i delvis bratt terreng med skjæring/fylling. Veganlegget med skjæringer/fyllinger og drenering vil imidlertid utformes med slik at dette ikke skal medføre eller gi økt risiko for skred eller flom.  Uttak av masser fra området vil også medføre endringer i terrenget med til dels bratte skjæringer. Behandlingen av dette området, og eventuelle behov for sikringstiltak i forhold til risiko og sårbarhet må vurderes i forbindelse med godkjenning av uttaksplan.

Offentlige tjenestetilbud

Enhver har rett til helsetjenester der de til enhver tid oppholder seg i Norge. Det vil si at det i perioder hvor en stor andel av hyttene er i bruk, for eksempel påske, kan bli et økt behov for offentlige tjenester. Det er imidlertid svært sannsynlig at en del av kommunens andre innbyggere også drar bort eller eier en av hyttene slik at behovet utjevner seg. Det er når antallet hytter overstiger et visst nivå i forhold til kommunens øvrige boligmasse at dette kan bli et problem. Forslag til reguleringsplan anses på nåværende tidspunkt ikke å føre til vesentlige negative konsekvenser på området.

Økonomiske konsekvenser

Tiltaket har ingen direkte konsekvenser for kommunen. All infrastruktur er forutsatt finansiert uten kommunal medvirkning.

Kulturminneregistrering ble utført juli 2007. Det er ikke registrert automatisk fredete kulturminner innenfor planområdet.

Planprosses

Kunngjøring av oppstart av planarbeidet er varslet i Laagendalsposten 26.09.06, og på kommunens hjemmeside. Overordnede myndigheter, naboer og berørte er varslet ved brev.

Regulantens kommentarer til sektororganenes merknader:

Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE), ber om at hensyn til bygninger og plassering av disse tilpasses vassdragselementene. Ellers generell veiledning i planarbeidet.

  • Kommentar: Er ivaretatt i reguleringsplanen.

Buskerud fylkeskommune, utviklingsavdelingen, savner utsnitt av kommunedelplan for Blefjell i oppstartsvarselet. Gir ellers planfaglige råd ang. terrengtilpassing, prinsipper for å opprettholde større åpne naturområder, samt at det bør tas hensyn til eksisterende hytter. Ønsker at planen for tekniske anlegg samkjøres med reguleringsplanen. Registreringer av automatisk fredete kulturminner er gjort uten funn.

  • Kommentar: De planfaglige rådene er fulgt og plan for de tekniske anleggene er samkjørt med denne planen.

I forbindelse med offentlig ettersyn blir samtlige rettighethavere i, og inntil, planområdet varslet av kommunen. Det gjelder også sektororganene.

Generelle vurderinger:

Gode grønne strukturer har vært en klar forutsetning fra kommunedelplanen, og var en viktig forutsetning for reguleringer skulle kunne godkjennes. Men hva som er tilstrekkelig grønne strukturer blir selvsagt en vurdering. Rådmannen mener at det i tillegg til myrer og 50-meters beltet rundt vannene, må legges opp til større sammenhengende grønne strukturer som deler opp landskapet og sikrer gode grønne belter innenfor byggeområdet. Dette er viktig både visuelt sett, og fordi slike områder kan fungere som nærturområder, utfartskorridorer og lekeområder.

Tetthet er heller ikke eksakt, og må vurderes i det enkelte område. Terreng og vegetasjon påvirker hva som er akseptabelt. Generelt planlegges og aksepteres tettere løsninger i dag enn få ti år tilbake. For å bidra til at etablerte hytteeiere fortsatt skal trives, kan det være fornuftig å legge opp til noe lavere tetthet i allerede etablerte hytteområder enn i nye områder. Men det er også et viktig moment at fortetting kan bidra til ønsket standardheving i etablerte områder.

Tetthetsvirkning og landskapsvirkning blir også påvirket av hvor store hyttene er og mengden veier. Små tradisjonelle hytter uten veganlegg faller langt lettere inn i terrenget enn moderne store hytter med oppløft og vei helt fram. I vurderingene av hva landskapet tåler av fortetting, må man også ta høyde for at det legges opp til at de etablerte hyttene også skal kunne bli større og i stor grad også skal kunne få vei helt fram.

Nye veger og vann- og avløpsanlegg kan bety store sår i terrenget som det tar lang tid før gror til. Dette har vi sett svært beklagelige eksempler på, på fjellet siste året. Det er nok langt vanskeligere å få dette godt til i etablerte områder som er planlagt ut fra ande forutsetninger, enn i nye områder der framføring av infrastruktur legges som premiss alt i planleggingen. Dette viser at det er viktig å ta store hensyn til terreng og landskap når det planlegges og å sette strenge krav når arbeider skal gjøres. God dialog med etablerte hytteeiere er også viktig.

Vurderinger av planforslaget:

Generelt:

Ut fra helhetsvurderinger og konkrete vurderinger av enkelttomter vil rådmannen anbefale en del endringer før offentlig ettersyn i kart og bestemmelser. Rådmannens anbefalinger listes nedenfor med en kortfattet begrunnelse.

Forslag til endringer i plankartet:

-          Reguleringsgrensen mot fjellet skal stoppe ved kommunedelplanens LNF Sone 3. I LNF Sone 3 er det til hver tid gjeldende utfyllende bestemmelser til kommunedelplanens arealdel som styrer arealbruken.

-          I tillegg til tomters korrekte feste-/ eller eget bruksnummer, skal eksisterende tomtenummer tydelig fremgå av reguleringskartet.

-          30 meters byggegrense rundt Blestølentjernet inntegnes på plankartet.

-          Minimum avstand til skiløype på 25 meter gjør at følgende tomter enten strykes eller flyttes: A5, D19, D20, D21, E41, F2, G15, G19. G23, G27, G30 ev. flere tomter.

-          Minimum avstand fra senterpunkt ny tomt til bekk på 30 meter gjør at følgende tomter enten strykes eller flyttes: A11, G21, G13 og G19. De to sistnevnte er klemte i mellom bekk og skiløype. Ev. flere tomter.

-          I tegnforklaringen skal tilføyes symbol for masseuttak.

-          Vegbredde og byggegrense skal fremgå av kartet.

-          Det skal innarbeides oversiktskart.

Bestemmelsene er normalt forskjellig fra plan til plan. Bestemmelser som legges fram preges naturlig nok av den enkelte planlegger og av konkrete ønsker hos aktuelle grunneiere. Rådmann anbefaler likevel en del harmonisering mellom ulike planer i samme fjellområde når det ikke er gode grunner for annet. Og det foreslås en del endringer som rådmannen mener er nødvendig for å få et best mulig sluttprodukt.

Nedenfor foreslås endringer i forslagsstillers bestemmelser.

-          I § 2.2 endres byggegrense for ny bebyggelse til bekk til 30 meter.

-          Ny: Grad av utnytting på eksiterende tomter i 30-meters belte til vann, elv eller bekk er BYA = 130 m², hvorav 30 m² er øremerket parkering.

-          MUA fjernes fra bestemmelsene

-          Følgende fjernes fra § 3.12 ”Eksisterende hytter: For eksisterende fritidsbebyggelse gjelder bestemmelser som for nærmeste nye hyttetomter på plan”.

-          I § 3.2 og § 3.3 erstattes ”bebyggelsesplan” med ”detaljplan”.

Konklusjon:

Rådmannen anbefaler kommunens faste utvalg for plansaker å legge reguleringsforslaget ut til offentlig ettersyn etter at regulanten har gjort de endringer som fremgår av sakens avsnitt «Vurdering av planforslaget».

 

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

03.10.2009

Arkiv                

141/4/0/0

Saksmappe     

2009/3

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ørn Antonsson

Gnr 141/4 Søknad om dispensasjon, pbl § 7

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

20.10.2009

56/09

 

Rådmannens anbefaling:

Fast utvalg for plansaker avslår Leinæses dispensasjonssøknad, datert 22.12.08, Søknaden er gjengitt i sakens avsnitt «saksopplysninger».

Avslaget begrunnes:

Søknaden inneholder ikke særlige grunner. Ønsket om økt tilgjengelighet på grunn av alder er et generelt forhold som svært mange hytteeiere etter hvert vil kunne vise til. Dispensasjon iht. søknaden vi derfor i praksis medføre reguleringsendring.

Parkeringsplass kan opparbeides i medhold av gjeldende reguleringsplan.

Etter avtale mellom eier av GNR 141/4 og grunneiere Rustand og Holm kan atkomst til fritidseiendommen GNR 141/4 tas inn deres pågående regulering.

Se for øvrig sakens avsnitt «vurdering».

Vedlegg:

- Søknadens kartutsnitt

- Oversiktskart

Saksopplysninger:

Behandling av dispensasjonssøknaden er igangsatt før gjeldende planlovs ikrafttreden 01.07.09. Søknaden behandles derfor etter tidligere lovs § 7.

Kommunens faste utvalg for plansaker behandlet dispensasjonssøknaden i møte den 06.06.09 (FUP-sak 36/09), og fattet følgende vedtak:

”Dispensasjonssøknaden fra Leinæs innvilges med følgende begrunnelse:

1.      Veien vil ligge usjenert til i terrenget og vil dekke fremtidig behov for to tomter og vil løse veiproblematikken på en bedre måte en tidligere.

2.      Dispensasjonsproblemet må forelegges fylkesmannen før igangsettingstillatelse kan gis”.

Rådmannens anbefaling var den samme og nå, dvs. avslag.

Dersom administrasjonen har innstilt på avslag i en dispensasjonssak, og saken av den grunn ikke har vært oversendt sektormyndighetene til uttalelse, kan ikke planutvalget innvilge søknaden før de berørte sektormyndighetene er hørt. Dette innebærer at i slike tilfeller må saken utsettes. Før søknaden kan innvilges må uttalelse innhentes fra berørte sektormyndigheter. – Fra saksbehandling i dispensasjonssaker / fylkesmannen i Buskerud

Saken forelegges derfor nå igjen for utvalget med sektororganenes uttalelser.

Først Morten Leinæs dispensasjonssøknad:

”«Det søkes om dispensasjon fra»: Reguleringsplan. «Det søkes om dispensasjon fra plan- og bygningsloven i medhold av § 7. Dispensasjon omfatter»: Det søker om dispensasjon fra § 10 i reguleringsbestemmelsene der det er tillatt med maks 40 meter adkomstvei til hytter. Det er ønskelig å kunne kjøre helt fram til hytta. «Hvis dispensasjon i medhold av § 7, hvilke særlige grunner foreligger»: Da det er få steder å plassere bilen i området, så er det ønskelig å få denne så nær opp til hytta som mulig. Dette må være en fordel i forhold til brøyting. Det er også en avstand på over 40 meter fram til hytta fra regulert veiende. Det legges også vekt på at adkomsten til hytta blir mest mulig tilrettelagt i forhold til universell utforming. Eldre familiemedlemmer har i dag vanskelig framkommelighet.”

Fritidseiendommen GNR 141/4 eies av Bente Marie Børresen. GNR 141/4 er innenfor reguleringsplanen for Nipeto og Gampeflå. Planen er vedtatt av kommunestyret i 2008. I medhold av reguleringsbestemmelsenes § 10 er adgang, etter vanlig byggesaksbehandling, å opparbeide atkomst fra regulerte veger inntil de enkelte hyttetomter på inntil 40 meter. Samt å avsette mindre parkeringsplasser langs regulerte veger, slik at det sikres p-plasser til alle fritidsboligene.

Søknadens hensikt er å tilrettelegge for stikkveg til GNR 141/4 fra nærmeste regulert veg. Stikkveg på ca 100 meter. jf. søknadens kartdel.

Sektororganenes uttalelser

Fylkesmannen i Buskerud:

”Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for atkomstvei til hytte på Nipeto - Gampeflå i Flesberg kommune

Vi viser til kommunens brev av 11. august 2009 med søknad om dispensasjon for atkomstvei til eksisterende hytte på gnr. 141 bnr. 4 i reguleringsplan for Nipeto-Gampeflå på Søndre Ble. Det søkes om dispensasjon for atkomstvei på ca 100 m til en eksisterende hytte. Regulerings­bestemmelsene gir kun adgang til oppføring av stikkveier på inntil 40 meter. I kommunedel­planen for Blefjell ligger hytta i et eksisterende byggeområde for fritidsbebyggelse.

Ved en sluttbehandling av søknaden etter tidligere plan- og bygningslov § 7 kan kommunen bare gi dispensasjon dersom det foreligger særlige grunner. Slike særlige grunner skal primært knyttes opp mot offentlige hensyn tilknyttet areal- og ressursdisponeringen. Etter ny plan­- og bygningslov kap. 19 kan kommunen bare gi dispensasjon dersom hensynene bak planen eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må for­delene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. Fordelene skal primært knyttes til de offentlige hensyn som planen skal ivareta.

En eventuell dispensasjon må begrunnes nøye ut fra konkrete forhold i denne aktuelle saken for å unngå at det skapes en uheldig presedens. Fylkesmannen viser til at det ligger mange hytter innenfor reguleringsplanen og at spørsmålet om nye veier ble grundig behandlet i reguleringsplanprosessen. Vi anser at saken vil kunne skape en uheldig presedens i området og vil i utgangspunktet frarå en dispensasjon. Vi viser også til administrasjonens vurderinger der presedensvirkningen blir spesielt påpekt. Ønsket om økt tilgjengelighet på grunn av alder er et generelt forhold som svært mange hytteeiere etter hvert vil kunne vise til. Det ser også ut til at landskapet i det aktuelle området er ganske åpent.

I vedtaket står det at veien vil dekke fremtidig behov for to tomter. Dersom dette innebærer at regulert atkomst til nabo tomta i nordøst skal bortfalle, må dette endres i reguleringsplanen.

Buskerud fylkeskommune:

”Det vises til brev av 11.08.2009.

Det søkes om dispensasjon for å bygg vei helt fram til hytte. I bestemmelsene til reguleringsplan for Nipeto og Gampeflå, heter det i bestemmelsene at det er kun tillatt å bygge adkomstvei med maksimal lengde fra regulert vei. Reguleringsplanen er vedtatt i 2008.

Reguleringsplanen fra 2008 åpner for bygging av adkomstvei til hytte fra hovedvei på inntil 40 meter etter vanlig byggesøknad. Vei lengre enn dette tillates ikke. Denne planen er ganske ny og vedtatt i 2008. Planen er vedtatt etter en omfattende behandling, og offentlig ettersyn der alle parter er tilskrevet med brev. Dersom det hadde vært ønske om vei fram til hytta, burde dette har kommet fram under høringsprosessen. Veispørsmålet kunne da blitt behandlet i forbindelse med utarbeidelse av planen. Planbestemmelsene har fastsatt et prinsipp om bygging av adkomstvei. Dersom dette prinsippet brytes skapes det presedens. Vi kan ikke se at det i dette tilfellet foreligger særlige grunner i følge gammelt lovverk. I ny plan- og bygningslover mulighetene for dispensasjon strammes inn. Dersom det er aktuelt med endringer av planen, bør dette skje gjennom en reguleringsendring”.

Kommunen har nylig deltatt i befaring med grunneiere Rustand og Holm og regulant Mjølsnes. Formål med befaringen var regulering av atkomstveg til hytter i nabolaget til GNR 141/4. Resultat av befaringen er at det ventes fra Mjølsnes (Asplan Viak) relevant reguleringsforslag. Det vil være korrekt at rettighetshaver til fritidseiendommen GNR 141/4 deltar i denne regulering.

Søknadens generelle grunngiving, jf. sektororganenes uttalelser og rådmannens vurdering, gjør at hvis søknaden innvilges vil følgende reguleringsbestemmelse:

”Det er tillatt å opparbeide atkomster fra veiene og inntil de enkelte hyttetomtene på inntil 40 m fra regulert veg. Det forutsettes at det ikke er konflikter med naboer om vegen, og at de bygges med god tilpasning til terreng og vegetasjon. For øvrig skal disse søkes etter gjeldende regler i plan- og bygningsloven”.

I praksis bli:

”Det er tillatt å opparbeide atkomster fra veiene og inntil de enkelte hyttetomtene på inntil 100 m fra regulert veg. Det forutsettes at det ikke er konflikter med naboer om vegen, og at de bygges med god tilpasning til terreng og vegetasjon. For øvrig skal disse søkes etter gjeldende regler i plan- og bygningsloven”.

Vurdering:

I medhold av plan- og bygningslovens § 7 kan kommunens faste utvalg for plansaker, ”når særlige grunner foreligger”, gi dispensasjon fra plan. Men bare dersom det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon vil lovens krav om særlige grunner være oppfylt, og det er adgang til å gi dispensasjon. I motsatt fall er det ikke rettslig grunnlag for å gi dispensasjon.

"Særlige grunner" vil etter praksis foreligge dersom de hensyn bestemmelsen er ment å ivareta ikke blir skadelidende om dispensasjon gis, eller en overvekt av interesser taler for det omsøkte tiltak. I lovens formulering ligger det at dispensasjon ikke skal være en kurant sak, og at ingen har rettskrav på å få dispensasjon. Hvorvidt det foreligger «særlige grunner», beror på en skjønnsmessig helhetsvurdering basert på forholdene i den konkrete sak.

Søknaden inneholder ikke særlige grunner. Ønsket om økt tilgjengelighet på grunn av alder er et generelt forhold som svært mange hytteeiere etter hvert vil kunne vise til. Dispensasjon iht. søknaden vi derfor i praksis medføre reguleringsendring.

Parkeringsplass kan opparbeides i medhold av gjeldende reguleringsplan.

Etter avtale mellom eier av GNR 141/4 og grunneiere Rustand og Holm kan atkomst til fritidseiendommen GNR 141/4 tas inn deres pågående regulering.

Rådmannen anbefaler utvalget å avslå dispensasjonssøknaden.

 

 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

23.08.2009

Arkiv               

29/1/0/0

Saksmappe     

2009/432

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ørn Antonsson

Gnr 29/1 Søknad om dispensasjon, pbl § 7

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

08.09.2009

46/09

fast utvalg for plansaker

20.10.2009

57/09

 

Rådmannens anbefaling:

Fast utvalg for plansaker avslår Kari Gjømles dispensasjonssøknad, datert 11.05.09. Søknaden er gjengitt i sakens avsnitt «saksopplysninger».

Avslaget begrunnes:

Dispensasjonssøknadens grunngiving er av generell (allmenn) karakter og danner dermed ikke grunnlag for dispensasjon etter plan- og bygningslovens § 7.

Eventuell dispensasjon i denne saken vil føre til en uheldig presedens som kan undergrave byggeforbudet i kommuneplanen og dermed i praksis være endring av gjeldende kommuneplan. Videre vil dispensasjon iht. søknaden skape presedens for opprustning av en rekke små skogskoier til hytter.

Se for øvrig sakens avsnitt «vurdering».

Behandling i fast utvalg for plansaker 08.09.2009:

Repr. Knut Klev, Sp la fram følgende utsettelsesforslag:

 Saken utsettes i påvente av befaring.

Klevs utsettelsesforslag ble enstemmig vedtatt.

Vedtak i fast utvalg for plansaker 08.09.2009:

Saken utsettes i påvente av befaring.

Vedlegg:

- Oversiktskart i målestokk 1:60000

- Situasjonskart i målestokk 1:1000, 1:2000 og 1:10000

Saksopplysninger:

Fra Kari Gjømle (Hummeldalsveien 7, 2406 Elverum) har kommunen mottatt dispensasjonssøknad, datert 11.05.09. Gjømle søker kommunen om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for å tilrettelegge for utvidelse av hytte på en odde som stikker ut i Vatnebrynvatnet, se vedlagte kart hvor hytten er av søker inntegnet. Hyttens avstand til Vatnebrynvatnet er ca 50 meter – på tre kanter.

Søknaden:

”Jeg viser til brev av 0805.2009 med referanse 2009/432 og søker med dette om dispensasjon fra kommuneplanen.

I vår planlagte utvidelse vil vi holde oss innen grensen 60 m² inkl. uthus.

Hytta ligger noe nære vannet, men høyt oppe. Den kommer ikke i konflikt med allmennhetens frilufts- og miljøinteresser. Den er faktisk ikke lett å se fra vannet, og det er heller ikke gjenboere i umiddelbar nærhet. For å få en noe større stue er vår eneste mulighet et mindre tilbygg mot vannet.

Jeg håper på en positiv behandling av min søknad”.

Hytten inngår ikke i gjeldende reguleringsplan. I gjeldene kommuneplan for Flesberg er hytten i et LNF-område med forbud mot bygge- og anleggstiltak, som ikke er en del av landbruket (§ 4.1). Videre er i kommuneplanen satt byggegrense på 75 meter langs vann og vassdrag (§ 2.2).

I følge søkers tegninger er hyttens BYA (bebygd areal) ca 34 m². Det + lokaliseringen tilsier at dette er mer skogkoie å beregne. Etter ønsket utvidelse vil BYA bli ca 76 m². I kommunen er uttalige skogskoier, og lignende. Ukjent antall av disse vil være gjenstand for opprustning til hytter hvis det nå gis dispensasjon.

I samsvar med pbl § 7 siste ledd er dispensasjonssøknaden oversendt sektororganene til uttalelse:

Fylkesmannen i Buskerud:

”Uttalelse til søknad om dispensasjon for utvidelse av hytte ved Vatnebrynvannet i Flesberg kommune


Flesberg kommune har oversendt en søknad om dispensasjon for tilbygg til hytte ved Mjøsund ved Vatnebrynvannet. Hytta ligger på en odde innenfor byggeforbudssonen langs vannet. Fylkesmannen anser at en eventuell dispensasjon vil være uheldig for landskaps- og allmenne friluftsinteresser tilknyttet vassdragsområdet. Vi viser også til faren for presedens. Vi frarår kommunen å gi dispensasjon. Vi vil vurdere å påklage et eventuelt vedtak om dispensasjon og ber om å bli holdt orientert om videre vedtak.


Bakgrunn

Vi viser til kommunens brev av 3. juni 2009 med søknad om tilbygg til en hytte på gnr. 29 bnr. 1 ved Mjøsund ved Vatnebrynvannet. Eksisterende hytte er oppgitt å ha et bebygd på 34 m². Det søkes om et tilbygg på 42 m² slik at nytt bebygd areal vil være på 76 m². Tilbygget skal benyttes til større stue, nytt soverom og overbygget veranda.

Hytta ligger som eneste hytte ute på en odde i vannet. Korteste avstand til vannet er ca 30 m mot nord. øst og vest for hytta er avstanden til vannet ca 50 m.

Området er i kommuneplanen avsatt til LNF-område. Kommuneplanen fastsetter også en byggeforbudssone på 75 m langs vann og vassdrag.

Det er igangsatt arbeid med en kommunedelplan for Vatnebrynvannet. Dette planarbeidet er ikke sluttført.

Fylkesmannens kommentarer

I følge den overordnede kommuneplanen er utvidelse av hytter forbudt i dette området. Kommunen kan bare gi dispensasjon fra forbudet dersom det foreligger særlige grunner som taler for dette, jf plan- og bygningsloven § 7. Slike særlige grunner skal primært knyttes opp mot de offentlige hensyn som overordnet plan er ment å ivareta. Private hensyn skal normalt tillegges liten vekt i denne vurderingen. Kommunen må foreta en konkret vurdering av om det foreligger særlige grunner i dette tilfellet. Videre må en eventuell dispensasjon begrunnes nøye ut fra konkrete forhold i denne aktuelle saken for å unngå at det skapes en uheldig presedens i forhold til tilsvarende saker i samme området eller i andre områder.

Fylkesmannen ber kommunen føre en restriktiv dispensasjon praksis langs vassdragene. Vi viser til St.meld. nr. 26 (2006-2007) Regjeringens miljø politikk og rikets miljøtilstand der det er fastsatt arealpolitiske mål for forvaltningen av vassdragsområder. Vi viser også til Den europeiske landskapskonvensjonen som trådte i kraft 1. mars 2004. Dette er nasjonale føringer som må legges til grunn for

vurderingen av saken i tillegg til vurderinger knyttet opp til intensjonen bak byggeforbudet i kommuneplanen.

Vatnebrynvannet har stor betydning for landskaps-, natur- og friluftsinteresser. Den aktuelle hytta ligger på en markant odde som stikker ut i vannet. Odden er kun bebygd med denne ene hytta. Fylkesmannen anser at hytta har en spesiell beliggenhet som tilsier at hensynet til allmennhetens friluftsinteresser, landskap og natur må prioriteres. Etter vår oppfatning vil en større utvidelse av bebyggelsen i tråd med søknaden kunne få negative virkninger for miljøverdier tilnyttet vassdragsområdene. Søknaden innebærer at hytta mer enn dobler sitt bebygde areal. Dette vil kunne føre til økt privatisering av odden og negative virkninger for landskap og friluftsinteresser.

I arbeidet med kommunedelplanen for Vatnebrynvannet har blant annet utvidelser av hytter nær vannet vært et tema. Ved siste høring av planforslaget var det foreslått en ny planbestem­melse om at eksisterende hytter i 50-metersonen langs vannet kan utvides med inntil 15 m² for å etablere godkjente vann- og avløpsløsninger. Ut fra dette fant Fylkesmannens miljøvern­avdeling grunnlag for å trekke innsigelsen knyttet til mulighetene for hytteutvidelser langs vannet. Foreliggende søknad er ikke utformet eller begrunnet i tråd med dette.

Til slutt vil Fylkesmannen peke på at en eventuell dispensasjon i denne saken vil føre til en uheldig presedens som kan undergrave byggeforbudet i kommuneplanen. Kommunen peker selv på at en dispensasjon i denne saken vil skape presedens for opprustning av en rekke små skogskoier til hytter.

Under henvisning til nasjonale arealpolitiske føringer for forvaltning av vassdragsområder og landskapsverdier samt faren for uheldig presedens, vil Fylkesmannen frarå kommunen å gi dispensasjon i tråd med søknaden. Vi vil vurdere å påklage et eventuelt vedtak om dispensasjon og ber om å bli holdt underrettet om videre vedtak i saken”.

Buskerud fylkeskommune:

”Gnr 29 bnr 1 - søknad om dispensasjon for utvidelse av hytte i Vatnebrynvatnet - Flesberg kommune

I samsvar med plan- og bygningslovens § 27-1 nr. 1 har Buskerud fylkeskommune ved utviklings avdelingen mottatt ovennevnte dispensasjonssøknad.

Planfaglige merknader:

Det søkes om oppføring av tilbygg til hytte. Hytta ligger i et LNF-område og ute på en odde ved Vatnebrynvatnet. I dag ligger det en eksisterende hytte på ca. 34 m². Ved en utvidelse blir hytta på til sammen 76 m². I kommuneplan ens arealdel er det avsatt en byggegrense i forhold til vannet på 75 meter Det kreves også dispensasjon fra denne byggegrensa.

Dersom det skal gis dispensasjon, kreves det særlige grunner. I dette tilfelle kan vi ikke umiddelbart se at det foreligger særlige grunner. Søker har heller ikke oppgitt en nærmere begrunnelse. Ved behandling av søknaden bør kommunen vurdere tidligere praksis i tilsvarende saker. Denne saken kan også føre til presedensvirkning. Vi gjør oppmerksom på at ved innføring av ny plan- og bygningslov fra 1. juli er dispensasjonsbestemmelsene endret.

Nyere tids kulturminner

Innenfor planområdet er eldre veifar. Eldre veifar er kulturminner, noen kan være automatisk fredet, andre fra noe nyere tid - men allikevel verneverdige. Det bør kunne innarbeides i bestemmelsen, f. eks. § 6.2. - at disse ikke skal oppgraderes/endres uten at de vurderes av antikvarisk myndighet før evt. Inngrep.

Kulturminner:

Vi har ikke opplysninger i våre arkiver om automatisk fredete kulturminner innenfor området. Registreringene av automatisk fredete kulturminner som er foretatt i forbindelse med utarbeidelse av økonomisk kartverk, er ofte mangelfulle. Vi må derfor foreta registreringer før vi kan uttale oss til søknaden”.

Vurdering:

I medhold av plan- og bygningslovens § 7 kan kommunens faste utvalg for plansaker, ”når særlige grunner foreligger”, gi dispensasjon fra plan. Men bare dersom det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon vil lovens krav om særlige grunner være oppfylt, og det er adgang til å gi dispensasjon. I motsatt fall er det ikke rettslig grunnlag for å gi dispensasjon.

"Særlige grunner" vil etter praksis foreligge dersom de hensyn bestemmelsen er ment å ivareta ikke blir skadelidende om dispensasjon gis, eller en overvekt av interesser taler for det omsøkte tiltak. I lovens formulering ligger det at dispensasjon ikke skal være en kurant sak, og at ingen har rettskrav på å få dispensasjon. Hvorvidt det foreligger «særlige grunner», beror på en skjønnsmessig helhetsvurdering basert på forholdene i den konkrete sak.

I likhet med sektororganene anser rådmannen at begrunnelsen i den aktuelle søknaden er av en generell karakter som mange andre også vil kunne påberope seg. Etter rådmannens oppfatning vil derfor en dispensasjon skape en uheldig presedens, og i praksis fungere som endring av gjeldende kommuneplan.

Rådmannen anbefaler utvalget å avslå dispensasjonssøknaden.

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

23.08.2009

Arkiv                

14/3/16/0

Saksmappe     

2008/753

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ørn Antonsson

Gnr 14/3 F16 Søknad om dispensasjon, pbl § 7

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

08.09.2009

47/09

fast utvalg for plansaker

20.10.2009

58/09

 

Rådmannens anbefaling:

Fast utvalg for plansaker avslår Jon Stensruds dispensasjonssøknad, datert 27.05.09. Søknaden er gjengitt i sakens avsnitt «saksopplysninger».

Avslaget begrunnes:

Det ikke anført særlige grunner i saken som kan gi grunnlag for dispensasjon fra reguleringsplanen for del av Nordre Underberget, GNR 14/3. En dispensasjonsvurdering skal være forankret i objektive forhold ved tiltaket, eiendommen og omgivelsene, og det vil bare unntaksvis kunne legges vekt på subjektive forhold hos den enkelte tiltakshaver.

Se for øvrig sakens avsnitt «vurdering».

Behandling i fast utvalg for plansaker 08.09.2009:

Repr. Brynjulf Hansen, Ap, la fram følgende utsettelsesforslag:

 Saken utsettes i påvente av befaring.

Hansens utsettelsesforslag ble enstemmig vedtatt.

Vedtak i fast utvalg for plansaker 08.09.2009:

Saken utsettes i påvente av befaring.

Vedlegg:

- Oversiktskart

- Søknadens kartutsnitt

- Fasadetegninger, daterte 20.04.09

- To bilder av hytten - fra søker

- Reguleringsbestemmelsene for Nordre Underberget, GNR 14/3

Saksopplysninger:

Fra medeier av fritidseiendommen GNR 14/3 F16 Jan Stensrud har kommunen mottatt følgende dispensasjonssøknad (datert 27.05.09):

”DISP. SØKNAD GNR 14/3 F16

Jeg søker herved om dispensasjon fra punktet om fylling bør unngås.

Jeg søker om dispensasjon til å fylle opp ca l meter på nordsiden av tilbygget for å innfri kravet på maks gesimshøyde og maks grunnmurshøyde som vist på tegning.

Jeg ønsker å bygge på som vist på tegning for å få hytta mest mulig ned i terrenget og den vil da bli til minst mulig sjenanse for naboene på oversiden.

Panel er planlagt å være liggende villmarkspanel og torv på taket for å passe best mulig inn i terrenget.

Kopi av dispensasjonssøknad er sendt til naboer og grunneier”.

Fritidseiendommen GNR 14/3 F16 er på søndre Ble, og er innenfor gjeldende reguleringsplan for Nordre Underberget, GNR 14/3. Det fremgår av regulerings-bestemmelsene at hyttebygging på fylling bør unngås.

Vurdering:

I medhold av plan- og bygningslovens § 7 kan kommunens faste utvalg for plansaker, ”når særlige grunner foreligger”, gi dispensasjon fra plan. Men bare dersom det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon vil lovens krav om særlige grunner være oppfylt, og det er adgang til å gi dispensasjon. I motsatt fall er det ikke rettslig grunnlag for å gi dispensasjon.

Etter rådmannens vurdering er det ikke anført særlige grunner i saken som kan gi grunnlag for dispensasjon fra reguleringsplanen for del av Nordre Underberget, GNR 14/3. En dispensasjonsvurdering skal være forankret i objektive forhold ved tiltaket, eiendommen og omgivelsene, og det vil bare unntaksvis kunne legges vekt på subjektive forhold hos den enkelte tiltakshaver.

Søknaden er derfor å avslå.

Videre er å bemerke at vinduer på planlagt tilbygg er ut av proporsjon til hytten for øvrig.