Befaring mandag 8. juni. Kl. 08.30 Avreise kommunehuset. Kl. 09.00
Befaring
reguleringsplan for Fagerfjell Øst Kl. 11.00 – 11.45 Lunch skitrekk kafeen (ikke ta med niste) Kl. 12.00 – 13.00
Befaring reguleringsplan for Beinsvannet. Kl. 13.00 – 14.15
Befaring reguleringsplan for Sjuvasslia. Kl. 14.15 – 15.30
Befaring reguleringsplan for Gvelven
feriegrend. Befaring tirsdag 9. juni. Kl. 08.30 Avreise kommunehuset Kl. 09.00 – 09.45
Befaring Gnr 6/4 F 29 v/Kjevatnet Kl. 10.15 – 10.45
Befaring Gnr 12/1 F 70 Gvelven Kl. 11.00 – 11.30
Befaring Gnr 17/78 v/Borge kiosken Kl. 11.40 – 12.00
Befaring Gnr 141/4 Nipeto. Retur og lunch
på kommunehuset Møte kl. 13.00. Alle tider er ca tider. Jon Kåre Jonsson Teknisk sjef Saksliste:
Meldinger 9.juni 2009
Rådmannens
anbefaling: Vedlegg: a) Delegerte vedtak 2009. Saksopplysninger: a) Delegerte vedtak 2009. Vurdering:
Gnr 9 Bnr 4 - klage på vedtak fattet av fast
utvalg for plansaker i sak nr. 6/09.
Rådmannens
anbefaling: 1. Henrik Vinger
sin klage av 02.03.2009 tas til følge. 2. Henrik Vinger gis med dette, i medhold av Pbl § 7, dispensasjon fra kommunedelplanen
for Blefjell sine bestemmelser, for båthus med varmestue inkludert nøktern
innredning med pipe og vedovn ved Hoppestad på ovennevnte
registreringsnummer. 3. Dispensasjonen gis under forutsetning av at bygget endres
slik at det gis plass for båtplass under varmestue. 4. Bygningsmessige endringer må være utført innen 01.10.2009. 5. Dersom endringene ikke er foretatt innen gitt frist gis
TPR- etaten i oppgave å utferdige pålegg om riving. 6. Båtnaust/hytte
er kun til personlig benyttelse og kan derfor ikke leies ut. Vedlegg:
Henrik Vinger sin klage av 02.03.09. Saksopplysninger: Til møte den 03.02.09 i sak 6/09 angående
dispensasjonssøknad fra Henrik Vinger fremmet rådmannen følgende anbefaling: 1. Henrik Vinger gis med dette, i medhold av Pbl § 7, dispensasjon fra kommunedelplanen
for Blefjell sine bestemmelser, for båthus med varmestue inkludert nøktern
innredning med pipe og vedovn ved Hoppestad på ovennevnte
registreringsnummer. 2. Dispensasjonen gis under forutsetning av at bygget endres
slik at det gis plass for båtplass under hytta. 3. Bygningsmessige endringer må være utført innen 01.08.2009. 4. Dersom endringene ikke er foretatt innen gitt frist gis
TPR- etaten i oppgave å utferdige pålegg om riving. 5. Båtnaust/hytte
er kun til personlig benyttelse og kan derfor ikke leies ut. Under behandlingen ba representanten Høimyr om og bli erklært
inhabil, dette ble tatt til følge. Representanten Hansen fremmet rådmannens
anbefaling, med forslag til endringer i punktene 2 og 3: (endringer i kursiv) 1. Henrik Vinger gis med dette, i medhold av Pbl § 7, dispensasjon fra kommunedelplanen
for Blefjell sine bestemmelser, for båthus med varmestue inkludert nøktern
innredning med pipe og vedovn ved Hoppestad på ovennevnte
registreringsnummer. 2. Dispensasjonen gis under forutsetning av at bygget endres
slik at det gis plass for båtplass under varmestue. 3. Bygningsmessige endringer må være utført innen 01.06.2009. 4. Dersom endringene ikke er foretatt innen gitt frist gis
TPR- etaten i oppgave å utferdige pålegg om riving. 5. Båtnaust/hytte
er kun til personlig benyttelse og kan derfor ikke leies ut. Representanten Grette fremmet følgende endringsforslag: Bygningen må tilbakeføres til båtnaust, som
omsøkt, innen den 01.06.09. Ved alternativ votering mellom Hansens
endringsforslag og Grettes endringsforslag, ble Grettes forslag vedtatt med 5 mot 1 stemme. Rådmannen ved Jon Kåre Jonsson fremmet deretter
følgende forslag: Vedtaket gis oppsettende virkning frem til
klageadgangen er utprøvd. Vedtak
i fat utalg for plansaker 03.02.09 Bygningen må tilbakeføres til båtnaust, som
omsøkt, innen den 01.06.09. Vedtaket
gis oppsettende virkning frem til klageadgangen er utprøvd. Vedtaket
er påklaget av Vinger inne klagefristen, han skriver følgende: ”Det vises til brev fra Flesberg kommune vedr.
gnr 9 bnr 4 søknad om dispensasjon for båtnaust. Jeg vil med dette klage på vedtaket til utvalg
for teknikk, plan og ressurs i sak 6/09. Klagen begrunnes med at jeg savner en
begrunnelse for vedtaket der utvalget gjorde om innstillingen fra
administrasjonen. Jeg vil i tillegg føye til videre behandling av
saken at båthuset har stått på stedet siden ca 1960, da Hoppestadvannet
ble demmet opp. Båthuset ble den gang flyttet fra sin opprinnelige plassering
ved vannet før oppdemmingen. Båthuset har vært brukt i forbindelse med
utnyttingen av eiendommens fjellområder, med setring,
fiske, hogst, drift av den gamle saga som sto ved den opprinnelige dammen
osv. Den opprinnelige bruken er vanskelig å dokumentere utover det at bygget
faktisk har stått her i uminnelige tider, og har vært bygd for å dekke
eiendommens behov. Etter flyttingen rundt 1960 har båthuset vært
brukt som opplag for båt og utstyr, og det har også vært benyttet til enkel
overnatting ved behov. I årenes løp forfalt bygget, og det var ingen fryd for
øyet før restaureringen. Proporsjonene på bygget er i dag de samme som
var godkjent av Flesberg kommune, og er tilnærmet de samme som den
opprinnelige størrelse og form. Bygget ble også godkjent restaurert med
grunnmur av Flesberg kommune. Det er likevel foretatt noen mindre
tilpasninger:
Endringene er gjort ut fra en vurdering av dagens
behov for drift av eiendommen:
I sum dekker dagens bygg i hovedsak de samme
behov som tidligere, men bygget er oppgradert mer til dagens standard. Det er
tross alt ikke snakk om noen "luksus-hytte",
vi snakker om et enkelt bygg på 30 kvm samlet. Fylkesmannen ber kommunen om å legge avgjørende
vekt på allmenne interesser knyttet til vassdragsnære arealer, friluftsliv og
landskap. Jeg kan ikke se at disse interessene skulle være
avgjørende for å gi avslag på søknaden om dispensasjon. Bygget har stått på
samme stedet i 50 år, og restaureringen medfører ingen vesentlige
landskapsmessige endringer. Folk flest vil nok oppfatte at bygget er mer
iøynefallende i dag enn før restaureringen. Det viktigste bade- og friluftsområdet ligger Med ønske om en velvillig behandling av denne
klage!” Ettersom
saken er behandlet flere ganger av utvalget gjentas ikke detaljene i
saken. Dersom utvalget skulle velge å
gå inn for rådmannens anbefaling må saken opp til behandling i planutvalget
på nytt, da dette vedtak kan påklages av hyttenabo. Dersom klagen avvises blir vedtak i sak
6/09 stående og saken sendes til Fylkesmannen i Buskerud til endelig
avgjørelse. Vurdering: Vinger presiserer i sin klage at båthuset har
stått der siden 1960, da Hoppestadvannet ble demmet
opp og båthuset flyttet fra sin opprinnelige plassering ved vannet. Vinger hevder også at båthuset tidligere
har vært brukt i forbindelse med utnytning av eiendommens fjellområder. Rådmannen vil på nytt anbefale at Vinger
innvilges dispensasjons på vilkår og velger derfor å fremme forsalg om å ta
Vinger sin klage til etterretning. I
tillegg fremmer rådmannen, som forslag til vedtak, ett
likelydene forslag som representanten Hansen fremmet til sak 2/09, men
med endret dato for retting. Dersom utvalget velger å opprettholde sitt
vedtak i saken, så må det settes en fornuftig tidsfrist for når rettingen
skal være utført, for eksempel 2 mnd etter fylkesmannen sin endelige
avgjørelse. Dette fordi fylkesmannen
ikke behandler klagesaker i fellesferien, og det er derfor vanskelig å
beregne når en endelig avgjørelse foreligger. Rådmannen velger å gjenta sin vurdering i sak
2/09: ”Rådmannen
vil først bemerke at en GAB- registrering ikke er en fullstendig sannhet, da
denne, og særlig eldre registreringer kan inneholde feil. I sak
46/07 ble spørsmålet om saken kunne behandles som en landbrukssak etter
Landbruk Pluss vurdert. For at hytta
kunne komme inn under Landbruk Pluss måtte hytta være nødvendig for utøvelse
av landbruksnæringen, men hvis bruken i hovedsak var knyttet til turisme,
frilufts- eller fritidsaktivitet, jakt eller fritidsfiske, så kunne ikke
begrepet benyttes Konklusjonen
den gang var at hytta ikke kunne komme inn under Landbruk Pluss begrepet og
rådmannen har ikke endret sin innstilling om dette. I den
siste tiden har kommunens faste utvalg for plansaker
behandlet flere dispensasjonsspørsmål i byggeforbudsonen
langs vann- og vassdrag med en positiv innstilling. I de siste sakene har Fylkesmannen i
Buskerud valgt å bruke sin rett til å påklage disse sakene til Fornyings- og
Administrasjonsdepartementet.
Rådmannen har i alle sakene advart mot presedens og
forskjellsbehandling i slike spørsmål og det er nettopp dette spørsmålet som
Vinger reiser i sitt brev. Rådmannen
har derfor kommet frem til at han ønsker å fremme sitt forslag til vedtak i
sak 46/07, med noen omarbeidelser, på nytt.” Saken legges med dette frem til politisk
behandling.
Gnr 146/1 F25 Søknad om dispensasjon, pbl § 7
Rådmannens
anbefaling: Fast
utvalg for plansaker avslår Jan Henrik Hvales dispensasjonssøknad, datert 07.03.09. Søknaden er
gjengitt i sakens avsnitt «saksopplysninger».
Avslaget
begrunnes: En dispensasjonsvurdering skal være forankret i objektive forhold ved
tiltaket, eiendommen og omgivelsene, og det vil bare unntaksvis kunne legges
vekt på subjektive forhold hos den enkelte tiltakshaver. De anførte forhold
er mer allmenne grunner som ikke anses som en særlig grunn iht. plan- og
bygningsloven § 7. Se for
øvrig sakens avsnitt «vurdering». Vedlegg: - Oversiktskart - Søknadens situasjonskart, datert 27.02.09 Saksopplysninger: Kommunen
har mottatt fra Jan Henrik Hvale, eier av
fritidseiendommen GNR 146/1 F25 på Søndre Ble, søknad om dispensasjon fra
arealdelen av kommunedelplanen for Blefjell.
Søknaden er datert 07.03.09, og inneholder følgende tekst: ”Dispensasjonssøknad fra Kommunedelplan for Blefjell. Vedrørende GNR 146/1 F25 Vi søker herved om dispensasjon fra kravet om
maksimal størrelse Hytta med overbygget terrasse, sportsbod og rom
for snurredass er på Begrunnelse for denne utvidelsen er at min kone
som er hjerneskadet, har stort hjelpebehov, og er avhengig av rullestol og
medhjelper til enhver tid. Soverom og snurredass i hytten er ikke tilpasset
for rullestolbruker. Hun kan derfor ikke bruke hytta som den er. Tilbygget er foreslått slik at det kan innredes
med dusj og vannklosett, på et senere tidspunkt. Det betyr at det senere kan bli aktuelt å søke
spesielt om vann og avløp, dersom det gis muligheter for det. Tilbygget får ny hensiktsmessig inngang, i
tillegg rom for fremtidig dusj/wc, også to soverom. Et soverom til rullestolbruker
med medhjelper, og et som erstatter det som ble brukt til mellomgang i hytta. Vi håper at overnevnte begrunnelse kan føre til
at dispensasjon kan imøtekommes”. I
tillegg er mottatt følgende skriv fra Hvale med
vedlagt legeerklæring: ”Gnr 146/1 F25
Dispensasjonssøknad tiltak - tilbygg hytte Viser til tidligere innsendt søknad om
dispensasjon fra kommunedelplan for Blefjell og
oppføring av tilbygg på eksisterende hytte. Dersom det kan bli til nytte ved vurdering av
overnevnte søknad, sendes legeerklæring på at min kone Torunn Hvale er rullestolbruker, og sterkt hjelpetrengende også
når hun skal være på hytta. Vi håper på et positivt utfall av søknaden” Legeerklæringen: ”Til rette vedkommende AD TORUNN
HVALE STALSBERGVEIEN 23 3128 NØTTERØY Født: 01/12/1943 Legeerklæring Hun ønsker en legeerklæring på sin fysiske
tilstand. Iflg. mannen trenger de bekreftelse på
diagnose som skal brukes i søknad. Da jeg ikke vet hvilken søknad det skal
brukes til kan jeg kun på generelt grunnlag si at hun har en følgestilstand etter hjerneblødning (subarachnoidalblødning)
i 2004. Følgetilstand (Sekvele) med høyresidig spastisk hemiparese(lammelse)
i arm og ben og ekspressiv og impressiv
afasi(språkforstyrrelser). Hun er avhengig av hjelp til det aller meste. Er
rullestolbruker”. Fritidseiendommen
GNR 146/1 F25 ligger
på Søndre Ble nedenfor Blestølen. Den inngår ikke i gjeldende
reguleringsplan. I forhold til arealdelen av kommunedelplanen
for Blefjell er hytten i område avsatt til LNF Sone 4 hvor eksisterende fritidsbebyggelse
kan påbygges og rehabiliteres i samsvar med §§ 1.2 og 1.3 i «Utfyllende
bestemmelser til arealdelen av kommunedelplanen for
Blefjell». Grad
av utnytting er i § 1.3 fastsatt til BYA = Dispensasjon
iht. søknaden vil gjøre at grad av utnytting blir fraveket med ca 25%. Vurdering: I
medhold av plan- og bygningslovens § 7 kan kommunens faste utvalg for plansaker, når «særlige
grunner» foreligger, gi dispensasjon fra plan. Men bare dersom det
foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon vil lovens krav
om «særlige grunner» være
oppfylt, og det er adgang til å gi dispensasjon. I motsatt fall er det ikke
rettslig grunnlag for å gi dispensasjon. «Særlige
grunner» vil etter praksis foreligge dersom de hensyn bestemmelsen er ment å
ivareta ikke blir skadelidende om dispensasjon gis, eller en overvekt av
interesser taler for det omsøkte tiltak. I lovens formulering ligger det at
dispensasjon ikke skal være en kurant sak, og at ingen har rettskrav på å få
dispensasjon. Hvorvidt det foreligger «særlige grunner», beror på en
skjønnsmessig helhetsvurdering basert på forholdene i den konkrete sak. En dispensasjonsvurdering skal være forankret i objektive forhold ved
tiltaket, eiendommen og omgivelsene, og det vil bare unntaksvis kunne legges
vekt på subjektive forhold hos den enkelte tiltakshaver. De anførte forhold
er mer allmenne grunner som ikke anses som en særlig grunn iht. plan- og
bygningsloven § 7. Rådmannen
anbefaler utvalget å avslå dispensasjonssøknaden. Med
bakgrunn i rådmannens anbefaling er saken ikke oversendt sektormyndighetene
til uttalelse etter pbl § 7 siste ledd. Det gjør at
planutvalget kan ikke innvilge søknaden før de berørte sektormyndigheter er
hørt. Dette innebærer at i slike tilfeller må saken utsettes. Før søknaden
kan innvilges må uttalelser innehentes fra berørte sektormyndigheter.
Forslag til reguleringsplan for Vinger GNR 9/4. Pbl § 27-1 nr 2
Rådmannens
anbefaling: 1.
Det
faste utvalg for plansaker vedtar å legge forslag
til reguleringsplan for Vinger, GNR 9/4, ut til offentlig ettersyn etter pbl § 27-1, pkt.2. 2.
Før
offentlig ettersyn skal planen endres i samsvar med rådmannens anbefalinger i
saksutredningen. Rådmannen gis fullmakt til å gjøre disse endringene. Vedlegg: - Reguleringsplankart (forminsket) og
planbeskrivelse, datert 03.04.09 - Reguleringsbestemmelser, daterte
26.05.09 Saksopplysninger: Kommunen har mottatt reguleringsforslag for fritidsbebyggelse
og atkomstveger til ny og eksisterende fritidsbebyggelse.
Reguleringsforslaget er utarbeidet av naturforvalter Kjetil Heitmann på
oppdrag fra grunneier Henrik Vinger. Planområdet
strekker seg langs ved nord- og vestsidene av Hoppestadvatnet
og Holmevatent på nordre Ble. I følge regulanten er
hensikten med planarbeidet å tilrettelegge for nye hyttetomter og planlegge
atkomstveger til nye og eksisterende hyttetomter. Videre tas høyde for å vann og avløp til samtlige tomter, og jordkabel for strømforsyning. Reguleringsforslaget
legges nå fram for planutvalget for behandling etter pbl
§ 27-1 nr. 2 - offentlig ettersyn. Planforutsetninger i kommunedelplanen: Kommunedelplan for Blefjell ble vedtatt av
kommunestyret 27.06.05, mens innsigelsene knyttet til planen først ble
avgjort av Miljøverndepartementet 14. juli 2006. Etter dette har arbeidet med
reguleringsplaner for mange eiendommer skutt fart. For ordens skyld minner vi om noen
viktige prinsipper i den overordnede kommunedelplanen.
De overordnede utviklingsmål ble definert som (jf. kap
2): · ”Blefjell er et unikt natur-,
rekreasjons-, og reiselivsområde. Bruk og forvaltning av fjellet skal sikre
lokal verdiskapning for bygda og grunneierne. Det skal legges til rette for
en langsiktig bærekraftig forvaltning som sikrer naturverdier og muligheter
til de neste generasjonene. · Blefjell er et familiefjell med kort
avstand til brukere fra sentrale østlandsområdet. Det er et overordnet mål å
styrke Blefjells posisjon som familiefjell, og legge til rette for økt bruk
av eksisterende hytter. ·
Blefjell skal ha
tilfredse brukere av fjellet. ” Om videre utbyggingsmønster
ble følgende fastslått jf. (kap.5.2): ”Utbyggingsmønsteret på Blefjell er
utviklet over flere 10-år og er tilpasset naturgrunnlag, eierstruktur og
utvikling av veisystem. Den framtidige utviklingen på Blefjell skal bidra til
å videreutvikle og tydeliggjøre de sterke sidene ved dagens utbyggingsmønster
etter følgende hovedprinsipper: ·
Øvre byggegrense mot fjellet med grønne korridorer ned i skogsområdene,
75 metersbeltet mot vann og vassdrag som
grøntområde, grønne strukturer som en integrert del av utbyggingsløsningene. ·
Utvikling av områdesentrene med god miljø- og landskapstilpasning. Se
kap. 7. ·
Miljøtilpasset nybygging og innfylling av bebyggelse, forbedret
atkomst og standardheving i forhold til vann og avløp i områder for
fritidsbebyggelse som ikke er lokalt natur- og landskapsmessig sårbare. ·
Tradisjonspreget, lett hytteutvikling i de nordlige områdene fra Hånavatnet til Rollag grense. Kommunedelplanens byggearealer er i prinsippet de
samme som ble definert som hytteområder i kommunedelplanen
fra 1990. For all ny bebyggelse er det en forutsetning at den tilpasses
landskap/terreng og eksisterende bebyggelse. Likedan er god dialog med
etablerte hytteeiere en forutsetning.” På bakgrunn av føringer i kommunedelplanens tekstdel og arealplanens bestemmelser
er bl.a. følgende stikkord sentrale: familiefjell, lokal
næringsutvikling, modernisering, fortetting tilpasset dagens bebyggelse,
grønne strukturer og landskapstilpassing. For vurdering av den enkelte plan i
forhold til helheten, kan det også være nyttig å ha med noen nøkkeltall for
hele kommunedelplanens hytteområder: Totalt
omfatter hele kommunedelplanen ca. 23.000 da
byggeareal (sentrumsområder og hytteområder). I tillegg finnes ca. 6.000
daa LNF-områder med en del eksisterende hytter, men
med svært begrensede nye utbyggingsmuligheter. Hvor mange hytter og
utbyggingsstrukturer, hvilke størrelser og infrastrukturløsninger som skal
tillates, skal vurderes i den enkelte plan ut fra det enkelte områdes
egnethet. Men den enkelte plan bør også vurderes som del i den samlede
utviklingen for hele Blefjell. Reguleringsplanforslag for Vinger, GNR 9/4 Fra planbeskrivelsen: Planområdet er avgrenset av de deler av eiendommen som er
godkjent som byggeområde for fritidsboliger i kommunedelplan
for Blefjell, vedtatt av kommunestyret i Flesberg 27.06.2005
og bekreftet av kommunestyret 19.06.2008. Eiendommen Vinger består av to atskilte deler nord for Hoppestadvatnet. I samråd med saksbehandler i Flesberg
kommune er planområdet bundet sammen langs gjennomgående hovedveg.
Planområdet er videre delt opp i to deler med et snitt A-A, og delene er
plassert over hverandre på plankartet for å få en hensiktsmessig arrondering
av plankartet. Vestre del av planområdet er allerede bygd ut med hytter i
hht utgått disposisjonsplan fra 1980. I østre del
av planområdet ligger noen færre hytter i hovedsak langs Hoppestadvatnet.
Til sammen er det 48 eksisterende hytter innenfor planområdet.
Hyttene er gjennomgående små med enkel sanitærteknisk standard. Det er bygget
atkomstveg fram til flere av hyttene. Østre del av planområdet ønskes utviklet med utgangspunkt
i eksisterende hyttebebyggelse. Nye hytter skal tilpasses eksisterende mht beliggenhet
og størrelse. Ny infrastruktur skal planlegges for å kunne fange opp både
gamle og nye hytter. I vestre del av planområdet ønskes det i større grad å
legge opp til nye, moderne hyttetomter som etableres mer uavhengig av
eksisterende bebyggelse. Det legges opp til klassiske hyttetomter med størrelse ca
1-1,3 mål. Nye hytter søkes plassert I planområdet er det 48 eksisterende hyttetomter, alle er
bebygd. I planforslaget er det 23 nye hyttetomter. Det legges opp til høy sanitærteknisk standard, med
innlagt vann og avløp og veg og strøm fram til alle hytter. Det legges opp
til lokale borebrønner for vannforsyning av mindre hyttefelt. Avløp skal
fortrinnsvis samles til felles renseanlegg for å unngå spredte renseløsninger
innimellom borebrønnene. Den mest aktuelle avløpsløsningen er å pumpe avløpet
til felles renseanlegg på Fagerfjell. Dette vil også fange opp avløpet fra
hyttetomter i planområdet for Søre Solum. Separate utslipp fra enkelthytter kan godkjennes etter den
til enhver tid gjeldende lokale forskrift om utslipp av avløpsvann fra bolig
og fritidsbolig dersom det ikke er aktuelt med tilkobling til felles
renseanlegg. Hovedskiløype mellom Fagerfjell i sør og Blåberg i nord
går vest for planområdet. Det går ikke hovedskiløyper inne i planområdet. I planforslaget er viktige grøntstrukturer
opprettholdt ved at det er avsatt ferdselskorridorer i og gjennom
planområdet, og det er ikke planlagt nye hytter i 75-meters beltet
langs vann og vassdrag. Viktige stier er søkt opprettholdt.
Planforslaget skal i all hovedsak være i samsvar med
godkjent kommunedelplan for Blefjell i Flesberg
kommune. Kartvedlegg viser planområde plassert i utsnitt av kommunedelplanen. Flere detaljer om planforslaget går fram av
vedlagte plan beskrivelse, plankart og planbestemmelser. Planarbeidet var varslet med brev til alle berørte
hytteeiere og eiere av naboeiendommer samt ved annonse i Laagendalsposten
i desember 2008. Flere hytteeiere tok kontakt med planlegger med spørsmål til
innhold i og framdrift til planarbeidet. Det eneste innspillet som er mottatt
til planarbeidet er fra eier av hytte med GNR 9/4 F29, som ønsker veg fram
til hytta. Fylkesmannen
i Buskerud, miljøvernavdelingen: ”Uttalelse til varsel om oppstart av arbeid med reguleringsplan for Vinger på
Blefjell i Flesberg kommune Vi viser til brev av 3. desember 2008 om
oppstart av arbeid med reguleringsplan for Vinger ved Hoppestadvatn
på Blefjell, gnr. 9 bnr. 4. Formålet med planarbeidet er å regulere inn nye
hyttetomter og planlegge atkomstvei til eksisterende hytter. Fylkesmannen minner om at to plan områder som
ikke henger sammen, må behandles som to separate reguleringsplaner. Fylkesmannen viser til at ivaretakelse av gode grøntstrukturer må være en vesentlig premiss for
planarbeidet. Ved utbygging i tilknytning til eksisterende hyttebebyggelse er
det viktig å ivareta områdets preg og kvaliteter, uten å bygge ned eller
avskjære turområder osv. Vi viser til Miljøverndepartementets veileder T-1450
om planlegging av fritidsbebyggelse og Stortingsmelding nr. 26 (2006-2007) Regjeringens
miljøvernpolitikk og rikets miljøtilstand. Her er det også fastsatt nasjonale
miljømål for forvaltning av vassdrags områder og landskap. I prosessen rundt kommunedelplan
for Blefjell ble det fra kommunens side lagt stor vekt på at ivaretakeIse av gode grøntstrukturer
skulle sikres gjennom reguleringsplanene. I bestemmelsene punkt 2.3 står det
at det i områder som er avsatt til byggeområder for hytter, skal innreguleres
grønne strukturer. Grøntstrukturen skal omfatte
gjennomgående grønne korridorer for ferdsel, vilt og bevaring av
naturlandskap. Videre skal grønt strukturen omfatte myrområder, koller og andre naturområder som er visuelt
utsatt eller utgjør viktige elementer i naturlandskapet. Grøntstrukturen
må sees i sammenheng for større områder og kartlegges før nye
utbyggingstiltak planlegges. Fylkesmannen forutsetter at de ovennevnte hensyn
blir tilstrekkelig belyst og vektlagt i det videre planarbeidet. Kommunedelplanen fastsetter videre at 75-metersbeltet langs vann
og vassdrag skal være grøntområder tilgjengelig for allmennheten.
Fylkesmannen viser til nasjonale føringer for forvaltning av vassdrags
områder og forutsetter at byggeforbudet langs vann og vassdrag blir overholdt
ved utformingen av reguleringsplanene”. Buskerud
fylkeskommune, utviklingsavdelingen: ”Vinger - gnr 9 bnr 4 - Blefjell - Flesberg kommune - innspilt
vedrørende nyere tids kulturminner Vi har mottatt varsel om oppstart av
reguleringsarbeid på Blefjell, Vinger gnr 9 bnr 4 for utvikling av området
med hytter, veier og vann/avløp og strøm. Når det gjelder nyere tids kulturminner har vi
følgende innspill : Innenfor og tett på planområdet "Østre
del" ligger gamle stølsområder, Vingersetra og
Mangerud. Der er det registrert 6 objekter i SEFRAK-registeret, dvs. faste kulturminner fra før 1900.
Denne registreringen ble foretatt i 1992. Tilstanden i dag er ikke kjent. For Mangerud gjelder det seterbu:
SEFRAK 631-108-082, ruin av seterbygning: SEFRAK 631-108-080, ruin av
seterbygning: SEFRAK 631-108-081. På planområdet "Vestre del" er ikke
registrert faste kulturminner fra nyere tid. Det tas forbehold om at det
likevel kan være verneverdige kulturminner i området. Dette vil bli avklart
sommeren 2009. PIanområdene ligger godt synlig fra sørsiden av Hoppestadvatnet der det tidligere skal ha vært fast
bosetning, en gammel gård. Utbyggingen planlegges således i et område som
har vært i aktiv bruk og som har synlige minner etter dette. I en utvikling
av et område ser vi det som viktig å bevare spor etter tidligere og evt.
nåværende bruk med lange tradisjoner. Seterområdene bør merkes og evt. gis status som
spesialområde bevaring. Det bør da være en buffertsom:
av vegetasjon, dersom det er mulig, mot nyere bebyggelse – og også god
avstand. Denne skjermingen gjelder og mot kulturminner som ligger rett
utenfor det avmerkede planområdet. Ved veiframføring bør
det vises varsomhet dersom det er gamle veifar i området. Nye veier bør da vurderes gitt en annen
trase. Det er varslet arkeologiske registreringer
sommeren 2009. I den forbindelse vil vi og se på nyere tids
kulturminner”. Generelle
vurderinger: Gode
grønne strukturer har
vært en klar forutsetning fra kommunedelplanen, og
var en viktig forutsetning for reguleringer skulle kunne godkjennes. Men hva
som er tilstrekkelig grønne strukturer blir selvsagt en vurdering. Rådmannen
mener at det i tillegg til myrer og 75-meters beltet
rundt vannene, må legges opp til større sammenhengende grønne strukturer som
deler opp landskapet og sikrer gode grønne belter innenfor byggeområdet.
Dette er viktig både visuelt sett, og fordi slike områder kan fungere som
nærturområder, utfartskorridorer og lekeområder. Tetthet
er heller ikke eksakt, og må
vurderes i det enkelte område. Terreng og vegetasjon påvirker hva som er
akseptabelt. Generelt planlegges og aksepteres tettere løsninger i dag enn få
ti år tilbake. For å bidra til at etablerte hytteeiere fortsatt skal trives,
kan det være fornuftig å legge opp til noe lavere tetthet i allerede
etablerte hytteområder enn i nye områder. Men det er også et viktig moment at
fortetting kan bidra til ønsket standardheving i etablerte områder. Tetthetsvirkning
og landskapsvirkning blir også påvirket av hvor store hyttene er og mengden
veier. Små tradisjonelle hytter uten veganlegg faller langt lettere inn i
terrenget enn moderne store hytter med oppløft og vei helt fram. I
vurderingene av hva landskapet tåler av fortetting, må man også ta høyde for
at det legges opp til at de etablerte hyttene også skal kunne bli større og i
stor grad også skal kunne få vei helt fram. Nye
veger og vann- og avløpsanlegg kan bety store sår i terrenget som det
tar lang tid før gror til. Dette har vi sett svært beklagelige eksempler på, på
fjellet siste året. Det er nok langt vanskeligere å få dette godt til i
etablerte områder som er planlagt ut fra ande forutsetninger, enn i nye
områder der framføring av infrastruktur legges som premiss alt i
planleggingen. Dette viser at det er viktig å ta store hensyn til terreng og
landskap når det planlegges og å sette strenge krav når arbeider skal gjøres.
God dialog med etablerte hytteeiere er også viktig. Vurderinger
av planforslaget: Etter
helhetsvurdering, og konkret vurdering av enkelttomter, ble følgende skriv
sendt regulanten: ”Vedr. forslag til reguleringsplan for Vinger GNR
9/4 Med referanse til ovennevnte
reguleringsforslag, mottatt 06.04.09. Relevant saksbehandlingsgebyrregning er
bekreftet betalt 30.04.09. Reguleringsforslaget blir
forelagt kommunens faste utvalg for plansaker til
behandling etter pbl § 27-1 nr 2 i møte, den
09.06.09. Saksbehandlingsfrist er 26.05.09. Mottatt materiale er nå
kontrollert og rådmannen vil anbefale planutvalget å kreve følgende endringer
før offentlig ettersyn: ·
Plankartet
påføres rutenett med X og Y koordinater. ·
Tomt
110 strykes, pga. nærhet til høgspentlinje. ·
Planlagt
veg fra hytte GNR 9/4 F50 ut tangen strykes, jf. § 1.4 i «Utfyllende
bestemmelser til arealdelen av kommunedelplanen for
Blefjell». ·
SOSI
150 skal benyttes både på eksisterende og planlagte fritidsboliger. Her er
relativt beskjedent fravik kan derfor antakelig stå. ·
I §
3.2.1 endres maksimal tillatt gesimshøyde fra 4,4 til ·
Reguleringsbestemmelsene
tilføyes: ”På tomter i ·
Øke
terrasse til ·
Reguleringsbestemmelsene
tilføyes: ”Vann- og avløp for de enkelte fritidseiendommene skal løses i
henhold til helhetlig godkjent vann- og avløpsplan for planområdet”. ·
Ekvidistanse
skal fremgå av tegnforklaringen. Forutsatt kommunen innen
20.05.09 mottar planmaterialet bearbeidet iht. denne opplisting via e-post
eller brevpost vil rådmannen i saksfremlegget anbefale planutvalget å vedta
endringene. Via e-post ikke senere enn
20.05.09. Via brevpost ikke senere enn 25.05.09.” Følende
skriv er mottatt fra regulanten: ”Vedr.
forslag til reguleringsplan for Vinger GNR 9/4 Det vises til brev fra
Flesberg kommune datert 11.05.09 med anbefalte endringer i forslag til
reguleringsplan for Vinger gnr 9 bnr 4. Jeg ønsker med dette å gi et
tilsvar til anbefalingene før behandling i planutvalget 09.06.09: ·
Plankartet
påføres rutenett med X og Y koordinater. Ingen
merknader. ·
Tomt
110 strykes, pga. nærhet til høgspentlinje. Merknad: Høgspentlinja er
planlagt lagt ned i bakken langs gjennomgangsveg kanskje allerede i 2010. Jeg
vil foreslå at det settes rekkefølgebestemmelse om at tomt 110 ikke kan bebygges
før etter at høgspentlinje er lagt i bakken ·
Planlagt
veg fra hytte GNR 9/4 F50 ut tangen strykes, jf. § 1.4 i «Utfyllende
bestemmelser til arealdelen av kommunedelplanen for
Blefjell». Merknad: Formålet med
byggegrense mot vassdrag er å opprettholde framkommelighet for ferdsel og
friluftsliv langs vassdraget, å hindre forurensning og ivareta hensyn til
natur og miljø samt landskapet langs vassdraget. På den nevnte tangen ligger
fem eksisterende (gamle) hytter ned mot Hoppestadvatnet.
Flere av eierne begynner å bli eldre og har mindre bevegelighet enn da de
bygde hyttene. Vegen er planlagt i samråd med eierne nettopp for å fremme
tilgjengelighet til hyttene for dem. Den planlagte veien vil ikke hindre
framkommelighet langs vatnet, men den vil legge til rette for at andre med
nedsatt bevegelighet kan komme ned til vatnet. Dette burde være i samsvar med
intensjonen for universell utforming. Hoppestadvatnet
er oppdemmet og har på stedet ingen spesielt verdifulle naturtyper. Det er
aktuelt å legge inn vann og avløp i hyttene på tangen. Da vil den beste
løsningen være å pumpe avløp bort fra hyttene og til et felles renseanlegg.
Vann- og avløpsledning kan da legges i deler av den planlagte vegtrasseen for å redusere inngrep. Vegen vil heller ikke
synes i landskapet fra vannet. Endelig vil den planlagte vegen løse et
problem med parkering ved og ferdsel over tomt nr GNR 9/4 F 50 til de nevnte
hyttene. På denne bakgrunnen vil jeg be om at det gis dispensasjon for å
bygge hele den planlagte vegen, alternativt at vegen bygges fram til GNR 9/4
F40. Hele vegen kan bygges med ·
SOSI
150 skal benyttes både på eksisterende og planlagte fritidsboliger. Her er
relativt beskjedent fravik kan derfor antakelig stå. Ingen merknad. ·
I §
3.2.1 endres maksimal tillatt gesimshøyde fra 4,4 til ·
Reguleringsbestemmelsene
tilføyes: ”På tomter i ·
Øke
terrasse til ·
Reguleringsbestemmelsene
tilføyes: ”Vann- og avløp for de enkelte fritidseiendommene skal løses i
henhold til helhetlig godkjent vann- og avløpsplan for planområdet”. Ingen merknad. ·
Ekvidistanse
skal fremgå av tegnforklaringen. Ingen
merknad.” Bestemmelsene
er nå reviderte. Forslag til endringer
i plankartet: - Planlagt veg fra hytte GNR 9/4 F50 ut tangen
strykes, jf. § 1.4 i «Utfyllende bestemmelser til arealdelen av kommunedelplanen for Blefjell». Konklusjon: Rådmannen anbefaler kommunens faste
utvalg for plansaker å legge reguleringsforslaget
ut til offentlig ettersyn etter at regulanten har gjort følgende endringer i
plankartet: - Plankartet påføres rutenett med X og Y
koordinater. - Planlagt veg fra hytte GNR 9/4 F50 ut tangen
strykes, jf. § 1.4 i «Utfyllende bestemmelser til arealdelen av kommunedelplanen for Blefjell». -
Ekvidistanse
skal fremgå av tegnforklaringen.
Gnr 17/78 Søknad om dispensasjon, pbl § 7
Rådmannens
anbefaling: Fast
utvalg for plansaker avslår Grete Kaalsaas’, mfl., dispensasjonssøknad, datert 05.10.08.
Søknaden er gjengitt i sakens avsnitt «saksopplysninger».
Avslaget
begrunnes: Dispensasjonssøknadens
grunngiving er av generell (allmenn) karakter og danner dermed ikke grunnlag
for dispensasjon etter plan- og bygningslovens § 7. Dispensasjon
i hht søknaden vil i praksis være ending av
reguleringsplanen. Endring som skal behandles etter plan- og bygningslovens §
28-1. Se for
øvrig sakens avsnitt «vurdering». Behandling i fast utvalg for plansaker
24.03.2009: Repr.
Brynjulf Hansen, Ap, la fram følgende utsettelsesforslag: Saken
utsettes i påvente av befaring. Hansens
utsettelsesforslag ble enstemmig vedtatt. Vedtak i fast utvalg for plansaker
24.03.2009: Saken
utsettes i påvente av befaring. Vedlegg: - Søknadens kartutsnitt - Oversiktskart Saksopplysninger: Kommunen har mottatt fra eier av hytteeiendommen
GNR 17/78 på Søndre Ble Greta Kaalsaas, mfl.,
søknad om dispensasjon fra arealdelen av kommunedelplanen
for Blefjell. Søknaden, datert 05.10.08. inneholder følgende tekst: ”SØKNAD OM DISPENSASJON FOR
ETABLERING AV STIKKVEI TIL HYTTE
GNR 17/78 I LNF SONE 3 PÅ BLEFJELL § 3 KOMMUNEDELPLANEN FOR BLEFJELL 2004 –
2025 Det søkes herved om å etablere en enkel stikkvei
frem til vår hytte. Som vist på tegning vil denne bli en fortsettelse av
veien opp til hytte GNR 17/79. Stikkveien vil gå langs grensen til tomt 17/79
og svinge opp mot vår hytte forbi planlagt felles borrehull og pumpe for
vann. Videre vil stikkveien gå gjennom skogen hvor det er lagt ned rør for
kloakk. I dette feltet er det allerede hugget, og eventuell stikkvei vil
kreve minimalt med hugst. Ryddingen ble gjort når kloakk og vann rør ble lagt
til hytta for å kunne komme frem med gravemaskin. Total blir veien på ca Vi søker om veien for å lette atkomst til hytta.
Vår familie har eid hytta i ca 40 år, vi har stor tilhørighet til området og
alle ønsker å kunne bruke hytta mest mulig. Min mor, som selger hytta til
oss, er 74 år og tilgjengligheten for henne blir bedre. Vi har dessuten planer om å ruste opp og bygge
ut hytta på nær sikt - og en slik stikkvei vil gjøre dette mye enklere å
realisere. Samt at vi er sikre på å få en høy utnyttelsesgrad ved lettere
tilgjenglighet. Veien vil også gjøre det lettere vedlikeholde og
drifte pumpehuset for felles vann. Vi har vært i kontakt med grunneier Rangvald
Tveita som er positiv. Også naboer 17/79 og 17/4 F10 er kontaktet og er
positive. For nabo 17/4/ F10 vil dette også gjøre tilgjengelighet til deres
hytte bedre. Videre har vi vært i kontakt med Anders Borge,
som er godt kjent i området og vil gjøre arbeidet for oss.” Eiendommen
GNR 17/78 ligger på Søndre Ble ovenfor Blestua. Den
inngår ikke i gjeldende reguleringsplan. I forhold til arealdelen av kommunedelplanen for Blefjell er hytten i område avsatt
til LNF Sone 3 med følgende juridisk bindende bestemmelse (§ 3.3): Eksisterende fritidsbebyggelse kan påbygges og
rehabiliteres i samsvar med bestemmelsene i §§ 1.2 og 1.3. Det tillates ikke
nye hytter. Maks. utnyttelsesgrad er fastsatt til BYA = I samsvar med pbl § 7
siste ledd er dispensasjonssøknaden oversendt sektororganene til uttalelse: Fylkesmannen i Buskerud: ”Uttalelse til søknad om
dispensasjon for etablering av stikkvei til hytte på Søndre Ble i Flesberg Flesberg kommune har oversendt
en søknad om dispensasjon for etablering av stikkvei til hytte på Blefjell.
Fylkesmannen ber kommunen prioritere hensynet til viktige landskaps-, natur-
og friluftsinteresser i randområdene mot fjellet. Stikkveien vil redusere inngrepsfritt område. En dispensasjon vil også skape
presedens, noe som kan føre til en uheldig bit-for-bit-utbygging
av hytteveier i strid med intensjonen i overordnet plan. Fylkesmannen frarår
kommunen å gi dispensasjon og vil vurdere å påklage en eventuell dispensasjon. Bakgrunn Vi viser til kommunens brev av 8. januar 2009
med søknad om dispensasjon for etablering av stikkvei til hytte på Søndre Ble
ovenfor Blestua, gnr. 17 bnr. 78. Det søkes etablert en nær Arealet er i kommunedelplan
for Blefjell avsatt til LNF-område sone 3. Her
tillates ikke nye hytter, men eksisterende fritidsbebyggelse kan påbygges og
rehabiliteres. Fylkesmannens kommentarer I følge kommunens overordnede plan er bygging av
hytteveier i dette området forbudt. Kommunen kan bare gi dispensasjon fra
forbudet dersom det foreligger særlige grunner som taler for dette, jf plan-
og bygningsloven § 7. Slike særlige grunner skal primært knyttes opp mot de
offentlige hensyn som overordnet plan er ment å ivareta. Private hensyn skal normalt
tillegges liten vekt i denne vurderingen. Kommunen må derfor foreta en
konkret vurdering av om det foreligger særlige grunner i dette tilfellet.
Videre må en eventuell dispensasjon kunne begrunnes nøye ut fra konkrete
forhold i denne aktuelle saken for å unngå at det skapes en uheldig presedens
i forhold til tilsvarende saker i samme området eller i andre områder. Fylkesmannen viser til at kommunedelplanen
har blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess med bred deltakelse.
I denne planen inngår det aktuelle området i en randsone mellom byggeområdene
og høyereliggende deler av fjellet. I denne randsonen er det i henhold til
planen ikke ønskelig med nye hytteveier. Den omsøkte stikkveien vil redusere et inngrepsfritt område i vest med ca I det samme området ligger det også en rekke
andre hytter som heller ikke har direkte veitilknytning.
Vi anser at begrunnelsen for ny vei i den aktuelle søknaden er av en generell
karakter som mange andre hytteeiere også vil kunne påberope seg. Etter vår
oppfatning vil derfor en dispensasjon kunne skape en uheldig presedens: Dette
kan resultere i en bit-for-bitutvikling der de
ulike tiltakene ikke blir sett i sammenheng og der summen av tiltak på sikt
vil kunne føre til at området forringes som natur- og friluftsområde. Fylkesmannen kan med dette ikke anbefale
kommunen å gi dispensasjon. Vi vil vurdere å påklage en eventuell
dispensasjon og ber om å bli hold informert om videre vedtak.” Buskerud
fylkeskommune: ”Gnr. 17 bnr. 78 - søndre Ble - søknad om
dispensasjon fra arealdelen av kommunedelplanen for
Blefjell - uttalelse. Det vises til brev av 08.01.2009. Det søkes om bygging av vei på ca. I planbestemmelsene § 3.3 kommer det fram
følgende: " Eksisterende fritidsbebyggelse kan påbygges og rehabiliteres
i samsvar med bestemmelsene i §§ 1.2 og 1.3. Det tillates ikke nye
hytter." Det kommer ikke direkte fram av paragrafen at
det ikke er tillatt med bygging av nye veier. Slike tiltak er uansett
uforenlig med formålet LNF -område. I overskriften til § 3 kommer det fram at
det i alle LNF-områder kun er tillatt med bygge og anlegg i forbindelse med landbruksdrift, og at
kun landbruksveier er tillatt. Veien det snakk om her er en atkomstvei fram
til ei hytte. Dersom skal gis dispensasjon, må dette begrunnes
ut ifra særlige grunner. Vi kan ikke se at begrunnelsen, som kommer fram i
denne saken, kommer inn under det en kan kalle særlige grunner. Dersom det
gis dispensasjon i dette tilfellet, kan denne saken gi presedensvirkninger i
forhold til andre lignende saker. Konklusjon. I utgangspunktet er det ikke grunnlag for å gi dispensasjon. Dersom
kommunen finner særlige grunner, og det blir gitt dispensasjon må saken
oversendes kulturvernmyndighet slik at det kan bli gjennomført en arkeologisk
undersøkelse.” Vurdering: I
medhold av plan- og bygningslovens § 7 kan kommunens faste utvalg for plansaker, ”når særlige grunner foreligger”, gi
dispensasjon fra plan. Men bare dersom det foreligger en overvekt av hensyn som
taler for dispensasjon vil lovens krav om særlige grunner være
oppfylt, og det er adgang til å gi dispensasjon. I motsatt fall er det ikke
rettslig grunnlag for å gi dispensasjon. "Særlige
grunner" vil etter praksis foreligge dersom de hensyn bestemmelsen er
ment å ivareta ikke blir skadelidende om dispensasjon gis, eller en overvekt
av interesser taler for det omsøkte tiltak. I lovens formulering ligger det
at dispensasjon ikke skal være en kurant sak, og at ingen har rettskrav på å
få dispensasjon. Hvorvidt det foreligger «særlige grunner», beror på en
skjønnsmessig helhetsvurdering basert på forholdene i den konkrete sak. I
likhet med sektororganene anser rådmannen at begrunnelsen for stikkveg i den
aktuelle søknaden er av en generell karakter som mange andre hytteeiere også
vil kunne påberope seg. Etter rådmannens oppfatning vil derfor en
dispensasjon skape en uheldig presedens, og i praksis fungere som
reguleringsendring etter plan- og bygningslovens § 28-1. I LNF
sone 3 er tomteutnyttelsen maks BYA = Dispensasjonssøknadens
grunngiving er av generell (allmenn) karakter og danner dermed ikke grunnlag
for dispensasjon etter plan- og bygningslovens § 7. Rådmannen
anbefaler utvalget å avslå dispensasjonssøknaden.
Gnr 17/70 Søknad om dispensasjon, pbl § 7
Rådmannens
anbefaling: Fast
utvalg for plansaker avslår Olav Wierlis dispensasjonssøknad, datert 03.04.09. Søknaden er
gjengitt i sakens avsnitt «saksopplysninger».
Avslaget
begrunnes: Dispensasjonssøknadens
grunngiving er av generell (allmenn) karakter og danner dermed ikke grunnlag
for dispensasjon etter plan- og bygningslovens § 7. Dispensasjon
iht. søknaden vil i praksis være endring av § 3.3, jf. § 1.3, i «Utfyllende
bestemmelser til arealdelen av kommunedelplanen for
Blefjell». Endring som skal behandles etter plan- og bygningslovens § 20-5. Se for
øvrig sakens avsnitt «vurdering». Vedlegg: - Søknadens
situasjonskart, datert 04.04.09 - Oversiktskart Saksopplysninger: Kommunen
har mottatt fra Olav Wierli, eier av
fritidseiendommen GNR 17/70 på Søndre Ble, søknad om dispensasjon fra
arealdelen av kommunedelplanen for Blefjell.
Søknaden er datert 03.04.09, og inneholder følgende tekst: "Søknad om dispensasjon
fra §§ 1.2 og 1.3 i kommunedelplanen for Blefjell
Sone 3. Gnr. 17 Bnr. 70. På eiendommen står i dag en tømmerhytte med BYA
på Jeg søker derfor om dispensasjon fra § 1.3 i kommunedelplanen da arealet vil bli Kopi av denne søknaden er vedlagt nabovarsel.
Jeg håper at opplysningene er tilstrekkelige for deres vurdering.” Fritidseiendommen
GNR 17/70 ligger på Søndre Ble ovenfor Blestua. Den
inngår ikke i gjeldende reguleringsplan. I forhold til arealdelen av kommunedelplanen for Blefjell er hytten i område avsatt
til LNF Sone 3 med følgende juridisk bindende bestemmelse (§ 3.3): Eksisterende fritidsbebyggelse kan påbygges og
rehabiliteres i samsvar med bestemmelsene i §§ 1.2 og 1.3. Det tillates ikke
nye hytter. Grad
av utnytting er i § 1.3 fastsatt til BYA = Vurdering: I
medhold av plan- og bygningslovens § 7 kan kommunens faste utvalg for plansaker, «når særlige
grunner» foreligger, gi dispensasjon fra plan. Men bare dersom det
foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon vil lovens krav
om «særlige grunner» være
oppfylt, og det er adgang til å gi dispensasjon. I motsatt fall er det ikke
rettslig grunnlag for å gi dispensasjon. «Særlige
grunner» vil etter praksis
foreligge dersom de hensyn bestemmelsen er ment å ivareta ikke blir
skadelidende om dispensasjon gis, eller en overvekt av interesser taler for
det omsøkte tiltak. I lovens formulering ligger det at dispensasjon ikke skal
være en kurant sak, og at ingen har rettskrav på å få dispensasjon. Hvorvidt
det foreligger «særlige grunner», beror på en skjønnsmessig helhetsvurdering
basert på forholdene i den konkrete sak. Rådmannen
anser dispensasjonssøknadens grunngiving for å være av generell (allmenn)
karakter, som ikke gir grunnlag for dispensasjon etter plan- og
bygningslovens § 7. Dispensasjoner gitte på generelt grunnlag danner uheldig
presedens, og i praksis fungerer som inngrep i gjeldende planer; her kommunedelplanen for Blefjell. Rådmannen
anbefaler utvalget å avslå dispensasjonssøknaden.
Gnr 142 Bnr - reguleringsplan for del av Dyrebu. behandling etter Pbl §
27-2 nr. 1.
Rådmannens
anbefaling: 1.
Med
hjemmel i Pbl § 27-2 nr. 1 vedtar Flesberg kommune
reguleringsplan for masseuttak del av gnr 142 bnr 1 – Dyrebu,
slik dem foreligger revidert med reguleringsplan med bestemmelser av 01.09.2008, med følgende tillegg. Før planen sendes til kunngjøring må følgende
endres og tas med i reguleringsbestemmelsene: 2a. Før
iverksetting av tiltak i henhold til plan skal det foretas arkeologisk
utgraving av de berørte automatiske fredete kullminner 4 kullgroper id.
116468, 11649 og 116471 i planområdet. 2b Regulerings bestemmelse § 4.2
endres til følgende:
Driftstiden skal tilpasses gjeldende regler og forskrifter, og
den til enhver tid gjeldende Arbeidsmiljølov § 42 og § 44. Gjeldende arbeidstider er på virkedager fra
mandag – torsdag fra kl. 06 – kl. 21.00.
På fredager, samt dager før bevegelige helligdager, er arbeidstiden
fra kl. 06.00 – kl. 17.00. På
lørdager, søndager og bevegelige helligdager skal det i ikke foregå drift i
masseuttaket, men uttransport av ferdige masser kan foregå i tidsrommet 08.00
– 14.00 på lørdager. 2c. Statens Vegvesen sine krav til
dokumentasjon av geometrisk utforming av adkomst til fylkesvegen må
imøtekommes. (Planen vil bli møtt med
innsigelse om dette ikke etterkommers).
Bestemmelsene om opparbeidelse av kryss og frisiktsoner før området
tas i bruk til reguleringsformålet. 2d. Bestemmelse som sikrer at
støyforholdene ved støyømfintlig bebyggelse i nærområdene ikke overstiger
veiledende grenser i Mijøverndepartementets
retningslinje T-1442 om støy i arealplanleggingen 3. Kostnadene ved gjennomføring av
arkeologisk utgraving må dekkes av tiltakshaver Ove Fåne. Vedlegg: Reguleringsplan med bestemmelser av 01.09.2008. Saksopplysninger: Fast utvalg for plansaker
fattet den 21.10.08 følgende vedtak: Det faste utvalg for plansaker
finner grunn til å fremme reguleringsforslaget for masseuttak ved Dyrebu, Gnr 142 Bnr 1, etter plan- og bygningslovens §
30. Med unntak av aviskunngjøringer i forbindelse med offentlig ettersyn og
vedtatt reguleringsplan, skal alle kostnader bæres av forslagstiller. Det
faste utvalg for plansaker vedtar å legge
reguleringsplan for masseuttak ved Dyrebu, Gnr 142
Bnr 1, ut til offentlig ettersyn etter pbl § 27-1
nr 2. Før offentlig ettersyn skal oversiktskart være innarbeidet i reguleringskartet,
og kulturmyndighetenes krav angående forhistorisk ”grop være i tilstrekkelig
grad ivaretatt. Kart, reguleringsbestemmelser og planbeskrivelse
datert 01.07.08. Pga det finnes automatiske fredede kulturminner
i området oversendte Buskerud fylkeskommune saken til Riksantikvaren og
Kulturhistorisk museum i Oslo. Deres
svar er oversendt Buskerud fylkeskommune, som i sin tur uttalers seg til
Flesberg kommune i brev av 01.04.09. I
brevet står følgende: (gjengis i sin helhet) Buskerud fylkeskommune: Forslag
til reguleringsplan for masse
uttak på Dyrebu gnr 142 bnr 1 - SveneFlesberg kommune - uttalelse i forhold
til automatisk fredede kulturminner Reguleringsplanen
er nå behandlet hos Riksantikvaren og vedtaket er i samsvar med
fylkeskommunens tilrådning. Riksantikvaren har gitt dispensasjon fra
kulturminneloven for 4 kull groper (ID 116468 enkeltminne
nr. 1 og 2, ID 116469 – enkeltminne nr. 1, ID 116471- enkeltminne nr. 1. Vilkåret
for dispensasjonen er at det skal foretas arkeologiske utgravinger av de
berørte kulturminnene. Følgende
reguleringsbestemmelse må taes inn i planen: "Før
iverksettingen av tiltak i henhold til plan skal det foretas arkeologisk
utgravning av de berørte automatisk fredete kulturminner 4 kul/groper id. 116468, 116469 og 116471
i planområdet. Det
skal tas kontakt med Buskerud fylkeskommune i god tid før tiltaket skal
gjennomføres slik at omfanget av den arkeologiske utgravningen kan
fastsettes. " Utgravingen
bekostes av tiltakshaver, jf. Lov om kulturminner § 10. Informasjon
om videre saksgang som vi ber kommunen bringe videre til tiltakshaver: Når
planen er vedtatt, må tiltakshaver sende brev til fylkeskommunen i god tid
før man ønsker de arkeologiske undersøkelsene gjennomført, og hvor det angis
tidspunkt for ønsket utgravning. Vedlagt brevet må det ligge godkjent
reguleringsplan (med bestemmelser og kart) og kopi av planvedtaket. Kartene
må være tydelige og ha god lesbarhet. Fylkeskommunene
sender brev med tiltakshavers søknad til Riksantikvaren, og kopi av brevet
med vedlegg til Kulturhistorisk museum, Universitetet i Oslo. Det er
Kulturhistorisk museum som utfører utgravningen, etter at Riksantikvaren har
gjort vedtak om omfang og kostnader. Riksantikvarens vedtak vil kunne
påklages i medhold av forvaltningsloven §§ 28 og 29. Vi gjør oppmerksom på at
Kulturhistorisk museum har utarbeidet et foreløpig budsjett for utgravningene
på kr. 89 000,- (2009 kroner og satser). I tillegg kommer utgifter til
gravemaskin med fører. Vi ønsker videre å gjøre tiltakshaver oppmerksom på at
utgravningen må gjennomføres når marken er fri for snø. Statens Vegvesen (gjengis i sin helhet): Forslag
til reguleringsplan for masseuttak Dyrebu - del av
gnr. 142 bnr. 1 offentlig
ettersyn Vi
viser til kommunens brev av 19.11.2008. I vårt
svarbrev av 19.12.2007 i forbindelse med varsel om planoppstart har vi påpekt
krav til dokumentasjon av geometrisk utforming i samsvar med vegnormalene for atkomsten til fylkesvegen. Dette
er ikke etterkommet og planmaterialet har for dårlig kvalitet til at vi kan
bedømme hvordan detaljutformingen blir. Vi må
legge til grunn at adkomsten må dimensjoneres slik at den kan benyttes av
store kjøretøyer og arbeidsredskaper på en trafikk sikker måte. Ved stor
trafikk ville det vært naturlig å dimensjonere adkomsten som vegkryss. Siden
trafikken antas å bli forholdsvis beskjeden kan det være aktuelt å fravike
normale krav til vegkryss. For at
adkomsten skal kunne benyttes av større kjøretøyer setter vi krav om at ut-
og inn-svingssirkler som tangerer kjørebanekanten,
har radius Planen
må også ha en bestemmelse om at opparbeidelse av frisiktsoner og avkjørsel må
være gjennomført i henhold til krav før området tas i bruk til
reguleringsformålet. Vegvesenet
har ikke innsigelse til kommunens egengodkjenning av planen dersom vi mottar
og aksepterer dokumentasjon som imøtekommer ovennevnte forhold. Fylkesmannen i Buskerud (gjengis i sin helhet): Flesberg
kommune - masseuttak - Dyrebu - gbnr
142/1 - uttalelse til forslag til reguleringsplan Vi
viser til brev av 19. november 2008. Landbruks-
og næringsmessige forhold: Det
framgår at det aktuelle arealet har status som LNF-område
i gjeldende kommuneplan. Forslaget til regulering er således i strid med
kommuneplanen. Det
framgår at det aktuelle arealet i dag er skogbevokst. NGU har undersøkt
grusforekomsten og funnet at denne er av god kvalitet og bør sikres for bruk. Vi kan
ikke se at uttak av grusen har vesentlige negative konsekvenser for
landbruksinteresser av nasjonal eller regional karakter, men vi anbefaler at
det stilles som vilkår at arealene skal settes i stand igjen etter uttak og
at etterbruken av området skal være
landbruk/skogbruk. Miljømessige
forhold: Fylkesmannen
anser at lokalisering og behov for nye masseuttak bør sees i sammenheng og
underlegges helhetlige og langsiktige vurderinger på et overordnet plannivå.
Vi vil derfor i utgangspunktet anbefale at nye masseuttak blir vurdert ved
rulleringen av kommuneplanens arealdel. I det
foreliggende planforslaget anser Fylkesmannen at natur- og friluftsinteresser
knyttet til Lågen er tilstrekkelig ivaretatt ved at det er avsatt en ca Ut fra
landskapsmessige og estetiske hensyn er det viktig at det legges opp til en
skjerming av uttaket mot fylkesveien. I planbeskrivelsen står det at
toppmasser kan benyttes til å anlegge en voll mot fylkesveien slik at området
blir skjermet mot innsyn også når uttaket nærmer seg veien. Vi anbefaler at
dette også tas inn i reguleringsbestemmelsene. I
planbeskrivelsen er det vist til at uttaksområdet vil ligge skjermet og at
avstanden til nærmeste bebyggelse er Fylkesmannen
ber om at det utarbeides en reguleringsbestemmelse som sikrer at
støyforholdene ved støyømfintlig bebyggelse i nærområdene ikke overskrider
veiledende grenseverdier i Miljøverndepartementets retningslinje T-1442 om
støy i arealplanlegging. Vi ser
ikke bort fra at saken kan ha betydning for lokale miljøverdier. Det er
primært kommunens ansvar å ta hensyn til slike lokale interesser. Vi har
tillit til at kommunen vurderer alle relevante forhold i saken og at
ovennevnte hensyn og lokale miljøinteresser i tilstrekkelig grad blir
ivaretatt. Fylkesmannens
øvrige avdelinger har ikke vesentlige merknader til planforslaget. Bjørn
Edgar Johannessen (gjengis
i sin helhet): Jeg
har en uttalelse / Merknad til reguleringsplanen. Vel, ikke selve planen for
den virker grei. Men
til hvor mange samtidige masseuttak som skal være i drift samtidig. Dette
skriver jeg ut fra erfaringer jeg har med masseuttaket noen km lenger sør for
dette området. Litt sør for Skussvika hvor det også
nettopp er startet opp ett masseuttak for grus som også er på størrelse Jeg
ønsker at driftsperioden skal bli så kort som mulig da dette er veldig
belastende å ha så nær fritidsboligen. En ting er støyen, en annen og nesten
håpløs ting er støvet dette fører med seg. Masseuttakene
er jo store sår i terrenget mens det er i drift. Det er jo ikke noe god
reklame hvis vi ønsker at turistene skal kjøre gjennom daler så jeg
mener at; få ut grusen og dekk til i Skussvika
først, så kan neste masseuttak starte opp. Det gir effektiv utnyttelse av
ressursene etter min mening. Ser at
det er regulert hvor lavt i terrenget som kan utnyttes, det er bra, men jeg
har hørt at Siloen i Kongsberg godt kan graves ned i Skussvika
for å fylle opp igjen massene som tas ut for ikke å komme for lavt. Og da
blir det jo både deponering av gammel drit i gamle masseuttak områder og det
blir drift i mange år før matjorda igjen legges på plass og vi som bruker
stedet til rekreasjon kan slippe industrivirksomhet, støy og støvplager. Håper
at Skussvika kan avvikles så raskt som mulig og
ønsker derfor at det vurderes at ikke flere masseuttak er i drift samtidig.
Så det er ikke "kroken på døra" for flere masseuttak, men ikke alle
samtidig. Vurdering: Rådmannen har følgende kommentarer til
anbefaling til vedtak: Riksantikvaren gir gjennom Buskerud
fylkeskommune dispensasjon fra kulturminneloven for fjerning av 4 kullgroper, under
forutsetning av at det blir foretatt en arkeologisk utgraving av de berørte
automatisk fredede kulturminnene. Se
forslag til vedtak pkt Rådmannen finner ingen grunn til ikke å anbefale
at det foretas arkeologisk utgraving av automatisk vernede fornminner. Rådmannen har også foreslått å endre
bestemmelsen i § 4.2. Denne er i tråd
med hva som ble vedtatt for grusstaket på Haugen gård i skussvika,
med det unntak at rådmannen her åpner for uttransport av masse på lørdager. Når det gjelder krav til støy og Statens
vegvesen sine krav til dokumentasjon, så er også dette noe som har blitt
pålagt, og etterkommet i lignende reguleringsplansaker. Rådmannen vil anbefale at kommunestyret vedtar
planen som den foreligger, men at den før kunngjøring må endres i hht til rådmannens anbefaling i pkt 2a, b, c og d. Saken legges med dette frem til politisk
behandling.
Gnr 6/4 F29 - Søknad om dispensasjon
Rådmannens
anbefaling:
Vedlegg: Reguleringsbestemmelse/kart og kartutsnitt. Saksopplysninger: Anita og Henning Hushovd
fikk den 10.06.2008 tillatelse til å føre opp hytte på ovennevnte
registreringsnummer. Ansvarlig for
utstikking av tomta er Norske Fjellhus ved Oddvar Jan Smedsrud. Etter at hytta var påbegynt ble kommunen
kontaktet av hyttenabo, som mente at hytta måtte være feilplassert i hht hvor den var avmerket på reguleringsplankartet. Det ble foretatt flere befaringer av hytta,
også med tiltakshavere, og til slutt foretok oppmålingsingeniør Knut Letmolie
en nøyaktig innmåling av hytta. Hyttas
opprinnelige plassering i hht reguleringsplan er
østvendt på en kolle, sør for klager sin hytte. Oppmåling viser at hytta er trukket ca. Det ble i utgangspunkt lagt ned byggeforbud mot
oppføring av hytta, men ettersom den da hadde blitt stående halvferdig og
kunne blitt skadet av regn og vind, ga bygningssjefen muntlig tillatelse til
at den kunne gjøres regn og vindtett for at hytteeier kunne sikre sine
verdier. Den
27.10.2008 mottar kommunen følgende klage fra hyttenabo: ”Vi er nærmeste nabo til ovennevnte hytte, og
vil med dette klage på plassering av den. Så vidt vi kan se, er ikke
plasseringen i tråd med reguleringsplanen for området. I følge denne planen
skal ikke hytta ligge høyere i terrenget enn vår hytte, men på omtrent samme
nivå eller noe lavere. Da måtte den nødvendigvis vært plassert i hellinga mot
øst. Det ser for oss ut til at uthuset ligger omtrent der punktstikken
sto. Så vidt vi vet, ble vår hytte da den ble bygd, trukket maksimalt over
mot vest. For en tid tilbake (et til to år?) så vi
punktet/stikken i terrenget, og den påbegynte hytta kan umulig ligge på dette
punktet. Da vi kommenterte overfor tiltakshaver i sommer at punktet må ha
blitt flyttet, ble dette bekreftet. I tillegg er hytta plassert midt på den stien
som går på åsryggen langs Kjevatnet; en gammel sti
som er merket av på turkartet over Blefjell, og en sti som vi bruker på tur
til og fra vår hytte. Hvis hytta blir liggende der den nå er i ferd
med å bli bygd, bør vi gis mulighet til å få et tilbygg - også på tvers av
den gamle stien - for å skjerme oss mot innsyn fra nabohytta. Det bør også
gis mulighet til å passere på sti forbi hytta på feste I perioden sept/okt/nov var det mange utspill,
delvis skriftlig og muntlig mellom partene og den 06.11.2008 var det dett
møte mellom partene, Hushovd, Norske Fjellhus og
kommunen på kommunehuset. Den
11.11.2008 sendt bygningssjefen brev til partene der det bla
sto følgende: ”Faktum i saken er at kommunens oppmåling viser at hytten har blitt
flyttet, og at dette kanskje burde ha blitt oppdaget ved utstikking av
hytta. Kommunen har ved å gå grundig
inn i saken også blitt klar over at ved å flytte hytta, så har man også
flyttet den inn i byggeforbudssonen mot vann- og vassdrag ( For at
tiltakshaver kan fortsette arbeidet med hytta er det nødvendig med en
dispensasjon for flyttingen, samt fra byggeforbudet mot vann- og
vassdrag. Vi vil derfor be om at en
slik dispensasjon, med anføring av særlige grunner, hvorfor
bygningsmyndighetene i Flesberg skal godkjenne søknaden blir oversendt
snarest og innen tre uker. Vi gjør
oppmerksom på at pga byggeforbudssonen brytes, så må overordnede
planmyndigheter måtte få uttale seg til søknaden (For eksempel Fylkesmannens
Miljøvernavdeling.) Vi gjør
oppmerksom på at naboer og grunneier også skal ha anledning til å uttale seg
til dispensasjonssøknaden. Som
det var enighet i møte på kommunehuset den 06.11.08,så påhviler det
byggestopp etter Pbl § 113 frem til søknad om
dispensasjon er behandlet.” Det er
å merke seg at det aldri ble fattet noe skriftlig vedtak om byggestopp, dette
ble bare avtalt muntlig i møtet. Den
09.12.08 mottar Flesberg kommune følgende brav fra Norske Fjellhus: Ad. Gnr.
6/4 - F 29 Vedtak om byggestopp Det
vises til en omfattende kommunikasjon både skriftlig, elektronisk,
telefonisk, ved befaringer, i møte og nå senest brev av 11.11.08 fra
kommunen. I
brevet ber kommunen om at det søkes dispensasjon for hyttas plassering. Fra
vårt synspunkt foreligger det ingen feilplassering og det ville derfor være
en brist i logikken å fremme en slik søknad. Ut i fra de faktiske forhold har
saken tatt en merkelig vending og kommet helt ut av proporsjoner. Tiltakshaver
fikk byggetillatelse ut fra en vanlig byggesøknad med tilhørende nabovarsling
uten innsigelser innen ordinær frist. Hadde klagen kommet innen tidsfristen
hadde naturligvis ikke byggearbeidene blitt påbegynt. Hytta ble plassert slik
det er dokumentert i byggesøknadens vedlegg. Vi
mener vedtaket om byggestopp er basert på feil beslutningsgrunnlag og anmoder
derfor teknisk sjef om å revurdere vedtaket. Både
tiltakshaver og vi som ansvarlig plasserende foretak avviser at vi bevisst
eller ubevisst har feilplassert hytta. Vi har forholdt oss til
reguleringsbestemmelsenes pkt. 3 - plassering: " Hytteplasseringen er
vist i terrenget med nummererte pæler". En hyttenabo påstår i sin klage
at pålen er flyttet. Dette avises. Det er verdt å merke seg presiseringen fra
klageren om at vedkommende ikke lenger beskylder tiltakshaver for eventuelt å
ha flyttet pålen. Den
opprinnelige reguleringsplanen er fra 15 - 20 år tilbake og kommunen er
velkjent med at planer så langt tilbake i tid ofte senere har vist at
terrengmerkene ikke stemmer overens med kartet. Oppmålingsutstyret var ikke
nøyaktig nok og når reguleringsplaner senere er etterprøvd med dagens
teknologi oppdages stadig avvik. Det viser også målingen fra i høst, jfr.
måling av andre hytter i området. Nåværende grunneier Torstein Vold bakken
reviderte planen (rev. reg. plan av 07.04.08) og
bekrefter at han ikke endret plasseringen av eks. tomter, - ei heller
reagerte på at hytta skulle være feilplassert. Jfr. vedlegg til dette brev. Sakens
kjerne blir merkepålen og vi etterlyser derfor dokumentasjon fra kommunen på
følgende forhold: at den
aktuelle pålen faktisk er innmålt tidspunkt
for målingen med
hvilken kvalitet målingen er utført, dvs. målingens nøyaktighet og
pålitelighet. Kommunen
bruker som sitt seneste argument i prosessen at " ved å flytte, så har
man også flyttet den inn i byggeforbudssonen mot vann- og vassdrag ( Finner
teknisk sjef ikke å ville foreta en fornyet vurdering av vedtaket ber vi om
at saken undergis relevant politisk behandling. For å
få avklart en del punkter i saksbehandlingen blir det derfor avtalt ett møte
mellom Johnny Holm i Norske Fjellhus, leder av FUP Brynjulf Hansen og teknisk
sjef på undertegnedes kontor den 09.01.2009. I møtet ble saksgangen forklart og partene
enige om at det ville bli fremmet en disposisjonssøknad for tiltaket. Den
29.01.2009 ser
bygningssjefen seg nødt til å varsel om følgende: ”Nå
viser kalenderen snart første februar uten at noen dispensasjonssøknad er
mottatt. Vi ønsker å gjøre oppmerksom
på at dersom kommunen hadde mottatt en søknad like etter møtet i november, så
kunne saken snart vært avsluttet.
Ettersom tiden går, så ser vi oss nå nødt til å varsle, i hht Forvaltningslovens § 16 om at vi vil fatte vedtak
etter Pbl § 113 om byggestopp for tiltaket. Frist for partenes tilbakemelding settes
til den 25. februar. Etter at vårt
delegasjonsvedtak er fattet, så kan det selvsagt påklages til kommunens faste
utvalg for plansaker og Fylkesmannen i Buskerud,
men så lenge klageadgangen løper vil kreve byggestopp for hytta”. Den 13.02.2009 oversender Norske Fjellhus følgende dispensasjonssøknad: ”Viser til tidligere kommunikasjon og møte den
9/1-09 med leder av fast utvalg for plansaker og
teknisk sjef. Norske Fjellhus AS søker med dette
dispensasjon for hyttas plassering. Søknaden begrunnes med følgende: Opprinnelig plan (15 - 20 år gammel) viser seg
ved oppmåling høsten 2008 å ikke være god nok.
Tidligere oppsatt hytte og anlagt vei stemmer ikke med planen. Det refereres
til hytte med Gnr. /4, hvor denne
ligger utenfor avsatt plass. Videre ligger hytta det søkes dispensasjon for marginalt
innenfor byggeforbudssonen, oppmålt til å være 3 - På bakgrunn av dette håper man på forståelse for
søknaden og dens argumenter.” Søknaden
oversendes hyttenabo og overordnede forvaltningsorgan til uttalelse: Buskerud Fylkeskommune (gjengis i sin helhet): ”Årsaken til at det nå søkes dispensasjon for
byggeforbudssonen er at hytta er feilplassert og at denne sonen berøres. I utarbeidelse av reguleringsplaner for
hyttebebyggelse benyttes det ofte fastmerker i marka for og plasserer hyttene
i terrenget. Når fastmerkene kommer
bort eller blir fjernet, er det ofte problematisk p finne et grunnlag for å
plassere hyttene. Det er ikke nok bare
å plasserer et fastmerke ute i marka. Fastmerkene må også måles inne slik at
koordinater for fastmerkene kan fastsettes.
Det utarbeides en liste over alle hytteplasseringer i planen. Dersom det gjøres på denne måte, skulle det
ikke være noe problem å plassere hytta i marka. Hvis hytte skal plasseres riktig på plankartet må
den flyttes. Ut i fra situasjonen er
ikke dette noe alternativ. Vi kan
heller ikke se at hytteplasseringen har noen negative virkninger i forhold
til strandsonen. Allmennhetens
interesser påvirkes ikke. Vi vet at
tilfeller med feil plassering av hytter forekommer, men regner med at dette
er ett engangstilfelle. Dersom det
skal gis dispensasjon, er vilkåret det finnes særlige grunner. Det er viktig nå at denne byggesaken nå
blir avsluttet på en ryddig måte.
Denne saken vil ikke kunne skape presedens da vi anser at dette er ett
engangstilfelle.” Fylkesmannen i Buskerud (gjengis i sin helhet): ”Kommunen kan bare gi dispensasjon dersom det
foreligger grunner som taler for dette, jf plan- og bygninglovens
§ 7. Slike særlige grunner skal
primært knyttes opp mot de offentlige hensyn som overordnet plan er ment å
ivareta. Private hensyn skal normalt
tillegges liten vekt i denne vurderingen.
Kommunen må foreta en konkret vurdering av om det foreligger særlige
grunner i dette tilfellet. Videre må
en eventuell dispensasjon kunne begrunnes nøye ut fra konkrete forhold i
denne aktuelle saken for å unngå at det skapes en uheldig presedens i forhold
til tilsvarende saker i samme området eller i andre områder. I gjeldende reguleringsplan er hyttetomta
plassert like i bakkant av ett høydedrag langs vannet. Fylkesmannen viser til at hyttas nye
plassering vil være på toppen av dette høydedraget. Vi antar at dette vil føre til en vesentlig
større eksponering av hytta i landskapet og mot vannet. I denne forbindelsen vil vi peke på at
kommunen har ansvar for at all ny bebyggelse gis en god
landskapstilpasning. Vi viser til Den
europeiske landskapskonvesjonen som trådte i kraft
1. mars 2004. Kommunen skal følge opp
konvensjonen i saksbehandlingen etter plan- og bygningsloven. Dette tilsier at den omsøkte plasseringen
for hytta ikke bør tillates. Vi vil vise til at vassdragsnære områder
generelt er attraktive for allment friluftsliv og det ikke bør tillates
inngrep som reduserer landskaps- og rekreasjonsverdien. I St. meld. Nr. 26 (2006-2007) Regjeringens
miljøpolitikk og rikets miljøtilstand er det en føring om at slike områder
skal forvaltes på en måte som blant annet sikrer vassdragslandskapet. Ut fra nevnte forhold vil vi frarå kommunen å gi
dispensasjon. Vi ber om å bli holdt
orientert om videre vedtak i saken.” Randi Østvold (gjengis i sin
helhet): ”Som nærmeste nabo til ovennevnte hytte leverte
vi 24.10.2008 klage på plasseringen. Vi har nå mottatt kopi av
dispensasjonssøknad datert 13.02.09 fra Norske Fjellhus i denne saken. Det er noe vanskelig å forstå argumentene i
dispensasjonssøknaden. Er det så at vegen og hytte 6/4/27 er plassert feil i
forhold til planene? Vi kan i så fall ikke forstå at dette skal være noe
argument for at hytte 6/4/29 også plasseres feil. Og det var vel firmaet
Norske Fjellhus som sto for utbygging av vegen og hytte 6/4/27 også? "Videre ligger hytta det søkes dispensasjon
for marginalt innenfor byggeforbudssonen, oppmålt til være
3- I "Reguleringsbestemmelser i tilknytning
til Reguleringsplan for Søre Juveli gnr. 6/4 i
Flesberg kommune - grunneier Torstein Vold bakken" pkt 3 om plassering
av hytter st r det: "Bebyggelsen skal tilpasses eksisterende terreng og
vegetasjon". Det er vel ikke tilfelle med denne feilplasseringen. Å
legge en hytte på en topp er vel ikke å tilpasse seg terrenget?
Reguleringsbestemmelsene sier også "Fri ferdsel skal ikke
hindres." Ved å plassere hytte nr 29 på toppen av åsen som går langs Kjevatn, ligger den midt på stien, og det er nærmest
umulig å passere. Allerede i august 2008 gjorde vi tiltakshaver
oppmerksom på at hytta måtte være feilplassert. I stedet for å undersøke
saken umiddelbart fortsatte man byggingen. 06.11.2008 ble det vedtatt
byggestopp; da var det bygd ca 1/2 m
opp på veggene. Det var derfor med undring vi så at hytta i vinter var
oppført og taket lagt på. På telefon
med Flesberg kommune ble det opplyst at det var gitt tillatelse til dette for
å sikre verdiene. Som nabo synes vi hyttas plassering er svært
sjenerende. Når vi nå ser hytta oppført i ferdig størrelse, ser vi at å
forsøke å skjerme seg mot innsyn, som vi nevnte i vårt forrige brev, ikke
holder pga at hytte 29 ligger så pass høyt over vår hytte. Vi mener derfor at
hytte 29 må flyttes til det punktet der den skulle ligget. Vi har sett punktet/merkepålen i bakken
tidligere og dannet oss et bilde av hvor hytta ville bli liggende. Vi har
aldri vært i tvil om at hytta var blitt plassert feil. Hva som er skjedd med
merkepælen har vi ingen formening om. Vi synes derimot det er påfallende at
verken grunneier, utbygger eller tiltakshaver har sett at plasseringen ikke
har sett riktig ut i forhold til kartet og til vår hytte. I nabovarselet som vi i 2005 mottok fra Norske
Fjellhus for utbygging av hytte Fnr. 27, var det på
kartet som var lagt ved varselet, merket av både punktet og hyttas plassering
i punktet. Punktet var ikke tatt med på kartet vedlagt nabovarsel for hytte Fnr. 29. At vi ikke reagerte på plasseringen etter ha mottatt nabovarselet, skyldes at vi tok det som en
selvfølge at hytta skulle legges på punktet vi hadde sett. Vi har fått
opplyst fra Flesberg kommune at det må søkes spesielt hvis man ønsker å endre
plassering av en hytte, og at naboer skal få anledning til å uttale seg. Vi håper det faktum at hytta nå er satt opp,
ikke får innvirkning på Flesberg kommunes behandling av
dispensasjonssøknaden. Som nevnt mener vi de ansvarlige burde undersøkt saken
sist sommer. Vårt håp er at hytta blir flyttet og at skader og sår i
terrenget blir tilbakeført til opprinnelig terreng (jfr
reguleringsbestemmelsene). Vår hytte og uteplass foran hytta vil bli
betraktelig forringet hvis hytte Fnr. 29 blir liggende
der den nå er plassert.” Vurdering: Rådmannen
vil påpeke at det er den som søker om ansvarsrett for utplassering av hytta,
som har alt ansvar for at dette skjer i hht til
vedtatt plan. Ettersom hyttas
plassering i godkjent reguleringsplan er plassert på samme kotehøyde som
klagers hytte, så burde det ha vært en enkel sak å sette ut hytta i samsvar
med plan. Det burde i alle fall ringt
en bjelle hos de ansvarshavende bak søknaden, og kommunen vært kontaktet, når
hytta plassering endte opp på toppen av kollen og klart i konflikt med
sirkelen, der den burde vært plassert.
Det
finnes i dag flere feilplasserte hytter innenfor reguleringsplanen, og selv
om dette er en gammel plan, så ble planen og kartverk revidert i 2003. Ut fra tilgjengelig kartverk skulle det
være nesten umulig å feilplassere hytta. Når
det er sagt er rådmannen litt på linje med fylkeskommunen, som påpeker at
hyttas plassering ikke har noen negativ innvirkning for standsonen. Den har heller ingen annen negativ
innvirkning for allmennheten en at den ligger eksponert oppe på en
kolle. For hyttenabo er selvsagt
plasseringen uheldig, ved at den fører til innsyn og til hinder for fri
ferdsel lang sti, som nå er ødelagt. Fylkesmannen er av den formening at omsøkt
plassering ikke bør tillates og frarår kommunen å gi dispensasjon. Dersom saken blir påklaget av en av partene
er det fylkesmannen, som til sist, vil ha avgjørende myndighet i saken. Rådmannen ønsker derfor å fremme ett
forslag til vedtak, som kan godtas av begge parter, ved å anbefale
dispensasjon for flytting av hytta på vilkår.
Vilkårene bør beskrive avbøtende tiltak for skjerming av innsyn til
nabo og oppretting av gangsti langs vannet.
Ettersom utvalget skal befare hytta sammen med partene bør det
forsøkes avklart, hva som kan være rimelige avbøtende tiltak før endelig
vedtak fattes. Saken legges med dette frem til politisk
behandling
Gnr 12/1 F70 Søknad om dispensasjon, pbl § 7
Rådmannens
anbefaling: Fast
utvalg for plansaker avslår Inger-Margrethe Engebretsens dispensasjonssøknad, datert 02.09.08.
Søknaden er gjengitt i sakens avsnitt «saksopplysninger».
Avslaget
begrunnes: Ønsket
terrasseutvidelse bryter med god estetikk, og vil følgelig virke skjemmende
på omgivelsene. Private forhold
tilknyttet for eksempel helsemessige forhold kan bare unntaksvis anføres som
særlig grunn. Se for
øvrig sakens avsnitt «vurdering». Behandling i fast utvalg for plansaker
24.03.2009: Repr.
Brynjulf Hansen, ap, la fram følgende utsettelsesforslag: Saken
utsettes i påvente av befaring. Hansens
utsettelsesforslag ble enstemmig vedtatt. Vedtak i fast utvalg for plansaker
24.03.2009: Saken
utsettes i påvente av befaring. Vedlegg: - Oversiktskart - Søknadens kartutsnitt - Fasadetegning Saksopplysninger: Fra eier av hytte GNR 12/1 F70 Inger-Margrethe Engebretsen har kommunen mottatt følgende
dispensasjonssøknad, datert 02.09.08: ”Hytte Gvelven Gnr
12/1 F70, Hytte nr. 21 - "Endeli" Utvidelse av terrasse + ny trapp. Søknad om dispensasjon fra
kommuneplanbestemmelse. Jeg søker om dispensasjon fra
kommuneplanbestemmelse om tillatt utvidelse av terrasse + ny trapp med
rekkverk på begge sider. Terrassen blir etter planlagt utvidelse på Begrunnelse: Den nåværende terrassen på Særlig begrunnelse: Min mann er slagrammet og lam i venstre arm og
fot. Han har vansker med å bevege seg i terrenget. Hans daglige trim må både
sommer og vinter begrenses til arealet på terrassen. En ny trapp med rekkverk
på begge sider vil sikre at han kommer trygt opp til inngangsparti og på
terrasse. Det er viktig for vår livskvalitet at vi også i
lang tid fremover får benyttet hytta like hyppig som før, og jeg ber sterkt
om at min søknad blir innvilget.” Hytten
GNR 12/1 F70 er innefor gjeldende reguleringsplan for Gvelven
Feriegrend, GNR 12/1. Hvor terrassestørrelser er ikke regulert. Bestemmelsene
i kommunedelplanen for Blefjell gjelder når
reguleringsplanen ikke har fastsatt andre bestemmelser om de samme forhold. §
1.3 i bestemmelser i kommunedelplanen for Blefjell
fastsetter at terrasser ikke kan utvides ut over Inger-Margrethe
Engebretsens skriv av 18.08.08: ”Hytte Gvelven Gnr.
Il, Bnr.!, Fnr.70, Hytte nr. 21--. "Endeli" Utvidelse av terrasse + ny
trapp. Hytta er bygget 1973, fra den gang finnes ikke
tegninger, flere nærliggende hytter ble bygget etter samme modell av snekker
som bodde lokalt i Flesberg. Familie og slekt blir etter hvert så mange at
jeg har behov for bedre plass utendørs. I tillegg er min mann rammet av slag,
bevegelseshemmet, og begrenser sitt utendørsopphold til hyttas terrasse. Og han
må ha ei sikrere trapp med rekkverk å ta seg fram med. (Når hytta ikke ligger
til veg, må han uansett ta seg med stokk fra næm1este parkering over ei myr
fram til hytta). Hytta har en svalgang mot vest fra inngangsdør
fram til terrasse, og den gamle terrassen ligger langs hyttas front mot sør.
Den er Min plan er å utvide terrassen med l forlengelse av nåværende svalgang og langs
overkant av ny terrasse lages ei ny 3-trinns trapp med rekkverk på begge
sider. Det letter atkomsten til hyttas boflate og terrasse. Hytta ligger i skrånende terreng og grunnmur er Når terrassen utvides i friluft med Jeg har akkurat nå tilgang til god snekkerhjelp,
og har behov for å vite over telefon om denne sak er ukomplisert og lett å
godkjenne.” Kommunen skrev følgende til Engebretsen: ”Med referanse til din
dispensasjonssøknad, mottatt 18.09.08, tillegg mottatt 11.02.09.
Bygningssjefen har fra kommunens faste utvalg delegert myndighet til å gi
relevant dispensasjon – ikke til å avslå. Avslag må gjøres av utvalget selv. Hensyn til estetikk (pbl § 74) gjør at bygningssjefen ikke vil dispensere i hht din søknad. I tilfelle du reduserer
terrasseutvidelsen til I motsatt fall vil din
dispensasjonssøknad bli forelagt kommunens faste utvalg for plansaker til behandling etter plan- og bygningslovens (pbl) § 7. Hvis du velger første
alternativ da må kommunen få nytt sett tegninger av hytten i eksakt målestokk
1:100 eller 1:50. Hvor terrassen etter planlagt utvidelse blir i hyttens
bredde og Vennligst gi tilbakemelding
uansett valg av alternativ.” Og hun svarte: ”Hytte Gvelven
Gnr.12/1 Fnr.70, Hytte nr. 21 - "Endeli" Utvidelse av terrasse + ny
trapp. Søknad om dispensasjon, pbl § 7. Takk for brev 26.2.2009 med referanse til våre
brev 18.8. og 2.9.2008 + tillegg 11.2.2009. Jeg ber om at min
dispensasjonssøknad snarest blir forelagt kommunens faste utvalg for plansaker til behandling etter plan og bygningsloven. For å avhjelpe min manns sterke handicap etter hjerneslaget i 2004, er det vesentlig at
terrassen blir så stor som mulig. Han må ha plass til solseng eller hvilestol
som snus etter solretningen, og han må ha rommelig
åpen plass rundt seg for å unngå å snuble. Han går med høyre fot men er
betydelig skadet i venstre. Og han trenger daglig trim for å opprettholde sin
begrensede gangfunksjon. Han kan ikke trimme i terrenget fordi ubalanse i
kroppen øker faren for skade ved fall. Terrassens størrelse vil begrense hans
daglige trimmulighet. Skade etter hjerneslag er en alvorlig helsetilstand.
Også fra Statlig hold er anbefalt å øke den slagrammedes livskvalitet best
mulig. Vårt hjem er utstyrt med mange hjelpemidler for å avhjelpe fysiske
behov. For livskvaliteten er det for oss også viktig, fortsatt å kunne
bruke hytta i like stor grad som før. Vi gjør vårt maksimale, og min mann
tar seg, med stokk og stor forsiktighet, over et stykke myr hvor jeg selv har
snekret paller av tre som han kan gå på. Vårt helsebehov er den
avgjørende faktor for ønsket om utvidelse av hytteterrassen. Vi undrer oss når kommunen peker på hensyn til
estetikk som en viktig faktor. Hytta ligger pent i terrenget, den er pent og
godt vedlikeholdt. Alle kjente og ukjente uttrykker ros for stedet. Om
estetikk har noe med ønsket om å få tilknyttet en ny trapp med rekkverk, kan
vårt ønske endres til å montere rekkverk til den trapp vi i dag bruker med
inngang på hyttas bakside. Alle trapper min mann bruker må ha solide rekkverk
på begge trappesider. Jeg ber om hurtig behandling og positivt svar på
min søknad.” Vurdering: I
medhold av plan- og bygningslovens § 7 kan kommunens faste utvalg for plansaker, ”når særlige grunner foreligger”, gi
dispensasjon fra plan. Men bare dersom det foreligger en overvekt av hensyn
som taler for dispensasjon vil lovens krav om særlige grunner være
oppfylt, og det er adgang til å gi dispensasjon. I motsatt fall er det ikke
rettslig grunnlag for å gi dispensasjon. "Særlige
grunner" vil etter praksis foreligge dersom de hensyn bestemmelsen er
ment å ivareta ikke blir skadelidende om dispensasjon gis, eller en overvekt
av interesser taler for det omsøkte tiltak. I lovens formulering ligger det
at dispensasjon ikke skal være en kurant sak, og at ingen har rettskrav på å
få dispensasjon. Hvorvidt det foreligger «særlige grunner», beror på en
skjønnsmessig helhetsvurdering basert på forholdene i den konkrete sak. Av
fasadetegningen vedlagt saken fremgår hytten etter ønsket terrasseutvidelse.
Hensyn til estetikk (pbl § 74) tilsier at terrassen
bør ikke utvides lenger enn til ”A” (se tegningen). Det vil være omtrent i
samsvar med kommunedelplanens ramme, og følgelig
ikke kreve dispensasjon. Fylkesmannen har uttalt at ”Private forhold
tilknyttet for eksempel helsemessige forhold skal bare unntaksvis kunne
anføres som særlig grunn”. Rådmannen
anbefaler utvalget å avslå dispensasjonssøknaden.
Gnr 141/4 Søknad om dispensasjon, pbl § 7
Rådmannens anbefaling: Fast
utvalg for plansaker avslår Leinæses
dispensasjonssøknad, datert 22.12.08, Søknaden er gjengitt i sakens avsnitt «saksopplysninger». Avslaget
begrunnes: Søknaden
inneholder ikke særlige grunner. Parkering er ivaretatt i reguleringsplanen,
og aldring er i seg selv ikke særlig- men generell tilstand. Dispensasjon
i hht søknaden vil i praksis være ending av
reguleringsplanen. Endring som skal behandles etter plan- og bygningslovens §
28-1. Se for øvrig sakens avsnitt «vurdering». Behandling i fast utvalg for plansaker
24.03.2009: Repr.
Brynjulf Hansen, Ap, la fram følgende utsettelsesforslag: Saken
utsettes i påvente av befaring. Hansens
utsettelsesforslag ble enstemmig vedtatt. Vedtak i fast utvalg for plansaker
24.03.2009: Saken
utsettes i påvente av befaring. Vedlegg: - Søknadens kartutsnitt - Oversiktskart Saksopplysninger: Fra
Morten Leinæs er mottatt følgende
dispensasjonssøknad: ”«Det søkes om dispensasjon fra»: Reguleringsplan. «Det
søkes om dispensasjon fra plan- og bygningsloven i medhold av § 7.
Dispensasjon omfatter»: Det
søker om dispensasjon fra § 10 i reguleringsbestemmelsene der det er tillatt
med maks Fritidseiendommen
GNR 141/4 eies av Bente Marie Børresen. GNR 141/4 er innenfor
reguleringsplanen for Nipeto og Gampeflå.
Planen er vedtatt av kommunestyret i 2008. I medhold av
reguleringsbestemmelsenes § 10 er adgang, etter vanlig byggesaksbehandling, å
opparbeide atkomst fra regulerte veger inntil de enkelte hyttetomter på
inntil Søknadens
hensikt er å tilrettelegge for stikkveg til GNR 141/4 fra nærmeste regulert
veg. Stikkveg på ca Vurdering: I
medhold av plan- og bygningslovens § 7 kan kommunens faste utvalg for plansaker, ”når særlige grunner foreligger”, gi
dispensasjon fra plan. Men bare dersom det foreligger en overvekt av hensyn
som taler for dispensasjon vil lovens krav om særlige grunner være
oppfylt, og det er adgang til å gi dispensasjon. I motsatt fall er det ikke
rettslig grunnlag for å gi dispensasjon. "Særlige
grunner" vil etter praksis foreligge dersom de hensyn bestemmelsen er
ment å ivareta ikke blir skadelidende om dispensasjon gis, eller en overvekt
av interesser taler for det omsøkte tiltak. I lovens formulering ligger det
at dispensasjon ikke skal være en kurant sak, og at ingen har rettskrav på å
få dispensasjon. Hvorvidt det foreligger «særlige grunner», beror på en
skjønnsmessig helhetsvurdering basert på forholdene i den konkrete sak. Rådmannen
anser at begrunnelsen for stikkveg i den aktuelle søknaden er av en generell
karakter som mange andre hytteeiere også vil kunne påberope seg. Etter
rådmannens oppfatning vil derfor en dispensasjon skape en uheldig presedens,
og i praksis fungere som reguleringsendring etter plan- og bygningslovens §
28-1. Parkeringsplass
kan opparbeides i medhold av gjeldende reguleringsplanen, og aldring er ikke
særlig- men generell (allmenn) tilstand. Rådmannen anbefaler utvalget å avslå
dispensasjonssøknaden.
Forslag til reguleringsplan for
fritidsbebyggelse Fagerfjell Øst del av GNR 9/3-10/2-10/3-10/19-10/25. Pbl § 27-1 nr 2
Rådmannens
anbefaling: 1.
Det
faste utvalg for plansaker vedtar å legge reguleringsplan
for fritidsbebyggelse Fagerfjell Øst, del av GNR 9/3-10/2-10/3-10/19-10/25,
ut til offentlig ettersyn etter pbl § 27-1 nr 2. 2.
Før
offentlig ettersyn skal planen endres i samsvar med rådmannens anbefalinger i
saksutredningen. Rådmannen gis fullmakt til å gjøre disse endringene. Behandling i fast utvalg for plansaker
12.05.2009: Repr. Øyvind Høimyr, Sp, som møtte som vararepresentant for Knut Klev, ba om å bli erklært inhabil. Dette ble innvilget og
repr. Nils Molia trådte inn som representant i saken
i stedet for Øyvind Høimyr. Repr.
Anne-Liz Lande, Frp, foreslå følgende: Saken
utsettes i påvente av befaring. Ved votering
ble Landes utsettelsesforslag enstemmig vedtatt. Vedtak i fast utvalg for plansaker
12.05.2009: Saken
utsettes i påvente av befaring. Vedlegg: -
Reguleringsplankart
(forminsket), datert 22.12.08 -
Reguleringsbestemmelser,
daterte 22.12.08, og planbeskrivelse av desember 2008 Saksopplysninger: Kommunen
har mottatt reguleringsforslag for fritidsbebyggelse Fagerfjell Øst, del av
GNR 9/3-10/2-10/3-10/19-10/25. Reguleringsforslaget er utarbeidet av
Landskapsarkitekt Anne Ribberud og Ingeniør Marit Kleivedalen på oppdrag fra grunneierne Øyvind Høimyr og Jon Høimyr
Barlindhaug. Planområdet ligger på nordre Ble ved Fagerfjell, og omfatter områder
ved Sandvatn, mot Våtvatn, Mjovatn,
og ned mot Holmevatnet. Planen
skal legge til rette for videre utvikling av området med ny fritidsbebyggelse
og atkomstveger til ny og eksisterende bebyggelse. Hoveddelen
av området er i kommunedelplan for Blefjell vist
som område for fritidsbebyggelse, øvrig areal er LNF sone 1 og 2 hvor kommunedelplanen ikke legger til rette for ny
fritidsbebyggelse. Kommunedelplanen er vedtatt av
Flesberg kommune og godkjent av Miljøverndepartementet 14.07.06. Gjeldende
reguleringsplaner i området er bebyggelsesplan for hytteområde GNR 9/30, GNR
10/35 Fagerfjell, vedtatt 1998, og reguleringsplan for Fagerfjellområdet -
Blefjell vedtatt 1994. Reguleringsforslaget
legges nå fram for planutvalget for behandling etter pbl
§ 27-1 nr. 2 - offentlig ettersyn. Planforutsetninger i kommunedelplanen: Kommunedelplan for Blefjell ble vedtatt av
kommunestyret 27.06.05, mens innsigelsene knyttet til planen først ble
avgjort av Miljøverndepartementet 14. juli 2006. Etter dette har arbeidet med
reguleringsplaner for mange eiendommer skutt fart. For ordens skyld minner vi om noen
viktige prinsipper i den overordnede kommunedelplanen.
De overordnede utviklingsmål ble definert som (jf. kap
2): ·
”Blefjell
er et unikt natur-, rekreasjons-, og reiselivsområde. Bruk og forvaltning av
fjellet skal sikre lokal verdiskapning for bygda og grunneierne. Det skal
legges til rette for en langsiktig bærekraftig forvaltning som sikrer
naturverdier og muligheter til de neste generasjonene. ·
Blefjell
er et familiefjell med kort avstand til brukere fra sentrale østlandsområdet.
Det er et overordnet mål å styrke Blefjells posisjon som familiefjell, og
legge til rette for økt bruk av eksisterende hytter. ·
Blefjell
skal ha tilfredse brukere av fjellet. ” Om videre utbyggingsmønster
ble følgende fastslått jf. (kap.5.2): ”Utbyggingsmønsteret
på Blefjell er utviklet over flere 10-år og er tilpasset naturgrunnlag,
eierstruktur og utvikling av veisystem. Den framtidige utviklingen på
Blefjell skal bidra til å videreutvikle og tydeliggjøre de sterke sidene ved
dagens utbyggingsmønster etter følgende hovedprinsipper: ·
Øvre byggegrense mot fjellet med
grønne korridorer ned i skogsområdene, 75 metersbeltet
mot vann og vassdrag som grøntområde, grønne strukturer som en integrert del
av utbyggingsløsningene. ·
Utvikling av områdesentrene med god
miljø- og landskapstilpasning. Se kap. 7. ·
Miljøtilpasset nybygging og
innfylling av bebyggelse, forbedret atkomst og standardheving i forhold til
vann og avløp i områder for fritidsbebyggelse som ikke er lokalt natur- og
landskapsmessig sårbare. ·
Tradisjonspreget, lett
hytteutvikling i de nordlige områdene fra Hånavatnet
til Rollag grense. Kommunedelplanens byggearealer er i prinsippet de
samme som ble definert som hytteområder i kommunedelplanen
fra 1990. For all ny bebyggelse er det en forutsetning at den tilpasses
landskap/terreng og eksisterende bebyggelse. Likedan er god dialog med etablerte hytteeiere en
forutsetning.” På bakgrunn av føringer i kommunedelplanens tekstdel og arealplanens bestemmelser
er bl.a. følgende stikkord sentrale: familiefjell, lokal
næringsutvikling, modernisering, fortetting tilpasset dagens bebyggelse,
grønne strukturer og landskapstilpassing. For vurdering av den enkelte plan i
forhold til helheten, kan det også være nyttig å ha med noen nøkkeltall for
hele kommunedelplanens hytteområder: Totalt
omfatter hele kommunedelplanen ca. 23.000 da
byggeareal (sentrumsområder og hytteområder). I tillegg finnes ca. 6.000
daa LNF-områder med en del eksisterende hytter, men
med svært begrensede nye utbyggingsmuligheter. Hvor mange hytter og
utbyggingsstrukturer, hvilke størrelser og infrastrukturløsninger som skal
tillates, skal vurderes i den enkelte plan ut fra det enkelte områdes
egnethet. Men den enkelte plan bør også vurderes som del i den samlede
utviklingen for hele Blefjell. Reguleringsplanforslag for fritidsbebyggelse,
fritidsbebyggelse Fagerfjell Øst, del av GNR 9/3-10/2-10/3-10/19-10/25. Fra
planbeskrivelsen: ”Planområdet ligger i Flesberg kommune ved Fagerfjell og omfatter områder
ved Sandvatn, mot Våtvatn, Mjovatn
og ned mot Holmevatnet. Planområdet omfatter del av eiendommene GNR 10/3,
9/3, 10/2 og 10/19 og 10/25. Innenfor planområdet ligger det hytter og
ubebygde tomter. Grunneierne Øyvind Høimyr og Jon Høimyr Barlindhaug bygger selv ut infrastruktur og
fritidsbebyggelse i området. Området strekker seg fra ca 550 til Fagerfjellområdet var et pilotområde i arbeidet med kommunedelplan for Blefjell. I pilotplanen er Fagerfjell
vurdert å ha potensialet for å bli hoveddestinasjonen på Blefjell, med et
konkurransedyktig alpinsenter med ski-in, ski-out boenheter. Hovedutfordringene ansees å være å
forsterke senterprofilen, og finne behagelige logistikkløsninger i forhold
til aktiviteter/ aktivitetssentra, trafikk og bebyggelse. De aktuelle
utviklingstiltak som er foreslått berører i all hovedsak områdene i
tilknytning til skisenteret og området ved hotellet
og småhyttene/ leiligheten i dette området. Det utarbeides nå reguleringsplanforslag for områdene tilknyttet
senterområdet og tilliggende områder med fritidsbebyggelse som tilhører
Øivind Høimyr og Jon Høimyr
Barlindhaug. Av hensyn til framdrift og kompleksitet i sakene er det valgt å
dele inn området i to planer. En som omfatter den tradisjonelle
fritidsbebyggelsen og en som tar for seg senterområdet og den tettere nye
fritidsbebyggelsen i tilknytning til tidligere Fagerfjell hotell. Det er
imidlertid en vurdering av det totale området som ligger til grunn for begge
planene. Områdene er også sett i sammenheng med planen for Søre Solum som nå
er til behandling. Det er lagt vekt på å finne løsninger som både ivaretar og forbedrer
dagens situasjon og den nære framtid, samtidig som en ser framover mot mulige
framtidige løsninger av mer omfattende karakter. Planforslaget Planområdet er på ca 2050 daa totalt. Arealet fordeler seg på: Byggeområder: Områder
for fritidsbebyggelse Landbruksområder: Skogbruk Fareområder: Høyspentlinje Spesialområder: Privat
veg Friluftsområder Område
for båtopplag land/vann Renovasjon Kommunalteknisk
anlegg, trafo, pumpehus etc. Fellesområder: adkomstveg,
parkering Hovedformål med planforslaget er: ·
ny
bebyggelse vil gi en styrking av næringsgrunnlaget for eiendommene og ·
næringsdrift
i området som skitrekk og kafetilbud ·
tilrettelegging
for gode sti- og løypetraseer sommer og vinter ·
tilrettelegging
for standardheving av eksisterende bebyggelse i området gjennom ·
mulighet
for etablering av veg og nye rammer for bebyggelsen i
reguleringsbestemmelsene Planforslaget bygger på en helhetlig vurdering av hele området
tilknyttet Fagerfjell med basis i kommunedelplanen
for Blefjell og pilotplanen som ble utarbeidet i tilknytning til dette
arbeidet. Ny fritidsbebyggelse vil være brukere av aktiviteter i området og
det er vesentlig å legge til rette for et godt helårstilbud.
Vinterstid er det skitrekk og god tilgjengelighet både til løypenettet inn
til høyfjellsområdene og lokale løyper som er viktig. Sommerstid er det behov
for tilrettelegging for aktiviteter som fiske, båtutleie, badeplasser og gode
turstier. Universell tilgjengelighet er et viktig
tema i planlegging i dag - og det legges vekt på at deler av turstier og tilgjengelighet til vannet skal være
tilrettelagt for alle brukergrupper. En god trase for skiløype rundt Sandvatn med færrest mulig kryssinger
av veg har vært styrende for forslaget. Det er også lagt vekt på at planen
skal sikre fellesområder for opphold, bading og fiskeplasser ved vannene.
Tilgjengelighet til vann og kort veg til fjellet er sammen med skitrekket det
som gjør områdene her særlig attraktive. I områder med eksisterende bebyggelse er det lagt vekt på å
gjennomføre fortetting og fremføring av veger på en måte som hensyntar eksisterende bebyggelse og bygger videre på det
utbyggingsmønsteret som området preges av. Det er foreslått 61 nye tomter, samt adkomstveier til ny og eksisterende
fritidsbebyggelse. I tillegg foreslås et område for tettere fritidsbebyggelse
sør for skitrekket. I tillegg er det fire tidligere ubebygde tomter innenfor
planområdet. Tomtene på 9/3 er
godkjent i disposisjonsplan fra 1973, tomtene på 10/3 er vist på kartet med
festenummer. Området er delt inn i 3 delområder der
hvert område har sine særtrekk landskapsmessig og med hensyn til eksisterende
utbyggingsmønster. Grunneierne ønsker i utgangspunktet å ha forholdsvis
stramme reguleringsbestemmelser for å oppnå et godt helhetlig resultat mht
utbygging i områdene. Dette er gjennomført innenfor bebyggelsesplan for gbnr 9/30 og 10/35 med vellykket resultat. Det er
imidlertid vurdert slik at områder med eksisterende bebyggelse bør ha noe mer
slingringsmonn med tanke på materialvalg enn nye områder med bakgrunn i
mulighet for tilpassing til eksisterende bygninger. Delområde 1 - Områder med eksisterende fritidsbebyggelse. Nye
adkomstveger og ønske om tilknytning til vann og avløpsanlegg er viktig i
disse områdene. Ny fritidsbebyggelse er i all hovedsak forsiktig fortetting i
tilknytning til nye adkomstveger. Det foreslås åpnet for totalt areal Innenfor dette området åpnes det bl.a. for andre valg av takmateriale enn torv I tre da eksisterende bebyggelse i
en del tilfeller eksempelvis har takpapp. Delområde 2 - Nytt område for fritidsbebyggelse, Mjovassåsen. Området er ei sørvendt li uten bebyggelse i
dag. Bebyggelsen vil ligge i lisida og på et platå
i Mjovassåsen. Bebyggelsen er lokalisert slik at
silhuettvirkning unngås. Innenfor dette området foreslås totalt areal på inntil Innenfor dette området strammes reguleringsbestemmelsene inn med
hensyn til materialvalg. Delområde 3 - Byggeområder i tilknytning til eksisterende
festeområde (tidligere fagforeningstomter). I dette området er eksisterende
bebyggelse tett og utgjøres av forholdsvis små bygninger som har mange fellestrekk. Det foreslås åpnet for totalt areal Innenfor et svært begrenset område, FSL, ved toppen av bakken opp til
delområde 3 åpnes det for tettere bebyggelse som leiligheter.
Dette området er ei fin hylle som det passer med tettere bebyggelse så lenge
en holder bebyggelsen inne på hylla. Det er flott utsikt fra området og lett
tilknytning til skitrekket. I dette området foreslås en utnyttingsgrad i %
BYA og mulighet for økt høyde opptil For all øvrig bebyggelse foreslås gesimshøyde inntil Sandvass-setra Sandvass-setra tilhørende Søre Høimyr er
beliggende sørvest i planforslaget. Området har tidligere vært festet bort
til LO, men er nå tilbake ført til gården. Setervollen bærer preg av at det
tidligere var flere gårder som hadde setre her, men bygningene ble flyttet
sørover og nytt seterområde ble kalt Tvangssetra da flyttinga ikke var ønsket
fra eiernes side. Det er ei eksisterende hytte og totalt tre eldre uthus på
setervollen. Bygningene ligger spredt med tildels stor avstand. Det er ønske
om å etablere en ny seterbygning i tilknytning til dagens uthus oppe i
bakken, noe som vil forsterke innrammingen av setervollen og være positivt
for helhetsbildet. Nybygget gis adkomst fra nord slik at vegen ikke vil
berøre selve vollen og stil tilførselsløype som er lokalisert her. Vann og vassdragsnære arealer En større del av eksisterende bebyggelse (26 hytter) er lokalisert
innenfor et avstand på Adkomstveger fram til eksisterende bebyggelse er til dels vist i Dagens ønsker om standard på fritidsboliger er vesentlig høyere enn
tilfelle var når eksisterende fritidsboliger ble bygget i sona ved vannet. En
svært restriktiv politikk i forhold til mulighet for påbygg og standard
heving i disse områdene vil fort gi negative konsekvenser som forfall og
dårlig vedlikehold av bebyggelsen. Det er ønske om at også eksisterende
bebyggelse innen for Det er lagt stor vekt på å sikre gode løypetraseer og plasser for
tilgjengelighet til, og opphold ved vannet for allmennheten der forholdene
ligger til rette for det, og på denne måten avbøte
for de områdene som eksisterende fritidsbebyggelse legger beslag på. Løypa
rundt Sandvatn med tilrettelegging for båtplasser, bade og fiskeplasser og tursti med god kvalitet har stor betydning for området. Adkomst og parkering Nye adkomstveger er foreslått etter ønske fra grunneierne og eiere av
eksisterende fritidsbebyggelse i området. Det er lagt stor vekt på forholdet
til skiløypa ved framføring av vegtraseer, samt at vegtraseene skal være tilpasset terreng og ikke bli
fremtredende i landskapet etter utbygging. Terrengforhold og fjernvirkning Området ligger i tilknytning til de høyereliggende områder på
Blefjell med Flesebekknatten, Gunnulfsbufjell
og Gråfjell rett i vest og Bleplatået med Krøkla i
sør. Det store landskapsrommet avgrenses av de høyereliggende områdene.
Hytteområdene ligger på et platå med mye store vann mot øst og nord før
terrenget faller bratt av ned mot Numedalen og
Flesberg i nordøst. Mellom vannene er det tildels bratte åsrygger som danner
mindre landskapsrom ved de enkelte vann. Eksisterende bebyggelse i området er i all hovedsak lagt godt inn i
terrenget uten å være dominerende i helhetsbildet av omgivelsene. Bebyggelsen
omkring Fagerfjell hotell er tett, men ligger godt i solsida av kollen. Det
sist utbygde området omfattes av Bebyggelsesplan for hytteområde 9/30 og
10/35 (utenfor planområdet). Også denne bebyggelsen er godt lagt inn i
terrenget, kanskje med unntak av noen enkelte bygninger som blir liggende
delvis i silhuett over åsryggen lengt øst i dette området. Veger i området er svært godt tilpasset og det er i utstrakt grad
gjennomført oppussing og opprydning i etterkant av bygging noe som vil sikre
rask revegetering av fyllinger og skjæringer. All utbygging er i områder under tregrensa. Vegetasjonen i områdene
har en viktig «skjermingsfunksjon» i forhold til bebyggelsen og bidrar i stor
grad til at fjernvirkningen av dagens utbygging i området er så vidt «grønn». Grøntstruktur, vegetasjon og vegetasjonsbehandling Det er varierende vegetasjon i området. Fra enkeltstående furuer og
blandingsskog til granlier med tett barskog og
sparsomt med undervegetasjon. I områder med furu og blandingsskog skal
eksisterende vegetasjon skal bevares så langt som mulig, dette gjelder især
store furuer, som bidrar til å gi området karakter. Hogst i området skal skje
i samråd med grunneier og hytteeierforening. I områder med granskog bør en større del av grana tas ut. Med dette
vil lysforholdene endre seg og det vil være tilvekst av fjellbjørk og øvrig
blandingsskog i områdene. Planområdet er naturlige beite- og oppholdsområder for både
hjortevilt og småvilt. Området skiller seg ikke spesielt ut fra
omkringliggende områder med tanke på biologisk mangfold. Det er ikke kjente
nøkkelbiotoper eller viltkorridorer i området. Områdene er inndelt i friluftsområder og områder for skogbruk. Større
sammenhengende områder i de lavereliggende delene av planområdet, hvor det
ikke er fritidsbebyggelse, er avsatt til skogbruk. Områder som grenser inn
til større landbruksområder (ved Holmevann i øst, og områdene øst for delområde 2, Mjovassåsen) er
også avsatt til skogbruk. Friluftsliv og tilgjengelighet til fjellet Området er meget godt egnet til opphold og friluftsliv med fine
turområder, tilgjengelighet til vann med båt og fiske samt servicefunksjoner
i tilknytning til skitrekket. De attraktive friluftsområdene er i hovedsak
knyttet til vannene samt områdene opp mot høyfjellet. Det er bra løypenett i området med oppkjørte skiløyper i retning Gunnulfsbu, Strutåsen, Hølsetra og Tvangssetra i tillegg til lokale løyper som
rundt Sandvann. Skiløypene har vært en viktig premissgiver for lokalisering
av nye adkomstveger. Færrest mulig kryssinger av løypetraseen har vært en
målsetting. Løypetraseer er ikke innmålt, og det tillates justering av disse
innenfor planforslaget, jfr. reguleringsbestemmelsene. Forhold til eksisterende bebyggelse I områder med eksisterende bebyggelse er det lagt vekt på at nye
tomter skal hensynta eksisterende bebyggelse, og at
preget med spredt fritidsbebyggelse skal ivaretas. Det er gjennom reguleringsbestemmelsene søkt å legge til rette for
tilpassing til eksisterende bebyggelse, nye tomter inniblant eksisterende
bebyggelse fra 60 og 70 tallet er pålagt begrensninger ift
høyde og størrelse. Reguleringsplan Fritidsbebyggelse, Fagerfjell øst, Gbnr 9/3, 10/2, 10/3,10/19,10/25, Blefjell, Flesberg
kommune Strømforsyning Det er innlagt strøm i området. Sanitærteknisk standard Eksisterende bebyggelse har varierende sanitær standard.
Infrastrukturen i området er under utbygging. Ledningsnettet er knyttet til
offentlig avløpsanlegg i området ved hotell/ camping og grunneierne etablerer
nå infrastrukturnett fra områdene med fritidsbebyggelse fram til renseanlegg
og vannforsyningsanlegg. Vannforsyning er etablert med høydebasseng nord for
skitrekket. Renseanlegget i området har behov for oppgradering innen rimelig
framtid. Kulturminner Planområdet er registrert i forhold til kulturminner. Det ble ikke
funnet kulturminner innenfor planområdet (det totale området som skal reguleres
inngikk i registreringen). Grunneier orienterte imidlertid om et område for
jernutvinning som er lokalisert i tilknytning til Tvangssetra. Det er få
slike registreringer i Flesberg kommune. KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET Den viktigste konsekvensen av planforslaget er en styrking av
næringsgrunnlaget på eiendommene samt en videreutvikling av områder i
tilknytning til Fagerfjell som er et definert senterområde. Planforslaget tilrettelegger for oppgradering av infrastrukturen i
området. Planprosses Kunngjøring
av oppstart av planarbeidet er varslet i Laagendalsposten
i oktober 2008. Overordnede myndigheter, naboer og berørte er varslet ved
brev datert 11. 03. 2008. Det er
i perioden avholdt møter i hytteforeninger, både i Mjovatnområdet
og hytteeiere i tilknytning til vegen opp til demningen ved Sandvatn. Det har
også vært gjennomført befaring med styret i hytteforeningen for
foreningshyttene i tilknytning til skitrekket. I deler av områdene er det
gjennomført en ekstra runde med kart over forslag til veger og nye tomter,
samt befaring i marka med flere av hytteeierne. Det er generelt i utstrakt
grad gjennomført reell medvirkning i prosjektet”. Fylkeskommunen
Buskerud, utviklingsavdelingen: ”Gnr 9 bnr 3, Ovennevnte planområde er nå arkeologisk
registrert. Det ble ikke funnet automatisk fredete kulturminner. Vi har
derfor ingen merknader til planen. Vi minner likevel om at dersom det framkommer
automatisk fredete kulturminner i forbindelse med anleggsarbeid eller annen
virksomhet i planområdet, må arbeidet straks stanses
og utviklings avdelingen i fylkeskommunen varsles, jf. kulturminneloven § 8,
2. Nyere tids kulturminner: Innenfor det varslede reguleringsområdet ligger Sandvassetra med fire
stående bygninger og rester etter grunnmur fra ytterligere to bygninger som
har stått på stedet. Det er tre eldre seterbygninger i laft og en nyere hytte
som ble brukt av Milorg under krigen. Vi viser for øvrig til nærmere
beskrivelse i vedlagte rapport
Reguleringsbestemmelsene bør minimum inneholde
disse punktene; 1.
Det er
ikke tillatt å rive bygninger innenfor bevaringsområdet 2.
Bygningene
bør istandsettes etter antikvariske retningslinjer. Gammelt bygningsmateriale
bør i størst mulig grad bevares. Gamle bygningsdeler kan eventuelt repareres
og gjenbrukes på opprinnelig sted 3.
Byggesaker skal
oversendes regional kulturminneforvaltning for uttalelse 4.
I buffertsonen skal ikke drives flathogst - men enkelttrær skal kunne tas ut”. NVE: ”Innspill til varsel om
oppstart - Reguleringsplan for områdene ved Fagerfjell- Del av Gbnr 9/3,9/8,-8/3,10/3,-10/5,10/19,10/24;-10/36, 10/36 -
Blefjell i Flesberg Vi viser til brev av 19.3.2008 med informasjon
om oppstart av reguleringsplanarbeid for områder ved Fagerfjell. Det er flere
vassdrag innenfor pIanområdet. Flom, erosjon og skred langs vassdrag er naturlige
prosesser. Derfor må planlegging og utbygging langs vassdrag ta hensyn til
faren for skader som følge av disse prosessene. Primært bør elvene ta
tilstrekkelig rom for sin naturlige utvikling ved at det ikke blir bygget i
områder utsatt for vassdragsrelatert fare. Dette vil samtidig sikre arealer
som ofte er verdifulle for miljø og friluftsliv. Styring av arealbruken bort
fra vassdragene er det beste virkemidlet for å begrense vassdragsrelatert
fare. NVE har utarbeidet retningslinjer for
planlegging og utbygging i fareområder langs vassdrag (112007).
Retningslinjene ligger på våre internettsider www.nve.no .
Retningslinjene viser hvordan flom- og skredfare bør utredes i planprosessen.
Sikkerhetsnivå for flomutsatt bebyggelse er skjerpet. Sikkerhetsnivået for ny
bebyggelse er nå tilsvarende en 200 årsflom også
for enkelt hus. KIimaendringene krever økt oppmerksomhet og aktsomhet i flom-
og skredutsatte områder. Flere av regnflommene de siste årene har gitt store
skader på bebyggelse som følge av at bekker og mindre elver er flommet over,
tatt med seg masser og gravd seg nye løp. NVE anbefaler at alle elver, bekker
og innsjøer identifiseres og merkes av på plankartet. Denne avmerkingen gir
en indikasjon på arealer som kan være utsatt for vassdragsrelaterte farer og
viser hvilke områder som må gjennomgå en nærmere vurdering av
vassdragsrelatert fare. Ved plassering av bygningene i terrenget bør det
tas hensyn til vassdragselementene. NVE anbefaler at området langs
vassdragene reguleres til friluftsområde eller liknende, jf pbl § 25 nr 6. I forbindelse med kryssing av vannveier
bør dette skje slik at det berører vassdraget minst mulig. Videre anbefaler
vi bruk av bruer fremfor kulverter ved kryssinger. NVE mener at bekker i
prinsippet bør være åpne. Bekkedragene skaper variasjon i landskapet, og
mange planter og dyr er knyttet til bekkedragene. Dette øker
opplevelsesverdien i nærmiljøet. Åpne bekker er også langt mindre ømfintlige
for flomskader, både fordi de normalt har større kapasitet og fordi det er
lettere å ha oversikt over avrenningsforholdene i ekstreme værsituasjoner.
Redusert vannavledningskapasitet som følge av fremmedlegemer i kulverten er
også et vanlig problem. Vi ber om å bli holdt orientert om det videre
arbeidet. Vi bistår gjerne med ytterligere informasjon eller veiledning”. Generelle
vurderinger: Gode
grønne strukturer har
vært en klar forutsetning fra kommunedelplanen, og
var en viktig forutsetning for reguleringer skulle kunne godkjennes. Men hva
som er tilstrekkelig grønne strukturer blir selvsagt en vurdering. Rådmannen
mener at det i tillegg til myrer og 75-meters beltet
rundt vannene, må legges opp til større sammenhengende grønne strukturer som
deler opp landskapet og sikrer gode grønne belter innenfor byggeområdet.
Dette er viktig både visuelt sett, og fordi slike områder kan fungere som
nærturområder, utfartskorridorer og lekeområder. Tetthet
er heller ikke eksakt, og må
vurderes i det enkelte område. Terreng og vegetasjon påvirker hva som er
akseptabelt. Generelt planlegges og aksepteres tettere løsninger i dag enn få
ti år tilbake. For å bidra til at etablerte hytteeiere fortsatt skal trives,
kan det være fornuftig å legge opp til noe lavere tetthet i allerede
etablerte hytteområder enn i nye områder. Men det er også et viktig moment at
fortetting kan bidra til ønsket standardheving i etablerte områder. Tetthetsvirkning
og landskapsvirkning blir også påvirket av hvor store hyttene er og mengden
veier. Små tradisjonelle hytter uten veganlegg faller langt lettere inn i
terrenget enn moderne store hytter med oppløft og vei helt fram. I
vurderingene av hva landskapet tåler av fortetting, må man også ta høyde for
at det legges opp til at de etablerte hyttene også skal kunne bli større og i
stor grad også skal kunne få vei helt fram. Nye
veger og vann- og avløpsanlegg kan bety store sår i terrenget som det
tar lang tid før gror til. Dette har vi sett svært beklagelige eksempler på,
på fjellet siste året. Det er nok langt vanskeligere å få dette godt til i
etablerte områder som er planlagt ut fra ande forutsetninger, enn i nye
områder der framføring av infrastruktur legges som premiss alt i
planleggingen. Dette viser at det er viktig å ta store hensyn til terreng og
landskap når det planlegges og å sette strenge krav når arbeider skal gjøres.
God dialog med etablerte hytteeiere er også viktig. Vurderinger
av planforslaget: Generelt: Ut fra
helhetsvurderinger og konkrete vurderinger av enkelttomter vil rådmannen
anbefale en del endringer før offentlig ettersyn i kart og bestemmelser.
Rådmannens anbefalinger listes nedenfor med en kortfattet begrunnelse. Forslag til endringer
i plankartet: -
Tomtene
218, 219 og 220 strykes fordi de er lokalisert i kommunedelplanens
LNF Sone 1 hvor det ikke er tillatt med nye hytter. -
Sandvassetra
skjermes fra nyere hytteområder med buffersone av naturlig vegetasjon.
Området inkludert buffersone reguleres til spesialområde med formål bevaring. -
Planlagt
atkomstveg til Sandvassetra strykes. Bryter med arealdelen av kommunedelplanen for Blefjell. LNF Sone 1. -
Tomtene
fra og med 221 til og med 230, samt atkomstveger, strykes. De vil føre til at
et inngrepsfritt område blir redusert med ca -
Det må
fremgå av kartet at tomt GNR 10/3 F1 er bebygd. Tomten er i tillegg
feilplassert på kartet. -
Tomtene
GNR 10/3 F52, GNR 10/3 F54, 202, 203, 205, samt planlagt veger fra tomt 201
til tomt GNR 10/3 F20, fra tomt 107 til GNR 10/2 F20 strykes. Bryter med kommunedelplanens -
Tomtene
123, 124, 129, 130, 131 med stikkveger, samt planlagt veg fra 123 mot øst,
strykes fordi de er lokalisert i kommunedelplanens
LNF Sone 1 hvor det ikke er tillatt med nye hytter og veger. -
Tomtene
110 og 111 strykes fordi det er ikke tillatt med ny
fritidsbebyggelse i -
Plankartet
skal ha rutenett med X og Y koordinater. -
I tillegg til tomters korrekte feste-/ eller
eget bruksnummer, skal eksisterende tomtenummer tydelig fremgå av
reguleringskartet. -
Både
på kartet og i tegnforklaringen må SOSI symbol for ”Privat veg” og ”Felles
atkomstveg/parkering” rettes. -
I
tegnforklaringen må teksten ”Kommunalteknisk anlegg” korrigeres. -
Ekvidistanse
skal fremgå av tegnforklaringen. Bestemmelsene
er normalt forskjellig fra plan til plan. Bestemmelser som legges fram preges
naturlig nok av den enkelte planlegger og av konkrete ønsker hos aktuelle
grunneiere. Rådmann anbefaler likevel en del harmonisering mellom ulike
planer i samme fjellområde når det ikke er gode grunner for annet. Og det
foreslås en del endringer som rådmannen mener er nødvendig for å få et best
mulig sluttprodukt. Nedenfor
foreslås endringer i forslagsstillers bestemmelser. §
3.3.1 Fritidsbebyggelse Delområde 1 (Område med eksisterende fritidsbebyggelse): Grad
av utnytting pr. tomt er BYA = På
tomt 104 merket tuntomt tillates 1 enkeltomt med 2
anneks – alternativt 2 fritidsboliger i tunløsning.
Grad av utnytting er enkeltomt med to anneks BYA = Delområde 2 (Nytt område for
fritidsbebyggelse,. Mjovassåsen): Grad
av utnytting pr. tomt er BYA = Delområde 3 (Områder ved festeområde for fagforeningshytter): Grad
av utnytting pr. tomt er BYA = §
3.3.2 Sandvassetra, setervoll Reguleres til spesialområde med formål bevaring. Jf. fylkeskommunens
uttalelse gjengitt her over. Ny bestemmelse: I 50-meters beltet ved
Sandvatnet, Holmevatnet, Mjovatnet og Våtvatnet tillates ikke utvidelse av eksisterende hytter
med unntak av utvidelse for å kunne knytte seg til felles vann- og
avløpsløsninger. Da er grad av utnytting BYA Ny bestemmelse: Grad av utnytting på tomter i 20-meters beltet til mindre vann, elv eller bekk er BYA = Konklusjon: Rådmannen anbefaler kommunens faste
utvalg for plansaker å legge reguleringsforslaget
ut til offentlig ettersyn etter at regulanten har gjort de endringer som
fremgår av sakens avsnitt «Vurdering av planforslaget».
Forslag til reguleringsplan for Sjuvasslia
hyttefelt, del av GNR 13/3. Pbl § 27-1 nr 2
Rådmannens
anbefaling: 1.
Det
faste utvalg for plansaker vedtar å legge forslag
til reguleringsplan for Sjuvasslia hyttefelt, del av GNR 13/3, ut til offentlig
ettersyn etter pbl § 27-1, pkt.2. 2.
Før
offentlig ettersyn skal planen endres i samsvar med rådmannens anbefalinger i
saksutredningen. Rådmannen gis fullmakt til å gjøre disse endringene. Behandling i fast utvalg for plansaker
12.05.2009: Representanten
Høimyr, sp, fremmet følgende forslag: Saken
utsettes i påvente av befaring. Ved
votering ble Høimyrs forslag enstemmig vedtatt. Vedtak i fast utvalg for plansaker
12.05.2009: Saken
utsettes i påvente av befaring. Vedlegg: - Reguleringsplankart, datert 27.10.06 - Reguleringsbestemmelser og
planbeskrivelse, datert 14.05.08 Saksopplysninger: Kommunen
har mottatt reguleringsforslag for fritidsbebyggelse på del av GNR 13/3 Østre
Berget. Reguleringsforslaget er utarbeidet av Prevista
AS på oppdrag fra grunneierne Lise F- og Morten Buvald.
Planområdet
ligger ved Sjuvasslia på søndre del av Blefjell i Flesberg kommune. PIanområdet er langstrakt og deles i to av atkomstvegen
til Sjuvasslia/Gvelven fra Søre Bleveg.
Området er ca 434 daa stort. Reguleringsplanen skal legge til rette for
utbygging av fritidsbebyggelse med tilhørende anlegg og spesialområde utleie.
Planen erstatter del av reguleringsplan ”Sjuvasslia – Beinsvatnet”. Reguleringsforslaget
legges nå fram for planutvalget for behandling etter pbl
§ 27-1 nr. 2 - offentlig ettersyn. Planforutsetninger i kommunedelplanen: Kommunedelplan for Blefjell ble vedtatt av
kommunestyret 27.06.05, mens innsigelsene knyttet til planen først ble
avgjort av Miljøverndepartementet 14. juli 2006. Etter dette har arbeidet med
reguleringsplaner for mange eiendommer skutt fart. For ordens skyld minner vi om noen
viktige prinsipper i den overordnede kommunedelplanen.
De overordnede utviklingsmål ble definert som (jf. kap
2): ·
”Blefjell
er et unikt natur-, rekreasjons-, og reiselivsområde. Bruk og forvaltning av
fjellet skal sikre lokal verdiskapning for bygda og grunneierne. Det skal
legges til rette for en langsiktig bærekraftig forvaltning som sikrer
naturverdier og muligheter til de neste generasjonene. ·
Blefjell
er et familiefjell med kort avstand til brukere fra sentrale østlandsområdet.
Det er et overordnet mål å styrke Blefjells posisjon som familiefjell, og
legge til rette for økt bruk av eksisterende hytter. ·
Blefjell
skal ha tilfredse brukere av fjellet. ” Om videre utbyggingsmønster
ble følgende fastslått jf. (kap.5.2): ”Utbyggingsmønsteret
på Blefjell er utviklet over flere 10-år og er tilpasset naturgrunnlag,
eierstruktur og utvikling av veisystem. Den framtidige utviklingen på
Blefjell skal bidra til å videreutvikle og tydeliggjøre de sterke sidene ved
dagens utbyggingsmønster etter følgende hovedprinsipper: ·
Øvre byggegrense mot fjellet med
grønne korridorer ned i skogsområdene, 75 metersbeltet
mot vann og vassdrag som grøntområde, grønne strukturer som en integrert del
av utbyggingsløsningene. ·
Utvikling av områdesentrene med god
miljø- og landskapstilpasning. Se kap. 7. ·
Miljøtilpasset nybygging og
innfylling av bebyggelse, forbedret atkomst og standardheving i forhold til
vann og avløp i områder for fritidsbebyggelse som ikke er lokalt natur- og
landskapsmessig sårbare. ·
Tradisjonspreget, lett
hytteutvikling i de nordlige områdene fra Hånavatnet
til Rollag grense. Kommunedelplanens byggearealer er i prinsippet de
samme som ble definert som hytteområder i kommunedelplanen
fra 1990. For all ny bebyggelse er det en forutsetning at den tilpasses
landskap/terreng og eksisterende bebyggelse. Likedan er god dialog
med etablerte hytteeiere en forutsetning.” På bakgrunn av føringer i kommunedelplanens tekstdel og arealplanens bestemmelser
er bl.a. følgende stikkord sentrale: familiefjell, lokal
næringsutvikling, modernisering, fortetting tilpasset dagens bebyggelse,
grønne strukturer og landskapstilpassing. For vurdering av den enkelte plan i
forhold til helheten, kan det også være nyttig å ha med noen nøkkeltall for
hele kommunedelplanens hytteområder: Totalt
omfatter hele kommunedelplanen ca. 23.000 da
byggeareal (sentrumsområder og hytteområder). I tillegg finnes ca. 6.000
daa LNF-områder med en del eksisterende hytter, men
med svært begrensede nye utbyggingsmuligheter. Hvor mange hytter og
utbyggingsstrukturer, hvilke størrelser og infrastrukturløsninger som skal
tillates, skal vurderes i den enkelte plan ut fra det enkelte områdes
egnethet. Men den enkelte plan bør også vurderes som del i den samlede
utviklingen for hele Blefjell. Reguleringsplanforslag for Sjuvasslia hyttefelt,
del av GNR 13/3 Fra planbeskrivelsen: I kommunedelplanen for
Blefjell er områdene innenfor planavgrensningen avsatt til fritidsbebyggelse,
områdesenter og LNF Sone 3. Hovedstrasè for
skiløype er også vist, sammen med LNF-områder hvor
friluftsliv er dominerende. Topografi,
grunnforhold og vegetasjon.
Terrenget i området er jevnt stigende mot sørvest. Området nordøst for vegen
ligger fra Vegetasjonen i planområdet nordøst for vegen
består av glissen furuskog med innslag av bjørk og gran. Det er en del åpne myrområder og enkelte steder er det synlig
fjell. Vegetasjonen sørvest for vegen består for det
meste av småskog - bjørk og kratt. De lavereliggende deler av området er
preget av framstikkende bergnabber og noen myrområder.
Rundt ca Eksisterende
veger og bebyggelse. Det
er betydelig antall eksisterende hytter i øvre del av planområdet (fra ca Plassering
av bebyggelsen. Det
er planlagt at det kan bygges totalt 44 nye hytter i området, fordelt på
områdene B, D og S1/S2. For område A og C foreslås ingen ny bebyggelse. A Felt A ligger øverst i plan området og innenfor LNF sone 3 i
kommunde1p1anen. I forhold til kommunedelplanen er
området foreslått utvidet noe i nordøstlig retning slik at avgrensning av
feltet naturlig følger terrenget. Det er ikke foreslått ny bebyggelse her.
Det er kun tillatt med påbygg på eksisterende hytter. B Felt B ligger sørvest for hovedvegen og grenser mot felt A i sør og
felt S1/S2 i nordvest. Den nye hyttebebyggelsen (5 stk.) er plassert
innimellom eksisterende hytter. S1/S2 Felt S1/S2 grenser mot felt A i sør, felt B i øst og Blefjellheisen i nordvest. Området er regulert til
utleieenheter, og det er lagt opp til at det kan bygges tettere her enn i
områdene rundt. Det er foreslått plassering av enkelthytter, - markert som
punkter på plankartet. Markeringene er kun veiledende. Planen åpner for
bygging av annen type bebyggelse enn enkelthytter, for eksempel to boenheter
i ett bygg hvis dette synes hensiktsmessig. For å sikre en god utvikling av
området settes det krav til utarbeidelse av situasjonsplan for området før
utbygging kan skje. Situasjonsplanen skal vise plassering av ny bebyggelse,
størrelse og høyde på bygg, og atkomst og parkeringsforhold. Planen skal også
vise hvordan eksisterende skiløype føres gjennom området. C Felt C ligger på nordsiden av hovedvegen. Feltet består av
eksisterende hyttebebyggelse, og det er ikke planlagt nye hytter i dette
feltet. D Felt D ligger helt nord i pIanområdet. Den
nye hyttebebyggelsen (30 stk.) er planlagt plassert jevnt oppover i terrenget
på begge sider av en ny samleveg. Veger
og adkomst til hyttene. A, B
og S1/S2, samt deler av C har atkomst via eksisterende hovedveg til
Sjuvasslia og Blefjellheisen. Deler av C og hele D
har atkomst via eksisterende vegnett nord for hovedvegen. Det er foreslått opparbeidet nye veger (samleveger og atkomstveger) inn i bygge-områdene.
Disse skal opparbeides med ferdig bredde på henholdsvis Atkomst til den enkelte hyttetomt, skal skje via
private stikkveger. Situasjonsplan som viser atkomst til den enkelte hytte må
legges fram før fradeling, og skal følge byggesaken for hver enkelt tomt. Det
skal opparbeides 2 biloppstillingsplasser pr tomt. Areal som går med til veg
innenfor bygge områdene kan skilles ut sammen med
den respektive tomta, skilles ut som sameie for flere tomter, eller ligge
tilbake på grunneiendommen. Dersom det blir benyttet felles atkomst for flere
tomter, bør vegretten tinglyses på den enkelte tomt. Friluftsformål
og skiløyper/turstier. Det er satt av areal til friluftsområder
innenfor planen. Innenfor området kan det eventuelt med enkle tiltak
tilrettelegges for mer aktiv bruk for allmennheten. Dette kan være
opparbeidelse av bålplasser, utsetting av benker
med mer. Per i dag blir det kjørt opp skiløyper som
passerer eksisterende og nye byggeområder sør i området, i felt B og S1/S2.
Løypetraseen opprettholdes i planforslaget. Før utbygging av felt S1 og S2
skal ny løypetrase vises på situasjonsplan hvis traseen må flyttes pga ny
bebyggelse. I planen er det også tilrettelagt for kjøring av
ny løype som stamskiløype ihht. kommunedelplan
for Blefjell. Ny skiløype krysser felt C og felt D i pianområdet. Vegetasjon.
Markerte klynger av store
bartrær, samt solitære furu regnes som viktig vegetasjon innenfor
planområdet. Slik vegetasjon skal i størst mulig grad bevares. Det må tas
hensyn til dette både ved utbygging av nødvendig infrastruktur, samt ved
inngrep innenfor den enkelte tomt. Vassdrag. Området langs Sjuvasstjembekken
nordøst for hovedvegen er regulert til klimavernsone for å sikre at bekken og
sidearealet ivaretas på best mulig måte. Bredden på klimavemsonen
er ca I området sørvest for hovedvegen deler Sjuvasstjembekken seg i flere bekkeløp. Noen av de
eksisterende hyttene ligger allerede nær bekken. I tillegg er det lagt opp
til en noe høyere utnyttelse i dette området, noe som gjør at den nye
bebyggelsen nødvendigvis vil berøre bekkeløpene. Vann
og avløp. Retningslinjene i kommunedelplanen for Blefjell legger opp til at det er
tillatt med innlagt vann i området. Da det tidligere ikke fantes noen plan
for vann og avløp i området, er det nå ønskelig med en helhetlig planlegging
i forkant av etableringen av nye tomter. Dette gir mulighet til å møte kravet
om en høyere sanitær standard på en forurensnings- og kostnadsmessig
akseptabel måte både for ny og eksisterende bebyggelse. Det er utarbeidet en egen rapport
"Vurdering av vann- og avløpsmessige forhold", datert april 2008
hvor mulige løsninger for området er vurdert (vedlegg 8). Det er ikke tatt
konkret stilling til hvilke tekniske løsninger som skal benyttes i området da
det er naturlig at dette framkommer gjennom utslippssøknad. I reguleringsplanen settes det krav til at
fritidseiendommene skal tilknyttes fellesanlegg i henhold til en helhetlig
godkjent vann- og avløpsplan for et større område. Flere
detaljer om planforslaget går fram av vedlagte plan beskrivelse, plankart og
planbestemmelser. Planen
har vært varslet offentlige myndigheter og annonsert etter gjeldende regler,
og berørte hytteeiere er varslet per brev. I følge regulanten er tatt hensyn
til innkomne merknader. Buskerud
fylkeskommune registerte automatisk fredete
kulturminner uten funn. Generelle
vurderinger: Gode
grønne strukturer har
vært en klar forutsetning fra kommunedelplanen, og
var en viktig forutsetning for reguleringer skulle kunne godkjennes. Men hva
som er tilstrekkelig grønne strukturer blir selvsagt en vurdering. Rådmannen
mener at det i tillegg til myrer og 75-meters beltet
rundt vannene, må legges opp til større sammenhengende grønne strukturer som
deler opp landskapet og sikrer gode grønne belter innenfor byggeområdet.
Dette er viktig både visuelt sett, og fordi slike områder kan fungere som
nærturområder, utfartskorridorer og lekeområder. Tetthet
er heller ikke eksakt, og må
vurderes i det enkelte område. Terreng og vegetasjon påvirker hva som er
akseptabelt. Generelt planlegges og aksepteres tettere løsninger i dag enn få
ti år tilbake. For å bidra til at etablerte hytteeiere fortsatt skal trives,
kan det være fornuftig å legge opp til noe lavere tetthet i allerede
etablerte hytteområder enn i nye områder. Men det er også et viktig moment at
fortetting kan bidra til ønsket standardheving i etablerte områder. Tetthetsvirkning
og landskapsvirkning blir også påvirket av hvor store hyttene er og mengden
veier. Små tradisjonelle hytter uten veganlegg faller langt lettere inn i
terrenget enn moderne store hytter med oppløft og vei helt fram. I
vurderingene av hva landskapet tåler av fortetting, må man også ta høyde for
at det legges opp til at de etablerte hyttene også skal kunne bli større og i
stor grad også skal kunne få vei helt fram. Nye
veger og vann- og avløpsanlegg kan bety store sår i terrenget som det
tar lang tid før gror til. Dette har vi sett svært beklagelige eksempler på, på
fjellet siste året. Det er nok langt vanskeligere å få dette godt til i
etablerte områder som er planlagt ut fra ande forutsetninger, enn i nye
områder der framføring av infrastruktur legges som premiss alt i
planleggingen. Dette viser at det er viktig å ta store hensyn til terreng og
landskap når det planlegges og å sette strenge krav når arbeider skal gjøres.
God dialog med etablerte hytteeiere er også viktig. Vurderinger
av planforslaget: Generelt: Rådmannen
mener generelt at det er gjort en god jobb i dette planarbeidet, med god
standard på innsendt planmateriale. Ut fra
helhetsvurderinger og konkrete vurderinger av enkelttomter vil rådmannen
anbefale en del endringer før offentlig ettersyn i kart og bestemmelser.
Rådmannens anbefalinger listes nedenfor med en kortfattet begrunnelse. Forslag til endringer
i plankartet: -
Tomtene
D1, D3 og D4 strykes. Årsak: tett inn til hovedskiløype. -
Tomt
B1 strykes. Årsak: tett inntil skiløype og bekk. -
Tomt
B3, D15 og D20 strykes. Årsak: for nær bekk. -
Tomt
GNR 13/12 kan ikke deles i to. Årsak: bekk går tvers over tomten. -
GNR
12/2 er tenkt delt i to. I tilfelle dette er gammel setervoll, da skal dette
reguleres iht. utfyllende bestemmelser til arealdelen av kommunedelplanen
for Blefjell. For øvrig mangler tomtenummer. Forslag til endringer
av bestemmelsene: Bestemmelsene
er normalt forskjellig fra plan til plan. Bestemmelser som legges fram preges
naturlig nok av den enkelte planlegger og av konkrete ønsker hos aktuelle
grunneiere. Rådmann anbefaler likevel en del harmonisering mellom ulike
planer i samme fjellområde når det ikke er gode grunner for annet. Og det
foreslås en del endringer som rådmannen mener er nødvendig for å få et best
mulig sluttprodukt. Nedenfor
foreslås endringer i forslagsstillers bestemmelser. -
§ 1.1
rettes til Reguleringsplanen skal legge til rette for utbygging av
fritidsbebyggelse med tilhørende anlegg og spesialområde utleie. Planen
erstatter del av reguleringsplan ”Sjuvasslia – Beinsvatnet”. - I § 5.5 erstattes ”Situasjonsplan” med
”bebyggelsesplan / detaljregulering”. - I § 3.1 tilføyes ”BYA =” foran - I arealdelen av kommunedelplanen
for Blefjell er delområde A ikke avsatt til
byggeområder og kan derfor ikke reguleres til det formål. A tas ut av reguleringsbestemmelsenes
paragraf 3, og gis egen paragraf med følgende tekst: ”Eksisterende fritidsbebyggelse kan påbygges og rehabiliteres i samsvar
med til hver tid gjeldende kommunedelplan for
Blefjell. Ny bestemmelse: Grad av utnytting på tomter i 20-meters beltet til mindre vann, elv eller bekk er BYA = Det savnes mer detaljert beskrivelse av hvordan grøntstruktur er ivaretatt. Jf. kommunedelplanens
§ 2.3 krav om kartlegging av grønnstruktur. Konklusjon: Fremstillingen setter av praktiske
grunner fokus på det som bør endres. Avslutningsvis vil derfor rådmannen
understreke at mye av planforslaget vurderes som godt og det meste anbefales
videreført. Rådmannen anbefaler kommunens faste
utvalg for plansaker å legge reguleringsforslaget
ut til offentlig ettersyn etter at regulanten har gjort de endringer som
fremgår av sakens avsnitt «Vurdering av planforslaget».
Forslag til reguleringsplan for Beinsvatnet hyttefelt, del av GNR 13/3. Pbl § 28-1 nr 2
Rådmannens
anbefaling: 1.
Det
faste utvalg for plansaker vedtar å legge forslag
til reguleringsplan for Beinsvatnet hyttefelt, del
av GNR 13/3, ut til offentlig ettersyn etter pbl §
27-1, pkt.2. 2.
Før
offentlig ettersyn skal planen endres i samsvar med rådmannens anbefalinger i
saksutredningen. Rådmannen gis fullmakt til å gjøre disse endringene. Behandling i fast utvalg for plansaker
12.05.2009: Representanten
Høimyr, sp, fremmet følgende forslag: Saken
utsettes i påvente av befaring. Ved
votering ble Høimyrs forslag enstemmig vedtatt. Vedtak i fast utvalg for plansaker
12.05.2009: Saken
utsettes i påvente av befaring. Vedlegg: - Reguleringsplankart, datert 27.10.06 - Reguleringsbestemmelser og
planbeskrivelse, datert 14.05.08 Saksopplysninger: Kommunen
har mottatt reguleringsforslag for fritidsbebyggelse på del av GNR 13/3 Østre
Berget. Reguleringsforslaget er utarbeidet av Prevista
AS på oppdrag fra grunneierne Lise F- og Morten Buvald.
Planområdet
ligger vest for Beinsvatnet på Blefjell i Flesberg
kommune. Planområdet deles i to av Søre Bleveg.
Området er ca 168 daa. Reguleringsplanen skal legge til rette for fortetting
av eksisterende hytteområde med nye hytter, samt nye atkomstveger. Planen
erstatter del av reguleringsplan ”Sjuvasslia – Beinsvatnet”
fra 1987. Reguleringsforslaget
legges nå fram for planutvalget for behandling etter pbl
§ 27-1 nr. 2 - offentlig ettersyn. Planforutsetninger i kommunedelplanen: Kommunedelplan for Blefjell ble vedtatt av
kommunestyret 27.06.05, mens innsigelsene knyttet til planen først ble
avgjort av Miljøverndepartementet 14. juli 2006. Etter dette har arbeidet med
reguleringsplaner for mange eiendommer skutt fart. For ordens skyld minner vi om noen
viktige prinsipper i den overordnede kommunedelplanen.
De overordnede utviklingsmål ble definert som (jf. kap
2): ·
”Blefjell
er et unikt natur-, rekreasjons-, og reiselivsområde. Bruk og forvaltning av
fjellet skal sikre lokal verdiskapning for bygda og grunneierne. Det skal
legges til rette for en langsiktig bærekraftig forvaltning som sikrer
naturverdier og muligheter til de neste generasjonene. ·
Blefjell
er et familiefjell med kort avstand til brukere fra sentrale østlandsområdet.
Det er et overordnet mål å styrke Blefjells posisjon som familiefjell, og
legge til rette for økt bruk av eksisterende hytter. ·
Blefjell
skal ha tilfredse brukere av fjellet. ” Om videre utbyggingsmønster
ble følgende fastslått jf. (kap.5.2): ”Utbyggingsmønsteret
på Blefjell er utviklet over flere 10-år og er tilpasset naturgrunnlag,
eierstruktur og utvikling av veisystem. Den framtidige utviklingen på
Blefjell skal bidra til å videreutvikle og tydeliggjøre de sterke sidene ved
dagens utbyggingsmønster etter følgende hovedprinsipper: ·
Øvre byggegrense mot fjellet med grønne
korridorer ned i skogsområdene, 75 metersbeltet mot
vann og vassdrag som grøntområde, grønne strukturer som en integrert del av
utbyggingsløsningene. ·
Utvikling av områdesentrene med god
miljø- og landskapstilpasning. Se kap. 7. ·
Miljøtilpasset nybygging og
innfylling av bebyggelse, forbedret atkomst og standardheving i forhold til
vann og avløp i områder for fritidsbebyggelse som ikke er lokalt natur- og
landskapsmessig sårbare. ·
Tradisjonspreget, lett
hytteutvikling i de nordlige områdene fra Hånavatnet
til Rollag grense. Kommunedelplanens byggearealer er i prinsippet de
samme som ble definert som hytteområder i kommunedelplanen
fra 1990. For all ny bebyggelse er det en forutsetning at den tilpasses
landskap/terreng og eksisterende bebyggelse. Likedan er god dialog
med etablerte hytteeiere en forutsetning.” På bakgrunn av føringer i kommunedelplanens tekstdel og arealplanens bestemmelser
er bl.a. følgende stikkord sentrale: familiefjell, lokal
næringsutvikling, modernisering, fortetting tilpasset dagens bebyggelse,
grønne strukturer og landskapstilpassing. For vurdering av den enkelte plan i
forhold til helheten, kan det også være nyttig å ha med noen nøkkeltall for
hele kommunedelplanens hytteområder: Totalt
omfatter hele kommunedelplanen ca. 23.000 da
byggeareal (sentrumsområder og hytteområder). I tillegg finnes ca. 6.000
daa LNF-områder med en del eksisterende hytter, men
med svært begrensede nye utbyggingsmuligheter. Hvor mange hytter og
utbyggingsstrukturer, hvilke størrelser og infrastrukturløsninger som skal
tillates, skal vurderes i den enkelte plan ut fra det enkelte områdes
egnethet. Men den enkelte plan bør også vurderes som del i den samlede
utviklingen for hele Blefjell. Reguleringsplanforslag for Beinsvatnet
hyttefelt, del av GNR 13/3 Fra planbeskrivelsen: I kommunedelplanen for
Blefjell er det innenfor det aktuelle område godkjent nye byggeområder for
fritidsbebyggelse. Beinsvatnet ligger på ca Eksisterende veger og
bebyggelse.
Hovedvegen går i nord-sør retning gjennom pianområdet. Det er spredt hyttebebyggelse både på
vestsiden av vegen og mellom vegen og vannet, i alt 20 hytter. Hyttene på
vestsiden har adkomst via to adkomstveger. Hyttene øst for hovedvegen har
ikke adkomstveg. Det er opparbeidet parkeringsplass langs hovedvegen i nordre
del som disse hytteeierne benytter. Plassering av
hyttebebyggelsen. Det
er planlagt totalt 10 nye hytter i området, 3 hytter på østsiden av
hovedvegen og 7 hytter på vestsiden. I kommunedelplanen
er det lagt inn en byggegrense på Veger og adkomst til hyttene. Som adkomst til området vest for hovedvegen er
det lagt inn en ny adkomstveg sørover fra eksisterende veg omtrent midt i pianområdet. For området øst for hovedvegen er det lagt
inn to nye adkomstveger som skal betjene både nye og eksisterende hytter.
Avkjørsel fra hovedvegen skjer ved parkeringsplassen. Det er foreslått opparbeidet nye veger (samleveger og adkomstveger) inn i byggeområdene. Disse
skal opparbeides med ferdig bredde på Adkomst til den enkelte hyttetomt, skal skje via
private stikkveger. Situasjonsplan som viser adkomst til den enkelte hytte må
legges fram før fradeling, og skal følge byggesaken for hver enkelt tomt. Det
skalopparbeides 2 biloppstillingsplasser pr tomt.
Areal som går med til veg innenfor bygge områdene
kan skilles ut sammen med den respektive tomta, skilles ut som sameie for
flere tomter, eller ligge tilbake på grunneiendommen. Dersom det blir
benyttet felles adkomst for flere tomter, bør vegretten tinglyses på den
enkelte tomt. Vegetasjon. Markerte klynger av store bartrær, samt
solitære furu regnes som viktig vegetasjon innenfor planområdet. Slik
vegetasjon skal i størst mulig grad bevares. Det må tas hensyn til dette både
ved utbygging av nødvendig infrastruktur, samt ved inngrep innenfor den
enkelte tomt. Vann og avløp. Retningslinjene i kommunedelplanen
for Blefjell legger opp til at det er tillatt med innlagt vann i området. Da
det tidligere ikke fantes noen plan for vann og avløp i området, er det nå
ønskelig med en helhetlig planlegging i forkant av etableringen av nye
tomter. Dette gir mulighet til å møte kravet om en høyere sanitær standard på
en forurensnings- og kostnadsmessig akseptabel måte både for ny og
eksisterende bebyggelse. Det er utarbeidet en egen rapport
"Vurdering av vann- og avløpsmessige forhold", datert april 2008
hvor mulige løsninger for området er vurdert (vedlegg 7). I rapporten
foreslås to alternative løsninger: A) Tilknytning/overføring til
fellesanlegg, jfr BLEVA - Ådalen renseanlegg.
Løsningen er allerede etablert, kapasitet finnes og overføringsnettet er lagt
fram til søndre del av Beinsvannet. B)Eget felles
avløpsanlegg. Løsningen vil være en kombinasjon av mekanisk biologisk rensing
og forfilter og etterfølgende infiltrasjon i grunnen. Det er foreløpig ikke
tatt konkret stilling til hvilke tekniske løsninger som skal benyttes i
området da det er naturlig at dette framkommer gjennom utslippssøknad. I reguleringsplanen settes det krav til at
fritidseiendommene skal tilknyttes felles anlegg i henhold til en helhetlig
godkjent vann- og avløpsplan for et større område. Flere
detaljer om planforslaget går fram av vedlagte plan beskrivelse, plankart og
planbestemmelser. Planen
har vært varslet offentlige myndigheter og annonsert etter gjeldende regler,
og berørte hytteeiere er varslet per brev. I følge regulanten er tatt hensyn
til innkomne merknader. Buskerud
fylkeskommune registerte automatisk fredete
kulturminner uten funn. Generelle
vurderinger: Gode
grønne strukturer har
vært en klar forutsetning fra kommunedelplanen, og
var en viktig forutsetning for reguleringer skulle kunne godkjennes. Men hva
som er tilstrekkelig grønne strukturer blir selvsagt en vurdering. Rådmannen
mener at det i tillegg til myrer og 75-meters beltet
rundt vannene, må legges opp til større sammenhengende grønne strukturer som
deler opp landskapet og sikrer gode grønne belter innenfor byggeområdet.
Dette er viktig både visuelt sett, og fordi slike områder kan fungere som
nærturområder, utfartskorridorer og lekeområder. Tetthet
er heller ikke eksakt, og må
vurderes i det enkelte område. Terreng og vegetasjon påvirker hva som er
akseptabelt. Generelt planlegges og aksepteres tettere løsninger i dag enn få
ti år tilbake. For å bidra til at etablerte hytteeiere fortsatt skal trives,
kan det være fornuftig å legge opp til noe lavere tetthet i allerede
etablerte hytteområder enn i nye områder. Men det er også et viktig moment at
fortetting kan bidra til ønsket standardheving i etablerte områder. Tetthetsvirkning
og landskapsvirkning blir også påvirket av hvor store hyttene er og mengden
veier. Små tradisjonelle hytter uten veganlegg faller langt lettere inn i
terrenget enn moderne store hytter med oppløft og vei helt fram. I
vurderingene av hva landskapet tåler av fortetting, må man også ta høyde for
at det legges opp til at de etablerte hyttene også skal kunne bli større og i
stor grad også skal kunne få vei helt fram. Nye
veger og vann- og avløpsanlegg kan bety store sår i terrenget som det
tar lang tid før gror til. Dette har vi sett svært beklagelige eksempler på,
på fjellet siste året. Det er nok langt vanskeligere å få dette godt til i etablerte
områder som er planlagt ut fra ande forutsetninger, enn i nye områder der
framføring av infrastruktur legges som premiss alt i planleggingen. Dette
viser at det er viktig å ta store hensyn til terreng og landskap når det
planlegges og å sette strenge krav når arbeider skal gjøres. God dialog med
etablerte hytteeiere er også viktig. Vurderinger
av planforslaget: Generelt: Rådmannen
mener generelt at det er gjort en god jobb i dette planarbeidet, med god
standard på innsendt planmateriale. Ut fra
helhetsvurderinger og konkrete vurderinger av enkelttomter vil rådmannen
anbefale en del endringer før offentlig ettersyn i kart og bestemmelser.
Rådmannens anbefalinger listes nedenfor med en kortfattet begrunnelse. Forslag til endringer
i plankartet: -
Tomtene
2 og 3 strykes. Årsak: de bryter med 75-meters byggegrense til Beinsvatnet, jf kommunedelplanens
§ 1.4. -
Nye
atkomstveger slutter minst -
Nye
tomter nummereres tresifret eller fortløpende etter siste godkjente tomt. -
Plankartet
skal inneholde oversiktskart. -
Forslag til endringer
av bestemmelsene: Bestemmelsene
er normalt forskjellig fra plan til plan. Bestemmelser som legges fram preges
naturlig nok av den enkelte planlegger og av konkrete ønsker hos aktuelle
grunneiere. Rådmann anbefaler likevel en del harmonisering mellom ulike
planer i samme fjellområde når det ikke er gode grunner for annet. Og det
foreslås en del endringer som rådmannen mener er nødvendig for å få et best mulig
sluttprodukt. Nedenfor
foreslås endringer i forslagsstillers bestemmelser. -
§ 1.1
rettes til ”Reguleringsplanen skal legge til rette for fortetting av
eksisterende hytteområde med nye hytter, samt nye atkomstveger. Planen
erstatter del av reguleringsplan ”Sjuvasslia – Beinsvatnet”
fra - § 3.1 tilføyes ”BYA =” foran Ny bestemmelse: I 50-metersbeltet ved Beinsvatnet tillates ikke utvidelse av eksisterende
hytter med unntak av utvidelse for å kunne knytte seg til felles vann- og
avløpsløsninger. Da er grad av utnytting BYA Ny bestemmelse: Grad av utnytting på tomter i 20-meters beltet til mindre vann, elv eller bekk er BYA = Det savnes mer detaljert beskrivelse av hvordan grøntstruktur er ivaretatt. Jf. kommunedelplanens
§ 2.3 krav om kartlegging av grønnstruktur. Konklusjon: Fremstillingen setter av praktiske
grunner fokus på det som bør endres. Avslutningsvis vil derfor rådmannen understreke
at mye av planforslaget vurderes som godt og det meste anbefales videreført. Rådmannen anbefaler kommunens faste
utvalg for plansaker å legge reguleringsforslaget
ut til offentlig ettersyn etter at regulanten har gjort de endringer som
fremgår av sakens avsnitt «Vurdering av planforslaget».
Forslag til reguleringsplan for
fritidsbebyggelse Gvelven Feriegrend, del av GNR
12/1. Pbl § 27-1 nr 2
Rådmannens
anbefaling: 1.
Det
faste utvalg for plansaker vedtar å legge forslag
til reguleringsplan for fritidsbebyggelse Gvelven
Feriegrend, del av GNR 12/1 ut til offentlig ettersyn etter pbl § 27-1, pkt.2. 2.
Før
offentlig ettersyn skal planen endres i samsvar med rådmannens anbefalinger i
saksutredningen. Rådmannen gis fullmakt til å gjøre disse endringene. Behandling i fast utvalg for plansaker
12.05.2009: Representanten
Marstein, H, fremmet følgende forslag: Saken
utsettes til etter befaring. Ved
votering ble Marsteins forslag enstemmig vedtatt. Vedtak i fast utvalg for plansaker
12.05.2009: Saken
utsettes til etter befaring. Vedlegg: - Reguleringsplankart og bestemmelser,
datert 13.11.08 - FUP-sak 57/07 - Kommunens skriv til regulant, daterte 25.09.07
og 04.11.08 Saksopplysninger: Kommunen
har mottatt reguleringsforslag for planområdet Gvelven
Feriegrend del av GNR 12/1. Reguleringsforslaget er utarbeidet av
sivilarkitekt Øystein Landsgård på oppdrag fra grunneier Thor Gjellerud. Forslaget omfattet del av eiendommen GNR 12/1 Gjellerud Nordre. Planområdet ligger på søndre Ble, i
luftlinje ca Planutvalget
i møte 26.06.07, FUP-sak 57/07 vedtok: ”Kommunens faste utvalg for plansaker finner grunn til å fremme reguleringsforslaget
for Gvelven feriegrend, GNR 12/1 etter plan- og
bygningslovens § 30. Kart, regulerings-bestemmelser
og planbeskrivelse datert 30.04.07. Før utvalget vedtar etter pbl § 27-1, nr 2 å legge reguleringsforslaget ut til
offentlig ettersyn må rådmannen befare og vurdere planforslaget. Med unntak av aviskunngjøringer
i forbindelse med offentlig ettersyn og vedtatt reguleringsplan skal alle
kostnader bæres av forslagstiller”. Fra
regulant er mottatt planleveranse, som etter bearbeiding kvalifiserer til
offentlig ettersyn. Planområdet er befart av kommunen. Regulerinsgforslaget
legges nå fram for planutvalget for behandling etter pbl
§ 27-1 nr 2 – offentlig ettersyn. Planforutsetninger i kommunedelplanen: Kommunedelplan for Blefjell ble vedtatt av
kommunestyret 27.06.05, mens innsigelsene knyttet til planen først ble
avgjort av Miljøverndepartementet 14. juli 2006. Etter dette har arbeidet med
reguleringsplaner for mange eiendommer skutt fart. For ordens skyld minner vi om noen
viktige prinsipper i den overordnede kommunedelplanen.
De overordnede utviklingsmål ble definert som (jf. kap. 2): ·
”Blefjell
er et unikt natur-, rekreasjons-, og reiselivsområde. Bruk og forvaltning av
fjellet skal sikre lokal verdiskapning for bygda og grunneierne. Det skal
legges til rette for en langsiktig bærekraftig forvaltning som sikrer
naturverdier og muligheter til de neste generasjonene. ·
Blefjell
er et familiefjell med kort avstand til brukere fra sentrale østlandsområdet.
Det er et overordnet mål å styrke Blefjells posisjon som familiefjell, og
legge til rette for økt bruk av eksisterende hytter. ·
Blefjell
skal ha tilfredse brukere av fjellet. ” Om videre utbyggingsmønster
ble følgende fastslått jfr. (kap.5.2): ”Utbyggingsmønsteret
på Blefjell er utviklet over flere 10-år og er tilpasset naturgrunnlag,
eierstruktur og utvikling av veisystem. Den framtidige utviklingen på
Blefjell skal bidra til å videreutvikle og tydeliggjøre de sterke sidene ved
dagens utbyggingsmønster etter følgende hovedprinsipper: ·
Øvre byggegrense mot fjellet med
grønne korridorer ned i skogsområdene, 75 metersbeltet
mot vann og vassdrag som grøntområde, grønne strukturer som en integrert del
av utbyggingsløsningene. ·
Utvikling av områdesentrene med god
miljø- og landskapstilpasning. Se kap. 7. ·
Miljøtilpasset nybygging og
innfylling av bebyggelse, forbedret atkomst og standardheving i forhold til
vann og avløp i områder for fritidsbebyggelse som ikke er lokalt natur- og
landskapsmessig sårbare. ·
Tradisjonspreget, lett
hytteutvikling i de nordlige områdene fra Hånavatnet
til Rollag grense. Kommunedelplanens byggearealer er i prinsippet de
samme som ble definert som hytteområder i kommunedelplanen
fra 1990. For all ny bebyggelse er det en forutsetning at den tilpasses
landskap/terreng og eksisterende bebyggelse. Likedan er god dialog
med etablerte hytteeiere en forutsetning.” På bakgrunn av føringer i kommunedelplanens tekstdel og arealplanens bestemmelser
er bl.a. følgende stikkord sentrale: familiefjell, lokal
næringsutvikling, modernisering, fortetting tilpasset dagens bebyggelse,
grønne strukturer og landskapstilpassing. For vurdering av den enkelte plan i
forhold til helheten, kan det også være nyttig å ha med noen nøkkeltall for
hele kommunedelplanens hytteområder: Totalt
omfatter hele kommunedelplanen ca. 23.000 da
byggeareal (sentrumsområder og hytteområder). I tillegg finnes ca. 6.000
daa LNF-områder med en del eksisterende hytter, men
med svært begrensede nye utbyggingsmuligheter. Hvor mange hytter og
utbyggingsstrukturer, hvilke størrelser og infrastrukturløsninger som skal
tillates, skal vurderes i den enkelte plan ut fra det enkelte områdes
egnethet. Men den enkelte plan bør også vurderes som del i den samlede
utviklingen for hele Blefjell. Reguleringsplanforslag for Gvelven
Feriegrend, del av GNR 12/1: Hensikten
med planen er å legge til rette for ny fritidsbebyggelse samt infrastruktur
for både ny og eksisterende bebyggelse. Med unntak av inngrep i LNF areal er
planforslaget i samsvar med kommunedelplan for
Blefjell vedtatt i Flesberg kommunestyre 27.06.05, og godkjent av
Miljøverndepartementet 14.07.06. Planområdet
er i kommunedelplanen vist som Byggeområde for
fritidsbebyggelse og LNF-områder. Området inngår i
tidligere godkjente bebyggelses- og reguleringsplan (1998/1998). Eksisterende
fritidsbebyggelse ligger tett og innlagt vann er utbredt. Det er
foreslått totalt 16 nye tomter for fritidsbebyggelse. Tomtene 361 – 373, U11,
U12 og A25. 373 er dagens servicebygg som foreslås omdefinert til hyttetomt.
På U11 står avleggs sanitærbygg, og A25 er gammel setervoll i kommunedelplanens LNF sone3. I tillegg er foreslått ny
tomt for servicebygg. Planlagte atkomstveger er merket med A på regulerings-
kartet. Vann og avløp - 3 områder for vannposter foreslås regulert. - I fritidsboliger hvor det søkes
innlagt vann så kan det skje etter samlet plan for en naturlig gruppe hytter. - Planforslaget inneholder 2
områder for avløpsanlegg hvor av ett er i gjeldende reguleringsplan. Grønne områder: - Hytteområdet grenser inntil
skogbruksområder. Skogsområdene mellom hyttene foreslås definert som
friluftsområder. - Eksisterende vegetasjon skal
bevares så langt som mulig, dette gjelder især store furuer, som bidrar til å
gi området karakter. I delområdene med tildels tett
granskog må det hogges ut for å gi rom for fritidsbebyggelse. Områdene skal
ikke snauhogges. - Det er ikke kjente
nøkkelbiotoper eller viltkorridorer i området. - Det er i vedtatt kommunedelplan for Blefjell lagt stor vekt på å
innarbeide tilstrekkelig grøntstruktur i
reguleringsplaner. Det er begrenset med brede grøntkorridorer
i hyttefeltet. Flere
detaljer om planforslaget går fram av vedlagte plankart og planbestemmelser. Planen
har vært varslet offentlige myndigheter og annonsert etter gjeldende regler,
og berørte hytteeiere er varslet per brev. Det skjedde før utvalgets
behandling etter pbl § 30. Kulturminneregistreringer er gjennomført i
området. Det ble ikke gjort funn. Generelle
vurdering: Kommunen
har foretatt befaring av området og vurdert tomteforslagene ut fra følgende
hensyn:
·
forholdet
til etablerte hytter, ·
virkning
på landskap og grønne strukturer, ·
konsekvenser
av planens totale omfang i forhold til resten av Blefjell. Gode
grønne strukturer har
vært en klar forutsetning fra kommunedelplanen, og
var en viktig forutsetning for reguleringer skulle kunne godkjennes. Men hva
som er tilstrekkelig grønne strukturer blir selvsagt en vurdering. Rådmannen
mener at det i tillegg til myrer må legges opp til større sammenhengende
grønne strukturer som deler opp landskapet og sikrer gode grønne belter
innenfor byggeområdet. Dette er viktig både visuelt sett, og fordi slike
områder kan fungere som nærturområder, utfartskorridorer og lekeområder. Tetthet
er heller ikke eksakt, og må
vurderes i det enkelte område. Terreng og vegetasjon påvirker hva som er
akseptabelt. Generelt planlegges og aksepteres tettere løsninger i dag enn få
ti år tilbake. For å bidra til at etablerte hytteeiere fortsatt skal trives,
kan det være fornuftig å legge opp til noe lavere tetthet i allerede
etablerte hytteområder enn i nye områder. Men det er også et viktig moment at
fortetting kan bidra til ønsket standardheving i etablerte områder. Tetthetsvirkning
og landskapsvirkning blir også påvirket av hvor store hyttene er og mengden
veier. Små tradisjonelle hytter uten veganlegg faller langt lettere inn i terrenget
enn moderne store hytter med oppløft og veg helt fram. I vurderingene av hva
landskapet tåler av fortetting, må man også ta høyde for at det legges opp
til at de etablerte hyttene også skal kunne bli større og i stor grad også
skal kunne få veg helt fram. Nye
veger og vann- og avløpsanlegg kan bety store sår i terrenget som det
tar lang tid før gror til. Dette har vi sett svært beklagelige eksempler på,
på fjellet siste året. Det er nok langt vanskeligere å få dette godt til i
etablerte områder som er planlagt ut fra ande forutsetninger, enn i nye
områder der framføring av infrastruktur legges som premiss alt i
planleggingen. Dette viser at det er viktig å ta store hensyn til terreng og
landskap når det planlegges og å sette strenge krav når arbeider skal gjøres.
God dialog med etablerte hytteeiere er også viktig. Vurderinger
av planforslaget: Generelt: Med
bakgrunn i at planmaterialet innehold feil og mangler skrev kommunen to
ganger til regulanten. De fleste feil og mangler er nå rettet. Ut fra
helhetsvurderinger, og konkrete vurderinger av enkelttomter, vil rådmannen
anbefale en del endringer før offentlig ettersyn i kart og bestemmelser.
Rådmannens anbefalinger listes nedenfor med en kortfattet begrunnelse. Forslag til endringer
i plankartet: -
Grense
for byggeområde i kommunedelplan for Blefjell
tegnes inn. -
Planområdet
deles opp i 3 delsoner, og avsluttes ved kommunedelplanens LNF Sone 1. Kommunedelplanens
LNF Sone 3 blir delsone 1. Resten av gjeldende
reguleringsplan blir delsone 2. Gjeldende bebyggelsesplan
blir delsone 3. -
Følgende
tomter strykes nr 363, 364, 365, 368 og 369. Tomtene beslaglegger et åpent
flott område med store kvaliteter som nærområde og som grønn lunge. -
Foreslått
veg til tomtene strykes av samme årsak. Tomtene 362, 366 og 367, med naboer,
kan få veg fra nord (GNR 11/4) hvor reguleringsforslag legger opp til
relevant vegforbindelse. -
Veg
til 366 og 367 strykes med bakgrunn i punktet her over. -
Tomtene
370 og 371, med veg, strykes. Årsak: de ligger tett inn til en bekk. -
Tomt
A25 strykes. Årsak den ligger i LNF Sone 3 hvor det er forbudt med nye
hytter, jf. kommunedelplanen for Blefjell. I
gjeldende reguleringsplan har tomten status: ”Gammel setervoll ”Gvelven seter” Bygninger gjenreises”. -
U11
strykes fordi den overlapper GNR 12/61. Jf kommunens kartverk. -
U2,
U6, U7, U8, U9 og U10 er lite egnet fordi de er klemte mellom
høgspentkraftlinjer og veg. Strykes. -
Flere
vannposter. Vegene som strykes krysser samme skiløype i
avstand under Forslag til endringer
av bestemmelsene Bestemmelsene
er normalt forskjellig fra plan til plan. Bestemmelser som legges fram preges
naturlig nok av den enkelte planlegger og av konkrete ønsker hos aktuelle
grunneiere. Rådmann anbefaler likevel en del harmonisering mellom ulike
planer i samme fjellområde når det ikke er gode grunner for annet. Og det
foreslås en del endringer som rådmannen mener er nødvendig for å få et best
mulig sluttprodukt. Nedenfor
foreslås endringer i forslagsstillers bestemmelser: -
Overskrift
korrigeres. -
Følgende
paragrafer korrigeres: 1, 2, og 6. § 4.2 erstattes med: Innenfor hver tomt
med atkomstveg skal det opparbeides 2 parkeringsplasser á I
fritidsboliger hvor det søkes innlagt vann så kan det skje etter samlet plan
for en naturlig gruppe hytter. § 4.3 og § 4.4 erstattes med: Vegetasjon og terrengbehandling. Eksisterende
vegetasjon skal i størst mulig grad bevares. Markerte klynger av store
bartrær, samt solitære furu skal i størst mulig grad bevares. Tynning kan
skje dersom dette er nødvendig for tomtas kvalitet. Utstrekning
av anleggsområde skal begrenses til det som er nødvendig for å gjennomføre
godkjente tiltak. Bruken av skjæring og fylling skal minimaliseres. Alle
terrenginngrep skal foretas og avsluttes slik at stedegen vegetasjon raskt
kan etablere seg. Av hensyn til terreng og vegetasjon kan materialtransport
utenfor opparbeidet veg kun skje på snødekt mark. Med unntak av bestemmelse om
materialbruk, og bestemmelse om servicebygg, erstattes § 5 med: Friidsboligene skal plasseres
innenfor sirkel med radius Delområde 1: Eksisterende fritidsbebyggelse
kan påbygges og rehabiliteres i samsvar med til hver tid gjeldende kommunedelplan for Blefjell. Delområde 2 (unntatt servicebygg, som har
egen bestemmelse): På hver tomt kan det oppføres 1 hytte + 1 uthus på inntil
BYA = Delområde 3: På hver tomt kan det oppføres 1
hytte. Ikke andre byggverk. I tillegg til hytten skal det settes av plass til
2 biloppstillingsplasser på Reguleringsforslaget må suppleres med
planbeskrivelse med vurdering av grønnstruktur, konsekvenser av
planforslaget, etc. Konklusjon: Rådmannen anbefaler kommunens faste
utvalg for plansaker å legge reguleringsforslaget
ut til offentlig ettersyn etter at regulanten har gjort de endringer som
fremgår av sakens avsnitt «Vurdering av planforslaget». |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||