FLESBERG KOMMUNE

 

 

Utvalg:

Fast utvalg for plansaker

Møtested:

Formannskapssalen

Møtedato:

tirsdag 3.februar 2009

kl. 13.00

 

 

 

Saksliste:

Nr.

Sakstittel

Saksordfører

 

 

 

PS 1/09

Meldinger

 

PS 2/09

Gnr 117 Bnr 33 - Klage på vedtak fattet av fast utvalg for plansaker i sak 64/08

Knut Klev

PS 3/09

Gnr 117/6 Søknad om dispensasjon, pbl § 7

Gunvor Bekjorden

PS 4/09

Forslag til reguleringsplan for fritidsbebyggelse. Åsland Østre, Vestre og Nordre. GNR 17/4,5,6. Pbl § 27-1 nr 2

Arne Sørensen

PS 5/09

Gnr 100 Bnr 3 - Søknad om dispensasjon

Gunnar Grette

PS 6/09

Gnr 9 Bnr 4 - Søknad om dispensasjon

Arne Sørensen

PS 7/09

Gnr 149/1 Forslag til reguleringsplan for Hundesenter Trollerud, del av GNR 149/1. Pbl § 27-2, nr 1

Anne-Liz Lande

PS 8/09

Gnr 149/10 Søknad om dispensasjon, pbl § 7

Helga Bratås

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

20.01.2009

Arkiv               

033

Saksmappe     

2009/67

Avd                 

Fellestjenesten

Saksbehandler

Kristin Hammershaug

Meldinger

 

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

03.02.2009

1/09

 

Rådmannens anbefaling:

 

Vedlegg:

a)

Saksopplysninger:

a)    Innvilgede dispensasjoner 2008- delegerte vedtak.

Vurdering:

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

12.01.2009

Arkiv               

117/33/0/0

Saksmappe     

2008/484

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Jon Kåre Jonsson 

Gnr 117 Bnr 33 - Klage på vedtak fattet av fast utvalg for plansaker i sak 64/08

 

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

03.02.2009

2/09

 

Rådmannens anbefaling:

1.         Grøslies klage på vedtak fattet av Flesberg kommunes faste utvalg for plansaker i sak 64/08 tas ikke til følge.  Saken oversendes Fylkesmannen i Buskerud til endelig                       avgjørelse.

2.         Vedtaket gis oppsettende virkning til klageadgangen er utprøvd.

Vedlegg:

Grøslies brev av 23.12.08.

Saksopplysninger:

Flesberg kommunes faste utvalg for plansaker fattet den 25.11.08, sak 64/08, følgende vedtak:

”Odd Grøslies klage tas delvis til følge ved at eier av S. Rustand til enhver tid må sørge for at friområdet mellom tomt 8 og veien er beplantet i hele sin lengde av minst 3 meter høye trær.  Vedtaket gis oppsettende virkning frem til klageadgangen er utprøvd.”

Vedtaket er påklaget av Odd Grøslie i brev av 23.12.08.  Grøslie skriver følgende (brevet er referert i sin helhet):

”Viser til mottatt brev av 02.12.08. der min klage delvis tas til følge ,ed pålegg om at det skal være vegetasjon med minimum høyde på 3m. i hele friområdet.  Dette beltet kan slik jeg ser det bli maksimalt 3 m. bred.  Dette fordi beltet ligger i en sving og det må nødvendigvis være ryddet slik at svingen ikke blir redusert i forhold til det som er i dag.  Skal dette lille beltet være av noen betydning for eierne av gården Rustand Gr. 117 Br. 6 så må gårdens eiere ha full styringsrett over dette området.  Da dette er eneste mulighet til å få opp en vegetasjon som vil hindre direkte innsyn til vår eiendom.

Så vil jeg med dette benytte min klageadgang og be om at Flesberg Kommune endre dette vedtak sik den uønskede utbygging blir utført i henhold til de vedtak som tidligere er gjort i kommunestyret.  Eller få til en løsning slik at eierne av Gr. 117 Br. 6 har full styringsrett til det omtalte området.

Vurdering:

Rådmannen ser ikke at Grøslies klage på vedtak i sak 64/08 av 25.11.08, vedrørende tomt nr 8 Gnr 117 Bnr 33 inneholder noen nye momenter.  I tillegg vil rådmannen påpeke at en eventuell overenskomst mellom grunneierne når det omtalt areal i området, så er dette av privatrettslig karakter og ikke noe kommunen kan påvirke.

Rådmannen vil derfor anbefale at Grøslies klage ikke tas til følge.

Saken legges med dette frem til politisk behandling.

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

16.01.2009

Arkiv               

L12

Saksmappe     

2008/963

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ørn Antonsson

 

Gnr 117/6 Søknad om dispensasjon, pbl § 7

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

03.02.2009

3/09

 

Rådmannens anbefaling:

Kommunens faste utvalg for plansaker avslår ar plan & landskaps dispensasjonssøknad. Søknaden er datert 03.10.08 og er gjengitt i sakens avsnitt ”Saksopplysninger”.

Avslaget begrunnes med at søknaden inneholder ikke særlige, men generelle grunner, og gir derfor ikke rettslig grunnlag for dispensasjon etter plan- og bygningslovens § 7. Dispensasjon i hht søknaden vil føre til en uønsket presedens samt gi uheldige signaler knyttet til kommunens håndtering av brudd på plan- og bygningsloven.

Se for øvrig sakens avsnitt ”Vurderinger”.

Vedlegg:

-       Oversiktskart

Saksopplysninger:

Kommunen har fra ar plan & landskap mottatt dispensasjonssøknad. Søknaden, datert 03.10.08, er utarbeidet på oppdrag fra grunneier (GNR 117/6) Odd Grøsli,.

Dispensasjonssøknaden:

”Søknad om dispensasjon i forbindelse med opprusting av oppholdsplass ved Røllsvatnet, GNR 117/6, Svene i Flesberg kommune

Det vises til tidligere kontakt mellom Flesberg kommune og grunneier Odd Grøslie.

Ovennevnte eiendom omfatter strandlinje ved Røllsvatnet øst for Svene opp mot Holtefjell.

Området ved Røllsvatnet har i generasjoner vært i bruk til bading og uteopphold med venner og bekjente. Grunneier hadde et ønske om å videreutvikle arealet for å gjøre det mer hensiktsmessig å bruke. Tiltakene som er gjennomført omfatter følgende og er vist på vedlagte skisse:

·         treplatting med et lett takoverbygg (kan legges på presenning), og et mindre takoverbygg i tilknytning til denne som benyttes til oppbevaring/ musikkscene. Under tak står det stoler, bord og grill utstyr til fri avbenyttelse for allmennheten.

·         enkel badebrygge (ønske om trappetilgang)

·         grusing av atkomst og parkeringsplass

·         forskiftsmessig utedo, støpt kum (åpen for benyttelse aval1menheten)

·         en midlertidig oppsatt brakke

Alle tiltak i området unntatt brakka er til fri benyttelse for allmennheten. Området har blitt brukt i forbindelse med feiringer etc. hvor det har vært musikk og dans.

Tiltakene er lagt inn i terrenget på en god måte. Et furutre er spart midt inne på parkeringsplassen, og stier er lagt inn til svaberg og kanter i terrenget.

Det er ordnede avfallsforhold for området.

Universell utforming

Grusing og parkering medfører at området er tilgjengelig også for brukere av rullestol som kan oppnå god kontakt med vann og natur i området. I dette ligger også muligheten for fiske fra rullestol.

Grunneier ønsker å legge bedre til rette for bading ved å bygge en trapp ned til brygga. Det er terrengforskjell ned til vannkanten, og etter regnvær kan det være vanskelig å komme til. I tilknytning til trappa er det ønske om en badestamp.

Grunner som ansees som vesentlige for akseptere tiltakene er:

·         Området har vært benyttet til badeplass og opphold i mange tiår.

·         Bruken av området er tilrettelagt for at også funksjonshemmede kan komme til og glede seg over et naturskjønt område.

·         Alle tiltak er tilgjengelige for allmennheten.

Vi ber om at Flesberg kommune innvilger dispensasjon.”

I samsvar med plan- og bygningslovens § 7 siste ledd er dispensasjonssøknaden oversendt fylkesmannen og fylkeskommunen til uttalelse før den er forelagt kommunens faste utvalg for plansaker til behandling etter samme paragraf.

Uttalelsene foreligger.

Fylkesmannen i Buskerud

”Uttalelse til søknad om dispensasjon for opprusting av oppholdsplass ved Røllsvatnet i Flesberg kommune


Flesberg kommune har oversendt en søknad om dispensasjon for opprusting av en oppholdsplass ved Røllsvannet vest for Holtefjell. Fylkesmannen ber kommunen prioritere hensynet til landskap, natur og allmenne friluftsinteresser i vassdragsbeltet. Vi anser at de omsøkte tiltakene vil medføre uheldige inngrep i vannkanten og øke graden av privatisering. Fylkesmannen vil vurdere å påklage en eventuell dispensasjon i tråd med søknaden og ber om å bli holdt orientert om videre vedtak.


Bakgrunn

Vi viser til kommunens brev av 17. november 2008 med søknad om dispensasjon for opprusting av oppholdsplass ved Røllsvannet, gnr. 117 bnr. 6 vest for Holtefjell.

I søknaden står det at området i generasjoner har vært i bruk til bading og uteopphold med venner og bekjente, og det er ønskelig å videreutvikle arealet for å gjøre det mer hensikts­messig å bruke. Det søkes om oppsetting av platting med takoverbygg/ musikkscene i vannkanten, badebrygge med trapp, badestamp, atkomst og parkeringsplass, utedo og midlertidig brakke.

Arealet er i kommuneplanen avsatt til LNF-formål. Tiltaket ligger også innenfor bygge­forbudssonen langs vassdrag.

Fylkesmannens kommentarer

Kommunen kan bare gi dispensasjon fra byggeforbudet dersom det foreligger særlige grunner som taler for dette, jf plan- og bygningsloven § 7. Slike særlige grunner skal primært knyttes opp mot de offentlige hensyn som overordnet plan er ment å ivareta. Private hensyn skal normalt tillegges liten vekt i denne vurderingen. Kommunen må foreta en konkret vurdering av om det foreligger særlige grunner i dette tilfellet. Videre må en eventuell dispensasjon begrunnes nøye ut fra konkrete forhold i denne aktuelle saken for å unngå at det skapes en uheldig presedens i forhold til tilsvarende saker i samme området eller i andre områder.

I Stortingsmelding nr. 26 (2006-2007) Regjeringens miljøpolitikk og rikets miljøtilstand er det fastsatt en arealpolitisk føring om at vassdragene skal forvaltes gjennom helhetlig arealpolitikk som sikrer vassdragslandskap, vassdragsbelter og vannressurser.

Fylkesmannen vil videre vise til at det er knyttet regionale friluftsinteresser til de sammenhengende skogområdene i randsonen mot Holtefjell. Områdene er relativt lite utbygd og mindre tilrettelagt enn andre deler av kommunens friluftsområder. Fylkesmannen ber om at det føres en restriktiv dispensasjonspraksis i disse områdene.

I denne saken må derfor kommunen legge vekt på å ivareta hensynet til vassdragsnatur, landskaps- og friluftsinteresser. Fylkesmannen vil ikke gå imot at det gjennomføres enkle naturvennlige tilretteleggingstiltak som kan bedre allmennhetens tilgjengelighet og bruk av området til friluftsliv og bading. Vi kan imidlertid ikke se at de omsøkte tiltakene er av en slik karakter og frykter at tiltakene vil øke graden av privatisering. Vi etterlyser i denne forbindelse kommunens vurderinger av eventuelle behov for tilrettelegging for allmennheten i det aktuelle området. Videre vil de omsøkte byggetiltakene etter vår oppfatning representere uheldige inngrep i vannkanten og gi negative virkninger for vassdragslandskapet.

Vi frarår at det gis dispensasjon i tråd med søknaden. Vi vil vurdere å påklage en eventuell dispensasjon og ber om å bli holdt orientert om videre vedtak i saken.”

Fylkeskommunen:

”Gnr 117 bnr 6 - Røllsvatnet - Svene i Flesberg kommune - dispensasjon fra kommuneplanen

Buskerud fylkeskommune har mottatt søknad om dispensasjon fra kommuneplanen i Flesberg kommune til uttalelse i henhold til plan og bygningslovens § 7.

Det søkes dispensasjon fra kommuneplanen for opprustning av oppholdsplass ved Røllsvatnet. Det dreier seg om en platting med lett takoverbygg, oppbevaring/ musikkscene, badebrygge, grusing av atkomst og parkeringsplass, samt utedo og brakke. Tiltaket er igangsatt uten kommunal tillatelse. Tiltaket er i strid med kommuneplanens byggeforbudsgrense langs vassdrag og byggeforbudet i LNF-områdene.

Saken dreier seg om å gjøre en ulovlig etablering lovlig. Tiltakene som allerede er iverksatt er altså avhengig av dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelser for å kunne godkjennes.

Ved søknad om dispensasjon skal det foreligge særlige grunner knyttet til areal- og ressursdisponering. I søknaden nevnes det at området i flere tiår er benyttet til badeplass, at alle tiltak er tilgjengelige for allmennheten og tilrettelagt for funksjonshemmede.

I søknaden heter det at tiltakene "... er lagt inn i terrenget på en god måte. ". Bildene viser en platting plassert ytterst på et berg med kanten hengende ut i lufta mot vannet. Brygga er naturlig nok plassert i/ uti vannet ved en bratt skråning uten god atkomst. Dette er ingen god terrengtilpasning. Vi stiller også spørsmål om hvorvidt brygga og den omsøkte badestampen i realiteten blir tilgjengelige for rullestolbrukerer og allmennheten. Det er få, om noen "særlige grunner" som kan motivere dispensasjon.

De argumenter som tiltakshaver fremmer i saken, rettferdiggjør ikke en gangsetting av et ulovlig tiltak, for i ettertid, å søke om tillatelse fra berørte myndigheter. Tiltaket er i strid med kommuneplanens bestemmelser. Utviklingsavdelingen anbefaler at søknaden ikke godkjennes. En mindre god løsning kan være å godkjenne søknaden med forutsetning om fjerning/ flytting/ utbedring av installasjonene.”

Vurdering:

I følge kommunens overordnede plan er bygging i dette området forbudt. Videre er det i randsonen mot Holtefjell sterke friluftsinteresser som kommunen må ta spesielt hensyn til.

Rådmannen er enig i sektororganenes uttalelser gjengitte her over. Kommunen kan bare gi dispensasjon fra dette forbudet dersom det foreligger særlige grunner som taler for dette, jf plan- og bygningsloven § 7. Slike særlige grunner skal primært knyttes opp mot de offentlige hensyn som overordnet plan er ment å ivareta. Private hensyn skal normalt tillegges liten vekt i denne vurderingen.

Etter rådmannens vurdering innholder dispensasjonssøknaden ikke særlige grunner i plan- og bygningslovens forstand – det er ett absolutt krav. Rådmannen anbefaler derfor kommunens faste utvalg for plansaker ikke å gi omsøkt dispensasjon.

Dispensasjon i hht søknaden vil føre til en uønsket presedens, samt gi uheldige signaler knyttet til kommunens håndtering av brudd på plan- og bygningsloven.

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

20.01.2009

Arkiv               

L12

Saksmappe     

2006/1173

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ørn Antonsson

 

Forslag til reguleringsplan for fritidsbebyggelse. Åsland Østre, Vestre og Nordre. GNR 17/4,5,6. Pbl § 27-1 nr 2

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

03.02.2009

4/09

 

Rådmannens anbefaling:

Det faste utvalg for plansaker vedtar å legge reguleringsplan for fritidsbebyggelse, Åsland Østre, Vestre og Nordre, GNR 17/4,5,6. ut til offentlig ettersyn etter pbl § 27-1 nr 2.

Før offentlig ettersyn skal planbestemmelsene harmoniseres med planbestemmelser i senere tids tilsvarende reguleringsplaner vedtatte av kommunestyret. Planforslaget skal være bearbeidet i samsvar med sakens avsnitt «Vurdering av planforslaget».

Vedlegg:

-       Kartutsnitt av kommunedelplan for Blefjell

-       Reguleringsplankart – hyttefelt, datert 27.12.07

-       Reguleringsplankart – masseuttak, datert 27.12.07

-       Reguleringsbestemmelser, daterte 27.12.07, og planbeskrivelse av desember 2007

Saksopplysninger:

Kommunen har mottatt reguleringsforslag for fritidsbebyggelse, Åsland Østre, Vestre og Nordre, GNR17/4, 5 og 6. Grunneiere er Ragnvald Tveita, Gunn Hege og Ole Jørgen Huslende. Planområdet ligger på søndre Ble sørøst for Blestua, og består av to delområder, et større område med fritidsbebyggelse, og to områder for masseuttak.

Dette legges nå fram for planutvalget for behandling etter pbl § 27-1 nr. 2 - offentlig ettersyn.

Planforutsetninger i kommunedelplanen:

Kommunedelplan for Blefjell ble vedtatt av kommunestyret 27.06.05, mens innsigelsene knyttet til planen først ble avgjort av Miljøverndepartementet 14. juli 2006. Etter dette har arbeidet med reguleringsplaner for mange eiendommer skutt fart.

For ordens skyld minner vi om noen viktige prinsipper i den overordnede kommunedelplanen. De overordnede utviklingsmål ble definert som (jf. kap 2):

·     ”Blefjell er et unikt natur-, rekreasjons-, og reiselivsområde. Bruk og forvaltning av fjellet skal sikre lokal verdiskapning for bygda og grunneierne. Det skal legges til rette for en langsiktig bærekraftig forvaltning som sikrer naturverdier og muligheter til de neste generasjonene.

·     Blefjell er et familiefjell med kort avstand til brukere fra sentrale østlandsområdet. Det er et overordnet mål å styrke Blefjells posisjon som familiefjell, og legge til rette for økt bruk av eksisterende hytter.

·     Blefjell skal ha tilfredse brukere av fjellet. ”

Om videre utbyggingsmønster ble følgende fastslått jf. (kap.5.2):

”Utbyggingsmønsteret på Blefjell er utviklet over flere 10-år og er tilpasset naturgrunnlag, eierstruktur og utvikling av veisystem. Den framtidige utviklingen på Blefjell skal bidra til å videreutvikle og tydeliggjøre de sterke sidene ved dagens utbyggingsmønster etter følgende hovedprinsipper:

·         Øvre byggegrense mot fjellet med grønne korridorer ned i skogsområdene, 75 metersbeltet mot vann og vassdrag som grøntområde, grønne strukturer som en integrert del av utbyggingsløsningene.

·         Utvikling av områdesentrene med god miljø- og landskapstilpasning. Se kap. 7.

·         Miljøtilpasset nybygging og innfylling av bebyggelse, forbedret atkomst og standardheving i forhold til vann og avløp i områder for fritidsbebyggelse som ikke er lokalt natur- og landskapsmessig sårbare.

·         Tradisjonspreget, lett hytteutvikling i de nordlige områdene fra Hånavatnet til Rollag grense.

Kommunedelplanens byggearealer er i prinsippet de samme som ble definert som hytteområder i kommunedelplanen fra 1990. For all ny bebyggelse er det en forutsetning at den tilpasses landskap/terreng og eksisterende bebyggelse. Likedan er god dialog med etablerte hytteeiere en forutsetning.”

På bakgrunn av føringer i kommunedelplanens tekstdel og arealplanens bestemmelser er bl.a. følgende stikkord sentrale:

familiefjell, lokal næringsutvikling, modernisering, fortetting tilpasset dagens bebyggelse, grønne strukturer og landskapstilpassing.

For vurdering av den enkelte plan i forhold til helheten, kan det også være nyttig å ha med noen nøkkeltall for hele kommunedelplanens hytteområder: Totalt omfatter hele kommunedelplanen ca. 23.000 da byggeareal (sentrumsområder og hytteområder). I tillegg finnes ca. 6.000 daa LNF-områder med en del eksisterende hytter, men med svært begrensede nye utbyggingsmuligheter.

Hvor mange hytter og utbyggingsstrukturer, hvilke størrelser og infrastrukturløsninger som skal tillates, skal vurderes i den enkelte plan ut fra det enkelte områdes egnethet. Men den enkelte plan bør også vurderes som del i den samlede utviklingen for hele Blefjell.

Reguleringsplanforslag for reguleringsplan for fritidsbebyggelse, Åsland Østre, Vestre og Nordre, GNR 17/4,5,6.:

Revidert utdrag fra planbeskrivelsen:

Planområdet ligger i Flesberg kommune sørøst for Blestua og består av to delområder, et større område med fritidsbebyggelse, og to områder for masseuttak.

Planen utarbeides av ar plan & landskap v/ Landskaps­arkitekt Anne Ribberud, Fjellrens AS v/Odd Roar Sæther og Ing. Marit Kleivedalen på opp­drag fra grunneiere i om­­rådet. Planen omfatter del av eien­dommene GNR 17/4, 17/5 og 17/6, Åsland Østre, Vestre og Nordre i Flesberg kommune. Hensikten med planen er å legge til rette for fortetting av eksisterende områder med fritidsbebyggelse, og nye atkomstveier i området, samt et mindre område for masseuttak.

Hoverdelen av området er i kommunedelplanen for Blefjell vist som område for ny fritids­bebyggelse, det øvrige arealet er vist som LNF3 og LNF1 områder. Gjeldende reguleringsplaner i området er 05-2003 Åsland.

Innenfor planområdet ligger det 113 hytter og 18 ubebygde tomter. Området ligger på mellom 400 og 700 meter over havet og omfatter ca 2200 daa. Planområdet består i øvre deler av glissen furuskog mellom større sammenhengende myrdrag. Nedover i lia er det tettere blandingsskog dominert av store bartrær.

Område for masseuttak
Nord for Ådalselva legges det opp til en utvidelse av eksisterende masseuttak mot sørøst. Et eksisterende grustak er avsluttet i all hovedsak, men det er et område for uttak av steinmasser sørøst for dette som er tenkt å forsyne nærliggende utbygginger. Massetaket vil ha periodisk drift med mobilt utstyr. Topplaget fra nytt masseuttak anvendes til istandsetting og tilsåing av eksisterende masseuttak. Områdene vest for vegen, ned mot elva, berøres ikke utover bruk av ei eksisterende slette til lagerareal. Steinmassene kan tas ut i samsvar med vedlagte plan og snitt, og omfatter totalt ca 12,5 daa.I tillegg til dette er det avsatt et område for uttak av grusmasser langs Ådalsvegen i bakken opp mot Åslandsetra. Området omfatter i overkant av 8 daa. Begge uttakene ligger svært godt skjermet, lavt i terrenget uten innsyn. Det er lagt vekt på å bevare en sone mot Ådalselva.

Vann og avløp:

-       Eksisterende bebyggelse har lav til middels sanitær standard. Eiendommene er med i Bleva II (grunneiersamarbeid innen VA) og eksisterende eiendommer har fått tilbud om å knytte seg til dette anlegget. Både ny og eksisterende bebyggelse vil få tilbud om å knytte seg til renseanlegget i Ådalen. Planer for dette vil bli utarbeidet på grunnlag av reguleringsplankartet.
Ved innleggelse av vann skal det foreligge godkjent utslippstillatelse. 

Grønne områder:

-       Innenfor det området som allerede er tatt i bruk til bebyggelse er det vanskelig å oppnå store sammenhengende grøntstrukturer. Kommunedelplan for Blefjell ivaretar imidlertid et større areal i nedre del av området hvor ny bebyggelse ikke tillates og hvor det er lagt en trase for skiløype. Dette området reduseres noe på enkelte steder, men utvides på andre slik at det totalt sett ivaretas et stort sammenhengende grøntområde.

-       Langevassbekken/ Tornemyrbekken renner gjennom området. Det er i all hovedsak opprettholdt god avstand til bekken og det er ikke foreslått kryssinger av bekken med nye vegtraseer.

-       I området opp mot fjellet er ny bebyggelse svært begrenset (to tomter rett sør for grensa), slik at dette arealet har rikelig med grønne korridorer opp mot fjellet.

-       Eksisterende vegetasjon skal bevares så langt som mulig, dette gjelder især store furuer, som bidrar til å gi området karakter. Det åpnes for tynning med hensyn til utsikt.

-       Det er ikke kjente nøkkelbiotoper eller viltkorridorer i området. 

Flere detaljer om planforslaget går fram av vedlagte plan beskrivelse, plankart og planbestemmelser.

Planen har vært varslet offentlige myndigheter og annonsert etter gjeldende regler, og berørte hytteeiere er varslet per brev.

Det er etter varsling om igangsetting av reguleringsarbeidet mottatt følgende uttalelser og merknader til prosessen:

Fylkesmannen i Buskerud:

”Uttalelse til varsel om oppstart av reguleringsplanarbeid for del av Åsland på Blefjell i Flesberg kommune

Fylkesmannen har ved brev.av..28. februar 2007 fått oversendt varsel om oppstart av Reguleringsplanarbeid for del av Åsland på Blefjell, gnr. 17 bnr. 4, 5 og 6. Planarbeidet skal legge til rette for ny fritidsbebyggelse og fortetting av eksisterende fritidsbebyggelse. Det planlegges også et nytt masseuttak.

Fylkesmannen forutsetter at kommunedelplanen for Blefjell blir fulgt opp i det videre regule­ringsarbeidet. Det må legges vekt på å ivareta en god grøntstruktur, både internt i pIanområ­det, og sett i sammenheng med tilgrensende arealer. Vi forutsetter at byggeforbudssonen langs vassdrag og viktige naturområder og grøntkorridorer blir ivaretatt.

På skissen til reguleringsplan vil enkelte av de nye hyttetomtene gripe uheldig inn i naturom­rådene rundt Tommyrtjern og den nye stamløypa. Det er også vist nye hyttetomter i de høye­religgende områdene opp mot fjellet der nye hytter ikke er tillatt, jfr. kommunedelplanen.

Fylkesmannen mener videre at omfanget av nye veier i området bør begrenses.

Det nye masseuttaket omfattes av Forskrift for konsekvensutredninger. Masseuttaket er for øvrig i strid med overordnet plan og vil få en svært uheldig lokalisering ved siden av Svart­tjern naturreservat. Dette vil medføre inngrep i naturområdene og bekken mellom myr­reservatet og Beinsvannet.

Miljøvernavdelingen vil fremme innsigelse ved offentlig ettersyn dersom viktige miljøverdier ikke blir ivaretatt.”

Ved skriv av 28.08.08 bekreftet fylkeskommunen at det ikke er funnet automatisk fredede kulturminner i området.

Skriv fra varslede hytteeiere kan ses i møtet.

Regulantenes kommentarer til uttalelsene og merknadene:

Det er innkommet merknader til kunngjøringen fra Fylkesmannen i Buskerud og 25 hytteeiere/ naboer.

 

Merknad fra              Merknad                                          Kommentar

Buskerud Fylkeskommune

- Setertunene Bakkensetra  gnr 17/1,2 og Åslandssetrene gnr 17/4,5 reguleres til bevaring.   

- Ubebygd område rundt setrene.

 

Setertunene er underlagt spesielle bestemmelser.

Det er begrenset med nye tomter i umiddelbar nærhet av seterområdene

Fylkesmann i Buskerud

- Uheldig med tomter ved Tornemyrtjern/ ny stamløype

- nye tomter anlagt i LNF-område

- begrensning av nye veier

- uheldig lokalisering av masseuttak, konsekvensutredes

Det er tatt hensyn til løypetrasèen og områdets karakter ved forslag til nye tomter ved Tomtemyrtjern.

Veier er tegner inn i samsvar med ønsker fra brukere.

Masseuttaket er eksisterende, omfanget av utvidelsen er betydelig redusert.

 

 

Naboer i høyereliggende områder (sør for kraftlinjen, i LNF-området)

 

Anne Merete og Ludvik Næss

(17/5/16)

 

Ønsker vei

Uendret traseforslag forbi fritidseiendommen

Sverre Sivertsen

(17/5/11)

Ønsker vei men ikke for nær hytta

Vei er forsøkt lagt hensiktsmessig plassert i terrenget, kommer noe nærme hytta

 

Svein H. Øverby

(17/5/8)

Ønsker vei.

Uendret traseforslag forbi eiendommen

 

Berit Nilsen

(17/5/21)

Ønsker vei

Uendret traseforslag forbi eiendommen

 

Torbjørn Westrum

(17/90)

Ønsker forlengelse av vei etter forslag fra Pilskog

Veien er ikke videreført av landskapsmessige årsaker

 

Jan Rune Pilskog

(17/5/5)

Ønsker vei nærmere hytta, forslag vedlagt merknad

Veien er ikke videreført av landskapsmessige årsaker

 

Jon Ruud

(17/5/4)

Ønsker forlengelse av vei etter forslag fra Pilskog

Veien er ikke videreført av landskapsmessige årsaker

 

Øivind B. Nilsen

(17/81)

Ønsker vei, vannpost

Ikke nye hytter

Foreslått vei, tidligere godkjente tomter i området

 

 

Hans-Erik Grytnes

(17/8/47)

 

Ønsker vei (ligger på naboeiendom)

 

Planen er utvidet og adkomstvei er medtatt

 

 

Naboer i høyereliggende områder (byggeområde sør for kraftlinjen)

 

Tor Inge Jacobsen

(17/4/33)

Ønsker vei

Uendret traseforslag forbi eiendommen

 

Hjørunn Gravdal

(17/76)

 

Vei bør stoppe før hytte 17/4/37 og 17/50

 

Vei er stoppet før eksisterende fritidsboliger

Kari Anne Ø og Steinar Gyltnes

(17/4/29)

 

Vei bør stoppe før hytte 17/4/37 og 17/50

 

Vei er stoppet før eksisterende fritidsboliger

Holm

(17/39)

 

Ønsker ingen utbygging av hytter og veier

Vei er flyttet vekk fra eksisterende fritidsbebyggelse

Rikke Finstad Kjos

(17/42)

 

Ønsker veien nord for hytta, utenfor tomta

Vei er flytter noe sørover

Astri Førli

(17/29)

 

Ønsker veg fra sør/øst

Tomt kan nås fra sør/øst

Rolf Evald Hansen

(17/46)

Ønsker færre nye veier

Veien er flyttet bort fra eksisterende

Fritidsbebyggelse

 

Arild Horntvedt

(17/84)

 

Ønsker endret trase for vei

Ikke vei over tomta

Vei lagt nord for tomta

Dag Skullestad

(17/6/18)

Ønsker endret trase for vei

Veien er flyttet bort fra eksisterende

Fritidsbebyggelse

 

Odd Styrmoe

(17/48)

 

Ønsker endret trase for vei

Veien er flyttet bort fra eksisterende

fritidsbebyggelse

Tom Granli

Bente Årvik

(17/6/12)

 

Ønsker færre nye veier, ikke vei ved vannkilde

Veien er flyttet bort fra eksisterende

Fritidsbebyggelse, vannkilde må etableres på nytt

 

Naboer i lavereliggende områder (byggeområde nord for kraftlinjen)

 

Geir Høgås

(17/4/1)

 

Vei må legges utenom gråvannstank

Vei legges utenom gråvannstank

Eva Tvedt Knudsen

(17/4/50)

 

Ønsker hverken vei, nye hytter eller masseuttak

Fritidsboliger og vei er ikke flyttet

Trond Feen

(17/4/8)

 

Godkjenner forslaget til plan

 

Trond Heimdal

(17/74)

Vei legges utenom tomten

Ønsker ikke utleiehytter som nabo

Vei er trukket vekk fra tomta

Tine Mai Støver

(17/4/41)

 

Ønsker vei til hytta

Vei er lagt til hytta

Svein Iver Jacobsen

(17/55)

Ønsker tilsv. regulerings-bestemmelse for nye hytter som for eksisterende reg.plan (Vestre Åsland mai 2003)

 

Det tillates noe større hytter.

Even  Amlie

(17/34)

Ønsker tomt oppmålt

Vegen er lagt over tomta til Amlie – forholdene drøftes av hytteeier og grunneier.  Tomta ble oppmålt av Geo Sat Oppmåling og  er lagt inn på plankartet.

 

Generelle vurderinger:

Kommunen har foretatt befaring av området og vurdert tomteforslagene ut fra følgende hensyn:

  • den enkelte tomts egnethet isolert sett,

·         forholdet til etablerte hytter,

·         virkning på landskap og grønne strukturer,

·         konsekvenser av planens totale omfang i forhold til resten av Blefjell.

Gode grønne strukturer har vært en klar forutsetning fra kommunedelplanen, og var en viktig forutsetning for reguleringer skulle kunne godkjennes. Men hva som er tilstrekkelig grønne strukturer blir selvsagt en vurdering. Rådmannen mener at det i tillegg til myrer og 75-meters beltet rundt vannene, må legges opp til større sammenhengende grønne strukturer som deler opp landskapet og sikrer gode grønne belter innenfor byggeområdet. Dette er viktig både visuelt sett, og fordi slike områder kan fungere som nærturområder, utfartskorridorer og lekeområder.

Tetthet er heller ikke eksakt, og må vurderes i det enkelte område. Terreng og vegetasjon påvirker hva som er akseptabelt. Generelt planlegges og aksepteres tettere løsninger i dag enn få ti år tilbake. For å bidra til at etablerte hytteeiere fortsatt skal trives, kan det være fornuftig å legge opp til noe lavere tetthet i allerede etablerte hytteområder enn i nye områder. Men det er også et viktig moment at fortetting kan bidra til ønsket standardheving i etablerte områder.

Tetthetsvirkning og landskapsvirkning blir også påvirket av hvor store hyttene er og mengden veier. Små tradisjonelle hytter uten veganlegg faller langt lettere inn i terrenget enn moderne store hytter med oppløft og vei helt fram. I vurderingene av hva landskapet tåler av fortetting, må man også ta høyde for at det legges opp til at de etablerte hyttene også skal kunne bli større og i stor grad også skal kunne få vei helt fram.

Nye veier og vann- og avløpsanlegg kan bety store sår i terrenget som det tar lang tid før gror til. Dette har vi sett svært beklagelige eksempler på, på fjellet siste året. Det er nok langt vanskeligere å få dette godt til i etablerte områder som er planlagt ut fra ande forutsetninger, enn i nye områder der framføring av infrastruktur legges som premiss alt i planleggingen. Dette viser at det er viktig å ta store hensyn til terreng og landskap når det planlegges og å sette strenge krav når arbeider skal gjøres. God dialog med etablerte hytteeiere er også viktig.

Vurderinger av planforslaget:

Generelt:

Rådmannen mener generelt at det er gjort en god jobb i dette planarbeidet, med høy standard på innsendt planmateriale.

Planen foreslår regulering av veg til planlagte tomter. Rådmannen mener dette er et fornuftig valg. Ved at dette reguleres nå, ligger vegbygging som en fremtidig mulighet for hytteeierne når de måtte ønske det. Høringen vil eventuelt vise om det er konflikter rundt dette.

Vannposter er regulert inn, og sikrer slik drikkevannsforsyningen. Rådmannen vurderer grunneiers valg av vann og avløpsløsninger som en god løsning i dette området.

Ut fra helhetsvurderinger og konkrete vurderinger av enkelttomter vil rådmannen anbefale en del endringer før offentlig ettersyn i kart og bestemmelser. Rådmannens anbefalinger listes nedenfor med en kortfattet begrunnelse.

Forslag til endringer i plankartet:

-       Plankartene skal inneholde oversiktskart, og være påført byggegrenser, rutenett og X Y koordinater.

-       I tillegg til tomters feste-/ eller eget bruksnummer, skal eksisterende tomtenummer tydelig fremgå av reguleringskartet.

-       Planlagte veger i LNF-områder strykes. Bryter mot kommunedelplanen for Blefjell

-       Ekvidistanse skal fremgå av tegnforklaringen.

 

Tun 7, tomter 101, 210, 301, 323 og to unummererte i k.del. planes LNF-sone 3

Strykes fordi alle er lokalisert i kommune-delplanens LNF områder hvor nyetablering av hyttetomter er forbudt.

Tomt 303

Flyttes ca 10 meter mot syd, pga terrengforhold

Masseuttak

Omfanget må vurderes. Område for uttak av stein-/grusmasser må reguleres minst 50 meter fra bekk.

Forslag til endringer av bestemmelsene:

Bestemmelsene er normalt forskjellig fra plan til plan. Bestemmelser som legges fram preges naturlig nok av den enkelte planlegger og av konkrete ønsker hos aktuelle grunneiere. Rådmann anbefaler likevel en del harmonisering mellom ulike planer i samme fjellområde når det ikke er gode grunner for annet. Og det foreslås en del endringer som rådmannen mener er nødvendig for å få et best mulig sluttprodukt.

Nedenfor foreslås endringer i forslagsstillers bestemmelser.

Rådmannen anbefaler å gjøre bestemmelsen tilsvarende bestemmelser i Nipeto-Gampeflå og Haukeli planene.

3.3.1  Salg-/ serviceanlegg

Området tillates benyttet til salg-/ serviceanlegg. Maksimalt tillatt BRA inntil 200 m². Av dette kan det i tillegg til hovedbygget oppføres inntil 2 separate bygg (uthus/ anneks) hvert på maks BRA = 30 m². Disse skal ligge med maksimalt 6 m, og minimal 2 m, avstand til hovedbygget. Maksimal tillatt gesims- og mønehøyde: Hovedbygg 4,4 og 6,3 m. Uthus/ anneks 2,5 og 3,0 m. Uthus/ anneks skal tilpasses hovedbygget i materialbruk, form og farge.

3.3.2       Fritidsbebyggelse

Delområde 1 og 2: På nye og eksisterende tomter tillates inntil BRA = 150 m² totalt for hver tomt. Av dette kan det i tillegg til fritidsboligen oppføres inntil 2 separate bygg (uthus/ anneks), hvert på maks BRA = 30 m². Disse skal ligge med maksimalt 6 m, minimal 1 m, avstand til fritidsboligen. Maksimal tillatt gesims- og mønehøyde: Hytte 3,6 og 5,6 m. Uthus/ anneks 2,5 og 3,0 m. Uthus/ anneks skal tilpasses fritidsboligen i materialbruk, form og farge.

maksimal tillatt mønehøyde er 6.3 m over gjennomsnittlig planert terreng.

Delområde 3: : På nye og eksisterende tomter tillates inntil BRA = 150 m² totalt for hver tomt. Av dette kan det i tillegg til fritidsboligen oppføres inntil 2 separate bygg (uthus/ anneks), hvert på maks BRA = 30 m².Disse skal ligge med maksimalt 6 m, minimal 1 m, avstand til fritidsboligen. Maksimal tillatt gesims- og mønehøyde: Hytte 4,4 og 6,3 m. Uthus/ anneks 2,5 og 3,0 m. Uthus/ anneks skal tilpasses fritidsboligen i materialbruk, form og farge.

3.3.3       Tuntomter

På tomtene merket med TUN tillates enten oppføring av enkelttomter som merket i terrenget – alternativ oppføring av bygninger i tett tun. Ved bygging av første enhet innenfor tunet velges utbyggingsform. Dersom tunløsning velges skal det sammen med byggemelding for første enhet innenfor tunet vedlegges utenomhusplan som viser den totale løsningen innenfor tuntomta.

Maksimal tillatt gesims- og mønehøyde: Hytte 4,4 og 6,3 m. Uthus/ anneks 2,5 og 3,0 m. Uthus/ anneks skal tilpasses fritidsboligen i materialbruk, form og farge.

Innenfor tuntomtene 1-5 tillates 2 enkelttomter – alternativt 3 fritidsboliger i tunløsning, maksimalt T-BRA 350 m² hvor av anneks inntil BRA = 30 m² for hver enhet.

Innenfor tuntomtene 6 tillates 3 enkelttomter – alternativt 4 fritidsboliger i tunløsning, maksimalt T-BRA 525 m² hvor av anneks inntil BRA = 30 m² for hver enhet.

3.3.4       Setervollene

Setervollene Bakkensetra og Nordre Åslandsseta, samt GNR 17/51, tillates utnyttet til fritidsbolig. Maksimalt BRA som tillates innenfor hver tomt/ setertun er 150 m², med største bygning (seterbu) begrenset til 75 m² på hver tomt/ tun. Det tillates flere uthus/ anneks Bygningsmassen skal fordeles på flere bygninger i tunløsning. Bebyggelsen skal oppføres i tradisjonsrik byggestil tilpasset den gamle setervollen. Maksimal tillatt gesims- og mønehøyde: Hovedbygget 3,3 og 5,0 m. Uthus/ anneks 2,5 og 3,0 m. Uthus/ anneks skal tilpasses hovedbygget i materialbruk, form og farge.

 

Konklusjon:

Fremstillingen setter av praktiske grunner fokus på det som bør endres. Avslutningsvis vil derfor rådmannen understreke at mye av planforslaget vurderes som godt og det meste anbefales videreført.

Rådmannen anbefaler kommunens faste utvalg for plansaker å legge reguleringsforslaget ut til offentlig ettersyn etter at regulanten har gjort de endringer som fremgår av sakens avsnitt «Vurdering av planforslaget».

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

18.01.2009

Arkiv                

100/3/0/0

Saksmappe     

2008/1124

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Jon Kåre Jonsson 

Gnr 100 Bnr 3 - Søknad om dispensasjon

 

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

03.02.2009

5/09

 

Rådmannens anbefaling:

1.         I medhold av Pbl § 7 gis Gro og Steinar Lunda dispensasjon fra kommuneplanens         § 2.2 for oppføring av sidebygning til hytte på Gnr 100 Bnr 3 i Flesberg kommune i      hht søknad av 20.10.08.

2.         Som vilkår for dispensasjonen settes at utedoen må rives og avfallet fjernes på en sikker og hygienisk måte, når sidebygningen med snurredass er ferdigstilt.

3.         Dispensasjonsvedtaket gis oppsettende virkning frem til klageadgangen er utprøvd.

Vedlegg:

Gro og Steinar Lunda sin søknad av 20.10.08.

Kartutsnitt.

Saksopplysninger:

Flesberg kommune har fra Gro og Steinar Lunda mottatt søknad om oppføring av sidebygning til hytte på ovennevnte registreringsnummer, beliggende på Rustseter gård ved Smedstjern på Fønsetskogen. 

Lunda skriver følgende: ”Som eiere av eiendommen, søker vi om få sette opp en sidebygning til vår hytte.  Dette er en laftet hytte på 79 m² fra 1951.

Toalettforholdene er begrenset til en utedo, ca. 30 m unna.  Det er ikke mulig å få til en tilfredsstillende løsning i eksisterende bygg, da dette står på fjell uten kjeller.

Vi ønsker å sette opp et hus på 40 m² ved siden av hytta, med toalett av typen snurredass.  I tillegg ønsker vi et rom for lagring av utstyr for skogsdrift, samt klær til dette, og ett større vedskjul.  Alt dette lagres pr. i dag inne i hytta, noe som naturligvis er meget plasskrevende, og lager et dårlig innemiljø.

Ved å sette opp et bygg, vil vi få et bedre innemiljø, og ikke minst bedre utemiljøet, da utedoen kan fjernes.

Vi ønsker et hus i stil med det som står der nå, og vi er selvfølgelig opptatt av at det blir et funksjonelt bygg, samtidig som det ikke skiller seg fra eksisterende tømmerhytte, men fremstår som et harmonisk tun.”

Området der hytta er oppført er i kommuneplanen regulert til byggeområder.  Imidlertid ligger omsøkte tiltak ca. 45 meter i fra vannet, målt på kart.  Tiltaket krever derfor dispensasjon i fra kommuneplanens bestemmelser, der det står følgende:

§ 2.2     75 – meters beltet langs vassdrag (jfr. Pbl § 20-4, 2 ledd, bokstav f)

Ny bolig, nærings- eller fritidsbebyggelse eller andre vesentlige terrenginngrep (vei, parkering, massetak) er ikke tillatt i 75 – meters beltet langs vann- og vassdrag.  Det samme gjelder fradeling til slike formål.

Søknaden er på vanlig måte sendt på høring til overordnede forvaltningsorgan.

Kommunen har mottatt følgende uttalelser som refereres i sin helhet:

Fylkesmannen i Buskerud:

Uttalelse til søknad om dispensasjon for oppføring av uthus ved Smedstjern på Fønsetskogen i Flesberg kommune


Flesberg kommune har oversendt en søknad om dispensasjon for oppføring av uthus til hytte nær Smedstjern nord for Holtefjell. Fylkesmanne ber kommunen legge vekt på friluftsinteresser, vassdragshensyn og faren for uheldig presedens. Ut fra dette må kommunen vurdere å redusere størrelsen på uthuset. Videre må det fastsettes vilkår om riving av eksisterende utedo. Vi ber om å bli holdt underrettet om videre vedtak i saken.


Bakgrunn

Vi viser til kommunens brev av 17. november 2008 med søknad om dispensasjon for oppføring av uthus på gnr. 100 bnr. 3 ved Sagt jern nær Smedstjern nord for Holtefjell. Uthuset er på 40 m² og skal blant annet inneholde snurredass, lagringsplass og vedskjul. Uthuset skal erstatte eksisterende utedo. Avstanden til vannet vil bli ca 45 meter. Nede ved vannet ligger det også et annet uthus med omtrent tilsvarende størrelse som det omsøkte nye uthuset jf kartgrunnlaget.

I kommuneplanen er området avsatt til eksisterende friidsbebyggelse. Tiltaket ligger innenfor byggeforbudssonen langs vassdrag.

Fylkesmannens kommentarer

I følge kommunens overordnede plan er bygging i dette området forbudt. Kommunen kan bare gi dispensasjon fra dette forbudet dersom det foreligger særlige grunner som taler for dette, jf plan- og bygningsloven § 7. Slike særlige grunner skal primært knyttes opp mot de offentlige hensyn som overordnet plan er ment å ivareta. Private hensyn skal normalt tillegges liten vekt i denne vurderingen. Kommunen må foreta en konkret vurdering av om det foreligger særlige grunner i dette tilfellet.

Videre må en eventuell dispensasjon begrunnes nøye ut fra konkrete forhold i denne aktuelle saken for å unngå at det skapes en uheldig presedens i forhold til tilsvarende saker i det samme området eller i andre områder.

Kommunen må i denne saken legge avgjørende vekt på de allmenne interesser som bygge­forbudet langs vassdrag skal ivareta. Fylkesmannen viser til arealpolitiske målsetninger for forvaltning av vassdrags områder. I Stortingsmelding nr. 26 (2006-2007) om Regjeringens miljøvernpolitikk og rikets miljøtilstand er det en arealpolitisk målsetting å sikre vassdragene gjennom en helhetlig vassdragspolitikk som ivaretar vassdragslandskap, vassdragsbelter og vannressurser.

I randsonen mot Holtefjell er det sterke friluftsinteresser som kommunen må ta spesielt hensyn til. Fylkesmannen ber om at det føres en restriktiv dispensasjonspraksis i disse områdene.

Det omsøkte uthuset ligger på baksiden av hytta i forhold til vannet. Riving av eksisterende utedo og oppføring av et mindre tilbygg eller uthus bak hytta for å oppnå en bedre toalett­løsning, vil kunne vurderes som en særlig grunn for dispensasjon. I denne saken vil vi imidlertid stille spørsmål ved størrelsen på det omsøkte uthuset. Vi ber om at størrelsen reduseres betraktelig, og at det primært blir utformet ut fra behovet for en ny toalettløsning. Videre må det fastsettes som vilkår for en eventuell dispensasjon at den eksisterende utedoen blir revet. Kommunen bes også foreta en vurdering av eksisterende uthus ved vannkanten.

Vi ber om å bli holdt orientert om videre vedtak i saken.


Buskerud fylkeskommune:

Rustseter - gnr 100 bnr 3 - Smedstjern på Fønsetskogen - ber om uttalelse til søknad om dispensasjon for oppføring av sidebygning til hytte

Det vises til brev av 17.11.2008.

Det søkes om dispensasjon for oppføring av nytt uthus med snurredass. I dag er det to uthus på denne eiendommen. Det ene er registrert på kartverket mens det andre ikke vises. Det ene uthuset flyttes lengre bort fra vassdraget. Det nye uthuset vil bli på ca 40 m², og det vil ligge ca. 45 meter lenger bort fra vassdraget. I dette området er det innført en sone på 75 meter der det ikke er tillatt med vesentlige inngrep. Det må søkes om dispensasjon fra bestemmelsene i kommuneplanens areal del. Dersom det skal gis dispensasjon, må det foreligge særlige grunner. I dette tilfellet flyttes uthuset lenger bort fra vassdraget som betyr at tilgjengelighet til vassdraget bedres og inngrepene samles. I denne saken må det også legges vekt på den etablerte praksisen kommunen har i tilsvarende saker. Det er viktig at det ikke skapes presedens.

Statens vegvesen:

Omsøkte bygg gir ingen endringer i forhold til fylkesvegen.

Vi har derfor i dette tilfellet ingen innvendinger om dispensasjon gis.

Rådmannen vil bemerke at Gro og Steinar Lunda har driveplikt, men ingen boplikt på Rustseter gård, som har ett areal på 2.946 daa, hvorav 2.839 daa er produktivt skogareal.  Det finnes ingen andre bygg, hus eller hytter oppført på eiendommen.

Vurdering:

Gro og Steinar Lunda har driveplikt på eiendommen og den eneste mulighet de har for å kunne overnatte på eiendommen er på hytta på 79 m².  Selv om dagens skogsdrift stort sett foregår med skogsmaskiner ser rådmannen at Lunda har behov for ett sted for lagring av utstyr for skogsdriften på eiendommen.

I tillegg ser rådmannen en klar miljøgevinst i at dagens utedo, beliggende under 30 meter i fra Smedstjern blir fjernet.  Rådmannen formoder at dersom dispensasjon gis må utedoen rives og avfallet ivaretas på en tilfredsstillende måte.

I tillegg finnes det ett bygg til på eiendommen, dette er i følge opplysninger, som er innhentet telefonisk en gammel tømret stall, som ble brukt under tømmerkjøring/fløting i gamle dager.  Stallen ble oppført lenge før hytta og er i dag i så dårlig forfatning at det er utenkelig å restaurere den.  Ettersom den har stått på eiendommen i lengre tid, finner rådmannen det urimelig å sette som en forutsetning for dispensasjon at stallen må rives.

Rådmannen finner heller ikke at oppføring av ny sidebygning vil være til hinder for allmenn ferdsel, da Lunda vil bli pålagt fjerning av utedoen, som er plassert enda nærmere vannet.

Rådmannen finner derfor at forutsetningene for dispensasjon etter Pbl § 7 er til stede ved at det foreligger en overvekt av positive hensyn som taler for å innvilge omsøkte dispensasjon.

Saken legges med dette frem for politisk behandling.

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

19.01.2009

Arkiv               

9/4/0/0

Saksmappe     

2005/680

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Jon Kåre Jonsson 

Gnr 9 Bnr 4 - Søknad om dispensasjon

 

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

03.02.2009

6/09

 

Rådmannens anbefaling:

1.         Henrik Vinger gis med dette, i medhold av Pbl § 7, dispensasjon fra kommunedelplanen for Blefjell sine bestemmelser, for båthus med varmestue inkludert nøktern innredning med pipe og vedovn ved Hoppestad på ovennevnte registreringsnummer.

2.         Dispensasjonen gis under forutsetning av at bygget endres slik at det gis plass for båtplass under hytta.

3.         Bygningsmessige endringer må være utført innen 01.08.2009.

4.         Dersom endringene ikke er foretatt innen gitt frist gis TPR- etaten i oppgave å utferdige pålegg om riving.

5.         Båtnaust/hytte er kun til personlig benyttelse og kan derfor ikke leies ut.

Vedlegg:

Vinger sitt brev.

Saksopplysninger:

Denne sak oppsto i 2000 da Flesberg kommune ga Vinger tillatelse til restaurering av båtnaust beliggende like ved Hoppestadvannet.  I 2004 ble det avslørt at det i stedet for naust var oppført en liten hytte der i stedet.  Etter mange runder og vedtak i kommunes faste utvalg for plansaker ble det fattet vedtak om at Vinger måtte foreta endringer, slik at hytta ble tilbakeført til båtnaust.  Utvalgets vedtak ble ikke påklaget.

Siste gang kommunens faste utvalg for plansaker behandlet saken var i møte den 29.01.08, som sak 11/08.  Følgende vedtak ble fattet:

”Vedtaket i sak 46/07 opprettholdes.  Dispensasjon innvilges ikke og båtnaust tilbakeføres til båtnaust innen 01.10.07.”

Følgende vedtak ble fattet i sak 46/07:

Dispensasjon innvilges ikke og båtnaust tilbakeføres til båtnaust innen 01.10.2007.

Rådmannen hadde følgende innstilling:

1.         Henrik Vinger gis med dette, i medhold av Pbl § 7, dispensasjon for båthus med varmestue inkludert nøktern innredning med pipe og vedovn.

2.         Dispensasjonen gis under forutsetning at Vinger må dokumentere at båten får plass             under naustet.

3.         Båtnaustet er kun til personlig benyttelse og kan ikke leies ut.

Etter siste behandling i fast utvalg for plansaker mottok kommunen følgende brev fra Vinger (gjengis ikke i sin helhet).

”Jeg har blitt kjent med utfall av en annen sak, også behandlet i samme møte, for Gnr 129/7 ved Bjørvannet. Ut fra et objektivt syn må vel denne sak sies å ha tilnærmet tilsvarende bakgrunn og i det minste kunne sidestilles min søknad om bruksendring for jakt- og skogshusvære på Vinger Gnr 9/4. Synes dog denne saken kanskje burde stille svakere enn egen sak, da den gjelder bruk til fritidsformål og er ikke tilknyttet drift av skog-/landbruk.
Jeg stiller meg meget undrende til en så vidt forskjellig behandling i løpet av forholdsvis kort tidsrom foretatt av samme kommune.

Beliggenhet
Forskjellen er bla. at bygning Gnr 129/7, på landtunge som stikker ut i Bjørvannet, har vann 20 meter fra bygningen på 3 (tre) kanter.

Klipp fra denne sak:
<Hytta ligger på en odde og avstanden mellom omsøkte hytte og vannet vil være under 20 meter på tre kanter. Tiltaket krever både dispensasjon fra LNF-formålet og fra byggeforbudet langs vassdrag. Kommunen må vurdere om omsøkte tiltak også vil kreve bruksendring.>

Skogshusvære/GAB
Eiendommen ved Bjørvannet er i sin tid bygget som skogshusvære på 50-tallet og har senere blitt leid ut til fritidsformål - bruksendring? Derfor i GAB-registeret som fritidsbygg? Ved lesning av saksopplysninger virker det noe merkelig at fylkesmannen nevner at en bruksendring antakelig må til før en eventuell godkjenning.

Flesberg kommune sier at i GAB er bygningen registrert som fritidsbygg. Hvordan, hvorfor og når har dette blitt registrert som fritidsbygg i GAB?

Jakt/fiske
Det vises til at fremtidig bruk ønskes til jakt/fiske av en hytteeier med relativt meget lite tomteareaL Vinger har i relasjon til dette et stort areal ved Hoppestadvannet som brukes til fiske, jakt, skogsdrift og tomteutIeie som alt gir grunnlag for oppfølging/drift.

Dispensasjon
Om det gis dispensasjon, ved Bjørvannet, for fritidsbolig, vil jeg spørre om ikke kommunens plan for areal der har blitt snudd på hodet, da denne planen sier:
<I forhold til kommuneplanens arealdel er området i "Landbruks-, natur- og friluftsområde" hvor det verken tillates utvidelse av eksisterende eller oppføring av nye bygninger - unntatt landbruksbygg …>
Omsøkte endring ved Hoppestad er ikke til bruk som fritidsbolig, men planlagt som et bygg i forbindelse med nåværende og fremtidig drift av skog-/landbruk ved gården Vinger.

Det kan virke som om Flesberg kommune har gitt dispensasjon for en god del bygninger, som antas betegnet landbruksbygg, i kommunens natur- og friluftsområder. Dette har jeg en del dokumentasjon rundt og vil om nødvendig legge dette frem.

Fylkesmannen har i sin utredning vist til at saken ved Bjørvannet har endret innhold bort fra knytning til stedbunden næring, etter at tidligere eier KIev har solgt eiendommen til Marstein som fritidsbolig. Altså fra nærings-/landsbruksbygg til fritidsbolig.
Flesberg kommune har gitt tillatelse til utslipp av gråvann og påbudt at det må tas estetiske hensyn ved oppføring av hytta. Det har da angivelig vært godt kjent at den skal brukes til fritidsformål. Her må det da tilsynelatende ha skjedd en fravikelse på regelen om at det kun er landbruksbygg som er unntatt LNF.
Hvordan kan dette tillates når jeg ikke kan få endre et tidligere naust/landbruksbygg til et noenlunde tidsriktig og brukbart jakt-, skogs- og landbruksbygg? Dette slik at gården kan være ønskelig og mulig å drive også i fremtiden?

Under henvisning til forestående ber jeg om at søknad om dispensasjon for båtnaust (landbruksbygg) Gnr 9/4 tas opp til ny vurdering.”

Rådmannen og saksbehandler har etter å vurdert saken grundig kommet frem til at saken bør fremmes på nytt, bla pga overordnede forvaltningsorgan ikke har blitt hørt i saken og pga Vinger ikke har fått utprøvd sin lovmessige klageadgang i saken.

Det er også å bemerke at fast utvalg for plansaker har behandle andre dispensasjonssaker i byggeforbudssonen (75 m.) etter dette, med positivt utfall.

Dispensasjonsspørsmålet har derfor på vanlig måte blitt sendt på høring til overordnede forvaltningsorgan.  Følgende uttalelser har kommet inn (gjengis i sin helhet).


Fylkesmannen i Buskerud:

”Uttalelse til søknad om dispensasjon for hytte ved Hoppestadvannet i Flesberg kommune


Flesberg kommune har oversendt en søknad om dispensasjon for hytte ved Hoppestad­vannet på Blefjell. Fylkesmannen vil frarå at det gis dispensasjon ut fra sterke frilufts­interesser, vassdragshensyn og faren for uønsket presedens. En dispensasjon vil også være uheldig ut fra intensjonen i kommunedelplanen og oppfølgingen av ulovlige byggetiltak. Vi vil vurdere å påklage en eventuell dispensasjon og ber om å bli holdt underrettet om videre vedtak i saken.


Bakgrunn

Vi viser til kommunens brev av 18. november 2008 med søknad om dispensasjon for hytte på gnr. 9 bnr. 4 ved Hoppestadvannet på Blefjell.

Kommunen opplyser at det i 2000 ble gitt tillatelse til restaurering av et båtnaust. I 2004 ble det avslørt at det i stedet for naustet var blitt oppført en liten hytte. Kommunen har vedtatt at hytta skal tilbakeføres til naust. Grunneier søker nå om dispensasjon for hytta.

Hytta ligger på en odde og avstanden til vannet er ca 10 meter. I kommunedelplanen for Blefjell ligger hytta i et LNF-område der friluftsliv er dominerende. Omsøkte tiltaket krever også dispensasjon fra byggeforbudet langs vassdrag.

Fylkesmannens kommentarer

I følge kommunens overordnede plan er bygging i dette området forbudt. Kommunen kan bare gi dispensasjon fra dette forbudet dersom det foreligger særlige grunner som taler for dette, jf plan- og bygningsloven § 7. Slike særlige grunner skal primært knyttes opp mot de offentlige hensyn som overordnet plan er ment å ivareta. Private hensyn skal normalt tillegges liten vekt i denne vurderingen. Kommunen må foreta en konkret vurdering av om det foreligger særlige grunner i dette tilfellet. Videre må en eventuell dispensasjon begrunnes nøye ut fra konkrete forhold i denne aktuelle saken for å unngå at det skapes en uheldig presedens i forhold til tilsvarende saker i samme området eller i andre områder.

Fylkesmannen viser til arealpolitiske målsetninger for forvaltning av vassdragsområder og for lokalisering av fritidsbebyggelse. I Stortingsmelding nr. 26 (2006-2007) om Regjeringens miljøvernpolitikk og rikets miljøtilstand er det en arealpolitisk målsetting å sikre vassdragene gjennom en helhetlig vassdragspolitikk som ivaretar vassdrags landskap, vassdragsbelter og vannressurser. Det er også fastsatt en målsetting om at bygging av fritidsboliger ikke skal skje i store sammenhengende områder uten større inngrep, i viktige friluftsområder, regionalt viktige grøntdrag eller langs vann og vassdrag.

Fylkesmannen ber kommunen om å legge avgjørende vekt på allmenne interesser knyttet til vassdragsnære arealer, friluftsliv og landskap. Vi viser til at det er sterke friluftsinteresser i det aktuelle området, noe som også er spesielt synliggjort i kommunedelplanen. En hytte i tråd med søknaden vil i stor grad medføre en uheldig privatisering av strandsonen. Den eksponerte beliggenheten svært nær vannet på en odde vil også gi negative landskaps­virkninger.

I søknaden fra grunneier er det nevnt at dette er en bygning som brukes i tilknytning til drift av skog- og landbruk. Dette er forhold som ikke er dokumentert, og saken er fra kommunens side oversendt som en dispensasjonssak. Etter vår oppfatning er det heller ikke noe som skulle tilsi at et eventuelt landbruksbygg må oppføres i strandsonen.

Fylkesmannen anser at det omsøkte tiltaket er i strid med intensjonen i kommunedelplanen. Vi forutsetter at kommunen fører en restriktiv dispensasjonspraksis i viktige friluftsområder og i vassdragsnære områder. Vi anser at en eventuell dispensasjon i denne saken vil kunne føre til en uønsket presedens. En dispensasjon vil også gi uheldige signaler knyttet til kommunens håndtering av ulovlig oppført bebyggelse.

På denne bakgrunnen vil Fylkesmannen sterkt frarå at det gis dispensasjon. Vi vil vurdere å påklage en eventuell dispensasjon og ber om å bli holdt orientert om videre vedtak i saken.”


”Buskerud fylkeskommune:

Gnr. 9 bnr. 4 - Hoppestadvannet - søknad om omgjøring av båtnaust til hytte

Det vises til kommunes brev av 18.11.2008.

Det søkes om dispensasjon slik at det kan foretas en bruks endring fra eksisterende skogshusvære til hytte. Kommunens brev innholder få saksopplysninger, og burde ha vært noe mer utfyllende.

Kommentarer

Kommunens brev omtaler to separate saker. Den ene saken dreier seg om et båthus som ble ulovlig innredet til hytte og er å tilbakeført til båthus. Det ligger kun ved tegninger av båthuset, men det foreligger ikke dokumentasjon at endringen er utført i praksis. Vi går ut ifra endringen faktisk er foretatt og at dette forholdet er brakt i orden.

Søker har et eksisterende skogshusvære på denne eiendommen. Slik vi oppfatter det søkes det nå om bruksendring fra skogshusvære til hytte. For å gjennomføre en eventuell bruksendring kreves det dispensasjon fra bestemmelsene i kommuneplanens arealdel. I dag ligger skogshusværet innenfor 75 meters sone fra vassdrag, og i LNF-område. I tillegg kommer dette området i berøring med fylkesdelplan for Blefjell.

Dersom det skal gis dispensasjon må dette begrunnes ut i fra særlige grunner. Fra grunneiers side kommer det fram at det eksisterende bygg/ skogshusvære er viktig for å få regningssvarende drift av gårdsvirksomheten. Hvis dispensasjon og bruksendring blir gitt i dette tilfellet, kan bygget fradeles og selges. Dersom dette skjer, vil ikke utleie lenger kunne bidra til gårdsdriften.

I dette tilfellet er det vanskelig å kunne se hva som er særlige grunner. Vi kan ikke se at særlige grunner er godt nok belyst får å kunne gi dispensasjon.”

Vurdering:

Rådmannen vil først bemerke at en GAB- registrering ikke er en fullstendig sannhet, da denne, og særlig eldre registreringer kan inneholde feil.

I sak 46/07 ble spørsmålet om saken kunne behandles som en landbrukssak etter Landbruk Pluss vurdert.  For at hytta kunne komme inn under Landbruk Pluss måtte hytta være nødvendig for utøvelse av landbruksnæringen, men hvis bruken i hovedsak var knyttet til turisme, frilufts- eller fritidsaktivitet, jakt eller fritidsfiske, så kunne ikke begrepet benyttes

Konklusjonen den gang var at hytta ikke kunne komme inn under Landbruk Pluss begrepet og rådmannen har ikke endret sin innstilling om dette.

I den siste tiden har kommunens faste utvalg for plansaker behandlet flere dispensasjonsspørsmål i byggeforbudsonen langs vann- og vassdrag med en positiv innstilling.  I de siste sakene har Fylkesmannen i Buskerud valgt å bruke sin rett til å påklage disse sakene til Fornyings- og Administrasjonsdepartementet.  Rådmannen har i alle sakene advart mot presedens og forskjellsbehandling i slike spørsmål og det er nettopp dette spørsmålet som Vinger reiser i sitt brev.

Rådmannen har derfor kommet frem til at han ønsker å fremme sitt forslag til vedtak i sak 46/07, med noen omarbeidelser, på nytt.

Saken legges med dette frem til politisk behandling.

 

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

19.01.2009

Arkiv               

L12

Saksmappe     

2007/270

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ørn Antonsson

 

Gnr 149/1 Forslag til reguleringsplan for Hundesenter Trollerud, del av GNR 149/1. Pbl § 27-2, nr 1

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

03.02.2009

7/09

 

Rådmannens anbefaling:

Kommunestyret i Flesberg vedtar – med hjemmel i plan- og bygningslovens § 27-2, nr.1 – Reguleringsplan for Hundesenter Trollerud, del av GNR 149/1.

Planmaterialet; kart og bestemmelser, er sist revidert 15.01.09.

Vedlegg:

-       Oversiktskart

-       Reguleringskartet, datert 15.01.09 (forminsket fra A3 til A4)

-       FUP-sak 43/08

Saksopplysninger:

Reguleringsplanforslaget er utarbeidet av ar plan & landskap v/landskaps­arkitekt Anne Ribberud, på opp­drag fra grunneier Anne Lill Kvam. Planen omfatter del av Kvams eien­dom Trollerud gård GNR 149/1.

Regulanten opplyser:

”Planområdet ligger mellom Numedalslågen og Rv 40 ca 10 km nord for Kongsberg. Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for utvidet landbruksformål ved drift av hundeskole. Området er i kommuneplanens areal del avsatt til LNF-område. For å legge til rette for etablering av kurssenter for hundeskole med kurshall og treningsbaner er det ønskelig å ta ut grusmasser i deler av området. Dette vil gi bedre utnyttelse av arealene. Det er derfor satt av et areal med rekkefølgebestemmelse som midlertidig masseuttak. Grusmassene foreslås tatt ut fra nord med midlertidig avkjøring ved busslomme rett over for Belgen. I etterkant av grusuttaket vil det bli etablert voll med beplantning mot riksvegen som vil skjerme for trafikkstøy. Kursområdet vil bli liggende 4 - 5 m lavere enn riksvegen.

Hundesenteret omfatter kursvirksomhet både som kvelds/dagskurs, og kurs over flere dager med mulighet for overnatting. Overnattingen er tenkt løst i campinghytter, og det er behov for et driftssenter med serviceanlegg for hyttene og hall og kontor/ kurslokale.

Gårdstunet på Trollerud et svært sjarmerende tun med gamle bygninger. Kulturminnemyndighetene har definert tunet til å ha verneverdi. Bygningene skal settes i stand, og skal delvis benyttes til virksomheten i hundeskolen, bl.a. som kurslokale.

Det er området nord for gårdstunet som er egnet for hundesenter. For å oppnå hensiktsmessige sammenhengende arealer, og skjerming for trafikkstøy fra Rv 40, er det foreslått å ta ut grusmasser i området mellom jordet og riksvegen ned til nivå med dagens jorde. Dette vil gi mulighet for å arrondere området til gode sammenhengende uteområder med grus- og gressbaner i tilknytning til ny driftsbygning. Grusuttaket er midlertidig og masser fra dette vil også bli benyttet til voll mot riksvegen som skjerming.

Området er avsatt til LNF-område i kommuneplan for Flesberg vedtatt i Flesberg kommunestyre 27. 06. 05. Området inn­går ikke i tidligere godkjent regulerings­plan.

Det har vært drøftet hvorvidt tiltaket kan gå inn under formålet Landbruk pluss. Dette er klart et spørsmål om skjønn. Ulike formål har vært vurdert, men en har endt opp med å definere området til spesialområde med formål hundesenter. Spesialområder er en samlesekk for områder som ikke naturlig inngår under de øvrige kodene.

For å unngå en diskusjon om hvilke tiltak som kan tillates i området er det klart slått fast i bestemmelsene at det kun tillates tiltak som kan knyttes til hundesenteret eller til drift som hører inn under gårdsbruket.

Krysset med riksvegen har behov for noe opprusting ift frisikt ved mer trafikk enn til gårdsbruket.

Området ligger 170 – 180 meter over havet og omfatter ca 172,5 daa. Planområdet omfatter gårdstunet med gammel og ny bebyggelse, jorder, nylig uthogde skogsområder mot riksvegen og en skråning ned mot elva med store trær og kratt. Gårdstunet er idyllisk og vakkert.

Eksisterende bebyggelse er plassert i et firkanttun, og har i alle år vært et vakkert syn for forbipasserende, med elva som bakgrunn, fine gamle bygninger og en brønn.

Kunngjøring av oppstart av planarbeidet er varslet i Laagendalsposten. Overordnede myndigheter, naboer og berørte er varslet ved brev datert 3. februar 2007. Saken ble drøftet i Planforum i regi av Buskerud Fylkeskommune i august 2007.”

Kommunens faste utvalg for plansaker behandlet reguleringsforslaget sist i møte den 01.07.08, som FUP-sak 43/08. Utvalgets vedtak:

”Det faste utvalg for plansaker finner grunn til å fremme reguleringsforslaget for Hundesenter Trollerud, del av GNR 149/1 etter plan- og bygningslovens § 30. Med unntak av aviskunngjøringer i forbindelse med offentlig ettersyn og vedtatt reguleringsplan, skal alle kostnader bæres av forslagstiller.

Det faste utvalg for plansaker vedtar å legge reguleringsplan for Hundesenter Trollerud, del av GNR 149/1, ut til offentlig ettersyn etter pbl § 27-1 nr 2. Før offentlig ettersyn skal oversiktskart være innarbeidet i reguleringskartet, og kulturmyndighetenes krav angående forhistorisk ”grop være i tilstrekkelig grad ivaretatt.

Kart, reguleringsbestemmelser og planbeskrivelse datert 25.04.08.”

Offentlig ettersyn ble kunngjort i Lp og på kommunens nettsider. Fylkesmannen i Buskerud, Buskerud fylkeskommune, NVE Region Sør (RS) og Statens vegvesen, samt berørte rettighetshavere ble tilskrevet om offentlig ettersyn. Frist for uttalelse ble satt til 10.11.08.

Det er kommet inn 4 uttalelser til reguleringsforslaget.

Fylkesmannen:

”Flesberg kommune - Hundesenter Trollerud - del av gbnr 149/1 - ­uttalelse til forslag til reguleringsplan

Vi viser til brev av 24. september 2008.

Miljømessige forhold:

Eiendommen ligger i LNF-område i kommuneplan ens areal del. I planforslaget foreslås et spesialområde for hundeskole der det tillates hall, grus- og gressbaner og hytter som skal kunne benyttes av kursdeltakere til overnatting. Forslaget åpner også for midlertidig masseuttak for å legge terrengmessig til rette for etablering av anleggene. Det gamle gårdstunet og omkringliggende arealer foreslås regulert til landbruksformål.

Fylkesmannen har tidligere ved brev av 14. mars 2007 avgitt uttalelse ved varsel om oppstart av reguleringsplanarbeidet. Vi hadde i denne forbindelse merknader til et foreløpig forslag til reguleringsplan. Planforslaget er nå delvis endret i tråd med våre tidligere merknader.

Store deler av det planlagte hundesenteret vil ligge innenfor kommuneplanens byggeforbuds­sone på 75 meter langs vassdrag. Vi viser til at Lågen er et vassdrag av regional verdi og at arealene langs elva representerer viktige landskaps-, natur- og rekreasjonsverdier. Vi er derfor i utgangspunktet skeptiske til større terrenginngrep og nye bygge- og anleggstiltak i det smale området mellom riksveien og elva.

Gjennom reguleringsbestemmelsene er det imidlertid fastsatt at permanent bebyggelse skal lokaliseres minst 75 m fra elvekanten. Campinghyttene skal plasseres minst 40-50 m fra elva, noe som vil være i god avstand fra elveskråningen. I dette området anser vi at dette vil være tilstrekkelig for å sikre natur-, landskaps- og friluftskvaliteter.

Øst for hundesenteret er det avsatt en stripe på 10-15 meter skogbruksformål langs elva. Fylkesmannen vil sterkt anbefale at dette beltet utvides til ca 25 meters bredde for å sikre vassdragsinteressene. Vi kan heller ikke ut fra illustrasjonsplanen se at en øking av bredden på grøntdraget langs elva vil være i konflikt med fremtidig ønsket bruk. Ut fra terrengmessige hensyn kan det være aktuelt å vurdere om gangstien stedvis bør legges på oversiden av selve elveskråningen.

Spesialområdet for hundsenter er ett sted trukket helt ned til elvekanten, der det på plankartet er påført grillplass/samlingssted. Fylkesmannen ber om at arealene nærmest elva vises som sammenhengende grøntområder. For det aktuelle området ved elva kan det gjennom reguleringsbestemmelsene åpnes for spesielle tilretteleggingstiltak. I foreliggende forslag er det utarbeidet en bestemmelse til spesialområde friluftsområde der det åpnes for gangstier, grillplass og badeplass. Dette formålet er imidlertid ikke vist på plankartet.

Til slutt vil vi be om at det utarbeides reguleringsbestemmelser med sikte på å ivareta kant­vegetasjon langs elva.

Landbruks- og næringsmessige forhold:

Vi viser til møte om saken 23. august 2007.

Vi ser det som positivt at dyrka marka på eiendommen i hovedsak blir regulert til jordbruksformål samtidig som man kan få etablert hundesenter med tilhørende anlegg og grusuttak på områder som i dag i hovedsak ikke består av dyrka mark. Vi kan derfor ikke se at forsalget til reguleringsplan kommer i vesentlig konflikt med landbruksinteresser av nasjonale eller regional karakter.

Fylkesmannens øvrige avdelinger har ikke vesentlige merknader til planforslaget.”

Fylkeskommunen:

”Hundesenter Trollerud - del av gnr 149 bnr 1 i Flesberg kommune ­reguleringsplan til offentlig ettersyn

Buskerud fylkeskommune har mottatt reguleringsplan for gbnr. 149/1 i Flesberg kommune til offentlig ettersyn i henhold til plan- og bygningslovens § 27-1.

Planfaglig uttalelse - anbefalt planutforming

Hensikten med planen er å legge til rette for hundesenter mellom Numedalslågen og Rv. 40 ca. 10 km nord for Kongsberg. Plan området på ca 172 dekar består av gammel og ny bebyggelse, jorder, skogsområder og en skråning ned mot elva. Forslaget er i motstrid med kommuneplanens LNF-formål

Ettersom tiltaket berører nasjonale og regionale interesser og er i strid med overordna planer, er det positivt at tiltaket ble drøftet på regionalt planforum 23.06.07. Det ble blant annet nevnt at det gamle firkanttunet er verneverdig. I forhold til fylkeskommunens ansvar for kulturminner, regulerer planforslaget det gamle tunet til spesialområde bevaring. Gravrøysa som er avdekket bevares ved at inngrepene i terrenget forskyves nordover.

Atkomst fra Rv 40, byggegrense mot Numedalslågen og flomfare er tema som er vurdert. Ny driftsbygning er forskjøvet mot riksvegen for å opprettholde 75 meters bygge grense mot Lågen. Det etableres voll mot vegen og det reguleres ett kryss med frisiktsoner mot riksvegen. Flomfaren er vurdert som minimal i forhold til en 200-års flom.

Planmaterialet er generelt godt med bl.a. snitt og bilder, som gjør planforslaget informativt og lettfattelig. Tegnforklaringa bør likevel oppgi ekvidistanse og riktig nummerering av formål. Bestemmelse 5.1.2 kan for eksempel spesifisere krav til materialer og farger for å tilpasse ny bebyggelse til gammelt miljø.

Planfaglig saksbehandler: Espen Utne

Automatisk fredede kulturminner:

Ovennevnte planområde er tidligere registrert av oss, se brev av 16.08.2007.
I reguleringsbestemmelsene § 5 - spesialområder står det under 5.4 bevaring av anlegg i forbindelse med gravrøysa. Denne betegnelsen er også brukt på reguleringskartet. Dette bør forandres til spesialområde for bevaring, men med samme type skravur og med id nummer.

Det bør i tillegg fremgå av kommunens vedtak at dersom det under anleggsarbeidet skulle framkomme automatisk fredete kulturminner må arbeidet straks stanses og utviklingsavdelingen i fylkeskommunen varsles, jmf. kulturminneloven § 8, 2. ledd.”

Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE):

”Offentlig ettersyn - Forslag til reguleringsplan for Hundesenter Trollerud - Del av Gbnr 149/1 i Flesberg kommune

Vi viser til brev av 24.9.2008 med reguleringsplan for Hundesenter på Trollerud. PIanområdet ligger mellom Rv 40 og Numedalslågen. Det er planlagt noe ny bebyggelse og tilrettelegging for kursvirksomhet.

Det er positivt at driftsbygningen er planlagt lagt slik at den ikke kommer i konflikt med kommunens byggeforbud på 75 meter langs Numedalslågen. Det er videre positivt at det er en bestemmelse som ivaretar at flomfaren blir vurdert før driftsbygningen kan bygges. NVE mener at de samme forholdene må gjelde for anlegging av campinghytter. Det er i planen tenkt at campinghyttene er av midlertidig karakter. På illustrasjonsplanen er det tegnet inn 12 campinghytter, og i bestemmelsene er det regulert at de ikke kan legges nærmere Lågen enn 40 meter eller 50 meter dersom det skal legges inn vann. NVE stiller spørsmål ved at slike campinghytter planlegges som midlertidige. NVE ser ingen grunn til at kommunens byggeforbud i 75 metersbeltet til Numedalslågen skal fravikes. Det er viktig at kommunen ikke bygger verdier inn i flomutsatte områder, jf pbl § 68. NVE foreslår derfor at bestemmelsen som skal ivareta flomsikkerheten for driftsbygningen også gjøres gjeldene for campinghyttene.

Ut fra NVEs vassdragsnivellement og vurderinger av flomforholdene i Numedalslågen mener NVE at dersom nye bygninger blir liggende mer enn 6 meter over normalvannstand trengs det ikke gjøres nærmere vurderinger av flomforholdene. Dersom planlagt bebyggelse blir liggende lavere enn dette må flomforholdene utredes nærmere, slik at nivået for en 200 årsflom kan beregnes. Styring av arealbruken bort fra vassdragene er det beste virkemiddelet for å ta vare på vassdragsmiljø og begrense vassdragsrelatert fare.

Vi bistår gjerne med ytterligere informasjon eller veiledning ved behov og ber om å bli holdt orientert om det videre arbeidet.”

Statens vegvesen:

”Pbl § 27-1 - nr. 2 - offentlig ettersyn - forslag til reguleringsplan for Hundesenter Trollrud - del av gnr. 149 - bnr. 1 i Flesberg kommune

Vi viser til kommunens brev av 24.09.2008.

Det forutsettes at området kun skal ha en atkomst som utformes som vegkryss mot riksvegen.

Fremtidig voll sør for krysset må ikke komme i konflikt med siktkrav i frisiktsonen.

Vi minner om at må inngås egen avtale med Vegvesenet om gjennomføring av tiltak som berører riksvegen.”

Regulantens kommentarer til innkomne uttalelser:

”REGULERINGSPLAN FOR HUNDESENTER TROLLERUD, DEL AV GNR 149/1, SVENE, FLESBERG KOMMUNE.

Innkomne merknader til planforslaget er vurdert. Det er greit for tiltakshaver å etterkomme en del av de ønskene som fremkommer i merknadene. Vi går gjennom endringer som det er ok å tilpasse i planene.

Fylkesmannen i Buskerud:

Belte langs med elva er lagt som friluftsområde med tillatelse til etablering av sti, grill og badeplass. Bredden er ikke utvidet da arealet på en god del av strekningen allerede er etablert som dyrka mark. Gangstien kan tilpasses etter behov – vi har lagt dette inn i bestemmelsene. Arealet som var avmerket som spesialområde hundesenter helt ned til vannkanten kan også erstattes med friluftsområde. Vi foreslår en reguleringsbestemmelse som sikrer kantvegetasjonen – både med tanke på at den skal eksisterende, men også som sikkerhet mot erosjon ved flom.

Statens vegvesen:

Vi kan ikke se motsetninger i merknaden fra vegvesenet.

Buskerud fylkeskommune:

Ekvidistanse er påført og nummerering av formål er sjekka. Teksten er endret. Litt usikker på intensjonen – men har søkt å etterkomme den.

NVE

Ønsker ikke campinghyttene i 75 m sona mot Lågen. Hyttene vil bli liggende forholdsvis nær Rv 40 ved en slik flytting, og lokaliseringen vil bli mindre gunstig på flere måter. En ønsker tillatelse til å bruke det området som nå er foreslått.

Reguleringsbestemmelsen er endret slik at kravet er gulvhøyde minimum 6 m over normalvannstand.

Vi vedlegger et forslag til revidert plankart med bestemmelser i tråd med ovenforstående gjennomgang av innkomne merknader, og ber om at kommunen vurdere innspillet.”

Rådmannens kommentar: Planforslaget er av regulanten i det vesentlige endret i tråd med innkomne uttalelser.

Konklusjon: Rådmannen anbefaler at reguleringsplanen vedtas.

 

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

19.01.2009

Arkiv               

149/10/0/0

Saksmappe     

2008/1043

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ørn Antonsson

 

Gnr 149/10 Søknad om dispensasjon, pbl § 7

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

03.02.2009

8/09

 

Rådmannens anbefaling:

Kommunens faste utvalg for plansaker – med hjemmel i plan- og bygningslovens § 7 – dispenserer fra arealdelen av kommuneplanen i hht. Harald Ravnaas søknad av 24.09.08.

Vedlegg:

-       Oversiktskart

-       Situasjonplan

Saksopplysninger:

Kommunen har fra eier av Sør Hvila (149/10) og Nord Hvila (137/4) Harald Ravnaas mottatt søknad om dispensasjon fra arealdelen av kommuneplanen. Søknaden, datert 24.09.08:

”Sak: Søknad om dispensasjon fra nåværende kommuneplan. Gjelder for GNR 149/10; Sør Hvila.

Jeg har planer om å bygge nytt våningshus på Sør Hvila og bosette meg der. I den anledning søker jeg herved om dispensasjon fra nåværende kommuneplan, da hele arealet mellom RV 40 og Lagen er avsatt til campingplass tidligere. Samtidig har jeg levert søknad om å omgjøre området tilbake til ”LNF” i neste kommuneplan.

Våningshuset som var på GNR 149/10 Sør Hvila var råttent og er revet. Avkjøringen blir felles med Nord Hvila GNR 137/4. Avkjøringen ble omgjort for noen år siden.

Vannforsyning:     Alt.1: Fra samme som GNR 137/4 (Nor Hvila).

                                         Alt. 2: Gammel brønn.

Avløp:                   Grusprøver er tatt to ganger i forbindelse med campingplass.”

Eiendommene Sør Hvila og Nord Hvila ligger langs riksveg 40 omtrent midtvegs mellom Svene tettsted og grensen til Kongsberg kommune. Våningshuset er tenkt ført opp på Sør Hvila (GNR 149/10) mellom Lågen og riksveg 40 i område som i kommuneplanens arealdel er avsatt til planlagt turistanlegg. I forbindelse med pågående rullering av kommuneplanen er fra Ravnaas mottatt innspill om tilbakeføring av arealet til LNF (landbruks-, natur- og friluftsområder). Inntil innspillet er realitet krever oppføring av våningshus dispensasjon fra kommuneplanens arealdel.

Per i dag er ingen bolig på Sør Hvila, GNR 149/10.

Våningshuset kan føre opp i over 50 meters avstand til senterlinje Rv 40. Avstand til Lågen blir under 75 meter. Inntil arealet er tilbakeført til LNF områder er Ravnaas avhengig av dispensasjon fra kommuneplanens 75 meters byggegrense til vassdrag og arealformål lanlagt turistanlegg.

I tilfelle relevant dispensasjon gis, vil Ravnaas søke Statens vegvesen om utvidet avkjørsel til Rv 40 – felles med den til Nord Hvila, GNR 137/4.

I samsvar med plan- og bygningslovens § 7 siste ledd har kommunen oversendt dispensasjonssøknaden til sektororganene til uttalelse. Fylkesmannen, Fylkeskommunen, Statens vegvesen og NVE:

Fylkesmannen:

”Uttalelse til søknad om dispensasjon for oppføring av nytt våningshus på Sør Hvila i Flesberg kommune


Flesberg kommune har oversendt en søknad om dispensasjon for oppføring av nytt våningshus på Sør Hvila sør for Svene innenfor byggeforbudssonen langs Lågen. Fylkes­mannen ber kommunen legge vekt på i ivareta hensynet til landskap, natur og frilufts­interesser i vassdragsbeltet. Vi viser til at det ikke er redegjort for eventuelle alternative lokaliseringer i lengre avstand fra elva. Vi viser også til utbyggingsmønster i kommune­planen og nasjonale føringer for areal- og transportutvikling. Vi vil i utgangspunktet frarå kommunen å gi dispensasjon og ber om å bli holdt orientert om videre vedtak.


Bakgrunn

Vi viser til kommunens brev av 17. november 2008 med søknad om dispensasjon for oppføring av nytt våningshus på Sør Hvila gnr. 149 bnr. 10 ved Lågen sør for Svene. Avstanden til Lågen er ca. 70 meter.

Arealer er i kommuneplanen avsatt til planlagt turistanlegg, men grunneier har i forbindelse med rulleringen av kommuneplan bedt om at området tilbakeføres til LNF-formål. Tiltaket vil også kreve dispensasjon fra byggeforbudet langs vassdrag.

Fylkesmannens kommentarer

Ut fra sakens dokumenter er vi usikre på om det omsøkte våningshuset er å betrakte som et landbruksbygg som vil være i tråd med et eventuelt fremtidig LNF-formål.

I følge kommunens overordnede plan er bygging av boliger i dette området forbudt. Kommunen kan bare gi dispensasjon fra dette forbudet dersom det foreligger særlige grunner som taler for dette, jf plan- og bygningsloven § 7. Slike særlige grunner skal primært knyttes opp mot de offentlige hensyn som overordnet plan er ment å ivareta. Private hensyn skal normalt tillegges liten vekt i denne vurderingen. Kommunen må foreta en konkret vurdering av om det foreligger særlige grunner i dette tilfellet. Videre må en eventuell dispensasjon begrunnes nøye ut fra konkrete forhold i denne aktuelle saken for å unngå at det skapes en uheldig presedens i forhold til tilsvarende saker i samme området eller i andre områder.

I Stortingsmelding nr. 26 (2006-2007) Regjeringens miljøpolitikk og rikets miljøtilstand er det fastsatt en arealpolitisk føring om at vassdragene skal forvaltes gjennom helhetlig arealpolitikk som sikrer vassdragslandskap, vassdragsbelter og vannressurser.

Den nye boligens virkning for natur- og landskapsverdier og hensynet til allmennhetens muligheter for friluftsliv og tilgjengelighet til vassdraget må derfor vurderes og ivaretas.

Fylkesmannen vil i utgangspunktet ikke anbefale at det oppføres en ny bolig i det relativt smale beltet mellom riksveien og Lågen. Vi etterlyser en vurdering av eventuelle alternative lokaliseringer av våningshuset som ikke berører byggeforbudssonen langs elva.

Vi viser også til rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging og fastsatt utbyggingsmønster i kommuneplanens arealdel.

Etter det vi kan se av tilsendte dokumenter, er ønsket plassering av våningshuset i skogkanten sør for dyrka marka mellom Lågen og rv 40. Ut fra de landbruksfaglige forhold i saken, kan vi ikke se at søknaden kommer i konflikt med landbruksinteresser av nasjonal eller regional karakter dersom våningshuset blir plassert utenfor dyrka mark.

Vi frarår at det gis dispensasjon i tråd med søknaden og ber om å bli holdt orientert om videre vedtak i saken.”

Fylkeskommunen:

”Sør Hvila - gnr 149 bnr 10 i Flesberg kommune - dispensasjon fra kommuneplanen

Buskerud fylkeskommune har mottatt søknad om dispensasjon fra kommuneplanen i Flesberg kommune til uttalelse i henhold til plan og bygningslovens § 7.

Søknaden dreier seg om tillatelse til å oppføre et våningshus mellom rv. 40 og Numedalslågen. Avkjøringen til Nord Hvila vil bli brukt. Tiltaket vil være i strid med kommuneplanens 75 meters byggegrense langs vassdrag. Arealet er i kommuneplanen avsatt til planlagt turistanlegg, noe som ikke er realisert. Søker ønsker at arealet ved neste rullering av kommuneplanen blir LNF -areal.

Vi oppfatter det slik at søknaden blir å forstå som oppføring av bolig på (framtidig) LNF-areal. Det er noe problematisk å forskuttere resultatet av kommuneplanrullering. Det blir også en øvelse å vurdere om bygningen er nødvendig for landbruksdrifta. Kan det ses på som en gjenreising av en eldre bygning, og vil det være et positivt element i vurderinga? Som vi har forstått sakspapirene, vil tiltaket uansett være i konflikt med byggegrensa mot Lågen. Elva synes å være det tyngste hensynet som må vektlegges. Kanskje kan huset plasseres annerledes allikevel? Vi antar også at flomfaren vurderes i denne sammenhengen.

Utviklingsavdelingen savner en redegjørelse for hvilke særlige grunner som kan begrunne et unntak fra kommuneplanen. Avveiningsnormen innebærer at det må foreligge klar overvekt av hensyn for dispensasjon. Om saken ikke kan avvente en rullering av kommuneplanen, må ovenstående hensyn vektlegges.”

Statens vegvesen:

”Gnr. 149 bnr. 10 - Flesberg kommune - Harald Ravnaas søker om dispensasjon fra kommuneplanen for oppføring av bolig

Vi viser til oversende Ise datert 17.11.2008.

Vedkommende søker har tidligere omlagt avkjørsel til sin eiendom p.g.a. svært vanskelige forhold.

I forbindelser med omlegging av avkjørsel ble det signalisert en mulig løsning i oppføring av nytt våningshus på stedet for nåværende søknad. Statens vegvesen har derfor ingen innvendinger til at det gis dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelser i denne saken.

Ny bebyggelse plasseres utenfor byggegrensen på 50 m, målt fra senterlinjen på rv 40.

Senere søknad om utvidet bruk av eksisterende avkjørsel kan påregnes å bli innvilget.”

Fra NVE er ikke mottatt uttalelse.

Vurdering:

Eiendommen Sør Hvila (GNR 149/10) er på begge sider av riksvegen. Eiendommen er brattlendt unntatt området mellom riksvegen og Lågen. Område som sannsynlig tilbakeføres til LNF-område ved pågående rullering av kommuneplanen.

Gjeldende kommuneplan tillater i LNF områder bygg og anlegg, som er nødvendige for landbrukets drift, i 75 meters beltet lang Lågen. I områder som i arealdelen av kommuneplanen blir lagt ut til LNF-område er det ikke tillatt med annen bygge- og anleggsvirksomhet enn den som har direkte tilknytning til landbruk eller stedbunden næring (tradisjonell landbruksvirksomhet)

I et landbruks-, natur- og friluftsområde (LNF-område) er det i utgangspunktet ikke hjemmel for å begrense den alminnelige landbruksdrift. Oppføring av bygninger/husvære som er nødvendig for å utøve tradisjonell primærnæring, går inn i LNF-formålet. Normalt omfattes derfor beboelseshus (våningshus/kårbolig) som er nødvendige for driften av et gårdsbruk av LNF-formålet.

Søknad om oppføring av en ekstra boenhet (kårbolig) på en landbrukseiendom behandles på vanlig måte etter plan- og bygningsloven. For våningshus i landbruket gjelder de alminnelige regler for bolighus i plan- og bygningsloven, dvs. det kreves søknad og tillatelse fra kommunen før oppføring kan skje, eventuelt dispensasjon, jf. pbl § 93. Om en tillatelse til ekstra bolighus (kårbolig) skal gis, vil være avhengig av om landbrukseiendommen er av en slik karakter at det av hensyn til driften er nødvendig at en kårbolig bygges.

Forutsetningen for lovens unntak for nødvendige bygninger i landbruket er at det er tale om en reell og drivverdig landbrukseiendom som vil kunne gi grunnlag for en viss registrerbar nærings- inntekt. I forbindelse med søknad om oppføring av bygning knyttet til stedbunden næring, må det derfor dokumenteres et driftsmessig behov for bygningen på stedet. Det er ikke tilstrekkelig at eiendommen er karakterisert som en landbrukseiendom.

Det er landbruksmyndighetene som i utgangspunktet vurderer det landbruksfaglige behovet, og som gir den landbruksfaglige begrunnelsen for eventuelle nye driftsbygninger og annen bebyggelse tilknyttet "stedbunden næring".

Unntaket for bygninger tilknyttet "stedbunden næring" rekker ikke lenger enn det driftsmessige behovet tilsier. Vurderingen av det driftsmessige behovet for ytterligere tiltak/ bebyggelse. herunder' kårboliger, må derfor være reell og basere seg på dokumenterbare fakta. I denne vurderingen vil blant annet eiendommens størrelse og driftens omfang ha stor vekt. Et annet moment er at det tradisjonelt har vært ansett nødvendig å få oppføre en kårbolig i forbindelse med et generasjonsskifte for å sikre kontinuitet i driften. Er det i tillegg inngått en reell kåravtale, vil dette være et ytterligere moment som kan tale for at bygningen anses nødvendig for driften og således ikke krever dispensasjon.  .

At en eiendom ut fra konsesjonsloven og odelsloven ikke er underlagt bo- og driveplikt er et argument som taler mot at det er en drivverdig landbrukseiendom. I de tilfeller det ikke er bo- og driveplikt, kan ikke oppføring av ytterligere beboelseshus begrunnes ut fra et driftsmessig behov. En eventuell tillatelse til oppføring av kårbolig er i så fall avhengig av dispensasjon fra kommuneplanens arealdel.

Konklusjon:

I følge kommunens landbruksregister utgjør Nord Hvila og Sør Hvila en bruksenhet. På Nord Hvila er våningshus samt driftsbygninger. Forutsatt omsøkt dispensasjon gis vil Harald Ravnaas, eier av begge gårdene, kunne føre opp relevant kårbolig på Sør Hvila.