FLESBERG KOMMUNE

 

Utvalg:

Fast utvalg for plansaker

Møtested:

Formannskapssalen

Møtedato:

tirsdag 21.oktober 2008

kl. 13:00

 

BEFARINGER:

Kl. 11.00         Avreise fra kommunehuset

Kl. 11.20         Befaring Gnr 17/8 F27

Ca kl. 12.00    Retur

Ca. 12.30        Lunsj på kommunehuset (baguetter fra Flesbergtunet)

Kl. 13.00         Møte

 

Saksliste:

Nr.

Sakstittel

Saksordfører

 

 

 

PS 52/08

Forslag til reguleringsplan for fritidsbebyggelse Østre Garaas GNR 146/3,4. Pbl § 27-1 nr 2

Arne Sørensen

PS 53/08

Forslag til reguleringsplan for fritidsbebyggelse, Åsland Østre, Vestre og Nordre, GNR 17/4,5,6. Pbl § 27-1 nr 2

Arne Sørensen

PS 54/08

Forslag til reguleringsplan for fritidsbebyggelse, Garaas Søndre GNR 146/1. Pbl § 27-1 nr 2

Arne Sørensen

PS 55/08

Gnr 4/1 F14 Søknad om dispensasjon, pbl § 7

Helga Bratås

PS 56/08

Gnr 12/87 Søknad om dispensasjon, pbl § 7

Anne-Liz Lande

PS 57/08

Gnr 17/10 F18 Søknad om dispensasjon, pbl § 7

Gunvor Marie Bekjorden

PS 58/08

Gnr 17/8 F27 Søknad om dispensasjon, pbl § 7

Gunnar Grette

PS 59/08

Forslag til reguleringsplan for masseuttak ved Gnr 142 Bnr 1.  Pbl § 27-1 nr. 2

Knut Klev

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

06.10.2008

Arkiv               

L12

Saksmappe     

2007/1409

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ørn Antonsson

 

Forslag til reguleringsplan for fritidsbebyggelse Østre Garaas GNR 146/3,4. Pbl § 27-1 nr 2

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

21.10.2008

52/08

 

Rådmannens anbefaling:

Det faste utvalg for plansaker vedtar å legge reguleringsplan for fritidsbebyggelse, Østre Garaas GNR 146/3,4 ut til offentlig ettersyn etter pbl § 27-1 nr 2.

Før offentlig ettersyn skal planbestemmelsene harmoniseres med planbestemmelser i tilsvarende reguleringsplaner nylig vedtatte av kommunestyret. Planforslaget skal være bearbeidet i samsvar med sakens avsnitt «Vurdering av planforslaget».

Vedlegg:

-          Reguleringsplankart og bestemmelser datert 03.12.07. Planbeskrivelse datert desember 2007

Saksopplysninger:

Kommunen har mottatt reguleringsforslag for planområdet Østre Garaas GNR 146/3,4 ved Blestølen på søndre Ble. Dette legges nå fram for planutvalget for behandling etter pbl § 27-1 nr. 2 - offentlig ettersyn.

Planforutsetninger i kommunedelplanen:

Kommunedelplan for Blefjell ble vedtatt av kommunestyret 27.06.05, mens innsigelsene knyttet til planen først ble avgjort av Miljøverndepartementet 14. juli 2006. Etter dette har arbeidet med reguleringsplaner for mange eiendommer skutt fart.

For ordens skyld minner vi om noen viktige prinsipper i den overordnede kommunedelplanen. De overordnede utviklingsmål ble definert som (jf. kap 2):

·     ”Blefjell er et unikt natur-, rekreasjons-, og reiselivsområde. Bruk og forvaltning av fjellet skal sikre lokal verdiskapning for bygda og grunneierne. Det skal legges til rette for en langsiktig bærekraftig forvaltning som sikrer naturverdier og muligheter til de neste generasjonene.

·     Blefjell er et familiefjell med kort avstand til brukere fra sentrale østlandsområdet. Det er et overordnet mål å styrke Blefjells posisjon som familiefjell, og legge til rette for økt bruk av eksisterende hytter.

·     Blefjell skal ha tilfredse brukere av fjellet. ”

Om videre utbyggingsmønster ble følgende fastslått jf. (kap.5.2):

”Utbyggingsmønsteret på Blefjell er utviklet over flere 10-år og er tilpasset naturgrunnlag, eierstruktur og utvikling av veisystem. Den framtidige utviklingen på Blefjell skal bidra til å videreutvikle og tydeliggjøre de sterke sidene ved dagens utbyggingsmønster etter følgende hovedprinsipper:

·         Øvre byggegrense mot fjellet med grønne korridorer ned i skogsområdene, 75 metersbeltet mot vann og vassdrag som grøntområde, grønne strukturer som en integrert del av utbyggingsløsningene.

·         Utvikling av områdesentrene med god miljø- og landskapstilpasning. Se kap. 7.

·         Miljøtilpasset nybygging og innfylling av bebyggelse, forbedret atkomst og standardheving i forhold til vann og avløp i områder for fritidsbebyggelse som ikke er lokalt natur- og landskapsmessig sårbare.

·         Tradisjonspreget, lett hytteutvikling i de nordlige områdene fra Hånavatnet til Rollag grense.

Kommunedelplanens byggearealer er i prinsippet de samme som ble definert som hytteområder i kommunedelplanen fra 1990. For all ny bebyggelse er det en forutsetning at den tilpasses landskap/terreng og eksisterende bebyggelse. Likedan er god dialog med etablerte hytteeiere en forutsetning.”

På bakgrunn av føringer i kommunedelplanens tekstdel og arealplanens bestemmelser er bl.a. følgende stikkord sentrale:

familiefjell, lokal næringsutvikling, modernisering, fortetting tilpasset dagens bebyggelse, grønne strukturer og landskapstilpassing.

For vurdering av den enkelte plan i forhold til helheten, kan det også være nyttig å ha med noen nøkkeltall for hele kommunedelplanens hytteområder: Totalt omfatter hele kommunedelplanen ca. 23.000 da byggeareal (sentrumsområder og hytteområder). I tillegg finnes ca. 6.000 daa LNF-områder med en del eksisterende hytter, men med svært begrensede nye utbyggingsmuligheter.

Hvor mange hytter og utbyggingsstrukturer, hvilke størrelser og infrastrukturløsninger som skal tillates, skal vurderes i den enkelte plan ut fra det enkelte områdes egnethet. Men den enkelte plan bør også vurderes som del i den samlede utviklingen for hele Blefjell.

Reguleringsplanforslag for Østre Garaas GNR 146/3,4:

Utdrag fra planbeskrivelsen:

Planområdet ligger på søndre Ble­ ved Blestølen. Hensikten med plan­ar­beidet er å legge til rette for for­tetting av eksisterende område med fritidsboliger i henhold kommunedelplanen for Blefjell.

Planen utarbeides av ar plan & landskap v/ Landskaps­arkitekt Anne Ribberud, Fjellrens AS v/Odd Roar Sæther og Ing. Marit Kleivedalen på opp­drag fra grunneier i om­­rådet. Planen omfatter del av eien­dom GNR 146/3,4, Østre Garaas i Flesberg kommune.  Hensikten med planen er å legge til rette for fortetting av eksisterende fritidsbebyggelse med ny, samt nye atkomstveger og et mindre masseuttak.

Området er i kommunedelplanens arealdel vist som område for fritidsbebyggelse, områdesenter, LNF sone 4 med spredt fritidsbebyggelse, og LNF sone hvor friluftsliv er dominerende.

Gjeldene reguleringsplan for området er; 01-1993 Garaas Østre, og 05-2004 Blestølen

Innenfor planområdet ligger i dag 48 eksisterende hytter, og én tidligere regulert ubebygd tomt (F16). På planen er alle eksisterende tomter uten innmålte grenser vist med en illustrerende sirkel på i overkant av ett daa.

Blestølen sentralt i planområdet omfatter butikk/ kafé, serviceanlegg m/ parkering og oppstillingsplasser for campingvogner. I området ligger også et eksisterende renseanlegg med infiltrasjonsanlegg.

Eksisterende bebyggelse er samlet i to områder. Området med flest hytter ligger nordøst for, og rundt Blestølen.  Det andre området ligger ned mot Rendlidammen i sørvest.

Planområdet ligger på mellom 560 og 760 meter over havet og omfatter ca 428 daa.

Vann og avløp:

-          3 områder for vannposter foreslås regulert.

-          Det legges opp til at vann- og avløp for de enkelte fritidseiendommene tilknyttes fellesanlegg i henhold til en helhetlig godkjent vann- og avløpsplan for et større område, basert på hydrologiske under­søkelser. For de områdene hvor det på bakgrunn av en slik helhetlig vurdering planlegges fellesanlegg for vann- og avløp, vil ikke bli tillatt med enkeltløsninger for ny eller eksisterende fritidsbebyggelse, som ikke allerede har gyldig utslippstillatelse etter forurensingsloven.

-          Alle hytter som ligger innen for et område med felles vann- og avløpsplan omfattes av denne med mindre planen utrykkelig sier noe annet.

Grønne områder:

-          Hytteområdet omkranses av skogbruksområder. Skogsområdene mellom hyttene foreslås definert som friluftsområder.

-          Eksisterende vegetasjon skal bevares så langt som mulig, dette gjelder især store furuer, som bidrar til å gi området karakter. Det åpnes for tynning med hensyn til utsikt.

-          Det er ikke kjente nøkkelbiotoper eller viltkorridorer i området.

-          Det er i vedtatt kommunedelplan for Blefjell lagt stor vekt på innarbeide av tilstrekkelig grøntstruktur i reguleringsplaner. Den eksisterende utbyggingsstrukturen i fjellområdene vanskeliggjør mulighetene for å finne større sammenhengende grønne korridorer. Det er gjennom lokalisering av ny bebyggelse søkt å legge til rette for at eksisterende strukturer bevares, og at større arealer eller korridorer i tidligere ubebygd terreng forblir ubebygd.

-          Innefor dette området er det vesentlig å bevare fjellområdene innenfor skiløypene som i kommunedelplaner er avsatt til friluftsområde. Atkomsten til fjellområdene må holdes åpne.

Flere detaljer om planforslaget går fram av vedlagte plan beskrivelse, plankart og planbestemmelser.

Planen har vært varslet offentlige myndigheter og annonsert etter gjeldende regler, og berørte hytteeiere er varslet per brev.

Det er etter varsling om igangsetting av reguleringsarbeidet mottatt følgende uttalelser og merknader til prosessen:

Fylkesmannen i Buskerud:

”Uttalelse til varsel om oppstart av reguleringsplanarbeid for del av Søndre Garaas i Flesberg kommune

Fylkesmannen har ved brev av 15. januar 2007 fått oversendt varsel om oppstart av reguleringsplanarbeid for del av Søndre Garaas gnr. 146 bnr. 1.

PIanområdet er ca 120 m bredt og 2800 m langt og går fra de øvre områdene mot Lifjell, forbi Blestølen, og et stykke nedover i lia. Det er gjennom et eget brev også varslet igangsatt reguleringsplanarbeid for en annen lang og smal parsell som grenser til dette plan området.

Fylkesmannen viser til kommunedelplanen for Blefjell og forutsetter at denne blir fulgt opp i den videre prosessen. Her gis det føringer for hvordan fortetting av byggeområder skal skje. Videre står det at kommunen skal legge vekt på samordning med naboeiendommer når det tas stilling til behovet for regulering. Det står også at grøntstrukturer skal kartlegges før nye byggetiltak planlegges. Fylkesmannen viser til at en slik kartlegging må skje for et større område enn det konkrete reguleringsplanområdet, slik at det kan tas hensyn til viktige sammenhenger og overordnete strukturer.

Ved regulering avenkelteiendommer med en slik lang og smal form, vil det kunne være vanskelig å ivareta gjennomgående viktige strukturer på tvers av plan- og ei en doms grensene. Fylkesmannen vil derfor anbefale at arealer som tas opp til regulering, avgrenses slik at det i større grad er mulig å vurdere fremtidig arealbruk og utvikling i en helhetlig sammenheng.”

Buskerud fylkeskommune:

”Søndre Garaas - del av gnr. 146 bnr. 1 - Blefjell- Flesberg kommune - informasjon om oppstart av reguleringsarbeid

Det varsles oppstart av planarbeid for to områder for del av eiendommen søndre Garaas. Vi regner med at det blir utarbeidet to separate reguleringsplaner for disse områdene. De aktuelle områdene ligger ved Blestølen, innenfor kommunedelplan for Blefjell, vedtatt Flesberg kommune og godkjent av Miljøverndepartement 14.07.2006

Det ene området ligger lengst i sør på grensen til Kongsberg kommune. Her er det foreslått en fortetting på ca 2-3 hytter. Det andre området er større og grenser inn til et annet område hvor det også er satt i gang arbeid med reguleringsplan.

Overordna planer.
Det ser ut til at det er satt i gang arbeid med en rekke planer innenfor dette området. Disse to planene ligger innenfor samme eiendom. Det er også planer på naboeiendommen. Når det fremmes så mange planer innenfor dette området blir dette en utfordring. Vi regner med at rammen for detaljplanarbeidet ligger i kommunedelplan, og at denne angir omfang og lokalisering i forhold til plassering av hyttene. Utbygging av hytter er ofte grunneierstyrt, noen ønsker å komme i gang raskt, andre er mer avventende. Det er derfor viktig at det er lagt rammer for utbyggingen, og at det er kommet fram til en aller annen fordelig av hytter på de ulike områdene.

En slik utbygging krever ofte oppgradering av eksisterende infrastruktur. Dette er ofte også tiltak som bør samordnes og finansieres av flere. Ved en god samordning kan være effektiv, og en kan unngå unødvendige inngrep i form av ekstra veilengder reduseres på grunn av samordning av tiltak.

Fortetting.
Her dreier det seg om fortetting av eksisterende område. Det er derfor viktig at en tar hensyn til hyttene som ligger i området og setter en ramme for antall nye hytter. Det er viktig å ha en påregnelig utvikling i slike områder.

Hytteplassering, utforming.
Det er viktig at hyttene plassers så godt som mulig i terrenget og det må legges vekt på god estetisk utforming i planbestemmelsene, som skal styre utformingen av hyttene.

Det er tidligere utført arkeologisk undersøkelse i dette området.”

Fylkeskommunen har skriftlig bekreftet at det ikke er funnet automatisk fredede kulturminner i området.

Grunnen for at sektororganene henvises til GNR 146/1 er at regulant varslet fellesplan for GNR 146/1 og GNR 1456/3,4. Grunneierne valgte siden separate planer for respektive eiendommer.

Skriv fra varslede hytteeiere kan ses i møtet.

Regulantenes kommentarer til uttalelsene og merknadene:

 

Merknad fra              Merknad                                            Kommentar

Buskerud Fylkeskommune

Behov for samordning med naboeiendommene og helhetlige sammenhenger i arealbruken især mht grøntstrukturen, vei vann/avløp

 

Regulering av masseuttak/ renseanlegg

 

Vedlagt grøntstrukturkart. Planer for 146/1 og 146/3,4 er sett i sammenheng. Det har også vært samarbeid med Prevista som utarbeider reguleringsplan for 144/2, nordvest for 146/3,4.

 

Medtatt i planforslaget

 

Fylkesmann i Buskerud

Behov for oppgradering/ samordning av infrastruktur, god terrengtilpasning av nye hytter

Planer for infrastruktur er vedlagt og sett i sammenheng for flere eiendommer i området.

 

 

Naboer

 

Tor Edvin Dahl,

Formann i Østre Garaas og Tasjemogen hyttefelt

 

Understreker betydning av samarbeid om veier for nye hytteeiere

Planen legger til rette for mindre

atkomstveier innenfor planområdet og til naboeiendommer (146/1 og 144/2)

Harry Solberg

(146/3/4)

Ønsker ikke atkomstvei til hytta

Ønsker ikke tettere bebyggelse i nærmeste omgivelser

Vei er ikke planlagt til hytta

Ikke planlagt nye hytter som nærmeste nabo

 

I tillegg ønsker eiere av følgende hytter atkomst: GNR146/4/45 og GNR146/4/42

Generelle vurderinger:

Kommunen har foretatt befaring av området og vurdert tomteforslagene ut fra følgende hensyn:

  • den enkelte tomts egnethet isolert sett,

·         forholdet til etablerte hytter,

·         virkning på landskap og grønne strukturer,

·         konsekvenser av planens totale omfang i forhold til resten av Blefjell.

Gode grønne strukturer har vært en klar forutsetning fra kommunedelplanen, og var en viktig forutsetning for reguleringer skulle kunne godkjennes. Men hva som er tilstrekkelig grønne strukturer blir selvsagt en vurdering. Rådmannen mener at det i tillegg til myrer og 75-meters beltet rundt vannene, må legges opp til større sammenhengende grønne strukturer som deler opp landskapet og sikrer gode grønne belter innenfor byggeområdet. Dette er viktig både visuelt sett, og fordi slike områder kan fungere som nærturområder, utfartskorridorer og lekeområder.

Tetthet er heller ikke eksakt, og må vurderes i det enkelte område. Terreng og vegetasjon påvirker hva som er akseptabelt. Generelt planlegges og aksepteres tettere løsninger i dag enn få ti år tilbake. For å bidra til at etablerte hytteeiere fortsatt skal trives, kan det være fornuftig å legge opp til noe lavere tetthet i allerede etablerte hytteområder enn i nye områder. Men det er også et viktig moment at fortetting kan bidra til ønsket standardheving i etablerte områder.

Tetthetsvirkning og landskapsvirkning blir også påvirket av hvor store hyttene er og mengden veier. Små tradisjonelle hytter uten veganlegg faller langt lettere inn i terrenget enn moderne store hytter med oppløft og vei helt fram. I vurderingene av hva landskapet tåler av fortetting, må man også ta høyde for at det legges opp til at de etablerte hyttene også skal kunne bli større og i stor grad også skal kunne få vei helt fram.

Nye veier og vann- og avløpsanlegg kan bety store sår i terrenget som det tar lang tid før gror til. Dette har vi sett svært beklagelige eksempler på, på fjellet siste året. Det er nok langt vanskeligere å få dette godt til i etablerte områder som er planlagt ut fra ande forutsetninger, enn i nye områder der framføring av infrastruktur legges som premiss alt i planleggingen. Dette viser at det er viktig å ta store hensyn til terreng og landskap når det planlegges og å sette strenge krav når arbeider skal gjøres. God dialog med etablerte hytteeiere er også viktig.

Vurderinger av planforslaget:

Generelt:

Rådmannen mener generelt at det er gjort en god jobb i dette planarbeidet, med høy standard på innsendt planmateriale.

Planen foreslår regulering av veg til planlagte tomter. Rådmannen mener dette er et fornuftig valg. Ved at dette reguleres nå, ligger vegbygging som en fremtidig mulighet for hytteeierne når de måtte ønske det. Høringen vil eventuelt vise om det er konflikter rundt dette.

Vannposter er regulert inn, og sikrer slik drikkevannsforsyningen. Rådmannen vurderer grunneiers valg av vann og avløpsløsninger som en god løsning i dette området.

Ut fra helhetsvurderinger og konkrete vurderinger av enkelttomter vil rådmannen anbefale en del endringer før offentlig ettersyn i kart og bestemmelser. Rådmannens anbefalinger listes nedenfor med en kortfattet begrunnelse.

Forslag til endringer i plankartet:

-          Plankartet skal inneholde oversiktskart, og være påført byggegrenser, vegbredder, etc.

-          I tillegg til tydelig festenummer/ eller eget bruksnummer, skal alle eksisterende tomter beholde tomtehummer fra tidligere plan. Nye tomter er valgt nummererte tresifferet, og det er bra.

-          Tomt nr 102 flyttes 15 meter mot nordvest. Årsak: Tomten er lokalisert på kolle. Flyttingen fører til terrengtilpasning av fremtidig hytte.

-          Tomt nr 106 flyttes 13 meter mot sør. Alternativt strykes. Årsak: Tomten er lokalisert ved stup/ kant. Flyttingen fører til terrengtilpasning av fremtidig hytte.

-          Tomter nr 107 og 108 strykes. Årsak: 107 ligger på kolle, myr i bunnen og for tett innpå nabohytte. 108 ligger på kolle, og midt i to atkomster til inneforliggende hytter.

-          Tomtene nr 112 strykes. Årsak. Tomten er delvis i LNF sone 4, og utfyllende bestemmelser til arealdelen av kommunedelplanen for Blefjell, tillater ikke nyetablering av hyttetomter i sonen.

-          Pinne på tomt nr 104 flyttes nærmere vegen.

-          Planlagt veg mellom planlagt tomt nr 111 og eksisterende tomt GNR 146/4 F17 flyttes i hht. kartutsnitt nr 2 fra kommunens befaring

Forslag til endringer av bestemmelsene

Bestemmelsene er normalt forskjellig fra plan til plan. Bestemmelser som legges fram preges naturlig nok av den enkelte planlegger og av konkrete ønsker hos aktuelle grunneiere. Rådmann anbefaler likevel en del harmonisering mellom ulike planer i samme fjellområde når det ikke er gode grunner for annet. Og det foreslås en del endringer som rådmannen mener er nødvendig for å få et best mulig sluttprodukt.

Nedenfor foreslås endringer i forslagsstillers bestemmelser:

Endret formulering under ”§ 3.3 Fritidsbebyggelse”:

-          Parkeringsareal inngår ikke i beregningsgrunnlaget i disse bestemmelsers BRA. Jf. veileder ”Grad av utnytting T-1459, s.33.

Rådmannen anbefaler å gjøre bestemmelsen tilsvarende bestemmelser i Nipeto-Gampeflå og Haukeli planene.

Bestemmelse 3.3.1 erstattes med:

3.3.1 Arealbruk:

På tomtene 101 – 111, samt eksisterende tomter for fritidsbebyggelse nord for veg til Nipeto tillates inntil BRA = 150 m² totalt for hver tomt. Av dette kan det oppføres inntil 2 separate bygg (uthus/ anneks) i tillegg til fritidsboligen, hvert på maks BRA = 30 m². Disse skal ligge i avstand av maksimalt 6 m, og minimal 1 m, fra fritidsboligen. Maksimal tillatt gesims- og mønehøyde: Hytte 3,6 og 5,6 m. Uthus/ anneks 2,5 og 3,0 m. Anneks/ uthus skal tilpasses fritidsboligen i materialbruk, form og farge.

Resten av planområdet er i kommunedelplanens arealdel avsatt til LNF-områder med spredt eksisterende hyttebebyggelse hvor utfyllende bestemmelser til arealdelen av kommunedel-planen styrer tomteutnyttelsen.

Tillatt antall tomter rettes.

Ny bestemmelse under § 3:

På tomt nr 103 må føres opp hytte med tilsvarende takvinkel og møneretning og nabohyttene GNR 146/4 F33 og GNR 146/4 F47.

Konklusjon:

Fremstillingen setter av praktiske grunner fokus på det som bør endres. Avslutningsvis vil derfor rådmannen understreke at mye av planforslaget vurderes som godt og det meste anbefales videreført.

Rådmannen anbefaler kommunens faste utvalg for plansaker å legge reguleringsforslaget ut til offentlig ettersyn etter at regulanten har gjort de endringer som fremgår av sakens avsnitt «Vurdering av planforslaget».

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

06.10.2008

Arkiv               

L12

Saksmappe     

2006/1173

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ørn Antonsson

 

Forslag til reguleringsplan for fritidsbebyggelse, Åsland Østre, Vestre og Nordre, GNR 17/4,5,6. Pbl § 27-1 nr 2

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

21.10.2008

53/08

 

Rådmannens anbefaling:

Det faste utvalg for plansaker vedtar å legge reguleringsplan for fritidsbebyggelse, Åsland Østre, Vestre og Nordre, GNR 17/4,5,6. ut til offentlig ettersyn etter pbl § 27-1 nr 2.

Før offentlig ettersyn skal planbestemmelsene harmoniseres med planbestemmelser i tilsvarende reguleringsplaner nylig vedtatte av kommunestyret. Planforslaget skal være bearbeidet i samsvar med sakens avsnitt «Vurdering av planforslaget».

Vedlegg:

-          Reguleringsplankart og bestemmelser, datert 27.12.07. Planbeskrivelse av desember 2007

Saksopplysninger:

Kommunen har mottatt reguleringsforslag for fritidsbebyggelse, Åsland Østre, Vestre og Nordre, GNR17/4, 5 og 6. Grunneiere er Ragnvald Tveita, Gunn Hege og Ole Jørgen Huslende. Planområdet ligger på søndre Ble sørøst for Blestua, og består av to delområder, et større område med fritidsbebyggelse, og to områder for masseuttak.

Dette legges nå fram for planutvalget for behandling etter pbl § 27-1 nr. 2 - offentlig ettersyn.

Planforutsetninger i kommunedelplanen:

Kommunedelplan for Blefjell ble vedtatt av kommunestyret 27.06.05, mens innsigelsene knyttet til planen først ble avgjort av Miljøverndepartementet 14. juli 2006. Etter dette har arbeidet med reguleringsplaner for mange eiendommer skutt fart.

For ordens skyld minner vi om noen viktige prinsipper i den overordnede kommunedelplanen. De overordnede utviklingsmål ble definert som (jf. kap 2):

·     ”Blefjell er et unikt natur-, rekreasjons-, og reiselivsområde. Bruk og forvaltning av fjellet skal sikre lokal verdiskapning for bygda og grunneierne. Det skal legges til rette for en langsiktig bærekraftig forvaltning som sikrer naturverdier og muligheter til de neste generasjonene.

·     Blefjell er et familiefjell med kort avstand til brukere fra sentrale østlandsområdet. Det er et overordnet mål å styrke Blefjells posisjon som familiefjell, og legge til rette for økt bruk av eksisterende hytter.

·     Blefjell skal ha tilfredse brukere av fjellet. ”

Om videre utbyggingsmønster ble følgende fastslått jf. (kap.5.2):

”Utbyggingsmønsteret på Blefjell er utviklet over flere 10-år og er tilpasset naturgrunnlag, eierstruktur og utvikling av veisystem. Den framtidige utviklingen på Blefjell skal bidra til å videreutvikle og tydeliggjøre de sterke sidene ved dagens utbyggingsmønster etter følgende hovedprinsipper:

·         Øvre byggegrense mot fjellet med grønne korridorer ned i skogsområdene, 75 metersbeltet mot vann og vassdrag som grøntområde, grønne strukturer som en integrert del av utbyggingsløsningene.

·         Utvikling av områdesentrene med god miljø- og landskapstilpasning. Se kap. 7.

·         Miljøtilpasset nybygging og innfylling av bebyggelse, forbedret atkomst og standardheving i forhold til vann og avløp i områder for fritidsbebyggelse som ikke er lokalt natur- og landskapsmessig sårbare.

·         Tradisjonspreget, lett hytteutvikling i de nordlige områdene fra Hånavatnet til Rollag grense.

Kommunedelplanens byggearealer er i prinsippet de samme som ble definert som hytteområder i kommunedelplanen fra 1990. For all ny bebyggelse er det en forutsetning at den tilpasses landskap/terreng og eksisterende bebyggelse. Likedan er god dialog med etablerte hytteeiere en forutsetning.”

På bakgrunn av føringer i kommunedelplanens tekstdel og arealplanens bestemmelser er bl.a. følgende stikkord sentrale:

familiefjell, lokal næringsutvikling, modernisering, fortetting tilpasset dagens bebyggelse, grønne strukturer og landskapstilpassing.

For vurdering av den enkelte plan i forhold til helheten, kan det også være nyttig å ha med noen nøkkeltall for hele kommunedelplanens hytteområder: Totalt omfatter hele kommunedelplanen ca. 23.000 da byggeareal (sentrumsområder og hytteområder). I tillegg finnes ca. 6.000 daa LNF-områder med en del eksisterende hytter, men med svært begrensede nye utbyggingsmuligheter.

Hvor mange hytter og utbyggingsstrukturer, hvilke størrelser og infrastrukturløsninger som skal tillates, skal vurderes i den enkelte plan ut fra det enkelte områdes egnethet. Men den enkelte plan bør også vurderes som del i den samlede utviklingen for hele Blefjell.

Reguleringsplanforslag for reguleringsplan for fritidsbebyggelse, Åsland Østre, Vestre og Nordre, GNR 17/4,5,6.:

Revidert utdrag fra planbeskrivelsen:

Planområdet ligger i Flesberg kommune sørøst for Blestua og består av to delområder, et større område med fritidsbebyggelse, og to områder for masseuttak.

Planen utarbeides av ar plan & landskap v/ Landskaps­arkitekt Anne Ribberud, Fjellrens AS v/Odd Roar Sæther og Ing. Marit Kleivedalen på opp­drag fra grunneiere i om­­rådet. Planen omfatter del av eien­dommene GNR 17/4, 17/5 og 17/6, Åsland Østre, Vestre og Nordre i Flesberg kommune. Hensikten med planen er å legge til rette for fortetting av eksisterende områder med fritidsbebyggelse, og nye atkomstveier i området, samt et mindre område for masseuttak.

Hoverdelen av området er i kommunedelplanen for Blefjell vist som område for ny fritids­bebyggelse, det øvrige arealet er vist som LNF3 og LNF1 områder. Gjeldende reguleringsplaner i området er 05-2003 Åsland.

Innenfor planområdet ligger det 113 hytter og 18 ubebygde tomter. Området ligger på mellom 400 og 700 meter over havet og omfatter ca 2200 daa. Planområdet består i øvre deler av glissen furuskog mellom større sammenhengende myrdrag. Nedover i lia er det tettere blandingsskog dominert av store bartrær.

Vann og avløp:

-          Eksisterende bebyggelse har lav til middels sanitær standard. Eiendommene er med i Bleva II (grunneiersamarbeid innen VA) og eksisterende eiendommer har fått tilbud om å knytte seg til dette anlegget. Både ny og eksisterende bebyggelse vil få tilbud om å knytte seg til renseanlegget i Ådalen. Planer for dette vil bli utarbeidet på grunnlag av reguleringsplankartet.
Ved innleggelse av vann skal det foreligge godkjent utslippstillatelse. 

Grønne områder:

-          Innenfor det området som allerede er tatt i bruk til bebyggelse er det vanskelig å oppnå store sammenhengende grøntstrukturer. Kommunedelplan for Blefjell ivaretar imidlertid et større areal i nedre del av området hvor ny bebyggelse ikke tillates og hvor det er lagt en trase for skiløype. Dette området reduseres noe på enkelte steder, men utvides på andre slik at det totalt sett ivaretas et stort sammenhengende grøntområde.

-          Langevassbekken/ Tornemyrbekken renner gjennom området. Det er i all hovedsak opprettholdt god avstand til bekken og det er ikke foreslått kryssinger av bekken med nye vegtraseer.

-          I området opp mot fjellet er ny bebyggelse svært begrenset (to tomter rett sør for grensa), slik at dette arealet har rikelig med grønne korridorer opp mot fjellet.

-          Eksisterende vegetasjon skal bevares så langt som mulig, dette gjelder især store furuer, som bidrar til å gi området karakter. Det åpnes for tynning med hensyn til utsikt.

-          Det er ikke kjente nøkkelbiotoper eller viltkorridorer i området. 

Flere detaljer om planforslaget går fram av vedlagte plan beskrivelse, plankart og planbestemmelser.

Planen har vært varslet offentlige myndigheter og annonsert etter gjeldende regler, og berørte hytteeiere er varslet per brev.

Det er etter varsling om igangsetting av reguleringsarbeidet mottatt følgende uttalelser og merknader til prosessen:

Fylkesmannen i Buskerud:

”Uttalelse til varsel om oppstart av reguleringsplanarbeid for del av Åsland på Blefjell i Flesberg kommune

Fylkesmannen har ved brev.av..28. februar 2007 fått oversendt varsel om oppstart av Reguleringsplanarbeid for del av Åsland på Blefjell, gnr. 17 bnr. 4, 5 og 6. Planarbeidet skal legge til rette for ny fritidsbebyggelse og fortetting av eksisterende fritidsbebyggelse. Det planlegges også et nytt masseuttak.

Fylkesmannen forutsetter at kommunedelplanen for Blefjell blir fulgt opp i det videre regule­ringsarbeidet. Det må legges vekt på å ivareta en god grøntstruktur, både internt i pIanområ­det, og sett i sammenheng med tilgrensende arealer. Vi forutsetter at byggeforbudssonen langs vassdrag og viktige naturområder og grøntkorridorer blir ivaretatt.

På skissen til reguleringsplan vil enkelte av de nye hyttetomtene gripe uheldig inn i naturom­rådene rundt Tommyrtjern og den nye stamløypa. Det er også vist nye hyttetomter i de høye­religgende områdene opp mot fjellet der nye hytter ikke er tillatt, jfr. kommunedelplanen.

Fylkesmannen mener videre at omfanget av nye veier i området bør begrenses.

Det nye masseuttaket omfattes av Forskrift for konsekvensutredninger. Masseuttaket er for øvrig i strid med overordnet plan og vil få en svært uheldig lokalisering ved siden av Svart­tjern naturreservat. Dette vil medføre inngrep i naturområdene og bekken mellom myr­reservatet og Beinsvannet.

Miljøvernavdelingen vil fremme innsigelse ved offentlig ettersyn dersom viktige miljøverdier ikke blir ivaretatt.”

Ved skriv av 28.08.08 bekreftet fylkeskommunen at det ikke er funnet automatisk fredede kulturminner i området.

Skriv fra varslede hytteeiere kan ses i møtet.

Regulantenes kommentarer til uttalelsene og merknadene:

Det er innkommet merknader til kunngjøringen fra Fylkesmannen i Buskerud og 25 hytteeiere/ naboer.

 

Merknad fra              Merknad                                          Kommentar

Buskerud Fylkeskommune

- Setertunene Bakkensetra  gnr 17/1,2 og Åslandssetrene gnr 17/4,5 reguleres til bevaring.  

- Ubebygd område rundt setrene.

 

Setertunene er underlagt spesielle bestemmelser.

Det er begrenset med nye tomter i umiddelbar nærhet av seterområdene

Fylkesmann i Buskerud

- Uheldig med tomter ved Tornemyrtjern/ ny stamløype

- nye tomter anlagt i LNF-område

- begrensning av nye veier

- uheldig lokalisering av masseuttak, konsekvensutredes

Det er tatt hensyn til løypetrasèen og områdets karakter ved forslag til nye tomter ved Tomtemyrtjern.

Veier er tegner inn i samsvar med ønsker fra brukere.

Masseuttaket er eksisterende, omfanget av utvidelsen er betydelig redusert.

 

Naboer i høyereliggende områder (sør for kraftlinjen, i LNF-området)

 

Anne Merete og Ludvik Næss

(17/5/16)

 

Ønsker vei

Uendret traseforslag forbi fritidseiendommen

Sverre Sivertsen

(17/5/11)

Ønsker vei men ikke for nær hytta

Vei er forsøkt lagt hensiktsmessig plassert i terrenget, kommer noe nærme hytta

 

Svein H. Øverby

(17/5/8)

Ønsker vei.

Uendret traseforslag forbi eiendommen

 

Berit Nilsen

(17/5/21)

Ønsker vei

Uendret traseforslag forbi eiendommen

 

Torbjørn Westrum

(17/90)

Ønsker forlengelse av vei etter forslag fra Pilskog

Veien er ikke videreført av landskapsmessige årsaker

 

Jan Rune Pilskog

(17/5/5)

Ønsker vei nærmere hytta, forslag vedlagt merknad

Veien er ikke videreført av landskapsmessige årsaker

 

Jon Ruud

(17/5/4)

Ønsker forlengelse av vei etter forslag fra Pilskog

Veien er ikke videreført av landskapsmessige årsaker

 

Øivind B. Nilsen

(17/81)

Ønsker vei, vannpost

Ikke nye hytter

Foreslått vei, tidligere godkjente tomter i området

 

 

Hans-Erik Grytnes

(17/8/47)

 

Ønsker vei (ligger på naboeiendom)

 

Planen er utvidet og adkomstvei er medtatt

 

 

Naboer i høyereliggende områder (byggeområde sør for kraftlinjen)

 

Tor Inge Jacobsen

(17/4/33)

Ønsker vei

Uendret traseforslag forbi eiendommen

 

Hjørunn Gravdal

(17/76)

 

Vei bør stoppe før hytte 17/4/37 og 17/50

 

Vei er stoppet før eksisterende fritidsboliger

Kari Anne Ø og Steinar Gyltnes

(17/4/29)

 

Vei bør stoppe før hytte 17/4/37 og 17/50

 

Vei er stoppet før eksisterende fritidsboliger

Holm

(17/39)

 

Ønsker ingen utbygging av hytter og veier

Vei er flyttet vekk fra eksisterende fritidsbebyggelse

Rikke Finstad Kjos

(17/42)

 

Ønsker veien nord for hytta, utenfor tomta

Vei er flytter noe sørover

Astri Førli

(17/29)

 

Ønsker veg fra sør/øst

Tomt kan nås fra sør/øst

Rolf Evald Hansen

(17/46)

Ønsker færre nye veier

Veien er flyttet bort fra eksisterende

Fritidsbebyggelse

 

Arild Horntvedt

(17/84)

 

Ønsker endret trase for vei

Ikke vei over tomta

Vei lagt nord for tomta

Dag Skullestad

(17/6/18)

Ønsker endret trase for vei

Veien er flyttet bort fra eksisterende

Fritidsbebyggelse

 

Odd Styrmoe

(17/48)

 

Ønsker endret trase for vei

Veien er flyttet bort fra eksisterende

fritidsbebyggelse

Tom Granli

Bente Årvik

(17/6/12)

 

Ønsker færre nye veier, ikke vei ved vannkilde

Veien er flyttet bort fra eksisterende

Fritidsbebyggelse, vannkilde må etableres på nytt

Naboer i lavereliggende områder (byggeområde nord for kraftlinjen)

 

Geir Høgås

(17/4/1)

 

Vei må legges utenom gråvannstank

Vei legges utenom gråvannstank

Eva Tvedt Knudsen

(17/4/50)

 

Ønsker hverken vei, nye hytter eller masseuttak

Fritidsboliger og vei er ikke flyttet

Trond Feen

(17/4/8)

 

Godkjenner forslaget til plan

 

Trond Heimdal

(17/74)

Vei legges utenom tomten

Ønsker ikke utleiehytter som nabo

Vei er trukket vekk fra tomta

Tine Mai Støver

(17/4/41)

 

Ønsker vei til hytta

Vei er lagt til hytta

Svein Iver Jacobsen

(17/55)

Ønsker tilsv. regulerings-bestemmelse for nye hytter som for eksisterende reg.plan (Vestre Åsland mai 2003)

 

Det tillates noe større hytter.

Even  Amlie

(17/34)

Ønsker tomt oppmålt

Vegen er lagt over tomta til Amlie – forholdene drøftes av hytteeier og grunneier.  Tomta ble oppmålt av Geo Sat Oppmåling og  er lagt inn på plankartet.

 

Generelle vurderinger:

Kommunen har foretatt befaring av området og vurdert tomteforslagene ut fra følgende hensyn:

  • den enkelte tomts egnethet isolert sett,

·         forholdet til etablerte hytter,

·         virkning på landskap og grønne strukturer,

·         konsekvenser av planens totale omfang i forhold til resten av Blefjell.

Gode grønne strukturer har vært en klar forutsetning fra kommunedelplanen, og var en viktig forutsetning for reguleringer skulle kunne godkjennes. Men hva som er tilstrekkelig grønne strukturer blir selvsagt en vurdering. Rådmannen mener at det i tillegg til myrer og 75-meters beltet rundt vannene, må legges opp til større sammenhengende grønne strukturer som deler opp landskapet og sikrer gode grønne belter innenfor byggeområdet. Dette er viktig både visuelt sett, og fordi slike områder kan fungere som nærturområder, utfartskorridorer og lekeområder.

Tetthet er heller ikke eksakt, og må vurderes i det enkelte område. Terreng og vegetasjon påvirker hva som er akseptabelt. Generelt planlegges og aksepteres tettere løsninger i dag enn få ti år tilbake. For å bidra til at etablerte hytteeiere fortsatt skal trives, kan det være fornuftig å legge opp til noe lavere tetthet i allerede etablerte hytteområder enn i nye områder. Men det er også et viktig moment at fortetting kan bidra til ønsket standardheving i etablerte områder.

Tetthetsvirkning og landskapsvirkning blir også påvirket av hvor store hyttene er og mengden veier. Små tradisjonelle hytter uten veganlegg faller langt lettere inn i terrenget enn moderne store hytter med oppløft og vei helt fram. I vurderingene av hva landskapet tåler av fortetting, må man også ta høyde for at det legges opp til at de etablerte hyttene også skal kunne bli større og i stor grad også skal kunne få vei helt fram.

Nye veier og vann- og avløpsanlegg kan bety store sår i terrenget som det tar lang tid før gror til. Dette har vi sett svært beklagelige eksempler på, på fjellet siste året. Det er nok langt vanskeligere å få dette godt til i etablerte områder som er planlagt ut fra ande forutsetninger, enn i nye områder der framføring av infrastruktur legges som premiss alt i planleggingen. Dette viser at det er viktig å ta store hensyn til terreng og landskap når det planlegges og å sette strenge krav når arbeider skal gjøres. God dialog med etablerte hytteeiere er også viktig.

Vurderinger av planforslaget:

Generelt:

Rådmannen mener generelt at det er gjort en god jobb i dette planarbeidet, med høy standard på innsendt planmateriale.

Planen foreslår regulering av veg til planlagte tomter. Rådmannen mener dette er et fornuftig valg. Ved at dette reguleres nå, ligger vegbygging som en fremtidig mulighet for hytteeierne når de måtte ønske det. Høringen vil eventuelt vise om det er konflikter rundt dette.

Vannposter er regulert inn, og sikrer slik drikkevannsforsyningen. Rådmannen vurderer grunneiers valg av vann og avløpsløsninger som en god løsning i dette området.

Ut fra helhetsvurderinger og konkrete vurderinger av enkelttomter vil rådmannen anbefale en del endringer før offentlig ettersyn i kart og bestemmelser. Rådmannens anbefalinger listes nedenfor med en kortfattet begrunnelse.

Forslag til endringer i plankartet:

-          Plankartet skal inneholde oversiktskart og være påført byggegrenser.

-          I tillegg til tomters feste-/ eller eget bruksnummer, skal eksisterende tomtenummer tydelig fremgå av reguleringskartet.

Tun 7, tomt 210 og tomt 323

Strykes, for å få en grønn lunge mellom delområdene 2 og 3. Dessuten er dette LNF områder hvor utfyllende bestemmelser til arealdelen av kommunedelplanen for Blefjell tillater ikke nyetablering av hyttetomter. Det går skiløype i området

 

Delområde 1

Tomt 101

Flyttes fra kollen ca. 11 meter mot sydøst.

Tomt 103

Plasseringen er for nær kraftledning, må fjernes eller flyttes.

Tomt 303

Flyttes litt mot syd, pga kolle.

 

Delområde 3

Tomtene 139, 140, 141 og 142

Flyttes nærmere vei.

 

Masseuttak

 

Omfanget må vurderes og masseuttakets grense mot bekken må flyttes mot nordvest.

Forslag til endringer av bestemmelsene:

Bestemmelsene er normalt forskjellig fra plan til plan. Bestemmelser som legges fram preges naturlig nok av den enkelte planlegger og av konkrete ønsker hos aktuelle grunneiere. Rådmann anbefaler likevel en del harmonisering mellom ulike planer i samme fjellområde når det ikke er gode grunner for annet. Og det foreslås en del endringer som rådmannen mener er nødvendig for å få et best mulig sluttprodukt.

Nedenfor foreslås endringer i forslagsstillers bestemmelser.

Rådmannen anbefaler å gjøre bestemmelsen tilsvarende bestemmelser i Nipeto-Gampeflå og Haukeli planene.

3.3.1  Salg-/ serviceanlegg

Området tillates benyttet til salg-/ serviceanlegg. Maksimalt tillatt BRA inntil 200 m². Av dette kan det i tillegg til hovedbygget oppføres inntil 2 separate bygg (uthus/ anneks) hvert på maks BRA = 30 m². Disse skal ligge med maksimalt 6 m, og minimal 2 m, avstand til hovedbygget. Maksimal tillatt gesims- og mønehøyde: Hovedbygg 4,4 og 6,3 m. Uthus/ anneks 2,5 og 3,0 m. Uthus/ anneks skal tilpasses hovedbygget i materialbruk, form og farge.

3.3.2          Fritidsbebyggelse

Delområde 1 og 2: På nye og eksisterende tomter tillates inntil BRA = 150 m² totalt for hver tomt. Av dette kan det i tillegg til fritidsboligen oppføres inntil 2 separate bygg (uthus/ anneks), hvert på maks BRA = 30 m². Disse skal ligge med maksimalt 6 m, minimal 1 m, avstand til fritidsboligen. Maksimal tillatt gesims- og mønehøyde: Hytte 3,6 og 5,6 m. Uthus/ anneks 2,5 og 3,0 m. Uthus/ anneks skal tilpasses fritidsboligen i materialbruk, form og farge.

maksimal tillatt mønehøyde er 6.3 m over gjennomsnittlig planert terreng.

Delområde 3: : På nye og eksisterende tomter tillates inntil BRA = 150 m² totalt for hver tomt. Av dette kan det i tillegg til fritidsboligen oppføres inntil 2 separate bygg (uthus/ anneks), hvert på maks BRA = 30 m².Disse skal ligge med maksimalt 6 m, minimal 1 m, avstand til fritidsboligen. Maksimal tillatt gesims- og mønehøyde: Hytte 4,4 og 6,3 m. Uthus/ anneks 2,5 og 3,0 m. Uthus/ anneks skal tilpasses fritidsboligen i materialbruk, form og farge.

3.3.3          Tuntomter

På tomtene merket med TUN tillates enten oppføring av enkelttomter som merket i terrenget – alternativ oppføring av bygninger i tett tun. Ved bygging av første enhet innenfor tunet velges utbyggingsform. Dersom tunløsning velges skal det sammen med byggemelding for første enhet innenfor tunet vedlegges utenomhusplan som viser den totale løsningen innenfor tuntomta.

Maksimal tillatt gesims- og mønehøyde: Hytte 4,4 og 6,3 m. Uthus/ anneks 2,5 og 3,0 m. Uthus/ anneks skal tilpasses fritidsboligen i materialbruk, form og farge.

Innenfor tuntomtene 1-5 tillates 2 enkelttomter – alternativt 3 fritidsboliger i tunløsning, maksimalt T-BRA 350 m² hvor av anneks inntil BRA = 30 m² for hver enhet.

Innenfor tuntomtene 6 tillates 3 enkelttomter – alternativt 4 fritidsboliger i tunløsning, maksimalt T-BRA 525 m² hvor av anneks inntil BRA = 30 m² for hver enhet.

3.3.4          Setervollene

Setervollene Bakkensetra og Nordre Åslandsseta, samt GNR 17/51, tillates utnyttet til fritidsbolig. Maksimalt BRA som tillates innenfor hver tomt/ setertun er 150 m², med største bygning (seterbu) begrenset til 75 m² på hver tomt/ tun. Det tillates flere uthus/ anneks Bygningsmassen skal fordeles på flere bygninger i tunløsning. Bebyggelsen skal oppføres i tradisjonsrik byggestil tilpasset den gamle setervollen. Maksimal tillatt gesims- og mønehøyde: Hovedbygget 3,3 og 5,0 m. Uthus/ anneks 2,5 og 3,0 m. Uthus/ anneks skal tilpasses hovedbygget i materialbruk, form og farge.

Konklusjon:

Fremstillingen setter av praktiske grunner fokus på det som bør endres. Avslutningsvis vil derfor rådmannen understreke at mye av planforslaget vurderes som godt og det meste anbefales videreført.

Rådmannen anbefaler kommunens faste utvalg for plansaker å legge reguleringsforslaget ut til offentlig ettersyn etter at regulanten har gjort de endringer som fremgår av sakens avsnitt «Vurdering av planforslaget».

 

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

06.10.2008

Arkiv               

L12

Saksmappe     

2007/1434

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ørn Antonsson

 

Forslag til reguleringsplan for fritidsbebyggelse, Garaas Søndre GNR 146/1. Pbl § 27-1 nr 2

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

21.10.2008

54/08

 

Rådmannens anbefaling:

Det faste utvalg for plansaker vedtar å legge reguleringsplan for fritidsbebyggelse, Garaas Søndre GNR 146/1 ut til offentlig ettersyn etter pbl § 27-1 nr 2.

Før offentlig ettersyn skal planbestemmelsene harmoniseres med planbestemmelser i tilsvarende reguleringsplaner nylig vedtatte av kommunestyret. Planforslaget skal være bearbeidet i samsvar med sakens avsnitt «Vurdering av planforslaget».

Vedlegg:

-          Reguleringsplankart datert 20.12.07, bestemmelser datert 20.11.07 og planbeskrivelse av desember 2007

Saksopplysninger:

Kommunen har mottatt reguleringsforslag for planområdet Garaas Søndre GNR 146/1 ved Blestølen på søndre Ble. Dette legges nå fram for planutvalget for behandling etter pbl § 27-1 nr. 2 - offentlig ettersyn.

Planforutsetninger i kommunedelplanen:

Kommunedelplan for Blefjell ble vedtatt av kommunestyret 27.06.05, mens innsigelsene knyttet til planen først ble avgjort av Miljøverndepartementet 14. juli 2006. Etter dette har arbeidet med reguleringsplaner for mange eiendommer skutt fart.

For ordens skyld minner vi om noen viktige prinsipper i den overordnede kommunedelplanen. De overordnede utviklingsmål ble definert som (jf. kap 2):

·     ”Blefjell er et unikt natur-, rekreasjons-, og reiselivsområde. Bruk og forvaltning av fjellet skal sikre lokal verdiskapning for bygda og grunneierne. Det skal legges til rette for en langsiktig bærekraftig forvaltning som sikrer naturverdier og muligheter til de neste generasjonene.

·     Blefjell er et familiefjell med kort avstand til brukere fra sentrale østlandsområdet. Det er et overordnet mål å styrke Blefjells posisjon som familiefjell, og legge til rette for økt bruk av eksisterende hytter.

·     Blefjell skal ha tilfredse brukere av fjellet. ”

Om videre utbyggingsmønster ble følgende fastslått jf. (kap.5.2):

”Utbyggingsmønsteret på Blefjell er utviklet over flere 10-år og er tilpasset naturgrunnlag, eierstruktur og utvikling av veisystem. Den framtidige utviklingen på Blefjell skal bidra til å videreutvikle og tydeliggjøre de sterke sidene ved dagens utbyggingsmønster etter følgende hovedprinsipper:

·         Øvre byggegrense mot fjellet med grønne korridorer ned i skogsområdene, 75 metersbeltet mot vann og vassdrag som grøntområde, grønne strukturer som en integrert del av utbyggingsløsningene.

·         Utvikling av områdesentrene med god miljø- og landskapstilpasning. Se kap. 7.

·         Miljøtilpasset nybygging og innfylling av bebyggelse, forbedret atkomst og standardheving i forhold til vann og avløp i områder for fritidsbebyggelse som ikke er lokalt natur- og landskapsmessig sårbare.

·         Tradisjonspreget, lett hytteutvikling i de nordlige områdene fra Hånavatnet til Rollag grense.

Kommunedelplanens byggearealer er i prinsippet de samme som ble definert som hytteområder i kommunedelplanen fra 1990. For all ny bebyggelse er det en forutsetning at den tilpasses landskap/terreng og eksisterende bebyggelse. Likedan er god dialog med etablerte hytteeiere en forutsetning.”

På bakgrunn av føringer i kommunedelplanens tekstdel og arealplanens bestemmelser er bl.a. følgende stikkord sentrale:

familiefjell, lokal næringsutvikling, modernisering, fortetting tilpasset dagens bebyggelse, grønne strukturer og landskapstilpassing.

For vurdering av den enkelte plan i forhold til helheten, kan det også være nyttig å ha med noen nøkkeltall for hele kommunedelplanens hytteområder: Totalt omfatter hele kommunedelplanen ca. 23.000 da byggeareal (sentrumsområder og hytteområder). I tillegg finnes ca. 6.000 daa LNF-områder med en del eksisterende hytter, men med svært begrensede nye utbyggingsmuligheter.

Hvor mange hytter og utbyggingsstrukturer, hvilke størrelser og infrastrukturløsninger som skal tillates, skal vurderes i den enkelte plan ut fra det enkelte områdes egnethet. Men den enkelte plan bør også vurderes som del i den samlede utviklingen for hele Blefjell.

Reguleringsplanforslag for Garaas Søndre GNR 146/1:

Revidert utdrag fra planbeskrivelsen:

Planområdet er på søndre Ble, og ligger på begge sider av hovedvegen i området Blestølen. Det er 50 eksisterende hytter på eiendommen i tillegg til 1 eksisterende ubebygd tomt.

Planen utarbeides av ar plan & landskap v/ Landskaps­arkitekt Anne Ribberud, Fjellrens AS v/Odd Roar Sæther og Ing. Marit Kleivedalen på opp­drag fra grunneier i om­­rådet. Planen omfatter del av eien­dom GNR 146/1, Søndre Garaas i Flesberg kommune. Hensikten med planen er å legge til rette for fortetting av eksisterende fritidsbebyggelse.

Området er i kommunedelplanens arealdel vist som område for fritidsbebyggelse, LNF sone 4 med spredt fritidsbebyggelse, og LNF sone hvor friluftsliv er dominerende. Området inngår ikke i tidligere godkjent reguleringsplan. Eksisterende fritidsbebyggelse er bygget ut etter disposisjonsplan.

Planområdet ligger mellom 535 og 780 meter over havet, og omfatter 746 daa.

Totalt dekker reguleringsplanen ca 984 daa. Området er i kommunedelplanens arealdel vist som område for ny fritidsbebyggelse og LNF-område. Området inngår ikke i tidligere godkjent reguleringsplan. Med unntak av del av tun 3 er planlagt bebyggelse i det alt vesentlige i kommunedelplanens byggeområder.

Vann og avløp:

-          3 områder for vannposter foreslås regulert.

-          Eksisterende bebyggelse har i hovedsak lav sanitær standard. Det er ikke tatt detaljert stilling til hvilke tekniske løsninger som kan benyttes i området, men det er naturlig å se dette i sammenheng med løsninger angitt i forskrifter for separate avløpsløsninger. Ved søknad om innlagt vann skal det utarbeides utslippssøknad i hvert enkelt tilfelle.

Grønne områder:

-          Hytteområdet omkranses av skogbruksområder. Skogsområdene mellom hyttene foreslås definert som friluftsområder.

-          Eksisterende vegetasjon skal bevares så langt som mulig, dette gjelder især store furutrær, som bidrar til å gi området karakter.

-          Det er ikke kjente nøkkelbiotoper eller viltkorridorer i området.

-          Det er i vedtatt kommunedelplan for Blefjell lagt stor vekt på innarbeide av tilstrekkelig grøntstruktur i reguleringsplaner. Den eksisterende utbyggingsstrukturen i fjellområdene vanskeliggjør mulighetene for å finne større sammenhengende grønne korridorer innenfor de utbygde arealene.

-          Innefor dette området er det vesentlig å bevare fjellområdene innenfor skiløypene. Dette område er også avsatt i kommunedelplanen som et område med stor verdi for friluftsliv. Atkomsten til fjellområdene må holdes åpne.

-          I tillegg er det viktig å bevare områdene ved Ådalselva. Disse er også tatt ut som grøntområde i kommunedelplanen.

Flere detaljer om planforslaget går fram av vedlagte plan beskrivelse, plankart og planbestemmelser.

Planen har vært varslet offentlige myndigheter og annonsert etter gjeldende regler, og berørte hytteeiere er varslet per brev.

Det er etter varsling om igangsetting av reguleringsarbeidet mottatt følgende uttalelser og merknader til prosessen:

Fylkesmannen i Buskerud:

”Uttalelse til varsel om oppstart av reguleringsplanarbeid for del av Søndre Garaas i Flesberg kommune

Fylkesmannen har ved brev av 22. januar 2007 fått oversendt varsel om oppstart av reguleringsplanarbeid for del av Søndre Garaas gnr. 146 bnr . 1. Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for fortetting med fritidsboliger.

PIanområdet er smalt og strekker seg i lengde fra de øvre områdene mot Lifjell og nedover lia forbi Blestølen. Det er gjennom et eget brev også varslet igangsatt reguleringsplanarbeid for en annen lang og smal parsell som grenser til dette pIanområdet.

Fylkesmannen forutsetter at kommunedelplanen for Blefjell blir fulgt opp i den videre proses­sen. Her gis det føringer for hvordan fortetting av byggeområder skal skje. Videre står det at kommunen skal legge vekt på samordning med naboeiendommer når det tas stilling til beho­vet for regulering. Det står også at grøntstrukturer skal kartlegges før nye byggetiltak planleg­ges. Fylkesmannen viser til at en slik kartlegging må skje for et større område enn det konkre­te reguleringsplanområdet, slik at det kan tas hensyn til viktige sammenhenger og overordnete strukturer.

Ved regulering av enkelteiendommer med en slik lang og smal form, vil det være vanskelig å ivareta gjennomgående viktige strukturer på tvers av plan- og eiendomsgrensene. Fylkesmannen vil derfor anbefale at arealer som tas opp til regulering, blir avgrenset slik at det i større grad blir mulig å vurdere fremtidig arealbruk og utvikling i en helhetlig sammenheng.

Fylkesmannen forutsetter også at det ikke åpnes for ny bebyggelse i områder der dette ikke er tillatt i overordnet plan.”

Buskerud fylkeskommune:

"Søndre Garaas - del av gnr. 146 bnr. 1 - Blefjell- Flesberg kommune - varsel om oppstart av reguleringsarbeid.

Det startes opp arbeid med regulering av del av eiendommen Søndre Garaas. Dette området ligger innenfor kommunedelplanen for Blefjell vedtatt av Flesberg kommune og Miljøverndepartementet 14.07.06. Hensikten med dette planarbeidet er å legge til rette for en fortetting av eksisterende område med fritidsboliger.

Området er utbygd og har vei inn i området, og adkomst til en del av hyttene. Vi går ut ifra at dette området nå skal rustes opp med vann- og avløp, dersom ikke det finnes allerede. Det ligger et renseanlegg i dette området.

Dersom området skal bygges ut med vann- og avløpsløsninger, bør det legges opp til en samordner planlegging. Det ser også ut til at det skal bygges nytt renseanlegg. Areal for dette legges inn. Det er også planlagt et område for uttak av grusmasser. Dette området bør også reguleres med areal benyttes som masseuttak, og som senere går over tillandbruksområde. Det legges inn bestemmelser for istandsetting etter at masser er tatt ut.

Planen tar for seg kun den ene eiendommen. Det ligger også hytter på naboeiendommen. En del av disse hyttene benytter veier som ligger inne på eiendommen, der det startes opp planarbeid. Dersom det skal utarbeides bestemmelser for en del av veiene til disse hyttene, bør planområdet utvides for løse utfordringen med veiframføring samt rettighetene knyttet til dette.

Planen som fremmes nå er en fortettingsplan, og det er derfor viktig at det under planleggingen tar hensyn til eksisterende hytter og infrastruktur i dette området. De nye hyttene må plasseres godt i terrenget, og det må legges vekt på god estetisk utforming i planbestemmelsene, som skal styre utformingen av hyttene.

Det er foretatt arkeologiske undersøkelser av dette området tideligere”.

Fylkeskommunen har skriftlig bekreftet at det ikke er funnet automatisk fredede kulturminner i området.

Skriv fra varslede hytteeiere kan ses i møtet.

Regulantenes kommentarer til uttalelsene og merknadene:

Merknad fra                    Merknad                                    Kommentar

 

Buskerud Fylkeskommune

 

Behov for oppgradering/ samordning av infrastruktur, god terrengtilpassning av nye hytter.

 

Planer for infrastruktur er vedlagt og sett i sammenheng for flere eiendommer i området.

 

Fylkesmann i Buskerud

 

Behov for samordning med naboeiendommene og helhetlige sammenhenger i arealbruken, især mht grøntstrukturer.

 

Vedlagt grøntstrukturkart. Planer for 146/1 og 146/3,4 er sett i sammenheng. Det har også vært samarbeid med .prevista som utarbeider reguleringsplan for 144/2, nordvest for 146/3,4.

 

 

Anders Bærland 146/1/2

 

 

Positiv fortetting – dersom dette kan gi mulighet for sommerveg til hytten.

 

Foreslått veg nesten helt fram.

 

Sigurd- og Anne Lise Kjos 146/1/41

 

Ønsker helårsveg fram til hytten.

Lagt inn veg fra eksisterende atkomst i øst.

 

Harald Bryne 146/1/35

Ønsker veg fram til hytten.

Lagt inn veg fra eksisterende atkomst i øst.

Generelle vurderinger:

Kommunen har foretatt befaring av området og vurdert tomteforslagene ut fra følgende hensyn:

  • den enkelte tomts egnethet isolert sett,

·         forholdet til etablerte hytter,

·         virkning på landskap og grønne strukturer,

·         konsekvenser av planens totale omfang i forhold til resten av Blefjell.

Gode grønne strukturer har vært en klar forutsetning fra kommunedelplanen, og var en viktig forutsetning for reguleringer skulle kunne godkjennes. Men hva som er tilstrekkelig grønne strukturer blir selvsagt en vurdering. Rådmannen mener at det i tillegg til myrer og 75-meters beltet rundt vannene, må legges opp til større sammenhengende grønne strukturer som deler opp landskapet og sikrer gode grønne belter innenfor byggeområdet. Dette er viktig både visuelt sett, og fordi slike områder kan fungere som nærturområder, utfartskorridorer og lekeområder.

Tetthet er heller ikke eksakt, og må vurderes i det enkelte område. Terreng og vegetasjon påvirker hva som er akseptabelt. Generelt planlegges og aksepteres tettere løsninger i dag enn få ti år tilbake. For å bidra til at etablerte hytteeiere fortsatt skal trives, kan det være fornuftig å legge opp til noe lavere tetthet i allerede etablerte hytteområder enn i nye områder. Men det er også et viktig moment at fortetting kan bidra til ønsket standardheving i etablerte områder.

Tetthetsvirkning og landskapsvirkning blir også påvirket av hvor store hyttene er og mengden veier. Små tradisjonelle hytter uten veganlegg faller langt lettere inn i terrenget enn moderne store hytter med oppløft og vei helt fram. I vurderingene av hva landskapet tåler av fortetting, må man også ta høyde for at det legges opp til at de etablerte hyttene også skal kunne bli større og i stor grad også skal kunne få vei helt fram.

Nye veier og vann- og avløpsanlegg kan bety store sår i terrenget som det tar lang tid før gror til. Dette har vi sett svært beklagelige eksempler på, på fjellet siste året. Det er nok langt vanskeligere å få dette godt til i etablerte områder som er planlagt ut fra ande forutsetninger, enn i nye områder der framføring av infrastruktur legges som premiss alt i planleggingen. Dette viser at det er viktig å ta store hensyn til terreng og landskap når det planlegges og å sette strenge krav når arbeider skal gjøres. God dialog med etablerte hytteeiere er også viktig.

Vurderinger av planforslaget:

Generelt:

Rådmannen mener generelt at det er gjort en god jobb i dette planarbeidet, med høy standard på innsendt planmateriale.

Planen foreslår regulering av veg til planlagte tomter. Rådmannen mener dette er et fornuftig valg. Ved at dette reguleres nå, ligger vegbygging som en fremtidig mulighet for hytteeierne når de måtte ønske det. Høringen vil eventuelt vise om det er konflikter rundt dette.

Vannposter er regulert inn, og sikrer slik drikkevannsforsyningen. Rådmannen vurderer grunneiers valg av vann og avløpsløsninger som en god løsning i dette området.

Ut fra helhetsvurderinger og konkrete vurderinger av enkelttomter vil rådmannen anbefale en del endringer før offentlig ettersyn i kart og bestemmelser. Rådmannens anbefalinger listes nedenfor med en kortfattet begrunnelse.

Forslag til endringer i plankartet:

-          Plankartet skal inneholde oversiktskart og være påført byggegrenser.

-          Eksisterende tomters feste-/ eller eget bruksnummer, skal tydelig fremgå av reguleringskartet.

-          Tomt nr 213 og tomt nr 214 strykes. Årsak: Tomtene er planlagte i LNF sone 4, hvor utfyllende bestemmelser til arealdelen av kommunedelplanen for Blefjell, tillater ikke nyetablering av hyttetomter.

-          Tomt nr 203 strykes. Årsak: Tomten ligger på fjellknaus og er omringet av særdeles våt myr.  I flott turområde med usedvanlig store furer. Tilrettelegging for hytte krever store naturinngrep.

-          Veg fra tomt nr 208 til nr 211 strykes. Erstattes med vegstubb fra tomt nr 208 til tomt nr 209, og veg fra hovedvegen langs tomt nr 212 til den grener seg til tomtene nr 210 og 211. Jf. kartutsnitt nr 2 fra kommunens befaring.

Forslag til endringer av bestemmelsene:

Bestemmelsene er normalt forskjellig fra plan til plan. Bestemmelser som legges fram preges naturlig nok av den enkelte planlegger og av konkrete ønsker hos aktuelle grunneiere. Rådmann anbefaler likevel en del harmonisering mellom ulike planer i samme fjellområde når det ikke er gode grunner for annet. Og det foreslås en del endringer som rådmannen mener er nødvendig for å få et best mulig sluttprodukt.

Nedenfor foreslås endringer i forslagsstillers bestemmelser.

2.3.1 Fritidsbebyggelse:

Rådmannen anbefaler å gjøre bestemmelsen tilsvarende bestemmelser i Nipeto-Gampeflå og Haukeli planene.

På tomtene 201 – 212, samt eksisterende tomter F19, 20, 21, 32 og 43, tillates inntil BRA = 150 totalt for hver tomt. Av dette kan det oppføres inntil 2 separate bygg (uthus/ anneks) i tillegg til fritidsboligen, hvert på maks BRA = 30 m². Disse skal ligge med maksimalt 6 m, minimalt 2 m, avstand til fritidsboligen. Maksimal tillatt gesims- og mønehøyde: Hytte 3,6 og 5,6 m. Uthus/ anneks 2,5 og 3,0 m. Uthus/ anneks skal tilpasses fritidsboligen i materialbruk, form og farge.

Resten av planområdet er i kommunedelplanens arealdel avsatt til LNF-områder med spredt eksisterende hyttebebyggelse hvor utfyllende bestemmelser til arealdelen av kommunedel-planen styrer tomteutnyttelsen.

Tillatt antall tomter rettes.

Konklusjon:

Fremstillingen setter av praktiske grunner fokus på det som bør endres. Avslutningsvis vil derfor rådmannen understreke at mye av planforslaget vurderes som godt og det meste anbefales videreført.

Rådmannen anbefaler kommunens faste utvalg for plansaker å legge reguleringsforslaget ut til offentlig ettersyn etter at regulanten har gjort de endringer som fremgår av sakens avsnitt «Vurdering av planforslaget».

 

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

04.10.2008

Arkiv               

4/1/14/0

Saksmappe     

2008/478

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ørn Antonsson

 

Gnr 4/1 F14 Søknad om dispensasjon, pbl § 7

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

21.10.2008

55/08

 

Rådmannens anbefaling:

Kommunens faste utvalg for plansaker avslår Torill- og Terje Thorsens dispensasjons-søknad, datert 15.08.08. Søknaden er gjengitt i sakens avsnitt ”Saksopplysninger”.

Avslaget begrunnes med at søknaden inneholder ikke særlige grunner, men generelle grunner, og gir derfor ikke rettslig grunnlag for dispensasjon etter plan- og bygningslovens § 7. Se for øvrig sakens avsnitt ”Vurderinger”.

Vedlegg:

-          Oversiktskart

Saksopplysninger:

Torill- og Terje Thorsen eiere av hytte GNR 4/1 F14 ved Hånavatnet på nordre Ble er interesserte i å utvide hytten. I denne forbindelse er de avhengig av dispensasjon fra regulert maks. hyttestørrelse i arealdelen av kommunedelplanen for Blefjell.

De skriver:

”DISPENSASJONSSØKNAD VEDR. TILBYGG TIL HYTTE GNR 4/1 FI4

Med referanse til tidligere korrespondanse, arkivkode 4/1/14/0, søker vi herved om dispensasjon i fra KOMMUNEPLAN BLEFJELL 2004-2005, UTFYLLENDE BESTEMMELSER TIL AREALDELEN PARAGRAF 1.3, hvor bestemmelsen er at hytter i "LNF områder sone 4" totalt ikke må overskride BYA = 100 m².

Dagens hytte GNR 4/1 F14 har pr. i dag et BYA ca 92 m², fordelt på hovedhytte: ca.61 m², anneks ca.23 m² og skur/bod ca 8 m² (for detaljer ref. tidligere oversendte tegninger den 18.06.08, deres ref. nr. 2008/478, arkivkode 4/1/14/0).

Vårt ønske er å utvide dagens hovedhytte(stue), ref. vedlegg 1, med ca. 18m². Dette tilsvarer dagens altan i forkant av hytta. Vi ønsker også å overbygge dagens langsgående altan med tak, samt lage ny delvis overbygget altan, i forkant stue, som erstatter altan som inngår i utvidelse av stue.

Ønsket utvidelse vil bestå av følgende tre trinn:

Trinn A: Som nevnt ovenfor, ønskes dagens stue utvidet. Hovedhytten som er bygget i 1964, med senere tilbygg, er en gammel hytte, som bærer preg av dette i form av umorderne romløsninger. Hytta er i et plan, uten kjeller og hems.

Utvendig stue kortvegg ml vindu, samt tak trenger utskiftninger og vedlikehold. I denne forbindelsen ønsker vi å utvide dagens stue (18,3m²) med BYA ca 18 m², ref. pkt. 1 vist på vedlegg 1. Dette for å få litt mer oppholdsrom og "luft" mellom sittegruppe og varmekilde (peis), samt tilpasse stuen til "dagens krav", vedrørende bevegelsesfrihet for små barn etc..

Trinn B: I forbindelse med trinn A, har vi også et ønske om å bygge tak over dagens inngangsparti og altan, ref. pkt. 2 vist på vedlegg 1, BYA ca14.5m².

Vi ønsker denne utvidelsen da dagens hytte har stålplater på taket, noe som medfører at all snø sklir av taket og legger seg foran inngangsdør etc., som igjen medfører timers arbeide/ anstrengelser med snømåking, slik som i vinter samt tidligere vintre ved ankomst til hytta i mørke vinterkvelder i helger og ferier. Ved en utvidelse vil dagens stålplater bli byttet ut med singel på taket.

Trinn C: Vårt tredje ønske, er å opprettholde dagens altan på 18 m² i forkant av hytta, også etter en eventuell utvidelse som beskrevet i trinn 1. Noe av denne altanen ønskes overbygget, BYA 13,5 m², ref. pkt. 3 vist på vedlegg 1. Altanen vil kunne benyttes sommer som vinter i alle typer vær. Med slik overbygget altan vil hytta få et mer moderne preg, men den vil ikke avvike designmessig fra andre hytter i det samme området.

Totalt vil det nye BYA, for hovedhytte, etter en slik utvidelse, vil bli på ca 108m². Totalt nytt BYA vil bli: (hovedhytte 108 + anneks 23 + skur 8)m² ca. 139m².

Vårt ønske er å få dispensasjon til å utføre trinn A, B og C, men hvis kun enkelte trinn kan aksepteres, er vår høyeste prioritet på trinn A.

Hvis dispensasjon gis, vil utbygging bli utført med lokale fagfolk, samt nødvendig byggemateriell vil bli innkjøpt hos lokale "bedrifter".

Vi håper at Flesberg kommune vil se med velvilje på vår dispensasjonssøknad.

Med vennlig hilsen Torill og Terje Thorsen, Tunveien 31, 3185 Skoppum.”

Vurdering:

Hytten inngår ikke i gjeldende reguleringsplan. I forhold til arealdelen av kommunedelplanen for Blefjell er hytten i område avsatt til «LNF sone 4». Hvor hytter kan utvides med direkte hjemmel i § 1.3 i «Utfyllende bestemmelser til arealdelen av kommunedelplan». Det forutsettes at tomtens utnyttelse ikke overskrider BYA = 100 m². Terrasser kan utvides til 20 m².

I følge Thorsens tegninger blir hyttens BYA etter utvidelse ca 110 m². Derav utgjør overbygd areal ca 28 m². I tillegg til hytten er på tomten anneks; BYA ca 23 m², og uthus: BYA ca 8 m². Dvs. tomteutnyttelsen blir BYA er ca 140 m². Omtrent 40 % over det kommunedelplanen tillater.

Maks. utnyttelse kan for den enkelte fravikes ved utvalgets vedtak fattet med hjemmel i plan- og bygningslovens § 7. Det krever at hytteeieren kan pårope seg individuell grunn, dvs. særlige grunn i lovens forstand. For at lovvilkåret særlige grunner skal være oppfylt, må det foreligge spesifiserte, klare og relevante grunner som etter en nærmere konkret vurdering er av en slik karakter og har en slik tyngde at de kan slå gjennom ovenfor de hensyn planer og de tilhørende bestemmelser er ment å ivareta.

"Særlige grunner" vil etter praksis foreligge dersom de hensyn bestemmelsen er ment å ivareta ikke blir skadelidende om dispensasjon gis, eller en overvekt av interesser taler for det omsøkte tiltak. I lovens formulering ligger det at dispensasjon ikke skal være en kurant sak, og at ingen har rettskrav på å få dispensasjon. Hvorvidt det foreligger «særlige grunner», beror på en skjønnsmessig helhetsvurdering basert på forholdene i den konkrete sak.

Ved vurderingen av søknaden må kommunen være bevisst at en dispensasjon vil kunne skape uheldig presedens for tilsvarende søknader med mindre det kan vises til en særlig grunn som er spesiell for denne konkrete saken. Etter rådmannens vurdering er det ikke anført særlige grunner i søknaden som kan gi grunnlag for å dispensasjon fra gjeldende kommunedelplan for Blefjell. En dispensasjonsvurdering skal være forankret i objektive forhold ved tiltaket, eiendommen og omgivelsene, og det vil bare unntaksvis kunne legges vekt på subjektive forhold hos den enkelte tiltakshaver. De anførte forhold er mer allmenne grunner som ikke anses som en særlig grunn i hht. plan- og bygningsloven § 7.

 

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

04.10.2008

Arkiv               

12/87/0/0

Saksmappe     

2008/536

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ørn Antonsson

 

 

Gnr 12/87 Søknad om dispensasjon, pbl § 7

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

21.10.2008

56/08

 

Rådmannens anbefaling:

Kommunens faste utvalg for plansaker avslår Tormod Hjortlands dispensasjonssøknad, datert 07.08.08. Søknaden er gjengitt i sakens avsnitt ”Saksopplysninger”.

Avslaget begrunnes med at søknaden inneholder ikke særlige grunner, men generelle grunner, og gir derfor ikke rettslig grunnlag for dispensasjon etter plan- og bygningslovens § 7. Se for øvrig sakens avsnitt ”Vurderinger”.

Vedlegg:

-          Oversiktskart

Saksopplysninger:

Tormod Hjortland eier av hytte GNR 12/87 på Blefjell (Gvelven feriegrend) er interessert i å utvide hytten, og i denne forbindelse er han avhengig av dispensasjon fra regulert maks. hyttestørrelse. Han skriver:

”Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan - tilbygg til hytte GNR 12/87

Jeg viser til tidligere mottatte "melding om tiltak", samt fasade- og plantegninger registrert 13.05.08 ref.nr. 2008/536 fra undertegnede.

Bakgrunn for vår søknad om utvidelse er at hytten ble satt opp med det formål å skape en familiehytte/ "generasjonshytte". Stedet og Blefjell har helt siden våre første uker på fjellet, blitt vårt fristed fra en hektisk hverdag.

De første årene som hytten var under oppføring, samt perioden frem til ferdigstilling, var hytten tilstrekkelig stor.

Etter snart 3½ år har både bruken og familiesituasjonen endret seg. Generelt har hytten fra de første årene vært av en slik størrelse at den fint rommer en familie. Hytten har også hatt en slik størrelse at 2-3 ekstra gjester har kunnet være med. Men i løpet av de siste 2 årene har livssituasjonen for 2 av våre nære familiemedlemmer endret seg. Mor/ svigermor, far/ svigerfar har begge blitt kraftig svaksynte, og samtidig avhenging av rullator, og i perioder rullestol for førstnevnte. Dette har bl.a. medført at det ene soverommet, samt bad, må få utvidet dør slik at man har mulighet til å benytte rullator og rullestol. Øvrig utnyttelse av hytten er også meget begrenset når man må bruke nevnte tekniske hjelpemidler. Plassen mellom bespisning og sitte gruppe gir ikke rom for bruk av hjelpemidler (eller som barna sier: "vi har ikke plass til alle lenger. . . ").

Under normale omstendigheter ville vårt ønske om utvidelse for å øke det generelle arealet vært gjennomført med utvidelse basert på ny oppstue iht. § 86a Melding om tiltak. Men med bakgrunn i årsaken til søknad om dispensasjon ville ikke dette løst våre utfordringer.

Blir vårt ønske om utvidelse avvist, ser vi heller ingen annen mulighet enn at døra fra stue ut til terrasse også må byttes. Bruken av terrassen er naturligvis viktig i vår, sommer og høstsesongen når resten av terrenget ikke kan benyttes. I vintersesongen er de eldre inne.

På lik linje med øvrig familie setter den eldre generasjon stor pris på vår hytte. Men slik hytten er i dag, har ikke disse hatt muligheten til å benytte den på en god stund. Vi ser det derfor som en nødvendighet å søke om dispensasjon fra reguleringsplanen.

Håper vårt ønske om utvidelse kan imøteses.”

Vurdering:

Reguleringen tillater hytter med maks. bebygd areal (BYA) 100 m² eksklusiv tak over terrasse. Etter ønsket utvidelse blir Hjortlands hyttes BYA ca 125 m² - hvorav tak over boblebad utgjør ca 14 m².

Reguleringsbestemmelser vil kun kunne fravikes for den enkelte hytteeier ved vedtak fattet med hjemmel i plan- og bygningslovens § 7. Det krever at hytteeieren kan pårope seg individuell grunn, dvs. særlige grunner i lovens forstand.

For at lovvilkåret særlige grunner skal være oppfylt, må det foreligge spesifiserte, klare og relevante grunner som etter en nærmere konkret vurdering er av en slik karakter og har en slik tyngde at de kan slå gjennom ovenfor de hensyn reguleringsplaner og de tilhørende bestemmelser er ment å ivareta.

"Særlige grunner" vil etter praksis foreligge dersom de hensyn bestemmelsen er ment å ivareta ikke blir skadelidende om dispensasjon gis, eller en overvekt av interesser taler for det omsøkte tiltak. I lovens formulering ligger det at dispensasjon ikke skal være en kurant sak, og at ingen har rettskrav på å få dispensasjon. Hvorvidt det foreligger «særlige grunner», beror på en skjønnsmessig helhetsvurdering basert på forholdene i den konkrete sak.

Ved vurderingen av søknaden må kommunen være bevisst at en dispensasjon vil kunne skape uheldig presedens for tilsvarende søknader med mindre det kan vises til en særlig grunn som er spesiell for denne konkrete saken. Rådmannen kan vanskelig se at det anførte behovet kan anses å være en slik særlig grunn. Sviktende helse pga. aldring er generell tilstand. Etter rådmannens vurdering er det ikke anført særlige grunner i søknaden som kan gi grunnlag for å dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan. En dispensasjonsvurdering skal være forankret i objektive forhold ved tiltaket, eiendommen og omgivelsene, og det vil bare unntaksvis kunne legges vekt på subjektive forhold hos den enkelte tiltakshaver. De anførte forhold er mer allmenne grunner som ikke anses som en særlig grunn i hht. plan- og bygningsloven § 7.

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

04.10.2008

Arkiv               

17/10/18/0

Saksmappe     

2008/541

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ørn Antonsson

 

Gnr 17/10 F18 Søknad om dispensasjon, pbl § 7

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

21.10.2008

57/08

 

Rådmannens anbefaling:

Kommunens faste utvalg for plansaker avslår John A. Thomassens dispensasjonssøknad, datert 01.08.08. Søknaden er gjengitt i sakens avsnitt ”Saksopplysninger”.

Avslaget begrunnes med at søknaden inneholder ikke særlige grunner, men generelle grunner, og gir derfor ikke rettslig grunnlag for dispensasjon etter plan- og bygningslovens § 7. Se for øvrig sakens avsnitt ”Vurderinger”.

Vedlegg:

-          Oversiktskart

Saksopplysninger:

John A. Thomassen, eier av hytte GNR 17/10 F18 ved Åslandsætra på søndre Ble, er interessert i å utvide hytten. I denne forbindelse er han avhengig av dispensasjon fra regulert maks. hyttestørrelse i arealdelen av kommunedelplanen for Blefjell

Han skriver:

”Grunnet planlagt utvidelse av hytte på GNR 17/10 F18 søkes det herved om dispensasjon fra kommunedelplanen området er avsatt til.

Dispensasjonssøknaden omhandler maks T-BRA = 100 m², som vil bli overskredet med ca 17 m². Hytta i seg selv vil ha et T-BRA100 m² mens overbygget over verandaen som da er målbart til ca 17 m² omhandler den egentlige grunnen til søknaden om dispensasjon.

Dispensasjonsgrunnlag det søkes på:

Hytta ligger i relativt åpent terreng med hensyn til snøføyking. Det har derfor hendt at på særlige harde vinterstormer har vi blitt snødd inne over natten.

Når vi ankommer hytta om vinteren har også hele inngangspartiet snødd igjen til sine tider. Dette har forårsaket meget besvær for å bruke plassen. Da undertegnede er 54 år allerede anser jeg jo ikke at tiden arbeider for meg, slik at ved sviktende helse vil vel adkomst til stedet bli redusert i fremtiden. Mine foreldre slet med dette si seneste åra de var aktive der oppe. Av hensyn til det estetiske i forhold til nabohytter vil dette ikke innvirke på disse da det er ikke innsyn fra disses beliggenhet.

Da min familie er under ekspansjon med to voksne barn, som er i gang med etablering vil hytta etter at den er ferdig påbygd få en meget hensiktsmessig utnyttelsesmulighet.

Ved å kunne få et tak over verandaen vil også hytta få en helt annen bruksverdi om høst og vår for familien, da den er under tak. Med infravarme vil vi kunne sitte ute og allikevel ikke fryse, men kunne glede oss over Blefjell sin natur.

Egentlig kunne man nok skrive en masse om dette, det er jo bare fordeler med en overbygd veranda etter mitt syn. Har tatt med det som jeg kan komme på av hensyn til det som jeg kan legge inn under generelle forhold. Håper at saksbehandler kan ha forståelse for min argumentasjon vedrørende min familie og undertegnedes tanker og ide på dette dispensasjonsgrunnlag.

Det søkes også på å utvide hytta i henhold til allerede innsendte tegninger med et tilbygg østover på ca 40 m². Dette for å kunne innrede med 3 ordentlige soverom med et tilhørende bad. Denne del av søknaden, alternativt, omfatter ikke dispensasjonen dersom den mot formodning ikke skulle bli til grunnlag for godkjenning.”

Vurdering:

Hytten inngår ikke i gjeldende reguleringsplan. I forhold til arealdelen av kommunedelplanen for Blefjell er hytten i område avsatt til «Byggeområder». Hvor hytter kan utvides med direkte hjemmel i § 1.3 i «Utfyllende bestemmelser til arealdelen av kommunedelplan». Der forutsettes at tomtens utnyttelse ikke overskrider BYA = 100 m². Terrasser kan utvides til 20 m².

I følge Thomassens tegninger blir hyttens BYA etter utvidelse ca 125 m². Omtrent 25 % over det kommunedelplanen tillater.

Maks. utnyttelse kan for den enkelte fravikes ved utvalgets vedtak fattet med hjemmel i plan- og bygningslovens § 7. Det krever at hytteeieren kan pårope seg individuell grunn, dvs. særlige grunn i lovens forstand. For at lovvilkåret særlige grunner skal være oppfylt, må det foreligge spesifiserte, klare og relevante grunner som etter en nærmere konkret vurdering er av en slik karakter og har en slik tyngde at de kan slå gjennom ovenfor de hensyn planer og de tilhørende bestemmelser er ment å ivareta.

"Særlige grunner" vil etter praksis foreligge dersom de hensyn bestemmelsen er ment å ivareta ikke blir skadelidende om dispensasjon gis, eller en overvekt av interesser taler for det omsøkte tiltak. I lovens formulering ligger det at dispensasjon ikke skal være en kurant sak, og at ingen har rettskrav på å få dispensasjon. Hvorvidt det foreligger «særlige grunner», beror på en skjønnsmessig helhetsvurdering basert på forholdene i den konkrete sak.

Ved vurderingen av søknaden må kommunen være bevisst at en dispensasjon vil kunne skape uheldig presedens for tilsvarende søknader med mindre det kan vises til en særlig grunn som er spesiell for denne konkrete saken. Etter rådmannens vurdering er det ikke anført særlige grunner i søknaden som kan gi grunnlag for å dispensasjon fra gjeldende kommunedelplan for Blefjell. En dispensasjonsvurdering skal være forankret i objektive forhold ved tiltaket, eiendommen og omgivelsene, og det vil bare unntaksvis kunne legges vekt på subjektive forhold hos den enkelte tiltakshaver. De anførte forhold er mer allmenne grunner som ikke anses som en særlig grunn i hht. plan- og bygningsloven § 7.

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

19.08.2008

Arkiv               

17/8/27/0

Saksmappe     

2008/704

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ørn Antonsson

 

Gnr 17/8 F27 Søknad om dispensasjon, pbl § 7

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

02.09.2008

47/08

fast utvalg for plansaker

21.10.2008

58/08

 

Rådmannens anbefaling:

Kommunens faste utvalg for plansaker avslår Svein Børre Wilhelmsens dispensasjons-søknad, datert 01.07.08. Søknaden er gjengitt i sakens avsnitt ”Saksopplysninger”.

Avslaget begrunnes med at søknaden inneholder ikke særlige grunner, men generelle grunner, og gir derfor ikke rettslig grunnlag for dispensasjon etter plan- og bygningslovens § 7. Se for øvrig sakens avsnitt ”Vurderinger”.

Behandling i fast utvalg for plansaker 02.09.2008:

Planutvalget vedtok enstemmig følgende: Saken utsettes til etter at det har blitt foretatt befaring.

Vedtak i fast utvalg for plansaker 02.09.2008:

Saken utsettes til etter at det har blitt foretatt befaring.

Vedlegg:

-          Oversiktskart

-          S.59 i veileder ”Grad av utnytting” T-1459

Saksopplysninger:

Fra Svein Børre Wilhelmsen er mottatt dispensasjonssøknad, datert 01.07.08. Søknaden gjelder hytte GNR 17/8 F27, som eies av Torun Feen Wilhelmsen. Hytten er på søre Ble, i lia mellom Blestølen og Blestua.

Dispensasjonssøknaden:

”Dispensasjonssøknad utvidelse av hytte gnr/bnr 17/8 feste 27

Viser til tidligere korrespondanse og oversender herved vår vurdering av begrepet "gesims" og en subsidiær søknad om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene for området.

Årsaken til at hytta kommer i konflikt med bestemmelsene er at det i planbestemmelsene ikke er definert øvre og nedre gesimshøyde som er aktuelt for pulttak. Det er vel i hovedsak tenkt på saltak når reguleringen ble gjort. Det er i mange kommuner definert at øvre gesims likestilles med mønehøyde, eller det er definert eget nivå for den øvre gesims. Det er også flere kommuner som beskriver tillatt maksimal høyde over gjennomsnittlig planert terreng, som da ville gi lik behandling av forskjellige takformer.

Den visuelle oppfattelsen av høyde vil ikke virke forskjellig for de to takformene.

En kommentar til definisjonen på gesims og hvordan det blir oppfattet. På et saltak er det jo pr. definisjon like høye gesimser som mønet, hvis man ser på gavlene, men her ser man bort fra at dette, fordi det er så innarbeidet at man bruker laveste gesims og mønehøyde. Det er i veiledningen til teknisk forskrift, også vist med tegning at gesimsmål er fra laveste gesims på saltak og det er vist mønehøyde. For pulttak er det derimot ikke en tilsvarende tegning, så her bruker man definisjonen på gesims og bruker den også for øvre høyde på gesims. Dette synes vi er "diskriminerende" for pulttaket, som jo er en gammel anerkjent takform i Norge.

Vi har lest mye om dette temaet i portalen til BE og det er ingen entydighet om hva som er riktig, men det fremgår klart at man ønsker mangfold i utformingen av byggverk i Norge og BE anbefaler derfor at det gis dispensasjon på bakgrunn av det visuelle inntrykk av størrelse og volum.

Vi synes vår arkitekt har løst formen på hytta veldig bra og gitt den et fint uttrykk, som er litt mer spennende enn vanlig. Dette har vi også tatt som tilbakemelding fra naboer til hytta.

På bakgrunn av ovenstående ber vi derfor om at kommunen vurderer på nytt om tiltaket kan godkjennes uten dispensasjon, eller subsidiært søkes det herved om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene slik at øvre gesims blir tillatt med samme høyde som mønehøyde.”

Forut skrev kommunen følgende:

”Din søknad om «Enkle tiltak» vedrørende tilbygg til hytte er 09.06.08 registrert hos kommunen. Tiltaket kan ikke behandles som søknad etter plan- og bygningslovens (pbl) § 95b - enkle tiltak - fordi tiltaket bryter med utfyllende bestemmelser til arealdelen av kommunedelplanen for Blefjell. Forutsatt nødvendig dispensasjon gis vil tiltaket bli behandlet som en ordinær «ett-trinns søknad» etter pbl § 93. Det innebærer bl.a. at tiltaket ikke kan igangsettes før det foreligger skriftlig igangsettingstillatelse fra kommunen.

Tiltaket bryter bestemmelsenes følgende punkter 1.2, 1.3 og 2.1. Det siste punktet forutsatt det ikke kan dokumenteres at planlagt stikkveg anlegges fra byggegodkjent veg.

I medhold av plan- og bygningslovens § 7 kan kommunens faste utvalg for plansaker, ”når særlige grunner foreligger”, gi dispensasjon fra plan. Men bare dersom det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon vil lovens krav om særlige grunner være oppfylt, og det er adgang til å gi dispensasjon.

I tillegg til det mottatte består dispensasjonssøknad av:

·         Skriv hvor det fremkommer hva søkes dispensasjon fra, og søkers særlige grunner.

·         ”Gjenpart av nabovarsel”* hvor det fremkommer at samtlige naboer, inklusivt grunneiere, er særskilt varslet om behov for dispensasjon. Kopi av dispensasjonssøknaden vedlegges varslingen.

Etter at relevant gebyrregning er bekreftet betalt** forelegges dispensasjonssøknaden kommunens faste utvalg for plansaker til behandling.

*”Skjemaer for «Nabovarsel» og «Gjenpart av nabovarsel» finnes på www.be.no

**Sendes først når kommunen har mottatt komplett dispensasjonssøknad.”

Vurdering:

Hytten inngår ikke i gjeldende reguleringsplan. Når hytteutvidelsen ble prosjektert, den 02.06.08, tillot kommunedelplanen for Blefjell utnyttelsesgrad T-BRA = 100 m² på tomten. Det ble av kommunestyret endret til maks. BYA = 100 m², den 19.06.08. I følge mottatte tegninger blir hytten etter planlagt utvidelse T-BRA ca 98 m², og BYA ca 110 m². Skjønn tilsier at dette forhold ikke krever dispensasjon.

Det som krever dispensasjon fra utfyllende bestemmelser til kommunedelplanens arealdel er hyttens gesimshøyde og utforming etter planlagt utvidelse. I følge mottatte tegninger blir hyttens gesimshøyde ca 3,9 meter (snitt). Kommunedelplanen tillater maks 3,5 meter. Hvordan gesimshøyde på forskjellige taktyper, inkludert pultak, er definert fremgår av veileder ”Grad av utnytting” T-1459 s.59. Kommunen i e-post av 27.06.08 minnet SB. Wilhelmsen på veilederen – uten at det har påvirket innholdet i hans dispensasjonssøknad skrivet 4 dager senere.

Plan- og bygningsloven § 7 bestemmer at – forutsatt det foreligger særlig grunn til det - kan kommunens faste utvalg for plansaker etter konkret søknad dispensere bl.a. kommunedelplanens plankrav. «Særlige grunner» vil etter praksis foreligge dersom de hensyn bestemmelsen er ment å ivareta ikke blir skadelidende om dispensasjon gis, eller en overvekt av interesser taler for det omsøkte tiltak. I lovens formulering ligger det at dispensasjon ikke skal være en kurant sak, og at ingen har rettskrav på å få dispensasjon. Hvorvidt det foreligger «særlige grunner», beror på en skjønnsmessig helhetsvurdering basert på forholdene i den konkrete sak.

Ved vurderingen av søknaden må kommunen være bevisst at en dispensasjon vil kunne skape uheldig presedens for tilsvarende søknader med mindre det kan vises til en særlig grunn som er spesiell for denne konkrete saken. Rådmannen kan ikke se at SB Wilhelmsens dispensasjonssøknad er anført særlige momenter, som tilsier at kommunen skal via dispensasjon bryte med innarbeidet byggeskikk på Blefjell. Derfor fraråder rådmannen planutvalget å gi dispensasjon i hht SB Wilhelmsens søknad.

Begrunnelse for avslag er at hytten etter planlagt utvidelse ikke er tilpasset lokal tradisjon/ eksiterende bebyggelse. Det er krav i «Utfyllende bestemmelser til arealdelen av kommunedelplanen for Blefjell»; § 1.2:

All ny bebyggelse skal gis en arkitektonisk sett god utforming, tilpasset tradisjon og/eller eksisterende bebyggelse mht. material- og fargebruk, stilutrykk, vindussetting, byggehøyder med mer, samt tilpasses det landskap den inngår i.

 

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

06.10.2008

Arkiv               

L12

Saksmappe     

2007/1410

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Jon Kåre Jonsson 

Forslag til reguleringsplan for masseuttak ved Dyrebu, Gnr 142 Bnr 1.  Pbl § 27-1 nr. 2

 

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

21.10.2008

59/08

 

Rådmannens anbefaling:

Det faste utvalg for plansaker finner grunn til å fremme reguleringsforslaget for masseuttak ved Dyrebu, Gnr 142 Bnr 1, etter plan- og bygningslovens § 30. Med unntak av aviskunngjøringer i forbindelse med offentlig ettersyn og vedtatt reguleringsplan, skal alle kostnader bæres av forslagstiller.

Det faste utvalg for plansaker vedtar å legge reguleringsplan for masseuttak ved Dyrebu, Gnr 142 Bnr 1, ut til offentlig ettersyn etter pbl § 27-1 nr 2. Før offentlig ettersyn skal oversiktskart være innarbeidet i reguleringskartet, og kulturmyndighetenes krav angående forhistorisk ”grop være i tilstrekkelig grad ivaretatt.

Kart, reguleringsbestemmelser og planbeskrivelse datert 01.07.08.

Vedlegg:

- Planbeskrivelse, reguleringsplankart og bestemmelser reviderte 01.07.08

Saksopplysninger:

Fast utvalg for plansaker behandlet planen etter Pbl § 30 i møte den 03.06.08, som sak 32/08.  Følgende vedtak ble fattet:

”Kommunens faste utvalg for plansaker – med hjemmel i plan- og bygningslovens § 30 – fremmer reguleringsforslag for masseuttak av grusmasser på Dyrebu, Gnr 142 Bnr 1 i Flesberg kommune.  Plan og bestemmelser sist oppdatert i desember 2007.”

 

I sak 32/08 står det følgende under vurderinger:

”I tilfelle planutvalget vedtar å fremme reguleringsforslaget må det bearbeides i hht Miljøverndepartementets veileder T-1226.  Videre prosess må være i hht plan- og bygningsloven, forurensingsloven, kommuneplanen og kommunens retningslinjer.

 

Omfanget av masseuttaket må utredes.  Forekomsten masseberegnes og volumet bestemmes.  Lengden på eventuell driftstid bestemmes og driftsform beskrives.  Redegjøring for forurensing, støy, støv, annet.

 

Rådmannen vil anbefale at reguleringsplanen fremmes, men anbefaler at forslagstiller på tidligst mulig tidspunkt avklarer om det finner automatisk fredede kulturminner innen reguleringsplanområdet.

 

Planens detaljer vil bli ytterligere vurdert i forbindelse med offentlig ettersyn (pbl § 27-1, nr 2)”

Kommunen har den 27.08.08 mottatt revidert reguleringsforslag for masseuttak ved Dyrebu, Gnr 142 Bnr 1.  Forslaget er utarbeidet av ar plan & landskap v/landskapsarkitekt Anne Ribberud, på oppdrag fra grunneier Ove Fåne.

Regulanten opplyser:

Områdene langs med Lågen ovenfor Svene har til dels stor mektighet av grusmasser som er godt egnet til produksjon av betong.  NGU har vurdert byggråstoffsituasjonen i Flesberg kommune, og området på Dyrebu er her vurdert som et av flere viktige   områder som bør reserveres for framtida og sikres gjennom båndlegging av arealbruken.  Grunneier i området, Ove Fåne, har ønske om å utnytte del av arealet til uttak av grus.

 

Omsøkt område består av en forhøyning i landskapet, med begrenset vegetasjon.  Området er forholdsvis flatt noen meter inn fra fylkesvegen, terrenget stiger så for å synke ca 10 – 12 meter ned mot en eksisterende traktorveg.  Terrenget stiger igjen i en ny rygg ned mot Lågen.  Det er en eksisterende avkjøring til området fra fylkesvegen nor for området for masseuttak.  Fartsgrensen i området er 80 km/t.  Det er god sikt i krysset, men vegetasjonen i begge retninger må holdes nede for å sikre denne.

 

Eiendommen er utpekt av NGU som en av en håndfull grusforekomster i Flesberg kommune, som bør båndlegges for masseuttak.  Gruskvaliteten er godt egna til betong, og forekomsten er så stor at den er drivverdig.

I tillegg til naboer og grunneiere er også statlige og fylkeskommunale myndigheter varslet om igangsetting av reguleringsarbeidet.  Bare Statens vegvesen og Buskerud fylkeskommune har reagert med merknader.

 

Statens vegvesen

For Vegvesenet er det viktig at nye byggeområder er vurdert i en større sammenheng med hensyn på samordnte areal- transportplanlegging.  Grunnlag bør være godkjent kommune(del)plan.

 

Regulering medfører vanligvis økt trafikkbelastning i kryss og avkjørsler.  Forholdet til trafikksikre skoleveger bør avklares.  I den grad planarbeidet medfører nødvendige endringer av veg- trafikkforhold på riks- eller fylkesveger må dette tas vare på i planarbeidet.  Slike endringer må påregnes forlangt før området kan tas i bruk.

 

Ved regulering der riks/fylkesveger inngår kreves normalt detalj/konstruksjon av veggeometri og kryssløsninger som grunnlag for reguleringsplanen.  Detaljplaner bør følge ”Håndbok 139 Tegningsgrunnlag”.  I tillegg til tegningene må planene også inneholde beskrivelser av dimensjonerinsforutsetninger og sentrale vegtemaer i henhold til håndboken.  Løsningene skal i utgangspunktet følge vegnormalene.  Av beskrivelsen må det også fremgå om og hvordan detaljerte vegnormalkrav er tilfredstilt.

 

For regulering av støyømfintlig bebyggelse nær riks- eller fylkesveg kreves støyforholdene dokumentert og nødvendige tiltak innarbeidet i planen.  Det er positivt at det legges opp til skjermingsbelte som skal hindre innsyn fra fylkesvegen.

 

Vi forutsetter ny uttalelse fra Vegvesenet i forbindelse med offentlig ettersyn.

 

Buskerud fylkeskommune

Nyere tids kulturminner

Ved gjennomgang av våre arkiver, er det funnet flere SEFRAK- registrerte bygninger på ovenfor nevnte eiendom.  Ingen av disse inngår i planområdet.  Det er således ikke funnet SEFRAK- registrerte kulturminner i det varslete planområdet.  Vi forutsetter at ingen registrerte kulturminner fra nyere tid blir berørt av anleggsarbeidet eller driften av masseuttak og ber om at denne forutsetningen tas inn i reguleringsplanarbeidet

 

Automatisk fredete kulturminner

Vi har opplysninger i våre arkiver om at det skal ha ligget en gravhaug, fjernet ca. 1978, kalt Kirkehaugen på gnr 142/1 like utenfor planområdet.  Se vedlagte registrering og kartavmerking.  Gravhaug er et automatisk fredet kulturminne og der hvor det har ligget gravhaug, er det svært sannsynlig å finne spor under markoverflaten etter graver under falt mark og boplassrester.  Vi må derfor foreta registreringer før vi kan uttale oss til planen.

 

Vi viser til Lov om kulturminner § 8 og 9 om undersøkelsesplikten ved planlegging av offentlige og større private tiltak.  Det er en fordel at registrering av automatisk fredete kulturminner foretas på varselstadiet for å unngå konflikter senere i planprosessen.  Slike registreringer må foretas på bar og frostfri mark.  Utgifter til slik gransking må dekkes av tiltakshaver.

 

Utviklingsavdelingen har nå foretatt arkeologiske registreringer og skriver følgende i brev av 14.07.08 til ar plan & landskap:

 

”Det ble funnet 7 kullgroper.  Alle kulturminnene er automatisk fredete kulturminner jamfør kulturminneloven § 4b.  I tillegg har alle kulturminnene en sikringssone på minimum 5 meter utenfor dets synlige ytterkant.  Fylkeskommunen har myndighet til å utvide denne grensen dersom vi mener det er behov for det, jamfør § i samme lov.  Dette må vi komme tilbake til.”

 

Vurdering:

Området omfattes ikke av godkjent reguleringsplan.  I forhold til arealdelen av kommuneplanen er arealet avsatt til LNF- områder.  Dvs landbruks,- natur- og friluftsområder, hvor kun landbruksrelaterte tiltak tillates.  Grustak kommer ikke inn under landbruksrelaterte tiltak.  Reguleringen er følgelig ikke i samsvar med kommuneplanens arealdel, og krever derfor planutvalgets videre behandling etter Pbl § 27-1 nr. 2.

 

Rådmannen er av den mening at det aktuelle området skal bli gjenstand for reguleringen.  Planmaterialet er godt og gjennomarbeidet og rådmannen anbefaler derfor at reguleringsforsalget legges ut til offentlig ettersyn i samsvar med Pbl § 27-1 nr. 2.

 

Saken legges med dette frem til politisk behandling.