FLESBERG KOMMUNE

 

 

Utvalg:

Fast utvalg for plansaker

Møtested:

Formannskapssalen

Møtedato:

tirsdag 12.mai 2009

kl. 13:00/ etter møte i N/R

 

 

Saksliste:

Nr.

Sakstittel

Saksordfører

 

 

 

PS 19/09

Forslag til reguleringsplan for fritidsbebyggelse. Åsland Østre, Vestre og Nordre. GNR 17/4,5,6. Pbl § 27-1 nr 2

Arne Sørensen

PS 20/09

Forslag til reguleringsplan for fritidsbebyggelse Fagerfjell Øst del av GNR 9/3-9/8-8/3-10/3-10/5-10/19-10/24-10/36. Pbl § 27-1 nr 2

Anne-Liz Lande

PS 21/09

Forslag til reguleringsplan for Nordre Underberget, GNR 14/3. Pbl § 27-1 nr 2

Gunnar Grette

PS 22/09

Forslag til reguleringsplan for GNR 16/1,2 og 3, 17/1-2 og 17/7-3 på Blefjell. Pbl § 27-1 nr 2

Arne Sørensen

PS 23/09

Forslag til reguleringsplan for fritidsbebyggelse Gvelven Feriegrend, del av GNR 12/1. Pbl § 27-1 nr 2

Helga Bratås

PS 24/09

Forslag til reguleringsplan for Søndre Underberget, GNR 14/2. Pbl § 27-1 nr 2

Gunnar Grette

PS 25/09

Forslag til reguleringsplan for Beinsvatnet hyttefelt, del av GNR 13/3. Pbl § 28-1 nr 2

Knut Klev

PS 26/09

Forslag til reguleringsplan for Sjuvasslia hyttefelt, del av GNR 13/3. Pbl § 27-1 nr 2

Knut Klev

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

26.04.2009

Arkiv               

L12

Saksmappe     

2006/1173

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ørn Antonsson

 

Forslag til reguleringsplan for fritidsbebyggelse. Åsland Østre, Vestre og Nordre. GNR 17/4,5,6. Pbl § 27-1 nr 2

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

12.05.2009

19/09

 

Rådmannens anbefaling:

  1. Det faste utvalg for plansaker vedtar å legge reguleringsplan for fritidsbebyggelse, Åsland Østre, Vestre og Nordre, GNR 17/4,5,6. ut til offentlig ettersyn etter pbl § 27-1 nr 2.
  2. Før offentlig ettersyn skal planen endres i samsvar med rådmannens anbefalinger i saksutredningen. Rådmannen gis fullmakt til å gjøre disse endringene.

Vedlegg:

-       Kartutsnitt av kommunedelplan for Blefjell

-       Reguleringsplankart (forminsket), datert 27.12.07

-       Reguleringsbestemmelser, daterte 27.12.07, og planbeskrivelse av desember 2007

-       Redegjørelse utarbeidet av ar plan & landskap, v/Anne Ribberud, datert 23.02.09

Saksopplysninger:

Kommunen har mottatt reguleringsforslag for fritidsbebyggelse, Åsland Østre, Vestre og Nordre, GNR17/4, 5 og 6. Grunneiere er Ragnvald Tveita og Ole Jørgen Huslende. Planområdet ligger på søndre Ble sørøst for Blestua, og består av to delområder, et større område med fritidsbebyggelse, og to områder for masseuttak.

Reguleringsforslaget ble forelagt planutvalget i møte 03.02.09, FUP-sak 4/09, med sikte på offentlig ettersyn – pbl § 27-*1 nr 2. Utvalget vedtok:

”Saken utsettes. Før saken legges frem på nytt må TPR etaten sjekke ut to tomter i LNF Sone 3, med grunneier. Forslagstillers begrunnelse for tomter og tun må legges frem i saken”.

Reguleringsplanforslaget med tilføye, skriv fra Gunn Hege Huslende, og skriv fra regulant Anne Ribberud, legges nå fram for planutvalget for behandling etter pbl § 27-1 nr. 2 - offentlig ettersyn.

Planforutsetninger i kommunedelplanen:

Kommunedelplan for Blefjell ble vedtatt av kommunestyret 27.06.05, mens innsigelsene knyttet til planen først ble avgjort av Miljøverndepartementet 14. juli 2006. Etter dette har arbeidet med reguleringsplaner for mange eiendommer skutt fart.

For ordens skyld minner vi om noen viktige prinsipper i den overordnede kommunedelplanen. De overordnede utviklingsmål ble definert som (jf. kap 2):

·     ”Blefjell er et unikt natur-, rekreasjons-, og reiselivsområde. Bruk og forvaltning av fjellet skal sikre lokal verdiskapning for bygda og grunneierne. Det skal legges til rette for en langsiktig bærekraftig forvaltning som sikrer naturverdier og muligheter til de neste generasjonene.

·     Blefjell er et familiefjell med kort avstand til brukere fra sentrale østlandsområdet. Det er et overordnet mål å styrke Blefjells posisjon som familiefjell, og legge til rette for økt bruk av eksisterende hytter.

·     Blefjell skal ha tilfredse brukere av fjellet. ”

Om videre utbyggingsmønster ble følgende fastslått jf. (kap.5.2):

”Utbyggingsmønsteret på Blefjell er utviklet over flere 10-år og er tilpasset naturgrunnlag, eierstruktur og utvikling av veisystem. Den framtidige utviklingen på Blefjell skal bidra til å videreutvikle og tydeliggjøre de sterke sidene ved dagens utbyggingsmønster etter følgende hovedprinsipper:

·         Øvre byggegrense mot fjellet med grønne korridorer ned i skogsområdene, 75 metersbeltet mot vann og vassdrag som grøntområde, grønne strukturer som en integrert del av utbyggingsløsningene.

·         Utvikling av områdesentrene med god miljø- og landskapstilpasning. Se kap. 7.

·         Miljøtilpasset nybygging og innfylling av bebyggelse, forbedret atkomst og standardheving i forhold til vann og avløp i områder for fritidsbebyggelse som ikke er lokalt natur- og landskapsmessig sårbare.

·         Tradisjonspreget, lett hytteutvikling i de nordlige områdene fra Hånavatnet til Rollag grense.

Kommunedelplanens byggearealer er i prinsippet de samme som ble definert som hytteområder i kommunedelplanen fra 1990. For all ny bebyggelse er det en forutsetning at den tilpasses landskap/terreng og eksisterende bebyggelse. Likedan er god dialog med etablerte hytteeiere en forutsetning.”

På bakgrunn av føringer i kommunedelplanens tekstdel og arealplanens bestemmelser er bl.a. følgende stikkord sentrale:

familiefjell, lokal næringsutvikling, modernisering, fortetting tilpasset dagens bebyggelse, grønne strukturer og landskapstilpassing.

For vurdering av den enkelte plan i forhold til helheten, kan det også være nyttig å ha med noen nøkkeltall for hele kommunedelplanens hytteområder: Totalt omfatter hele kommunedelplanen ca. 23.000 da byggeareal (sentrumsområder og hytteområder). I tillegg finnes ca. 6.000 daa LNF-områder med en del eksisterende hytter, men med svært begrensede nye utbyggingsmuligheter.

Hvor mange hytter og utbyggingsstrukturer, hvilke størrelser og infrastrukturløsninger som skal tillates, skal vurderes i den enkelte plan ut fra det enkelte områdes egnethet. Men den enkelte plan bør også vurderes som del i den samlede utviklingen for hele Blefjell.

Reguleringsplanforslag for fritidsbebyggelse, Åsland Østre, Vestre og Nordre, GNR 17/4,5,6.:

Fra planbeskrivelsen:

Planområdet ligger i Flesberg kommune sørøst for Blestua og består av to delområder, et større område med fritidsbebyggelse, og to områder for masseuttak.

Planen utarbeides av ar plan & landskap v/ Landskaps­arkitekt Anne Ribberud, Fjellrens AS v/Odd Roar Sæther og Ing. Marit Kleivedalen på opp­drag fra grunneiere i om­­rådet. Planen omfatter del av eien­dommene GNR 17/4, 17/5 og 17/6, Åsland Østre, Vestre og Nordre i Flesberg kommune. Hensikten med planen er å legge til rette for fortetting av eksisterende områder med fritidsbebyggelse, og nye atkomstveier i området, samt et mindre område for masseuttak.

Hoverdelen av området er i kommunedelplanen for Blefjell vist som område for ny fritids­bebyggelse, det øvrige arealet er vist som LNF3 og LNF1 områder. Gjeldende reguleringsplaner i området er 05-2003 Åsland.

Innenfor planområdet ligger det 113 hytter og 18 ubebygde tomter. Området ligger på mellom 400 og 700 meter over havet og omfatter ca 2200 daa. Planområdet består i øvre deler av glissen furuskog mellom større sammenhengende myrdrag. Nedover i lia er det tettere blandingsskog dominert av store bartrær.

Område for masseuttak
Nord for Ådalselva legges det opp til en utvidelse av eksisterende masseuttak mot sørøst. Et eksisterende grustak er avsluttet i all hovedsak, men det er et område for uttak av steinmasser sørøst for dette som er tenkt å forsyne nærliggende utbygginger. Massetaket vil ha periodisk drift med mobilt utstyr. Topplaget fra nytt masseuttak anvendes til istandsetting og tilsåing av eksisterende masseuttak. Områdene vest for vegen, ned mot elva, berøres ikke utover bruk av ei eksisterende slette til lagerareal. Steinmassene kan tas ut i samsvar med vedlagte plan og snitt, og omfatter totalt ca 12,5 daa.I tillegg til dette er det avsatt et område for uttak av grusmasser langs Ådalsvegen i bakken opp mot Åslandsetra. Området omfatter i overkant av 8 daa. Begge uttakene ligger svært godt skjermet, lavt i terrenget uten innsyn. Det er lagt vekt på å bevare en sone mot Ådalselva.

Vann og avløp:

-       Eksisterende bebyggelse har lav til middels sanitær standard. Eiendommene er med i Bleva II (grunneiersamarbeid innen VA) og eksisterende eiendommer har fått tilbud om å knytte seg til dette anlegget. Både ny og eksisterende bebyggelse vil få tilbud om å knytte seg til renseanlegget i Ådalen. Planer for dette vil bli utarbeidet på grunnlag av reguleringsplankartet.
Ved innleggelse av vann skal det foreligge godkjent utslippstillatelse. 

Grønne områder:

-       Innenfor det området som allerede er tatt i bruk til bebyggelse er det vanskelig å oppnå store sammenhengende grøntstrukturer. Kommunedelplan for Blefjell ivaretar imidlertid et større areal i nedre del av området hvor ny bebyggelse ikke tillates og hvor det er lagt en trase for skiløype. Dette området reduseres noe på enkelte steder, men utvides på andre slik at det totalt sett ivaretas et stort sammenhengende grøntområde.

-       Langevassbekken/ Tornemyrbekken renner gjennom området. Det er i all hovedsak opprettholdt god avstand til bekken og det er ikke foreslått kryssinger av bekken med nye vegtraseer.

-       I området opp mot fjellet er ny bebyggelse svært begrenset (to tomter rett sør for grensa), slik at dette arealet har rikelig med grønne korridorer opp mot fjellet.

-       Eksisterende vegetasjon skal bevares så langt som mulig, dette gjelder især store furuer, som bidrar til å gi området karakter. Det åpnes for tynning med hensyn til utsikt.

-       Det er ikke kjente nøkkelbiotoper eller viltkorridorer i området. 

Flere detaljer om planforslaget går fram av vedlagte plan beskrivelse, plankart og planbestemmelser.

Planen har vært varslet offentlige myndigheter og annonsert etter gjeldende regler, og berørte hytteeiere er varslet per brev.

Det er etter varsling om igangsetting av reguleringsarbeidet mottatt følgende uttalelser og merknader til prosessen:

Fylkesmannen i Buskerud:

”Uttalelse til varsel om oppstart av reguleringsplanarbeid for del av Åsland på Blefjell i Flesberg kommune

Fylkesmannen har ved brev.av..28. februar 2007 fått oversendt varsel om oppstart av Reguleringsplanarbeid for del av Åsland på Blefjell, gnr. 17 bnr. 4, 5 og 6. Planarbeidet skal legge til rette for ny fritidsbebyggelse og fortetting av eksisterende fritidsbebyggelse. Det planlegges også et nytt masseuttak.

Fylkesmannen forutsetter at kommunedelplanen for Blefjell blir fulgt opp i det videre regule­ringsarbeidet. Det må legges vekt på å ivareta en god grøntstruktur, både internt i pIanområ­det, og sett i sammenheng med tilgrensende arealer. Vi forutsetter at byggeforbudssonen langs vassdrag og viktige naturområder og grøntkorridorer blir ivaretatt.

På skissen til reguleringsplan vil enkelte av de nye hyttetomtene gripe uheldig inn i naturom­rådene rundt Tommyrtjern og den nye stamløypa. Det er også vist nye hyttetomter i de høye­religgende områdene opp mot fjellet der nye hytter ikke er tillatt, jfr. kommunedelplanen.

Fylkesmannen mener videre at omfanget av nye veier i området bør begrenses.

Det nye masseuttaket omfattes av Forskrift for konsekvensutredninger. Masseuttaket er for øvrig i strid med overordnet plan og vil få en svært uheldig lokalisering ved siden av Svart­tjern naturreservat. Dette vil medføre inngrep i naturområdene og bekken mellom myr­reservatet og Beinsvannet.

Miljøvernavdelingen vil fremme innsigelse ved offentlig ettersyn dersom viktige miljøverdier ikke blir ivaretatt.”

Ved skriv av 28.08.08 bekreftet fylkeskommunen at det ikke er funnet automatisk fredete kulturminner i området.

Skriv fra varslede hytteeiere kan ses i møtet.

Regulantenes kommentarer til uttalelsene og merknadene:

Det er innkommet merknader til kunngjøringen fra Fylkesmannen i Buskerud og 25 hytteeiere/ naboer.

 

Merknad fra                    Merknad                                          Kommentar

Buskerud Fylkeskommune

- Setertunene Bakkensetra  gnr 17/1,2 og Åslandssetrene gnr 17/4,5 reguleres til bevaring.  

- Ubebygd område rundt setrene.

 

Setertunene er underlagt spesielle bestemmelser.

Det er begrenset med nye tomter i umiddelbar nærhet av seterområdene

Fylkesmann i Buskerud

- Uheldig med tomter ved Tornemyrtjern/ ny stamløype

- nye tomter anlagt i LNF-område

- begrensning av nye veier

- uheldig lokalisering av masseuttak, konsekvensutredes

Det er tatt hensyn til løypetrasèen og områdets karakter ved forslag til nye tomter ved Tomtemyrtjern.

Veier er tegner inn i samsvar med ønsker fra brukere.

Masseuttaket er eksisterende, omfanget av utvidelsen er betydelig redusert.

 

Naboer i høyereliggende områder (sør for kraftlinjen, i LNF-området)

 

Anne Merete og Ludvik Næss

(17/5/16)

 

Ønsker vei

Uendret traseforslag forbi fritidseiendommen

Sverre Sivertsen

(17/5/11)

Ønsker vei men ikke for nær hytta

Vei er forsøkt lagt hensiktsmessig plassert i terrenget, kommer noe nærme hytta

 

Svein H. Øverby

(17/5/8)

Ønsker vei.

Uendret traseforslag forbi eiendommen

 

Berit Nilsen

(17/5/21)

Ønsker vei

Uendret traseforslag forbi eiendommen

 

Torbjørn Westrum

(17/90)

Ønsker forlengelse av vei etter forslag fra Pilskog

Veien er ikke videreført av landskapsmessige årsaker

 

Jan Rune Pilskog

(17/5/5)

Ønsker vei nærmere hytta, forslag vedlagt merknad

Veien er ikke videreført av landskapsmessige årsaker

 

Jon Ruud

(17/5/4)

Ønsker forlengelse av vei etter forslag fra Pilskog

Veien er ikke videreført av landskapsmessige årsaker

 

Øivind B. Nilsen

(17/81)

Ønsker vei, vannpost

Ikke nye hytter

Foreslått vei, tidligere godkjente tomter i området

 

 

Hans-Erik Grytnes

(17/8/47)

 

Ønsker vei (ligger på naboeiendom)

 

Planen er utvidet og adkomstvei er medtatt

 

Naboer i høyereliggende områder (byggeområde sør for kraftlinjen)

 

Tor Inge Jacobsen

(17/4/33)

Ønsker vei

Uendret traseforslag forbi eiendommen

 

Hjørunn Gravdal

(17/76)

 

Vei bør stoppe før hytte 17/4/37 og 17/50

 

Vei er stoppet før eksisterende fritidsboliger

Kari Anne Ø og Steinar Gyltnes

(17/4/29)

 

Vei bør stoppe før hytte 17/4/37 og 17/50

 

Vei er stoppet før eksisterende fritidsboliger

Holm

(17/39)

 

Ønsker ingen utbygging av hytter og veier

Vei er flyttet vekk fra eksisterende fritidsbebyggelse

Rikke Finstad Kjos

(17/42)

 

Ønsker veien nord for hytta, utenfor tomta

Vei er flytter noe sørover

Astri Førli

(17/29)

 

Ønsker veg fra sør/øst

Tomt kan nås fra sør/øst

Rolf Evald Hansen

(17/46)

Ønsker færre nye veier

Veien er flyttet bort fra eksisterende

Fritidsbebyggelse

 

Arild Horntvedt

(17/84)

 

Ønsker endret trase for vei

Ikke vei over tomta

Vei lagt nord for tomta

Dag Skullestad

(17/6/18)

Ønsker endret trase for vei

Veien er flyttet bort fra eksisterende

Fritidsbebyggelse

 

Odd Styrmoe

(17/48)

 

Ønsker endret trase for vei

Veien er flyttet bort fra eksisterende

fritidsbebyggelse

Tom Granli

Bente Årvik

(17/6/12)

 

Ønsker færre nye veier, ikke vei ved vannkilde

Veien er flyttet bort fra eksisterende

Fritidsbebyggelse, vannkilde må etableres på nytt

Naboer i lavereliggende områder (byggeområde nord for kraftlinjen)

 

Geir Høgås

(17/4/1)

 

Vei må legges utenom gråvannstank

Vei legges utenom gråvannstank

Eva Tvedt Knudsen

(17/4/50)

 

Ønsker hverken vei, nye hytter eller masseuttak

Fritidsboliger og vei er ikke flyttet

Trond Feen

(17/4/8)

 

Godkjenner forslaget til plan

 

Trond Heimdal

(17/74)

Vei legges utenom tomten

Ønsker ikke utleiehytter som nabo

Vei er trukket vekk fra tomta

Tine Mai Støver

(17/4/41)

 

Ønsker vei til hytta

Vei er lagt til hytta

Svein Iver Jacobsen

(17/55)

Ønsker tilsv. regulerings-bestemmelse for nye hytter som for eksisterende reg.plan (Vestre Åsland mai 2003)

 

Det tillates noe større hytter.

Even  Amlie

(17/34)

Ønsker tomt oppmålt

Vegen er lagt over tomta til Amlie – forholdene drøftes av hytteeier og grunneier.  Tomta ble oppmålt av Geo Sat Oppmåling og  er lagt inn på plankartet.

 

Den 02.02.09 mottar kommunen fra Gunn Hege Huslende e-post med følgende innehold:

”Denne reguleringsplanen var tilbehandling i planutvalget 21. oktober i 2008. I etterkant av denne behandlingen har det kommet frem at saken må opp til en ny behandling. Vi har blitt forklart av Jon Kåre Johnson at planen må behandles på nytt for å få et formelt riktig vedtak. Bakgrunnen for dette er at masseuttaket og hytteområdet ikke er i sammenhengende område og at det derfor må behandles som to planer. Vi undrer oss riktignok over nødvendigheten av dette da både hytteområdet og masseuttaket ble drøftet i planutvalgets møte den 21. oktober.  Vi forholder oss selvsagt til at planen skal opp til ny behandling, men opplever det som beklagelig at vi ikke på et tidligere tidspunkt har blitt gjort oppmerksom på dette, sett i forhold til kommunens veiledningsplikt. Det er beklagelig at en saksbehandlingsfeil skal forsinke planprosessen ytterligere. Videre undrer vi oss over at det foreslås nye endringer i dette saksfremlegget sett i forhold til planutvalget den 21. oktober. Det kan tyde på at behandlingen i planutvalget allikevel ikke er en formalitet, men at man har til hensikt å omgjøre planutvalgets vedtak da dette var i strid med administrasjonens anbefaling.


 Når saken skal opp til ny behandling opplever vi det som noe inkonsekvent at en ny sak inneholder endringer utover masseuttaket som er årsaken til den nye behandlingen. Dette henger sammen med to unummererte tomter som på et tidligere tidspunkt har vært godkjent og festet bort over mange år. I følge planlegger Anne Ribberud har det vært praksis i Flesberg å ikke stryke slike tomter, noe Fylkesmannen heller ikke har påklaget. Videre er det foreslått at planlagte veier i LNF- områder strykes. Dette undrer vi oss noe over da Ellen Korvald og Ørn Antonson har vært på befaring i området og hadde på det tidspunktet ingen innvendinger mot dette.

I forbindelse med behandlingen i planutvalget den 21. oktober argumenterte grunneiere for at tun 7 og tomtene 210 og 323 ikke skulle strykes, noe planutvalget også gikk inn for. Argumentasjonen for dette er at kommunedelplanen ikke utarbeides i detalj og at det må være rom for grensejusteringer. Tun 7 og de nevnte tomtene ligger på en fin kolle som er meget godt egnet til utbygging. Hensynet til grøntstrukturer er godt ivaretatt også utover det nevnte LNF området. Hensynet til Langvassbekken (ikke bygging for nær bekken) gjør også at det blir store "grønne lunger" og friluftsområder. Videre er det i planen lagt tilrette for skileikområder, grill- og badeplasser. Den planlagte skitraseen går over myra, det vil ikke være naturlig å legge skiløypa over denne kollen. I delområde 2 har man på eiendommen Nordre Åsland (gnr 17/5) lagt tilrette for utbygging i tunløsninger. Her er det tenkt lagt tilrette for biovarmeanlegg- miljøvennlig profil. For at dette skal være mulig å gjennomføre er det en forutsetning at det er et visst antall enheter og at disse ligger noe tettere enn tradisjonell hyttebebyggelse med spredte tomter. LNF området hindrer oss i å lage en god veiløsning mellom delområde 2 og 3 på egen eiendom, det blir derfor nødvendig å kjøpe seg inn i vegløsninger på naboeiendommene.

Når det gjelder masseuttaket er dette en videreføring av allerede eksisterende masseuttak. Massene er tenkt benyttet til egen utbygging for å slippe belastningen det vil være på både miljøet og veinettet, dersom man skulle være nødt til å kjøre masse fra bygda og opp på fjellet. 

Vi håper på en ryddig behandling av denne saken, om nødvendig at behandlingen i planutvalget utsettes inntil hensikten med en ny behandling er avklart og hvilke føringer som skal gjelde er brakt på det rene”.

Skriv fra ar plan & landskap, v/Anne Ribberud, datert 30.03.09:

”REGULERINGSPLAN FOR FRITIDSBEBYGGELSE, ÅSLAND ØSTRE, VESTRE OG NORDRE, GBNR 17/4,5,6 - FLESBERG KOMMUNE

Vi viser til tidligere korrespondanse i saken. Utvalg for plansaker 3. februar 2009. Saken ble vedtatt utsatt under vilkår av at TPR-etaten skulle sjekke ut to tomter i LNF Sone 3 samt at forslagsstillers begrunnelse for tomter og tun i grøntstruktur må legges fram i saken. Det er tidligere oversendt redegjørelse for tomter og tun i grøntstruktur, materialet vedlegges nå på nytt.

Flesberg kommune påpeker at reguleringsplan skal ha sammenhengende område. Vi beklager dette og endrer planforslaget slik at området inngår i samme planavgrensning. Planområdet er varslet som et hele og det er registrert kulturminner i det totale området. Det er derfor i tråd med både varsling og kulturminneregistrering og utvide planområdet slik at område for fritidsbebyggelse og område for uttak av masser er sammenhengende. Med dette er det ikke behov for to sett reguleringsbestemmelser og beskrivelse.

Planforslaget ble sendt inn sist i desember 2007. Det er i etterkant gjort endringer i forskrift for grad av utnytting slik at parkeringsareal nå inngår i definert bebygd areal, BY A. Vi ber om at bestemmelsene endres i tråd med dette ved at følgende tilføyes;

§ 3.3.1               «i tillegg kommer 100 m² til overflateparkering»

§ 3.3.2               under alle delområder «i tillegg kommer 50 m² tiloverflateparkering»

§ 3.3.3               «i tillegg kommer 40 m² tiloverflateparkering per enhet»

§ 3.3.4               «i tillegg kommer 50 m² tiloverflateparkering»

Det er også i etterkant fremkommet ønske om standardutforming/ formulering av en del reguleringsbestemmelser fra kommunen. Vi vil rette opp disse i tråd med kommunens ønsker etter vedtak”.

Vedlagt Ribberuds skriv er følgende redegjørelse, datert 23.02.09. Redegjørelsens illustrasjoner fremgår ikke her. Redegjørelsens ”original” vedlegges derfor saken

”Redegjørelse for valg av forslag til utbygging innenfor forslag til Reguleringsplan for Åsland, gbnr 17/4,5, og 6 på Blefjell, Flesberg kommune.

Ved planlegging i hytteområder legges mange kriterier til grunn for planforslaget som sendes inn.

·         overordnede planer

·         egnethet

·         forholdet til eksisterende bebyggelse og bebyggelsesstruktur

·         adkomstmuligheter

·         grøntstruktur

Listen er ikke utfyllende, men varierer ut ifra de enkelte steders forhold. I denne sammenhengen er det stilt spørsmålstegn ved forholdet til overordnet plan, i dette tilfelle kommunedelplan for Blefjell, og dennes viste grøntstruktur og grense mellom byggeområde og LNF-område. Vi ønsker å påpeke at det i alle sammenhenger forsøkes å legge vekt på en helhetstankegang.

Kommuneplaner og andre overordnede planer er nettopp overordnede - grensene i disse planene er i all hovedsak ikke fingått i detalj. Det er derfor generelt i de aller fleste sammenhenger rom for justeringer av disse grensene dersom en helhetlig vurdering tilsier dette.

Eiendommene 17/4,5 og 6

Innenfor denne planen er det i to sammenhenger vurdert mulighet for å justere grensene på planen; mindre justeringer i området opp mot fjellet, og en justering av grensene rundt grøntstukturområdet sentralt i planen ved ny stamløype.

I øvre del av planen opp mot fjellet er avgrensningen mellom LNF-område og byggeområde vurdert. Det er foreslått to tomter og en adkomstveg inn i LNF-området i tillegg til to eksisterende tomter fra tidligere som er festet bort. Forholdene omkring disse to tomtene er tidligere omtalt.

Tomt 301

Denne tomta ligger i LNF-område rett sørvest for grense mot byggeområde. Tomta ligger innimellom og på høyde med eksisterende bebyggelse. Grense mellom byggeområde og LNF-område i kommunedelplanen følger her ikke høydekoten, men skrår lavere ned i terrenget mot øst og lar eksisterende hytter i samme høyde som øvrig bebyggelse i byggeområdene få en strengere behandling. En er her av den oppfatning at grense mot LNF­område burde vært lagt sørvest for 17/6/5,14 og 22 for å gi et mest mulig rettferdig og riktig bilde av situasjonen. Da ville tomt 301 naturlig inngått i dette området. Tomta ligger i bunnen av en forholdsvis bratt «bakke» opp til myrområdene sør for 17/36, altså lavt i terrenget og uten å sjenere eksisterende bebyggelse.

Tomt 101

Er lokalisert innimellom eksisterende bebyggelse, tomta er ikke i konflikt med utfartstraseer mot fjellet og vil ikke ha negative konsekvenser landskapsmessig.

Adkomstveg til fritidsboliger opp mot Grønnehovd

Eiere av fritidsboliger oppe ved Grønnehovd har signalisert et sterkt ønske om adkomstveg, i utgangspunktet helt fram til fritidsbebyggelsen. Dette forslaget ble ikke tatt inn i planen da en syntes vegen ville bli liggende åpent og synlig i terrenget. En så også at det ville gi signaleffekt om vegbygging ble foreslått for høyt opp i området. Vegen ble derfor begrenset i omfang, men det ble valgt å foreslå veg da det i utgangspunktet var kjørespor i terrenget som var skjemmende, og en anså at en lett etablert veg faktisk ville ta seg bedre ut enn det såret som kjøring i myrområdene utgjør i dag. Vegen ble avsluttet inne i ei slukt hvor bilene kan gjemmes for omverdenen og ikke vil være til sjenanse verken for forbipasserende eller fritidsboliger i nærheten.

Grøntområde ved ny stamløype

Det er akkurat på disse tre eiendommene lagt inn et grøntområde inne i byggeområdet som strekker seg fra Blestølen til nord for Væråssetra. Grunnlaget for at dette grøntområdet kunne legges inn i kommunedelplanen er at disse tre eiendommene ved en tilfeldighet ikke er utbygget i dette området slik naboeiendommene er. Det er også stor andel av myr og myrputter i området. Det er likevel den eneste grøntlomme som er lagt inn i Blefjellplanen i det store byggeområdet til tross for at også andre eiendommer har store innslag av myrer og stamløypa krysser også disse eiendommene. Blefjellplanen stiller krav til at det skal innarbeides grøntstrukturer i reguleringsplaner, og disse hensyna skal da ivaretas på reguleringsnivå for de øvrige eiendommene.

Det delen av grøntområdet som det er diskusjon rundt er en lav kolle med løsmasser som stikker noe ut i myrområdet. Hoveddelen av kollen inngår i grøntområdet på kommunedelplanen, mens nordvestre hjørne inngår i byggeområdet. Et mindre myrområde på vestsida inngår i hovedsak i byggeområdet.

Kollen er godt egnet for fritidsbebyggelse. Området har spredt furuvegetasjon, grunnforholdene utgjøres av løsmasser og det er gode solforhold. Bebyggelsen vil ikke være til sjenanse for nærliggende bebyggelse og arealet er ikke naturlig benyttet i friluftslivssammenheng da «innbyggere» i områdene på vestsida mot fjellet i hovedsak vil gå oppover, og hytteeiere på østsida vil velge veger eller stier for å krysse myrområdene og derfor ikke naturlig vil passere her.

Reguleringsplanforslaget har utvidet sona for grøntområde både nord og sør for kollen med flere ganger det arealet som her opptas av bebyggelse. Bredden på grøntbeltet er på det minste fortsatt 240 m - en avstand som må kunne sies å være rimelig god. En svært nøyaktig innlegging av grensene fra kommunedelplanen viser også at den innerste tomta på kollen inngår i byggeområdet.

Det er vist ny stam løype for ski gjennom grøntområdet. Løypa er lagt over kollen. Dette synes noe underlig da det er langt mer vanlig å velge en løypetrase som legges over myrområdene hvor det er lett å kjøre løype og lett å gå. Alternativt at løypa legges i kanten inn mot kollen hvor det fortsatt er åpent terreng, men noe le for vinden kan dannes av vegetasjonen innenfor. Denne muligheten er fortsatt til stede da ny bebyggelse er foreslått inne på kollen.

Åsland eiendommene har som restende del av Blefjell stor andel av spredt utbygging opp mot fjellet - noe som vanskeliggjør muligheten for brede grøntstrukturer innimellom fritidsbebyggelsen. I nedre del av området der det ikke er etablert bebyggelse er det imidlertid søkt å legge bebyggelsen i grupper med gode sammenhengende grøntstrukturer imellom gruppene.

Utarbeidelse av overordnede planer er en utfordring nettopp i dette at detaljeringsgraden ikke kan bli utfyllende, og det må derfor åpnes for en viss andel av skjønn omkring de strekene som tegnes på plankartet. Et slikt skjønn har det tradisjonelt vært åpning for både blant kommunale og overordnede myndigheter.

Dersom det skal inngås kompromisser i området vil en ut ifra et faglig standpunkt være en mulighet å redusere inngrepet i grøntområdet med tomt 323. Denne tomta ligger litt unna de øvrige og ved å ta denne ut oppnås en ganske betydelig økning av totalt grøntområde”.

Generelle vurderinger:

Kommunen har foretatt befaring av området og vurdert tomteforslagene ut fra følgende hensyn:

  • den enkelte tomts egnethet isolert sett,

·         forholdet til etablerte hytter,

·         virkning på landskap og grønne strukturer,

·         konsekvenser av planens totale omfang i forhold til resten av Blefjell.

Gode grønne strukturer har vært en klar forutsetning fra kommunedelplanen, og var en viktig forutsetning for reguleringer skulle kunne godkjennes. Men hva som er tilstrekkelig grønne strukturer blir selvsagt en vurdering. Rådmannen mener at det i tillegg til myrer og 75-meters beltet rundt vannene, må legges opp til større sammenhengende grønne strukturer som deler opp landskapet og sikrer gode grønne belter innenfor byggeområdet. Dette er viktig både visuelt sett, og fordi slike områder kan fungere som nærturområder, utfartskorridorer og lekeområder.

Tetthet er heller ikke eksakt, og må vurderes i det enkelte område. Terreng og vegetasjon påvirker hva som er akseptabelt. Generelt planlegges og aksepteres tettere løsninger i dag enn få ti år tilbake. For å bidra til at etablerte hytteeiere fortsatt skal trives, kan det være fornuftig å legge opp til noe lavere tetthet i allerede etablerte hytteområder enn i nye områder. Men det er også et viktig moment at fortetting kan bidra til ønsket standardheving i etablerte områder.

Tetthetsvirkning og landskapsvirkning blir også påvirket av hvor store hyttene er og mengden veier. Små tradisjonelle hytter uten veganlegg faller langt lettere inn i terrenget enn moderne store hytter med oppløft og vei helt fram. I vurderingene av hva landskapet tåler av fortetting, må man også ta høyde for at det legges opp til at de etablerte hyttene også skal kunne bli større og i stor grad også skal kunne få vei helt fram.

Nye veier og vann- og avløpsanlegg kan bety store sår i terrenget som det tar lang tid før gror til. Dette har vi sett svært beklagelige eksempler på, på fjellet siste året. Det er nok langt vanskeligere å få dette godt til i etablerte områder som er planlagt ut fra ande forutsetninger, enn i nye områder der framføring av infrastruktur legges som premiss alt i planleggingen. Dette viser at det er viktig å ta store hensyn til terreng og landskap når det planlegges og å sette strenge krav når arbeider skal gjøres. God dialog med etablerte hytteeiere er også viktig.

Vurderinger av planforslaget:

Generelt:

Ut fra helhetsvurderinger og konkrete vurderinger av enkelttomter vil rådmannen anbefale en del endringer før offentlig ettersyn i kart og bestemmelser. Rådmannens anbefalinger listes nedenfor med en kortfattet begrunnelse.

Forslag til endringer i plankartet:

-       Plankartene skal inneholde oversiktskart, være påført byggegrenser, rutenett med X Y koordinater.

-       I tillegg til tomters feste-/ eller eget bruksnummer, skal eksisterende tomtenummer tydelig fremgå av reguleringskartet.

-       Planlagte veger i LNF-områder strykes. Bryter mot kommunedelplanen for Blefjell

-       Korridorer for viktige tur- og løypetraseer må reguleres til dette formålet, og ikke kun vises med streksymboler uten juridisk virkning, jf. fylkesmannens uttalelse.

-       I tegnforklaringen må SOSI symbol for ”Privat veg” og ”Felles atkomstveg” rettes.

-       Ekvidistanse skal fremgå av tegnforklaringen.

Tun 7, tomter 101, 210, 301, 323 og to unummererte i k.del. planes LNF-sone 3

Strykes fordi alle er lokalisert i kommune-delplanens LNF områder hvor det ikke er tillatt med nye hytter.

Tomt 303

Flyttes ca 10 meter mot syd, pga terrengforhold

Masseuttak

Omfanget må vurderes. Område for uttak av stein-/grusmasser må reguleres minst 50 meter fra bekk.

Forslag til endringer av bestemmelsene:

Bestemmelsene er normalt forskjellig fra plan til plan. Bestemmelser som legges fram preges naturlig nok av den enkelte planlegger og av konkrete ønsker hos aktuelle grunneiere. Rådmann anbefaler likevel en del harmonisering mellom ulike planer i samme fjellområde når det ikke er gode grunner for annet. Og det foreslås en del endringer som rådmannen mener er nødvendig for å få et best mulig sluttprodukt.

Nedenfor foreslås endringer i forslagsstillers bestemmelser.

   § 3.3.1  Salg-/ serviceanlegg:

”Grad av utnytting pr. tomt er BRA = 300 m². Hvor av 100 m² er øremerket parkering. BRA = 200 m² kan fordeles på hovedbygning og inntil 2-to uthus på maks BRA = 30 m² hvert. Uthusene skal ligge i avstand av maks 6 m og min 1 m til hovedbygningen Maksimal tillatt gesims- og mønehøyde: Hovedbygg 4,4 og 6,3 m. Uthus/ anneks 2,5 og 3,0 m. Uthus/ anneks skal tilpasses hovedbygget i materialbruk, form og farge.

§ 3.3.2 Fritidsbebyggelse

Delområde 1 (LNF Sone 3):

Eksisterende fritidsbebyggelse kan påbygges og rehabiliteres i samsvar med til hver tid gjeldende kommunedelplan for Blefjell. Unntatt på tomtene GNR 17/45, GNR 17/89 og GNR 17/90 hvor utnyttelsesgrad settes til BRA = 80 m².

Delområde 2:

Grad av utnytting pr. tomt er BRA = 180 m². Hvor av 30 m² er øremerket parkering. BRA = 150 m² kan fordeles på fritidsbolig og inntil 2-to separat bygg (uthus, anneks) hvert på maks BRA = 30 m². Separate bygg skal ligge i avstand av maks 6 m og min 1 m til fritidsboligen. Maksimal tillatt gesims- og mønehøyde: Hytte 3,6 og 5,6 m. Uthus/ anneks 2,5 og 3,0 m. Uthus/ anneks skal tilpasses fritidsboligen i materialbruk, form og farge.

Delområde 3: :

Grad av utnytting pr. tomt er BRA = 180 m². Hvor av 30 m² er øremerket parkering. BRA = 150 m² kan fordeles på fritidsbolig og inntil 2-to separat bygg (uthus, anneks) hvert på maks BRA = 30 m². Separate bygg skal ligge i avstand av maks 6 m og min 1 m til fritidsboligen. Maksimal tillatt gesims- og mønehøyde: Hytte 4,4 og 6,3 m. Uthus/ anneks 2,5 og 3,0 m. Uthus/ anneks skal tilpasses fritidsboligen i materialbruk, form og farge.

   § 3.3.3 Tuntomter

På tomtene merket med TUN tillates enten oppføring av enkelttomter som merket i terrenget – alternativ oppføring av bygninger i tett tun. Ved bygging av første enhet innenfor tunet velges utbyggingsform. Dersom tunløsning velges skal det sammen med byggemelding for første enhet innenfor tunet vedlegges utenomhusplan som viser den totale løsningen innenfor tuntomta.

Maksimal tillatt gesims- og mønehøyde: Hytte 4,4 og 6,3 m. Uthus/ anneks 2,5 og 3,0 m. Uthus/ anneks skal tilpasses fritidsboligen i materialbruk, form og farge.

Innenfor tuntomtene 1-5 tillates 2 enkelttomter – alternativt 3 fritidsboliger i tunløsning. Grad av utnytting er BRA = 400 m² Hvorav 50 m² er øremerket parkering, og 30 m² per enhet kan anvendes til anneks.

Innenfor tuntomt 6 tillates 3 enkelttomter – alternativt 4 fritidsboliger i tunløsning. Grad av utnytting er BRA = 585 m². Hvor av 60 m² er øremerket parkering, og 30 m² per enhet kan anvendes til anneks.

§ 3.3.4 Setervollene

Setervollene Bakkensetra og Nordre Åslandsseta, samt GNR 17/51, tillates utnyttet til fritidsbolig. Grad av utnytting per tomt/ setertun er BRA = 190 m². Hvor av 40 m² er øremerket parkering. Største bygning (seterbu) begrenset til BRA = 75 m² på hver tomt/ tun. Det tillates flere uthus/ anneks.

Bygningsmassen skal fordeles på flere bygninger i tunløsning. Bebyggelsen skal oppføres i tradisjonsrik byggestil tilpasset den gamle setervollen. Maksimal tillatt gesims- og mønehøyde: Hovedbygget 3,6 og 5,6 m. Uthus/ anneks 2,5 og 3,0 m. Uthus/ anneks skal tilpasses hovedbygget i materialbruk, form og farge.

I § 3.1 skal siste linje fjernes fordi den bryter med teknisk forskrift. Parkeringsarealet inngår i beregningsgrunnlaget for grad av utnytting, jf TEK § 3-12

Ny paragraf 3.3.6:

I delområder 2 og 3 er grad av utnytting på tomter i 20 meters beltet til mindre vann, elv eller bekk, BRA = 130 m². Hvorav 30 m² er øremerket parkering.

Ellers:

Korridorer for viktige tur- og løypetraseer må reguleres til dette formålet, og ikke kun vises med streksymboler uten juridisk virkning, jf. fylkesmannens uttalelse.

Konklusjon:

Fremstillingen setter av praktiske grunner fokus på det som bør endres. Avslutningsvis vil derfor rådmannen understreke at mye av planforslaget vurderes som godt og det meste anbefales videreført.

Rådmannen anbefaler kommunens faste utvalg for plansaker å legge reguleringsforslaget ut til offentlig ettersyn etter at regulanten har gjort de endringer som fremgår av sakens avsnitt «Vurdering av planforslaget».

 

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

26.04.2009

Arkiv               

L 12

Saksmappe     

2008/338

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ørn Antonsson

Forslag til reguleringsplan for fritidsbebyggelse Fagerfjell Øst del av GNR 9/3-10/2-10/3-10/19-10/25. Pbl § 27-1 nr 2

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

12.05.2009

20/09

 

Rådmannens anbefaling:

  1. Det faste utvalg for plansaker vedtar å legge reguleringsplan for fritidsbebyggelse Fagerfjell Øst, del av GNR 9/3-10/2-10/3-10/19-10/25, ut til offentlig ettersyn etter pbl § 27-1 nr 2.
  2. Før offentlig ettersyn skal planen endres i samsvar med rådmannens anbefalinger i saksutredningen. Rådmannen gis fullmakt til å gjøre disse endringene.

Vedlegg:

-       Reguleringsplankart (forminsket), datert 22.12.08

-       Reguleringsbestemmelser, daterte 22.12.08, og planbeskrivelse av desember 2008

Saksopplysninger:

Kommunen har mottatt reguleringsforslag for fritidsbebyggelse Fagerfjell Øst, del av GNR 9/3-10/2-10/3-10/19-10/25. Reguleringsforslaget er utarbeidet av Landskapsarkitekt Anne Ribberud og Ingeniør Marit Kleivedalen på oppdrag fra grunneierne Øyvind Høimyr og Jon Høimyr Barlindhaug.

Planområdet ligger på nordre Ble ved Fagerfjell, og omfatter områder ved Sandvatn, mot Våtvatn, Mjovatn, og ned mot Holmevatnet. Planen skal legge til rette for videre utvikling av området med ny fritidsbebyggelse og atkomstveger til ny og eksisterende bebyggelse.

Hoveddelen av området er i kommunedelplan for Blefjell vist som område for fritidsbebyggelse, øvrig areal er LNF sone 1 og 2 hvor kommunedelplanen ikke legger til rette for ny fritidsbebyggelse. Kommunedelplanen er vedtatt av Flesberg kommune og godkjent av Miljøverndepartementet 14.07.06. Gjeldende reguleringsplaner i området er bebyggelsesplan for hytteområde GNR 9/30, GNR 10/35 ­Fagerfjell, vedtatt 1998, og reguleringsplan for Fagerfjellområdet - Blefjell vedtatt 1994.

Reguleringsforslaget legges nå fram for planutvalget for behandling etter pbl § 27-1 nr. 2 - offentlig ettersyn.

Planforutsetninger i kommunedelplanen:

Kommunedelplan for Blefjell ble vedtatt av kommunestyret 27.06.05, mens innsigelsene knyttet til planen først ble avgjort av Miljøverndepartementet 14. juli 2006. Etter dette har arbeidet med reguleringsplaner for mange eiendommer skutt fart.

For ordens skyld minner vi om noen viktige prinsipper i den overordnede kommunedelplanen. De overordnede utviklingsmål ble definert som (jf. kap 2):

·     ”Blefjell er et unikt natur-, rekreasjons-, og reiselivsområde. Bruk og forvaltning av fjellet skal sikre lokal verdiskapning for bygda og grunneierne. Det skal legges til rette for en langsiktig bærekraftig forvaltning som sikrer naturverdier og muligheter til de neste generasjonene.

·     Blefjell er et familiefjell med kort avstand til brukere fra sentrale østlandsområdet. Det er et overordnet mål å styrke Blefjells posisjon som familiefjell, og legge til rette for økt bruk av eksisterende hytter.

·     Blefjell skal ha tilfredse brukere av fjellet. ”

Om videre utbyggingsmønster ble følgende fastslått jf. (kap.5.2):

”Utbyggingsmønsteret på Blefjell er utviklet over flere 10-år og er tilpasset naturgrunnlag, eierstruktur og utvikling av veisystem. Den framtidige utviklingen på Blefjell skal bidra til å videreutvikle og tydeliggjøre de sterke sidene ved dagens utbyggingsmønster etter følgende hovedprinsipper:

·         Øvre byggegrense mot fjellet med grønne korridorer ned i skogsområdene, 75 metersbeltet mot vann og vassdrag som grøntområde, grønne strukturer som en integrert del av utbyggingsløsningene.

·         Utvikling av områdesentrene med god miljø- og landskapstilpasning. Se kap. 7.

·         Miljøtilpasset nybygging og innfylling av bebyggelse, forbedret atkomst og standardheving i forhold til vann og avløp i områder for fritidsbebyggelse som ikke er lokalt natur- og landskapsmessig sårbare.

·         Tradisjonspreget, lett hytteutvikling i de nordlige områdene fra Hånavatnet til Rollag grense.

Kommunedelplanens byggearealer er i prinsippet de samme som ble definert som hytteområder i kommunedelplanen fra 1990. For all ny bebyggelse er det en forutsetning at den tilpasses landskap/terreng og eksisterende bebyggelse. Likedan er god dialog med etablerte hytteeiere en forutsetning.”

På bakgrunn av føringer i kommunedelplanens tekstdel og arealplanens bestemmelser er bl.a. følgende stikkord sentrale:

familiefjell, lokal næringsutvikling, modernisering, fortetting tilpasset dagens bebyggelse, grønne strukturer og landskapstilpassing.

For vurdering av den enkelte plan i forhold til helheten, kan det også være nyttig å ha med noen nøkkeltall for hele kommunedelplanens hytteområder: Totalt omfatter hele kommunedelplanen ca. 23.000 da byggeareal (sentrumsområder og hytteområder). I tillegg finnes ca. 6.000 daa LNF-områder med en del eksisterende hytter, men med svært begrensede nye utbyggingsmuligheter.

Hvor mange hytter og utbyggingsstrukturer, hvilke størrelser og infrastrukturløsninger som skal tillates, skal vurderes i den enkelte plan ut fra det enkelte områdes egnethet. Men den enkelte plan bør også vurderes som del i den samlede utviklingen for hele Blefjell.

Reguleringsplanforslag for fritidsbebyggelse, fritidsbebyggelse Fagerfjell Øst, del av GNR 9/3-10/2-10/3-10/19-10/25.

Fra planbeskrivelsen:

”Planområdet ligger i Flesberg kommune ved Fagerfjell og omfatter områder ved Sandvatn, mot Våtvatn, Mjovatn og ned mot Holmevatnet. Planområdet omfatter del av eiendommene GNR 10/3, 9/3, 10/2 og 10/19 og 10/25. Innenfor planområdet ligger det hytter og ubebygde tomter. Grunneierne Øyvind Høimyr og Jon Høimyr Barlindhaug bygger selv ut infrastruktur og fritidsbebyggelse i området.

Området strekker seg fra ca 550 til 770 meter over havet. Det er store vann i området, Sandvatnet, Våtvatnet, Mjovatnet og Holmevatnet som går sammen med Hoppestadvannet. Alle vannene er regulerte med noe variasjon i nedtappingsmengde og omfang.

Fagerfjellområdet var et pilotområde i arbeidet med kommunedelplan for Blefjell. I pilotplanen er Fagerfjell vurdert å ha potensialet for å bli hoveddestinasjonen på Blefjell, med et konkurransedyktig alpinsenter med ski-in, ski-out boenheter. Hovedutfordringene ansees å være å forsterke senterprofilen, og finne behagelige logistikkløsninger i forhold til aktiviteter/ aktivitetssentra, trafikk og bebyggelse. De aktuelle utviklingstiltak som er foreslått berører i all hovedsak områdene i tilknytning til skisenteret og området ved hotellet og småhyttene/ leiligheten i dette området.

Det utarbeides nå reguleringsplanforslag for områdene tilknyttet senterområdet og tilliggende områder med fritidsbebyggelse som tilhører Øivind Høimyr og Jon Høimyr Barlindhaug. Av hensyn til framdrift og kompleksitet i sakene er det valgt å dele inn området i to planer. En som omfatter den tradisjonelle fritidsbebyggelsen og en som tar for seg senterområdet og den tettere nye fritidsbebyggelsen i tilknytning til tidligere Fagerfjell hotell. Det er imidlertid en vurdering av det totale området som ligger til grunn for begge planene. Områdene er også sett i sammenheng med planen for Søre Solum som nå er til behandling.

Det er lagt vekt på å finne løsninger som både ivaretar og forbedrer dagens situasjon og den nære framtid, samtidig som en ser framover mot mulige framtidige løsninger av mer omfattende karakter.

Planforslaget

Planområdet er på ca 2050 daa totalt. Arealet fordeler seg på:

Byggeområder:                   Områder for fritidsbebyggelse

Landbruksområder:            Skogbruk

Fareområder:                      Høyspentlinje

Spesialområder:                  Privat veg

         Friluftsområder

         Område for båtopplag land/vann

         Renovasjon

         Kommunalteknisk anlegg, trafo, pumpehus etc.

Fellesområder:                    adkomstveg, parkering

Hovedformål med planforslaget er:

·         ny bebyggelse vil gi en styrking av næringsgrunnlaget for eiendommene og

·         næringsdrift i området som skitrekk og kafetilbud

·         tilrettelegging for gode sti- og løypetraseer sommer og vinter

·         tilrettelegging for standardheving av eksisterende bebyggelse i området gjennom

·         mulighet for etablering av veg og nye rammer for bebyggelsen i reguleringsbestemmelsene

Planforslaget bygger på en helhetlig vurdering av hele området tilknyttet Fagerfjell med basis i kommunedelplanen for Blefjell og pilotplanen som ble utarbeidet i tilknytning til dette arbeidet. Ny fritidsbebyggelse vil være brukere av aktiviteter i området og det er vesentlig å legge til rette for et godt helårstilbud. Vinterstid er det skitrekk og god tilgjengelighet både til løypenettet inn til høyfjellsområdene og lokale løyper som er viktig. Sommerstid er det behov for tilrettelegging for aktiviteter som fiske, båtutleie, badeplasser og gode turstier. Universell tilgjengelighet er et viktig tema i planlegging i dag - og det legges vekt på at deler av turstier og tilgjengelighet til vannet skal være tilrettelagt for alle brukergrupper.

En god trase for skiløype rundt Sandvatn med færrest mulig kryssinger av veg har vært styrende for forslaget. Det er også lagt vekt på at planen skal sikre fellesområder for opphold, bading og fiskeplasser ved vannene. Tilgjengelighet til vann og kort veg til fjellet er sammen med skitrekket det som gjør områdene her særlig attraktive.

I områder med eksisterende bebyggelse er det lagt vekt på å gjennomføre fortetting og fremføring av veger på en måte som hensyntar eksisterende bebyggelse og bygger videre på det utbyggingsmønsteret som området preges av.

Det er foreslått 61 nye tomter, samt adkomstveier til ny og eksisterende fritidsbebyggelse. I tillegg foreslås et område for tettere fritidsbebyggelse sør for skitrekket. I tillegg er det fire tidligere ubebygde tomter innenfor planområdet. Tomtene på 9/3 er godkjent i disposisjonsplan fra 1973, tomtene på 10/3 er vist på kartet med festenummer.

Området er delt inn i 3 delområder der hvert område har sine særtrekk landskapsmessig og med hensyn til eksisterende utbyggingsmønster. Grunneierne ønsker i utgangspunktet å ha forholdsvis stramme reguleringsbestemmelser for å oppnå et godt helhetlig resultat mht utbygging i områdene. Dette er gjennomført innenfor bebyggelsesplan for gbnr 9/30 og 10/35 med vellykket resultat. Det er imidlertid vurdert slik at områder med eksisterende bebyggelse bør ha noe mer slingringsmonn med tanke på materialvalg enn nye områder med bakgrunn i mulighet for tilpassing til eksisterende bygninger.

Delområde 1

-  Områder med eksisterende fritidsbebyggelse. Nye adkomstveger og ønske om tilknytning til vann og avløpsanlegg er viktig i disse områdene. Ny fritidsbebyggelse er i all hovedsak forsiktig fortetting i tilknytning til nye adkomstveger.

Det foreslås åpnet for totalt areal 150 m² BYA for ny og eksisterende bebyggelse, med mulighet for inntil to anneks/ uthus hver på 30 m².

Innenfor dette området åpnes det bl.a. for andre valg av takmateriale enn torv I tre da eksisterende bebyggelse i en del tilfeller eksempelvis har takpapp.

Delområde 2

-  Nytt område for fritidsbebyggelse, Mjovassåsen. Området er ei sørvendt li uten bebyggelse i dag. Bebyggelsen vil ligge i lisida og på et platå i Mjovassåsen. Bebyggelsen er lokalisert slik at silhuettvirkning unngås.

Innenfor dette området foreslås totalt areal på inntil 175 m² BYA med mulighet for to anneks hver på inntil 30 m².

Innenfor dette området strammes reguleringsbestemmelsene inn med hensyn til materialvalg.

Delområde 3

-  Byggeområder i tilknytning til eksisterende festeområde (tidligere fagforeningstomter). I dette området er eksisterende bebyggelse tett og utgjøres av forholdsvis små bygninger som har mange fellestrekk.

Det foreslås åpnet for totalt areal 150 m² BYA for ny og eksisterende bebyggelse, med mulighet for ett anneks/ uthus på 30 m². Det er i dette området valgt å begrense til ett anneks av hensyn til at det i det eksisterende området er begrenset areal til hver hytte. For at bestemmelsene ikke skal være for kompliserte å håndheve er bestemmelsen gjort gjeldende for hele delområdet.

Innenfor et svært begrenset område, FSL, ved toppen av bakken opp til delområde 3 åpnes det for tettere bebyggelse som leiligheter. Dette området er ei fin hylle som det passer med tettere bebyggelse så lenge en holder bebyggelsen inne på hylla. Det er flott utsikt fra området og lett tilknytning til skitrekket. I dette området foreslås en utnyttingsgrad i % BYA og mulighet for økt høyde opptil 5 m gesims og 8 m mønehøyde.

For all øvrig bebyggelse foreslås gesimshøyde inntil 3,6 m og mønehøyde inntil 5,6 m over gjennomsnittlig planert terreng.

Sandvass-setra

Sandvass-setra tilhørende Søre Høimyr er beliggende sørvest i planforslaget. Området har tidligere vært festet bort til LO, men er nå tilbake ført til gården. Setervollen bærer preg av at det tidligere var flere gårder som hadde setre her, men bygningene ble flyttet sørover og nytt seterområde ble kalt Tvangssetra da flyttinga ikke var ønsket fra eiernes side.

Det er ei eksisterende hytte og totalt tre eldre uthus på setervollen. Bygningene ligger spredt med tildels stor avstand. Det er ønske om å etablere en ny seterbygning i tilknytning til dagens uthus oppe i bakken, noe som vil forsterke innrammingen av setervollen og være positivt for helhetsbildet. Nybygget gis adkomst fra nord slik at vegen ikke vil berøre selve vollen og stil tilførselsløype som er lokalisert her.

Vann og vassdragsnære arealer

En større del av eksisterende bebyggelse (26 hytter) er lokalisert innenfor et avstand på 50 m til vann og vassdrag. Ny bebyggelse er ikke foreslått nærmere enn 70 m fra vannet, og kun i områder der det allerede er eksisterende bebyggelse nærmere vannet. Disse tallene forholder seg til høyeste vannstand som er det som vises på benyttet kartgrunnlag. Avstanden vil derfor i praksis være mer enn 75 m store deler av året. I delområde 3 er ny bebyggelse foreslått nærmere bekken enn 75 m, men det er lagt vekt på å hensynta de bekkenære områder for turgåere.

Adkomstveger fram til eksisterende bebyggelse er til dels vist i 75 m beltet, men innenfor eksisterende bebyggelse. Der det er eksisterende inngrep i 75 m beltet som fritidsbebyggelse eller veg vurderes områdene innenfor de eksisterende inngrepene som mindre vesentlig sett i forhold til bevaring av vann og vassdragsnære arealer.

Dagens ønsker om standard på fritidsboliger er vesentlig høyere enn tilfelle var når eksisterende fritidsboliger ble bygget i sona ved vannet. En svært restriktiv politikk i forhold til mulighet for påbygg og standard heving i disse områdene vil fort gi negative konsekvenser som forfall og dårlig vedlikehold av bebyggelsen. Det er ønske om at også eksisterende bebyggelse innen for 75 meters beltet gis mulighet for å øke standard og størrelse til et nivå som gir ønske om fortsatt bruk og høy kvalitet på bebyggelse.

Det er lagt stor vekt på å sikre gode løypetraseer og plasser for tilgjengelighet til, og opphold ved vannet for allmennheten der forholdene ligger til rette for det, og på denne måten avbøte for de områdene som eksisterende fritidsbebyggelse legger beslag på. Løypa rundt Sandvatn med tilrettelegging for båtplasser, bade og fiskeplasser og tursti med god kvalitet har stor betydning for området.

Adkomst og parkering

Nye adkomstveger er foreslått etter ønske fra grunneierne og eiere av eksisterende fritidsbebyggelse i området. Det er lagt stor vekt på forholdet til skiløypa ved framføring av vegtraseer, samt at vegtraseene skal være tilpasset terreng og ikke bli fremtredende i landskapet etter utbygging.

Terrengforhold og fjernvirkning

Området ligger i tilknytning til de høyereliggende områder på Blefjell med Flesebekknatten, Gunnulfsbufjell og Gråfjell rett i vest og Bleplatået med Krøkla i sør. Det store landskapsrommet avgrenses av de høyereliggende områdene. Hytteområdene ligger på et platå med mye store vann mot øst og nord før terrenget faller bratt av ned mot Numedalen og Flesberg i nordøst. Mellom vannene er det tildels bratte åsrygger som danner mindre landskapsrom ved de enkelte vann.

Eksisterende bebyggelse i området er i all hovedsak lagt godt inn i terrenget uten å være dominerende i helhetsbildet av omgivelsene. Bebyggelsen omkring Fagerfjell hotell er tett, men ligger godt i solsida av kollen. Det sist utbygde området omfattes av Bebyggelsesplan for hytteområde 9/30 og 10/35 (utenfor planområdet). Også denne bebyggelsen er godt lagt inn i terrenget, kanskje med unntak av noen enkelte bygninger som blir liggende delvis i silhuett over åsryggen lengt øst i dette området.

Veger i området er svært godt tilpasset og det er i utstrakt grad gjennomført oppussing og opprydning i etterkant av bygging noe som vil sikre rask revegetering av fyllinger og skjæringer.

All utbygging er i områder under tregrensa. Vegetasjonen i områdene har en viktig «skjermingsfunksjon» i forhold til bebyggelsen og bidrar i stor grad til at fjernvirkningen av dagens utbygging i området er så vidt «grønn».

Grøntstruktur, vegetasjon og vegetasjonsbehandling

Det er varierende vegetasjon i området. Fra enkeltstående furuer og blandingsskog til granlier med tett barskog og sparsomt med undervegetasjon. I områder med furu og blandingsskog skal eksisterende vegetasjon skal bevares så langt som mulig, dette gjelder især store furuer, som bidrar til å gi området karakter. Hogst i området skal skje i samråd med grunneier og hytteeierforening.

I områder med granskog bør en større del av grana tas ut. Med dette vil lysforholdene endre seg og det vil være tilvekst av fjellbjørk og øvrig blandingsskog i områdene.

Planområdet er naturlige beite- og oppholdsområder for både hjortevilt og småvilt. Området skiller seg ikke spesielt ut fra omkringliggende områder med tanke på biologisk mangfold. Det er ikke kjente nøkkelbiotoper eller viltkorridorer i området.

Områdene er inndelt i friluftsområder og områder for skogbruk. Større sammenhengende områder i de lavereliggende delene av planområdet, hvor det ikke er fritidsbebyggelse, er avsatt til skogbruk. Områder som grenser inn til større landbruksområder (ved Holmevann i øst, og områdene øst for delområde 2, Mjovassåsen) er også avsatt til skogbruk.

Friluftsliv og tilgjengelighet til fjellet

Området er meget godt egnet til opphold og friluftsliv med fine turområder, tilgjengelighet til vann med båt og fiske samt servicefunksjoner i tilknytning til skitrekket. De attraktive friluftsområdene er i hovedsak knyttet til vannene samt områdene opp mot høyfjellet.

Det er bra løypenett i området med oppkjørte skiløyper i retning Gunnulfsbu, Strutåsen, Hølsetra og Tvangssetra i tillegg til lokale løyper som rundt Sandvann. Skiløypene har vært en viktig premissgiver for lokalisering av nye adkomstveger. Færrest mulig kryssinger av løypetraseen har vært en målsetting. Løypetraseer er ikke innmålt, og det tillates justering av disse innenfor planforslaget, jfr. reguleringsbestemmelsene.

Forhold til eksisterende bebyggelse

I områder med eksisterende bebyggelse er det lagt vekt på at nye tomter skal hensynta eksisterende bebyggelse, og at preget med spredt fritidsbebyggelse skal ivaretas.

Det er gjennom reguleringsbestemmelsene søkt å legge til rette for tilpassing til eksisterende bebyggelse, nye tomter inniblant eksisterende bebyggelse fra 60 og 70 tallet er pålagt begrensninger ift høyde og størrelse.

Reguleringsplan Fritidsbebyggelse, Fagerfjell øst, Gbnr 9/3, 10/2, 10/3,10/19,10/25, Blefjell, Flesberg kommune

Strømforsyning

Det er innlagt strøm i området.

Sanitærteknisk standard

Eksisterende bebyggelse har varierende sanitær standard. Infrastrukturen i området er under utbygging. Ledningsnettet er knyttet til offentlig avløpsanlegg i området ved hotell/ camping og grunneierne etablerer nå infrastrukturnett fra områdene med fritidsbebyggelse fram til renseanlegg og vannforsyningsanlegg. Vannforsyning er etablert med høydebasseng nord for skitrekket. Renseanlegget i området har behov for oppgradering innen rimelig framtid.

Kulturminner

Planområdet er registrert i forhold til kulturminner. Det ble ikke funnet kulturminner innenfor planområdet (det totale området som skal reguleres inngikk i registreringen). Grunneier orienterte imidlertid om et område for jernutvinning som er lokalisert i tilknytning til Tvangssetra. Det er få slike registreringer i Flesberg kommune.

KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET

Den viktigste konsekvensen av planforslaget er en styrking av næringsgrunnlaget på eiendommene samt en videreutvikling av områder i tilknytning til Fagerfjell som er et definert senterområde.

Planforslaget tilrettelegger for oppgradering av infrastrukturen i området.

Planprosses

Kunngjøring av oppstart av planarbeidet er varslet i Laagendalsposten i oktober 2008. Overordnede myndigheter, naboer og berørte er varslet ved brev datert 11. 03. 2008.

Det er i perioden avholdt møter i hytteforeninger, både i Mjovatnområdet og hytteeiere i tilknytning til vegen opp til demningen ved Sandvatn. Det har også vært gjennomført befaring med styret i hytteforeningen for foreningshyttene i tilknytning til skitrekket. I deler av områdene er det gjennomført en ekstra runde med kart over forslag til veger og nye tomter, samt befaring i marka med flere av hytteeierne. Det er generelt i utstrakt grad gjennomført reell medvirkning i prosjektet”.

Fylkeskommunen Buskerud, utviklingsavdelingen:

”Gnr 9 bnr 3, 8 m.fl. - Fagerfjell - Flesberg kommune - kulturhistorisk registrering

Ovennevnte planområde er nå arkeologisk registrert. Det ble ikke funnet automatisk fredete kulturminner. Vi har derfor ingen merknader til planen.

Vi minner likevel om at dersom det framkommer automatisk fredete kulturminner i forbindelse med anleggsarbeid eller annen virksomhet i planområdet, må arbeidet straks stanses og utviklings avdelingen i fylkeskommunen varsles, jf. kulturminneloven § 8, 2.

Nyere tids kulturminner:

Innenfor det varslede reguleringsområdet ligger Sandvassetra med fire stående bygninger og rester etter grunnmur fra ytterligere to bygninger som har stått på stedet. Det er tre eldre seterbygninger i laft og en nyere hytte som ble brukt av Milorg under krigen. Vi viser for øvrig til nærmere beskrivelse i vedlagte rapport


Sandvassetra bør skjermes fra nyere hytteområder med buffersorte av naturlig vegetasjon. Området inkludert buffersone bør reguleres til spesialområde med formål bevaring.

Reguleringsbestemmelsene bør minimum inneholde disse punktene;

1.    Det er ikke tillatt å rive bygninger innenfor bevaringsområdet

2.    Bygningene bør istandsettes etter antikvariske retningslinjer. Gammelt bygningsmateriale bør i størst mulig grad bevares. Gamle bygningsdeler kan eventuelt repareres og gjenbrukes på opprinnelig sted

3.    Byggesaker skal oversendes regional kulturminneforvaltning for uttalelse

4.    I buffertsonen skal ikke drives flathogst - men enkelttrær skal kunne tas ut”.

NVE:

”Innspill til varsel om oppstart - Reguleringsplan for områdene ved Fagerfjell- Del av Gbnr 9/3,9/8,-8/3,10/3,-10/5,10/19,10/24;-10/36, 10/36 - Blefjell i Flesberg

Vi viser til brev av 19.3.2008 med informasjon om oppstart av reguleringsplanarbeid for områder ved Fagerfjell. Det er flere vassdrag innenfor pIanområdet.

Flom, erosjon og skred langs vassdrag er naturlige prosesser. Derfor må planlegging og utbygging langs vassdrag ta hensyn til faren for skader som følge av disse prosessene. Primært bør elvene ta tilstrekkelig rom for sin naturlige utvikling ved at det ikke blir bygget i områder utsatt for vassdragsrelatert fare. Dette vil samtidig sikre arealer som ofte er verdifulle for miljø og friluftsliv. Styring av arealbruken bort fra vassdragene er det beste virkemidlet for å begrense vassdragsrelatert fare.

NVE har utarbeidet retningslinjer for planlegging og utbygging i fareområder langs vassdrag (112007). Retningslinjene ligger på våre internettsider www.nve.no . Retningslinjene viser hvordan flom- og skredfare bør utredes i planprosessen. Sikkerhetsnivå for flomutsatt bebyggelse er skjerpet. Sikkerhetsnivået for ny bebyggelse er nå tilsvarende en 200 årsflom også for enkelt hus.

KIimaendringene krever økt oppmerksomhet og aktsomhet i flom- og skredutsatte områder. Flere av regnflommene de siste årene har gitt store skader på bebyggelse som følge av at bekker og mindre elver er flommet over, tatt med seg masser og gravd seg nye løp. NVE anbefaler at alle elver, bekker og innsjøer identifiseres og merkes av på plankartet. Denne avmerkingen gir en indikasjon på arealer som kan være utsatt for vassdragsrelaterte farer og viser hvilke områder som må gjennomgå en nærmere vurdering av vassdragsrelatert fare.

Ved plassering av bygningene i terrenget bør det tas hensyn til vassdragselementene. NVE anbefaler at området langs vassdragene reguleres til friluftsområde eller liknende, jf pbl § 25 nr 6. I forbindelse med kryssing av vannveier bør dette skje slik at det berører vassdraget minst mulig. Videre anbefaler vi bruk av bruer fremfor kulverter ved kryssinger. NVE mener at bekker i prinsippet bør være åpne. Bekkedragene skaper variasjon i landskapet, og mange planter og dyr er knyttet til bekkedragene. Dette øker opplevelsesverdien i nærmiljøet. Åpne bekker er også langt mindre ømfintlige for flomskader, både fordi de normalt har større kapasitet og fordi det er lettere å ha oversikt over avrenningsforholdene i ekstreme værsituasjoner. Redusert vannavledningskapasitet som følge av fremmedlegemer i kulverten er også et vanlig problem.

Vi ber om å bli holdt orientert om det videre arbeidet. Vi bistår gjerne med ytterligere informasjon eller veiledning”.

 

Generelle vurderinger:

Gode grønne strukturer har vært en klar forutsetning fra kommunedelplanen, og var en viktig forutsetning for reguleringer skulle kunne godkjennes. Men hva som er tilstrekkelig grønne strukturer blir selvsagt en vurdering. Rådmannen mener at det i tillegg til myrer og 75-meters beltet rundt vannene, må legges opp til større sammenhengende grønne strukturer som deler opp landskapet og sikrer gode grønne belter innenfor byggeområdet. Dette er viktig både visuelt sett, og fordi slike områder kan fungere som nærturområder, utfartskorridorer og lekeområder.

Tetthet er heller ikke eksakt, og må vurderes i det enkelte område. Terreng og vegetasjon påvirker hva som er akseptabelt. Generelt planlegges og aksepteres tettere løsninger i dag enn få ti år tilbake. For å bidra til at etablerte hytteeiere fortsatt skal trives, kan det være fornuftig å legge opp til noe lavere tetthet i allerede etablerte hytteområder enn i nye områder. Men det er også et viktig moment at fortetting kan bidra til ønsket standardheving i etablerte områder.

Tetthetsvirkning og landskapsvirkning blir også påvirket av hvor store hyttene er og mengden veier. Små tradisjonelle hytter uten veganlegg faller langt lettere inn i terrenget enn moderne store hytter med oppløft og vei helt fram. I vurderingene av hva landskapet tåler av fortetting, må man også ta høyde for at det legges opp til at de etablerte hyttene også skal kunne bli større og i stor grad også skal kunne få vei helt fram.

Nye veger og vann- og avløpsanlegg kan bety store sår i terrenget som det tar lang tid før gror til. Dette har vi sett svært beklagelige eksempler på, på fjellet siste året. Det er nok langt vanskeligere å få dette godt til i etablerte områder som er planlagt ut fra ande forutsetninger, enn i nye områder der framføring av infrastruktur legges som premiss alt i planleggingen. Dette viser at det er viktig å ta store hensyn til terreng og landskap når det planlegges og å sette strenge krav når arbeider skal gjøres. God dialog med etablerte hytteeiere er også viktig.

Vurderinger av planforslaget:

Generelt:

Ut fra helhetsvurderinger og konkrete vurderinger av enkelttomter vil rådmannen anbefale en del endringer før offentlig ettersyn i kart og bestemmelser. Rådmannens anbefalinger listes nedenfor med en kortfattet begrunnelse.

Forslag til endringer i plankartet:

-          Tomtene 218, 219 og 220 strykes fordi de er lokalisert i kommunedelplanens LNF Sone 1 hvor det ikke er tillatt med nye hytter.

-          Sandvassetra skjermes fra nyere hytteområder med buffersone av naturlig vegetasjon. Området inkludert buffersone reguleres til spesialområde med formål bevaring.

-          Planlagt atkomstveg til Sandvassetra strykes. Bryter med arealdelen av kommunedelplanen for Blefjell. LNF Sone 1.

-          Tomtene fra og med 221 til og med 230, samt atkomstveger, strykes. De vil føre til at et inngrepsfritt område blir redusert med ca 100 meter. Inngrepsfrie naturområdende må forvaltes som en nasjonal ressurs og ivaretas gjennom arealplanlegging, jf. Stortingsmelding nr 26 (2006-2007) Regjeringens miljøpolitikk og rikets miljøtilstand.
Videre er tomtene 221, 222, 224 og 227 mer eller mindre i område avsatt i arealdelen av kommunedelplanen for Blefjell til område for skitrekk og skikjøring.

-          Det må fremgå av kartet at tomt GNR 10/3 F1 er bebygd. Tomten er i tillegg feilplassert på kartet.

-          Tomtene GNR 10/3 F52, GNR 10/3 F54, 202, 203, 205, samt planlagt veger fra tomt 201 til tomt GNR 10/3 F20, fra tomt 107 til GNR 10/2 F20 strykes. Bryter med kommunedelplanens 75 meters byggegrense til Våtvatnet, Sandvatnet og Mjovatnet.

-          Tomtene 123, 124, 129, 130, 131 med stikkveger, samt planlagt veg fra 123 mot øst, strykes fordi de er lokalisert i kommunedelplanens LNF Sone 1 hvor det ikke er tillatt med nye hytter og veger.

-          Tomtene 110 og 111 strykes fordi det er ikke tillatt med ny fritidsbebyggelse i 75 meters beltet til vann og vassdrag, jf. kommunedelplanens § 1.4.

-          Plankartet skal ha rutenett med X og Y koordinater.

-          I tillegg til tomters korrekte feste-/ eller eget bruksnummer, skal eksisterende tomtenummer tydelig fremgå av reguleringskartet.

-       Både på kartet og i tegnforklaringen må SOSI symbol for ”Privat veg” og ”Felles atkomstveg/parkering” rettes.

-       I tegnforklaringen må teksten ”Kommunalteknisk anlegg” korrigeres.

-       Ekvidistanse skal fremgå av tegnforklaringen.

Bestemmelsene er normalt forskjellig fra plan til plan. Bestemmelser som legges fram preges naturlig nok av den enkelte planlegger og av konkrete ønsker hos aktuelle grunneiere. Rådmann anbefaler likevel en del harmonisering mellom ulike planer i samme fjellområde når det ikke er gode grunner for annet. Og det foreslås en del endringer som rådmannen mener er nødvendig for å få et best mulig sluttprodukt.

Nedenfor foreslås endringer i forslagsstillers bestemmelser.

   § 3.3.1 Fritidsbebyggelse

Delområde 1 (Område med eksisterende fritidsbebyggelse):

Grad av utnytting pr. tomt er BYA = 185 m². Hvor av 35 m² er øremerket parkering. BYA = 150 m² kan fordeles på fritidsbolig og inntil 2-to separat bygg (uthus/anneks) hvert på maks BYA = 30 m². Separate bygg skal ligge i avstand av maks 6 m og min 1 m til fritidsboligen. Maksimal tillatt gesims- og mønehøyde: Hytte 3,6 og 5,6 m. Uthus/anneks 2,5 og 3,0 m. Uthus/anneks skal tilpasses fritidsboligen i materialbruk, form og farge.

 

På tomt 104 merket tuntomt tillates 1 enkeltomt med 2 anneks – alternativt 2 fritidsboliger i tunløsning. Grad av utnytting er enkeltomt med to anneks BYA = 250 m². Hvor av 50 m² er øremerket parkering. BYA = 200 m² kan fordeles på fritidsbolig og inntil 2-to separat bygg (uthus/anneks) hvert på maks BYA = 30 m².
Grad av utnytting er 2 fritidsboliger i tunløsning BYA = 360 m². Hvor av 60 m² er øremerket parkering, dvs.30 m² for hver fritidsbolig. På hver fritidsbolig fordeles BYA = 150 m² hvor av BYA = 30 m² kan brukes til 1-ett separat bygg (uthus/anneks). Dersom tunløsning velges skal det sammen med byggesøknaden for første enhet innenfor tunet vedlegges utenomhusplan som viser den totale løsningen innenfor tunet.
For begge alternativ gjelder at separate bygg skal ligge i avstand av maks 6 m og min 1 m til fritidsboligen.
Maksimal tillatt gesims- og mønehøyde: Hytte 3,6 og 5,6 m. Uthus/anneks 2,5 og 3,0 m. Uthus/anneks skal tilpasses fritidsboligen i materialbruk, form og farge.

Delområde 2 (Nytt område for fritidsbebyggelse,. Mjovassåsen):

Grad av utnytting pr. tomt er BYA = 210 m². Hvor av 40 m² er øremerket parkering. BYA = 170 m² kan fordeles på fritidsbolig og inntil 2-to separat bygg (uthus/anneks) hvert på maks BYA = 30 m². Separate bygg skal ligge i avstand av maks 6 m og min 1 m til fritidsboligen. Maksimal tillatt gesims- og mønehøyde: Hytte 3,6 og 5,6 m. Uthus/anneks 2,5 og 3,0 m. Uthus/anneks skal tilpasses fritidsboligen i materialbruk, form og farge.

Delområde 3 (Områder ved festeområde for fagforeningshytter):

Grad av utnytting pr. tomt er BYA = 180 m². Hvor av 30 m² er øremerket parkering. BYA = 150 m² kan fordeles på fritidsbolig og inntil 1-ett separat bygg (uthus/anneks) på maks BYA = 30 m². Separat bygg skal ligge i avstand av maks 6 m og min 1 m til fritidsboligen. Eller kjedet sammen. Maksimal tillatt gesims- og mønehøyde: Hytte 3,6 og 5,6 m. Uthus/anneks 2,5 og 3,0 m. Uthus/anneks skal tilpasses fritidsboligen i materialbruk, form og farge.

§ 3.3.2 Sandvassetra, setervoll

Reguleres til spesialområde med formål bevaring. Jf. fylkeskommunens uttalelse gjengitt her over.

Ny bestemmelse:

I 50-meters beltet ved Sandvatnet, Holmevatnet, Mjovatnet og Våtvatnet tillates ikke utvidelse av eksisterende hytter med unntak av utvidelse for å kunne knytte seg til felles vann- og avløpsløsninger. Da er grad av utnytting BYA 130 m2. Hvorav 30 m2 er øremerket parkering. Tilbygg skal plasseres slik at det tilpasses det omkringliggende landskapet på en best mulig måte. Utvidelsen skal ikke komme i konflikt med eksisterende ferdselsårer/stier, eller være til hinder eller ulempe for allmenn ferdselsrett.

Ny bestemmelse:

Grad av utnytting på tomter i 20-meters beltet til mindre vann, elv eller bekk er BYA = 130 m², hvorav 30 m² er øremerket parkering.

Konklusjon:

Rådmannen anbefaler kommunens faste utvalg for plansaker å legge reguleringsforslaget ut til offentlig ettersyn etter at regulanten har gjort de endringer som fremgår av sakens avsnitt «Vurdering av planforslaget».

 

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

10.04.2009

Arkiv               

L12

Saksmappe     

2008/837

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ørn Antonsson

 

Forslag til reguleringsplan for Nordre Underberget, GNR 14/3. Pbl § 27-1 nr 2

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

12.05.2009

21/09

 

Rådmannens anbefaling:

  1. Det faste utvalg for plansaker vedtar å legge forslag til reguleringsplan for Nordre Underberget, GNR 14/3, ut til offentlig ettersyn etter pbl § 27-1, pkt.2.
  2. Før offentlig ettersyn skal planen endres i samsvar med rådmannens anbefalinger i saksutredningen. Rådmannen gis fullmakt til å gjøre disse endringene.

Vedlegg:

-       Reguleringsplankart, bestemmelser og planbeskrivelse, datert 06.10.08

Saksopplysninger:

Kommunen har mottatt reguleringsforslag for fritidsbebyggelse og kombinert formål for utleie / privat fritidsbebyggelse på del av GNR 14/3 Nordre Underberget. Reguleringsforslaget er utarbeidet av Asplan Viak AS på oppdrag fra grunneiere Astrid A.- og Dag Åsmund Bilstad.

Planområdet ligger mellom Blestua og Beinsvatnet på søre Ble. I følge regulanten er hensikten med planarbeidet er å oppgradere planen i tråd med kommuneplanen for Blefjell med blant annet rammer for framtidig utvikling av senterområdet i tilknytning til Blestua. Det er også foreslått nye atkomstveger og et mindre antall nye tomter.

Reguleringsforslaget legges nå fram for planutvalget for behandling etter pbl § 27-1 nr. 2 - offentlig ettersyn.

Planforutsetninger i kommunedelplanen:

Kommunedelplan for Blefjell ble vedtatt av kommunestyret 27.06.05, mens innsigelsene knyttet til planen først ble avgjort av Miljøverndepartementet 14. juli 2006. Etter dette har arbeidet med reguleringsplaner for mange eiendommer skutt fart.

For ordens skyld minner vi om noen viktige prinsipper i den overordnede kommunedelplanen. De overordnede utviklingsmål ble definert som (jf. kap 2):

·     ”Blefjell er et unikt natur-, rekreasjons-, og reiselivsområde. Bruk og forvaltning av fjellet skal sikre lokal verdiskapning for bygda og grunneierne. Det skal legges til rette for en langsiktig bærekraftig forvaltning som sikrer naturverdier og muligheter til de neste generasjonene.

·     Blefjell er et familiefjell med kort avstand til brukere fra sentrale østlandsområdet. Det er et overordnet mål å styrke Blefjells posisjon som familiefjell, og legge til rette for økt bruk av eksisterende hytter.

·     Blefjell skal ha tilfredse brukere av fjellet. ”

Om videre utbyggingsmønster ble følgende fastslått jf. (kap.5.2):

”Utbyggingsmønsteret på Blefjell er utviklet over flere 10-år og er tilpasset naturgrunnlag, eierstruktur og utvikling av veisystem. Den framtidige utviklingen på Blefjell skal bidra til å videreutvikle og tydeliggjøre de sterke sidene ved dagens utbyggingsmønster etter følgende hovedprinsipper:

·         Øvre byggegrense mot fjellet med grønne korridorer ned i skogsområdene, 75 metersbeltet mot vann og vassdrag som grøntområde, grønne strukturer som en integrert del av utbyggingsløsningene.

·         Utvikling av områdesentrene med god miljø- og landskapstilpasning. Se kap. 7.

·         Miljøtilpasset nybygging og innfylling av bebyggelse, forbedret atkomst og standardheving i forhold til vann og avløp i områder for fritidsbebyggelse som ikke er lokalt natur- og landskapsmessig sårbare.

·         Tradisjonspreget, lett hytteutvikling i de nordlige områdene fra Hånavatnet til Rollag grense.

Kommunedelplanens byggearealer er i prinsippet de samme som ble definert som hytteområder i kommunedelplanen fra 1990. For all ny bebyggelse er det en forutsetning at den tilpasses landskap/terreng og eksisterende bebyggelse. Likedan er god dialog med etablerte hytteeiere en forutsetning.”

På bakgrunn av føringer i kommunedelplanens tekstdel og arealplanens bestemmelser er bl.a. følgende stikkord sentrale:

familiefjell, lokal næringsutvikling, modernisering, fortetting tilpasset dagens bebyggelse, grønne strukturer og landskapstilpassing.

For vurdering av den enkelte plan i forhold til helheten, kan det også være nyttig å ha med noen nøkkeltall for hele kommunedelplanens hytteområder: Totalt omfatter hele kommunedelplanen ca. 23.000 da byggeareal (sentrumsområder og hytteområder). I tillegg finnes ca. 6.000 daa LNF-områder med en del eksisterende hytter, men med svært begrensede nye utbyggingsmuligheter.

Hvor mange hytter og utbyggingsstrukturer, hvilke størrelser og infrastrukturløsninger som skal tillates, skal vurderes i den enkelte plan ut fra det enkelte områdes egnethet. Men den enkelte plan bør også vurderes som del i den samlede utviklingen for hele Blefjell.

Reguleringsplanforslag for Nordre Underberget, GNR 14/3

Fra planbeskrivelsen:

Planområdet ligger i den nordøstlige delen av Blefjell og strekker seg fra oversiden av om­rådet ved Blestua (ca 675 moh) og nordøstover til Beinsvannet (377 moh). Planområdet omfatter et areal på 807 daa. Søndre Blevei ligger i lange strekninger innenfor eiendommen i dette området.

Det er 32 hytter innenfor planområdet i dag, hvorav 29 er bygd etter disposisjonsplanen fra 1974, og 3 hytter ved Beinsvannet er bygd etter reguleringsplanen av 2003. I tillegg viser eksisterende plan 28 ubebygde tomter for fritidsbebyggelse samt et område med 13 tomter for utleiehytter.

Området er dekket av noe varierende typer skog, større og mindre myrdrag og noe åpnere fjellpartier. Deler av området er meget små kupert, mens det oppover mot fjellet i sørvest er større partier med flatere myrdrag og jevnere stigning.

Hele planområdet og tilgrensende eiendommer både i nord og sør er oppgradert med felles vann- og avløpsløsninger. BLEV A as ble opprettet som eget selskap april 2006 og pr i dag er 170 hytter koblet til avløpsanlegget, som har kapasitet til påkobling fra ytterligere 130 hytter i henhold til gjeldende utslippstillatelse. Anlegget kan gradvis utvikles etter behov for de 11 eiendommene som er med i selskapet. Som avløpsløsning er det valgt et trykkavløpssystem som har gitt en meget skånsom innpassing av anlegget i terrenget. Underberget VannseI­skap BA ble etablert i 2007, og forsyner foreløpig 51 hytter med vann. Også dette anlegget kan utvikles gradvis etter behov i området.

Hensikten med planarbeidet er blant annet å revidere planen i samsvar med kommune­delplanen for Blefjell. I kommunedelplanen er områdene rundt Blestua definert som senter­område, herunder også arealer på eiendommene gnr/bnr 14/3 og 15/1,2. I forslaget til revi­dert reguleringsplan legges det føringer for seinere detaljplanlegging og utvikling av dette området.

Hovedtrekkene i eksisterende plan er ellers opprettholdt, men det har vært en målsetting å oppdatere både reguleringsbestemmelsene og plankartet på enkelte områder, blant annet med forslag til nye atkomstveier, et lite antall nye tomter og tilrettelegging for noe større fri­tidsboliger enn i nåværende plan.

Arbeidet med revisjonen av reguleringsplanen for Nordre Underberget har vært samkjørt med reguleringsplanarbeidet for Søndre Underberget (bnr/bnr 14/2) for å sikre en del felles­løsninger, eksempelvis atkomstveier, skiløyper og videre planlegging og utvikling av senter­områdene.

Gjeldende reguleringsplan for området ble vedtatt juni 2003 og tilrettelegger for fritids-bebyggelse, skiløype, friluftsområder, atkomstveier, serviceområder og et område for utleie hytter. I arbeidet med denne planen ble det arbeidet spesielt med forslag til en gjennomgående ski­løypetrase fra Beinsvannet og opp mot fjellet; delvis innenfor planområdet og delvis på til­grensende eiendommer.

Pågående planarbeid med revisjon av reguleringsplanen for Nordre Underberget har gått parallelt med arbeidet med reguleringsplan for Søndre Underberget (gnr/bnr 14/2) og det har vært tett dialog om løsningene for å oppnå gode sammenhenger for løsninger som går over begge eiendommene. Dette gjelder særlig for atkomstveier og skiløyper, men også i forhold til avgrensing av byggeområder og sammenheng i grønnstruktur. Reguleringsbestemmelse­ne for de to planene er avstemt i forhold til hverandre, slik at bestemmelser om eksempelvis utforming av bygninger og veier er harmonert.

Et annet vesentlig forhold er ønsket om å samarbeide på tvers av eiendommene for utvik­lingen av senterområdet. Gjennom reguleringsplanene for Nordre og Søndre Underberget legges det nå inn som forutsetning for videre utvikling at de øverste senterområdene på disse eiendommene ses i sammenheng og også detaljplanlegges i samme bebyggelsesplan / detaljplan. For å sikre en samordnet utvikling av senterområdet på oversiden av veien er også et mindre område på eiendom GNR 15/1 tatt med i planen.

Alle tomter i eksisterende plan er opprettholdt. En av tomtene; nr 77 er noe justert i plasse­ring, ellers er ingen tomter flyttet. Det er kun foreslått 3 nye tomter: nr 101, 102 og 103. Tom­tene er stukket i terrenget med nummererte pæler.

I løpet av årene som har gått siden nåværende plan ble vedtatt har hyttestørrelsene generelt økt, og dette er tilfelle også på Blefjell. Når planen nå revideres er det derfor ønskelig å legge til rette for noe større hytter enn det var i opprinnelig plan. Planområdet er inndelt i to soner; F og FB for å differensiere hyttestørrelsene slik at det kan tillates noe større hytter i de områ­dene som ikke er bygd ut tidligere, mens man i fortettingsområdene legger mer vekt på til­pasning til eksisterende hytter - både størrelser og høyder. I de nye områdene (FB) er det ønskelig å tillate oppløft på hyttene, mens dette ikke er tillatt i fortettingsområdene (F)

Tilsvarende som for enkelttomtene for fritidsbebyggelse er det ønskelig å kunne øke størrel­se og høyde på bygningene i området for kombinert formål for utleie / privat fritidsbebyggel­se. Området er endret fra å være et rent næringsområde for utleiehytter til kombinert formål for utleie / privat fritidsbebyggelse. Uten en slik mulighet for kombinasjon vil det være vans­kelig å få til et regningssvarende prosjekt.

Det er satt krav om at vann- og avløp for de enkelte fritidseiendommene skal tilknyttes eksis­terende fellesanlegg, og at enkeltløsninger for vann og avløp ikke er tillatt for ny eller eksiste­rende fritidsbebyggelse som ikke allerede har gyldig utslippstillatelse. Tilsvarende krav og så ved fornyelse av utslippstillatelse og ved oppgradering fra middels standard (gråvann) til høy standard (svartvann).

Flere detaljer om planforslaget går fram av vedlagte plan beskrivelse, plankart og planbestemmelser.

Planen har vært varslet offentlige myndigheter og annonsert etter gjeldende regler, og berørte hytteeiere er varslet per brev. I følge regulanten er ikke kommet inn vesentlige merknader til planarbeidet, ut over spørsmål om å bli orientert noe nærmere om planene fra enkelte hytteeiere.

Buskerud fylkeskommune gjennomførte arkeologiske registreringer da eksisterende plan ble utarbeidet, og det er derfor ikke gjort ytterligere registreringer. Det ble da funnet to kullgroper som er opprettholdt som spesialområde for bevaring.

Generelle vurderinger:

Reguleringsforslaget er mottatt 15.10.08, og området kunne ikke befares på bar mark. Planforslaget er vurdert ut fra arealdelen av kommunedelplanen for Blefjell, lover og forskrifter.

Gode grønne strukturer har vært en klar forutsetning fra kommunedelplanen, og var en viktig forutsetning for reguleringer skulle kunne godkjennes. Men hva som er tilstrekkelig grønne strukturer blir selvsagt en vurdering. Rådmannen mener at det i tillegg til myrer og 75-meters beltet rundt vannene, må legges opp til større sammenhengende grønne strukturer som deler opp landskapet og sikrer gode grønne belter innenfor byggeområdet. Dette er viktig både visuelt sett, og fordi slike områder kan fungere som nærturområder, utfartskorridorer og lekeområder.

Tetthet er heller ikke eksakt, og må vurderes i det enkelte område. Terreng og vegetasjon påvirker hva som er akseptabelt. Generelt planlegges og aksepteres tettere løsninger i dag enn få ti år tilbake. For å bidra til at etablerte hytteeiere fortsatt skal trives, kan det være fornuftig å legge opp til noe lavere tetthet i allerede etablerte hytteområder enn i nye områder. Men det er også et viktig moment at fortetting kan bidra til ønsket standardheving i etablerte områder.

Tetthetsvirkning og landskapsvirkning blir også påvirket av hvor store hyttene er og mengden veier. Små tradisjonelle hytter uten veganlegg faller langt lettere inn i terrenget enn moderne store hytter med oppløft og vei helt fram. I vurderingene av hva landskapet tåler av fortetting, må man også ta høyde for at det legges opp til at de etablerte hyttene også skal kunne bli større og i stor grad også skal kunne få vei helt fram.

Nye veier og vann- og avløpsanlegg kan bety store sår i terrenget som det tar lang tid før gror til. Dette har vi sett svært beklagelige eksempler på, på fjellet siste året. Det er nok langt vanskeligere å få dette godt til i etablerte områder som er planlagt ut fra ande forutsetninger, enn i nye områder der framføring av infrastruktur legges som premiss alt i planleggingen. Dette viser at det er viktig å ta store hensyn til terreng og landskap når det planlegges og å sette strenge krav når arbeider skal gjøres. God dialog med etablerte hytteeiere er også viktig.

Vurderinger av planforslaget:

Generelt:

Planen foreslår regulering av veg til de fleste tomtene. Rådmannen mener dette er et fornuftig valg. Ved at dette reguleres nå, ligger vegbygging som en fremtidig mulighet for hytteeierne når de måtte ønske det. Høringen vil eventuelt vise om det er konflikter rundt dette.

Ut fra helhetsvurderinger og konkrete vurderinger av enkelttomter vil rådmannen anbefale en del endringer før offentlig ettersyn i kart og bestemmelser. Rådmannens anbefalinger listes nedenfor med en kortfattet begrunnelse.

Forslag til endringer i plankartet:

-       Tomt 102 strykes. Den er rett på en bekk.

-       75 meters beltet ved Beinsvatnet skal fremgå av kartet

Forslag til endringer av bestemmelsene:

Bestemmelsene er normalt forskjellig fra plan til plan. Bestemmelser som legges fram preges naturlig nok av den enkelte planlegger og av konkrete ønsker hos aktuelle grunneiere. Rådmann anbefaler likevel en del harmonisering mellom ulike planer i samme fjellområde når det ikke er gode grunner for annet. Og det foreslås en del endringer som rådmannen mener er nødvendig for å få et best mulig sluttprodukt.

Nedenfor foreslås endringer i forslagsstillers bestemmelser.

4.1 utgår fordi den bryter med teknisk forskrift. Parkeringsarealet går inn i beregningsgrunnlaget for grad av utnytting, jf TEK § 3-12

Utnyttelse, pkt 4, område F endres til:

På hver tomt kan det oppføres 1 hytte + 1 separat bygg (uthus / anneks / garasje) på inntil BRA = 30 m². Dette skal ligge med maksimalt 6 m avstand til fritidsboligen. I tillegg skal det settes av plass til 2 biloppstillingsplasser på 15 m2 hver, per tomt/ festetomt. Alt regnes med i grad av utnytting. Grad av utnytting: BRA= 180 m2..

Utnyttelse, pkt 4, område FB endres til:

På hver tomt kan det oppføres 1 hytte + 2 separat bygg (uthus / anneks / garasje) hvert på inntil BRA = 30 m². Disse skal ligge med maksimalt 6 m avstand til fritidsboligen. I tillegg skal det settes av plass til 2 biloppstillingsplasser på 15 m2 hver, per tomt/ festetomt. Alt regnes med i grad av utnytting. Grad av utnytting: BRA= 200 m2..

Utnyttelse, pkt 4, område N/F endres til:

På område N/F for utleieenheter / private fritidsboliger er det 13 tomter. På hver tomt kan det oppføres 1 hytte + 1 separat bygg (uthus / anneks / garasje) på inntil BRA = 30 m² i tilknytning til fritidsboligen. I tillegg skal det settes av plass til 2 biloppstillingsplasser på 15 m2 hver, per tomt/ festetomt. Alt regnes med i grad av utnytting. Grad av utnytting: BRA= 180 m2..

Ny bestemmelse:

I 50-metersbelte ved Beinsvatnet tillates ikke utvidelse av eksisterende hytter med unntak av utvidelse for å kunne knytte seg til felles vann- og avløpsløsninger. Da er grad av utnytting BYA 130 m2. Hvorav 30 m2 er øremerket parkering. Tilbygg skal plasseres slik at det tilpasses det omkringliggende landskapet på en best mulig måte. Utvidelsen skal ikke komme i konflikt med eksisterende ferdselsårer/stier, eller være til hinder eller ulempe for allmenn ferdselsrett.

Ny bestemmelse:

Grad av utnytting på tomter i 20-meters beltet til mindre vann, elv eller bekk er BYA = 130 m², hvorav 30 m² er øremerket parkering.

4.3 Plassering

Tilføyes …”GPS innmålte”…

Ellers – Hvor nye veger går over bekker: Hvordan skal bekkene ivaretas? Bru? Kulvert? Bekkelukking eller gjenfylling er ikke tillat, og trenger egen tillatelse i henhold til vannresursloven. Her savnes redegjørelse fra regulanten.

Det savnes også mer detaljert beskrivelse av hvordan grøntstruktur er ivaretatt. Jf. kommunedelplanens § 2.3 krav om kartlegging av grønnstruktur.

Konklusjon:

Rådmannen anbefaler kommunens faste utvalg for plansaker å legge reguleringsforslaget ut til offentlig ettersyn etter at regulanten har gjort de endringer som fremgår av sakens avsnitt «Vurdering av planforslaget».

 

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

14.04.2009

Arkiv               

L12

Saksmappe     

2008/331

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ørn Antonsson

 

Forslag til reguleringsplan for fritidsbebyggelse GNR 16/1,2 og 3, 17/1-2 og 17/7-3 på Blefjell. Pbl § 27-1 nr 2

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

12.05.2009

22/09

 

Rådmannens anbefaling:

  1. Det faste utvalg for plansaker vedtar å legge forslag til reguleringsplan for fritidsbebyggelse på del av eiendommene GNR 16/1,2 og 3, 17/1-2 og 17/7-3, ut til offentlig ettersyn etter pbl § 27-1 nr 2.
  2. Før offentlig ettersyn skal planen endres i samsvar med rådmannens anbefalinger i saksutredningen. Rådmannen gis fullmakt til å gjøre disse endringene.

Vedlegg:

-       Reguleringsplankart (forminsket) og bestemmelser, datert 01.09.08. Planbeskrivelse av september 2008

Saksopplysninger:

Kommunen har mottatt reguleringsforslag for Blestua og Borge kiosk, samt område for fritidsbebyggelse på del av eiendommene GNR 16/1,2 og 3, 17/1-2 og 17/7-3. Reguleringsforslaget er utarbeidet av ar plan & landskap på oppdrag fra 5 grunneiere. Reguleringsforslaget er et samarbeidsprosjekt mellom grunneierne.

Planområdet ligger på søndre Ble, og strekker seg nordøstover fra Blestua/ Utsikten ned mot Ådalen. Planområdet omfatter 5 eiendommer. Hensikten med reguleringsforslaget er å legge til rette for videre utvikling av området med ny fritidsbebyggelse, utvikling av senterområdene (Blestua og Utsikten) og nye atkomstveier til ny og eksisterende bebyggelse.

Med unntak av området helt i sørvest; Borges Fjellhandel og camping (Utsikten) bygger reguleringsforslaget videre på reguleringsplan for området som ble vedtatt i 2003. Dette innebærer en videreføring av flere godkjente tomter innenfor planområdet i tillegg til nye planlagte tomter. 

Reguleringsforslaget legges nå fram for planutvalget for behandling etter pbl § 27-1 nr 2 - offentlig ettersyn.

Planforutsetninger i kommunedelplanen:

Kommunedelplan for Blefjell ble vedtatt av kommunestyret 27.06.05, mens innsigelsene knyttet til planen først ble avgjort av Miljøverndepartementet 14. juli 2006. Etter dette har arbeidet med reguleringsplaner for mange eiendommer skutt fart.

For ordens skyld minner vi om noen viktige prinsipper i den overordnede kommunedelplanen. De overordnede utviklingsmål ble definert som (jf. kap 2):

·     ”Blefjell er et unikt natur-, rekreasjons-, og reiselivsområde. Bruk og forvaltning av fjellet skal sikre lokal verdiskapning for bygda og grunneierne. Det skal legges til rette for en langsiktig bærekraftig forvaltning som sikrer naturverdier og muligheter til de neste generasjonene.

·     Blefjell er et familiefjell med kort avstand til brukere fra sentrale østlandsområdet. Det er et overordnet mål å styrke Blefjells posisjon som familiefjell, og legge til rette for økt bruk av eksisterende hytter.

·     Blefjell skal ha tilfredse brukere av fjellet. ”

Om videre utbyggingsmønster ble følgende fastslått jf. (kap.5.2):

”Utbyggingsmønsteret på Blefjell er utviklet over flere 10-år og er tilpasset naturgrunnlag, eierstruktur og utvikling av veisystem. Den framtidige utviklingen på Blefjell skal bidra til å videreutvikle og tydeliggjøre de sterke sidene ved dagens utbyggingsmønster etter følgende hovedprinsipper:

·         Øvre byggegrense mot fjellet med grønne korridorer ned i skogsområdene, 75 metersbeltet mot vann og vassdrag som grøntområde, grønne strukturer som en integrert del av utbyggingsløsningene.

·         Utvikling av områdesentrene med god miljø- og landskapstilpasning. Se kap. 7.

·         Miljøtilpasset nybygging og innfylling av bebyggelse, forbedret atkomst og standardheving i forhold til vann og avløp i områder for fritidsbebyggelse som ikke er lokalt natur- og landskapsmessig sårbare.

·         Tradisjonspreget, lett hytteutvikling i de nordlige områdene fra Hånavatnet til Rollag grense.

Kommunedelplanens byggearealer er i prinsippet de samme som ble definert som hytteområder i kommunedelplanen fra 1990. For all ny bebyggelse er det en forutsetning at den tilpasses landskap/terreng og eksisterende bebyggelse. Likedan er god dialog med etablerte hytteeiere en forutsetning.”

På bakgrunn av føringer i kommunedelplanens tekstdel og arealplanens bestemmelser er bl.a. følgende stikkord sentrale:

familiefjell, lokal næringsutvikling, modernisering, fortetting tilpasset dagens bebyggelse, grønne strukturer og landskapstilpassing.

For vurdering av den enkelte plan i forhold til helheten, kan det også være nyttig å ha med noen nøkkeltall for hele kommunedelplanens hytteområder: Totalt omfatter hele kommunedelplanen ca. 23.000 da byggeareal (sentrumsområder og hytteområder). I tillegg finnes ca. 6.000 daa LNF-områder med en del eksisterende hytter, men med svært begrensede nye utbyggingsmuligheter.

Hvor mange hytter og utbyggingsstrukturer, hvilke størrelser og infrastrukturløsninger som skal tillates, skal vurderes i den enkelte plan ut fra det enkelte områdes egnethet. Men den enkelte plan bør også vurderes som del i den samlede utviklingen for hele Blefjell.

Forslag til reguleringsplan for fritidsbebyggelse GNR 16/1,2 og 3, 17/1-2 og 17/7-3 på Blefjell. Pbl § 27-1 nr 2

Utdrag fra planbeskrivelsen:

Planområdet ligger i Flesberg kommune på Blefjell, og strekker seg nordøstover fra Blestua/ Utsikten ned mot Ådalen. Planområdet omfatter 8 eiendommer hvorav 3 smale parseller (20-65 m) og 2 brede (over 125 m).
Eiendommene strekker seg fra felleseie i grensen mot snaufjellet og nedover dalen mot nordøst.
Parsellene er ca 2,9 km lange og 0,4 km brede, og omfatter ca 1204 daa.

Området strekker seg fra 400 til 700 meter over havet.
Vegetasjonen består av glissen furuskog mellom større sammenhengende myrdrag og enkelte partier med blandingsskog.

Innenfor planområdet ligger det 161 hytter og 58 ubebygde tomter. Med unntak av området helt i sørvest; Borges Fjellhandel og camping (Utsikten) bygger denne planen videre på reguleringsplan for området som ble vedtatt i 2003. Dette innebærer en videreføring av flere godkjente tomter innenfor planområdet i tillegg til nye planlagte tomter. 

Innkomne merknader til kunngjøringen

Det er innkommet merknader til kunngjøringen Buskerud Fylkeskommune, Fylkesmannen i Buskerud og fra 25 hytteeiere/ naboer. Merknadene følger vedlagt. [Kun FM’ gjengis her]

Merknad fra                             Merknad                                    Kommentar

Fylkesmann i Buskerud

- Uheldig med inngrep i områder med myrer/ dammer.

- håndheving av byggeforbud langs vassdrag

- tur/ løypetraseèr reguleres til formålet

- Sikre ferdselskorridorer

Det er tatt hensyn til løypetrasèen og områdets karakter ved forslag til nye tomter.

 

Veier er tegnet inn i samsvar med ønsker fra brukere.

Ingen nye tomter ligger innenfor 75m grensen for vassdrag av en viss størrelse.

Planforslaget

Planområdet er på ca 1240 daa totalt.

Det er foreslått inntil 32 nye tomter med atkomstveier, samt atkomstveier til en del eksisterende fritidsbebyggelse. I tillegg foreslås utvidelse av camping/næring ved Utsikten, (Borges Fjellhandel og Camping) og Blestua.

Områder er delt inn i 3 delområder der hvert område har sine særtrekk landskapsmessing og med hensyn til eksisterende utbyggingsmønster.

Delområde 1:

-          er i kommuneplanen avsatt til LNF-områder sone 3 og senterområde ved Utsikten. Området strekker seg fra grensen mot sameie i sørvest til veien mellom Blestua og Utsikten i nordøst (se kart).

Det er foreslått en ny tomt i delområdet, denne har tidligere vært godkjent.  Tomta er lokalisert innimellom eksisterende bebyggelse. Det tas ikke i bruk nye områder og den vil ikke ligge utsatt til. Flere hytteeiere innenfor området ønsker vegforbindelse nærmere hytta. Dette anbefales ikke av hensyn til skiløyper og landskapsmessige årsaker.  Det bør imidlertid vurderes å legge til rette for tilgjengligheten sommerstid ved opparbeidelse av gangstier.

Innenfor senterområdet foreslås en utvidelse av eksisterende areal til camping/ fjellhandel/ utleiehytter på begge sider av veien i sørøst, og på oversiden av veien i nord.

Det foreslås åpnet for totalt areal 125 m² BYA for ny og eksisterende bebyggelse, med mulighet for inntil to anneks hver på 30 m² i nærheten av hovedbygningen. Innenfor de øvre områdene begrenses høyde for fritidsbebyggelse til maks møne 5,6 m.

For salg og serviceområdene tillates økt høyde og utnyttelse.

Delområde 2

-          defineres fra område 1 til trasè for skiløypa i nord (ved Tornemyrtjern). Området er i kommunedelplanen avsatt til senterområde og byggeområde.

Innenfor området er det en del eksisterende hytter der det foreslås ytterligere fortetting. Etter ønske fra mange hytteeiere er det foreslått noen nye atkomstveger til disse.

Det foreslås i tillegg noe utvidelse av areal til camping og turistbedriften ”Blestua” mot nord.

Innenfor disse områdene foreslås en totalt areal 150 m² BYA, men det åpnes for mønehøyde inntil 6,3m. For salg og serviceområdet tillates økt høyde og utnyttelse.

Delområde 3

-          defineres mellom trasè for skiløypa i sør (ved Tornemyrtjern) til planens avgrensing i nordøst.  Området er i kommunedelplanen vist som byggeområde for fritidsbebyggelse og LNF-områder.

Delområdet omfatter forslag til flest nye tomter i tillegg til ubebygde tomter som er vedtatt i reguleringsplan fra 2003. Tomt nr E90 er i dag område for mobilmast. Bruk av denne tomta til fritidsformål er ikke aktuelt før mobilmasta eventuelt fjernes.
Alle foreslåtte tomter ligger innenfor byggeområde i kommunedelplanen.

I dette området foreslås den høyeste utnyttelsen med hensyn på areal og høyde, totalt 175m² BYA, og mønehøyde inntil 6,3m. 

I området ved Tornemyra er det avsatt store myrområder til grøntareal  disse eiendommene, og det totale grøntbeltet vurderes å være tilstrekkelig for skiløypetraseen.

Områder for salg og service

Kommunedelplanen for Blefjell viser et større område som også omfatter Blestua og Utsikten som senterområde, hvor det åpnes for økt utnyttelse og servicefunksjoner.

Området rundt Blestua

Arealene ved Blestua preges i dag av å være hovedutfartssted for dagsturister inn i fjellet med store parkeringsarealer og atkomstveg rundt kafebygget. Det vurderes av naboer i vest å utarbeide en bebyggelsesplan for dette området som ser på helheten i forhold til atkomstveger og parkeringsarealer i området. Det er derfor i dette planarbeidet valgt å innarbeide muligheten for omlegging av atkomstveg inn på området avsatt til salg og service, uten å gå ytterligere i dybden i denne sammenhengen. Området for salg og service, og areal for camping er imidlertid foreslått noe utvidet for å gi mulighet for utvidelser og område for lager etc.

Næringsgrunnlaget på Blestua og Campingplassen ønskes styrket og i den forbindelse utvides området noe mot nord.

Området rundt Utsikten (Borges Fjellhandel og camping)

I området ved «Utsikten» er det planer om å etablere nytt servicebygg for campingplassen og utvide arealet for Fjellhandel og kafé. Lokalisering av de enkelte funksjoner internt i området er vurdert, men området ansees å ha mange kvaliteter som det er verd å bygge videre på. Området for fjellhandel og servicebygg ligger godt plassert ved utgangspunktet for skiløypene. Det er lagt opp steinblokker som avgrensning omkring campingvognrekkene, og området fremstår som velorganisert og ryddig.

Sentralt ved vegen er en stor åpen parkeringsplass. Det er vurdert ulike løsninger for å skjerme denne bedre, men i påsken er absolutt all mulig plass som kan benyttes til parkering viktig – og en har derfor valgt å la parkeringen ligge.

Det er forslått en utvidelse av campingplassen på naboeiendommen mot nord. Dette arealet ligger noe lavere enn dagens areal avsatt til camping. Det er godkjent vegtrase forbi området som kan benyttes til innkjøring, og området vil på bakgrunn av terrengforholdene kun ha lokal innvirkning på miljøet i området da det ligger lavt.

Sør for dagens camping renner en bekk. Denne er viktig å ivareta i miljøet med et grøntbelte. Det er foreslått to områder for fritidsboliger for utleie/ eller salg sør for bekkedraget – på hver sin side av atkomstvegen. Området øst for vegen viser mulighet for en fritidsbolig i et område hvor det i dag er campingvogner.

Terrengforhold og fjernvirkning

Planområdet ligger i en li som skråner relativt jevnt fra sørvest (ca 700 moh) ned mot Ådalen (ca 400 moh). Området er til dels småkupert med skrenter og koller i nordøstlig retning. Det er en god del fjell i dagen.
Ettersom stigningen er relativt slak og området til dels tett vegetasjonskledd gir dette sammen med beliggenheten liten kontakt med omkringliggende fjellpartier.
Områder er i hovedsak sammensatt av mindre landskapsrom uten særlig kontakt med andre overordna landskapsrom. Unntaket er øverst og nederst i planområdet der en har kontakt med dalen og omkringliggende fjellpartier.

Det er lagt vekt på å plassere tomtene inntrukket fra hyller i terrenget for å unngå silhuettvirkning.

Tomtene i det nedre området (delområdet 3) ligger i åpent til med gode solforhold og noe utsikt mot fjellet. Her er terrenget til dels svært ulendt med høyereliggende rygger av fjell i dagen som gjør fremkommeligheten av veier utfordrende.

Oppover i lia (delområdet 1-2) stiger terrenget slik at utsikten mot fjellet reduseres, mens utsikten mot dalen (nordøstover) bedres.

Forhold til eksisterende bebyggelse

I de øvre områdene er det lagt opp begrenset fortetting av eksisterende hytteområder. Det legges vekt på plassering av nye tomter som tar hensyn til eksisterende hytter både med hensyn til atkomstveier, beliggenhet i terrenget og størrelse.

Det er gjennom reguleringsbestemmelsene søkt å legge til rette for tilpassing til eksisterende bebyggelse, nye tomter inniblant eksisterende bebyggelse fra 60 og 70 tallet er pålagt større begrensninger både ift høyde og størrelse. 

I nedre del av området kommer de fleste nye tomtene, her er det færre eksisterende hytter. Her kan det forsvares å bygge større og høyere fritidsboliger enn oppover i planområdet.

Friluftsliv og tilgjengelighet til fjellet

Området er godt egnet til opphold og friluftsliv med fine turområder. De attraktive friluftsområdene ligger i øvre del av planområdet. Innenfor planområdet har området verdi som nærfriluftsområde men først og fremst er det viktig å sikre naturlige utfartskorridorer til Blestua, Utsikten og Blestølen.

Det er ikke oppkjørt skiløyper i området, men det er satt av en trase midt i nedre del av planområdet (Tornemyra) og oppover i planområdet til stamløypenettet. Traseen legger til rette for oppkjørt skiløype over naboeiendommene og opp mot fjellet.  Det er i planforslaget lagt vekt på å unngå kryssing av skiløypa med veg samt trekke nye tomter unna løypa.

Grøntstruktur, vegetasjon og vegetasjonsbehandling

Eksisterende vegetasjon skal bevares så langt som mulig, dette gjelder især store furuer, som bidrar til å gi området karakter. Det åpnes for tynning med hensyn til utsikt.

Det er naturlig beite- og oppholdsområder for både hjortevilt og småvilt. Området skiller seg ikke spesielt ut fra omkringliggende områder med tanke på biologisk mangfold. Det er ikke kjente nøkkelbiotoper eller viltkorridorer i området. 

De mest markante grønnkorridoren i planområdet er traseène for skiløypene.  Denne korridoren sikrer tilgjengligheten til hovedløypenettet på fjellet og servicebedriftene.

De små vannene og myrdraget ved Tornemyrtjern er en annen viktig ledd i grønnstrukturen.

Sanitærteknisk standard

Eksisterende bebyggelse har varierende sanitær standard. Eiendommene er med i Bleva II (grunneiersamarbeid innen VA) og eksisterende eiendommer har fått tilbud om å knytte seg til dette anlegget. Ny bebyggelse forutsettes tilknytning til renseanlegget i Ådalen.

Kulturminner

Planområdet ble registret i forbindelse med reguleringsplanen som ble vedtatt i 2003, og det er ikke mottatt nye krav om registrering fra fylkeskommunen.

KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET

Den viktigste konsekvensen av planforslaget er en styrking av næringsgrunnlaget på eiendommene. Det er viktig å tilrettelegge for styrking av etablerte senterområder, slik som Blestua og Utsikten, som utgjør et viktig servicetilbud til hele fjellområdet.

Omfanget av forslått ny bebyggelse er i øvre deler foreslått som en forsiktig fortetting i et etablert hytteområde. I nedre del er nye tomter lokalisert langs nye vegtraseer, blant annet sammenbindingsveg med Åslandeiendommene.

Flere detaljer om planforslaget går fram av vedlagte plan beskrivelse, plankart og planbestemmelser.

I forbindelse med varsel om oppstart av reguleringsarbeidet uttalte fylkesmannen i Buskerud:

”Uttalelse til varsel om oppstart av reguleringsplanarbeid for område ved Blestua og Borges kiosk på Blefjell i Flesberg kommune


Fylkesmannen har fått oversendt et varsel om oppstart av reguleringsplanarbeid for områdene ved Blestua og Borges kiosk på Blefjell. Vi ber om at det videre planarbeidet legger vekt på sikring av en god grøntstruktur med vekt på landskapshensyn, natur- og friluftsinteresser. Det må tas spesielt sikte på ivaretakelse av vassdragsnære arealer, myrområder og korridorer for ferdsel. Vi viser til bestemmelsene i overordnet kommunedelplan og nasjonale føringer.


Vi viser til brev av 11. mars 2008 med varsel om oppstart av arbeid med reguleringsplan for Blestua og Borges kiosk på Blefjell, eiendommene gnr. 16 bnr. 1,2 og 3, gnr. 17 bnr. 1-2 og gnr. 17 bnr. 7-3.

Varselet om oppstart er vedlagt et utkast til planforslag. Dette viser en fortetting av eksis­terende hytteområder med en rekke nye enkelttomter. Det er også vist flere nye atkomstveier til eksisterende bebyggelse i området.

Fylkesmannen viser til at ivaretakelse av gode grøntstrukturer må være en viktig premiss for planarbeidet. Ved utbygging i tilknytning til eksisterende hyttebebyggelse er det viktig å ivareta områdets preg og kvaliteter, uten å bygge ned eller avskjære turområder osv. Vi viser til Miljøverndepartementets veileder T-1450 om planlegging av fritidsbebyggelse og Stortingsmelding nr. 26 (2006-2007) Regjeringens miljøvernpolitikk og rikets miljøtilstand. Her er det også fastsatt nasjonale miljømål for forvaltning av vassdragsområder og landskap. Videre viser vi til Den europeiske landskaps-konvensjonen som trådte i kraft 1. mars 2004.

I prosessen rundt kommunedelplan for Blefjell ble det fra kommunens side lagt stor vekt på at ivaretakelse av gode grøntstrukturer skulle sikres gjennom reguleringsplanene. I bestemmel­sene punkt 2.3 står det at det i områder som er avsatt til byggeområder for hytter, skal inn­reguleres grønne strukturer. Grøntstrukturen skal omfatte gjennomgående grønne korridorer for ferdsel, vilt og bevaring av naturlandskap. Videre skal grøntstrukturen omfatte myrom­råder, koller og andre naturområder som er visuelt utsatt eller utgjør viktige elementer i naturlandskapet. Det er også fastsatt at 75-metersbeltet langs vann og vassdrag skal være grøntområder tilgjengelig for allmennheten. Det er utformet en retningslinje om at grønt­strukturen skal kartlegges før nye utbyggingstiltak planlegges.

Fylkesmannen kan ikke se at disse forholdene er tilstrekkelig ivaretatt i det foreløpige utkastet. Her åpnes det blant annet for inngrep i landskapsområder preget av myrer og dammer. Det ser heller ikke ut til at byggeforbudet langs vassdrag er fulgt opp alle steder. Vi ber om at det ved en ny regulering av området også blir gjort vurderinger av tidligere regulerte, men ikke utbygde tomter med sikte på å ivareta slike hensyn.

Det er også viktig at det sikres gode og attraktive ferdselskorridorer gjennom området. Korridorer for viktige tur- og løypetraseer må reguleres til dette formålet og ikke kun vises med streksymboler uten juridisk virkning. Det må ikke planlegges nye hytter nær tur- og ski traseene slik planutkastet viser. Dette vil redusere opplevelses- og rekreasjonsverdien tilknyttet bruken av traseene.

Fylkesmannen forutsetter at det som en del av den videre reguleringsplanprosessen blir foretatt en konkret vurdering av landskapshensyn og natur- og friluftsinteresser i området. Vi anser i utgangspunktet at det aktuelle pIanområdet allerede er svært tett utnyttet med hytter, og at ytterligere fortetting lett vil kunne komme i konflikt med slike miljøinteresser.

Vi ber om det kommer tydelig fram av plandokumentene hvilke hytter og veier som er nye planlagte tiltak i forhold til eksisterende situasjon”.

Generelle vurderinger:

Kommunen har foretatt befaring av området og vurdert tomteforslagene ut fra følgende hensyn:

  • den enkelte tomts egnethet isolert sett,

·         forholdet til etablerte hytter,

·         virkning på landskap og grønne strukturer,

·         konsekvenser av planens totale omfang i forhold til resten av Blefjell.

Videre er planforslaget vurdert ut fra arealdelen av kommunedelplanen for Blefjell, lover og forskrifter.

Gode grønne strukturer har vært en klar forutsetning fra kommunedelplanen, og var en viktig forutsetning for reguleringer skulle kunne godkjennes. Men hva som er tilstrekkelig grønne strukturer blir selvsagt en vurdering. Rådmannen mener at det i tillegg til myrer og 75-meters beltet rundt vannene, må legges opp til større sammenhengende grønne strukturer som deler opp landskapet og sikrer gode grønne belter innenfor byggeområdet. Dette er viktig både visuelt sett, og fordi slike områder kan fungere som nærturområder, utfartskorridorer og lekeområder.

Tetthet er heller ikke eksakt, og må vurderes i det enkelte område. Terreng og vegetasjon påvirker hva som er akseptabelt. Generelt planlegges og aksepteres tettere løsninger i dag enn få ti år tilbake. For å bidra til at etablerte hytteeiere fortsatt skal trives, kan det være fornuftig å legge opp til noe lavere tetthet i allerede etablerte hytteområder enn i nye områder. Men det er også et viktig moment at fortetting kan bidra til ønsket standardheving i etablerte områder.

Tetthetsvirkning og landskapsvirkning blir også påvirket av hvor store hyttene er og mengden veier. Små tradisjonelle hytter uten veganlegg faller langt lettere inn i terrenget enn moderne store hytter med oppløft og vei helt fram. I vurderingene av hva landskapet tåler av fortetting, må man også ta høyde for at det legges opp til at de etablerte hyttene også skal kunne bli større og i stor grad også skal kunne få vei helt fram.

Nye veger og vann- og avløpsanlegg kan bety store sår i terrenget som det tar lang tid før gror til. Dette har vi sett svært beklagelige eksempler på, på fjellet siste året. Det er nok langt vanskeligere å få dette godt til i etablerte områder som er planlagt ut fra ande forutsetninger, enn i nye områder der framføring av infrastruktur legges som premiss alt i planleggingen. Dette viser at det er viktig å ta store hensyn til terreng og landskap når det planlegges og å sette strenge krav når arbeider skal gjøres. God dialog med etablerte hytteeiere er også viktig.

Vurderinger av planforslaget:

Generelt:

Ut fra helhetsvurderinger og konkrete vurderinger av enkelttomter vil rådmannen anbefale en del endringer før offentlig ettersyn i kart og bestemmelser. Rådmannens anbefalinger listes nedenfor med en kortfattet begrunnelse.

Forslag til endringer i plankartet:

-       Tomtene A40, B24, C29, E70, E84 og E87 strykes pga. de ligger på/eller tett inntil bekk. Kommunedelplanens byggeforbudtsone mot vann og vassdrag (§1.4).

-       Tomt A42, med stikkveg, strykes pga. nærhet til vann og grøntstruktur.

-       Tomt A43 flyttes 15 m mot nordvest. Stikkvegen legges om, flyttes nordvest av tomten. Årsak: Tomten er lagt opp på en bekk, og stikkvegen krysser bekken uten at det er nødvendig.

-       Tomt C39 strykes. Den er i strid med kommunedelplanens arealdel – LNF Sone 3 hvor det ikke er tillatt med nye hytter.

-       Tomt C40 strykes. Den er tett innpå skiløype.

-       Tomt D89 legges på samme kote og nabohytte GNR 17/2 F51. Dvs. flyttes 30 m mot sørøst. Årsak: gir atskillig bedre naturtilpassning.

-       Tomt D90 flyttes 15 m mot vest, pga. skrent.

-       Tomt E48 strykes pga. for sterk utnyttelse av området, jf. fylkesmannens uttalelse.

-       Tomt E74 strykes. Den er tett innpå skiløype og høyspentlinjer.

-       Tomt E79 strykes pga. nærhet til vann og grøntstruktur.

-       Tomt GNR 17/7 F5, er bebygd og er GNR 17/86. Det skal fremgå av kartet.

-       Tomt D70 (GNR17/1 F63) er bebygd. Det skal fremgå av kartet.

-       Stikkveger til E58, E59. E60, E67 og E68 strykes pga. myr/vann. Dvs. kommunedelplanens byggeforbudtsone mot vann og vassdrag (§1.4).

-       Planlagte veger i LNF Sone 3 opp til GNR17/1 F22 og GNR 16/1 F20 strykes. Vegene er i strid med kommunedelplanens arealdel – LNF Sone 3.

-       Samtlige eksisterende tomter skal nummereres iht. gjeldende reguleringsplan.

-       Skiløype bør ikke krysse Utsikten campingplass. Den skal legges om iht. regulantens ”skisse Utsikten Borge Fjellhandel og Camping”, datert 19.08.08.

-       Korridorer for viktige tur- og løypetraseer må reguleres til dette formålet, og ikke kun vises med streksymboler uten juridisk virkning, jf. fylkesmannens uttalelse.

-       Grense mellom kommunedelplanens ”Byggeområder” og ”LNF Sone 3” skal fremgå av kartet.

-       I tegnforklaringen må SOSI symbol for ”Privat veg”, ”Felles atkomst veg/parkering” og ”Felles lekeareal” rettes.

Forslag til endringer av bestemmelsene:

Bestemmelsene er normalt forskjellig fra plan til plan. Bestemmelser som legges fram preges naturlig nok av den enkelte planlegger og av konkrete ønsker hos aktuelle grunneiere. Rådmann anbefaler likevel en del harmonisering mellom ulike planer i samme fjellområde når det ikke er gode grunner for annet. Og det foreslås en del endringer som rådmannen mener er nødvendig for å få et best mulig sluttprodukt.

Nedenfor foreslås endringer i forslagsstillers bestemmelser.

§ 3.3.2 Delområde 1 (LNF Sone 3) endres til:

Eksisterende fritidsbebyggelse kan påbygges og rehabiliteres i samsvar med til hver tid gjeldende kommunedelplan for Blefjell. Unntatt på tomtene GNR 17/1 F1 og GNR 17/1 F18 hvor utnyttelsesgrad settes til BYA = 80 m².

§ 3.3.2 Delområde 2 endres til:

Grad av utnytting pr. tomt er BYA = 180 m². Hvor av 30 m² er øremerket parkering. BYA = 150 m² kan fordeles på fritidsbolig og inntil 2-to separat bygg (uthus, anneks) hvert på maks BYA = 30 m² hvert. Separate bygg skal ligge i avstand av maks 6 m og min 1 m til fritidsboligen. Maksimal tillatt gesims- og mønehøyde: Hytte 4,4 og 6,3 m. Uthus/ anneks 2,5 og 3,0 m.

§ 3.3.2 Delområde 3 (nedenfor trasè for skiløype) endres til:

Grad av utnytting pr. tomt er BYA = 200 m². Hvor av 30 m² er øremerket parkering. BYA = 170 m² kan fordeles på fritidsbolig og inntil 2-to separat bygg (uthus, anneks) hvert på maks BYA = 30 m² hvert. Separate bygg skal ligge i avstand av maks 6 m og min 1 m til fritidsboligen. Maksimal tillatt gesims- og mønehøyde: Hytte 4,4 og 6,3 m. Uthus/ anneks 2,5 og 3,0 m.

§ 3.3.4.

Utgår fordi den bryter med teknisk forskrift. Parkeringsarealet inngår i beregningsgrunnlaget for grad av utnytting, jf TEK § 3-12

Ny paragraf 3.3.4:

I delområder 2 og 3 er grad av utnytting på tomter i 30 meters beltet til mindre vann, elv eller bekk, BYA = 130 m². Hvor av 30 m er øremerket parkering².

Ellers:

Korridorer for viktige tur- og løypetraseer må reguleres til dette formålet, og ikke kun vises med streksymboler uten juridisk virkning, jf. fylkesmannens uttalelse.

Konklusjon:

Fremstillingen setter av praktiske grunner fokus på det som bør endres. Avslutningsvis vil derfor rådmannen understreke at mye av planforslaget vurderes som godt.

Rådmannen anbefaler kommunens faste utvalg for plansaker å legge reguleringsforslaget ut til offentlig ettersyn etter at regulanten har gjort de endringer som fremgår av sakens avsnitt «Vurdering av planforslaget».

 

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

09.04.2009

Arkiv               

L12

Saksmappe     

2005/1092

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ørn Antonsson

 

Forslag til reguleringsplan for fritidsbebyggelse Gvelven Feriegrend, del av GNR 12/1. Pbl § 27-1 nr 2

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

12.05.2009

23/09

 

Rådmannens anbefaling:

  1. Det faste utvalg for plansaker vedtar å legge forslag til reguleringsplan for fritidsbebyggelse Gvelven Feriegrend, del av GNR 12/1 ut til offentlig ettersyn etter pbl § 27-1, pkt.2.
  2. Før offentlig ettersyn skal planen endres i samsvar med rådmannens anbefalinger i saksutredningen. Rådmannen gis fullmakt til å gjøre disse endringene.

Vedlegg:

-       Reguleringsplankart og bestemmelser, datert 13.11.08

-       FUP-sak 57/07

-       Kommunens skriv til regulant, daterte 25.09.07 og 04.11.08

Saksopplysninger:

Kommunen har mottatt reguleringsforslag for planområdet Gvelven Feriegrend del av GNR 12/1. Reguleringsforslaget er utarbeidet av sivilarkitekt Øystein Landsgård på oppdrag fra grunneier Thor Gjellerud. Forslaget omfattet del av eiendommen GNR 12/1 Gjellerud Nordre. Planområdet ligger på søndre Ble, i luftlinje ca 0,7 km nord/vest for Sjuvassliaheisen.

Planutvalget i møte 26.06.07, FUP-sak 57/07 vedtok:

”Kommunens faste utvalg for plansaker finner grunn til å fremme reguleringsforslaget for Gvelven feriegrend, GNR 12/1 etter plan- og bygningslovens § 30. Kart, regulerings-bestemmelser og planbeskrivelse datert 30.04.07.

Før utvalget vedtar etter pbl § 27-1, nr 2 å legge reguleringsforslaget ut til offentlig ettersyn må rådmannen befare og vurdere planforslaget.

Med unntak av aviskunngjøringer i forbindelse med offentlig ettersyn og vedtatt reguleringsplan skal alle kostnader bæres av forslagstiller”.

Fra regulant er mottatt planleveranse, som etter bearbeiding kvalifiserer til offentlig ettersyn. Planområdet er befart av kommunen. Regulerinsgforslaget legges nå fram for planutvalget for behandling etter pbl § 27-1 nr 2 – offentlig ettersyn.

Planforutsetninger i kommunedelplanen:

Kommunedelplan for Blefjell ble vedtatt av kommunestyret 27.06.05, mens innsigelsene knyttet til planen først ble avgjort av Miljøverndepartementet 14. juli 2006. Etter dette har arbeidet med reguleringsplaner for mange eiendommer skutt fart.

For ordens skyld minner vi om noen viktige prinsipper i den overordnede kommunedelplanen. De overordnede utviklingsmål ble definert som (jf. kap. 2):

·     ”Blefjell er et unikt natur-, rekreasjons-, og reiselivsområde. Bruk og forvaltning av fjellet skal sikre lokal verdiskapning for bygda og grunneierne. Det skal legges til rette for en langsiktig bærekraftig forvaltning som sikrer naturverdier og muligheter til de neste generasjonene.

·     Blefjell er et familiefjell med kort avstand til brukere fra sentrale østlandsområdet. Det er et overordnet mål å styrke Blefjells posisjon som familiefjell, og legge til rette for økt bruk av eksisterende hytter.

·     Blefjell skal ha tilfredse brukere av fjellet. ”

Om videre utbyggingsmønster ble følgende fastslått jfr. (kap.5.2):

”Utbyggingsmønsteret på Blefjell er utviklet over flere 10-år og er tilpasset naturgrunnlag, eierstruktur og utvikling av veisystem. Den framtidige utviklingen på Blefjell skal bidra til å videreutvikle og tydeliggjøre de sterke sidene ved dagens utbyggingsmønster etter følgende hovedprinsipper:

·         Øvre byggegrense mot fjellet med grønne korridorer ned i skogsområdene, 75 metersbeltet mot vann og vassdrag som grøntområde, grønne strukturer som en integrert del av utbyggingsløsningene.

·         Utvikling av områdesentrene med god miljø- og landskapstilpasning. Se kap. 7.

·         Miljøtilpasset nybygging og innfylling av bebyggelse, forbedret atkomst og standardheving i forhold til vann og avløp i områder for fritidsbebyggelse som ikke er lokalt natur- og landskapsmessig sårbare.

·         Tradisjonspreget, lett hytteutvikling i de nordlige områdene fra Hånavatnet til Rollag grense.

Kommunedelplanens byggearealer er i prinsippet de samme som ble definert som hytteområder i kommunedelplanen fra 1990. For all ny bebyggelse er det en forutsetning at den tilpasses landskap/terreng og eksisterende bebyggelse. Likedan er god dialog med etablerte hytteeiere en forutsetning.”

På bakgrunn av føringer i kommunedelplanens tekstdel og arealplanens bestemmelser er bl.a. følgende stikkord sentrale:

familiefjell, lokal næringsutvikling, modernisering, fortetting tilpasset dagens bebyggelse, grønne strukturer og landskapstilpassing.

For vurdering av den enkelte plan i forhold til helheten, kan det også være nyttig å ha med noen nøkkeltall for hele kommunedelplanens hytteområder: Totalt omfatter hele kommunedelplanen ca. 23.000 da byggeareal (sentrumsområder og hytteområder). I tillegg finnes ca. 6.000 daa LNF-områder med en del eksisterende hytter, men med svært begrensede nye utbyggingsmuligheter.

Hvor mange hytter og utbyggingsstrukturer, hvilke størrelser og infrastrukturløsninger som skal tillates, skal vurderes i den enkelte plan ut fra det enkelte områdes egnethet. Men den enkelte plan bør også vurderes som del i den samlede utviklingen for hele Blefjell.

Reguleringsplanforslag for Gvelven Feriegrend, del av GNR 12/1:

Hensikten med planen er å legge til rette for ny fritidsbebyggelse samt infrastruktur for både ny og eksisterende bebyggelse. Med unntak av inngrep i LNF areal er planforslaget i samsvar med kommunedelplan for Blefjell vedtatt i Flesberg kommunestyre 27.06.05, og godkjent av Miljøverndepartementet 14.07.06.

Planområdet er i kommunedelplanen vist som Byggeområde for fritidsbebyggelse og LNF-områder. Området inngår i tidligere godkjente bebyggelses- og reguleringsplan (1998/1998). Eksisterende fritidsbebyggelse ligger tett og innlagt vann er utbredt.

Det er foreslått totalt 16 nye tomter for fritidsbebyggelse. Tomtene 361 – 373, U11, U12 og A25. 373 er dagens servicebygg som foreslås omdefinert til hyttetomt. På U11 står avleggs sanitærbygg, og A25 er gammel setervoll i kommunedelplanens LNF sone3. I tillegg er foreslått ny tomt for servicebygg. Planlagte atkomstveger er merket med A på regulerings- kartet.

Vann og avløp

-       3 områder for vannposter foreslås regulert.

-       I fritidsboliger hvor det søkes innlagt vann så kan det skje etter samlet plan for en naturlig gruppe hytter.

-       Planforslaget inneholder 2 områder for avløpsanlegg hvor av ett er i gjeldende reguleringsplan.

Grønne områder:

-       Hytteområdet grenser inntil skogbruksområder. Skogsområdene mellom hyttene foreslås definert som friluftsområder.

-       Eksisterende vegetasjon skal bevares så langt som mulig, dette gjelder især store furuer, som bidrar til å gi området karakter. I delområdene med tildels tett granskog må det hogges ut for å gi rom for fritidsbebyggelse. Områdene skal ikke snauhogges.

-       Det er ikke kjente nøkkelbiotoper eller viltkorridorer i området. 

-       Det er i vedtatt kommunedelplan for Blefjell lagt stor vekt på å innarbeide tilstrekkelig grøntstruktur i reguleringsplaner. Det er begrenset med brede grøntkorridorer i hyttefeltet.

Flere detaljer om planforslaget går fram av vedlagte plankart og planbestemmelser.

Planen har vært varslet offentlige myndigheter og annonsert etter gjeldende regler, og berørte hytteeiere er varslet per brev. Det skjedde før utvalgets behandling etter pbl § 30.

Kulturminneregistreringer er gjennomført i området. Det ble ikke gjort funn.

Generelle vurdering:

Kommunen har foretatt befaring av området og vurdert tomteforslagene ut fra følgende hensyn:

  • den enkelte tomts egnethet isolert sett,

·         forholdet til etablerte hytter,

·         virkning på landskap og grønne strukturer,

·         konsekvenser av planens totale omfang i forhold til resten av Blefjell.

Gode grønne strukturer har vært en klar forutsetning fra kommunedelplanen, og var en viktig forutsetning for reguleringer skulle kunne godkjennes. Men hva som er tilstrekkelig grønne strukturer blir selvsagt en vurdering. Rådmannen mener at det i tillegg til myrer må legges opp til større sammenhengende grønne strukturer som deler opp landskapet og sikrer gode grønne belter innenfor byggeområdet. Dette er viktig både visuelt sett, og fordi slike områder kan fungere som nærturområder, utfartskorridorer og lekeområder.

Tetthet er heller ikke eksakt, og må vurderes i det enkelte område. Terreng og vegetasjon påvirker hva som er akseptabelt. Generelt planlegges og aksepteres tettere løsninger i dag enn få ti år tilbake. For å bidra til at etablerte hytteeiere fortsatt skal trives, kan det være fornuftig å legge opp til noe lavere tetthet i allerede etablerte hytteområder enn i nye områder. Men det er også et viktig moment at fortetting kan bidra til ønsket standardheving i etablerte områder.

Tetthetsvirkning og landskapsvirkning blir også påvirket av hvor store hyttene er og mengden veier. Små tradisjonelle hytter uten veganlegg faller langt lettere inn i terrenget enn moderne store hytter med oppløft og veg helt fram. I vurderingene av hva landskapet tåler av fortetting, må man også ta høyde for at det legges opp til at de etablerte hyttene også skal kunne bli større og i stor grad også skal kunne få veg helt fram.

Nye veger og vann- og avløpsanlegg kan bety store sår i terrenget som det tar lang tid før gror til. Dette har vi sett svært beklagelige eksempler på, på fjellet siste året. Det er nok langt vanskeligere å få dette godt til i etablerte områder som er planlagt ut fra ande forutsetninger, enn i nye områder der framføring av infrastruktur legges som premiss alt i planleggingen. Dette viser at det er viktig å ta store hensyn til terreng og landskap når det planlegges og å sette strenge krav når arbeider skal gjøres. God dialog med etablerte hytteeiere er også viktig.

Vurderinger av planforslaget:

Generelt:

Med bakgrunn i at planmaterialet innehold feil og mangler skrev kommunen to ganger til regulanten. De fleste feil og mangler er nå rettet.

Ut fra helhetsvurderinger, og konkrete vurderinger av enkelttomter, vil rådmannen anbefale en del endringer før offentlig ettersyn i kart og bestemmelser. Rådmannens anbefalinger listes nedenfor med en kortfattet begrunnelse.

Forslag til endringer i plankartet:

-       Grense for byggeområde i kommunedelplan for Blefjell tegnes inn.

-       Planområdet deles opp i 3 delsoner, og avsluttes ved kommunedelplanens LNF Sone 1. Kommunedelplanens LNF Sone 3 blir delsone 1. Resten av gjeldende reguleringsplan blir delsone 2. Gjeldende bebyggelsesplan blir delsone 3.

-       Følgende tomter strykes nr 363, 364, 365, 368 og 369. Tomtene beslaglegger et åpent flott område med store kvaliteter som nærområde og som grønn lunge.

-       Foreslått veg til tomtene strykes av samme årsak. Tomtene 362, 366 og 367, med naboer, kan få veg fra nord (GNR 11/4) hvor reguleringsforslag legger opp til relevant vegforbindelse.

-       Veg til 366 og 367 strykes med bakgrunn i punktet her over.

-       Tomtene 370 og 371, med veg, strykes. Årsak: de ligger tett inn til en bekk.

-       Tomt A25 strykes. Årsak den ligger i LNF Sone 3 hvor det er forbudt med nye hytter, jf. kommunedelplanen for Blefjell. I gjeldende reguleringsplan har tomten status: ”Gammel setervoll ”Gvelven seter” Bygninger gjenreises”.

-       U11 strykes fordi den overlapper GNR 12/61. Jf kommunens kartverk.

-       U2, U6, U7, U8, U9 og U10 er lite egnet fordi de er klemte mellom høgspentkraftlinjer og veg. Strykes.

-       Flere vannposter.

Vegene som strykes krysser samme skiløype i avstand under 200 meter.

Forslag til endringer av bestemmelsene

Bestemmelsene er normalt forskjellig fra plan til plan. Bestemmelser som legges fram preges naturlig nok av den enkelte planlegger og av konkrete ønsker hos aktuelle grunneiere. Rådmann anbefaler likevel en del harmonisering mellom ulike planer i samme fjellområde når det ikke er gode grunner for annet. Og det foreslås en del endringer som rådmannen mener er nødvendig for å få et best mulig sluttprodukt.

Nedenfor foreslås endringer i forslagsstillers bestemmelser:

-   Overskrift korrigeres.

-   Følgende paragrafer korrigeres: 1, 2, og 6.

§ 4.2 erstattes med:

Innenfor hver tomt med atkomstveg skal det opparbeides 2 parkeringsplasser á 15 m2 hver. Parkeringsareal skal gå fram av situasjonsplan ved søknad om tillatelse til tiltak. Eksisterende hytter som ikke har parkering på egen eiendom henvises til felles oppstillingsplasser.

I fritidsboliger hvor det søkes innlagt vann så kan det skje etter samlet plan for en naturlig gruppe hytter.

§ 4.3 og § 4.4 erstattes med:

Vegetasjon og terrengbehandling. Eksisterende vegetasjon skal i størst mulig grad bevares. Markerte klynger av store bartrær, samt solitære furu skal i størst mulig grad bevares. Tynning kan skje dersom dette er nødvendig for tomtas kvalitet. Utstrekning av anleggsområde skal begrenses til det som er nødvendig for å gjennomføre godkjente tiltak. Bruken av skjæring og fylling skal minimaliseres. Alle terrenginngrep skal foretas og avsluttes slik at stedegen vegetasjon raskt kan etablere seg. Av hensyn til terreng og vegetasjon kan materialtransport utenfor opparbeidet veg kun skje på snødekt mark.

Med unntak av bestemmelse om materialbruk, og bestemmelse om servicebygg, erstattes § 5 med:

Friidsboligene skal plasseres innenfor sirkel med radius 15 m fra nummerert fastmerke, innmålt med GPS. Merket skal ligge innenfor bebyggelsens grunnmur. Bebyggelsen skal tilpasses eksist­erende vegetasjon og terreng

Delområde 1: Eksisterende fritidsbebyggelse kan påbygges og rehabiliteres i samsvar med til hver tid gjeldende kommunedelplan for Blefjell.

Delområde 2 (unntatt servicebygg, som har egen bestemmelse): På hver tomt kan det oppføres 1 hytte + 1 uthus på inntil BYA = 25 m². I tillegg skal det settes av plass til 2 biloppstillingsplasser på 15 m2 hver, per tomt/ festetomt. Garasje/ carport tillates ikke oppført. Alt regnes med i grad av utnytting.
Grad av utnytting: BYA= 170 m2. Mønehøyde måles fra gjennomsnitt ferdig planert terreng.
Maksimal tillatt gesims- og mønehøyde: Hytte 3,6 og 5,6 m. Uthus 2,5 og 3,0 m. Det tillates ikke oppført hytter med tverrloft (oppstugu/ ramloft). Uthus skal være frittstående og plasseres maks 6 m fra fritidsboligen.
Grunnmurhøyde skal ikke overstige 1 m. Hyttene kan ha lave terrasser (maks 0,5 m over bakken) på inntil BYA = 30 m2.

Delområde 3: På hver tomt kan det oppføres 1 hytte. Ikke andre byggverk. I tillegg til hytten skal det settes av plass til 2 biloppstillingsplasser på 15 m2 hver, per tomt/ festetomt. Alt regnes med i grad av utnytting.
Grad av utnytting: BYA= 105 m2. Mønehøyde måles fra gjennomsnitt ferdig planert terreng.
Maksimal tillatt gesims- og mønehøyde 3,6 og 5,6 m. Det tillates ikke oppført hytter med tverrloft (oppstugu/ ramloft). Grunnmurhøyde skal ikke overstige 1 m. Hyttene kan ha lave terrasser (maks 0,5 m over bakken) på inntil 30 m2.
For 10 av hyttene kan kommunen tillate BYA = 130 m2.

Reguleringsforslaget må suppleres med planbeskrivelse med vurdering av grønnstruktur, konsekvenser av planforslaget, etc.

Konklusjon:

Rådmannen anbefaler kommunens faste utvalg for plansaker å legge reguleringsforslaget ut til offentlig ettersyn etter at regulanten har gjort de endringer som fremgår av sakens avsnitt «Vurdering av planforslaget».

 

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

12.04.2009

Arkiv               

L12

Saksmappe     

2007/210

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ørn Antonsson

 

Forslag til reguleringsplan for Søndre Underberget, GNR 14/2. Pbl § 27-1 nr 2

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

12.05.2009

24/09

 

Rådmannens anbefaling:

  1. Det faste utvalg for plansaker vedtar å legge forslag til reguleringsplan for Søndre Underberget, GNR 14/2, ut til offentlig ettersyn etter pbl § 27-1, pkt.2.
  2. Før offentlig ettersyn skal planen endres i samsvar med rådmannens anbefalinger i saksutredningen. Rådmannen gis fullmakt til å gjøre disse endringene.

Vedlegg:

-       Reguleringsplankart, bestemmelser og planbeskrivelse, datert 29.09.08

Saksopplysninger:

Kommunen har mottatt reguleringsforslag for fritidsbebyggelse og kombinert formål for senterområde på del av GNR 14/2 Søndre Underberget. Reguleringsforslaget er utarbeidet av Asplan Viak AS på oppdrag fra grunneier Randi Aasen.

Planområdet ligger mellom Blestua og Beinsvann på Blefjell. I følge regulanten er hensikten med planarbeidet er å tilrettelegge for ny fritidsbebyggelse og høyere standard, blant annet nye atkomstveger som det er innledet samarbeid med naboeiendommene om. I tråd med kommuneplanen vil det også bli lagt rammer for framtidig utvikling av senterområdet i tilknytning til Blestua.

Reguleringsforslaget legges nå fram for planutvalget for behandling etter pbl § 27-1 nr. 2 - offentlig ettersyn.

Planforutsetninger i kommunedelplanen:

Kommunedelplan for Blefjell ble vedtatt av kommunestyret 27.06.05, mens innsigelsene knyttet til planen først ble avgjort av Miljøverndepartementet 14. juli 2006. Etter dette har arbeidet med reguleringsplaner for mange eiendommer skutt fart.

For ordens skyld minner vi om noen viktige prinsipper i den overordnede kommunedelplanen. De overordnede utviklingsmål ble definert som (jf. kap 2):

·     ”Blefjell er et unikt natur-, rekreasjons-, og reiselivsområde. Bruk og forvaltning av fjellet skal sikre lokal verdiskapning for bygda og grunneierne. Det skal legges til rette for en langsiktig bærekraftig forvaltning som sikrer naturverdier og muligheter til de neste generasjonene.

·     Blefjell er et familiefjell med kort avstand til brukere fra sentrale østlandsområdet. Det er et overordnet mål å styrke Blefjells posisjon som familiefjell, og legge til rette for økt bruk av eksisterende hytter.

·     Blefjell skal ha tilfredse brukere av fjellet. ”

Om videre utbyggingsmønster ble følgende fastslått jf. (kap.5.2):

”Utbyggingsmønsteret på Blefjell er utviklet over flere 10-år og er tilpasset naturgrunnlag, eierstruktur og utvikling av veisystem. Den framtidige utviklingen på Blefjell skal bidra til å videreutvikle og tydeliggjøre de sterke sidene ved dagens utbyggingsmønster etter følgende hovedprinsipper:

·         Øvre byggegrense mot fjellet med grønne korridorer ned i skogsområdene, 75 metersbeltet mot vann og vassdrag som grøntområde, grønne strukturer som en integrert del av utbyggingsløsningene.

·         Utvikling av områdesentrene med god miljø- og landskapstilpasning. Se kap. 7.

·         Miljøtilpasset nybygging og innfylling av bebyggelse, forbedret atkomst og standardheving i forhold til vann og avløp i områder for fritidsbebyggelse som ikke er lokalt natur- og landskapsmessig sårbare.

·         Tradisjonspreget, lett hytteutvikling i de nordlige områdene fra Hånavatnet til Rollag grense.

Kommunedelplanens byggearealer er i prinsippet de samme som ble definert som hytteområder i kommunedelplanen fra 1990. For all ny bebyggelse er det en forutsetning at den tilpasses landskap/terreng og eksisterende bebyggelse. Likedan er god dialog med etablerte hytteeiere en forutsetning.”

På bakgrunn av føringer i kommunedelplanens tekstdel og arealplanens bestemmelser er bl.a. følgende stikkord sentrale:

familiefjell, lokal næringsutvikling, modernisering, fortetting tilpasset dagens bebyggelse, grønne strukturer og landskapstilpassing.

For vurdering av den enkelte plan i forhold til helheten, kan det også være nyttig å ha med noen nøkkeltall for hele kommunedelplanens hytteområder: Totalt omfatter hele kommunedelplanen ca. 23.000 da byggeareal (sentrumsområder og hytteområder). I tillegg finnes ca. 6.000 daa LNF-områder med en del eksisterende hytter, men med svært begrensede nye utbyggingsmuligheter.

Hvor mange hytter og utbyggingsstrukturer, hvilke størrelser og infrastrukturløsninger som skal tillates, skal vurderes i den enkelte plan ut fra det enkelte områdes egnethet. Men den enkelte plan bør også vurderes som del i den samlede utviklingen for hele Blefjell.

Reguleringsplanforslag for Søndre Underberget, GNR 14/2

Fra planbeskrivelsen:

Hensikten med planarbeidet er å tilrettelegge for ny fritidsbebyggelse innenfor områder som er avsatt for dette formålet i kommunedelplanen, oppgradere området med nye atkomstveier også til eksisterende hytteområder og legge rammer for utvikling av senterområdene som er vist i kommunedelplanen.

Arbeidet med revisjonen av reguleringsplanen for Søndre Underberget har vært samkjørt med reguleringsplanarbeidet for Nordre Underberget (bnr/bnr 14/3) for å sikre en del felles­løsninger, eksempelvis atkomstveier, skiløyper og videre planlegging og utvikling av senter­områdene. Det har også vært tett dialog om felles løsninger mot eiendommene i sør; gnr/bnr 16/2, 16/1, 16/3 og 17/1,2 hvor det også har vært arbeidet med revisjon av en eksisterende plan med tanke på veiløsninger.

Reguleringsplanen erstatter en disposisjonsplan fra 1982.

Pågående planarbeid med reguleringsplanen for Søndre Underberget har gått parallelt med

arbeidet med revisjon av reguleringsplan for Nordre Underberget (gnr/bnr 14/3) og det har vært tett dialog om løsningene for å oppnå gode sammenhenger for løsninger som går over begge eiendommene. Dette gjelder særlig for atkomstveier og skiløyper, men også i forhold til avgrensing av byggeområder og sammenheng i grønnstruktur.

Reguleringsbestemmelsene for de to planene er avstemt i forhold til hverandre, slik at be­stemmelser om eksempelvis utforming av bygninger og veier er harmonert.

Et annet vesentlig forhold er ønsket om å samarbeide på tvers av eiendommene for utvik­lingen av senterområdet. Gjennom reguleringsplanene for Søndre og Nordre Underberget

legges det nå inn som forutseting for videre utvikling at de øverste senterområdene på disse eiendommene ses i sammenheng og også detaljplanlegges i samme bebyggelsesplan / de­taljplan. For å sikre en samordnet utvikling av senterområdet på oversiden av veien er og så et mindre område på eiendom gnr/bnr 15/1 tatt med i planen.

Planområdet ligger sentralt i den nordøstlige delen av Blefjell og strekker seg fra oversiden av området ved Blestua (ca 625 moh) og nordøstover til Beinsvannet (377 m o h). PIanom­rådet er 732 daa. øverste del (ca 1 km) av Søndre Blevei med hovedatkomsten til Blestua ligger innenfor planområdet. Avkjøringene til både Blestølen og Sjuvasslia ligger også innen­for planområdet.

Det er 66 hytter innenfor planområdet i dag, samt 6 ubebygde tomter fra disposisjonsplanen av 1982.

Det er etablert to områder for campingvogner sørvest i planområdet; Sand camping. Cam­pingplassen har vært i drift siden begynnelsen av 60-tallet.

Området er dekket av noe varierende typer skog, større og mindre myrdrag og noe åpnere fjellpartier. Deler av området er meget småkupert, mens andre områder har større partier med flatere myrdrag og jevnere stigning. Nordøst for Krullmyra går det et høydedrag med åpent landskap og fjell i dagen.

Hele planområdet og tilgrensende eiendommer både i nord og sør er oppgradert med felles vann- og avløpsløsninger. BLEV A as ble opprettet som eget selskap april 2006 og pr i dag er 170 hytter koblet til avløpsanlegget, som har kapasitet til påkobling fra ytterligere 130 hytter i henhold til gjeldende utslippstillatelse. Anlegget kan gradvis utvikles etter behov for de 11 eiendommene som er med i selskapet. Som avløpsløsning er det valgt et trykkavløpssystem som har gitt en meget skånsom innpassing av anlegget i terrenget. Underberget VannseI­skap BA ble etablert i 2007, og forsyner foreløpig 51 hytter med vann. Også dette anlegget kan utvikles gradvis etter behov i området.

Planen legger rammer for framtidig utvikling av senterområdet, og dette gjøres sammen med naboeiendommen Nordre Underberget. Det er satt krav om at videre detaljering skal gjøres i en bebyggelsesplan I detaljplan, og at de øvre områdene (S10 og S20) skal planlegges i samme bebyggelsesplan I detaljplan som for områdene S1 og S2 på naboeiendommen.

Intensjonen er å videreutvikle knutepunktet i et bredest mulig samarbeid mellom grunneiere for å styrke posisjonen som et av de sterkeste knutepunkteen på Blefjell. Det betyr framtidige utleiesenger sentralt i området kombinert med servicefunksjoner som servering, forretning og private fritidsboliger. Det er planer om å legge om veien forbi Blestua slik at man får en bilfri sone der skiløypene kommer ned og den øvre bebyggelsen får fri tilgjengelighet rett inn i løypenettet uten kryssing av vei. Samtidig er det ønske om å flytte parkeringsplassene som i dag ligger i sentrale områder langs veien til mindre sentrale arealer, ev løse en del av parke­ringen under bakken.

Pr i dag er det dagsparkering for ca 155 biler på de to eiendommene Nordre og Søndre Un­derberget langs veien forbi Blestua. Disse parkeringsplassene er tenkt opprettholdt med en annen plassering ved utviklingen av senterområdet. For å ta høyde for denne parkeringen, som vil inngå ved beregningen av BY A, er BY A for senterområdene satt til 40%

For å gjøre en slik senter-satsing mulig å realisere er det avgjørende at det sikres mulighet for å bygge ut en viss andel fritidsboliger for salg.

Dagens campingplasser inngår i senterområdene, men ved utvikling av områdene er det forutsatt at driften av campingplassene fases ut. Camping inngår derfor ikke som en del av kombinert formål for senterområdene.

De øverste senterområdene (S10 og S20) er til sammen ca 20 daa, mens S30 ved kryssom­rådet noe lenger ned er ca 15 daa.

Det er satt krav om at vann- og avløp for de enkelte fritidseiendommene skal tilknyttes eksis­terende fellesanlegg, og at enkeltløsninger for vann og avløp ikke er tillatt for ny eller eksiste­rende fritidsbebyggelse som ikke allerede har gyldig utslippstillatelse. Tilsvarende krav også ved fornyelse av utslippstillatelse og ved oppgradering fra middels standard (gråvann) til høy standard (svartvann).

Flere detaljer om planforslaget går fram av vedlagte plan beskrivelse, plankart og planbestemmelser.

Planen har vært varslet offentlige myndigheter og annonsert etter gjeldende regler, og berørte hytteeiere er varslet per brev. I følge regulanten er ikke kommet inn vesentlige merknader til planarbeidet, ut over spørsmål om å bli orientert noe nærmere om planene fra enkelte hytteeiere.

Buskerud fylkeskommune gjennomførte arkeologiske registreringer høsten 2008, og det er foreløpig ikke kjent om det er automatisk fredete kulturminner innenfor området.

Generelle vurderinger:

Reguleringsforslaget er mottatt 15.10.08, og området kunne ikke befares på bar mark. Planforslaget er vurdert ut fra arealdelen av kommunedelplanen for Blefjell, lover og forskrifter.

Gode grønne strukturer har vært en klar forutsetning fra kommunedelplanen, og var en viktig forutsetning for reguleringer skulle kunne godkjennes. Men hva som er tilstrekkelig grønne strukturer blir selvsagt en vurdering. Rådmannen mener at det i tillegg til myrer og 75-meters beltet rundt vannene, må legges opp til større sammenhengende grønne strukturer som deler opp landskapet og sikrer gode grønne belter innenfor byggeområdet. Dette er viktig både visuelt sett, og fordi slike områder kan fungere som nærturområder, utfartskorridorer og lekeområder.

Tetthet er heller ikke eksakt, og må vurderes i det enkelte område. Terreng og vegetasjon påvirker hva som er akseptabelt. Generelt planlegges og aksepteres tettere løsninger i dag enn få ti år tilbake. For å bidra til at etablerte hytteeiere fortsatt skal trives, kan det være fornuftig å legge opp til noe lavere tetthet i allerede etablerte hytteområder enn i nye områder. Men det er også et viktig moment at fortetting kan bidra til ønsket standardheving i etablerte områder.

Tetthetsvirkning og landskapsvirkning blir også påvirket av hvor store hyttene er og mengden veier. Små tradisjonelle hytter uten veganlegg faller langt lettere inn i terrenget enn moderne store hytter med oppløft og vei helt fram. I vurderingene av hva landskapet tåler av fortetting, må man også ta høyde for at det legges opp til at de etablerte hyttene også skal kunne bli større og i stor grad også skal kunne få vei helt fram.

Nye veier og vann- og avløpsanlegg kan bety store sår i terrenget som det tar lang tid før gror til. Dette har vi sett svært beklagelige eksempler på, på fjellet siste året. Det er nok langt vanskeligere å få dette godt til i etablerte områder som er planlagt ut fra ande forutsetninger, enn i nye områder der framføring av infrastruktur legges som premiss alt i planleggingen. Dette viser at det er viktig å ta store hensyn til terreng og landskap når det planlegges og å sette strenge krav når arbeider skal gjøres. God dialog med etablerte hytteeiere er også viktig.

Vurderinger av planforslaget:

Generelt:

Ut fra helhetsvurderinger og konkrete vurderinger av enkelttomter vil rådmannen anbefale en del endringer før offentlig ettersyn i kart og bestemmelser. Rådmannens anbefalinger listes nedenfor med en kortfattet begrunnelse.

Forslag til endringer i plankartet:

-       Tomtene 115, 116, 119, 120, 121, 123 og 124, samt relevante veger, strykes pga nærhet til bekk/ myr. Jf. kommunedelplanen for Blefjell.

-       Tomtene 101, 109 og 110, samt relevant veg, strykes pga Krullmyra, bekk tett inntil skiløype, tigurleik. 25 m mellom hytte og løpe anses som minimum.

-       Tomt 111 strykes, pga. kun 50 m avstand til Beinsvatnet. Kravet er minst 75 m, jf kommunedelplanen.

-       Tomt 116 flyttes ca 15 m lenger unna en bekk.

-       Kjøresti i LNF Sone 3 strykes. Kommunedelplanen tillater ikke nyetablering i LNF Sone 3.

-       75 meters beltet ved Beinsvatnet skal fremgå av kartet

Forslag til endringer av bestemmelsene:

Bestemmelsene er normalt forskjellig fra plan til plan. Bestemmelser som legges fram preges naturlig nok av den enkelte planlegger og av konkrete ønsker hos aktuelle grunneiere. Rådmann anbefaler likevel en del harmonisering mellom ulike planer i samme fjellområde når det ikke er gode grunner for annet. Og det foreslås en del endringer som rådmannen mener er nødvendig for å få et best mulig sluttprodukt.

Nedenfor foreslås endringer i forslagsstillers bestemmelser.

4.1 utgår fordi den bryter med teknisk forskrift. Parkeringsarealet går inn i beregningsgrunnlaget for grad av utnytting, jf TEK § 3-12

Utnyttelse, pkt 4, område F endres til:

På hver tomt kan det oppføres 1 hytte + 1 separat bygg (uthus / anneks / garasje) hvert på inntil BRA = 30 m². Dette skal ligge med maksimalt 6 m avstand til fritidsboligen. I tillegg skal det settes av plass til 2 biloppstillingsplasser på 15 m2 hver, per tomt/ festetomt. Alt regnes med i grad av utnytting. Grad av utnytting: BRA= 180 m2..

Utnyttelse, pkt 4, område FB endres til:

På hver tomt kan det oppføres 1 hytte + 2 separat bygg (uthus / anneks / garasje) hvert på inntil BRA = 30 m². Disse skal ligge med maksimalt 6 m avstand til fritidsboligen. I tillegg skal det settes av plass til 2 biloppstillingsplasser på 15 m2 hver, per tomt/ festetomt. Alt regnes med i grad av utnytting. Grad av utnytting: BRA= 200 m2..

Ny bestemmelse. Gjelder kommunedelplanens LNF Sone 3 (Sonen tas ut av F området):

Eksisterende fritidsbebyggelse kan påbygges og rehabiliteres i samsvar med til hver tid gjeldende kommunedelplan for Blefjell.

Ny bestemmelse:

I 50-metersbeltet ved Beinsvatnet tillates ikke utvidelse av eksisterende hytter med unntak av utvidelse for å kunne knytte seg til felles vann- og avløpsløsninger. Da er grad av utnytting BYA 130 m2. Hvorav 30 m2 er øremerket parkering. Tilbygg skal plasseres slik at det tilpasses det omkringliggende landskapet på en best mulig måte. Utvidelsen skal ikke komme i konflikt med eksisterende ferdselsårer/stier, eller være til hinder eller ulempe for allmenn ferdselsrett.

Ny bestemmelse:

Grad av utnytting på tomter i 20-meters beltet til mindre vann, elv eller bekk er BYA = 130 m², hvorav 30 m² er øremerket parkering.

4.3 Plassering: Tilføyes …”GPS innmålte”…

Ellers – Hvor nye veger går over bekker: Hvordan skal bekkene ivaretas? Bru? Kulvert? Bekkelukking eller gjenfylling er ikke tillat, og trenger egen tillatelse i henhold til vannresursloven. Her savnes redegjørelse fra regulanten.

Det savnes også mer detaljert beskrivelse av hvordan grøntstruktur er ivaretatt. Jf. kommunedelplanens § 2.3 krav om kartlegging av grønnstruktur.

Konklusjon:

Rådmannen anbefaler kommunens faste utvalg for plansaker å legge reguleringsforslaget ut til offentlig ettersyn etter at regulanten har gjort de endringer som fremgår av sakens avsnitt «Vurdering av planforslaget».

 

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

13.04.2009

Arkiv               

L12

Saksmappe     

2006/1102

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ørn Antonsson

 

Forslag til reguleringsplan for Beinsvatnet hyttefelt, del av GNR 13/3. Pbl § 28-1 nr 2

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

12.05.2009

25/09

 

Rådmannens anbefaling:

  1. Det faste utvalg for plansaker vedtar å legge forslag til reguleringsplan for Beinsvatnet hyttefelt, del av GNR 13/3, ut til offentlig ettersyn etter pbl § 27-1, pkt.2.
  2. Før offentlig ettersyn skal planen endres i samsvar med rådmannens anbefalinger i saksutredningen. Rådmannen gis fullmakt til å gjøre disse endringene.

Vedlegg:

-       Reguleringsplankart, datert 27.10.06

-       Reguleringsbestemmelser og planbeskrivelse, datert 14.05.08

Saksopplysninger:

Kommunen har mottatt reguleringsforslag for fritidsbebyggelse på del av GNR 13/3 Østre Berget. Reguleringsforslaget er utarbeidet av Prevista AS på oppdrag fra grunneierne Lise F- og Morten Buvald.

Planområdet ligger vest for Beinsvatnet på Blefjell i Flesberg kommune. Planområdet deles i to av Søre Bleveg. Området er ca 168 daa. Reguleringsplanen skal legge til rette for fortetting av eksisterende hytteområde med nye hytter, samt nye atkomstveger. Planen erstatter del av reguleringsplan ”Sjuvasslia – Beinsvatnet” fra 1987.

Reguleringsforslaget legges nå fram for planutvalget for behandling etter pbl § 27-1 nr. 2 - offentlig ettersyn.

Planforutsetninger i kommunedelplanen:

Kommunedelplan for Blefjell ble vedtatt av kommunestyret 27.06.05, mens innsigelsene knyttet til planen først ble avgjort av Miljøverndepartementet 14. juli 2006. Etter dette har arbeidet med reguleringsplaner for mange eiendommer skutt fart.

For ordens skyld minner vi om noen viktige prinsipper i den overordnede kommunedelplanen. De overordnede utviklingsmål ble definert som (jf. kap 2):

·     ”Blefjell er et unikt natur-, rekreasjons-, og reiselivsområde. Bruk og forvaltning av fjellet skal sikre lokal verdiskapning for bygda og grunneierne. Det skal legges til rette for en langsiktig bærekraftig forvaltning som sikrer naturverdier og muligheter til de neste generasjonene.

·     Blefjell er et familiefjell med kort avstand til brukere fra sentrale østlandsområdet. Det er et overordnet mål å styrke Blefjells posisjon som familiefjell, og legge til rette for økt bruk av eksisterende hytter.

·     Blefjell skal ha tilfredse brukere av fjellet. ”

Om videre utbyggingsmønster ble følgende fastslått jf. (kap.5.2):

”Utbyggingsmønsteret på Blefjell er utviklet over flere 10-år og er tilpasset naturgrunnlag, eierstruktur og utvikling av veisystem. Den framtidige utviklingen på Blefjell skal bidra til å videreutvikle og tydeliggjøre de sterke sidene ved dagens utbyggingsmønster etter følgende hovedprinsipper:

·         Øvre byggegrense mot fjellet med grønne korridorer ned i skogsområdene, 75 metersbeltet mot vann og vassdrag som grøntområde, grønne strukturer som en integrert del av utbyggingsløsningene.

·         Utvikling av områdesentrene med god miljø- og landskapstilpasning. Se kap. 7.

·         Miljøtilpasset nybygging og innfylling av bebyggelse, forbedret atkomst og standardheving i forhold til vann og avløp i områder for fritidsbebyggelse som ikke er lokalt natur- og landskapsmessig sårbare.

·         Tradisjonspreget, lett hytteutvikling i de nordlige områdene fra Hånavatnet til Rollag grense.

Kommunedelplanens byggearealer er i prinsippet de samme som ble definert som hytteområder i kommunedelplanen fra 1990. For all ny bebyggelse er det en forutsetning at den tilpasses landskap/terreng og eksisterende bebyggelse. Likedan er god dialog med etablerte hytteeiere en forutsetning.”

På bakgrunn av føringer i kommunedelplanens tekstdel og arealplanens bestemmelser er bl.a. følgende stikkord sentrale:

familiefjell, lokal næringsutvikling, modernisering, fortetting tilpasset dagens bebyggelse, grønne strukturer og landskapstilpassing.

For vurdering av den enkelte plan i forhold til helheten, kan det også være nyttig å ha med noen nøkkeltall for hele kommunedelplanens hytteområder: Totalt omfatter hele kommunedelplanen ca. 23.000 da byggeareal (sentrumsområder og hytteområder). I tillegg finnes ca. 6.000 daa LNF-områder med en del eksisterende hytter, men med svært begrensede nye utbyggingsmuligheter.

Hvor mange hytter og utbyggingsstrukturer, hvilke størrelser og infrastrukturløsninger som skal tillates, skal vurderes i den enkelte plan ut fra det enkelte områdes egnethet. Men den enkelte plan bør også vurderes som del i den samlede utviklingen for hele Blefjell.

Reguleringsplanforslag for Beinsvatnet hyttefelt, del av GNR 13/3

Fra planbeskrivelsen:

I kommunedelplanen for Blefjell er det innenfor det aktuelle område godkjent nye byggeområder for fritidsbebyggelse.

Beinsvatnet ligger på ca 376 m o h. I nordre del av planområdet stiger terrenget på begge sider av hovedvegen. Det er noe synlig fjell i området og et myrområde på vestsiden av hovedvegen. Vegetasjonen i planområdet består av blandningsskog med furu, bjørk og gran.

Eksisterende veger og bebyggelse. Hovedvegen går i nord-sør retning gjennom pianområdet. Det er spredt hyttebebyggelse både på vestsiden av vegen og mellom vegen og vannet, i alt 20 hytter. Hyttene på vestsiden har adkomst via to adkomstveger. Hyttene øst for hovedvegen har ikke adkomstveg. Det er opparbeidet parkeringsplass langs hovedvegen i nordre del som disse hytteeierne benytter.

Plassering av hyttebebyggelsen. Det er planlagt totalt 10 nye hytter i området, 3 hytter på østsiden av hovedvegen og 7 hytter på vestsiden. I kommunedelplanen er det lagt inn en byggegrense på 75 meter fra Beinsvatnet. I dag er deler av denne strand sonen bebygd med hytter og hovedveg. Siden hovedvegen allerede i dagens situasjon oppleves som en barriere i strandsonen, mener vi det er akseptabelt å fortette med flere hytter på vestsiden av vegen. Hyttene på østsiden av vegen er plassert lengre vekk fra vannet enn eksisterende hytter. De nye hyttene er plassert ikke nærmere vannet enn 30 meter.

Veger og adkomst til hyttene. Som adkomst til området vest for hovedvegen er det lagt inn en ny adkomstveg sørover fra eksisterende veg omtrent midt i pianområdet. For området øst for hovedvegen er det lagt inn to nye adkomstveger som skal betjene både nye og eksisterende hytter. Avkjørsel fra hovedvegen skjer ved parkeringsplassen.

Det er foreslått opparbeidet nye veger (samleveger og adkomstveger) inn i byggeområdene. Disse skal opparbeides med ferdig bredde på 3,0 meter. Ut over dette kommer areal til skulder, grøft og andre nødvendige tiltak. Totalt regulert bredde er 6 meter. Senterlinje veg er vist på plankartet. Det kan likevel foretas mindre justeringer ved bygging av vegen, for å oppnå en best mulig terrengtilpasning og eventuelt bevare viktig vegetasjon i området.

Adkomst til den enkelte hyttetomt, skal skje via private stikkveger. Situasjonsplan som viser adkomst til den enkelte hytte må legges fram før fradeling, og skal følge byggesaken for hver enkelt tomt. Det skalopparbeides 2 biloppstillingsplasser pr tomt. Areal som går med til veg innenfor bygge områdene kan skilles ut sammen med den respektive tomta, skilles ut som sameie for flere tomter, eller ligge tilbake på grunneiendommen. Dersom det blir benyttet felles adkomst for flere tomter, bør vegretten tinglyses på den enkelte tomt.

Vegetasjon. Markerte klynger av store bartrær, samt solitære furu regnes som viktig vegetasjon innenfor planområdet. Slik vegetasjon skal i størst mulig grad bevares. Det må tas hensyn til dette både ved utbygging av nødvendig infrastruktur, samt ved inngrep innenfor den enkelte tomt.

Vann og avløp. Retningslinjene i kommunedelplanen for Blefjell legger opp til at det er tillatt med innlagt vann i området. Da det tidligere ikke fantes noen plan for vann og avløp i området, er det nå ønskelig med en helhetlig planlegging i forkant av etableringen av nye tomter. Dette gir mulighet til å møte kravet om en høyere sanitær standard på en forurensnings- og kostnadsmessig akseptabel måte både for ny og eksisterende bebyggelse.

Det er utarbeidet en egen rapport "Vurdering av vann- og avløpsmessige forhold", datert april 2008 hvor mulige løsninger for området er vurdert (vedlegg 7). I rapporten foreslås to alternative løsninger: A) Tilknytning/overføring til fellesanlegg, jfr BLEVA - Ådalen renseanlegg. Løsningen er allerede etablert, kapasitet finnes og overføringsnettet er lagt fram til søndre del av Beinsvannet. B)Eget felles avløpsanlegg. Løsningen vil være en kombinasjon av mekanisk biologisk rensing og forfilter og etterfølgende infiltrasjon i grunnen. Det er foreløpig ikke tatt konkret stilling til hvilke tekniske løsninger som skal benyttes i området da det er naturlig at dette framkommer gjennom utslippssøknad.

I reguleringsplanen settes det krav til at fritidseiendommene skal tilknyttes felles anlegg i henhold til en helhetlig godkjent vann- og avløpsplan for et større område.

Flere detaljer om planforslaget går fram av vedlagte plan beskrivelse, plankart og planbestemmelser.

Planen har vært varslet offentlige myndigheter og annonsert etter gjeldende regler, og berørte hytteeiere er varslet per brev. I følge regulanten er tatt hensyn til innkomne merknader.

Buskerud fylkeskommune registerte automatisk fredete kulturminner uten funn.

Generelle vurderinger:

Gode grønne strukturer har vært en klar forutsetning fra kommunedelplanen, og var en viktig forutsetning for reguleringer skulle kunne godkjennes. Men hva som er tilstrekkelig grønne strukturer blir selvsagt en vurdering. Rådmannen mener at det i tillegg til myrer og 75-meters beltet rundt vannene, må legges opp til større sammenhengende grønne strukturer som deler opp landskapet og sikrer gode grønne belter innenfor byggeområdet. Dette er viktig både visuelt sett, og fordi slike områder kan fungere som nærturområder, utfartskorridorer og lekeområder.

Tetthet er heller ikke eksakt, og må vurderes i det enkelte område. Terreng og vegetasjon påvirker hva som er akseptabelt. Generelt planlegges og aksepteres tettere løsninger i dag enn få ti år tilbake. For å bidra til at etablerte hytteeiere fortsatt skal trives, kan det være fornuftig å legge opp til noe lavere tetthet i allerede etablerte hytteområder enn i nye områder. Men det er også et viktig moment at fortetting kan bidra til ønsket standardheving i etablerte områder.

Tetthetsvirkning og landskapsvirkning blir også påvirket av hvor store hyttene er og mengden veier. Små tradisjonelle hytter uten veganlegg faller langt lettere inn i terrenget enn moderne store hytter med oppløft og vei helt fram. I vurderingene av hva landskapet tåler av fortetting, må man også ta høyde for at det legges opp til at de etablerte hyttene også skal kunne bli større og i stor grad også skal kunne få vei helt fram.

Nye veger og vann- og avløpsanlegg kan bety store sår i terrenget som det tar lang tid før gror til. Dette har vi sett svært beklagelige eksempler på, på fjellet siste året. Det er nok langt vanskeligere å få dette godt til i etablerte områder som er planlagt ut fra ande forutsetninger, enn i nye områder der framføring av infrastruktur legges som premiss alt i planleggingen. Dette viser at det er viktig å ta store hensyn til terreng og landskap når det planlegges og å sette strenge krav når arbeider skal gjøres. God dialog med etablerte hytteeiere er også viktig.

Vurderinger av planforslaget:

Generelt:

Rådmannen mener generelt at det er gjort en god jobb i dette planarbeidet, med god standard på innsendt planmateriale.

Ut fra helhetsvurderinger og konkrete vurderinger av enkelttomter vil rådmannen anbefale en del endringer før offentlig ettersyn i kart og bestemmelser. Rådmannens anbefalinger listes nedenfor med en kortfattet begrunnelse.

Forslag til endringer i plankartet:

-       Tomtene 2 og 3 strykes. Årsak: de bryter med 75-meters byggegrense til Beinsvatnet, jf kommunedelplanens § 1.4.

-       Nye atkomstveger slutter minst 75 meter fra Beinsvatnet.

-       Nye tomter nummereres tresifret eller fortløpende etter siste godkjente tomt.

-       Plankartet skal inneholde oversiktskart.

-       75 meters beltet ved Beinsvatnet skal fremgå av kartet.

Forslag til endringer av bestemmelsene:

Bestemmelsene er normalt forskjellig fra plan til plan. Bestemmelser som legges fram preges naturlig nok av den enkelte planlegger og av konkrete ønsker hos aktuelle grunneiere. Rådmann anbefaler likevel en del harmonisering mellom ulike planer i samme fjellområde når det ikke er gode grunner for annet. Og det foreslås en del endringer som rådmannen mener er nødvendig for å få et best mulig sluttprodukt.

Nedenfor foreslås endringer i forslagsstillers bestemmelser.

-       § 1.1 rettes til ”Reguleringsplanen skal legge til rette for fortetting av eksisterende hytteområde med nye hytter, samt nye atkomstveger. Planen erstatter del av reguleringsplan ”Sjuvasslia – Beinsvatnet” fra 1987”.

-       § 3.1 tilføyes ”BYA =” foran 20 m² og terrasseareal endres til …”inntil 30m²”.

Ny bestemmelse:

I 50-metersbeltet ved Beinsvatnet tillates ikke utvidelse av eksisterende hytter med unntak av utvidelse for å kunne knytte seg til felles vann- og avløpsløsninger. Da er grad av utnytting BYA 130 m2. Hvorav 30 m2 er øremerket parkering. Tilbygg skal plasseres slik at det tilpasses det omkringliggende landskapet på en best mulig måte. Utvidelsen skal ikke komme i konflikt med eksisterende ferdselsårer/stier, eller være til hinder eller ulempe for allmenn ferdselsrett.

Ny bestemmelse:

Grad av utnytting på tomter i 20-meters beltet til mindre vann, elv eller bekk er BYA = 130 m², hvorav 30 m² er øremerket parkering.

Det savnes mer detaljert beskrivelse av hvordan grøntstruktur er ivaretatt. Jf. kommunedelplanens § 2.3 krav om kartlegging av grønnstruktur.

Konklusjon:

Fremstillingen setter av praktiske grunner fokus på det som bør endres. Avslutningsvis vil derfor rådmannen understreke at mye av planforslaget vurderes som godt og det meste anbefales videreført.

Rådmannen anbefaler kommunens faste utvalg for plansaker å legge reguleringsforslaget ut til offentlig ettersyn etter at regulanten har gjort de endringer som fremgår av sakens avsnitt «Vurdering av planforslaget».

 

 

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

12.04.2009

Arkiv                

L12

Saksmappe     

2006/1102

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ørn Antonsson

 

Forslag til reguleringsplan for Sjuvasslia hyttefelt, del av GNR 13/3. Pbl § 27-1 nr 2

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

12.05.2009

26/09

 

Rådmannens anbefaling:

  1. Det faste utvalg for plansaker vedtar å legge forslag til reguleringsplan for Sjuvasslia hyttefelt, del av GNR 13/3, ut til offentlig ettersyn etter pbl § 27-1, pkt.2.
  2. Før offentlig ettersyn skal planen endres i samsvar med rådmannens anbefalinger i saksutredningen. Rådmannen gis fullmakt til å gjøre disse endringene.

Vedlegg:

-       Reguleringsplankart, datert 27.10.06

-       Reguleringsbestemmelser og planbeskrivelse, datert 14.05.08

Saksopplysninger:

Kommunen har mottatt reguleringsforslag for fritidsbebyggelse på del av GNR 13/3 Østre Berget. Reguleringsforslaget er utarbeidet av Prevista AS på oppdrag fra grunneierne Lise F- og Morten Buvald.

Planområdet ligger ved Sjuvasslia på søndre del av Blefjell i Flesberg kommune. PIanområdet er langstrakt og deles i to av atkomstvegen til Sjuvasslia/Gvelven fra Søre Bleveg. Området er ca 434 daa stort. Reguleringsplanen skal legge til rette for utbygging av fritidsbebyggelse med tilhørende anlegg og spesialområde utleie. Planen erstatter del av reguleringsplan ”Sjuvasslia – Beinsvatnet”.

Reguleringsforslaget legges nå fram for planutvalget for behandling etter pbl § 27-1 nr. 2 - offentlig ettersyn.

Planforutsetninger i kommunedelplanen:

Kommunedelplan for Blefjell ble vedtatt av kommunestyret 27.06.05, mens innsigelsene knyttet til planen først ble avgjort av Miljøverndepartementet 14. juli 2006. Etter dette har arbeidet med reguleringsplaner for mange eiendommer skutt fart.

For ordens skyld minner vi om noen viktige prinsipper i den overordnede kommunedelplanen. De overordnede utviklingsmål ble definert som (jf. kap 2):

·     ”Blefjell er et unikt natur-, rekreasjons-, og reiselivsområde. Bruk og forvaltning av fjellet skal sikre lokal verdiskapning for bygda og grunneierne. Det skal legges til rette for en langsiktig bærekraftig forvaltning som sikrer naturverdier og muligheter til de neste generasjonene.

·     Blefjell er et familiefjell med kort avstand til brukere fra sentrale østlandsområdet. Det er et overordnet mål å styrke Blefjells posisjon som familiefjell, og legge til rette for økt bruk av eksisterende hytter.

·     Blefjell skal ha tilfredse brukere av fjellet. ”

Om videre utbyggingsmønster ble følgende fastslått jf. (kap.5.2):

”Utbyggingsmønsteret på Blefjell er utviklet over flere 10-år og er tilpasset naturgrunnlag, eierstruktur og utvikling av veisystem. Den framtidige utviklingen på Blefjell skal bidra til å videreutvikle og tydeliggjøre de sterke sidene ved dagens utbyggingsmønster etter følgende hovedprinsipper:

·         Øvre byggegrense mot fjellet med grønne korridorer ned i skogsområdene, 75 metersbeltet mot vann og vassdrag som grøntområde, grønne strukturer som en integrert del av utbyggingsløsningene.

·         Utvikling av områdesentrene med god miljø- og landskapstilpasning. Se kap. 7.

·         Miljøtilpasset nybygging og innfylling av bebyggelse, forbedret atkomst og standardheving i forhold til vann og avløp i områder for fritidsbebyggelse som ikke er lokalt natur- og landskapsmessig sårbare.

·         Tradisjonspreget, lett hytteutvikling i de nordlige områdene fra Hånavatnet til Rollag grense.

Kommunedelplanens byggearealer er i prinsippet de samme som ble definert som hytteområder i kommunedelplanen fra 1990. For all ny bebyggelse er det en forutsetning at den tilpasses landskap/terreng og eksisterende bebyggelse. Likedan er god dialog med etablerte hytteeiere en forutsetning.”

På bakgrunn av føringer i kommunedelplanens tekstdel og arealplanens bestemmelser er bl.a. følgende stikkord sentrale:

familiefjell, lokal næringsutvikling, modernisering, fortetting tilpasset dagens bebyggelse, grønne strukturer og landskapstilpassing.

For vurdering av den enkelte plan i forhold til helheten, kan det også være nyttig å ha med noen nøkkeltall for hele kommunedelplanens hytteområder: Totalt omfatter hele kommunedelplanen ca. 23.000 da byggeareal (sentrumsområder og hytteområder). I tillegg finnes ca. 6.000 daa LNF-områder med en del eksisterende hytter, men med svært begrensede nye utbyggingsmuligheter.

Hvor mange hytter og utbyggingsstrukturer, hvilke størrelser og infrastrukturløsninger som skal tillates, skal vurderes i den enkelte plan ut fra det enkelte områdes egnethet. Men den enkelte plan bør også vurderes som del i den samlede utviklingen for hele Blefjell.

Reguleringsplanforslag for Sjuvasslia hyttefelt, del av GNR 13/3

Fra planbeskrivelsen:

I kommunedelplanen for Blefjell er områdene innenfor planavgrensningen avsatt til fritidsbebyggelse, områdesenter og LNF Sone 3. Hovedstrasè for skiløype er også vist, sammen med LNF-områder hvor friluftsliv er dominerende.

Topografi, grunnforhold og vegetasjon. Terrenget i området er jevnt stigende mot sørvest. Området nordøst for vegen ligger fra 450 m.o.h til 580 m.o.h mens området sørvest for vegen ligger fra 580 m.o.h til 710 m.o.h. Sjuvasstjembekken renner nordøstover gjennom hele området og danner en naturlig avgrensning av området mot naboeiendommen i nordvest.

Vegetasjonen i planområdet nordøst for vegen består av glissen furuskog med innslag av bjørk og gran. Det er en del åpne myrområder og enkelte steder er det synlig fjell.

Vegetasjonen sørvest for vegen består for det meste av småskog - bjørk og kratt. De lavereliggende deler av området er preget av framstikkende bergnabber og noen myrområder. Rundt ca 650 m.o.h. er det en bratt skrent, og ovenfor denne er det svaberg med lav vegetasjon innimellom.

Eksisterende veger og bebyggelse. Det er betydelig antall eksisterende hytter i øvre del av planområdet (fra ca 545 m o h) og helt opp til snaufjellet i utkant av området. Bebyggelsen i nærheten av hovedvegen har atkomstveg helt fram til hytta. Hyttene på nordsiden av hovedvegen har atkomst fra hovedvegen og en stikkveg lenger nord i området.

Plassering av bebyggelsen. Det er planlagt at det kan bygges totalt 44 nye hytter i området, fordelt på områdene B, D og S1/S2. For område A og C foreslås ingen ny bebyggelse.

A

Felt A ligger øverst i plan området og innenfor LNF sone 3 i kommunde1p1anen. I forhold til kommunedelplanen er området foreslått utvidet noe i nordøstlig retning slik at avgrensning av feltet naturlig følger terrenget. Det er ikke foreslått ny bebyggelse her. Det er kun tillatt med påbygg på eksisterende hytter.

B

Felt B ligger sørvest for hovedvegen og grenser mot felt A i sør og felt S1/S2 i nordvest. Den nye hyttebebyggelsen (5 stk.) er plassert innimellom eksisterende hytter.

S1/S2

Felt S1/S2 grenser mot felt A i sør, felt B i øst og Blefjellheisen i nordvest. Området er regulert til utleieenheter, og det er lagt opp til at det kan bygges tettere her enn i områdene rundt. Det er foreslått plassering av enkelthytter, - markert som punkter på plankartet. Markeringene er kun veiledende. Planen åpner for bygging av annen type bebyggelse enn enkelthytter, for eksempel to boenheter i ett bygg hvis dette synes hensiktsmessig. For å sikre en god utvikling av området settes det krav til utarbeidelse av situasjonsplan for området før utbygging kan skje. Situasjonsplanen skal vise plassering av ny bebyggelse, størrelse og høyde på bygg, og atkomst og parkeringsforhold. Planen skal også vise hvordan eksisterende skiløype føres gjennom området.

C

Felt C ligger på nordsiden av hovedvegen. Feltet består av eksisterende hyttebebyggelse, og det er ikke planlagt nye hytter i dette feltet.

D

Felt D ligger helt nord i pIanområdet. Den nye hyttebebyggelsen (30 stk.) er planlagt plassert jevnt oppover i terrenget på begge sider av en ny samleveg.

Veger og adkomst til hyttene. A, B og S1/S2, samt deler av C har atkomst via eksisterende hovedveg til Sjuvasslia og Blefjellheisen. Deler av C og hele D har atkomst via eksisterende vegnett nord for hovedvegen.

Det er foreslått opparbeidet nye veger (samleveger og atkomstveger) inn i bygge-områdene. Disse skal opparbeides med ferdig bredde på henholdsvis 4,0 meter for samleveg og 3,0 meter for atkomstveg. Ut over dette kommer areal til skulder, grøft og andre nødvendige tiltak. Totalt regulert bredde er 8 meter for samleveg og 6 meter for atkomstveg. Senterlinje veg er vist på plankartet. Det kan likevel foretas mindre justeringer ved bygging av vegen, for å oppnå en best mulig terrengtilpasning og eventuelt bevare viktig vegetasjon i området.

Atkomst til den enkelte hyttetomt, skal skje via private stikkveger. Situasjonsplan som viser atkomst til den enkelte hytte må legges fram før fradeling, og skal følge byggesaken for hver enkelt tomt. Det skal opparbeides 2 biloppstillingsplasser pr tomt. Areal som går med til veg innenfor bygge områdene kan skilles ut sammen med den respektive tomta, skilles ut som sameie for flere tomter, eller ligge tilbake på grunneiendommen. Dersom det blir benyttet felles atkomst for flere tomter, bør vegretten tinglyses på den enkelte tomt.

Friluftsformål og skiløyper/turstier. Det er satt av areal til friluftsområder innenfor planen. Innenfor området kan det eventuelt med enkle tiltak tilrettelegges for mer aktiv bruk for allmennheten. Dette kan være opparbeidelse av bålplasser, utsetting av benker med mer.

Per i dag blir det kjørt opp skiløyper som passerer eksisterende og nye byggeområder sør i området, i felt B og S1/S2. Løypetraseen opprettholdes i planforslaget. Før utbygging av felt S1 og S2 skal ny løypetrase vises på situasjonsplan hvis traseen må flyttes pga ny bebyggelse.

I planen er det også tilrettelagt for kjøring av ny løype som stamskiløype ihht. kommunedelplan for Blefjell. Ny skiløype krysser felt C og felt D i pianområdet.

Vegetasjon. Markerte klynger av store bartrær, samt solitære furu regnes som viktig vegetasjon innenfor planområdet. Slik vegetasjon skal i størst mulig grad bevares. Det må tas hensyn til dette både ved utbygging av nødvendig infrastruktur, samt ved inngrep innenfor den enkelte tomt.

Vassdrag. Området langs Sjuvasstjembekken nordøst for hovedvegen er regulert til klimavernsone for å sikre at bekken og sidearealet ivaretas på best mulig måte. Bredden på klimavemsonen er ca 20 meter bred.

I området sørvest for hovedvegen deler Sjuvasstjembekken seg i flere bekkeløp. Noen av de eksisterende hyttene ligger allerede nær bekken. I tillegg er det lagt opp til en noe høyere utnyttelse i dette området, noe som gjør at den nye bebyggelsen nødvendigvis vil berøre bekkeløpene.

Vann og avløp. Retningslinjene i kommunedelplanen for Blefjell legger opp til at det er tillatt med innlagt vann i området. Da det tidligere ikke fantes noen plan for vann og avløp i området, er det nå ønskelig med en helhetlig planlegging i forkant av etableringen av nye tomter. Dette gir mulighet til å møte kravet om en høyere sanitær standard på en forurensnings- og kostnadsmessig akseptabel måte både for ny og eksisterende bebyggelse.

Det er utarbeidet en egen rapport "Vurdering av vann- og avløpsmessige forhold", datert april 2008 hvor mulige løsninger for området er vurdert (vedlegg 8). Det er ikke tatt konkret stilling til hvilke tekniske løsninger som skal benyttes i området da det er naturlig at dette framkommer gjennom utslippssøknad.

I reguleringsplanen settes det krav til at fritidseiendommene skal tilknyttes fellesanlegg i henhold til en helhetlig godkjent vann- og avløpsplan for et større område.

Flere detaljer om planforslaget går fram av vedlagte plan beskrivelse, plankart og planbestemmelser.

Planen har vært varslet offentlige myndigheter og annonsert etter gjeldende regler, og berørte hytteeiere er varslet per brev. I følge regulanten er tatt hensyn til innkomne merknader.

Buskerud fylkeskommune registerte automatisk fredete kulturminner uten funn.

Generelle vurderinger:

Gode grønne strukturer har vært en klar forutsetning fra kommunedelplanen, og var en viktig forutsetning for reguleringer skulle kunne godkjennes. Men hva som er tilstrekkelig grønne strukturer blir selvsagt en vurdering. Rådmannen mener at det i tillegg til myrer og 75-meters beltet rundt vannene, må legges opp til større sammenhengende grønne strukturer som deler opp landskapet og sikrer gode grønne belter innenfor byggeområdet. Dette er viktig både visuelt sett, og fordi slike områder kan fungere som nærturområder, utfartskorridorer og lekeområder.

Tetthet er heller ikke eksakt, og må vurderes i det enkelte område. Terreng og vegetasjon påvirker hva som er akseptabelt. Generelt planlegges og aksepteres tettere løsninger i dag enn få ti år tilbake. For å bidra til at etablerte hytteeiere fortsatt skal trives, kan det være fornuftig å legge opp til noe lavere tetthet i allerede etablerte hytteområder enn i nye områder. Men det er også et viktig moment at fortetting kan bidra til ønsket standardheving i etablerte områder.

Tetthetsvirkning og landskapsvirkning blir også påvirket av hvor store hyttene er og mengden veier. Små tradisjonelle hytter uten veganlegg faller langt lettere inn i terrenget enn moderne store hytter med oppløft og vei helt fram. I vurderingene av hva landskapet tåler av fortetting, må man også ta høyde for at det legges opp til at de etablerte hyttene også skal kunne bli større og i stor grad også skal kunne få vei helt fram.

Nye veger og vann- og avløpsanlegg kan bety store sår i terrenget som det tar lang tid før gror til. Dette har vi sett svært beklagelige eksempler på, på fjellet siste året. Det er nok langt vanskeligere å få dette godt til i etablerte områder som er planlagt ut fra ande forutsetninger, enn i nye områder der framføring av infrastruktur legges som premiss alt i planleggingen. Dette viser at det er viktig å ta store hensyn til terreng og landskap når det planlegges og å sette strenge krav når arbeider skal gjøres. God dialog med etablerte hytteeiere er også viktig.

Vurderinger av planforslaget:

Generelt:

Rådmannen mener generelt at det er gjort en god jobb i dette planarbeidet, med god standard på innsendt planmateriale.

Ut fra helhetsvurderinger og konkrete vurderinger av enkelttomter vil rådmannen anbefale en del endringer før offentlig ettersyn i kart og bestemmelser. Rådmannens anbefalinger listes nedenfor med en kortfattet begrunnelse.

Forslag til endringer i plankartet:

-       Tomtene D1, D3 og D4 strykes. Årsak: tett inn til hovedskiløype.

-       Tomt B1 strykes. Årsak: tett inntil skiløype og bekk.

-       Tomt B3, D15 og D20 strykes. Årsak: for nær bekk.

-       Tomt GNR 13/12 kan ikke deles i to. Årsak: bekk går tvers over tomten.

-       GNR 12/2 er tenkt delt i to. I tilfelle dette er gammel setervoll, da skal dette reguleres iht. utfyllende bestemmelser til arealdelen av kommunedelplanen for Blefjell. For øvrig mangler tomtenummer.

Forslag til endringer av bestemmelsene:

Bestemmelsene er normalt forskjellig fra plan til plan. Bestemmelser som legges fram preges naturlig nok av den enkelte planlegger og av konkrete ønsker hos aktuelle grunneiere. Rådmann anbefaler likevel en del harmonisering mellom ulike planer i samme fjellområde når det ikke er gode grunner for annet. Og det foreslås en del endringer som rådmannen mener er nødvendig for å få et best mulig sluttprodukt.

Nedenfor foreslås endringer i forslagsstillers bestemmelser.

-       § 1.1 rettes til Reguleringsplanen skal legge til rette for utbygging av fritidsbebyggelse med tilhørende anlegg og spesialområde utleie. Planen erstatter del av reguleringsplan ”Sjuvasslia – Beinsvatnet”.

-       I § 5.5 erstattes ”Situasjonsplan” med ”bebyggelsesplan / detaljregulering”.

-       I § 3.1 tilføyes ”BYA =” foran 20 m² og terrasseareal endres til …”inntil 30m²”.

-       I arealdelen av kommunedelplanen for Blefjell er delområde A ikke avsatt til byggeområder og kan derfor ikke reguleres til det formål. A tas ut av reguleringsbestemmelsenes paragraf 3, og gis egen paragraf med følgende tekst: ”Eksisterende fritidsbebyggelse kan påbygges og rehabiliteres i samsvar med til hver tid gjeldende kommunedelplan for Blefjell.

Ny bestemmelse:

Grad av utnytting på tomter i 20-meters beltet til mindre vann, elv eller bekk er BYA = 130 m², hvorav 30 m² er øremerket parkering.

Det savnes mer detaljert beskrivelse av hvordan grøntstruktur er ivaretatt. Jf. kommunedelplanens § 2.3 krav om kartlegging av grønnstruktur.

Konklusjon:

Fremstillingen setter av praktiske grunner fokus på det som bør endres. Avslutningsvis vil derfor rådmannen understreke at mye av planforslaget vurderes som godt og det meste anbefales videreført.

Rådmannen anbefaler kommunens faste utvalg for plansaker å legge reguleringsforslaget ut til offentlig ettersyn etter at regulanten har gjort de endringer som fremgår av sakens avsnitt «Vurdering av planforslaget».