FLESBERG KOMMUNE

 

 

Utvalg:

Fast utvalg for plansaker

Møtested:

Formannskapssalen

Møtedato:

tirsdag 9.juni 2009

kl. 13:00

 

 

 

Befaring mandag 8. juni.

 

Kl. 08.30                      Avreise kommunehuset.

Kl. 09.00                       Befaring reguleringsplan for Fagerfjell Øst

Kl. 11.00 – 11.45           Lunch skitrekk kafeen (ikke ta med niste)

Kl. 12.00 – 13.00           Befaring reguleringsplan for Beinsvannet.

Kl. 13.00 – 14.15           Befaring reguleringsplan for Sjuvasslia.

Kl. 14.15 – 15.30           Befaring reguleringsplan for Gvelven feriegrend.

 

Befaring tirsdag 9. juni.

 

Kl. 08.30                        Avreise kommunehuset

Kl. 09.00 – 09.45           Befaring Gnr 6/4 F 29 v/Kjevatnet

Kl. 10.15 – 10.45           Befaring Gnr 12/1 F 70 Gvelven

Kl. 11.00 – 11.30           Befaring Gnr 17/78 v/Borge kiosken     

Kl. 11.40 – 12.00           Befaring Gnr 141/4 Nipeto.

Retur og lunch på kommunehuset

Møte kl. 13.00.

 

Alle tider er ca tider.

 

Jon Kåre Jonsson

Teknisk sjef


 

Saksliste:

Nr.

Sakstittel

Saksordfører

 

 

 

PS 27/09

Meldinger 9.juni 2009

 

PS 28/09

Gnr 9 Bnr 4 - klage på vedtak fattet av fast utvalg for plansaker i sak nr. 6/09.

Arne Sørensen

PS 29/09

Gnr 146/1 F25 Søknad om dispensasjon, pbl § 7

Arne Sørensen

PS 30/09

Forslag til reguleringsplan for Vinger GNR 9/4. Pbl § 27-1 nr 2

Anne-Liz Lande

PS 31/09

Gnr 17/78 Søknad om dispensasjon, pbl § 7

Gunnar Grette

PS 32/09

Gnr 17/70 Søknad om dispensasjon, pbl § 7

Gunvor Bekjorden

PS 33/09

Gnr 142 Bnr - reguleringsplan for del av Dyrebu. behandling etter Pbl § 27-2 nr. 1.

Knut Klev

PS 34/09

Gnr 6/4 F29 - Søknad om dispensasjon

Gunnar Grette

PS 35/09

Gnr 12/1 F70 Søknad om dispensasjon, pbl § 7

Knut Klev

PS 36/09

Gnr 141/4 Søknad om dispensasjon, pbl § 7

Helga Bratås

PS 37/09

Forslag til reguleringsplan for fritidsbebyggelse Fagerfjell Øst del av GNR 9/3-10/2-10/3-10/19-10/25. Pbl § 27-1 nr 2.

Anne-Liz Lande

PS 38/09

Forslag til reguleringsplan for Sjuvasslia hyttefelt, del av GNR 13/3. Pbl § 27-1 nr 2.

Knut Klev

PS 39/09

Forslag til reguleringsplan for Beinsvatnet hyttefelt, del av GNR 13/3. Pbl § 28-1 nr 2.

Knut Klev

PS 40/09

Forslag til reguleringsplan for fritidsbebyggelse Gvelven Feriegrend, del av GNR 12/1. Pbl § 27-1 nr 2.

Helga Bratås

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

27.05.2009

Arkiv               

033

Saksmappe     

2008/45

Avd                 

Fellestjenesten

Saksbehandler

Kristin Hammershaug

Meldinger 9.juni 2009

 

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

09.06.2009

27/09

 

Rådmannens anbefaling:

 

Vedlegg:

a) Delegerte vedtak 2009.

Saksopplysninger:

a) Delegerte vedtak 2009.

Vurdering:

 

 

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

25.05.2009

Arkiv               

9/4/0/0

Saksmappe     

2005/680

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Jon Kåre Jonsson 

Gnr 9 Bnr 4 - klage på vedtak fattet av fast utvalg for plansaker i sak nr. 6/09.

 

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

09.06.2009

28/09

 

Rådmannens anbefaling:

1.         Henrik Vinger sin klage av 02.03.2009 tas til følge.

2.         Henrik Vinger gis med dette, i medhold av Pbl § 7, dispensasjon fra kommunedelplanen for Blefjell sine bestemmelser, for båthus med varmestue inkludert nøktern innredning med pipe og vedovn ved Hoppestad på ovennevnte registreringsnummer.

3.         Dispensasjonen gis under forutsetning av at bygget endres slik at det gis plass for båtplass under varmestue.

4.         Bygningsmessige endringer må være utført innen 01.10.2009.

5.         Dersom endringene ikke er foretatt innen gitt frist gis TPR- etaten i oppgave å utferdige pålegg om riving.

6.         Båtnaust/hytte er kun til personlig benyttelse og kan derfor ikke leies ut.

Vedlegg:

Henrik Vinger sin klage av 02.03.09.

Saksopplysninger:

Til møte den 03.02.09 i sak 6/09 angående dispensasjonssøknad fra Henrik Vinger fremmet rådmannen følgende anbefaling:

1.         Henrik Vinger gis med dette, i medhold av Pbl § 7, dispensasjon fra kommunedelplanen for Blefjell sine bestemmelser, for båthus med varmestue inkludert nøktern innredning med pipe og vedovn ved Hoppestad på ovennevnte registreringsnummer.

2.         Dispensasjonen gis under forutsetning av at bygget endres slik at det gis plass for båtplass under hytta.

3.         Bygningsmessige endringer må være utført innen 01.08.2009.

4.         Dersom endringene ikke er foretatt innen gitt frist gis TPR- etaten i oppgave å utferdige pålegg om riving.

5.         Båtnaust/hytte er kun til personlig benyttelse og kan derfor ikke leies ut.

Under behandlingen ba representanten Høimyr om og bli erklært inhabil, dette ble tatt til følge.

Representanten Hansen fremmet rådmannens anbefaling, med forslag til endringer i punktene 2 og 3:  (endringer i kursiv)

1.         Henrik Vinger gis med dette, i medhold av Pbl § 7, dispensasjon fra kommunedelplanen for Blefjell sine bestemmelser, for båthus med varmestue inkludert nøktern innredning med pipe og vedovn ved Hoppestad på ovennevnte registreringsnummer.

2.         Dispensasjonen gis under forutsetning av at bygget endres slik at det gis plass for båtplass under varmestue.

3.         Bygningsmessige endringer må være utført innen 01.06.2009.

4.         Dersom endringene ikke er foretatt innen gitt frist gis TPR- etaten i oppgave å utferdige pålegg om riving.

5.         Båtnaust/hytte er kun til personlig benyttelse og kan derfor ikke leies ut.

Representanten Grette fremmet følgende endringsforslag:

Bygningen må tilbakeføres til båtnaust, som omsøkt, innen den 01.06.09.

Ved alternativ votering mellom Hansens endringsforslag og Grettes endringsforslag, ble Grettes forslag vedtatt med 5 mot 1 stemme.

Rådmannen ved Jon Kåre Jonsson fremmet deretter følgende forslag:

Vedtaket gis oppsettende virkning frem til klageadgangen er utprøvd.

Vedtak i fat utalg for plansaker 03.02.09

Bygningen må tilbakeføres til båtnaust, som omsøkt, innen den 01.06.09.  Vedtaket gis oppsettende virkning frem til klageadgangen er utprøvd.

Vedtaket er påklaget av Vinger inne klagefristen, han skriver følgende:

”Det vises til brev fra Flesberg kommune vedr. gnr 9 bnr 4 søknad om dispensasjon for båtnaust.

Jeg vil med dette klage på vedtaket til utvalg for teknikk, plan og ressurs i sak 6/09.

Klagen begrunnes med at jeg savner en begrunnelse for vedtaket der utvalget gjorde om innstillingen fra administrasjonen.

Jeg vil i tillegg føye til videre behandling av saken at båthuset har stått på stedet siden ca 1960, da Hoppestadvannet ble demmet opp. Båthuset ble den gang flyttet fra sin opprinnelige plassering ved vannet før oppdemmingen.

Båthuset har vært brukt i forbindelse med utnyttingen av eiendommens fjellområder, med setring, fiske, hogst, drift av den gamle saga som sto ved den opprinnelige dammen osv. Den opprinnelige bruken er vanskelig å dokumentere utover det at bygget faktisk har stått her i uminnelige tider, og har vært bygd for å dekke eiendommens behov.

Etter flyttingen rundt 1960 har båthuset vært brukt som opplag for båt og utstyr, og det har også vært benyttet til enkel overnatting ved behov. I årenes løp forfalt bygget, og det var ingen fryd for øyet før restaureringen.

Proporsjonene på bygget er i dag de samme som var godkjent av Flesberg kommune, og er tilnærmet de samme som den opprinnelige størrelse og form. Bygget ble også godkjent restaurert med grunnmur av Flesberg kommune.

Det er likevel foretatt noen mindre tilpasninger:

  • Opplagsplass for båten er flyttet under bygget
  • Vinduene er plassert annerledes enn i godkjenningen, og det er satt inn en innvendig dør samtidig som de opprinnelige båthusdørene står utvendig for å ikke endre fasaden mot vannet for mye
  • Det er satt inn ovn, pipe og snurredo, og bygget er isolert

Endringene er gjort ut fra en vurdering av dagens behov for drift av eiendommen:

  • Jeg har behov for å overnatte på fjellet ved drift av eiendommen, b1.a. ved vedlikehold,
  • bygging av hytter, hogging og skjøtsel på hyttetomter osv.
  • Jeg har bosted på Kongsberg, og leier for tiden ut hovedhuset på gården, det blir
  • dermed langt å pendle daglig fra byen i perioder
  • Det er i dag større behov for innlåsing av kostbart verktøy og utstyr som brukes til drift av eiendommen
  • Det er også ønskelig å leie ut bygget sammen med utleie av jakt og fiske på eiendommen

I sum dekker dagens bygg i hovedsak de samme behov som tidligere, men bygget er oppgradert mer til dagens standard. Det er tross alt ikke snakk om noen "luksus-hytte", vi snakker om et enkelt bygg på 30 kvm samlet.

Fylkesmannen ber kommunen om å legge avgjørende vekt på allmenne interesser knyttet til vassdragsnære arealer, friluftsliv og landskap.

Jeg kan ikke se at disse interessene skulle være avgjørende for å gi avslag på søknaden om dispensasjon. Bygget har stått på samme stedet i 50 år, og restaureringen medfører ingen vesentlige landskapsmessige endringer. Folk flest vil nok oppfatte at bygget er mer iøynefallende i dag enn før restaureringen.

Det viktigste bade- og friluftsområdet ligger 300 meter sør for båthuset. På grunn av vann­uttaket til kraftstasjonen er det ikke tilrådelig å bade nord for båthuset. Jeg har selv vært med og lagt til rette for bading og friluftsliv lenger sør på eiendommen, og fungerer selv som "vaktmester" på friluftsområdet ved å plukke søppel og holde området i stand. Båthuset er ingen hindring for adkomst til friluftsområdet. Jeg synes for øvrig at det er leit at friluftslivet nå skal brukes som argument mot eiendommens behov når jeg holder arealer for badeplass for "halve bygda".

Med ønske om en velvillig behandling av denne klage!”

Ettersom saken er behandlet flere ganger av utvalget gjentas ikke detaljene i saken.  Dersom utvalget skulle velge å gå inn for rådmannens anbefaling må saken opp til behandling i planutvalget på nytt, da dette vedtak kan påklages av hyttenabo.  Dersom klagen avvises blir vedtak i sak 6/09 stående og saken sendes til Fylkesmannen i Buskerud til endelig avgjørelse.

Vurdering:

Vinger presiserer i sin klage at båthuset har stått der siden 1960, da Hoppestadvannet ble demmet opp og båthuset flyttet fra sin opprinnelige plassering ved vannet.  Vinger hevder også at båthuset tidligere har vært brukt i forbindelse med utnytning av eiendommens fjellområder.  Rådmannen vil på nytt anbefale at Vinger innvilges dispensasjons på vilkår og velger derfor å fremme forsalg om å ta Vinger sin klage til etterretning.  I tillegg fremmer rådmannen, som forslag til vedtak, ett likelydene forslag som representanten Hansen fremmet til sak 2/09, men med endret dato for retting.

Dersom utvalget velger å opprettholde sitt vedtak i saken, så må det settes en fornuftig tidsfrist for når rettingen skal være utført, for eksempel 2 mnd etter fylkesmannen sin endelige avgjørelse.  Dette fordi fylkesmannen ikke behandler klagesaker i fellesferien, og det er derfor vanskelig å beregne når en endelig avgjørelse foreligger.

Rådmannen velger å gjenta sin vurdering i sak 2/09:

”Rådmannen vil først bemerke at en GAB- registrering ikke er en fullstendig sannhet, da denne, og særlig eldre registreringer kan inneholde feil.

I sak 46/07 ble spørsmålet om saken kunne behandles som en landbrukssak etter Landbruk Pluss vurdert.  For at hytta kunne komme inn under Landbruk Pluss måtte hytta være nødvendig for utøvelse av landbruksnæringen, men hvis bruken i hovedsak var knyttet til turisme, frilufts- eller fritidsaktivitet, jakt eller fritidsfiske, så kunne ikke begrepet benyttes

Konklusjonen den gang var at hytta ikke kunne komme inn under Landbruk Pluss begrepet og rådmannen har ikke endret sin innstilling om dette.

I den siste tiden har kommunens faste utvalg for plansaker behandlet flere dispensasjonsspørsmål i byggeforbudsonen langs vann- og vassdrag med en positiv innstilling.  I de siste sakene har Fylkesmannen i Buskerud valgt å bruke sin rett til å påklage disse sakene til Fornyings- og Administrasjonsdepartementet.  Rådmannen har i alle sakene advart mot presedens og forskjellsbehandling i slike spørsmål og det er nettopp dette spørsmålet som Vinger reiser i sitt brev.

Rådmannen har derfor kommet frem til at han ønsker å fremme sitt forslag til vedtak i sak 46/07, med noen omarbeidelser, på nytt.”

Saken legges med dette frem til politisk behandling.

 

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

24.05.2009

Arkiv               

146/1/25/0

Saksmappe     

2009/248

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ørn Antonsson

 

Gnr 146/1 F25 Søknad om dispensasjon, pbl § 7

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

09.06.2009

29/09

 

Rådmannens anbefaling:

Fast utvalg for plansaker avslår Jan Henrik Hvales dispensasjonssøknad, datert 07.03.09. Søknaden er gjengitt i sakens avsnitt «saksopplysninger».

Avslaget begrunnes:

En dispensasjonsvurdering skal være forankret i objektive forhold ved tiltaket, eiendommen og omgivelsene, og det vil bare unntaksvis kunne legges vekt på subjektive forhold hos den enkelte tiltakshaver. De anførte forhold er mer allmenne grunner som ikke anses som en særlig grunn iht. plan- og bygningsloven § 7.

Se for øvrig sakens avsnitt «vurdering».

Vedlegg:

- Oversiktskart

- Søknadens situasjonskart, datert 27.02.09

Saksopplysninger:

Kommunen har mottatt fra Jan Henrik Hvale, eier av fritidseiendommen GNR 146/1 F25 på Søndre Ble, søknad om dispensasjon fra arealdelen av kommunedelplanen for Blefjell. Søknaden er datert 07.03.09, og inneholder følgende tekst:

”Dispensasjonssøknad fra Kommunedelplan for Blefjell. Vedrørende GNR 146/1 F25

Vi søker herved om dispensasjon fra kravet om maksimal størrelse 100 m² for hytte i dette aktuelle område.

Hytta med overbygget terrasse, sportsbod og rom for snurredass er på 75,5 m². Vi ønsker å utvide hytta med 49 m², slik at den vil bli 124,5 m².

Begrunnelse for denne utvidelsen er at min kone som er hjerneskadet, har stort hjelpebehov, og er avhengig av rullestol og medhjelper til enhver tid.

Soverom og snurredass i hytten er ikke tilpasset for rullestolbruker. Hun kan derfor ikke bruke hytta som den er.

Tilbygget er foreslått slik at det kan innredes med dusj og vannklosett, på et senere tidspunkt.

Det betyr at det senere kan bli aktuelt å søke spesielt om vann og avløp, dersom det gis muligheter for det.

Tilbygget får ny hensiktsmessig inngang, i tillegg rom for fremtidig dusj/wc, også to soverom. Et soverom til rullestolbruker med medhjelper, og et som erstatter det som ble brukt til mellomgang i hytta.

Vi håper at overnevnte begrunnelse kan føre til at dispensasjon kan imøtekommes”.

I tillegg er mottatt følgende skriv fra Hvale med vedlagt legeerklæring:

”Gnr 146/1 F25 Dispensasjonssøknad tiltak - tilbygg hytte

Viser til tidligere innsendt søknad om dispensasjon fra kommunedelplan for Blefjell og oppføring av tilbygg på eksisterende hytte.

Dersom det kan bli til nytte ved vurdering av overnevnte søknad, sendes legeerklæring på at min kone Torunn Hvale er rullestolbruker, og sterkt hjelpetrengende også når hun skal være på hytta.

Vi håper på et positivt utfall av søknaden”

Legeerklæringen:

”Til rette vedkommende

AD          TORUNN HVALE

    STALSBERGVEIEN 23

    3128 NØTTERØY

    Født: 01/12/1943

Legeerklæring

Hun ønsker en legeerklæring på sin fysiske tilstand. Iflg. mannen trenger de bekreftelse på diagnose som ­skal brukes i søknad. Da jeg ikke vet hvilken søknad det skal brukes til kan jeg kun på generelt grunnlag si at hun har en følgestilstand etter hjerneblødning (subarachnoidalblødning) i 2004. Følgetilstand (Sekvele) med høyresidig spastisk hemiparese(lammelse) i arm og ben og ekspressiv og impressiv afasi(språkforstyrrelser). Hun er avhengig av hjelp til det aller meste. Er rullestolbruker”.

Fritidseiendommen GNR 146/1 F25  ligger på Søndre Ble nedenfor Blestølen. Den inngår ikke i gjeldende reguleringsplan. I forhold til arealdelen av kommunedelplanen for Blefjell er hytten i område avsatt til LNF Sone 4 hvor eksisterende fritidsbebyggelse kan påbygges og rehabiliteres i samsvar med §§ 1.2 og 1.3 i «Utfyllende bestemmelser til arealdelen av kommunedelplanen for Blefjell».

Grad av utnytting er i § 1.3 fastsatt til BYA = 100 m². Fra Hvales dispensasjonssøknad: ”Hytta med overbygget terrasse, sportsbod og rom for snurredass er på 75,5 m². Vi ønsker å utvide hytta med 49 m², slik at den vil bli 124,5 m²”. Rådmannen antar ”sportsbod” er det frittstående uthuset som fremgår av situasjonskartet.

Dispensasjon iht. søknaden vil gjøre at grad av utnytting blir fraveket med ca 25%.

Vurdering:

I medhold av plan- og bygningslovens § 7 kan kommunens faste utvalg for plansaker, når «særlige grunner» foreligger, gi dispensasjon fra plan. Men bare dersom det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon vil lovens krav om «særlige grunner» være oppfylt, og det er adgang til å gi dispensasjon. I motsatt fall er det ikke rettslig grunnlag for å gi dispensasjon.

«Særlige grunner» vil etter praksis foreligge dersom de hensyn bestemmelsen er ment å ivareta ikke blir skadelidende om dispensasjon gis, eller en overvekt av interesser taler for det omsøkte tiltak. I lovens formulering ligger det at dispensasjon ikke skal være en kurant sak, og at ingen har rettskrav på å få dispensasjon. Hvorvidt det foreligger «særlige grunner», beror på en skjønnsmessig helhetsvurdering basert på forholdene i den konkrete sak.

En dispensasjonsvurdering skal være forankret i objektive forhold ved tiltaket, eiendommen og omgivelsene, og det vil bare unntaksvis kunne legges vekt på subjektive forhold hos den enkelte tiltakshaver. De anførte forhold er mer allmenne grunner som ikke anses som en særlig grunn iht. plan- og bygningsloven § 7.

Rådmannen anbefaler utvalget å avslå dispensasjonssøknaden.

Med bakgrunn i rådmannens anbefaling er saken ikke oversendt sektormyndighetene til uttalelse etter pbl § 7 siste ledd. Det gjør at planutvalget kan ikke innvilge søknaden før de berørte sektormyndigheter er hørt. Dette innebærer at i slike tilfeller må saken utsettes. Før søknaden kan innvilges må uttalelser innehentes fra berørte sektormyndigheter.

 

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

26.05.2009

Arkiv               

L12

Saksmappe     

2008/1216

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ørn Antonsson

 

Forslag til reguleringsplan for Vinger GNR 9/4. Pbl § 27-1 nr 2

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

09.06.2009

30/09

 

Rådmannens anbefaling:

1.            Det faste utvalg for plansaker vedtar å legge forslag til reguleringsplan for Vinger, GNR 9/4, ut til offentlig ettersyn etter pbl § 27-1, pkt.2.

2.            Før offentlig ettersyn skal planen endres i samsvar med rådmannens anbefalinger i saksutredningen. Rådmannen gis fullmakt til å gjøre disse endringene.

Vedlegg:

-       Reguleringsplankart (forminsket) og planbeskrivelse, datert 03.04.09

-       Reguleringsbestemmelser, daterte 26.05.09

Saksopplysninger:

Kommunen har mottatt reguleringsforslag for fritidsbebyggelse og atkomstveger til ny og eksisterende fritidsbebyggelse. Reguleringsforslaget er utarbeidet av naturforvalter Kjetil Heitmann på oppdrag fra grunneier Henrik Vinger.

Planområdet strekker seg langs ved nord- og vestsidene av Hoppestadvatnet og Holmevatent på nordre Ble. I følge regulanten er hensikten med planarbeidet å tilrettelegge for nye hyttetomter og planlegge atkomstveger til nye og eksisterende hyttetomter. Videre tas høyde for å vann og avløp til samtlige tomter, og jordkabel for strømforsyning.

Reguleringsforslaget legges nå fram for planutvalget for behandling etter pbl § 27-1 nr. 2 - offentlig ettersyn.

Planforutsetninger i kommunedelplanen:

Kommunedelplan for Blefjell ble vedtatt av kommunestyret 27.06.05, mens innsigelsene knyttet til planen først ble avgjort av Miljøverndepartementet 14. juli 2006. Etter dette har arbeidet med reguleringsplaner for mange eiendommer skutt fart.

For ordens skyld minner vi om noen viktige prinsipper i den overordnede kommunedelplanen. De overordnede utviklingsmål ble definert som (jf. kap 2):

·     ”Blefjell er et unikt natur-, rekreasjons-, og reiselivsområde. Bruk og forvaltning av fjellet skal sikre lokal verdiskapning for bygda og grunneierne. Det skal legges til rette for en langsiktig bærekraftig forvaltning som sikrer naturverdier og muligheter til de neste generasjonene.

·     Blefjell er et familiefjell med kort avstand til brukere fra sentrale østlandsområdet. Det er et overordnet mål å styrke Blefjells posisjon som familiefjell, og legge til rette for økt bruk av eksisterende hytter.

·     Blefjell skal ha tilfredse brukere av fjellet. ”

Om videre utbyggingsmønster ble følgende fastslått jf. (kap.5.2):

”Utbyggingsmønsteret på Blefjell er utviklet over flere 10-år og er tilpasset naturgrunnlag, eierstruktur og utvikling av veisystem. Den framtidige utviklingen på Blefjell skal bidra til å videreutvikle og tydeliggjøre de sterke sidene ved dagens utbyggingsmønster etter følgende hovedprinsipper:

·         Øvre byggegrense mot fjellet med grønne korridorer ned i skogsområdene, 75 metersbeltet mot vann og vassdrag som grøntområde, grønne strukturer som en integrert del av utbyggingsløsningene.

·         Utvikling av områdesentrene med god miljø- og landskapstilpasning. Se kap. 7.

·         Miljøtilpasset nybygging og innfylling av bebyggelse, forbedret atkomst og standardheving i forhold til vann og avløp i områder for fritidsbebyggelse som ikke er lokalt natur- og landskapsmessig sårbare.

·         Tradisjonspreget, lett hytteutvikling i de nordlige områdene fra Hånavatnet til Rollag grense.

Kommunedelplanens byggearealer er i prinsippet de samme som ble definert som hytteområder i kommunedelplanen fra 1990. For all ny bebyggelse er det en forutsetning at den tilpasses landskap/terreng og eksisterende bebyggelse. Likedan er god dialog med etablerte hytteeiere en forutsetning.”

På bakgrunn av føringer i kommunedelplanens tekstdel og arealplanens bestemmelser er bl.a. følgende stikkord sentrale:

familiefjell, lokal næringsutvikling, modernisering, fortetting tilpasset dagens bebyggelse, grønne strukturer og landskapstilpassing.

For vurdering av den enkelte plan i forhold til helheten, kan det også være nyttig å ha med noen nøkkeltall for hele kommunedelplanens hytteområder: Totalt omfatter hele kommunedelplanen ca. 23.000 da byggeareal (sentrumsområder og hytteområder). I tillegg finnes ca. 6.000 daa LNF-områder med en del eksisterende hytter, men med svært begrensede nye utbyggingsmuligheter.

Hvor mange hytter og utbyggingsstrukturer, hvilke størrelser og infrastrukturløsninger som skal tillates, skal vurderes i den enkelte plan ut fra det enkelte områdes egnethet. Men den enkelte plan bør også vurderes som del i den samlede utviklingen for hele Blefjell.

Reguleringsplanforslag for Vinger, GNR 9/4

Fra planbeskrivelsen:

Planområdet er avgrenset av de deler av eiendommen som er godkjent som byggeområde for fritidsboliger i kommunedelplan for Blefjell, vedtatt av kommunestyret i Flesberg 27.06.2005 og bekreftet av kommunestyret 19.06.2008.

Eiendommen Vinger består av to atskilte deler nord for Hoppestadvatnet. I samråd med saksbehandler i Flesberg kommune er planområdet bundet sammen langs gjennomgående hovedveg. Planområdet er videre delt opp i to deler med et snitt A-A, og delene er plassert over hverandre på plankartet for å få en hensiktsmessig arrondering av plankartet.

Vestre del av planområdet er allerede bygd ut med hytter i hht utgått disposisjonsplan fra 1980. I østre del av planområdet ligger noen færre hytter i hovedsak langs Hoppestadvatnet.

Til sammen er det 48 eksisterende hytter innenfor planområdet. Hyttene er gjennomgående små med enkel sanitærteknisk standard. Det er bygget atkomstveg fram til flere av hyttene.

Østre del av planområdet ønskes utviklet med utgangspunkt i eksisterende hyttebebyggelse. Nye hytter skal tilpasses eksisterende mht beliggenhet og størrelse. Ny infrastruktur skal planlegges for å kunne fange opp både gamle og nye hytter.

I vestre del av planområdet ønskes det i større grad å legge opp til nye, moderne hyttetomter som etableres mer uavhengig av eksisterende bebyggelse.

Det legges opp til klassiske hyttetomter med størrelse ca 1-1,3 mål. Nye hytter søkes plassert 50 meter unna eksisterende hytter når disse blir liggende på sol- eller utsiktsside av eksisterende hytter. Når nye tomter ligger bak eller overfor eksisterende hytter kan 50-meters grense fravikes noe. Nye hytter plasseres noe tettere hverandre enn med 50 meters avstand.

I planområdet er det 48 eksisterende hyttetomter, alle er bebygd. I planforslaget er det 23 nye hyttetomter.

Det legges opp til høy sanitærteknisk standard, med innlagt vann og avløp og veg og strøm fram til alle hytter. Det legges opp til lokale borebrønner for vannforsyning av mindre hyttefelt. Avløp skal fortrinnsvis samles til felles renseanlegg for å unngå spredte renseløsninger innimellom borebrønnene. Den mest aktuelle avløpsløsningen er å pumpe avløpet til felles renseanlegg på Fagerfjell. Dette vil også fange opp avløpet fra hyttetomter i planområdet for Søre Solum.

Separate utslipp fra enkelthytter kan godkjennes etter den til enhver tid gjeldende lokale forskrift om utslipp av avløpsvann fra bolig og fritidsbolig dersom det ikke er aktuelt med tilkobling til felles renseanlegg.

Hovedskiløype mellom Fagerfjell i sør og Blåberg i nord går vest for planområdet. Det går ikke hovedskiløyper inne i planområdet.

I planforslaget er viktige grøntstrukturer opprettholdt ved at det er avsatt ferdselskorridorer i og gjennom planområdet, og det er ikke planlagt nye hytter i 75-meters beltet langs vann og vassdrag. Viktige stier er søkt opprettholdt.

 

Arealkategori

Areal, kvm

Areal, prosent

Fritidsboliger

71 000

13,7 %

Veger

41 546

8,0 %

Friluftsområde

223 936

43,3 %

Fareområde

19 308

3,7 %

Jord- og skogbruk

55 511

10,7 %

Innsjø

105 681

20,4 %

Sum areal

516 982

100,0 %

Planforslaget skal i all hovedsak være i samsvar med godkjent kommunedelplan for Blefjell i Flesberg kommune. Kartvedlegg viser planområde plassert i utsnitt av kommunedelplanen.

Flere detaljer om planforslaget går fram av vedlagte plan beskrivelse, plankart og planbestemmelser.

Planarbeidet var varslet med brev til alle berørte hytteeiere og eiere av naboeiendommer samt ved annonse i Laagendalsposten i desember 2008. Flere hytteeiere tok kontakt med planlegger med spørsmål til innhold i og framdrift til planarbeidet. Det eneste innspillet som er mottatt til planarbeidet er fra eier av hytte med GNR 9/4 F29, som ønsker veg fram til hytta.

Fylkesmannen i Buskerud, miljøvernavdelingen:

”Uttalelse til varsel om oppstart av arbeid med reguleringsplan for Vinger på Blefjell i Flesberg kommune

Vi viser til brev av 3. desember 2008 om oppstart av arbeid med reguleringsplan for Vinger ved Hoppestadvatn på Blefjell, gnr. 9 bnr. 4. Formålet med planarbeidet er å regulere inn nye hyttetomter og planlegge atkomstvei til eksisterende hytter.

Fylkesmannen minner om at to plan områder som ikke henger sammen, må behandles som to separate reguleringsplaner.

Fylkesmannen viser til at ivaretakelse av gode grøntstrukturer må være en vesentlig premiss for planarbeidet. Ved utbygging i tilknytning til eksisterende hyttebebyggelse er det viktig å ivareta områdets preg og kvaliteter, uten å bygge ned eller avskjære turområder osv. Vi viser til Miljøverndepartementets veileder T-1450 om planlegging av fritidsbebyggelse og Stortingsmelding nr. 26 (2006-2007) Regjeringens miljøvernpolitikk og rikets miljøtilstand. Her er det også fastsatt nasjonale miljømål for forvaltning av vassdrags områder og landskap.

I prosessen rundt kommunedelplan for Blefjell ble det fra kommunens side lagt stor vekt på at ivaretakeIse av gode grøntstrukturer skulle sikres gjennom reguleringsplanene. I bestemmelsene punkt 2.3 står det at det i områder som er avsatt til byggeområder for hytter, skal inn­reguleres grønne strukturer. Grøntstrukturen skal omfatte gjennomgående grønne korridorer for ferdsel, vilt og bevaring av naturlandskap.

Videre skal grønt strukturen omfatte myrområder, koller og andre naturområder som er visuelt utsatt eller utgjør viktige elementer i naturlandskapet. Grøntstrukturen må sees i sammenheng for større områder og kartlegges før nye utbyggingstiltak planlegges. Fylkesmannen forutsetter at de ovennevnte hensyn blir tilstrekkelig belyst og vektlagt i det videre planarbeidet.

Kommunedelplanen fastsetter videre at 75-metersbeltet langs vann og vassdrag skal være grøntområder tilgjengelig for allmennheten. Fylkesmannen viser til nasjonale føringer for forvaltning av vassdrags områder og forutsetter at byggeforbudet langs vann og vassdrag blir overholdt ved utformingen av reguleringsplanene”.

Buskerud fylkeskommune, utviklingsavdelingen:

”Vinger - gnr 9 bnr 4 - Blefjell - Flesberg kommune - innspilt vedrørende nyere tids kulturminner

Vi har mottatt varsel om oppstart av reguleringsarbeid på Blefjell, Vinger gnr 9 bnr 4 for utvikling av området med hytter, veier og vann/avløp og strøm.

Når det gjelder nyere tids kulturminner har vi følgende innspill :

Innenfor og tett på planområdet "Østre del" ligger gamle stølsområder, Vingersetra og Mangerud. Der er det registrert 6 objekter i SEFRAK-registeret, dvs. faste kulturminner fra før 1900. Denne registreringen ble foretatt i 1992. Tilstanden i dag er ikke kjent.
For Vingersetra gjelder det seterbu: SEFRAK 631-108-077, låve: SEFRAK 631-108-078, seterfjøs: SEFRAK 631-108-079.

For Mangerud gjelder det seterbu: SEFRAK 631-108-082, ruin av seterbygning: SEFRAK 631-108-080, ruin av seterbygning: SEFRAK 631-108-081.

På planområdet "Vestre del" er ikke registrert faste kulturminner fra nyere tid. Det tas forbehold om at det likevel kan være verneverdige kulturminner i området. Dette vil bli avklart sommeren 2009.

PIanområdene ligger godt synlig fra sørsiden av Hoppestadvatnet der det tidligere skal ha vært fast bosetning, en gammel gård.

Utbyggingen planlegges således i et område som har vært i aktiv bruk og som har synlige minner etter dette. I en utvikling av et område ser vi det som viktig å bevare spor etter tidligere og evt. nåværende bruk med lange tradisjoner.

Seterområdene bør merkes og evt. gis status som spesialområde bevaring. Det bør da være en buffertsom: av vegetasjon, dersom det er mulig, mot nyere bebyggelse – og også god avstand. Denne skjermingen gjelder og mot kulturminner som ligger rett utenfor det avmerkede planområdet.

Ved veiframføring bør det vises varsomhet dersom det er gamle veifar i området. Nye veier bør da vurderes gitt en annen trase.

Det er varslet arkeologiske registreringer sommeren 2009. I den forbindelse vil vi og se på nyere tids kulturminner”.

Generelle vurderinger:

Gode grønne strukturer har vært en klar forutsetning fra kommunedelplanen, og var en viktig forutsetning for reguleringer skulle kunne godkjennes. Men hva som er tilstrekkelig grønne strukturer blir selvsagt en vurdering. Rådmannen mener at det i tillegg til myrer og 75-meters beltet rundt vannene, må legges opp til større sammenhengende grønne strukturer som deler opp landskapet og sikrer gode grønne belter innenfor byggeområdet. Dette er viktig både visuelt sett, og fordi slike områder kan fungere som nærturområder, utfartskorridorer og lekeområder.

Tetthet er heller ikke eksakt, og må vurderes i det enkelte område. Terreng og vegetasjon påvirker hva som er akseptabelt. Generelt planlegges og aksepteres tettere løsninger i dag enn få ti år tilbake. For å bidra til at etablerte hytteeiere fortsatt skal trives, kan det være fornuftig å legge opp til noe lavere tetthet i allerede etablerte hytteområder enn i nye områder. Men det er også et viktig moment at fortetting kan bidra til ønsket standardheving i etablerte områder.

Tetthetsvirkning og landskapsvirkning blir også påvirket av hvor store hyttene er og mengden veier. Små tradisjonelle hytter uten veganlegg faller langt lettere inn i terrenget enn moderne store hytter med oppløft og vei helt fram. I vurderingene av hva landskapet tåler av fortetting, må man også ta høyde for at det legges opp til at de etablerte hyttene også skal kunne bli større og i stor grad også skal kunne få vei helt fram.

Nye veger og vann- og avløpsanlegg kan bety store sår i terrenget som det tar lang tid før gror til. Dette har vi sett svært beklagelige eksempler på, på fjellet siste året. Det er nok langt vanskeligere å få dette godt til i etablerte områder som er planlagt ut fra ande forutsetninger, enn i nye områder der framføring av infrastruktur legges som premiss alt i planleggingen. Dette viser at det er viktig å ta store hensyn til terreng og landskap når det planlegges og å sette strenge krav når arbeider skal gjøres. God dialog med etablerte hytteeiere er også viktig.

Vurderinger av planforslaget:

Etter helhetsvurdering, og konkret vurdering av enkelttomter, ble følgende skriv sendt regulanten:

”Vedr. forslag til reguleringsplan for Vinger GNR 9/4

Med referanse til ovennevnte reguleringsforslag, mottatt 06.04.09. Relevant saksbehandlingsgebyrregning er bekreftet betalt 30.04.09.

Reguleringsforslaget blir forelagt kommunens faste utvalg for plansaker til behandling etter pbl § 27-1 nr 2 i møte, den 09.06.09. Saksbehandlingsfrist er 26.05.09.

Mottatt materiale er nå kontrollert og rådmannen vil anbefale planutvalget å kreve følgende endringer før offentlig ettersyn:

·         Plankartet påføres rutenett med X og Y koordinater.

·         Tomt 110 strykes, pga. nærhet til høgspentlinje.

·         Planlagt veg fra hytte GNR 9/4 F50 ut tangen strykes, jf. § 1.4 i «Utfyllende bestemmelser til arealdelen av kommunedelplanen for Blefjell».

·         SOSI 150 skal benyttes både på eksisterende og planlagte fritidsboliger. Her er relativt beskjedent fravik kan derfor antakelig stå.

·         I § 3.2.1 endres maksimal tillatt gesimshøyde fra 4,4 til 3,6 m og maksimal tillatt mønehøyde fra 6,3 til 5,6 m.

·         Reguleringsbestemmelsene tilføyes: ”På tomter i 20 meters belte langs mindre vann, elv eller bekk er grad av utnytting BYA = 135 m². Hvorav 35 m² er øremerket parkering. BYA = 100 m² kan fordeles på fritidsbolig og 1-ett separat bygg (uthus/anneks) på inntil BYA = 15 m². Separate bygg skal ligge i avstand av maksimal 6 m fra fritidsboligen. Maksimal tillatt gesims- og mønehøyde: Hytte 3,6 og 5,6 m. Uthus/anneks 2,5 og 3,0 m”.

·         Øke terrasse til 30 m².

·         Reguleringsbestemmelsene tilføyes: ”Vann- og avløp for de enkelte fritidseiendommene skal løses i henhold til helhetlig godkjent vann- og avløpsplan for planområdet”.

·         Ekvidistanse skal fremgå av tegnforklaringen.

Forutsatt kommunen innen 20.05.09 mottar planmaterialet bearbeidet iht. denne opplisting via e-post eller brevpost vil rådmannen i saksfremlegget anbefale planutvalget å vedta endringene.

Via e-post ikke senere enn 20.05.09. Via brevpost ikke senere enn 25.05.09.”

Følende skriv er mottatt fra regulanten:

”Vedr. forslag til reguleringsplan for Vinger GNR 9/4

Det vises til brev fra Flesberg kommune datert 11.05.09 med anbefalte endringer i forslag til reguleringsplan for Vinger gnr 9 bnr 4.

Jeg ønsker med dette å gi et tilsvar til anbefalingene før behandling i planutvalget 09.06.09:

·         Plankartet påføres rutenett med X og Y koordinater. Ingen merknader.

·         Tomt 110 strykes, pga. nærhet til høgspentlinje. Merknad: Høgspentlinja er planlagt lagt ned i bakken langs gjennomgangsveg kanskje allerede i 2010. Jeg vil foreslå at det settes rekkefølgebestemmelse om at tomt 110 ikke kan bebygges før etter at høgspentlinje er lagt i bakken

·         Planlagt veg fra hytte GNR 9/4 F50 ut tangen strykes, jf. § 1.4 i «Utfyllende bestemmelser til arealdelen av kommunedelplanen for Blefjell». Merknad: Formålet med byggegrense mot vassdrag er å opprettholde framkommelighet for ferdsel og friluftsliv langs vassdraget, å hindre forurensning og ivareta hensyn til natur og miljø samt landskapet langs vassdraget. På den nevnte tangen ligger fem eksisterende (gamle) hytter ned mot Hoppestadvatnet. Flere av eierne begynner å bli eldre og har mindre bevegelighet enn da de bygde hyttene. Vegen er planlagt i samråd med eierne nettopp for å fremme tilgjengelighet til hyttene for dem. Den planlagte veien vil ikke hindre framkommelighet langs vatnet, men den vil legge til rette for at andre med nedsatt bevegelighet kan komme ned til vatnet. Dette burde være i samsvar med intensjonen for universell utforming. Hoppestadvatnet er oppdemmet og har på stedet ingen spesielt verdifulle naturtyper. Det er aktuelt å legge inn vann og avløp i hyttene på tangen. Da vil den beste løsningen være å pumpe avløp bort fra hyttene og til et felles renseanlegg. Vann- og avløpsledning kan da legges i deler av den planlagte vegtrasseen for å redusere inngrep. Vegen vil heller ikke synes i landskapet fra vannet. Endelig vil den planlagte vegen løse et problem med parkering ved og ferdsel over tomt nr GNR 9/4 F 50 til de nevnte hyttene. På denne bakgrunnen vil jeg be om at det gis dispensasjon for å bygge hele den planlagte vegen, alternativt at vegen bygges fram til GNR 9/4 F40. Hele vegen kan bygges med 3,0 m bredde inkl. skuldre for å redusere inngrepet.

·         SOSI 150 skal benyttes både på eksisterende og planlagte fritidsboliger. Her er relativt beskjedent fravik kan derfor antakelig stå. Ingen merknad.

·         I § 3.2.1 endres maksimal tillatt gesimshøyde fra 4,4 til 3,6 m og maksimal tillatt mønehøyde fra 6,3 til 5,6 m. Ingen merknad.

·         Reguleringsbestemmelsene tilføyes: ”På tomter i 20 meters belte langs mindre vann, elv eller bekk er grad av utnytting BYA = 135 m². Hvorav 35 m² er øremerket parkering. BYA = 100 m² kan fordeles på fritidsbolig og 1-ett separat bygg (uthus/anneks) på inntil BYA = 15 m². Separate bygg skal ligge i avstand av maksimal 6 m fra fritidsboligen. Maksimal tillatt gesims- og mønehøyde: Hytte 3,6 og 5,6 m. Uthus/anneks 2,5 og 3,0 m”. Ingen merknad.

·         Øke terrasse til 30 m². Ingen merknad.

·         Reguleringsbestemmelsene tilføyes: ”Vann- og avløp for de enkelte fritidseiendommene skal løses i henhold til helhetlig godkjent vann- og avløpsplan for planområdet”. Ingen merknad.

·         Ekvidistanse skal fremgå av tegnforklaringen. Ingen merknad.”

Bestemmelsene er nå reviderte.

Forslag til endringer i plankartet:

-   Planlagt veg fra hytte GNR 9/4 F50 ut tangen strykes, jf. § 1.4 i «Utfyllende bestemmelser til arealdelen av kommunedelplanen for Blefjell».

Konklusjon:

Rådmannen anbefaler kommunens faste utvalg for plansaker å legge reguleringsforslaget ut til offentlig ettersyn etter at regulanten har gjort følgende endringer i plankartet:

-   Plankartet påføres rutenett med X og Y koordinater.

-   Planlagt veg fra hytte GNR 9/4 F50 ut tangen strykes, jf. § 1.4 i «Utfyllende bestemmelser til arealdelen av kommunedelplanen for Blefjell».

-   Ekvidistanse skal fremgå av tegnforklaringen.

 

 

 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland           

09.03.2009

Arkiv               

17/78/0/0

Saksmappe     

2008/1067

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ørn Antonsson

 

Gnr 17/78 Søknad om dispensasjon, pbl § 7

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

24.03.2009

16/09

fast utvalg for plansaker

09.06.2009

31/09

 

Rådmannens anbefaling:

Fast utvalg for plansaker avslår Grete Kaalsaas’, mfl., dispensasjonssøknad, datert 05.10.08. Søknaden er gjengitt i sakens avsnitt «saksopplysninger».

Avslaget begrunnes:

Dispensasjonssøknadens grunngiving er av generell (allmenn) karakter og danner dermed ikke grunnlag for dispensasjon etter plan- og bygningslovens § 7.

Dispensasjon i hht søknaden vil i praksis være ending av reguleringsplanen. Endring som skal behandles etter plan- og bygningslovens § 28-1.

Se for øvrig sakens avsnitt «vurdering».

Behandling i fast utvalg for plansaker 24.03.2009:

Repr. Brynjulf Hansen, Ap, la fram følgende utsettelsesforslag:

Saken utsettes i påvente av befaring.

Hansens utsettelsesforslag ble enstemmig vedtatt.

Vedtak i fast utvalg for plansaker 24.03.2009:

Saken utsettes i påvente av befaring.

Vedlegg:

- Søknadens kartutsnitt

- Oversiktskart

Saksopplysninger:

Kommunen har mottatt fra eier av hytteeiendommen GNR 17/78 på Søndre Ble Greta Kaalsaas, mfl., søknad om dispensasjon fra arealdelen av kommunedelplanen for Blefjell. Søknaden, datert 05.10.08. inneholder følgende tekst:

”SØKNAD OM DISPENSASJON FOR ETABLERING AV STIKKVEI TIL HYTTE GNR 17/78 I LNF SONE 3 PÅ BLEFJELL § 3 KOMMUNEDELPLANEN FOR BLEFJELL 2004 – 2025

Det søkes herved om å etablere en enkel stikkvei frem til vår hytte. Som vist på tegning vil denne bli en fortsettelse av veien opp til hytte GNR 17/79.

Stikkveien vil gå langs grensen til tomt 17/79 og svinge opp mot vår hytte forbi planlagt felles borrehull og pumpe for vann. Videre vil stikkveien gå gjennom skogen hvor det er lagt ned rør for kloakk. I dette feltet er det allerede hugget, og eventuell stikkvei vil kreve minimalt med hugst. Ryddingen ble gjort når kloakk og vann rør ble lagt til hytta for å kunne komme frem med gravemaskin.

Total blir veien på ca 99 meter fra eksisterende vei (opp til hytte 17/79) til planlagt biloppstillingsplass. Den legges naturlig i terrenget og vil bli lite synlig. Planlagt biloppstillingsplass for 2 biler vil bli lagt i en naturlig senkning i terrenget i skogen nedenfor hytta vår og lite synlig. Stikkveien ender på vår tomt.

Vi søker om veien for å lette atkomst til hytta. Vår familie har eid hytta i ca 40 år, vi har stor tilhørighet til området og alle ønsker å kunne bruke hytta mest mulig. Min mor, som selger hytta til oss, er 74 år og tilgjengligheten for henne blir bedre.

Vi har dessuten planer om å ruste opp og bygge ut hytta på nær sikt - og en slik stikkvei vil gjøre dette mye enklere å realisere. Samt at vi er sikre på å få en høy utnyttelsesgrad ved lettere tilgjenglighet.

Veien vil også gjøre det lettere vedlikeholde og drifte pumpehuset for felles vann.

Vi har vært i kontakt med grunneier Rangvald Tveita som er positiv. Også naboer 17/79 og 17/4 F10 er kontaktet og er positive. For nabo 17/4/ F10 vil dette også gjøre tilgjengelighet til deres hytte bedre.

Videre har vi vært i kontakt med Anders Borge, som er godt kjent i området og vil gjøre arbeidet for oss.”

Eiendommen GNR 17/78 ligger på Søndre Ble ovenfor Blestua. Den inngår ikke i gjeldende reguleringsplan. I forhold til arealdelen av kommunedelplanen for Blefjell er hytten i område avsatt til LNF Sone 3 med følgende juridisk bindende bestemmelse (§ 3.3):

Eksisterende fritidsbebyggelse kan påbygges og rehabiliteres i samsvar med bestemmelsene i §§ 1.2 og 1.3. Det tillates ikke nye hytter.

Maks. utnyttelsesgrad er fastsatt til BYA = 100 m².

I samsvar med pbl § 7 siste ledd er dispensasjonssøknaden oversendt sektororganene til uttalelse:

Fylkesmannen i Buskerud:

”Uttalelse til søknad om dispensasjon for etablering av stikkvei til hytte på Søndre Ble i Flesberg


Flesberg kommune har oversendt en søknad om dispensasjon for etablering av stikkvei til hytte på Blefjell. Fylkesmannen ber kommunen prioritere hensynet til viktige landskaps-, natur- og friluftsinteresser i randområdene mot fjellet. Stikkveien vil redusere inngrepsfritt område. En dispensasjon vil også skape presedens, noe som kan føre til en uheldig bit-for-bit-utbygging av hytteveier i strid med intensjonen i overordnet plan. Fylkesmannen frarår kommunen å gi dispensasjon og vil vurdere å påklage en eventuell dispensasjon.


Bakgrunn

Vi viser til kommunens brev av 8. januar 2009 med søknad om dispensasjon for etablering av stikkvei til hytte på Søndre Ble ovenfor Blestua, gnr. 17 bnr. 78.

Det søkes etablert en nær 100 m lang stikkvei med biloppstillingsplass for to biler ved hytta. Søker uttrykker at veien vil gi lettere tilgjengelighet til hytta for et eldre familie- medlem, enklere tilkomst i forbindelse med utvidelser av hytta på sikt og lettere vedlikehold av et pumpehus for vann.

Arealet er i kommunedelplan for Blefjell avsatt til LNF-område sone 3. Her tillates ikke nye hytter, men eksisterende fritidsbebyggelse kan påbygges og rehabiliteres.

Fylkesmannens kommentarer

I følge kommunens overordnede plan er bygging av hytteveier i dette området forbudt. Kommunen kan bare gi dispensasjon fra forbudet dersom det foreligger særlige grunner som taler for dette, jf plan- og bygningsloven § 7. Slike særlige grunner skal primært knyttes opp mot de offentlige hensyn som overordnet plan er ment å ivareta. Private hensyn skal normalt tillegges liten vekt i denne vurderingen. Kommunen må derfor foreta en konkret vurdering av om det foreligger særlige grunner i dette tilfellet. Videre må en eventuell dispensasjon kunne begrunnes nøye ut fra konkrete forhold i denne aktuelle saken for å unngå at det skapes en uheldig presedens i forhold til tilsvarende saker i samme området eller i andre områder.

Fylkesmannen viser til at kommunedelplanen har blitt til gjennom en omfattende beslutnings­prosess med bred deltakelse. I denne planen inngår det aktuelle området i en randsone mellom byggeområdene og høyereliggende deler av fjellet. I denne randsonen er det i henhold til planen ikke ønskelig med nye hytteveier.

Den omsøkte stikkveien vil redusere et inngrepsfritt område i vest med ca 80 m. De rester­ende inngrepsfrie naturområdene må forvaltes som en nasjonal ressurs. Kommunen må gjen­nom sin arealdisponering sikre at disse naturområdene ikke blir ytterligere oppsplittet og redusert. Vi viser til Stortingsmelding nr. 26 (2006-2007) Regjeringens miljøpolitikk og rikets miljøtilstand.

I det samme området ligger det også en rekke andre hytter som heller ikke har direkte veitilknytning. Vi anser at begrunnelsen for ny vei i den aktuelle søknaden er av en generell karakter som mange andre hytteeiere også vil kunne påberope seg. Etter vår oppfatning vil derfor en dispensasjon kunne skape en uheldig presedens: Dette kan resultere i en bit-for-bit­utvikling der de ulike tiltakene ikke blir sett i sammenheng og der summen av tiltak på sikt vil kunne føre til at området forringes som natur- og friluftsområde.

Fylkesmannen kan med dette ikke anbefale kommunen å gi dispensasjon. Vi vil vurdere å påklage en eventuell dispensasjon og ber om å bli hold informert om videre vedtak.”

Buskerud fylkeskommune:

”Gnr. 17 bnr. 78 - søndre Ble - søknad om dispensasjon fra arealdelen av kommunedelplanen for Blefjell - uttalelse.

Det vises til brev av 08.01.2009.

Det søkes om bygging av vei på ca. 100 meter fram til hytte og biloppstillingsplass. Hytta skal også rustes opp. Eiendommen ligger på Søndre Ble ovenfor Blestua. I kommunedelplan for Blefjell er området avsatt som LNF -område sone 3. Det kommer ikke fram om dette området inngår i vedtatt reguleringsplan.

I planbestemmelsene § 3.3 kommer det fram følgende: " Eksisterende fritidsbebyggelse kan påbygges og rehabiliteres i samsvar med bestemmelsene i §§ 1.2 og 1.3. Det tillates ikke nye hytter."

Det kommer ikke direkte fram av paragrafen at det ikke er tillatt med bygging av nye veier. Slike tiltak er uansett uforenlig med formålet LNF -område. I overskriften til § 3 kommer det fram at det i alle LNF-­områder kun er tillatt med bygge og anlegg i forbindelse med landbruksdrift, og at kun landbruksveier er tillatt. Veien det snakk om her er en atkomstvei fram til ei hytte.

Dersom skal gis dispensasjon, må dette begrunnes ut ifra særlige grunner. Vi kan ikke se at begrunnelsen, som kommer fram i denne saken, kommer inn under det en kan kalle særlige grunner. Dersom det gis dispensasjon i dette tilfellet, kan denne saken gi presedensvirkninger i forhold til andre lignende saker.

Konklusjon.

I utgangspunktet er det ikke grunnlag for å gi dispensasjon. Dersom kommunen finner særlige grunner, og det blir gitt dispensasjon må saken oversendes kulturvernmyndighet slik at det kan bli gjennomført en arkeologisk undersøkelse.”

Vurdering:

I medhold av plan- og bygningslovens § 7 kan kommunens faste utvalg for plansaker, ”når særlige grunner foreligger”, gi dispensasjon fra plan. Men bare dersom det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon vil lovens krav om særlige grunner være oppfylt, og det er adgang til å gi dispensasjon. I motsatt fall er det ikke rettslig grunnlag for å gi dispensasjon.

"Særlige grunner" vil etter praksis foreligge dersom de hensyn bestemmelsen er ment å ivareta ikke blir skadelidende om dispensasjon gis, eller en overvekt av interesser taler for det omsøkte tiltak. I lovens formulering ligger det at dispensasjon ikke skal være en kurant sak, og at ingen har rettskrav på å få dispensasjon. Hvorvidt det foreligger «særlige grunner», beror på en skjønnsmessig helhetsvurdering basert på forholdene i den konkrete sak.

I likhet med sektororganene anser rådmannen at begrunnelsen for stikkveg i den aktuelle søknaden er av en generell karakter som mange andre hytteeiere også vil kunne påberope seg. Etter rådmannens oppfatning vil derfor en dispensasjon skape en uheldig presedens, og i praksis fungere som reguleringsendring etter plan- og bygningslovens § 28-1.

I LNF sone 3 er tomteutnyttelsen maks BYA = 100 m², inkludert uthus/ anneks på maks BYA 15 m². Det innebærer begrenset, hvis noe, utvidelsespotensial for hytten i forutsibar fremtid.

Dispensasjonssøknadens grunngiving er av generell (allmenn) karakter og danner dermed ikke grunnlag for dispensasjon etter plan- og bygningslovens § 7.

Rådmannen anbefaler utvalget å avslå dispensasjonssøknaden.

 

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

25.05.2009

Arkiv               

170/70/0/0

Saksmappe     

2009/348

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ørn Antonsson

 

Gnr 17/70 Søknad om dispensasjon, pbl § 7

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

09.06.2009

32/09

 

Rådmannens anbefaling:

Fast utvalg for plansaker avslår Olav Wierlis dispensasjonssøknad, datert 03.04.09. Søknaden er gjengitt i sakens avsnitt «saksopplysninger».

Avslaget begrunnes:

Dispensasjonssøknadens grunngiving er av generell (allmenn) karakter og danner dermed ikke grunnlag for dispensasjon etter plan- og bygningslovens § 7.

Dispensasjon iht. søknaden vil i praksis være endring av § 3.3, jf. § 1.3, i «Utfyllende bestemmelser til arealdelen av kommunedelplanen for Blefjell». Endring som skal behandles etter plan- og bygningslovens § 20-5.

Se for øvrig sakens avsnitt «vurdering».

Vedlegg:

- Søknadens situasjonskart, datert 04.04.09

- Oversiktskart

Saksopplysninger:

Kommunen har mottatt fra Olav Wierli, eier av fritidseiendommen GNR 17/70 på Søndre Ble, søknad om dispensasjon fra arealdelen av kommunedelplanen for Blefjell. Søknaden er datert 03.04.09, og inneholder følgende tekst:

"Søknad om dispensasjon fra §§ 1.2 og 1.3 i kommunedelplanen for Blefjell Sone 3. Gnr. 17 Bnr. 70.

På eiendommen står i dag en tømmerhytte med BYA på 93 m². Jeg ønsker å sette opp et uthus i tømmer på 15 m² med gesimshøyde på 2,5 m og mønehøyde på 3,0 m. I § 1.3 i kommunedelplanen for Blefjell Sone 3 er maks. BYA 100 m².

Jeg søker derfor om dispensasjon fra § 1.3 i kommunedelplanen da arealet vil bli 8 m² mer enn tillatt. Et uthus innenfor rammen på 7 m² synes jeg blir for lite og dessuten vil det ikke stå i forhold til eksisterende bebyggelse.

Kopi av denne søknaden er vedlagt nabovarsel. Jeg håper at opplysningene er tilstrekkelige for deres vurdering.”

Fritidseiendommen GNR 17/70 ligger på Søndre Ble ovenfor Blestua. Den inngår ikke i gjeldende reguleringsplan. I forhold til arealdelen av kommunedelplanen for Blefjell er hytten i område avsatt til LNF Sone 3 med følgende juridisk bindende bestemmelse (§ 3.3):

Eksisterende fritidsbebyggelse kan påbygges og rehabiliteres i samsvar med bestemmelsene i §§ 1.2 og 1.3. Det tillates ikke nye hytter.

Grad av utnytting er i § 1.3 fastsatt til BYA = 100 m². Dispensasjon iht. søknaden vil gi BYA ca 108 m², hvorav hytten utgjør BYA ca 93 m². Hyttens BRA (bruksareal) er for øvrig ca 106 m².

Vurdering:

I medhold av plan- og bygningslovens § 7 kan kommunens faste utvalg for plansaker, «når særlige grunner» foreligger, gi dispensasjon fra plan. Men bare dersom det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon vil lovens krav om «særlige grunner» være oppfylt, og det er adgang til å gi dispensasjon. I motsatt fall er det ikke rettslig grunnlag for å gi dispensasjon.

«Særlige grunner» vil etter praksis foreligge dersom de hensyn bestemmelsen er ment å ivareta ikke blir skadelidende om dispensasjon gis, eller en overvekt av interesser taler for det omsøkte tiltak. I lovens formulering ligger det at dispensasjon ikke skal være en kurant sak, og at ingen har rettskrav på å få dispensasjon. Hvorvidt det foreligger «særlige grunner», beror på en skjønnsmessig helhetsvurdering basert på forholdene i den konkrete sak.

Rådmannen anser dispensasjonssøknadens grunngiving for å være av generell (allmenn) karakter, som ikke gir grunnlag for dispensasjon etter plan- og bygningslovens § 7. Dispensasjoner gitte på generelt grunnlag danner uheldig presedens, og i praksis fungerer som inngrep i gjeldende planer; her kommunedelplanen for Blefjell.

Rådmannen anbefaler utvalget å avslå dispensasjonssøknaden.

 

 

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

25.05.2009

Arkiv               

L12

Saksmappe     

2007/1410

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Jon Kåre Jonsson 

Gnr 142 Bnr - reguleringsplan for del av Dyrebu. behandling etter Pbl § 27-2 nr. 1.

 

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

09.06.2009

33/09

 

Rådmannens anbefaling:

1.            Med hjemmel i Pbl § 27-2 nr. 1 vedtar Flesberg kommune reguleringsplan for masseuttak del av gnr 142 bnr 1 – Dyrebu, slik dem foreligger revidert med reguleringsplan med bestemmelser av 01.09.2008, med følgende tillegg.

Før planen sendes til kunngjøring må følgende endres og tas med i reguleringsbestemmelsene:

2a.             Før iverksetting av tiltak i henhold til plan skal det foretas arkeologisk utgraving av de berørte automatiske fredete kullminner 4 kullgroper id. 116468, 11649 og 116471 i planområdet.

2b              Regulerings bestemmelse § 4.2 endres til følgende:  Driftstiden skal tilpasses gjeldende regler og forskrifter, og den til enhver tid gjeldende Arbeidsmiljølov § 42 og § 44.  Gjeldende arbeidstider er på virkedager fra mandag – torsdag fra kl. 06 – kl. 21.00.  På fredager, samt dager før bevegelige helligdager, er arbeidstiden fra kl. 06.00 – kl. 17.00.  På lørdager, søndager og bevegelige helligdager skal det i ikke foregå drift i masseuttaket, men uttransport av ferdige masser kan foregå i tidsrommet 08.00 – 14.00 på lørdager.

2c.             Statens Vegvesen sine krav til dokumentasjon av geometrisk utforming av adkomst til fylkesvegen må imøtekommes.  (Planen vil bli møtt med innsigelse om dette ikke etterkommers).  Bestemmelsene om opparbeidelse av kryss og frisiktsoner før området tas i bruk til reguleringsformålet.

2d.             Bestemmelse som sikrer at støyforholdene ved støyømfintlig bebyggelse i nærområdene ikke overstiger veiledende grenser i Mijøverndepartementets retningslinje T-1442 om støy i arealplanleggingen

3.         Kostnadene ved gjennomføring av arkeologisk utgraving må dekkes av tiltakshaver Ove Fåne.

Vedlegg:

Reguleringsplan med bestemmelser av 01.09.2008.

Saksopplysninger:

Fast utvalg for plansaker fattet den 21.10.08 følgende vedtak:

Det faste utvalg for plansaker finner grunn til å fremme reguleringsforslaget for masseuttak ved Dyrebu, Gnr 142 Bnr 1, etter plan- og bygningslovens § 30. Med unntak av aviskunngjøringer i forbindelse med offentlig ettersyn og vedtatt reguleringsplan, skal alle kostnader bæres av forslagstiller.

Det faste utvalg for plansaker vedtar å legge reguleringsplan for masseuttak ved Dyrebu, Gnr 142 Bnr 1, ut til offentlig ettersyn etter pbl § 27-1 nr 2. Før offentlig ettersyn skal oversiktskart være innarbeidet i reguleringskartet, og kulturmyndighetenes krav angående forhistorisk ”grop være i tilstrekkelig grad ivaretatt.

Kart, reguleringsbestemmelser og planbeskrivelse datert 01.07.08.

Pga det finnes automatiske fredede kulturminner i området oversendte Buskerud fylkeskommune saken til Riksantikvaren og Kulturhistorisk museum i Oslo.  Deres svar er oversendt Buskerud fylkeskommune, som i sin tur uttalers seg til Flesberg kommune i brev av 01.04.09.  I brevet står følgende: (gjengis i sin helhet)

Buskerud fylkeskommune:

Forslag til reguleringsplan for masse uttak på Dyrebu gnr 142 bnr 1 - Svene­Flesberg kommune - uttalelse i forhold til automatisk fredede kulturminner

Reguleringsplanen er nå behandlet hos Riksantikvaren og vedtaket er i samsvar med fylkeskommunens tilrådning. Riksantikvaren har gitt dispensasjon fra kulturminneloven for 4 kull groper (ID 116468 ­enkeltminne nr. 1 og 2, ID 116469 – enkeltminne nr. 1, ID 116471- enkeltminne nr. 1.

Vilkåret for dispensasjonen er at det skal foretas arkeologiske utgravinger av de berørte kulturminnene.

Følgende reguleringsbestemmelse må taes inn i planen:

"Før iverksettingen av tiltak i henhold til plan skal det foretas arkeologisk utgravning av de berørte automatisk fredete kulturminner 4 kul/groper id. 116468, 116469 og 116471 i planområdet.

Det skal tas kontakt med Buskerud fylkeskommune i god tid før tiltaket skal gjennomføres slik at omfanget av den arkeologiske utgravningen kan fastsettes. "

Utgravingen bekostes av tiltakshaver, jf. Lov om kulturminner § 10.

Informasjon om videre saksgang som vi ber kommunen bringe videre til tiltakshaver:

Når planen er vedtatt, må tiltakshaver sende brev til fylkeskommunen i god tid før man ønsker de arkeologiske undersøkelsene gjennomført, og hvor det angis tidspunkt for ønsket utgravning. Vedlagt brevet må det ligge godkjent reguleringsplan (med bestemmelser og kart) og kopi av planvedtaket. Kartene må være tydelige og ha god lesbarhet.

Fylkeskommunene sender brev med tiltakshavers søknad til Riksantikvaren, og kopi av brevet med vedlegg til Kulturhistorisk museum, Universitetet i Oslo. Det er Kulturhistorisk museum som utfører utgravningen, etter at Riksantikvaren har gjort vedtak om omfang og kostnader. Riksantikvarens vedtak vil kunne påklages i medhold av forvaltningsloven §§ 28 og 29. Vi gjør oppmerksom på at Kulturhistorisk museum har utarbeidet et foreløpig budsjett for utgravningene på kr. 89 000,- (2009 kroner og satser). I tillegg kommer utgifter til gravemaskin med fører. Vi ønsker videre å gjøre tiltakshaver oppmerksom på at utgravningen må gjennomføres når marken er fri for snø.

Statens Vegvesen (gjengis i sin helhet):

Forslag til reguleringsplan for masseuttak Dyrebu - del av gnr. 142 bnr. 1 offentlig ettersyn ­

Vi viser til kommunens brev av 19.11.2008.

I vårt svarbrev av 19.12.2007 i forbindelse med varsel om planoppstart har vi påpekt krav til dokumentasjon av geometrisk utforming i samsvar med vegnormalene for atkomsten til fylkesvegen.

Dette er ikke etterkommet og planmaterialet har for dårlig kvalitet til at vi kan bedømme hvordan detaljutformingen blir.

Vi må legge til grunn at adkomsten må dimensjoneres slik at den kan benyttes av store kjøretøyer og arbeidsredskaper på en trafikk sikker måte. Ved stor trafikk ville det vært naturlig å dimensjonere adkomsten som vegkryss. Siden trafikken antas å bli forholdsvis beskjeden kan det være aktuelt å fravike normale krav til vegkryss.

For at adkomsten skal kunne benyttes av større kjøretøyer setter vi krav om at ut- og inn-svingssirkler som tangerer kjørebanekanten, har radius 12,5 m med minimum avstand mellom sirklene på 7 m. Vi setter også krav om at i en lastebillengde ( min. 11 m- helst 15 m) fra hovedvegkant skal ikke stigningen opp fra hovedvegen være større enn 5% (1 :20). De nærmeste 2 m fra vegkant skal ha fall fra hovedvegen (2,5 %).

Planen må også ha en bestemmelse om at opparbeidelse av frisiktsoner og avkjørsel må være gjennomført i henhold til krav før området tas i bruk til reguleringsformålet.

Vegvesenet har ikke innsigelse til kommunens egengodkjenning av planen dersom vi mottar og aksepterer dokumentasjon som imøtekommer ovennevnte forhold.

Fylkesmannen i Buskerud (gjengis i sin helhet):

Flesberg kommune - masseuttak - Dyrebu - gbnr 142/1 - uttalelse til forslag til reguleringsplan

Vi viser til brev av 19. november 2008.

Landbruks- og næringsmessige forhold:

Det framgår at det aktuelle arealet har status som LNF-område i gjeldende kommuneplan. Forslaget til regulering er således i strid med kommuneplanen.

Det framgår at det aktuelle arealet i dag er skogbevokst. NGU har undersøkt grusforekomsten og funnet at denne er av god kvalitet og bør sikres for bruk.

Vi kan ikke se at uttak av grusen har vesentlige negative konsekvenser for landbruksinteresser av nasjonal eller regional karakter, men vi anbefaler at det stilles som vilkår at arealene skal settes i stand igjen etter uttak og at etterbruken av området skal være landbruk/skogbruk.

Miljømessige forhold:

Fylkesmannen anser at lokalisering og behov for nye masseuttak bør sees i sammenheng og underlegges helhetlige og langsiktige vurderinger på et overordnet plannivå. Vi vil derfor i utgangspunktet anbefale at nye masseuttak blir vurdert ved rulleringen av kommuneplanens arealdel.

I det foreliggende planforslaget anser Fylkesmannen at natur- og friluftsinteresser knyttet til Lågen er tilstrekkelig ivaretatt ved at det er avsatt en ca 200 meters bred skjermingssone og skogbruksområde mot elva.

Ut fra landskapsmessige og estetiske hensyn er det viktig at det legges opp til en skjerming av uttaket mot fylkesveien. I planbeskrivelsen står det at toppmasser kan benyttes til å anlegge en voll mot fylkesveien slik at området blir skjermet mot innsyn også når uttaket nærmer seg veien. Vi anbefaler at dette også tas inn i reguleringsbestemmelsene.

I planbeskrivelsen er det vist til at uttaksområdet vil ligge skjermet og at avstanden til nærmeste bebyggelse er 370 meter til gårdstunet på Dyrebu og 450 meter til andre boliger. Det er ikke gjennomført støyutredninger i saken. Gjennom reguleringsbestemmelsene er det fastsatt i hvilke tidsrom uttak og transport av masser kan foregå. Det er også en bestemmelse som åpner for produksjon av ferdigvarer.

Fylkesmannen ber om at det utarbeides en reguleringsbestemmelse som sikrer at støyforholdene ved støyømfintlig bebyggelse i nærområdene ikke overskrider veiledende grenseverdier i Miljøverndepartementets retningslinje T-1442 om støy i arealplanlegging.

Vi ser ikke bort fra at saken kan ha betydning for lokale miljøverdier. Det er primært kommunens ansvar å ta hensyn til slike lokale interesser. Vi har tillit til at kommunen vurderer alle relevante forhold i saken og at ovennevnte hensyn og lokale miljøinteresser i tilstrekkelig grad blir ivaretatt.

Fylkesmannens øvrige avdelinger har ikke vesentlige merknader til planforslaget.

Bjørn Edgar Johannessen (gjengis i sin helhet):

Jeg har en uttalelse / Merknad til reguleringsplanen. Vel, ikke selve planen for den virker grei.

Men til hvor mange samtidige masseuttak som skal være i drift samtidig.

Dette skriver jeg ut fra erfaringer jeg har med masseuttaket noen km lenger sør for dette området. Litt sør for Skussvika hvor det også nettopp er startet opp ett masseuttak for grus som også er på størrelse 300 000 m3.

Jeg ønsker at driftsperioden skal bli så kort som mulig da dette er veldig belastende å ha så nær fritidsboligen. En ting er støyen, en annen og nesten håpløs ting er støvet dette fører med seg.

Masseuttakene er jo store sår i terrenget mens det er i drift. Det er jo ikke noe god reklame hvis vi ønsker at turistene skal kjøre gjennom daler

så jeg mener at; få ut grusen og dekk til i Skussvika først, så kan neste masseuttak starte opp. Det gir effektiv utnyttelse av ressursene etter min mening.

Ser at det er regulert hvor lavt i terrenget som kan utnyttes, det er bra, men jeg har hørt at Siloen i Kongsberg godt kan graves ned i Skussvika for å fylle opp igjen massene som tas ut for ikke å komme for lavt. Og da blir det jo både deponering av gammel drit i gamle masseuttak områder og det blir drift i mange år før matjorda igjen legges på plass og vi som bruker stedet til rekreasjon kan slippe industrivirksomhet, støy og støvplager.

Håper at Skussvika kan avvikles så raskt som mulig og ønsker derfor at det vurderes at ikke flere masseuttak er i drift samtidig. Så det er ikke "kroken på døra" for flere masseuttak, men ikke alle samtidig.

Vurdering:

Rådmannen har følgende kommentarer til anbefaling til vedtak:

Riksantikvaren gir gjennom Buskerud fylkeskommune dispensasjon fra kulturminneloven for fjerning av 4 kullgroper,  under forutsetning av at det blir foretatt en arkeologisk utgraving av de berørte automatisk fredede kulturminnene.  Se forslag til vedtak pkt 2 a.  Dersom dette ikke blir gjort så skriver riksantikvaren følgende:  ”Dersom kommunen gir melding om at ovennevnte tekst ikke  vil bli innarbeidet i reguleringsbestemmelsene, og Buskerud fylkeskommune ikke finner å ville reise innsigelse mot planen, må fylkeskommunen umiddelbart varsle Riksantikvaren om dette.  Riksantikvaren vil i så fall reise innsigelse mot planen.”

Rådmannen finner ingen grunn til ikke å anbefale at det foretas arkeologisk utgraving av automatisk vernede fornminner.

Rådmannen har også foreslått å endre bestemmelsen i § 4.2.  Denne er i tråd med hva som ble vedtatt for grusstaket på Haugen gård i skussvika, med det unntak at rådmannen her åpner for uttransport av masse på lørdager.

Når det gjelder krav til støy og Statens vegvesen sine krav til dokumentasjon, så er også dette noe som har blitt pålagt, og etterkommet i lignende reguleringsplansaker. 

Rådmannen vil anbefale at kommunestyret vedtar planen som den foreligger, men at den før kunngjøring må endres i hht til rådmannens anbefaling i pkt 2a, b, c og d.

Saken legges med dette frem til politisk behandling.

 

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

26.05.2009

Arkiv               

6/4/29/0

Saksmappe     

2008/382

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Jon Kåre Jonsson 

Gnr 6/4 F29 - Søknad om dispensasjon

 

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

09.06.2009

34/09

 

Rådmannens anbefaling:

  1. Norske Fjellhus a.s. innvilges med dette, etter Pbl § 7, dispensasjon fra reguleringsplanen for Søre- Juvli for flytting av hytte på ovennevnte registreringsnummer i hht søknad av 13.08.2009.
  2. Som vilkår for dispensasjonen må tiltakshaver utføre avbøtende tiltak for F 12 for å hindre innsyn til hytte, samtidig må tiltakshaver opparbeide ny gangsti forbi hytta i samarbeid med F 12 og teknisk etat.
  3. Vedtaket gis oppsettende virkning frem til klageadgangen er utprøvd.

Vedlegg:

Reguleringsbestemmelse/kart og kartutsnitt.

Saksopplysninger:

Anita og Henning Hushovd fikk den 10.06.2008 tillatelse til å føre opp hytte på ovennevnte registreringsnummer.   Ansvarlig for utstikking av tomta er Norske Fjellhus ved Oddvar Jan Smedsrud.

Etter at hytta var påbegynt ble kommunen kontaktet av hyttenabo, som mente at hytta måtte være feilplassert i hht hvor den var avmerket på reguleringsplankartet.  Det ble foretatt flere befaringer av hytta, også med tiltakshavere, og til slutt foretok oppmålingsingeniør Knut Letmolie en nøyaktig innmåling av hytta.  Hyttas opprinnelige plassering i hht reguleringsplan er østvendt på en kolle, sør for klager sin hytte.  Oppmåling viser at hytta er trukket ca. 10 m vest, den er også plassert oppå en gangsti langs randen og trukket inn i 75 meters byggeforbudssone ved at avstanden til store Kjevann er på ca. 70 m.

Det ble i utgangspunkt lagt ned byggeforbud mot oppføring av hytta, men ettersom den da hadde blitt stående halvferdig og kunne blitt skadet av regn og vind, ga bygningssjefen muntlig tillatelse til at den kunne gjøres regn og vindtett for at hytteeier kunne sikre sine verdier.

Den 27.10.2008 mottar kommunen følgende klage fra hyttenabo:

”Vi er nærmeste nabo til ovennevnte hytte, og vil med dette klage på plassering av den. Så vidt vi kan se, er ikke plasseringen i tråd med reguleringsplanen for området. I følge denne planen skal ikke hytta ligge høyere i terrenget enn vår hytte, men på omtrent samme nivå eller noe lavere. Da måtte den nødvendigvis vært plassert i hellinga mot øst. Det ser for oss ut til at uthuset ligger omtrent der punktstikken sto. Så vidt vi vet, ble vår hytte da den ble bygd, trukket maksimalt over mot vest.

For en tid tilbake (et til to år?) så vi punktet/stikken i terrenget, og den påbegynte hytta kan umulig ligge på dette punktet. Da vi kommenterte overfor tiltakshaver i sommer at punktet må ha blitt flyttet, ble dette bekreftet.

I tillegg er hytta plassert midt på den stien som går på åsryggen langs Kjevatnet; en gammel sti som er merket av på turkartet over Blefjell, og en sti som vi bruker på tur til og fra vår hytte.

Hvis hytta blir liggende der den nå er i ferd med å bli bygd, bør vi gis mulighet til å få et tilbygg - også på tvers av den gamle stien - for å skjerme oss mot innsyn fra nabohytta. Det bør også gis mulighet til å passere på sti forbi hytta på feste 29.”

I perioden sept/okt/nov var det mange utspill, delvis skriftlig og muntlig mellom partene og den 06.11.2008 var det dett møte mellom partene, Hushovd, Norske Fjellhus og kommunen på kommunehuset.  Den 11.11.2008 sendt bygningssjefen brev til partene der det bla sto følgende:  ”Faktum i saken er at kommunens oppmåling viser at hytten har blitt flyttet, og at dette kanskje burde ha blitt oppdaget ved utstikking av hytta.  Kommunen har ved å gå grundig inn i saken også blitt klar over at ved å flytte hytta, så har man også flyttet den inn i byggeforbudssonen mot vann- og vassdrag (75 m.)

For at tiltakshaver kan fortsette arbeidet med hytta er det nødvendig med en dispensasjon for flyttingen, samt fra byggeforbudet mot vann- og vassdrag.  Vi vil derfor be om at en slik dispensasjon, med anføring av særlige grunner, hvorfor bygningsmyndighetene i Flesberg skal godkjenne søknaden blir oversendt snarest og innen tre uker.  Vi gjør oppmerksom på at pga byggeforbudssonen brytes, så må overordnede planmyndigheter måtte få uttale seg til søknaden (For eksempel Fylkesmannens Miljøvernavdeling.)

Vi gjør oppmerksom på at naboer og grunneier også skal ha anledning til å uttale seg til dispensasjonssøknaden.

Som det var enighet i møte på kommunehuset den 06.11.08,så påhviler det byggestopp etter Pbl § 113 frem til søknad om dispensasjon er behandlet.”

Det er å merke seg at det aldri ble fattet noe skriftlig vedtak om byggestopp, dette ble bare avtalt muntlig i møtet.

Den 09.12.08 mottar Flesberg kommune følgende brav fra Norske Fjellhus: Ad. Gnr. 6/4 - F 29 Vedtak om byggestopp

Det vises til en omfattende kommunikasjon både skriftlig, elektronisk, telefonisk, ved befaringer, i møte og nå senest brev av 11.11.08 fra kommunen.

I brevet ber kommunen om at det søkes dispensasjon for hyttas plassering. Fra vårt synspunkt foreligger det ingen feilplassering og det ville derfor være en brist i logikken å fremme en slik søknad. Ut i fra de faktiske forhold har saken tatt en merkelig vending og kommet helt ut av proporsjoner.

Tiltakshaver fikk byggetillatelse ut fra en vanlig byggesøknad med tilhørende nabovarsling uten innsigelser innen ordinær frist. Hadde klagen kommet innen tidsfristen hadde naturligvis ikke byggearbeidene blitt påbegynt. Hytta ble plassert slik det er dokumentert i byggesøknadens vedlegg.

Vi mener vedtaket om byggestopp er basert på feil beslutningsgrunnlag og anmoder derfor teknisk sjef om å revurdere vedtaket.

Både tiltakshaver og vi som ansvarlig plasserende foretak avviser at vi bevisst eller ubevisst har feilplassert hytta. Vi har forholdt oss til reguleringsbestemmelsenes pkt. 3 - plassering: " Hytteplasseringen er vist i terrenget med nummererte pæler". En hyttenabo påstår i sin klage at pålen er flyttet. Dette avises. Det er verdt å merke seg presiseringen fra klageren om at vedkommende ikke lenger beskylder tiltakshaver for eventuelt å ha flyttet pålen.

Den opprinnelige reguleringsplanen er fra 15 - 20 år tilbake og kommunen er velkjent med at planer så langt tilbake i tid ofte senere har vist at terrengmerkene ikke stemmer overens med kartet. Oppmålingsutstyret var ikke nøyaktig nok og når reguleringsplaner senere er etterprøvd med dagens teknologi oppdages stadig avvik. Det viser også målingen fra i høst, ­jfr. måling av andre hytter i området. Nåværende grunneier Torstein Vold bakken reviderte planen (rev. reg. plan av 07.04.08) og bekrefter at han ikke endret plasseringen av eks. tomter, - ei heller reagerte på at hytta skulle være feilplassert. Jfr. vedlegg til dette brev.

Sakens kjerne blir merkepålen og vi etterlyser derfor dokumentasjon fra kommunen på følgende forhold:

at den aktuelle pålen faktisk er innmålt

tidspunkt for målingen

med hvilken kvalitet målingen er utført, dvs. målingens nøyaktighet og pålitelighet.

Kommunen bruker som sitt seneste argument i prosessen at " ved å flytte, så har man også flyttet den inn i byggeforbudssonen mot vann- og vassdrag (75 m)". For det første har vi som foran nevnt ikke "flyttet" hytta og byggeforbudssonen er irrelevant fordi plasseringen er gjort i henhold til reguleringsbestemmelsene. For øvrig er, så vidt vi vet, ikke eventuelle endringer i avstand til vann og vassdrag gjort gjeldende.

Finner teknisk sjef ikke å ville foreta en fornyet vurdering av vedtaket ber vi om at saken undergis relevant politisk behandling.

For å få avklart en del punkter i saksbehandlingen blir det derfor avtalt ett møte mellom Johnny Holm i Norske Fjellhus, leder av FUP Brynjulf Hansen og teknisk sjef på undertegnedes kontor den 09.01.2009.  I møtet ble saksgangen forklart og partene enige om at det ville bli fremmet en disposisjonssøknad for tiltaket.

Den 29.01.2009 ser bygningssjefen seg nødt til å varsel om følgende:  ”Nå viser kalenderen snart første februar uten at noen dispensasjonssøknad er mottatt.  Vi ønsker å gjøre oppmerksom på at dersom kommunen hadde mottatt en søknad like etter møtet i november, så kunne saken snart vært avsluttet.  Ettersom tiden går, så ser vi oss nå nødt til å varsle, i hht Forvaltningslovens § 16 om at vi vil fatte vedtak etter Pbl § 113 om byggestopp for tiltaket.  Frist for partenes tilbakemelding settes til den 25. februar.  Etter at vårt delegasjonsvedtak er fattet, så kan det selvsagt påklages til kommunens faste utvalg for plansaker og Fylkesmannen i Buskerud, men så lenge klageadgangen løper vil kreve byggestopp for hytta”.

Den 13.02.2009 oversender Norske Fjellhus følgende dispensasjonssøknad:

”Viser til tidligere kommunikasjon og møte den 9/1-09 med leder av fast utvalg for plansaker og teknisk sjef. Norske Fjellhus AS søker med dette dispensasjon for hyttas plassering.

Søknaden begrunnes med følgende:

Opprinnelig plan (15 - 20 år gammel) viser seg ved oppmåling høsten 2008 å ikke være god nok. Tidligere oppsatt hytte og anlagt vei stemmer ikke med planen. Det refereres til hytte med Gnr.  /4, hvor denne ligger utenfor avsatt plass.

Videre ligger hytta det søkes dispensasjon for marginalt innenfor byggeforbudssonen, oppmålt til å være 3 - 4 m innenfor.

På bakgrunn av dette håper man på forståelse for søknaden og dens argumenter.”

Søknaden oversendes hyttenabo og overordnede forvaltningsorgan til uttalelse:
Følgende uttalelser kom inn:

Buskerud Fylkeskommune (gjengis i sin helhet):

”Årsaken til at det nå søkes dispensasjon for byggeforbudssonen er at hytta er feilplassert og at denne sonen berøres.  I utarbeidelse av reguleringsplaner for hyttebebyggelse benyttes det ofte fastmerker i marka for og plasserer hyttene i terrenget.  Når fastmerkene kommer bort eller blir fjernet, er det ofte problematisk p finne et grunnlag for å plassere hyttene.  Det er ikke nok bare å plasserer et fastmerke ute i marka.  Fastmerkene må også måles inne slik at koordinater for fastmerkene kan fastsettes.  Det utarbeides en liste over alle  hytteplasseringer i planen.  Dersom det gjøres på denne måte, skulle det ikke være noe problem å plassere hytta i marka.

Hvis hytte skal plasseres riktig på plankartet må den flyttes.  Ut i fra situasjonen er ikke dette noe alternativ.  Vi kan heller ikke se at hytteplasseringen har noen negative virkninger i forhold til strandsonen.  Allmennhetens interesser påvirkes ikke.  Vi vet at tilfeller med feil plassering av hytter forekommer, men regner med at dette er ett engangstilfelle.  Dersom det skal gis dispensasjon, er vilkåret det finnes særlige grunner.  Det er viktig nå at denne byggesaken nå blir avsluttet på en ryddig måte.  Denne saken vil ikke kunne skape presedens da vi anser at dette er ett engangstilfelle.”

Fylkesmannen i Buskerud (gjengis i sin helhet):

”Kommunen kan bare gi dispensasjon dersom det foreligger grunner som taler for dette, jf plan- og bygninglovens § 7.  Slike særlige grunner skal primært knyttes opp mot de offentlige hensyn som overordnet plan er ment å ivareta.  Private hensyn skal normalt tillegges liten vekt i denne vurderingen.  Kommunen må foreta en konkret vurdering av om det foreligger særlige grunner i dette tilfellet.  Videre må en eventuell dispensasjon kunne begrunnes nøye ut fra konkrete forhold i denne aktuelle saken for å unngå at det skapes en uheldig presedens i forhold til tilsvarende saker i samme området eller i andre områder.

I gjeldende reguleringsplan er hyttetomta plassert like i bakkant av ett høydedrag langs vannet.  Fylkesmannen viser til at hyttas nye plassering vil være på toppen av dette høydedraget.  Vi antar at dette vil føre til en vesentlig større eksponering av hytta i landskapet og mot vannet.  I denne forbindelsen vil vi peke på at kommunen har ansvar for at all ny bebyggelse gis en god landskapstilpasning.  Vi viser til Den europeiske landskapskonvesjonen som trådte i kraft 1. mars 2004.  Kommunen skal følge opp konvensjonen i saksbehandlingen etter plan- og bygningsloven.  Dette tilsier at den omsøkte plasseringen for hytta ikke bør tillates.

Vi vil vise til at vassdragsnære områder generelt er attraktive for allment friluftsliv og det ikke bør tillates inngrep som reduserer landskaps- og rekreasjonsverdien.  I St. meld. Nr. 26 (2006-2007) Regjeringens miljøpolitikk og rikets miljøtilstand er det en føring om at slike områder skal forvaltes på en måte som blant annet sikrer vassdragslandskapet.

Ut fra nevnte forhold vil vi frarå kommunen å gi dispensasjon.  Vi ber om å bli holdt orientert om videre vedtak i saken.”

Randi Østvold  (gjengis i sin helhet):

”Som nærmeste nabo til ovennevnte hytte leverte vi 24.10.2008 klage på plasseringen. Vi har nå mottatt kopi av dispensasjonssøknad datert 13.02.09 fra Norske Fjellhus i denne saken.

Det er noe vanskelig å forstå argumentene i dispensasjonssøknaden. Er det så at vegen og hytte 6/4/27 er plassert feil i forhold til planene? Vi kan i så fall ikke forstå at dette skal være noe argument for at hytte 6/4/29 også plasseres feil. Og det var vel firmaet Norske Fjellhus som sto for utbygging av vegen og hytte 6/4/27 også?

"Videre ligger hytta det søkes dispensasjon for marginalt innenfor byggeforbudssonen, oppmålt til være 3-4 m. innenfor" brukes også som argument i søknaden. Det som ikke nevnes, er at hytta er feilplassert med atskillig mer enn de 3-4 meterne. Målinger har vist at hytta er feilplassert med atskillig mer enn de 3 – 4 meterne.  En riktig plassering av hytta ville medføre at den ble liggende i skråninga mot øst og ikke midt oppe på toppen, noe som vil utgjøre en vesentlig forskjell for oss som naboer.

I "Reguleringsbestemmelser i tilknytning til Reguleringsplan for Søre Juveli gnr. 6/4 i Flesberg kommune - grunneier Torstein Vold bakken" pkt 3 om plassering av hytter st r det: "Bebyggelsen skal tilpasses eksisterende terreng og vegetasjon". Det er vel ikke tilfelle med denne feilplasseringen. Å legge en hytte på en topp er vel ikke å tilpasse seg terrenget? Reguleringsbestemmelsene sier også  "Fri ferdsel skal ikke hindres." Ved å plassere hytte nr 29 på toppen av åsen som går langs Kjevatn, ligger den midt på stien, og det er nærmest umulig å passere.

Allerede i august 2008 gjorde vi tiltakshaver oppmerksom på at hytta måtte være feilplassert. I stedet for å undersøke saken umiddelbart fortsatte man byggingen. 06.11.2008 ble det vedtatt byggestopp; da var det bygd ca 1/2 m opp på veggene. Det var derfor med undring vi så at hytta i vinter var oppført og taket lagt på.  På telefon med Flesberg kommune ble det opplyst at det var gitt tillatelse til dette for å sikre verdiene.

Som nabo synes vi hyttas plassering er svært sjenerende. Når vi nå ser hytta oppført i ferdig størrelse, ser vi at å forsøke å skjerme seg mot innsyn, som vi nevnte i vårt forrige brev, ikke holder pga at hytte 29 ligger så pass høyt over vår hytte. Vi mener derfor at hytte 29 må flyttes til det punktet der den skulle ligget.

Vi har sett punktet/merkepålen i bakken tidligere og dannet oss et bilde av hvor hytta ville bli liggende. Vi har aldri vært i tvil om at hytta var blitt plassert feil. Hva som er skjedd med merkepælen har vi ingen formening om. Vi synes derimot det er påfallende at verken grunneier, utbygger eller tiltakshaver har sett at plasseringen ikke har sett riktig ut i forhold til kartet og til vår hytte.

I nabovarselet som vi i 2005 mottok fra Norske Fjellhus for utbygging av hytte Fnr. 27, var det på kartet som var lagt ved varselet, merket av både punktet og hyttas plassering i punktet. Punktet var ikke tatt med på kartet vedlagt nabovarsel for hytte Fnr. 29. At vi ikke reagerte på plasseringen etter ha mottatt nabovarselet, skyldes at vi tok det som en selvfølge at hytta skulle legges på punktet vi hadde sett. Vi har fått opplyst fra Flesberg kommune at det må søkes spesielt hvis man ønsker å endre plassering av en hytte, og at naboer skal få anledning til å uttale seg.

Vi håper det faktum at hytta nå er satt opp, ikke får innvirkning på Flesberg kommunes behandling av dispensasjonssøknaden. Som nevnt mener vi de ansvarlige burde undersøkt saken sist sommer. Vårt håp er at hytta blir flyttet og at skader og sår i terrenget blir tilbakeført til opprinnelig terreng (jfr reguleringsbestemmelsene).

Vår hytte og uteplass foran hytta vil bli betraktelig forringet hvis hytte Fnr. 29 blir liggende der den nå er plassert.”

Vurdering:

Rådmannen vil påpeke at det er den som søker om ansvarsrett for utplassering av hytta, som har alt ansvar for at dette skjer i hht til vedtatt plan.  Ettersom hyttas plassering i godkjent reguleringsplan er plassert på samme kotehøyde som klagers hytte, så burde det ha vært en enkel sak å sette ut hytta i samsvar med plan.  Det burde i alle fall ringt en bjelle hos de ansvarshavende bak søknaden, og kommunen vært kontaktet, når hytta plassering endte opp på toppen av kollen og klart i konflikt med sirkelen, der den burde vært plassert.  

Det finnes i dag flere feilplasserte hytter innenfor reguleringsplanen, og selv om dette er en gammel plan, så ble planen og kartverk revidert i 2003.  Ut fra tilgjengelig kartverk skulle det være nesten umulig å feilplassere hytta.

Når det er sagt er rådmannen litt på linje med fylkeskommunen, som påpeker at hyttas plassering ikke har noen negativ innvirkning for standsonen.  Den har heller ingen annen negativ innvirkning for allmennheten en at den ligger eksponert oppe på en kolle.  For hyttenabo er selvsagt plasseringen uheldig, ved at den fører til innsyn og til hinder for fri ferdsel lang sti, som nå er ødelagt.

Fylkesmannen er av den formening at omsøkt plassering ikke bør tillates og frarår kommunen å gi dispensasjon.  Dersom saken blir påklaget av en av partene er det fylkesmannen, som til sist, vil ha avgjørende myndighet i saken.  Rådmannen ønsker derfor å fremme ett forslag til vedtak, som kan godtas av begge parter, ved å anbefale dispensasjon for flytting av hytta på vilkår.  Vilkårene bør beskrive avbøtende tiltak for skjerming av innsyn til nabo og oppretting av gangsti langs vannet.  Ettersom utvalget skal befare hytta sammen med partene bør det forsøkes avklart, hva som kan være rimelige avbøtende tiltak før endelig vedtak fattes. 

Saken legges med dette frem til politisk behandling

 

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

10.03.2009

Arkiv               

12/1/70/0

Saksmappe     

2008/929

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ørn Antonsson

 

Gnr 12/1 F70 Søknad om dispensasjon, pbl § 7

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

24.03.2009

13/09

fast utvalg for plansaker

09.06.2009

35/09

 

Rådmannens anbefaling:

Fast utvalg for plansaker avslår Inger-Margrethe Engebretsens dispensasjonssøknad, datert 02.09.08. Søknaden er gjengitt i sakens avsnitt «saksopplysninger».

Avslaget begrunnes:

Ønsket terrasseutvidelse bryter med god estetikk, og vil følgelig virke skjemmende på omgivelsene. Private forhold tilknyttet for eksempel helsemessige forhold kan bare unntaksvis anføres som særlig grunn.

Se for øvrig sakens avsnitt «vurdering».

Behandling i fast utvalg for plansaker 24.03.2009:

Repr. Brynjulf Hansen, ap, la fram følgende utsettelsesforslag:

Saken utsettes i påvente av befaring.

Hansens utsettelsesforslag ble enstemmig vedtatt.

Vedtak i fast utvalg for plansaker 24.03.2009:

Saken utsettes i påvente av befaring.

Vedlegg:

- Oversiktskart

- Søknadens kartutsnitt

- Fasadetegning

Saksopplysninger:

Fra eier av hytte GNR 12/1 F70 Inger-Margrethe Engebretsen har kommunen mottatt følgende dispensasjonssøknad, datert 02.09.08:

”Hytte Gvelven Gnr 12/1 F70, Hytte nr. 21 - "Endeli"

Utvidelse av terrasse + ny trapp.

Søknad om dispensasjon fra kommuneplanbestemmelse.

Jeg søker om dispensasjon fra kommuneplanbestemmelse om tillatt utvidelse av terrasse + ny trapp med rekkverk på begge sider. Terrassen blir etter planlagt utvidelse på 23 m², (inkl svalgang blir arealet på ca. 31 m²). Flere detaljer var notert i mitt brev 18.8.08.

Begrunnelse: Den nåværende terrassen på 7 m² er så smal at når personer sitter langs hytteveggen kan de øvrige ikke passere forbi de sittende. Og størrelsen på familie og slekt har økt sterkt og min hytte er hyppig besøkt av mange.

Særlig begrunnelse: Min mann er slagrammet og lam i venstre arm og fot. Han har vansker med å bevege seg i terrenget. Hans daglige trim må både sommer og vinter begrenses til arealet på terrassen. En ny trapp med rekkverk på begge sider vil sikre at han kommer trygt opp til inngangsparti og på terrasse.

Det er viktig for vår livskvalitet at vi også i lang tid fremover får benyttet hytta like hyppig som før, og jeg ber sterkt om at min søknad blir innvilget.”

Hytten GNR 12/1 F70 er innefor gjeldende reguleringsplan for Gvelven Feriegrend, GNR 12/1. Hvor terrassestørrelser er ikke regulert. Bestemmelsene i kommunedelplanen for Blefjell gjelder når reguleringsplanen ikke har fastsatt andre bestemmelser om de samme forhold. § 1.3 i bestemmelser i kommunedelplanen for Blefjell fastsetter at terrasser ikke kan utvides ut over 20 m². Etter ønsket utvidelse blir Engebretsens terrasse ca 30 m². I følge hennes oppgave er hyttens areal ca 52 m², dvs. ønsket terrasseutvidelse utgjør 58 % av hyttens areal.

Inger-Margrethe Engebretsens skriv av 18.08.08:

”Hytte Gvelven Gnr. Il, Bnr.!, Fnr.70, Hytte nr. 21--. "Endeli"

Utvidelse av terrasse + ny trapp.

Hytta er bygget 1973, fra den gang finnes ikke tegninger, flere nærliggende hytter ble bygget etter samme modell av snekker som bodde lokalt i Flesberg.

Familie og slekt blir etter hvert så mange at jeg har behov for bedre plass utendørs. I tillegg er min mann rammet av slag, bevegelseshemmet, og begrenser sitt utendørsopphold til hyttas terrasse. Og han må ha ei sikrere trapp med rekkverk å ta seg fram med. (Når hytta ikke ligger til veg, må han uansett ta seg med stokk fra næm1este parkering over ei myr fram til hytta).

Hytta har en svalgang mot vest fra inngangsdør fram til terrasse, og den gamle terrassen ligger langs hyttas front mot sør. Den er 5 m. lang og 1,5 m. bred = 7,5 m², og hyttas tak er trukket ut og skjermer terrassen.

Min plan er å utvide terrassen med 3 m. ut fra veggen mot sør, i samme lengde som før 5 m. Terrasseutvidelsen blir 15 m² som bli liggende åpent uten tak. Medregnet den gamle terrassen blir ny terrassestørreise totalt 22,5 m². Et lavt rekkverk som i dag står i front av gammel terrasse flyttes ut og festes langs den nye terrassekant mot øst, vest og sør.

l forlengelse av nåværende svalgang og langs overkant av ny terrasse lages ei ny 3-trinns trapp med rekkverk på begge sider. Det letter atkomsten til hyttas boflate og terrasse.

Hytta ligger i skrånende terreng og grunnmur er 1 m. høy i nedkant mot øst og 0,5 m. i overkant mot vest. Utvidelsen av terrassen må skje på samme høydeplan som for den gamle del av terrassen. Bæresøyler for terrassen vil bli mur.

Når terrassen utvides i friluft med 15 m² regner jeg med at dette ikke regnes inn i den totale grunnflate som tillates bebygd innenfor planregulering. Jeg anslår nå at hyttas boflate er ca. 52 m². Om den i framtida ønskes utbygd inntil 100m², vil min etterkommer få behov for at ledig areal forblir ubeskåret.

Jeg har akkurat nå tilgang til god snekkerhjelp, og har behov for å vite over telefon om denne sak er ukomplisert og lett å godkjenne.”

Kommunen skrev følgende til Engebretsen:

”Med referanse til din dispensasjonssøknad, mottatt 18.09.08, tillegg mottatt 11.02.09. Bygningssjefen har fra kommunens faste utvalg delegert myndighet til å gi relevant dispensasjon – ikke til å avslå. Avslag må gjøres av utvalget selv.

Hensyn til estetikk (pbl § 74) gjør at bygningssjefen ikke vil dispensere i hht din søknad. I tilfelle du reduserer terrasseutvidelsen til 1,5 meter – dvs. terrassen etter utvidelse blir i hyttens bredde og stikker 3 meter ut fra hytteveggen – vil tiltaket ikke kreve dispensasjon og bygningssjefen godkjenner det uten videre.

I motsatt fall vil din dispensasjonssøknad bli forelagt kommunens faste utvalg for plansaker til behandling etter plan- og bygningslovens (pbl) § 7.

Hvis du velger første alternativ da må kommunen få nytt sett tegninger av hytten i eksakt målestokk 1:100 eller 1:50. Hvor terrassen etter planlagt utvidelse blir i hyttens bredde og 3 meter ut fra hytteveggen.

Vennligst gi tilbakemelding uansett valg av alternativ.”

Og hun svarte:

”Hytte Gvelven Gnr.12/1 Fnr.70, Hytte nr. 21 - "Endeli"

Utvidelse av terrasse + ny trapp. Søknad om dispensasjon, pbl § 7.

Takk for brev 26.2.2009 med referanse til våre brev 18.8. og 2.9.2008 + tillegg 11.2.2009.

Jeg ber om at min dispensasjonssøknad snarest blir forelagt kommunens faste utvalg for plansaker til behandling etter plan og bygningsloven.

For å avhjelpe min manns sterke handicap etter hjerneslaget i 2004, er det vesentlig at terrassen blir så stor som mulig. Han må ha plass til solseng eller hvilestol som snus etter solretningen, og han må ha rommelig åpen plass rundt seg for å unngå å snuble. Han går med høyre fot men er betydelig skadet i venstre. Og han trenger daglig trim for å opprettholde sin begrensede gangfunksjon. Han kan ikke trimme i terrenget fordi ubalanse i kroppen øker faren for skade ved fall. Terrassens størrelse vil begrense hans daglige trimmulighet.

Skade etter hjerneslag er en alvorlig helsetilstand. Også fra Statlig hold er anbefalt å øke den slagrammedes livskvalitet best mulig. Vårt hjem er utstyrt med mange hjelpemidler for å avhjelpe fysiske behov. For livskvaliteten er det for oss også viktig, fortsatt å kunne bruke hytta i like stor grad som før. Vi gjør vårt maksimale, og min mann tar seg, med stokk og stor forsiktighet, over et stykke myr hvor jeg selv har snekret paller av tre som han kan gå på.

Vårt helsebehov er den avgjørende faktor for ønsket om utvidelse av hytteterrassen.

Vi undrer oss når kommunen peker på hensyn til estetikk som en viktig faktor. Hytta ligger pent i terrenget, den er pent og godt vedlikeholdt. Alle kjente og ukjente uttrykker ros for stedet. Om estetikk har noe med ønsket om å få tilknyttet en ny trapp med rekkverk, kan vårt ønske endres til å montere rekkverk til den trapp vi i dag bruker med inngang på hyttas bakside. Alle trapper min mann bruker må ha solide rekkverk på begge trappesider.

Jeg ber om hurtig behandling og positivt svar på min søknad.”

Vurdering:

I medhold av plan- og bygningslovens § 7 kan kommunens faste utvalg for plansaker, ”når særlige grunner foreligger”, gi dispensasjon fra plan. Men bare dersom det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon vil lovens krav om særlige grunner være oppfylt, og det er adgang til å gi dispensasjon. I motsatt fall er det ikke rettslig grunnlag for å gi dispensasjon.

"Særlige grunner" vil etter praksis foreligge dersom de hensyn bestemmelsen er ment å ivareta ikke blir skadelidende om dispensasjon gis, eller en overvekt av interesser taler for det omsøkte tiltak. I lovens formulering ligger det at dispensasjon ikke skal være en kurant sak, og at ingen har rettskrav på å få dispensasjon. Hvorvidt det foreligger «særlige grunner», beror på en skjønnsmessig helhetsvurdering basert på forholdene i den konkrete sak.

Av fasadetegningen vedlagt saken fremgår hytten etter ønsket terrasseutvidelse. Hensyn til estetikk (pbl § 74) tilsier at terrassen bør ikke utvides lenger enn til ”A” (se tegningen). Det vil være omtrent i samsvar med kommunedelplanens ramme, og følgelig ikke kreve dispensasjon.

Fylkesmannen har uttalt at ”Private forhold tilknyttet for eksempel helsemessige forhold skal bare unntaksvis kunne anføres som særlig grunn”.

Rådmannen anbefaler utvalget å avslå dispensasjonssøknaden.

 

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

09.03.2009

Arkiv               

141/4/0/0

Saksmappe     

2009/3

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ørn Antonsson

 

Gnr 141/4 Søknad om dispensasjon, pbl § 7

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

24.03.2009

17/09

fast utvalg for plansaker

09.06.2009

36/09

 

Rådmannens anbefaling:

Fast utvalg for plansaker avslår Leinæses dispensasjonssøknad, datert 22.12.08, Søknaden er gjengitt i sakens avsnitt «saksopplysninger».

Avslaget begrunnes:

Søknaden inneholder ikke særlige grunner. Parkering er ivaretatt i reguleringsplanen, og aldring er i seg selv ikke særlig- men generell tilstand.

Dispensasjon i hht søknaden vil i praksis være ending av reguleringsplanen. Endring som skal behandles etter plan- og bygningslovens § 28-1. Se for øvrig sakens avsnitt «vurdering».

Behandling i fast utvalg for plansaker 24.03.2009:

Repr. Brynjulf Hansen, Ap, la fram følgende utsettelsesforslag:

Saken utsettes i påvente av befaring.

Hansens utsettelsesforslag ble enstemmig vedtatt.

Vedtak i fast utvalg for plansaker 24.03.2009:

Saken utsettes i påvente av befaring.

Vedlegg:

- Søknadens kartutsnitt

- Oversiktskart

Saksopplysninger:

Fra Morten Leinæs er mottatt følgende dispensasjonssøknad:

”«Det søkes om dispensasjon fra»: Reguleringsplan. «Det søkes om dispensasjon fra plan- og bygningsloven i medhold av § 7. Dispensasjon omfatter»: Det søker om dispensasjon fra § 10 i reguleringsbestemmelsene der det er tillatt med maks 40 meter adkomstvei til hytter. Det er ønskelig å kunne kjøre helt fram til hytta. «Hvis dispensasjon i medhold av § 7, hvilke særlige grunner foreligger»: Da det er få steder å plassere bilen i området, så er det ønskelig å få denne så nær opp til hytta som mulig. Dette må være en fordel i forhold til brøyting. Det er også en avstand på over 40 meter fram til hytta fra regulert veiende. Det legges også vekt på at adkomsten til hytta blir mest mulig tilrettelagt i forhold til universell utforming. Eldre familiemedlemmer har i dag vanskelig framkommelighet.”

Fritidseiendommen GNR 141/4 eies av Bente Marie Børresen. GNR 141/4 er innenfor reguleringsplanen for Nipeto og Gampeflå. Planen er vedtatt av kommunestyret i 2008. I medhold av reguleringsbestemmelsenes § 10 er adgang, etter vanlig byggesaksbehandling, å opparbeide atkomst fra regulerte veger inntil de enkelte hyttetomter på inntil 40 meter. Samt å avsette mindre parkeringsplasser langs regulerte veger, slik at det sikres p-plasser til alle fritidsboligene.

Søknadens hensikt er å tilrettelegge for stikkveg til GNR 141/4 fra nærmeste regulert veg. Stikkveg på ca 100 meter. jf. søknadens kartdel.

Vurdering:

I medhold av plan- og bygningslovens § 7 kan kommunens faste utvalg for plansaker, ”når særlige grunner foreligger”, gi dispensasjon fra plan. Men bare dersom det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon vil lovens krav om særlige grunner være oppfylt, og det er adgang til å gi dispensasjon. I motsatt fall er det ikke rettslig grunnlag for å gi dispensasjon.

"Særlige grunner" vil etter praksis foreligge dersom de hensyn bestemmelsen er ment å ivareta ikke blir skadelidende om dispensasjon gis, eller en overvekt av interesser taler for det omsøkte tiltak. I lovens formulering ligger det at dispensasjon ikke skal være en kurant sak, og at ingen har rettskrav på å få dispensasjon. Hvorvidt det foreligger «særlige grunner», beror på en skjønnsmessig helhetsvurdering basert på forholdene i den konkrete sak.

Rådmannen anser at begrunnelsen for stikkveg i den aktuelle søknaden er av en generell karakter som mange andre hytteeiere også vil kunne påberope seg. Etter rådmannens oppfatning vil derfor en dispensasjon skape en uheldig presedens, og i praksis fungere som reguleringsendring etter plan- og bygningslovens § 28-1.

Parkeringsplass kan opparbeides i medhold av gjeldende reguleringsplanen, og aldring er ikke særlig- men generell (allmenn) tilstand.

Rådmannen anbefaler utvalget å avslå dispensasjonssøknaden.

 

 

 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

26.04.2009

Arkiv               

L 12

Saksmappe     

2008/338

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ørn Antonsson

Forslag til reguleringsplan for fritidsbebyggelse Fagerfjell Øst del av GNR 9/3-10/2-10/3-10/19-10/25. Pbl § 27-1 nr 2

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

12.05.2009

20/09

fast utvalg for plansaker

09.06.2009

37/09

 

Rådmannens anbefaling:

1.            Det faste utvalg for plansaker vedtar å legge reguleringsplan for fritidsbebyggelse Fagerfjell Øst, del av GNR 9/3-10/2-10/3-10/19-10/25, ut til offentlig ettersyn etter pbl § 27-1 nr 2.

2.            Før offentlig ettersyn skal planen endres i samsvar med rådmannens anbefalinger i saksutredningen. Rådmannen gis fullmakt til å gjøre disse endringene.

Behandling i fast utvalg for plansaker 12.05.2009:

Repr. Øyvind Høimyr, Sp, som møtte som vararepresentant for Knut Klev, ba om å bli erklært inhabil. Dette ble innvilget og repr. Nils Molia trådte inn som representant i saken i stedet for Øyvind Høimyr.

Repr. Anne-Liz Lande, Frp, foreslå følgende:

Saken utsettes i påvente av befaring.

Ved votering ble Landes utsettelsesforslag enstemmig vedtatt.

Vedtak i fast utvalg for plansaker 12.05.2009:

Saken utsettes i påvente av befaring.

Vedlegg:

-       Reguleringsplankart (forminsket), datert 22.12.08

-       Reguleringsbestemmelser, daterte 22.12.08, og planbeskrivelse av desember 2008

Saksopplysninger:

Kommunen har mottatt reguleringsforslag for fritidsbebyggelse Fagerfjell Øst, del av GNR 9/3-10/2-10/3-10/19-10/25. Reguleringsforslaget er utarbeidet av Landskapsarkitekt Anne Ribberud og Ingeniør Marit Kleivedalen på oppdrag fra grunneierne Øyvind Høimyr og Jon Høimyr Barlindhaug.

Planområdet ligger på nordre Ble ved Fagerfjell, og omfatter områder ved Sandvatn, mot Våtvatn, Mjovatn, og ned mot Holmevatnet. Planen skal legge til rette for videre utvikling av området med ny fritidsbebyggelse og atkomstveger til ny og eksisterende bebyggelse.

Hoveddelen av området er i kommunedelplan for Blefjell vist som område for fritidsbebyggelse, øvrig areal er LNF sone 1 og 2 hvor kommunedelplanen ikke legger til rette for ny fritidsbebyggelse. Kommunedelplanen er vedtatt av Flesberg kommune og godkjent av Miljøverndepartementet 14.07.06. Gjeldende reguleringsplaner i området er bebyggelsesplan for hytteområde GNR 9/30, GNR 10/35 ­Fagerfjell, vedtatt 1998, og reguleringsplan for Fagerfjellområdet - Blefjell vedtatt 1994.

Reguleringsforslaget legges nå fram for planutvalget for behandling etter pbl § 27-1 nr. 2 - offentlig ettersyn.

Planforutsetninger i kommunedelplanen:

Kommunedelplan for Blefjell ble vedtatt av kommunestyret 27.06.05, mens innsigelsene knyttet til planen først ble avgjort av Miljøverndepartementet 14. juli 2006. Etter dette har arbeidet med reguleringsplaner for mange eiendommer skutt fart.

For ordens skyld minner vi om noen viktige prinsipper i den overordnede kommunedelplanen. De overordnede utviklingsmål ble definert som (jf. kap 2):

·     ”Blefjell er et unikt natur-, rekreasjons-, og reiselivsområde. Bruk og forvaltning av fjellet skal sikre lokal verdiskapning for bygda og grunneierne. Det skal legges til rette for en langsiktig bærekraftig forvaltning som sikrer naturverdier og muligheter til de neste generasjonene.

·     Blefjell er et familiefjell med kort avstand til brukere fra sentrale østlandsområdet. Det er et overordnet mål å styrke Blefjells posisjon som familiefjell, og legge til rette for økt bruk av eksisterende hytter.

·     Blefjell skal ha tilfredse brukere av fjellet. ”

Om videre utbyggingsmønster ble følgende fastslått jf. (kap.5.2):

”Utbyggingsmønsteret på Blefjell er utviklet over flere 10-år og er tilpasset naturgrunnlag, eierstruktur og utvikling av veisystem. Den framtidige utviklingen på Blefjell skal bidra til å videreutvikle og tydeliggjøre de sterke sidene ved dagens utbyggingsmønster etter følgende hovedprinsipper:

·         Øvre byggegrense mot fjellet med grønne korridorer ned i skogsområdene, 75 metersbeltet mot vann og vassdrag som grøntområde, grønne strukturer som en integrert del av utbyggingsløsningene.

·         Utvikling av områdesentrene med god miljø- og landskapstilpasning. Se kap. 7.

·         Miljøtilpasset nybygging og innfylling av bebyggelse, forbedret atkomst og standardheving i forhold til vann og avløp i områder for fritidsbebyggelse som ikke er lokalt natur- og landskapsmessig sårbare.

·         Tradisjonspreget, lett hytteutvikling i de nordlige områdene fra Hånavatnet til Rollag grense.

Kommunedelplanens byggearealer er i prinsippet de samme som ble definert som hytteområder i kommunedelplanen fra 1990. For all ny bebyggelse er det en forutsetning at den tilpasses landskap/terreng og eksisterende bebyggelse. Likedan er god dialog med etablerte hytteeiere en forutsetning.”

På bakgrunn av føringer i kommunedelplanens tekstdel og arealplanens bestemmelser er bl.a. følgende stikkord sentrale:

familiefjell, lokal næringsutvikling, modernisering, fortetting tilpasset dagens bebyggelse, grønne strukturer og landskapstilpassing.

For vurdering av den enkelte plan i forhold til helheten, kan det også være nyttig å ha med noen nøkkeltall for hele kommunedelplanens hytteområder: Totalt omfatter hele kommunedelplanen ca. 23.000 da byggeareal (sentrumsområder og hytteområder). I tillegg finnes ca. 6.000 daa LNF-områder med en del eksisterende hytter, men med svært begrensede nye utbyggingsmuligheter.

Hvor mange hytter og utbyggingsstrukturer, hvilke størrelser og infrastrukturløsninger som skal tillates, skal vurderes i den enkelte plan ut fra det enkelte områdes egnethet. Men den enkelte plan bør også vurderes som del i den samlede utviklingen for hele Blefjell.

Reguleringsplanforslag for fritidsbebyggelse, fritidsbebyggelse Fagerfjell Øst, del av GNR 9/3-10/2-10/3-10/19-10/25.

Fra planbeskrivelsen:

”Planområdet ligger i Flesberg kommune ved Fagerfjell og omfatter områder ved Sandvatn, mot Våtvatn, Mjovatn og ned mot Holmevatnet. Planområdet omfatter del av eiendommene GNR 10/3, 9/3, 10/2 og 10/19 og 10/25. Innenfor planområdet ligger det hytter og ubebygde tomter. Grunneierne Øyvind Høimyr og Jon Høimyr Barlindhaug bygger selv ut infrastruktur og fritidsbebyggelse i området.

Området strekker seg fra ca 550 til 770 meter over havet. Det er store vann i området, Sandvatnet, Våtvatnet, Mjovatnet og Holmevatnet som går sammen med Hoppestadvannet. Alle vannene er regulerte med noe variasjon i nedtappingsmengde og omfang.

Fagerfjellområdet var et pilotområde i arbeidet med kommunedelplan for Blefjell. I pilotplanen er Fagerfjell vurdert å ha potensialet for å bli hoveddestinasjonen på Blefjell, med et konkurransedyktig alpinsenter med ski-in, ski-out boenheter. Hovedutfordringene ansees å være å forsterke senterprofilen, og finne behagelige logistikkløsninger i forhold til aktiviteter/ aktivitetssentra, trafikk og bebyggelse. De aktuelle utviklingstiltak som er foreslått berører i all hovedsak områdene i tilknytning til skisenteret og området ved hotellet og småhyttene/ leiligheten i dette området.

Det utarbeides nå reguleringsplanforslag for områdene tilknyttet senterområdet og tilliggende områder med fritidsbebyggelse som tilhører Øivind Høimyr og Jon Høimyr Barlindhaug. Av hensyn til framdrift og kompleksitet i sakene er det valgt å dele inn området i to planer. En som omfatter den tradisjonelle fritidsbebyggelsen og en som tar for seg senterområdet og den tettere nye fritidsbebyggelsen i tilknytning til tidligere Fagerfjell hotell. Det er imidlertid en vurdering av det totale området som ligger til grunn for begge planene. Områdene er også sett i sammenheng med planen for Søre Solum som nå er til behandling.

Det er lagt vekt på å finne løsninger som både ivaretar og forbedrer dagens situasjon og den nære framtid, samtidig som en ser framover mot mulige framtidige løsninger av mer omfattende karakter.

Planforslaget

Planområdet er på ca 2050 daa totalt. Arealet fordeler seg på:

Byggeområder:                   Områder for fritidsbebyggelse

Landbruksområder:            Skogbruk

Fareområder:                      Høyspentlinje

Spesialområder:                  Privat veg

         Friluftsområder

         Område for båtopplag land/vann

         Renovasjon

         Kommunalteknisk anlegg, trafo, pumpehus etc.

Fellesområder:                    adkomstveg, parkering

Hovedformål med planforslaget er:

·         ny bebyggelse vil gi en styrking av næringsgrunnlaget for eiendommene og

·         næringsdrift i området som skitrekk og kafetilbud

·         tilrettelegging for gode sti- og løypetraseer sommer og vinter

·         tilrettelegging for standardheving av eksisterende bebyggelse i området gjennom

·         mulighet for etablering av veg og nye rammer for bebyggelsen i reguleringsbestemmelsene

Planforslaget bygger på en helhetlig vurdering av hele området tilknyttet Fagerfjell med basis i kommunedelplanen for Blefjell og pilotplanen som ble utarbeidet i tilknytning til dette arbeidet. Ny fritidsbebyggelse vil være brukere av aktiviteter i området og det er vesentlig å legge til rette for et godt helårstilbud. Vinterstid er det skitrekk og god tilgjengelighet både til løypenettet inn til høyfjellsområdene og lokale løyper som er viktig. Sommerstid er det behov for tilrettelegging for aktiviteter som fiske, båtutleie, badeplasser og gode turstier. Universell tilgjengelighet er et viktig tema i planlegging i dag - og det legges vekt på at deler av turstier og tilgjengelighet til vannet skal være tilrettelagt for alle brukergrupper.

En god trase for skiløype rundt Sandvatn med færrest mulig kryssinger av veg har vært styrende for forslaget. Det er også lagt vekt på at planen skal sikre fellesområder for opphold, bading og fiskeplasser ved vannene. Tilgjengelighet til vann og kort veg til fjellet er sammen med skitrekket det som gjør områdene her særlig attraktive.

I områder med eksisterende bebyggelse er det lagt vekt på å gjennomføre fortetting og fremføring av veger på en måte som hensyntar eksisterende bebyggelse og bygger videre på det utbyggingsmønsteret som området preges av.

Det er foreslått 61 nye tomter, samt adkomstveier til ny og eksisterende fritidsbebyggelse. I tillegg foreslås et område for tettere fritidsbebyggelse sør for skitrekket. I tillegg er det fire tidligere ubebygde tomter innenfor planområdet. Tomtene på 9/3 er godkjent i disposisjonsplan fra 1973, tomtene på 10/3 er vist på kartet med festenummer.

Området er delt inn i 3 delområder der hvert område har sine særtrekk landskapsmessig og med hensyn til eksisterende utbyggingsmønster. Grunneierne ønsker i utgangspunktet å ha forholdsvis stramme reguleringsbestemmelser for å oppnå et godt helhetlig resultat mht utbygging i områdene. Dette er gjennomført innenfor bebyggelsesplan for gbnr 9/30 og 10/35 med vellykket resultat. Det er imidlertid vurdert slik at områder med eksisterende bebyggelse bør ha noe mer slingringsmonn med tanke på materialvalg enn nye områder med bakgrunn i mulighet for tilpassing til eksisterende bygninger.

Delområde 1

-  Områder med eksisterende fritidsbebyggelse. Nye adkomstveger og ønske om tilknytning til vann og avløpsanlegg er viktig i disse områdene. Ny fritidsbebyggelse er i all hovedsak forsiktig fortetting i tilknytning til nye adkomstveger.

Det foreslås åpnet for totalt areal 150 m² BYA for ny og eksisterende bebyggelse, med mulighet for inntil to anneks/ uthus hver på 30 m².

Innenfor dette området åpnes det bl.a. for andre valg av takmateriale enn torv I tre da eksisterende bebyggelse i en del tilfeller eksempelvis har takpapp.

Delområde 2

-  Nytt område for fritidsbebyggelse, Mjovassåsen. Området er ei sørvendt li uten bebyggelse i dag. Bebyggelsen vil ligge i lisida og på et platå i Mjovassåsen. Bebyggelsen er lokalisert slik at silhuettvirkning unngås.

Innenfor dette området foreslås totalt areal på inntil 175 m² BYA med mulighet for to anneks hver på inntil 30 m².

Innenfor dette området strammes reguleringsbestemmelsene inn med hensyn til materialvalg.

Delområde 3

-  Byggeområder i tilknytning til eksisterende festeområde (tidligere fagforeningstomter). I dette området er eksisterende bebyggelse tett og utgjøres av forholdsvis små bygninger som har mange fellestrekk.

Det foreslås åpnet for totalt areal 150 m² BYA for ny og eksisterende bebyggelse, med mulighet for ett anneks/ uthus på 30 m². Det er i dette området valgt å begrense til ett anneks av hensyn til at det i det eksisterende området er begrenset areal til hver hytte. For at bestemmelsene ikke skal være for kompliserte å håndheve er bestemmelsen gjort gjeldende for hele delområdet.

Innenfor et svært begrenset område, FSL, ved toppen av bakken opp til delområde 3 åpnes det for tettere bebyggelse som leiligheter. Dette området er ei fin hylle som det passer med tettere bebyggelse så lenge en holder bebyggelsen inne på hylla. Det er flott utsikt fra området og lett tilknytning til skitrekket. I dette området foreslås en utnyttingsgrad i % BYA og mulighet for økt høyde opptil 5 m gesims og 8 m mønehøyde.

For all øvrig bebyggelse foreslås gesimshøyde inntil 3,6 m og mønehøyde inntil 5,6 m over gjennomsnittlig planert terreng.

Sandvass-setra

Sandvass-setra tilhørende Søre Høimyr er beliggende sørvest i planforslaget. Området har tidligere vært festet bort til LO, men er nå tilbake ført til gården. Setervollen bærer preg av at det tidligere var flere gårder som hadde setre her, men bygningene ble flyttet sørover og nytt seterområde ble kalt Tvangssetra da flyttinga ikke var ønsket fra eiernes side.

Det er ei eksisterende hytte og totalt tre eldre uthus på setervollen. Bygningene ligger spredt med tildels stor avstand. Det er ønske om å etablere en ny seterbygning i tilknytning til dagens uthus oppe i bakken, noe som vil forsterke innrammingen av setervollen og være positivt for helhetsbildet. Nybygget gis adkomst fra nord slik at vegen ikke vil berøre selve vollen og stil tilførselsløype som er lokalisert her.

Vann og vassdragsnære arealer

En større del av eksisterende bebyggelse (26 hytter) er lokalisert innenfor et avstand på 50 m til vann og vassdrag. Ny bebyggelse er ikke foreslått nærmere enn 70 m fra vannet, og kun i områder der det allerede er eksisterende bebyggelse nærmere vannet. Disse tallene forholder seg til høyeste vannstand som er det som vises på benyttet kartgrunnlag. Avstanden vil derfor i praksis være mer enn 75 m store deler av året. I delområde 3 er ny bebyggelse foreslått nærmere bekken enn 75 m, men det er lagt vekt på å hensynta de bekkenære områder for turgåere.

Adkomstveger fram til eksisterende bebyggelse er til dels vist i 75 m beltet, men innenfor eksisterende bebyggelse. Der det er eksisterende inngrep i 75 m beltet som fritidsbebyggelse eller veg vurderes områdene innenfor de eksisterende inngrepene som mindre vesentlig sett i forhold til bevaring av vann og vassdragsnære arealer.

Dagens ønsker om standard på fritidsboliger er vesentlig høyere enn tilfelle var når eksisterende fritidsboliger ble bygget i sona ved vannet. En svært restriktiv politikk i forhold til mulighet for påbygg og standard heving i disse områdene vil fort gi negative konsekvenser som forfall og dårlig vedlikehold av bebyggelsen. Det er ønske om at også eksisterende bebyggelse innen for 75 meters beltet gis mulighet for å øke standard og størrelse til et nivå som gir ønske om fortsatt bruk og høy kvalitet på bebyggelse.

Det er lagt stor vekt på å sikre gode løypetraseer og plasser for tilgjengelighet til, og opphold ved vannet for allmennheten der forholdene ligger til rette for det, og på denne måten avbøte for de områdene som eksisterende fritidsbebyggelse legger beslag på. Løypa rundt Sandvatn med tilrettelegging for båtplasser, bade og fiskeplasser og tursti med god kvalitet har stor betydning for området.

Adkomst og parkering

Nye adkomstveger er foreslått etter ønske fra grunneierne og eiere av eksisterende fritidsbebyggelse i området. Det er lagt stor vekt på forholdet til skiløypa ved framføring av vegtraseer, samt at vegtraseene skal være tilpasset terreng og ikke bli fremtredende i landskapet etter utbygging.

Terrengforhold og fjernvirkning

Området ligger i tilknytning til de høyereliggende områder på Blefjell med Flesebekknatten, Gunnulfsbufjell og Gråfjell rett i vest og Bleplatået med Krøkla i sør. Det store landskapsrommet avgrenses av de høyereliggende områdene. Hytteområdene ligger på et platå med mye store vann mot øst og nord før terrenget faller bratt av ned mot Numedalen og Flesberg i nordøst. Mellom vannene er det tildels bratte åsrygger som danner mindre landskapsrom ved de enkelte vann.

Eksisterende bebyggelse i området er i all hovedsak lagt godt inn i terrenget uten å være dominerende i helhetsbildet av omgivelsene. Bebyggelsen omkring Fagerfjell hotell er tett, men ligger godt i solsida av kollen. Det sist utbygde området omfattes av Bebyggelsesplan for hytteområde 9/30 og 10/35 (utenfor planområdet). Også denne bebyggelsen er godt lagt inn i terrenget, kanskje med unntak av noen enkelte bygninger som blir liggende delvis i silhuett over åsryggen lengt øst i dette området.

Veger i området er svært godt tilpasset og det er i utstrakt grad gjennomført oppussing og opprydning i etterkant av bygging noe som vil sikre rask revegetering av fyllinger og skjæringer.

All utbygging er i områder under tregrensa. Vegetasjonen i områdene har en viktig «skjermingsfunksjon» i forhold til bebyggelsen og bidrar i stor grad til at fjernvirkningen av dagens utbygging i området er så vidt «grønn».

Grøntstruktur, vegetasjon og vegetasjonsbehandling

Det er varierende vegetasjon i området. Fra enkeltstående furuer og blandingsskog til granlier med tett barskog og sparsomt med undervegetasjon. I områder med furu og blandingsskog skal eksisterende vegetasjon skal bevares så langt som mulig, dette gjelder især store furuer, som bidrar til å gi området karakter. Hogst i området skal skje i samråd med grunneier og hytteeierforening.

I områder med granskog bør en større del av grana tas ut. Med dette vil lysforholdene endre seg og det vil være tilvekst av fjellbjørk og øvrig blandingsskog i områdene.

Planområdet er naturlige beite- og oppholdsområder for både hjortevilt og småvilt. Området skiller seg ikke spesielt ut fra omkringliggende områder med tanke på biologisk mangfold. Det er ikke kjente nøkkelbiotoper eller viltkorridorer i området.

Områdene er inndelt i friluftsområder og områder for skogbruk. Større sammenhengende områder i de lavereliggende delene av planområdet, hvor det ikke er fritidsbebyggelse, er avsatt til skogbruk. Områder som grenser inn til større landbruksområder (ved Holmevann i øst, og områdene øst for delområde 2, Mjovassåsen) er også avsatt til skogbruk.

Friluftsliv og tilgjengelighet til fjellet

Området er meget godt egnet til opphold og friluftsliv med fine turområder, tilgjengelighet til vann med båt og fiske samt servicefunksjoner i tilknytning til skitrekket. De attraktive friluftsområdene er i hovedsak knyttet til vannene samt områdene opp mot høyfjellet.

Det er bra løypenett i området med oppkjørte skiløyper i retning Gunnulfsbu, Strutåsen, Hølsetra og Tvangssetra i tillegg til lokale løyper som rundt Sandvann. Skiløypene har vært en viktig premissgiver for lokalisering av nye adkomstveger. Færrest mulig kryssinger av løypetraseen har vært en målsetting. Løypetraseer er ikke innmålt, og det tillates justering av disse innenfor planforslaget, jfr. reguleringsbestemmelsene.

Forhold til eksisterende bebyggelse

I områder med eksisterende bebyggelse er det lagt vekt på at nye tomter skal hensynta eksisterende bebyggelse, og at preget med spredt fritidsbebyggelse skal ivaretas.

Det er gjennom reguleringsbestemmelsene søkt å legge til rette for tilpassing til eksisterende bebyggelse, nye tomter inniblant eksisterende bebyggelse fra 60 og 70 tallet er pålagt begrensninger ift høyde og størrelse.

Reguleringsplan Fritidsbebyggelse, Fagerfjell øst, Gbnr 9/3, 10/2, 10/3,10/19,10/25, Blefjell, Flesberg kommune

Strømforsyning

Det er innlagt strøm i området.

Sanitærteknisk standard

Eksisterende bebyggelse har varierende sanitær standard. Infrastrukturen i området er under utbygging. Ledningsnettet er knyttet til offentlig avløpsanlegg i området ved hotell/ camping og grunneierne etablerer nå infrastrukturnett fra områdene med fritidsbebyggelse fram til renseanlegg og vannforsyningsanlegg. Vannforsyning er etablert med høydebasseng nord for skitrekket. Renseanlegget i området har behov for oppgradering innen rimelig framtid.

Kulturminner

Planområdet er registrert i forhold til kulturminner. Det ble ikke funnet kulturminner innenfor planområdet (det totale området som skal reguleres inngikk i registreringen). Grunneier orienterte imidlertid om et område for jernutvinning som er lokalisert i tilknytning til Tvangssetra. Det er få slike registreringer i Flesberg kommune.

KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET

Den viktigste konsekvensen av planforslaget er en styrking av næringsgrunnlaget på eiendommene samt en videreutvikling av områder i tilknytning til Fagerfjell som er et definert senterområde.

Planforslaget tilrettelegger for oppgradering av infrastrukturen i området.

Planprosses

Kunngjøring av oppstart av planarbeidet er varslet i Laagendalsposten i oktober 2008. Overordnede myndigheter, naboer og berørte er varslet ved brev datert 11. 03. 2008.

Det er i perioden avholdt møter i hytteforeninger, både i Mjovatnområdet og hytteeiere i tilknytning til vegen opp til demningen ved Sandvatn. Det har også vært gjennomført befaring med styret i hytteforeningen for foreningshyttene i tilknytning til skitrekket. I deler av områdene er det gjennomført en ekstra runde med kart over forslag til veger og nye tomter, samt befaring i marka med flere av hytteeierne. Det er generelt i utstrakt grad gjennomført reell medvirkning i prosjektet”.

Fylkeskommunen Buskerud, utviklingsavdelingen:

”Gnr 9 bnr 3, 8 m.fl. - Fagerfjell - Flesberg kommune - kulturhistorisk registrering

Ovennevnte planområde er nå arkeologisk registrert. Det ble ikke funnet automatisk fredete kulturminner. Vi har derfor ingen merknader til planen.

Vi minner likevel om at dersom det framkommer automatisk fredete kulturminner i forbindelse med anleggsarbeid eller annen virksomhet i planområdet, må arbeidet straks stanses og utviklings avdelingen i fylkeskommunen varsles, jf. kulturminneloven § 8, 2.

Nyere tids kulturminner:

Innenfor det varslede reguleringsområdet ligger Sandvassetra med fire stående bygninger og rester etter grunnmur fra ytterligere to bygninger som har stått på stedet. Det er tre eldre seterbygninger i laft og en nyere hytte som ble brukt av Milorg under krigen. Vi viser for øvrig til nærmere beskrivelse i vedlagte rapport


Sandvassetra bør skjermes fra nyere hytteområder med buffersorte av naturlig vegetasjon. Området inkludert buffersone bør reguleres til spesialområde med formål bevaring.

Reguleringsbestemmelsene bør minimum inneholde disse punktene;

1.    Det er ikke tillatt å rive bygninger innenfor bevaringsområdet

2.    Bygningene bør istandsettes etter antikvariske retningslinjer. Gammelt bygningsmateriale bør i størst mulig grad bevares. Gamle bygningsdeler kan eventuelt repareres og gjenbrukes på opprinnelig sted

3.    Byggesaker skal oversendes regional kulturminneforvaltning for uttalelse

4.    I buffertsonen skal ikke drives flathogst - men enkelttrær skal kunne tas ut”.

NVE:

”Innspill til varsel om oppstart - Reguleringsplan for områdene ved Fagerfjell- Del av Gbnr 9/3,9/8,-8/3,10/3,-10/5,10/19,10/24;-10/36, 10/36 - Blefjell i Flesberg

Vi viser til brev av 19.3.2008 med informasjon om oppstart av reguleringsplanarbeid for områder ved Fagerfjell. Det er flere vassdrag innenfor pIanområdet.

Flom, erosjon og skred langs vassdrag er naturlige prosesser. Derfor må planlegging og utbygging langs vassdrag ta hensyn til faren for skader som følge av disse prosessene. Primært bør elvene ta tilstrekkelig rom for sin naturlige utvikling ved at det ikke blir bygget i områder utsatt for vassdragsrelatert fare. Dette vil samtidig sikre arealer som ofte er verdifulle for miljø og friluftsliv. Styring av arealbruken bort fra vassdragene er det beste virkemidlet for å begrense vassdragsrelatert fare.

NVE har utarbeidet retningslinjer for planlegging og utbygging i fareområder langs vassdrag (112007). Retningslinjene ligger på våre internettsider www.nve.no . Retningslinjene viser hvordan flom- og skredfare bør utredes i planprosessen. Sikkerhetsnivå for flomutsatt bebyggelse er skjerpet. Sikkerhetsnivået for ny bebyggelse er nå tilsvarende en 200 årsflom også for enkelt hus.

KIimaendringene krever økt oppmerksomhet og aktsomhet i flom- og skredutsatte områder. Flere av regnflommene de siste årene har gitt store skader på bebyggelse som følge av at bekker og mindre elver er flommet over, tatt med seg masser og gravd seg nye løp. NVE anbefaler at alle elver, bekker og innsjøer identifiseres og merkes av på plankartet. Denne avmerkingen gir en indikasjon på arealer som kan være utsatt for vassdragsrelaterte farer og viser hvilke områder som må gjennomgå en nærmere vurdering av vassdragsrelatert fare.

Ved plassering av bygningene i terrenget bør det tas hensyn til vassdragselementene. NVE anbefaler at området langs vassdragene reguleres til friluftsområde eller liknende, jf pbl § 25 nr 6. I forbindelse med kryssing av vannveier bør dette skje slik at det berører vassdraget minst mulig. Videre anbefaler vi bruk av bruer fremfor kulverter ved kryssinger. NVE mener at bekker i prinsippet bør være åpne. Bekkedragene skaper variasjon i landskapet, og mange planter og dyr er knyttet til bekkedragene. Dette øker opplevelsesverdien i nærmiljøet. Åpne bekker er også langt mindre ømfintlige for flomskader, både fordi de normalt har større kapasitet og fordi det er lettere å ha oversikt over avrenningsforholdene i ekstreme værsituasjoner. Redusert vannavledningskapasitet som følge av fremmedlegemer i kulverten er også et vanlig problem.

Vi ber om å bli holdt orientert om det videre arbeidet. Vi bistår gjerne med ytterligere informasjon eller veiledning”.

Generelle vurderinger:

Gode grønne strukturer har vært en klar forutsetning fra kommunedelplanen, og var en viktig forutsetning for reguleringer skulle kunne godkjennes. Men hva som er tilstrekkelig grønne strukturer blir selvsagt en vurdering. Rådmannen mener at det i tillegg til myrer og 75-meters beltet rundt vannene, må legges opp til større sammenhengende grønne strukturer som deler opp landskapet og sikrer gode grønne belter innenfor byggeområdet. Dette er viktig både visuelt sett, og fordi slike områder kan fungere som nærturområder, utfartskorridorer og lekeområder.

Tetthet er heller ikke eksakt, og må vurderes i det enkelte område. Terreng og vegetasjon påvirker hva som er akseptabelt. Generelt planlegges og aksepteres tettere løsninger i dag enn få ti år tilbake. For å bidra til at etablerte hytteeiere fortsatt skal trives, kan det være fornuftig å legge opp til noe lavere tetthet i allerede etablerte hytteområder enn i nye områder. Men det er også et viktig moment at fortetting kan bidra til ønsket standardheving i etablerte områder.

Tetthetsvirkning og landskapsvirkning blir også påvirket av hvor store hyttene er og mengden veier. Små tradisjonelle hytter uten veganlegg faller langt lettere inn i terrenget enn moderne store hytter med oppløft og vei helt fram. I vurderingene av hva landskapet tåler av fortetting, må man også ta høyde for at det legges opp til at de etablerte hyttene også skal kunne bli større og i stor grad også skal kunne få vei helt fram.

Nye veger og vann- og avløpsanlegg kan bety store sår i terrenget som det tar lang tid før gror til. Dette har vi sett svært beklagelige eksempler på, på fjellet siste året. Det er nok langt vanskeligere å få dette godt til i etablerte områder som er planlagt ut fra ande forutsetninger, enn i nye områder der framføring av infrastruktur legges som premiss alt i planleggingen. Dette viser at det er viktig å ta store hensyn til terreng og landskap når det planlegges og å sette strenge krav når arbeider skal gjøres. God dialog med etablerte hytteeiere er også viktig.

Vurderinger av planforslaget:

Generelt:

Ut fra helhetsvurderinger og konkrete vurderinger av enkelttomter vil rådmannen anbefale en del endringer før offentlig ettersyn i kart og bestemmelser. Rådmannens anbefalinger listes nedenfor med en kortfattet begrunnelse.

Forslag til endringer i plankartet:

-          Tomtene 218, 219 og 220 strykes fordi de er lokalisert i kommunedelplanens LNF Sone 1 hvor det ikke er tillatt med nye hytter.

-          Sandvassetra skjermes fra nyere hytteområder med buffersone av naturlig vegetasjon. Området inkludert buffersone reguleres til spesialområde med formål bevaring.

-          Planlagt atkomstveg til Sandvassetra strykes. Bryter med arealdelen av kommunedelplanen for Blefjell. LNF Sone 1.

-          Tomtene fra og med 221 til og med 230, samt atkomstveger, strykes. De vil føre til at et inngrepsfritt område blir redusert med ca 100 meter. Inngrepsfrie naturområdende må forvaltes som en nasjonal ressurs og ivaretas gjennom arealplanlegging, jf. Stortingsmelding nr 26 (2006-2007) Regjeringens miljøpolitikk og rikets miljøtilstand.
Videre er tomtene 221, 222, 224 og 227 mer eller mindre i område avsatt i arealdelen av kommunedelplanen for Blefjell til område for skitrekk og skikjøring.

-          Det må fremgå av kartet at tomt GNR 10/3 F1 er bebygd. Tomten er i tillegg feilplassert på kartet.

-          Tomtene GNR 10/3 F52, GNR 10/3 F54, 202, 203, 205, samt planlagt veger fra tomt 201 til tomt GNR 10/3 F20, fra tomt 107 til GNR 10/2 F20 strykes. Bryter med kommunedelplanens 75 meters byggegrense til Våtvatnet, Sandvatnet og Mjovatnet.

-          Tomtene 123, 124, 129, 130, 131 med stikkveger, samt planlagt veg fra 123 mot øst, strykes fordi de er lokalisert i kommunedelplanens LNF Sone 1 hvor det ikke er tillatt med nye hytter og veger.

-          Tomtene 110 og 111 strykes fordi det er ikke tillatt med ny fritidsbebyggelse i 75 meters beltet til vann og vassdrag, jf. kommunedelplanens § 1.4.

-          Plankartet skal ha rutenett med X og Y koordinater.

-          I tillegg til tomters korrekte feste-/ eller eget bruksnummer, skal eksisterende tomtenummer tydelig fremgå av reguleringskartet.

-       Både på kartet og i tegnforklaringen må SOSI symbol for ”Privat veg” og ”Felles atkomstveg/parkering” rettes.

-       I tegnforklaringen må teksten ”Kommunalteknisk anlegg” korrigeres.

-       Ekvidistanse skal fremgå av tegnforklaringen.

Bestemmelsene er normalt forskjellig fra plan til plan. Bestemmelser som legges fram preges naturlig nok av den enkelte planlegger og av konkrete ønsker hos aktuelle grunneiere. Rådmann anbefaler likevel en del harmonisering mellom ulike planer i samme fjellområde når det ikke er gode grunner for annet. Og det foreslås en del endringer som rådmannen mener er nødvendig for å få et best mulig sluttprodukt.

Nedenfor foreslås endringer i forslagsstillers bestemmelser.

   § 3.3.1 Fritidsbebyggelse

Delområde 1 (Område med eksisterende fritidsbebyggelse):

Grad av utnytting pr. tomt er BYA = 185 m². Hvor av 35 m² er øremerket parkering. BYA = 150 m² kan fordeles på fritidsbolig og inntil 2-to separat bygg (uthus/anneks) hvert på maks BYA = 30 m². Separate bygg skal ligge i avstand av maks 6 m og min 1 m til fritidsboligen. Maksimal tillatt gesims- og mønehøyde: Hytte 3,6 og 5,6 m. Uthus/anneks 2,5 og 3,0 m. Uthus/anneks skal tilpasses fritidsboligen i materialbruk, form og farge.

 

På tomt 104 merket tuntomt tillates 1 enkeltomt med 2 anneks – alternativt 2 fritidsboliger i tunløsning. Grad av utnytting er enkeltomt med to anneks BYA = 250 m². Hvor av 50 m² er øremerket parkering. BYA = 200 m² kan fordeles på fritidsbolig og inntil 2-to separat bygg (uthus/anneks) hvert på maks BYA = 30 m².
Grad av utnytting er 2 fritidsboliger i tunløsning BYA = 360 m². Hvor av 60 m² er øremerket parkering, dvs.30 m² for hver fritidsbolig. På hver fritidsbolig fordeles BYA = 150 m² hvor av BYA = 30 m² kan brukes til 1-ett separat bygg (uthus/anneks). Dersom tunløsning velges skal det sammen med byggesøknaden for første enhet innenfor tunet vedlegges utenomhusplan som viser den totale løsningen innenfor tunet.
For begge alternativ gjelder at separate bygg skal ligge i avstand av maks 6 m og min 1 m til fritidsboligen.
Maksimal tillatt gesims- og mønehøyde: Hytte 3,6 og 5,6 m. Uthus/anneks 2,5 og 3,0 m. Uthus/anneks skal tilpasses fritidsboligen i materialbruk, form og farge.

Delområde 2 (Nytt område for fritidsbebyggelse,. Mjovassåsen):

Grad av utnytting pr. tomt er BYA = 210 m². Hvor av 40 m² er øremerket parkering. BYA = 170 m² kan fordeles på fritidsbolig og inntil 2-to separat bygg (uthus/anneks) hvert på maks BYA = 30 m². Separate bygg skal ligge i avstand av maks 6 m og min 1 m til fritidsboligen. Maksimal tillatt gesims- og mønehøyde: Hytte 3,6 og 5,6 m. Uthus/anneks 2,5 og 3,0 m. Uthus/anneks skal tilpasses fritidsboligen i materialbruk, form og farge.

Delområde 3 (Områder ved festeområde for fagforeningshytter):

Grad av utnytting pr. tomt er BYA = 180 m². Hvor av 30 m² er øremerket parkering. BYA = 150 m² kan fordeles på fritidsbolig og inntil 1-ett separat bygg (uthus/anneks) på maks BYA = 30 m². Separat bygg skal ligge i avstand av maks 6 m og min 1 m til fritidsboligen. Eller kjedet sammen. Maksimal tillatt gesims- og mønehøyde: Hytte 3,6 og 5,6 m. Uthus/anneks 2,5 og 3,0 m. Uthus/anneks skal tilpasses fritidsboligen i materialbruk, form og farge.

§ 3.3.2 Sandvassetra, setervoll

Reguleres til spesialområde med formål bevaring. Jf. fylkeskommunens uttalelse gjengitt her over.

Ny bestemmelse:

I 50-meters beltet ved Sandvatnet, Holmevatnet, Mjovatnet og Våtvatnet tillates ikke utvidelse av eksisterende hytter med unntak av utvidelse for å kunne knytte seg til felles vann- og avløpsløsninger. Da er grad av utnytting BYA 130 m2. Hvorav 30 m2 er øremerket parkering. Tilbygg skal plasseres slik at det tilpasses det omkringliggende landskapet på en best mulig måte. Utvidelsen skal ikke komme i konflikt med eksisterende ferdselsårer/stier, eller være til hinder eller ulempe for allmenn ferdselsrett.

Ny bestemmelse:

Grad av utnytting på tomter i 20-meters beltet til mindre vann, elv eller bekk er BYA = 130 m², hvorav 30 m² er øremerket parkering.

 

Konklusjon:

Rådmannen anbefaler kommunens faste utvalg for plansaker å legge reguleringsforslaget ut til offentlig ettersyn etter at regulanten har gjort de endringer som fremgår av sakens avsnitt «Vurdering av planforslaget».

 


 

 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

12.04.2009

Arkiv               

L12

Saksmappe     

2006/1102

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ørn Antonsson

 

Forslag til reguleringsplan for Sjuvasslia hyttefelt, del av GNR 13/3. Pbl § 27-1 nr 2

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

12.05.2009

26/09

fast utvalg for plansaker

09.06.2009

38/09

 

Rådmannens anbefaling:

1.            Det faste utvalg for plansaker vedtar å legge forslag til reguleringsplan for Sjuvasslia hyttefelt, del av GNR 13/3, ut til offentlig ettersyn etter pbl § 27-1, pkt.2.

2.            Før offentlig ettersyn skal planen endres i samsvar med rådmannens anbefalinger i saksutredningen. Rådmannen gis fullmakt til å gjøre disse endringene.

Behandling i fast utvalg for plansaker 12.05.2009:

Representanten Høimyr, sp, fremmet følgende forslag:

Saken utsettes i påvente av befaring.

Ved votering ble Høimyrs forslag enstemmig vedtatt.

Vedtak i fast utvalg for plansaker 12.05.2009:

Saken utsettes i påvente av befaring.

Vedlegg:

-       Reguleringsplankart, datert 27.10.06

-       Reguleringsbestemmelser og planbeskrivelse, datert 14.05.08

Saksopplysninger:

Kommunen har mottatt reguleringsforslag for fritidsbebyggelse på del av GNR 13/3 Østre Berget. Reguleringsforslaget er utarbeidet av Prevista AS på oppdrag fra grunneierne Lise F- og Morten Buvald.

Planområdet ligger ved Sjuvasslia på søndre del av Blefjell i Flesberg kommune. PIanområdet er langstrakt og deles i to av atkomstvegen til Sjuvasslia/Gvelven fra Søre Bleveg. Området er ca 434 daa stort. Reguleringsplanen skal legge til rette for utbygging av fritidsbebyggelse med tilhørende anlegg og spesialområde utleie. Planen erstatter del av reguleringsplan ”Sjuvasslia – Beinsvatnet”.

Reguleringsforslaget legges nå fram for planutvalget for behandling etter pbl § 27-1 nr. 2 - offentlig ettersyn.

Planforutsetninger i kommunedelplanen:

Kommunedelplan for Blefjell ble vedtatt av kommunestyret 27.06.05, mens innsigelsene knyttet til planen først ble avgjort av Miljøverndepartementet 14. juli 2006. Etter dette har arbeidet med reguleringsplaner for mange eiendommer skutt fart.

For ordens skyld minner vi om noen viktige prinsipper i den overordnede kommunedelplanen. De overordnede utviklingsmål ble definert som (jf. kap 2):

·     ”Blefjell er et unikt natur-, rekreasjons-, og reiselivsområde. Bruk og forvaltning av fjellet skal sikre lokal verdiskapning for bygda og grunneierne. Det skal legges til rette for en langsiktig bærekraftig forvaltning som sikrer naturverdier og muligheter til de neste generasjonene.

·     Blefjell er et familiefjell med kort avstand til brukere fra sentrale østlandsområdet. Det er et overordnet mål å styrke Blefjells posisjon som familiefjell, og legge til rette for økt bruk av eksisterende hytter.

·     Blefjell skal ha tilfredse brukere av fjellet. ”

Om videre utbyggingsmønster ble følgende fastslått jf. (kap.5.2):

”Utbyggingsmønsteret på Blefjell er utviklet over flere 10-år og er tilpasset naturgrunnlag, eierstruktur og utvikling av veisystem. Den framtidige utviklingen på Blefjell skal bidra til å videreutvikle og tydeliggjøre de sterke sidene ved dagens utbyggingsmønster etter følgende hovedprinsipper:

·         Øvre byggegrense mot fjellet med grønne korridorer ned i skogsområdene, 75 metersbeltet mot vann og vassdrag som grøntområde, grønne strukturer som en integrert del av utbyggingsløsningene.

·         Utvikling av områdesentrene med god miljø- og landskapstilpasning. Se kap. 7.

·         Miljøtilpasset nybygging og innfylling av bebyggelse, forbedret atkomst og standardheving i forhold til vann og avløp i områder for fritidsbebyggelse som ikke er lokalt natur- og landskapsmessig sårbare.

·         Tradisjonspreget, lett hytteutvikling i de nordlige områdene fra Hånavatnet til Rollag grense.

Kommunedelplanens byggearealer er i prinsippet de samme som ble definert som hytteområder i kommunedelplanen fra 1990. For all ny bebyggelse er det en forutsetning at den tilpasses landskap/terreng og eksisterende bebyggelse. Likedan er god dialog med etablerte hytteeiere en forutsetning.”

På bakgrunn av føringer i kommunedelplanens tekstdel og arealplanens bestemmelser er bl.a. følgende stikkord sentrale:

familiefjell, lokal næringsutvikling, modernisering, fortetting tilpasset dagens bebyggelse, grønne strukturer og landskapstilpassing.

For vurdering av den enkelte plan i forhold til helheten, kan det også være nyttig å ha med noen nøkkeltall for hele kommunedelplanens hytteområder: Totalt omfatter hele kommunedelplanen ca. 23.000 da byggeareal (sentrumsområder og hytteområder). I tillegg finnes ca. 6.000 daa LNF-områder med en del eksisterende hytter, men med svært begrensede nye utbyggingsmuligheter.

Hvor mange hytter og utbyggingsstrukturer, hvilke størrelser og infrastrukturløsninger som skal tillates, skal vurderes i den enkelte plan ut fra det enkelte områdes egnethet. Men den enkelte plan bør også vurderes som del i den samlede utviklingen for hele Blefjell.

Reguleringsplanforslag for Sjuvasslia hyttefelt, del av GNR 13/3

Fra planbeskrivelsen:

I kommunedelplanen for Blefjell er områdene innenfor planavgrensningen avsatt til fritidsbebyggelse, områdesenter og LNF Sone 3. Hovedstrasè for skiløype er også vist, sammen med LNF-områder hvor friluftsliv er dominerende.

Topografi, grunnforhold og vegetasjon. Terrenget i området er jevnt stigende mot sørvest. Området nordøst for vegen ligger fra 450 m.o.h til 580 m.o.h mens området sørvest for vegen ligger fra 580 m.o.h til 710 m.o.h. Sjuvasstjembekken renner nordøstover gjennom hele området og danner en naturlig avgrensning av området mot naboeiendommen i nordvest.

Vegetasjonen i planområdet nordøst for vegen består av glissen furuskog med innslag av bjørk og gran. Det er en del åpne myrområder og enkelte steder er det synlig fjell.

Vegetasjonen sørvest for vegen består for det meste av småskog - bjørk og kratt. De lavereliggende deler av området er preget av framstikkende bergnabber og noen myrområder. Rundt ca 650 m.o.h. er det en bratt skrent, og ovenfor denne er det svaberg med lav vegetasjon innimellom.

Eksisterende veger og bebyggelse. Det er betydelig antall eksisterende hytter i øvre del av planområdet (fra ca 545 m o h) og helt opp til snaufjellet i utkant av området. Bebyggelsen i nærheten av hovedvegen har atkomstveg helt fram til hytta. Hyttene på nordsiden av hovedvegen har atkomst fra hovedvegen og en stikkveg lenger nord i området.

Plassering av bebyggelsen. Det er planlagt at det kan bygges totalt 44 nye hytter i området, fordelt på områdene B, D og S1/S2. For område A og C foreslås ingen ny bebyggelse.

A

Felt A ligger øverst i plan området og innenfor LNF sone 3 i kommunde1p1anen. I forhold til kommunedelplanen er området foreslått utvidet noe i nordøstlig retning slik at avgrensning av feltet naturlig følger terrenget. Det er ikke foreslått ny bebyggelse her. Det er kun tillatt med påbygg på eksisterende hytter.

B

Felt B ligger sørvest for hovedvegen og grenser mot felt A i sør og felt S1/S2 i nordvest. Den nye hyttebebyggelsen (5 stk.) er plassert innimellom eksisterende hytter.

S1/S2

Felt S1/S2 grenser mot felt A i sør, felt B i øst og Blefjellheisen i nordvest. Området er regulert til utleieenheter, og det er lagt opp til at det kan bygges tettere her enn i områdene rundt. Det er foreslått plassering av enkelthytter, - markert som punkter på plankartet. Markeringene er kun veiledende. Planen åpner for bygging av annen type bebyggelse enn enkelthytter, for eksempel to boenheter i ett bygg hvis dette synes hensiktsmessig. For å sikre en god utvikling av området settes det krav til utarbeidelse av situasjonsplan for området før utbygging kan skje. Situasjonsplanen skal vise plassering av ny bebyggelse, størrelse og høyde på bygg, og atkomst og parkeringsforhold. Planen skal også vise hvordan eksisterende skiløype føres gjennom området.

C

Felt C ligger på nordsiden av hovedvegen. Feltet består av eksisterende hyttebebyggelse, og det er ikke planlagt nye hytter i dette feltet.

D

Felt D ligger helt nord i pIanområdet. Den nye hyttebebyggelsen (30 stk.) er planlagt plassert jevnt oppover i terrenget på begge sider av en ny samleveg.

Veger og adkomst til hyttene. A, B og S1/S2, samt deler av C har atkomst via eksisterende hovedveg til Sjuvasslia og Blefjellheisen. Deler av C og hele D har atkomst via eksisterende vegnett nord for hovedvegen.

Det er foreslått opparbeidet nye veger (samleveger og atkomstveger) inn i bygge-områdene. Disse skal opparbeides med ferdig bredde på henholdsvis 4,0 meter for samleveg og 3,0 meter for atkomstveg. Ut over dette kommer areal til skulder, grøft og andre nødvendige tiltak. Totalt regulert bredde er 8 meter for samleveg og 6 meter for atkomstveg. Senterlinje veg er vist på plankartet. Det kan likevel foretas mindre justeringer ved bygging av vegen, for å oppnå en best mulig terrengtilpasning og eventuelt bevare viktig vegetasjon i området.

Atkomst til den enkelte hyttetomt, skal skje via private stikkveger. Situasjonsplan som viser atkomst til den enkelte hytte må legges fram før fradeling, og skal følge byggesaken for hver enkelt tomt. Det skal opparbeides 2 biloppstillingsplasser pr tomt. Areal som går med til veg innenfor bygge områdene kan skilles ut sammen med den respektive tomta, skilles ut som sameie for flere tomter, eller ligge tilbake på grunneiendommen. Dersom det blir benyttet felles atkomst for flere tomter, bør vegretten tinglyses på den enkelte tomt.

Friluftsformål og skiløyper/turstier. Det er satt av areal til friluftsområder innenfor planen. Innenfor området kan det eventuelt med enkle tiltak tilrettelegges for mer aktiv bruk for allmennheten. Dette kan være opparbeidelse av bålplasser, utsetting av benker med mer.

Per i dag blir det kjørt opp skiløyper som passerer eksisterende og nye byggeområder sør i området, i felt B og S1/S2. Løypetraseen opprettholdes i planforslaget. Før utbygging av felt S1 og S2 skal ny løypetrase vises på situasjonsplan hvis traseen må flyttes pga ny bebyggelse.

I planen er det også tilrettelagt for kjøring av ny løype som stamskiløype ihht. kommunedelplan for Blefjell. Ny skiløype krysser felt C og felt D i pianområdet.

Vegetasjon. Markerte klynger av store bartrær, samt solitære furu regnes som viktig vegetasjon innenfor planområdet. Slik vegetasjon skal i størst mulig grad bevares. Det må tas hensyn til dette både ved utbygging av nødvendig infrastruktur, samt ved inngrep innenfor den enkelte tomt.

Vassdrag. Området langs Sjuvasstjembekken nordøst for hovedvegen er regulert til klimavernsone for å sikre at bekken og sidearealet ivaretas på best mulig måte. Bredden på klimavemsonen er ca 20 meter bred.

I området sørvest for hovedvegen deler Sjuvasstjembekken seg i flere bekkeløp. Noen av de eksisterende hyttene ligger allerede nær bekken. I tillegg er det lagt opp til en noe høyere utnyttelse i dette området, noe som gjør at den nye bebyggelsen nødvendigvis vil berøre bekkeløpene.

Vann og avløp. Retningslinjene i kommunedelplanen for Blefjell legger opp til at det er tillatt med innlagt vann i området. Da det tidligere ikke fantes noen plan for vann og avløp i området, er det nå ønskelig med en helhetlig planlegging i forkant av etableringen av nye tomter. Dette gir mulighet til å møte kravet om en høyere sanitær standard på en forurensnings- og kostnadsmessig akseptabel måte både for ny og eksisterende bebyggelse.

Det er utarbeidet en egen rapport "Vurdering av vann- og avløpsmessige forhold", datert april 2008 hvor mulige løsninger for området er vurdert (vedlegg 8). Det er ikke tatt konkret stilling til hvilke tekniske løsninger som skal benyttes i området da det er naturlig at dette framkommer gjennom utslippssøknad.

I reguleringsplanen settes det krav til at fritidseiendommene skal tilknyttes fellesanlegg i henhold til en helhetlig godkjent vann- og avløpsplan for et større område.

Flere detaljer om planforslaget går fram av vedlagte plan beskrivelse, plankart og planbestemmelser.

Planen har vært varslet offentlige myndigheter og annonsert etter gjeldende regler, og berørte hytteeiere er varslet per brev. I følge regulanten er tatt hensyn til innkomne merknader.

Buskerud fylkeskommune registerte automatisk fredete kulturminner uten funn.

Generelle vurderinger:

Gode grønne strukturer har vært en klar forutsetning fra kommunedelplanen, og var en viktig forutsetning for reguleringer skulle kunne godkjennes. Men hva som er tilstrekkelig grønne strukturer blir selvsagt en vurdering. Rådmannen mener at det i tillegg til myrer og 75-meters beltet rundt vannene, må legges opp til større sammenhengende grønne strukturer som deler opp landskapet og sikrer gode grønne belter innenfor byggeområdet. Dette er viktig både visuelt sett, og fordi slike områder kan fungere som nærturområder, utfartskorridorer og lekeområder.

Tetthet er heller ikke eksakt, og må vurderes i det enkelte område. Terreng og vegetasjon påvirker hva som er akseptabelt. Generelt planlegges og aksepteres tettere løsninger i dag enn få ti år tilbake. For å bidra til at etablerte hytteeiere fortsatt skal trives, kan det være fornuftig å legge opp til noe lavere tetthet i allerede etablerte hytteområder enn i nye områder. Men det er også et viktig moment at fortetting kan bidra til ønsket standardheving i etablerte områder.

Tetthetsvirkning og landskapsvirkning blir også påvirket av hvor store hyttene er og mengden veier. Små tradisjonelle hytter uten veganlegg faller langt lettere inn i terrenget enn moderne store hytter med oppløft og vei helt fram. I vurderingene av hva landskapet tåler av fortetting, må man også ta høyde for at det legges opp til at de etablerte hyttene også skal kunne bli større og i stor grad også skal kunne få vei helt fram.

Nye veger og vann- og avløpsanlegg kan bety store sår i terrenget som det tar lang tid før gror til. Dette har vi sett svært beklagelige eksempler på, på fjellet siste året. Det er nok langt vanskeligere å få dette godt til i etablerte områder som er planlagt ut fra ande forutsetninger, enn i nye områder der framføring av infrastruktur legges som premiss alt i planleggingen. Dette viser at det er viktig å ta store hensyn til terreng og landskap når det planlegges og å sette strenge krav når arbeider skal gjøres. God dialog med etablerte hytteeiere er også viktig.

Vurderinger av planforslaget:

Generelt:

Rådmannen mener generelt at det er gjort en god jobb i dette planarbeidet, med god standard på innsendt planmateriale.

Ut fra helhetsvurderinger og konkrete vurderinger av enkelttomter vil rådmannen anbefale en del endringer før offentlig ettersyn i kart og bestemmelser. Rådmannens anbefalinger listes nedenfor med en kortfattet begrunnelse.

Forslag til endringer i plankartet:

-       Tomtene D1, D3 og D4 strykes. Årsak: tett inn til hovedskiløype.

-       Tomt B1 strykes. Årsak: tett inntil skiløype og bekk.

-       Tomt B3, D15 og D20 strykes. Årsak: for nær bekk.

-       Tomt GNR 13/12 kan ikke deles i to. Årsak: bekk går tvers over tomten.

-       GNR 12/2 er tenkt delt i to. I tilfelle dette er gammel setervoll, da skal dette reguleres iht. utfyllende bestemmelser til arealdelen av kommunedelplanen for Blefjell. For øvrig mangler tomtenummer.

Forslag til endringer av bestemmelsene:

Bestemmelsene er normalt forskjellig fra plan til plan. Bestemmelser som legges fram preges naturlig nok av den enkelte planlegger og av konkrete ønsker hos aktuelle grunneiere. Rådmann anbefaler likevel en del harmonisering mellom ulike planer i samme fjellområde når det ikke er gode grunner for annet. Og det foreslås en del endringer som rådmannen mener er nødvendig for å få et best mulig sluttprodukt.

Nedenfor foreslås endringer i forslagsstillers bestemmelser.

-       § 1.1 rettes til Reguleringsplanen skal legge til rette for utbygging av fritidsbebyggelse med tilhørende anlegg og spesialområde utleie. Planen erstatter del av reguleringsplan ”Sjuvasslia – Beinsvatnet”.

-       I § 5.5 erstattes ”Situasjonsplan” med ”bebyggelsesplan / detaljregulering”.

-       I § 3.1 tilføyes ”BYA =” foran 20 m² og terrasseareal endres til …”inntil 30m²”.

-       I arealdelen av kommunedelplanen for Blefjell er delområde A ikke avsatt til byggeområder og kan derfor ikke reguleres til det formål. A tas ut av reguleringsbestemmelsenes paragraf 3, og gis egen paragraf med følgende tekst: ”Eksisterende fritidsbebyggelse kan påbygges og rehabiliteres i samsvar med til hver tid gjeldende kommunedelplan for Blefjell.

Ny bestemmelse:

Grad av utnytting på tomter i 20-meters beltet til mindre vann, elv eller bekk er BYA = 130 m², hvorav 30 m² er øremerket parkering.

Det savnes mer detaljert beskrivelse av hvordan grøntstruktur er ivaretatt. Jf. kommunedelplanens § 2.3 krav om kartlegging av grønnstruktur.

Konklusjon:

Fremstillingen setter av praktiske grunner fokus på det som bør endres. Avslutningsvis vil derfor rådmannen understreke at mye av planforslaget vurderes som godt og det meste anbefales videreført.

Rådmannen anbefaler kommunens faste utvalg for plansaker å legge reguleringsforslaget ut til offentlig ettersyn etter at regulanten har gjort de endringer som fremgår av sakens avsnitt «Vurdering av planforslaget».

 

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

13.04.2009

Arkiv               

L12

Saksmappe     

2006/1102

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ørn Antonsson

 

Forslag til reguleringsplan for Beinsvatnet hyttefelt, del av GNR 13/3. Pbl § 28-1 nr 2

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

12.05.2009

25/09

fast utvalg for plansaker

09.06.2009

39/09

 

Rådmannens anbefaling:

1.            Det faste utvalg for plansaker vedtar å legge forslag til reguleringsplan for Beinsvatnet hyttefelt, del av GNR 13/3, ut til offentlig ettersyn etter pbl § 27-1, pkt.2.

2.            Før offentlig ettersyn skal planen endres i samsvar med rådmannens anbefalinger i saksutredningen. Rådmannen gis fullmakt til å gjøre disse endringene.

Behandling i fast utvalg for plansaker 12.05.2009:

Representanten Høimyr, sp, fremmet følgende forslag:

Saken utsettes i påvente av befaring.

Ved votering ble Høimyrs forslag enstemmig vedtatt.

Vedtak i fast utvalg for plansaker 12.05.2009:

Saken utsettes i påvente av befaring.

Vedlegg:

-       Reguleringsplankart, datert 27.10.06

-       Reguleringsbestemmelser og planbeskrivelse, datert 14.05.08

Saksopplysninger:

Kommunen har mottatt reguleringsforslag for fritidsbebyggelse på del av GNR 13/3 Østre Berget. Reguleringsforslaget er utarbeidet av Prevista AS på oppdrag fra grunneierne Lise F- og Morten Buvald.

Planområdet ligger vest for Beinsvatnet på Blefjell i Flesberg kommune. Planområdet deles i to av Søre Bleveg. Området er ca 168 daa. Reguleringsplanen skal legge til rette for fortetting av eksisterende hytteområde med nye hytter, samt nye atkomstveger. Planen erstatter del av reguleringsplan ”Sjuvasslia – Beinsvatnet” fra 1987.

Reguleringsforslaget legges nå fram for planutvalget for behandling etter pbl § 27-1 nr. 2 - offentlig ettersyn.

Planforutsetninger i kommunedelplanen:

Kommunedelplan for Blefjell ble vedtatt av kommunestyret 27.06.05, mens innsigelsene knyttet til planen først ble avgjort av Miljøverndepartementet 14. juli 2006. Etter dette har arbeidet med reguleringsplaner for mange eiendommer skutt fart.

For ordens skyld minner vi om noen viktige prinsipper i den overordnede kommunedelplanen. De overordnede utviklingsmål ble definert som (jf. kap 2):

·     ”Blefjell er et unikt natur-, rekreasjons-, og reiselivsområde. Bruk og forvaltning av fjellet skal sikre lokal verdiskapning for bygda og grunneierne. Det skal legges til rette for en langsiktig bærekraftig forvaltning som sikrer naturverdier og muligheter til de neste generasjonene.

·     Blefjell er et familiefjell med kort avstand til brukere fra sentrale østlandsområdet. Det er et overordnet mål å styrke Blefjells posisjon som familiefjell, og legge til rette for økt bruk av eksisterende hytter.

·     Blefjell skal ha tilfredse brukere av fjellet. ”

Om videre utbyggingsmønster ble følgende fastslått jf. (kap.5.2):

”Utbyggingsmønsteret på Blefjell er utviklet over flere 10-år og er tilpasset naturgrunnlag, eierstruktur og utvikling av veisystem. Den framtidige utviklingen på Blefjell skal bidra til å videreutvikle og tydeliggjøre de sterke sidene ved dagens utbyggingsmønster etter følgende hovedprinsipper:

·         Øvre byggegrense mot fjellet med grønne korridorer ned i skogsområdene, 75 metersbeltet mot vann og vassdrag som grøntområde, grønne strukturer som en integrert del av utbyggingsløsningene.

·         Utvikling av områdesentrene med god miljø- og landskapstilpasning. Se kap. 7.

·         Miljøtilpasset nybygging og innfylling av bebyggelse, forbedret atkomst og standardheving i forhold til vann og avløp i områder for fritidsbebyggelse som ikke er lokalt natur- og landskapsmessig sårbare.

·         Tradisjonspreget, lett hytteutvikling i de nordlige områdene fra Hånavatnet til Rollag grense.

Kommunedelplanens byggearealer er i prinsippet de samme som ble definert som hytteområder i kommunedelplanen fra 1990. For all ny bebyggelse er det en forutsetning at den tilpasses landskap/terreng og eksisterende bebyggelse. Likedan er god dialog med etablerte hytteeiere en forutsetning.”

På bakgrunn av føringer i kommunedelplanens tekstdel og arealplanens bestemmelser er bl.a. følgende stikkord sentrale:

familiefjell, lokal næringsutvikling, modernisering, fortetting tilpasset dagens bebyggelse, grønne strukturer og landskapstilpassing.

For vurdering av den enkelte plan i forhold til helheten, kan det også være nyttig å ha med noen nøkkeltall for hele kommunedelplanens hytteområder: Totalt omfatter hele kommunedelplanen ca. 23.000 da byggeareal (sentrumsområder og hytteområder). I tillegg finnes ca. 6.000 daa LNF-områder med en del eksisterende hytter, men med svært begrensede nye utbyggingsmuligheter.

Hvor mange hytter og utbyggingsstrukturer, hvilke størrelser og infrastrukturløsninger som skal tillates, skal vurderes i den enkelte plan ut fra det enkelte områdes egnethet. Men den enkelte plan bør også vurderes som del i den samlede utviklingen for hele Blefjell.

Reguleringsplanforslag for Beinsvatnet hyttefelt, del av GNR 13/3

Fra planbeskrivelsen:

I kommunedelplanen for Blefjell er det innenfor det aktuelle område godkjent nye byggeområder for fritidsbebyggelse.

Beinsvatnet ligger på ca 376 m o h. I nordre del av planområdet stiger terrenget på begge sider av hovedvegen. Det er noe synlig fjell i området og et myrområde på vestsiden av hovedvegen. Vegetasjonen i planområdet består av blandningsskog med furu, bjørk og gran.

Eksisterende veger og bebyggelse. Hovedvegen går i nord-sør retning gjennom pianområdet. Det er spredt hyttebebyggelse både på vestsiden av vegen og mellom vegen og vannet, i alt 20 hytter. Hyttene på vestsiden har adkomst via to adkomstveger. Hyttene øst for hovedvegen har ikke adkomstveg. Det er opparbeidet parkeringsplass langs hovedvegen i nordre del som disse hytteeierne benytter.

Plassering av hyttebebyggelsen. Det er planlagt totalt 10 nye hytter i området, 3 hytter på østsiden av hovedvegen og 7 hytter på vestsiden. I kommunedelplanen er det lagt inn en byggegrense på 75 meter fra Beinsvatnet. I dag er deler av denne strand sonen bebygd med hytter og hovedveg. Siden hovedvegen allerede i dagens situasjon oppleves som en barriere i strandsonen, mener vi det er akseptabelt å fortette med flere hytter på vestsiden av vegen. Hyttene på østsiden av vegen er plassert lengre vekk fra vannet enn eksisterende hytter. De nye hyttene er plassert ikke nærmere vannet enn 30 meter.

Veger og adkomst til hyttene. Som adkomst til området vest for hovedvegen er det lagt inn en ny adkomstveg sørover fra eksisterende veg omtrent midt i pianområdet. For området øst for hovedvegen er det lagt inn to nye adkomstveger som skal betjene både nye og eksisterende hytter. Avkjørsel fra hovedvegen skjer ved parkeringsplassen.

Det er foreslått opparbeidet nye veger (samleveger og adkomstveger) inn i byggeområdene. Disse skal opparbeides med ferdig bredde på 3,0 meter. Ut over dette kommer areal til skulder, grøft og andre nødvendige tiltak. Totalt regulert bredde er 6 meter. Senterlinje veg er vist på plankartet. Det kan likevel foretas mindre justeringer ved bygging av vegen, for å oppnå en best mulig terrengtilpasning og eventuelt bevare viktig vegetasjon i området.

Adkomst til den enkelte hyttetomt, skal skje via private stikkveger. Situasjonsplan som viser adkomst til den enkelte hytte må legges fram før fradeling, og skal følge byggesaken for hver enkelt tomt. Det skalopparbeides 2 biloppstillingsplasser pr tomt. Areal som går med til veg innenfor bygge områdene kan skilles ut sammen med den respektive tomta, skilles ut som sameie for flere tomter, eller ligge tilbake på grunneiendommen. Dersom det blir benyttet felles adkomst for flere tomter, bør vegretten tinglyses på den enkelte tomt.

Vegetasjon. Markerte klynger av store bartrær, samt solitære furu regnes som viktig vegetasjon innenfor planområdet. Slik vegetasjon skal i størst mulig grad bevares. Det må tas hensyn til dette både ved utbygging av nødvendig infrastruktur, samt ved inngrep innenfor den enkelte tomt.

Vann og avløp. Retningslinjene i kommunedelplanen for Blefjell legger opp til at det er tillatt med innlagt vann i området. Da det tidligere ikke fantes noen plan for vann og avløp i området, er det nå ønskelig med en helhetlig planlegging i forkant av etableringen av nye tomter. Dette gir mulighet til å møte kravet om en høyere sanitær standard på en forurensnings- og kostnadsmessig akseptabel måte både for ny og eksisterende bebyggelse.

Det er utarbeidet en egen rapport "Vurdering av vann- og avløpsmessige forhold", datert april 2008 hvor mulige løsninger for området er vurdert (vedlegg 7). I rapporten foreslås to alternative løsninger: A) Tilknytning/overføring til fellesanlegg, jfr BLEVA - Ådalen renseanlegg. Løsningen er allerede etablert, kapasitet finnes og overføringsnettet er lagt fram til søndre del av Beinsvannet. B)Eget felles avløpsanlegg. Løsningen vil være en kombinasjon av mekanisk biologisk rensing og forfilter og etterfølgende infiltrasjon i grunnen. Det er foreløpig ikke tatt konkret stilling til hvilke tekniske løsninger som skal benyttes i området da det er naturlig at dette framkommer gjennom utslippssøknad.

I reguleringsplanen settes det krav til at fritidseiendommene skal tilknyttes felles anlegg i henhold til en helhetlig godkjent vann- og avløpsplan for et større område.

Flere detaljer om planforslaget går fram av vedlagte plan beskrivelse, plankart og planbestemmelser.

Planen har vært varslet offentlige myndigheter og annonsert etter gjeldende regler, og berørte hytteeiere er varslet per brev. I følge regulanten er tatt hensyn til innkomne merknader.

Buskerud fylkeskommune registerte automatisk fredete kulturminner uten funn.

Generelle vurderinger:

Gode grønne strukturer har vært en klar forutsetning fra kommunedelplanen, og var en viktig forutsetning for reguleringer skulle kunne godkjennes. Men hva som er tilstrekkelig grønne strukturer blir selvsagt en vurdering. Rådmannen mener at det i tillegg til myrer og 75-meters beltet rundt vannene, må legges opp til større sammenhengende grønne strukturer som deler opp landskapet og sikrer gode grønne belter innenfor byggeområdet. Dette er viktig både visuelt sett, og fordi slike områder kan fungere som nærturområder, utfartskorridorer og lekeområder.

Tetthet er heller ikke eksakt, og må vurderes i det enkelte område. Terreng og vegetasjon påvirker hva som er akseptabelt. Generelt planlegges og aksepteres tettere løsninger i dag enn få ti år tilbake. For å bidra til at etablerte hytteeiere fortsatt skal trives, kan det være fornuftig å legge opp til noe lavere tetthet i allerede etablerte hytteområder enn i nye områder. Men det er også et viktig moment at fortetting kan bidra til ønsket standardheving i etablerte områder.

Tetthetsvirkning og landskapsvirkning blir også påvirket av hvor store hyttene er og mengden veier. Små tradisjonelle hytter uten veganlegg faller langt lettere inn i terrenget enn moderne store hytter med oppløft og vei helt fram. I vurderingene av hva landskapet tåler av fortetting, må man også ta høyde for at det legges opp til at de etablerte hyttene også skal kunne bli større og i stor grad også skal kunne få vei helt fram.

Nye veger og vann- og avløpsanlegg kan bety store sår i terrenget som det tar lang tid før gror til. Dette har vi sett svært beklagelige eksempler på, på fjellet siste året. Det er nok langt vanskeligere å få dette godt til i etablerte områder som er planlagt ut fra ande forutsetninger, enn i nye områder der framføring av infrastruktur legges som premiss alt i planleggingen. Dette viser at det er viktig å ta store hensyn til terreng og landskap når det planlegges og å sette strenge krav når arbeider skal gjøres. God dialog med etablerte hytteeiere er også viktig.

Vurderinger av planforslaget:

Generelt:

Rådmannen mener generelt at det er gjort en god jobb i dette planarbeidet, med god standard på innsendt planmateriale.

Ut fra helhetsvurderinger og konkrete vurderinger av enkelttomter vil rådmannen anbefale en del endringer før offentlig ettersyn i kart og bestemmelser. Rådmannens anbefalinger listes nedenfor med en kortfattet begrunnelse.

Forslag til endringer i plankartet:

-       Tomtene 2 og 3 strykes. Årsak: de bryter med 75-meters byggegrense til Beinsvatnet, jf kommunedelplanens § 1.4.

-       Nye atkomstveger slutter minst 75 meter fra Beinsvatnet.

-       Nye tomter nummereres tresifret eller fortløpende etter siste godkjente tomt.

-       Plankartet skal inneholde oversiktskart.

-       75 meters beltet ved Beinsvatnet skal fremgå av kartet.

Forslag til endringer av bestemmelsene:

Bestemmelsene er normalt forskjellig fra plan til plan. Bestemmelser som legges fram preges naturlig nok av den enkelte planlegger og av konkrete ønsker hos aktuelle grunneiere. Rådmann anbefaler likevel en del harmonisering mellom ulike planer i samme fjellområde når det ikke er gode grunner for annet. Og det foreslås en del endringer som rådmannen mener er nødvendig for å få et best mulig sluttprodukt.

Nedenfor foreslås endringer i forslagsstillers bestemmelser.

-       § 1.1 rettes til ”Reguleringsplanen skal legge til rette for fortetting av eksisterende hytteområde med nye hytter, samt nye atkomstveger. Planen erstatter del av reguleringsplan ”Sjuvasslia – Beinsvatnet” fra 1987”.

-       § 3.1 tilføyes ”BYA =” foran 20 m² og terrasseareal endres til …”inntil 30m²”.

Ny bestemmelse:

I 50-metersbeltet ved Beinsvatnet tillates ikke utvidelse av eksisterende hytter med unntak av utvidelse for å kunne knytte seg til felles vann- og avløpsløsninger. Da er grad av utnytting BYA 130 m2. Hvorav 30 m2 er øremerket parkering. Tilbygg skal plasseres slik at det tilpasses det omkringliggende landskapet på en best mulig måte. Utvidelsen skal ikke komme i konflikt med eksisterende ferdselsårer/stier, eller være til hinder eller ulempe for allmenn ferdselsrett.

Ny bestemmelse:

Grad av utnytting på tomter i 20-meters beltet til mindre vann, elv eller bekk er BYA = 130 m², hvorav 30 m² er øremerket parkering.

Det savnes mer detaljert beskrivelse av hvordan grøntstruktur er ivaretatt. Jf. kommunedelplanens § 2.3 krav om kartlegging av grønnstruktur.

Konklusjon:

Fremstillingen setter av praktiske grunner fokus på det som bør endres. Avslutningsvis vil derfor rådmannen understreke at mye av planforslaget vurderes som godt og det meste anbefales videreført.

Rådmannen anbefaler kommunens faste utvalg for plansaker å legge reguleringsforslaget ut til offentlig ettersyn etter at regulanten har gjort de endringer som fremgår av sakens avsnitt «Vurdering av planforslaget».

 

 

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

09.04.2009

Arkiv               

L12

Saksmappe     

2005/1092

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ørn Antonsson

 

Forslag til reguleringsplan for fritidsbebyggelse Gvelven Feriegrend, del av GNR 12/1. Pbl § 27-1 nr 2

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

12.05.2009

23/09

fast utvalg for plansaker

09.06.2009

40/09

 

Rådmannens anbefaling:

1.            Det faste utvalg for plansaker vedtar å legge forslag til reguleringsplan for fritidsbebyggelse Gvelven Feriegrend, del av GNR 12/1 ut til offentlig ettersyn etter pbl § 27-1, pkt.2.

2.            Før offentlig ettersyn skal planen endres i samsvar med rådmannens anbefalinger i saksutredningen. Rådmannen gis fullmakt til å gjøre disse endringene.

Behandling i fast utvalg for plansaker 12.05.2009:

Representanten Marstein, H, fremmet følgende forslag:

Saken utsettes til etter befaring.

Ved votering ble Marsteins forslag enstemmig vedtatt.

Vedtak i fast utvalg for plansaker 12.05.2009:

Saken utsettes til etter befaring.

Vedlegg:

-       Reguleringsplankart og bestemmelser, datert 13.11.08

-       FUP-sak 57/07

-       Kommunens skriv til regulant, daterte 25.09.07 og 04.11.08

Saksopplysninger:

Kommunen har mottatt reguleringsforslag for planområdet Gvelven Feriegrend del av GNR 12/1. Reguleringsforslaget er utarbeidet av sivilarkitekt Øystein Landsgård på oppdrag fra grunneier Thor Gjellerud. Forslaget omfattet del av eiendommen GNR 12/1 Gjellerud Nordre. Planområdet ligger på søndre Ble, i luftlinje ca 0,7 km nord/vest for Sjuvassliaheisen.

Planutvalget i møte 26.06.07, FUP-sak 57/07 vedtok:

”Kommunens faste utvalg for plansaker finner grunn til å fremme reguleringsforslaget for Gvelven feriegrend, GNR 12/1 etter plan- og bygningslovens § 30. Kart, regulerings-bestemmelser og planbeskrivelse datert 30.04.07.

Før utvalget vedtar etter pbl § 27-1, nr 2 å legge reguleringsforslaget ut til offentlig ettersyn må rådmannen befare og vurdere planforslaget.

Med unntak av aviskunngjøringer i forbindelse med offentlig ettersyn og vedtatt reguleringsplan skal alle kostnader bæres av forslagstiller”.

Fra regulant er mottatt planleveranse, som etter bearbeiding kvalifiserer til offentlig ettersyn. Planområdet er befart av kommunen. Regulerinsgforslaget legges nå fram for planutvalget for behandling etter pbl § 27-1 nr 2 – offentlig ettersyn.

Planforutsetninger i kommunedelplanen:

Kommunedelplan for Blefjell ble vedtatt av kommunestyret 27.06.05, mens innsigelsene knyttet til planen først ble avgjort av Miljøverndepartementet 14. juli 2006. Etter dette har arbeidet med reguleringsplaner for mange eiendommer skutt fart.

For ordens skyld minner vi om noen viktige prinsipper i den overordnede kommunedelplanen. De overordnede utviklingsmål ble definert som (jf. kap. 2):

·     ”Blefjell er et unikt natur-, rekreasjons-, og reiselivsområde. Bruk og forvaltning av fjellet skal sikre lokal verdiskapning for bygda og grunneierne. Det skal legges til rette for en langsiktig bærekraftig forvaltning som sikrer naturverdier og muligheter til de neste generasjonene.

·     Blefjell er et familiefjell med kort avstand til brukere fra sentrale østlandsområdet. Det er et overordnet mål å styrke Blefjells posisjon som familiefjell, og legge til rette for økt bruk av eksisterende hytter.

·     Blefjell skal ha tilfredse brukere av fjellet. ”

Om videre utbyggingsmønster ble følgende fastslått jfr. (kap.5.2):

”Utbyggingsmønsteret på Blefjell er utviklet over flere 10-år og er tilpasset naturgrunnlag, eierstruktur og utvikling av veisystem. Den framtidige utviklingen på Blefjell skal bidra til å videreutvikle og tydeliggjøre de sterke sidene ved dagens utbyggingsmønster etter følgende hovedprinsipper:

·         Øvre byggegrense mot fjellet med grønne korridorer ned i skogsområdene, 75 metersbeltet mot vann og vassdrag som grøntområde, grønne strukturer som en integrert del av utbyggingsløsningene.

·         Utvikling av områdesentrene med god miljø- og landskapstilpasning. Se kap. 7.

·         Miljøtilpasset nybygging og innfylling av bebyggelse, forbedret atkomst og standardheving i forhold til vann og avløp i områder for fritidsbebyggelse som ikke er lokalt natur- og landskapsmessig sårbare.

·         Tradisjonspreget, lett hytteutvikling i de nordlige områdene fra Hånavatnet til Rollag grense.

Kommunedelplanens byggearealer er i prinsippet de samme som ble definert som hytteområder i kommunedelplanen fra 1990. For all ny bebyggelse er det en forutsetning at den tilpasses landskap/terreng og eksisterende bebyggelse. Likedan er god dialog med etablerte hytteeiere en forutsetning.”

På bakgrunn av føringer i kommunedelplanens tekstdel og arealplanens bestemmelser er bl.a. følgende stikkord sentrale:

familiefjell, lokal næringsutvikling, modernisering, fortetting tilpasset dagens bebyggelse, grønne strukturer og landskapstilpassing.

For vurdering av den enkelte plan i forhold til helheten, kan det også være nyttig å ha med noen nøkkeltall for hele kommunedelplanens hytteområder: Totalt omfatter hele kommunedelplanen ca. 23.000 da byggeareal (sentrumsområder og hytteområder). I tillegg finnes ca. 6.000 daa LNF-områder med en del eksisterende hytter, men med svært begrensede nye utbyggingsmuligheter.

Hvor mange hytter og utbyggingsstrukturer, hvilke størrelser og infrastrukturløsninger som skal tillates, skal vurderes i den enkelte plan ut fra det enkelte områdes egnethet. Men den enkelte plan bør også vurderes som del i den samlede utviklingen for hele Blefjell.

Reguleringsplanforslag for Gvelven Feriegrend, del av GNR 12/1:

Hensikten med planen er å legge til rette for ny fritidsbebyggelse samt infrastruktur for både ny og eksisterende bebyggelse. Med unntak av inngrep i LNF areal er planforslaget i samsvar med kommunedelplan for Blefjell vedtatt i Flesberg kommunestyre 27.06.05, og godkjent av Miljøverndepartementet 14.07.06.

Planområdet er i kommunedelplanen vist som Byggeområde for fritidsbebyggelse og LNF-områder. Området inngår i tidligere godkjente bebyggelses- og reguleringsplan (1998/1998). Eksisterende fritidsbebyggelse ligger tett og innlagt vann er utbredt.

Det er foreslått totalt 16 nye tomter for fritidsbebyggelse. Tomtene 361 – 373, U11, U12 og A25. 373 er dagens servicebygg som foreslås omdefinert til hyttetomt. På U11 står avleggs sanitærbygg, og A25 er gammel setervoll i kommunedelplanens LNF sone3. I tillegg er foreslått ny tomt for servicebygg. Planlagte atkomstveger er merket med A på regulerings- kartet.

Vann og avløp

-       3 områder for vannposter foreslås regulert.

-       I fritidsboliger hvor det søkes innlagt vann så kan det skje etter samlet plan for en naturlig gruppe hytter.

-       Planforslaget inneholder 2 områder for avløpsanlegg hvor av ett er i gjeldende reguleringsplan.

Grønne områder:

-       Hytteområdet grenser inntil skogbruksområder. Skogsområdene mellom hyttene foreslås definert som friluftsområder.

-       Eksisterende vegetasjon skal bevares så langt som mulig, dette gjelder især store furuer, som bidrar til å gi området karakter. I delområdene med tildels tett granskog må det hogges ut for å gi rom for fritidsbebyggelse. Områdene skal ikke snauhogges.

-       Det er ikke kjente nøkkelbiotoper eller viltkorridorer i området. 

-       Det er i vedtatt kommunedelplan for Blefjell lagt stor vekt på å innarbeide tilstrekkelig grøntstruktur i reguleringsplaner. Det er begrenset med brede grøntkorridorer i hyttefeltet.

Flere detaljer om planforslaget går fram av vedlagte plankart og planbestemmelser.

Planen har vært varslet offentlige myndigheter og annonsert etter gjeldende regler, og berørte hytteeiere er varslet per brev. Det skjedde før utvalgets behandling etter pbl § 30.

Kulturminneregistreringer er gjennomført i området. Det ble ikke gjort funn.

Generelle vurdering:

Kommunen har foretatt befaring av området og vurdert tomteforslagene ut fra følgende hensyn:

  • den enkelte tomts egnethet isolert sett,

·         forholdet til etablerte hytter,

·         virkning på landskap og grønne strukturer,

·         konsekvenser av planens totale omfang i forhold til resten av Blefjell.

Gode grønne strukturer har vært en klar forutsetning fra kommunedelplanen, og var en viktig forutsetning for reguleringer skulle kunne godkjennes. Men hva som er tilstrekkelig grønne strukturer blir selvsagt en vurdering. Rådmannen mener at det i tillegg til myrer må legges opp til større sammenhengende grønne strukturer som deler opp landskapet og sikrer gode grønne belter innenfor byggeområdet. Dette er viktig både visuelt sett, og fordi slike områder kan fungere som nærturområder, utfartskorridorer og lekeområder.

Tetthet er heller ikke eksakt, og må vurderes i det enkelte område. Terreng og vegetasjon påvirker hva som er akseptabelt. Generelt planlegges og aksepteres tettere løsninger i dag enn få ti år tilbake. For å bidra til at etablerte hytteeiere fortsatt skal trives, kan det være fornuftig å legge opp til noe lavere tetthet i allerede etablerte hytteområder enn i nye områder. Men det er også et viktig moment at fortetting kan bidra til ønsket standardheving i etablerte områder.

Tetthetsvirkning og landskapsvirkning blir også påvirket av hvor store hyttene er og mengden veier. Små tradisjonelle hytter uten veganlegg faller langt lettere inn i terrenget enn moderne store hytter med oppløft og veg helt fram. I vurderingene av hva landskapet tåler av fortetting, må man også ta høyde for at det legges opp til at de etablerte hyttene også skal kunne bli større og i stor grad også skal kunne få veg helt fram.

Nye veger og vann- og avløpsanlegg kan bety store sår i terrenget som det tar lang tid før gror til. Dette har vi sett svært beklagelige eksempler på, på fjellet siste året. Det er nok langt vanskeligere å få dette godt til i etablerte områder som er planlagt ut fra ande forutsetninger, enn i nye områder der framføring av infrastruktur legges som premiss alt i planleggingen. Dette viser at det er viktig å ta store hensyn til terreng og landskap når det planlegges og å sette strenge krav når arbeider skal gjøres. God dialog med etablerte hytteeiere er også viktig.

Vurderinger av planforslaget:

Generelt:

Med bakgrunn i at planmaterialet innehold feil og mangler skrev kommunen to ganger til regulanten. De fleste feil og mangler er nå rettet.

Ut fra helhetsvurderinger, og konkrete vurderinger av enkelttomter, vil rådmannen anbefale en del endringer før offentlig ettersyn i kart og bestemmelser. Rådmannens anbefalinger listes nedenfor med en kortfattet begrunnelse.

Forslag til endringer i plankartet:

-       Grense for byggeområde i kommunedelplan for Blefjell tegnes inn.

-       Planområdet deles opp i 3 delsoner, og avsluttes ved kommunedelplanens LNF Sone 1. Kommunedelplanens LNF Sone 3 blir delsone 1. Resten av gjeldende reguleringsplan blir delsone 2. Gjeldende bebyggelsesplan blir delsone 3.

-       Følgende tomter strykes nr 363, 364, 365, 368 og 369. Tomtene beslaglegger et åpent flott område med store kvaliteter som nærområde og som grønn lunge.

-       Foreslått veg til tomtene strykes av samme årsak. Tomtene 362, 366 og 367, med naboer, kan få veg fra nord (GNR 11/4) hvor reguleringsforslag legger opp til relevant vegforbindelse.

-       Veg til 366 og 367 strykes med bakgrunn i punktet her over.

-       Tomtene 370 og 371, med veg, strykes. Årsak: de ligger tett inn til en bekk.

-       Tomt A25 strykes. Årsak den ligger i LNF Sone 3 hvor det er forbudt med nye hytter, jf. kommunedelplanen for Blefjell. I gjeldende reguleringsplan har tomten status: ”Gammel setervoll ”Gvelven seter” Bygninger gjenreises”.

-       U11 strykes fordi den overlapper GNR 12/61. Jf kommunens kartverk.

-       U2, U6, U7, U8, U9 og U10 er lite egnet fordi de er klemte mellom høgspentkraftlinjer og veg. Strykes.

-       Flere vannposter.

Vegene som strykes krysser samme skiløype i avstand under 200 meter.

Forslag til endringer av bestemmelsene

Bestemmelsene er normalt forskjellig fra plan til plan. Bestemmelser som legges fram preges naturlig nok av den enkelte planlegger og av konkrete ønsker hos aktuelle grunneiere. Rådmann anbefaler likevel en del harmonisering mellom ulike planer i samme fjellområde når det ikke er gode grunner for annet. Og det foreslås en del endringer som rådmannen mener er nødvendig for å få et best mulig sluttprodukt.

Nedenfor foreslås endringer i forslagsstillers bestemmelser:

-   Overskrift korrigeres.

-   Følgende paragrafer korrigeres: 1, 2, og 6.

§ 4.2 erstattes med:

Innenfor hver tomt med atkomstveg skal det opparbeides 2 parkeringsplasser á 15 m2 hver. Parkeringsareal skal gå fram av situasjonsplan ved søknad om tillatelse til tiltak. Eksisterende hytter som ikke har parkering på egen eiendom henvises til felles oppstillingsplasser.

I fritidsboliger hvor det søkes innlagt vann så kan det skje etter samlet plan for en naturlig gruppe hytter.

§ 4.3 og § 4.4 erstattes med:

Vegetasjon og terrengbehandling. Eksisterende vegetasjon skal i størst mulig grad bevares. Markerte klynger av store bartrær, samt solitære furu skal i størst mulig grad bevares. Tynning kan skje dersom dette er nødvendig for tomtas kvalitet. Utstrekning av anleggsområde skal begrenses til det som er nødvendig for å gjennomføre godkjente tiltak. Bruken av skjæring og fylling skal minimaliseres. Alle terrenginngrep skal foretas og avsluttes slik at stedegen vegetasjon raskt kan etablere seg. Av hensyn til terreng og vegetasjon kan materialtransport utenfor opparbeidet veg kun skje på snødekt mark.

Med unntak av bestemmelse om materialbruk, og bestemmelse om servicebygg, erstattes § 5 med:

Friidsboligene skal plasseres innenfor sirkel med radius 15 m fra nummerert fastmerke, innmålt med GPS. Merket skal ligge innenfor bebyggelsens grunnmur. Bebyggelsen skal tilpasses eksist­erende vegetasjon og terreng

Delområde 1: Eksisterende fritidsbebyggelse kan påbygges og rehabiliteres i samsvar med til hver tid gjeldende kommunedelplan for Blefjell.

Delområde 2 (unntatt servicebygg, som har egen bestemmelse): På hver tomt kan det oppføres 1 hytte + 1 uthus på inntil BYA = 25 m². I tillegg skal det settes av plass til 2 biloppstillingsplasser på 15 m2 hver, per tomt/ festetomt. Garasje/ carport tillates ikke oppført. Alt regnes med i grad av utnytting.
Grad av utnytting: BYA= 170 m2. Mønehøyde måles fra gjennomsnitt ferdig planert terreng.
Maksimal tillatt gesims- og mønehøyde: Hytte 3,6 og 5,6 m. Uthus 2,5 og 3,0 m. Det tillates ikke oppført hytter med tverrloft (oppstugu/ ramloft). Uthus skal være frittstående og plasseres maks 6 m fra fritidsboligen.
Grunnmurhøyde skal ikke overstige 1 m. Hyttene kan ha lave terrasser (maks 0,5 m over bakken) på inntil BYA = 30 m2.

Delområde 3: På hver tomt kan det oppføres 1 hytte. Ikke andre byggverk. I tillegg til hytten skal det settes av plass til 2 biloppstillingsplasser på 15 m2 hver, per tomt/ festetomt. Alt regnes med i grad av utnytting.
Grad av utnytting: BYA= 105 m2. Mønehøyde måles fra gjennomsnitt ferdig planert terreng.
Maksimal tillatt gesims- og mønehøyde 3,6 og 5,6 m. Det tillates ikke oppført hytter med tverrloft (oppstugu/ ramloft). Grunnmurhøyde skal ikke overstige 1 m. Hyttene kan ha lave terrasser (maks 0,5 m over bakken) på inntil 30 m2.
For 10 av hyttene kan kommunen tillate BYA = 130 m2.

Reguleringsforslaget må suppleres med planbeskrivelse med vurdering av grønnstruktur, konsekvenser av planforslaget, etc.

Konklusjon:

Rådmannen anbefaler kommunens faste utvalg for plansaker å legge reguleringsforslaget ut til offentlig ettersyn etter at regulanten har gjort de endringer som fremgår av sakens avsnitt «Vurdering av planforslaget».