FLESBERG KOMMUNE

 

 

Utvalg:

fast utvalg for plansaker

Møtested:

Formannskapssalen

Møtedato:

11.03.2008

kl. 13:00

 

Saksliste:

Nr.

Sakstittel

Saksordfører

 

 

 

PS 12/08

Meldinger

 

PS 13/08

Gnr 14/2 F18 Klage på kommunens vedtak av 16.10.07 - FUP-sak 71/07

Brynjulf Hansen

PS 14/08

Gnr 17/9 F 38 Søknad om dispensasjon, pbl § 7

Anne-Liz Lande

PS 15/08

Gnr 9/1Søknad om dispensasjon

Knut Klev

PS 16/08

Gnr 7/2 Mindre vesentlig endring av reguleringsplan, pbl § 28-1 nr 2

Brynjulf Hansen

PS 17/08

Forslag til reguleringsplan for Væråsnuten hyttegrend GNR 11/3 - pbl § 27-1 nr 2

Arne Sørensen

PS 18/08

Gnr 111/19  Mindre vesentlig endring av reguleringsplan, pbl § 28-1 nr 2

Gunnar Grette

PS 19/08

Gnr 16/1, 16/2, 16/3, 17/1-2 m.fl. - Søknad om dispensasjon ang. vei fram til 3 hytter

Helga Bratås

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

26.02.2008

Arkiv               

 

Saksmappe     

2008/261

Avd                  

Fellestjenesten

Saksbehandler

Kristin Hammershaug

Meldinger

 

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

11.03.2008

12/08

 

Rådmannens anbefaling:

 

Vedlegg:

a)

Saksopplysninger:

a) Innvilgede dispensasjoner 2008 – delegerte vedtak.


 

 

 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

24.02.2008

Arkiv               

14/2/18/0

Saksmappe     

2007/879

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ørn Antonsson

 

Gnr 14/2 F18 Klage på kommunens vedtak av 16.10.07 - FUP-sak 71/07

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

11.03.2008

13/08

 

Rådmannens anbefaling:

Kommunens faste utvalg for plansaker tar ikke til følge Gro Hedenstads og John-Erik Nilsens klage på utvalgets vedtak i FUP-sak 71/07, og opprettholder sakens vedtak.

Grunnen for at klagen ikke tas til følge er at den inneholder ikke momenter som tilsier at det foreligger særlige grunner til å dispensere etter plan- og bygningslovens § 7 i hht. Gro Hedenstads og John-Erik Nilsens dispensasjonssøknad av 02.08.07.

Vedlegg:

- FUP-saker 64/07 og 71/07

Saksopplysninger:

I møte den 16.10.07, FUP-sak 71/07, behandlet kommunens faste utvalg for plansaker følgende dispensasjonssøknad fra eierne av hytte GNR 14/2 F18 ved Blestua på Blefjell, Gro Hedenstad og John-Erik Nilsen:

”SØKNAD OM DISPENSASJON VEDR TILBYGG (TERRASSER) TIL HYTTE GNR 14/2 F18 DERES REF 2006/799-0 AV 17/8 2006

Vi søker herved om dispensasjon fra Kommunedelplan Blefjell pkt 1.3.

Bygging av platting og terrasse som vist på vedlagte tegning på vestsiden og østsiden av hytta.

Det er ei myr på oversiden (vestsiden) av vår tomt som gjør at det alltid er tilsig av vann ned mot vår hytte. Det er over dette tilsiget uteplassen ønskes bygd. Derfor ber vi om tillatelse til å bygge en platting (uten rekkverk) som blir lagt helt ned etter terrengets fasong og i høyde med lyngen i retning nord. Dette vil igjen si at max høyde på plattingen, over terreng, ikke vil overstige 15 - 20 cm. Den ligger helt på fjell noen steder slik at det blir utgangspunktet for høyden. Den må jo også ligge i vater, som da blir ut i fra terreng. Plattingen skal gå fra den allerede godkjente terrasse og frem til fjellet hvor fuktigheten siger ned. Max størrelse blir da 23,5 m². Plattingen vil på ingen måte være synlig fra stier eller vei. Den vil bli beiset i jordfarge da den vil bli bygget av impregnerte materialer. Vår mønehøyde på hytta er lavere i terrenget enn grunnmuren på de nærmeste hytter vestover. Dette vil ikke sjenere nabohyttene, da de ligger et godt stykke unna (ca 80 m på vestsiden av hytta). De har sine uteplasser på oversiden (vestsiden) av sine hytter, altså ifra oss.

Likeledes ser vi det som meget hensiktsmessig at vi kan gå tørrskodd fra inngangen til hytta og til terrassen uten å måtte gå gjennom hytta.

Denne terrassen (se vedlegg) blir mot veien og vil heller ikke sjenere noen. Nabovarsel er sendt, se vedlegg.

Vi håper på forståelse for våre løsninger og ser fram til deres raske og positive svar.”

Utvalget befarte hytten, og i FUP-sak 71/07 vedtok følgende:

”På grunn av terrengets beskaffenhet tillates platting på baksiden i naturfarget treverk, i opprinnelig terrengnivå.”

Dvs. utvalget ga omsøkt dispensasjon for plattingen – ikke for utvidelse av terrassen. Innen utløp av klagefrist mottok kommunen fra Hedenstad/Nilsen følgende klage:

”Deres ref.2007/879-0 Arkivkode 14/2/18/0 Gnr. 14/2 F18 søknad om dispensasjon pbl § 7.

Vi har mottatt Deres svar på vår søknad om bygging av platting og svalgang på vår hytte, etter Deres befaring, datert 29.10.07. Mottatt hos oss 01.11.07. Vi er selvfølgelig fornøyd med at plattingen ble godkjent, men avslaget på tilgangen til terrassen ønsker vi å anke.

De sier at det er en utvidelse av terrassen. Her har vel vi i vår søknad kanskje brukt feil ord. Vi skriver denne terrassen (se vedlegg) blir mot veien og vil heller ikke sjenere noen. Vi burde skrevet denne transportveien/passasjen frem til terrassen (se vedlegg) osv. Dette kan misforståes, og det beklager vi. Det vi søker om er transportvei frem til terrassen. Bredden på denne transportveien er satt til ca. 1,10m på utvendig panel. Vi kan gjerne krype denne bredden til ca. 0,95m. Om ønskelig fra Deres side. Slik at den blir smalere/trangere som transportvei. Tilgangen til terrassen fra forsiden av hytten er ønskelig slik at man slipper å måtte gå gjennom hytta med yttertøy skistøvler og lignende. Dette spesielt vinterstid. Denne transportveien vil få samme panel som hytta for øvrig, og vil bryte høyden på hytta slik Deres representant Terje Sandbæk la frem.

Vi håper Dere ser behovet for å få gjort denne endring, slik dagens tegninger viser. Transportveien/passasjen blir jo også liggende et trinn lavere enn terrassen, i samme høyde som øverste trinn på inngangstrappa.

Dette håper vi blir behandlet på best mulig måtte, og vi ser frem til Deres positive svar.”

Vurdering:

Hytten (GNR 14/2 F18) er i uregulert område opp om Blestua på Blefjell. I forhold til arealdelen av kommunedelplanen for Blefjell er arealet avsatt til LNF-sone 3 hvor hytter kan påbygges og rehabiliteres i samsvar med kommunedelplan bestemmelsene i §§ 1.2 og 1.3. Det tillates ikke nye hytter.

I medhold av § 1.3 kan hytteterrasser utvides til 20 m². I følge mottatte tegninger ønsker Hedenstad / Nilsen å utvide hytteterrassen fra ca 30 m² til ca 62 m² - ca 8 m² langs med hytten, og plattingen på 23,5 m². Hyttens bruksareal (BRA) utgjør ca 63 m². Terrassearealet vil utgjøre tilnærmet det samme og hyttens bruksareal, som er hyttens gulvareal uten fratrekk av skillevegger, etc.

Plan- og bygningsloven § 7 bestemmer at det kan dispenseres bl.a. fra kommunedelplaner forutsatt det foreligger «særlige grunner», Særlige grunner vil etter praksis foreligge dersom de hensyn bestemmelsen er ment å ivareta ikke blir skadelidende om dispensasjon gis, eller en overvekt av interesser taler for det omsøkte tiltak. I lovens formulering ligger det at dispensasjon ikke skal være en kurant sak, og at ingen har rettskrav på å få dispensasjon. Hvorvidt det foreligger særlige grunner, beror på en skjønnsmessig helhetsvurdering basert på forholdene i den konkrete sak.

For at lovvilkåret særlige grunner skal være oppfylt, må det foreligge spesifiserte, klare og relevante grunner som etter en nærmere konkret vurdering er av en slik karakter og har en slik tyngde at de kan slå gjennom ovenfor de hensyn kommunedelplanen og de tilhørende bestemmelser er ment å ivareta.

Etter rådmannens vurdering er det ikke anført særlige grunner verken i dispensasjons-søknaden eller i klagen som kan gi grunnlag for å dispensasjon fra gjeldende kommunedelplan for Blefjell. En dispensasjonsvurdering skal være forankret i objektive forhold ved tiltaket, eiendommen og omgivelsene, og det vil bare unntaksvis kunne legges vekt på subjektive forhold hos den enkelte tiltakshaver. De anførte forhold er mer allmenne grunner som ikke anses som en særlig grunn i hht. plan- og bygningsloven § 7.

 

 

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

22.02.2008

Arkiv               

17/9/38/0

Saksmappe     

2007/978

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ørn Antonsson

 

Gnr 17/9 F 38 Søknad om dispensasjon, pbl § 7

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

11.03.2008

14/08

 

Rådmannens anbefaling:

Fast utvalg for plansaker avslår Helgerøds dispensasjonssøknad, datert 25.08.07, Søknaden er gjengitt i sakens avsnitt ”saksopplysninger”.

Avslaget begrunnelse

  • Søknaden er ikke grunngitt og gir derfor ikke rettslig grunnlag for dispensasjon etter plan- og bygningslovens § 7.
  • Dispensasjon i hht. søknaden danner presedens, som har ødeleggende virkning på kommunens arealforvaltning. For øvrig henvises til sakens avsnitt ”vurdering”.

Saksopplysninger:

Fra medeier av hytte 17/9 F38 Ingar Helgerød er mottatt følgende dispensasjonssøknad:

”Søknad om dispensasjon for veg til hytte. GNR 17/ 9 F38

Tillater meg herved å søke om opparbeidelse av veg til hytte i følge situasjonskart.  Har vært i kontakt med grunneier Vebjørn Aasland som er villig til å påta seg å bygge veg tilsvarende andre veger i samme område. Vegen vil bli bygget over myrlendt område. Vegbredde blir utført i henhold til regler for området.

Når det gjelder gebyr for behandling av søknad må jeg be om kontonummer som dette skal betales til.”

Og følgende tillegg:

”GNR 17/9 F 38 Vedr. søknad om dispensasjon, pbl § 7 veibygging

Veien bygges fra eks. parkering til hytte. Totallengde ca 40 meter - bredde 3 meter frem til parkering. Veien vil medføre en mindre igjen - fylling av myr. Veien bygges i plan med terreng og vil ikke inneha stigninger. Ved hytta etableres parkering for 2 biler m/snuplass. Ca 60 m².”

Helgerøds hytte er på Søre Ble langs med vegen mellom Åslandsætra og Rustandseter. Området er ikke regulert. I forhold til arealdelen av kommunedelplanen for Blefjell er området avsatt til Byggeområder hvor etter byggesøknad kan tillates stikkveg fram til enkelt hytte – forutsatt:

-          stikkvegen/atkomstvegen fremkommer av kommunedelplankartet

-          stikkvegen er fra regulert veg, eksisterende byggegodkjent veg eller fra hovedvegsystemet – og den ikke er over 40 meter

I tillegg kan anlegges mindre parkeringsplasser (2-3 plasser).

Helgerøds stikkveg kommer ikke inn under nevnte forhold..

Vurdering:

I medhold av plan- og bygningslovens § 7 kan kommunens faste utvalg for plansaker, ”når særlige grunner foreligger”, gi dispensasjon fra plan. Men bare dersom det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon vil lovens krav om særlige grunner være oppfylt, og det er adgang til å gi dispensasjon. I motsatt fall er det ikke rettslig grunnlag for å gi dispensasjon.

"Særlige grunner" vil etter praksis foreligge dersom de hensyn bestemmelsen er ment å ivareta ikke blir skadelidende om dispensasjon gis, eller en overvekt av interesser taler for det omsøkte tiltak. I lovens formulering ligger det at dispensasjon ikke skal være en kurant sak, og at ingen har rettskrav på å få dispensasjon. Hvorvidt det foreligger «særlige grunner», beror på en skjønnsmessig helhetsvurdering basert på forholdene i den konkrete sak.

Helgerøds dispensasjonssøknad er ikke forsøkt grunngitt. Utvalget har ikke hjemmel i plan- og bygningsloven til å dispensere fra kommunedelplanens krav om reguleringsplan, jf. teksten her over. Rådmannen anbefaler uvalget å avslå Helgerøds dispensasjonssøknad.

 

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

22.02.2008

Arkiv                

9/1/0/0

Saksmappe     

2007/1143

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ørn Antonsson

 

Gnr 9/1Søknad om dispensasjon, pbl § 7

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

11.03.2008

15/08

 

Rådmannens anbefaling:

Kommunens faste utvalg for plansaker avslår Jorunn Kalleruds dispensasjonssøknad datert 08.10.07. Søknaden er gjengitt i sakens avsnitt ”Saksopplysninger”.

Avslaget begrunnes med at søknaden inneholder ikke særlige grunner. Søknadens grunngiving er av allmenn karakter, og gir ikke rettslig grunnlag for dispensasjon etter plan- og bygningslovens § 7. Dispensasjon vil lett danne presedens kommunen ikke er tjent med.

Se for øvrig sakens avsnitt ”Vurderinger”.

Saksopplysninger:

Eier av gården Kallerud (GNR 9/1) Magne Kallerud ønsker å fradele ca 1 daa fra gården til formål boligtomt – tett inntil gårdsplassen mot NV. Kallerud ligger langs fylkesveg 98 nord av Flesberg tettsted. I hht. kommuneplanens arealdel er planlagt boligtomt i LNF-områder hvor det kun tillates landbruksrelaterte tiltak etter plan- og bygningslovens § 93 – deling, bygging, etc.

For å tilrettelegge for delingen søker Kalleruds datter Jorunn Kallerud kommunen om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel. Dispensasjonssøknaden. datert 08.10.07, lyder slik:

”SØKNAD OM DISPENSASJON FRA KOMMUNEPLANBESTEMMELSENE TIL BOLIGFORMÅL.

Jeg søker herved om dispensasjon fra kommuneplanbestemmelsene til boligformål

Jeg har bodd i by i mange år, og ønsker nå å bo i mer landlige omgivelser. Er lei av alt stresset og maset, som det lett blir når du er bosatt i en by.

Jeg er født og oppvokst i Flesberg og ønsker derfor i flytte tilbake til mitt fødested. Det faller seg da naturlig å bygge bolighus på mine foreldres eiendom.

Siden mine foreldre ikke er heIt unge lenger ser jeg vel at de kan ba behov for noe bistand i fremtiden.”

I samsvar med plan- og bygningslovens § 7 tredje ledd ble dispensasjonssøknaden oversendt sektororganene til uttalelse før søknaden forelegges kommunens faste utvalg for plansaker til behandling. Uttalelsene foreligger og lyder slik:

Fylkesmannen i Buskerud

”Uttalelse til søknad om dispensasjon fra kommuneplan for boligtomt ved Kallerud i Flesberg kommune


Flesberg kommune har oversendt en søknad om boligtomt med atkomstvei ved Kalle­rud. Arealet er avsatt til LNF-formål i kommuneplanens arealdel. Omsøkte atkomstvei berører byggeforbudssonen langs vassdrag. Ut fra hensynet til en samordnet areal- og transportplanlegging og landbruksinteresser vil Fylkesmannen frarå kommunen å gi dispensasjon. Det er også uheldig at atkomstveien vil føre til inngrep langs et bekkedrag med registrerte naturverdier. Fylkesmannen ber om å bli holdt orientert om videre vedtak i saken.


Fylkesmannen har i brev av 30. oktober 2007 mottatt en søknad om dispensasjon for fradeling av boligtomt med atkomstvei fra eiendommen gnr. 9 bnr. 1 ved Kallerud vest for Flesberg tettsted. Området er i kommuneplanens areal del avsatt til LNF-område.

Kommunen er kjent med at dispensasjon bare kan gis i saker der det foreligger særlige grunner, og at et eventuelt vedtak om dispensasjon må være godt begrunnet ut fra dette. Vurderingen av om det forligger særlige grunner skal gjøres i forhold til konkrete hensyn og avveininger tilknyttet areal- og ressursdisponeringen samt intensjonen i overordnet plan.

Fylkesmannen viser til de rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transport­planlegging. Ny boligbygging i området må nøye vurderes i forhold til tilgjengelighet til offentlig og privat service, kollektivtrafikk og trygg skolevei. Videre må det legges vekt på en utvikling av bosettingsmønsteret i tråd med intensjonen i kommuneplanen. Fylkesmannen kan ikke se at den aktuelle boligen vil få en gunstig lokalisering ut fra ovennevnte hensyn.

Den aktuelle gården består, i følge gårdkart på internett, av ca 22 dekar fulldyrket, lettbruk mark og ca 615 dekar skog. Ved normal drift av disse arealene, kan det ikke sies at eiendommen har behov for en ekstra bolig/kårbolig.

Det framgår av søknaden at det søkes om å fradele tomt til boligen. Dette vil i så fall bli en frittliggende enebolig som kan selges uten hensyn til gården. Vi er på den bakgrunn skeptisk til den foreslåtte beliggenheten som vil bli nær tunet, og nær noe av dyrka marka til eien­dommen. Ut fra tilsendte kartutsnitt kan det også se ut som om vegen til tomta vil skjære over dyrka marka helt i nord. Dette er uheldig ut fra de sterke interesser som er knyttet til å ivareta dyrka og dyrkbar mark for framtidig matproduksjon.

Kommunen må være bevisst at en dispensasjon for fradeling vil kunne skape en uheldig presedens for tilsvarende søknader i området dersom det ikke kan vises til særlige grunner som er spesielle for denne saken. Ytterligere utbygging av boliger i dette området vil kunne bidra til å undergrave bolig- og tettstedsutviklingen som er fastsatt i overordnet plan. Spesielt vil utbygging relativt nær eksisterende tettsteder kunne bidra til et utflytende utbyggings­mønster og ta fokus bort fra en satsing på tettstedene.

Fylkesmannen vil med dette frarå kommunen å gi dispensasjon i saken av hensyn til overordnete føringer for en samordnet areal- og transportplanlegging og den nære beliggenheten til gårdstunet og dyrka marka.

I søknaden er deler av atkomstveien lokalisert 20 meter fra elva Vrengja. Dette er i strid med kommuneplanens bestemmelse om 75 meters byggeforbudssoner langs vassdrag. Denne delen av Vrengia er i kommunens naturtypekartlegging registrert som et viktig bekkedrag. Bekken ­har meandrerende partier med naturlige kantsoner og er beskrevet som en naturlig oase og spredningsvei/korridor for både fugle-, dyre- og insektsliv. Vrengja er derfor viktig for natur­mangfoldet i området.

Det er ikke synliggjort i saken hvilke konsekvenser den nye atkomstveien vil kunne få for de registrerte verdiene tilknyttet vassdragsbeltet eller om alternative traseer har vært vurdert. Ut fra nasjonale føringer for vassdragsforvaltning og bekkedragets registrerte betydning for biologisk mangfold, vil vi sterkt frarå veiløsninger som innebærer inngrep i byggeforbuds­sonen langs bekken.

Kommunen må også vurdere søknaden i forhold til eventuelle lokale natur-, landskaps- og friluftsinteresser.

Vi ber om å bli holdt orientert om videre vedtak i saken og vil vurdere å påklage et vedtak om dispensasjon dersom vi finner at dette kommer i konflikt med viktige vassdragsinteresser.”

Buskerud fylkeskommune

Kallerud - gnr 9 bnr 1- søknad om dispensasjon - uttalelser

Vi kjenner ikke til automatisk fredete kulturminner på stedet, men ber om at følgende uttalelse innarbeides ved et eventuelt vedtak om dispensasjon:

"Dersom det under anleggsarbeid framkommer automatisk fredete kulturminner, må arbeidet straks stanses og utviklingsavdelingen i fylkeskommunen varsles, jf. kulturminneloven § 8, 2. ledd"”

Statens vegvesen

”Fylkesveg 98 - Uttalelse til søknad om dispensasjon fra ­kommuneplanens arealdel for fradeling av boligtomt fra gnr. 9 bnr. 1 i Flesberg kommune

Viser til brev av 30.10.2007

Det søkes om dispensasjon fra kommuneplanens areal del for fradeling av tomt til en bolig. Tomten ligger i et LNF område hvor det ikke er tillat med ny boligbebyggelse.

Vegvesenet er generelt tilbakeholdne med å anbefale at det dispenseres fra kommuneplanene. Vi mener dette kan være med på å undergrave de mål man søker å oppnå gjennom det arbeidet som er lagt ned i kommuneplanen.

I denne saken ligger boligtomten ca. 400 m fra fylkesvegen, og det benyttes en eksisterende boligavkjørsel.

Vi vil derfor i dette tilfellet ikke ha innvendinger mot at det gis dispensasjon fra kommuneplanen for fradeling av omsøkte tomt. Det vil i dette tilfellet kunne påregnes tillatelse til utvidet bruk av eksisterende avkjørsel fra fylkesvegen. Dersom dispensasjon gis, må søknad om dette sendes hit sammen med kopi av kommunens vedtak i saken.”

Vurdering:

I medhold av plan- og bygningslovens § 7 kan kommunens faste utvalg for plansaker, ”når særlige grunner foreligger”, gi dispensasjon fra plan. Men bare dersom det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon vil lovens krav om særlige grunner være oppfylt, og det er adgang til å gi dispensasjon.

En dispensasjonsvurdering skal være forankret i objektive forhold ved tiltaket, eiendommen og omgivelsene, og det vil bare unntaksvis kunne legges vekt på subjektive forhold hos den enkelte tiltakshaver. De anførte forhold i Kalleruds dispensasjonssøknad er mer allmenne grunner som ikke anses som en særlig grunn i hht. plan- og bygningsloven § 7.

"Særlige grunner" vil etter praksis foreligge dersom de hensyn bestemmelsen er ment å ivareta ikke blir skadelidende om dispensasjon gis, eller en overvekt av interesser taler for det omsøkte tiltak. I lovens formulering ligger det at dispensasjon ikke skal være en kurant sak, og at ingen har rettskrav på å få dispensasjon. Hvorvidt det foreligger «særlige grunner», beror på en skjønnsmessig helhetsvurdering basert på forholdene i den konkrete sak.

Fra fylkesmannens uttalelse:

”Det framgår av søknaden at det søkes om å fradele tomt til boligen. Dette vil i så fall bli en frittliggende enebolig som kan selges uten hensyn til gården. Vi er på den bakgrunn skeptisk til den foreslåtte beliggenheten som vil bli nær tunet, og nær noe av dyrka marka til eien­dommen. Ut fra tilsendte kartutsnitt kan det også se ut som om vegen til tomta vil skjære over dyrka marka helt i nord. Dette er uheldig ut fra de sterke interesser som er knyttet til å ivareta dyrka og dyrkbar mark for framtidig matproduksjon.

Kommunen må være bevisst at en dispensasjon for fradeling vil kunne skape en uheldig presedens for tilsvarende søknader i området dersom det ikke kan vises til særlige grunner som er spesielle for denne saken. Ytterligere utbygging av boliger i dette området vil kunne bidra til å undergrave bolig- og tettstedsutviklingen som er fastsatt i overordnet plan. Spesielt vil utbygging relativt nær eksisterende tettsteder kunne bidra til et utflytende utbyggings­mønster og ta fokus bort fra en satsing på tettstedene.”

Dispensasjon i hht. Kalleruds søknad vil bryte med prinsippet å styrke tettstedene. Søknaden inneholder kun allmenne grunner. Grunner mange med samme rett kan pårope seg. Rådmannen anbefaler kommunens faste utvalg for plansaker å avslå Kalleruds dispensasjonssøknad.

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

25.02.2008

Arkiv               

L12

Saksmappe     

2006/1114

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ørn Antonsson

 

Gnr 7/2 Mindre vesentlig endring av reguleringsplan, pbl § 28-1 nr 2

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

11.03.2008

16/08

 

Rådmannens anbefaling:

Med hjemmel i pbl § 28-1 nr 2 vedtar kommunens faste utvalg for plansaker mindre vesentlig endring av reguleringsplanen for fritidsbebyggelse Haukeli del av GNR 7/2, jf ar plan & landskaps søknad datert 21.12.07. Med følgende tillegg:

  • Anneks og uthus får maks tillatt gesimshøyde 2,5 meter og maks tillatt mønehøyde 3,0 meter.

Saksopplysninger:

Kommunestyret vedtok reguleringsplanen for fritidsbebyggelse Haukeli del av GNR 7/2 i møte den 20.09.07, K-sak 39/07. Reguleringsplanen er fortetting av grunneier Fossans hyttefelt ved Blåberg på nordre Ble. Fra Fossans regulant ar plan- og landskap er mottatt følgende søknad, datert 21.12.07:

”Søknad om Mindre vesentlig endring av reguleringsbestemmelser Reguleringsplan for Haukeli GNR 7/2

Viser til tidligere kontakt angående bestemmelser for tilknytning til fellsanlegg for vann og avløp. Grunneier i området Hans Endre Fossan ønsker å tilføye bestemmelsen som sikrer mulighet til å pålegge tilknytning til fellesanlegg også for eksisterende hytter.

Det er i tillegg fra kommunens side påpekt en feil i bestemmelsen for felles atkomstveg/-parkering. Breddeangivelsen er her blitt misvisende. Vi foreslår en endring også av denne bestemmelsen. Planen viser veg fram til alle hytter. Det kan likevel oppstå behov for å anlegge vegene annerledes enn planen viser. En ønsker derfor å ta ut bestemmelsen om at det ikke kan opparbeides annen kjørbar veg enn det som er vist på planen - og legge inn en bestemmelse som åpner for at 40 m regelen fra kommunedelplanen kan benyttes (etter søknad om tiltak) ved behov. Justert bestemmelse vil også rydde opp i breddeforholdene.

Bestemmelsene som ønskes tilføyd er som følger.

§ 2          REKKEFØLGEBESTEMMELSER

2.1          Vedr. Vann og avløp

Vann- og avløp for de enkelte fritidseiendommene skal tilknyttes fellesanlegg i henhold til en helhetlig godkjent vann- og avløpsplan for et større område, basert på hydrologiske undersøkelser. For de områdene hvor det på bakgrunn av en slik helhetlig vurdering planlegges fellesanlegg for vann- og avløp, tillates ikke enkeltløsninger for ny eller eksisterende fritidsbebyggelse, som ikke allerede har gyldig utslippstillatelse etter forurensingsloven.

I områder med fellesløsninger for vann- og avløp gis ikke brukstillatelse for hytter før godkjent vann- og avløpsplan foreligger og anlegget er etablert.

§ 7 (tidl. § 6) FELLESOMRÅDER

7.1          Felles atkomstveg/ parkering

Atkomstveger skal opparbeides med maksimal bredde på henholdsvis 4,0 eller 3,0 meter fra skulder til skulder (reguleringsbredde 8m eller 6m).
Det kan avsettes mindre parkeringsplasser (maks
6 plasser på hver) på egnede plasser langs atkomstvegene, slik at det sikres p-plasser til alle fritidsboligene.
Det er tillatt
å opparbeide atkomster fra vegene inn til de enkelte hyttetomtene på inntil 40 meter fra regulert veg. Det forutsettes at det ikke er konflikter med naboer om vegen, og at det bygges med god tilpassing til terreng og vegetasjon. Vegene skal omsøkes etter gjeldende regler i plan og bygningsloven.

Brevet vedrørende endringen sendes ut til berørte hytteeiere i områdene. Eventuelle merknader ettersendes kommunen så snart som mulig. Vi håper på en snarlig behandling av saken. Ta kontakt med undertegnede ved eventuelle spørsmål.”

Vurdering:

Endringene er i det vesentlige kopi av nylig godkjente bestemmelser for reguleringsplanen for Nipeto og Gampeflå. Rådmannen vurderer endringen som kurant og anbefaler kommunens faste utvalg for plansaker å vedta reguleringsendringen med følgende tillegg:

  • Anneks og uthus får maks tillatt gesimshøyde 2,5 meter og maks tillatt mønehøyde 3,0 meter.

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

25.02.2008

Arkiv               

L12

Saksmappe     

2006/1451

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ørn Antonsson

 

Forslag til reguleringsplan for Væråsnuten Hyttegrend GNR 11/3 - pbl § 27-1 nr 2

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

11.03.2008

17/08

 

Rådmannens anbefaling:

  1. Det faste utvalg for plansaker vedtar å legge reguleringsplan for Væråsnuten Hyttegrend GNR 11/3 ut til offentlig ettersyn etter pbl § 27-1, pkt.2.
  2. Før offentlig ettersyn skal planen endres i samsvar med rådmannens anbefalinger i saksutredningen. Rådmannen gis fullmakt til å gjøre disse endringene.

Vedlegg:

-          Reguleringsplankart, bestemmelser og beskrivelse, datert 25.05.07

-          FUP-sak 59/07

Saksopplysninger:

Kommunen har mottatt reguleringsforslag for planområdet Væråsnuten Hyttegrend på eiendom GNR 11/3. Dette legges nå fram for planutvalget for behandling etter pbl § 27-1 nr. 2 – offentlig ettersyn.

Planforutsetninger i kommunedelplanen:

Kommunedelplan for Blefjell ble vedtatt av kommunestyret 27.06.05, mens innsigelsene knyttet til planen først ble avgjort av Miljøverndepartementet 14. juli 2006. Etter dette har arbeidet med reguleringsplaner for mange eiendommer skutt fart. I dette planutvalgsmøte fremmes de to første av disse reguleringsplanene.

For ordens skyld minner vi om noen viktige prinsipper i den overordnede kommunedelplanen. De overordnede utviklingsmål ble definert som (jf. kap. 2):

·     ”Blefjell er et unikt natur-, rekreasjons-, og reiselivsområde. Bruk og forvaltning av fjellet skal sikre lokal verdiskapning for bygda og grunneierne. Det skal legges til rette for en langsiktig bærekraftig forvaltning som sikrer naturverdier og muligheter til de neste generasjonene.

·     Blefjell er et familiefjell med kort avstand til brukere fra sentrale østlandsområdet. Det er et overordnet mål å styrke Blefjells posisjon som familiefjell, og legge til rette for økt bruk av eksisterende hytter.

·     Blefjell skal ha tilfredse brukere av fjellet. ”

Om videre utbyggingsmønster ble følgende fastslått jf. (kap. 5.2):

”Utbyggingsmønsteret på Blefjell er utviklet over flere 10-år og er tilpasset naturgrunnlag, eierstruktur og utvikling av veisystem. Den framtidige utviklingen på Blefjell skal bidra til å videreutvikle og tydeliggjøre de sterke sidene ved dagens utbyggingsmønster etter følgende hovedprinsipper:

·         Øvre byggegrense mot fjellet med grønne korridorer ned i skogsområdene, 75 metersbeltet mot vann og vassdrag som grøntområde, grønne strukturer som en integrert del av utbyggingsløsningene.

·         Utvikling av områdesentrene med god miljø- og landskapstilpasning. Se kap. 7.

·         Miljøtilpasset nybygging og innfylling av bebyggelse, forbedret atkomst og standardheving i forhold til vann og avløp i områder for fritidsbebyggelse som ikke er lokalt natur- og landskapsmessig sårbare.

·         Tradisjonspreget, lett hytteutvikling i de nordlige områdene fra Hånavatnet til Rollag grense.

Kommunedelplanens byggearealer er i prinsippet de samme som ble definert som hytteområder i kommunedelplanen fra 1990. For all ny bebyggelse er det en forutsetning at den tilpasses landskap/terreng og eksisterende bebyggelse. Likedan er god dialog med etablerte hytteeiere en forutsetning.”

På bakgrunn av føringer i kommunedelplanens tekstdel og arealplanens bestemmelser er bl.a. følgende stikkord sentrale:

familiefjell, lokal næringsutvikling, modernisering, fortetting tilpasset dagens bebyggelse, grønne strukturer og landskapstilpassing.

For vurdering av den enkelte plan i forhold til helheten, kan det også være nyttig å ha med noen nøkkeltall for hele kommunedelplanens hytteområder: Totalt omfatter hele kommunedelplanen ca. 23.000 da byggeareal (sentrumsområder og hytteområder). I tillegg finnes ca. 6.000 daa LNF-områder med en del eksisterende hytter, men med svært begrensede nye utbyggingsmuligheter.

Hvor mange hytter og utbyggingsstrukturer, hvilke størrelser og infrastrukturløsninger som skal tillates, skal vurderes i den enkelte plan ut fra det enkelte områdes egnethet. Men den enkelte plan bør også vurderes som del i den samlede utviklingen for hele Blefjell.

Reguleringsplanforslag for Væråsnuten Hyttegrend:

Planområdet ligger på søndre Ble ved Væråssetra og er uten eksisterende bebyggelse. Atkomst er fylkesveg 98, søndre Bleveg, og siste 4 km på grunneiers Ottar Dyrebus egen veg. Planen fremmes av Anleggsplan, v/Odd Eldar Tveiten på vegne av grunneieren.

Totalt dekker reguleringsplanen ca 450 daa. I henhold til kommunedelplanen er vesentlig del av planområdet byggeareal. Resten er LNF-områder som er forutsatt uten fritidsbebyggelse. Der er planområdets areal for infiltrasjon av avløpsvann tenkt lokalisert. Området er ikke regulert.

Planforslaget inneholder 66 hyttetomter og næringsområde på 13 daa.

·         Utbyggingsform og bygningsstørrelser:

    • Det foreslås at på hver tomt kan det føres opp en hytte med maksimal bebygd areal (BYA) = 150 m² (definisjon i hht. NS-3940). Med mulighet for 1-ett uthus, anneks eller garasje på maksimal 30 m². Beregningsmåte ikke oppgitt.
    • Byggehøyder for hytter foreslås med maks. gesimshøyde 3,6 meter og maks mønehøyde 5,6. I tilefelle oppløft da maks gesimshøyde 4,4 meter. På tomter som ligger mest eksponert i forhold til høyde og kontur tillates kun 1-en etasjes hytter.
    • Byggehøyder for uthus, anneks eller garasje forslås med maks gesimshøyde 2,5 meter og maks mønehøyde 3,0 meter.
    • I næringsområdet foreslås tillatt oppført serviceanlegg med tilknyttede til utleieenheter. Grad av utnytting %-BYA = 25%. Leilighetene kan enten leies ut eller seksjoneres for salg. Formål fritid.
    • I næringsområder foreslås maks gesimshøyde 6,0 meter og maks mønehøyde 9,0 meter.
  • Vegnett:
    • Det er foreslått regulert veg frem til alle hyttetomter.

·         Vann og avløp:

    • Det er utarbeidet en helhetlig vann- og avløpsplan for området. Det reguleres 3 områder for vannposter.
    • I hht. den helhetlige vann- og avløpsplan for området. Det skal søkes om felles utslipp for det regulerte område, og eget renseanlegg skal bygges innenfor det regulerte infiltrasjonsarealet som er avsatt på reguleringskartet.

·         Grønne områder:

    • Hytteområdene omkranses av skogbruksområder.
    • Andre grønne strukturer uten bebyggelse:
      • 8,7 daa foreslås regulert som leik- og aktivitetsområde.

o        Skogsområdene mellom byggeområdene foreslås definert som friluftsområder.

Flere detaljer om planforslaget går fram av vedlagte planbeskrivelse, planbestemmelser og plankart

Tveitens følgeskriv med reguleringsforslaget:

Privat reguleringsforslag Væråsnuten, GNR 11 BNR 3

På vegne av grunneier Ottar Dyrebu, eier av Nedre Værås, gnr. 11, bnr. 3 i Flesberg kommune sender Anleggsplan AS inn dette private reguleringsplanforslaget til 1.gangs behandling.

Det vises til forhåndskonferanse som ble avholdt 9.januar d.å.. Planarbeidet ble annonsert i 1994 med 55 hytter, og i forhåndskonferansen ble det besluttet at det ikke var nødvendig å varsle med annonse og til statlige og fylkeskommunale myndigheter på nytt.

De nærmeste naboene er derimot varslet på nytt i eget brev av 25.4. d.å., og det har kommet merknader fra to av de fire. Innkomne merknader er også sendt Flesberg kommune.

Formålet med reguleringsplanarbeidet er regulering til hytteområde i henhold til kommunedelplanen for Blefjell. Det fremmes forslag om 66 nye tomter, samt et næringsområde på 13 da.

Det er ikke eksisterende bebyggelse i område fra tidligere.

Spørsmål kan rettes til undertegnede eller til grunneier.”

Tveitens nabovarsling:

”Varsel om planarbeid – GNR 11 BNR 3 – Nedre V ærås

På vegne av grunneier Ottar Dyrebu varsles det med dette at reguleringsplan for Væråsnuten Hyttegrend er under utarbeidelse og vil bli sendt inn til 1.gangs behandling i Flesberg kommune.

Planen utarbeides i henhold til godkjent kommunedelplan for Blefjell med tilhørende retningslinjer og bestemmelser. Det er avholdt forhåndskonferanse med kommunen.

Det er lagt opp til 66 nye tomter og avsatt område til service og næring. Planforslaget er basert på tidligere forslag utarbeidet av siv.ark. Rognebakke, og vi har videreført dette med noen endringer og tilpasninger. Forslaget er basert på adkomst langs egen vei. Det legges opp til høy standard med framføring av strøm, opparbeidelse av vannforsyning og felles avløpsrenseanlegg.

Spørsmål kan gjerne rettes til undertegnede eller til grunneier.”

Fra varslet nabo Åge Bjøråsen:

”Varsel om planarbeid GNR 11 BNR 3 – Nedre Værås

Viser til skriv fra Anleggsplan AS datert 25.04.07, vedrørende varsel om planarbeid på Nedre Værås, hvor det legges opp til 66 nye hyttetomter. Et antall som langt overskrider tidligere planforslag. Min eiendom Væråsmogen gnr 11, bnr 1, grenser til det omsøkte hyttefeltet.

Som nabo har jeg flg. kommentarer til planforslaget:

1.      Væråssetra har samtlige 4 gårder med gnr 11 (øvre Værås, Nedre Værås, Rabben og Væråsmogen), seterhus/-voller. En slik ansamling er ganske unik på Blefjell og seter­området må derfor bevares for ettertiden og ikke innebygges slik tilsendte plan legger opp til.

2.      Væråsmogen har beiterett i Væråssameiet, som omfatter Nutdalen og Nutdalsrinden, til fylkesdelet mot Telemark. Det foreslåtte hyttefeltet hindrer enhver utnyttelse av dette sameiet, fordi det sperrer fullstendig ferdselen for buskap mellom Væråssetra og Væråssameiet. For Væråsmogen betyr dette at beiteretten i praksis ikke kan utnyttes i fremtiden. Den verdiforringelse av gården som dette innebærer, vil bli forfulgt.
Til orientering kan nevnes at fjøset på Væråsmogsetra er i ferd med å bli renovert, slik at bruksmuligheten opprettholdes, og det legges ytterligere til rette for fremtidig seterdrift.

3.      Blefjell er nå så mye utbygd med hytter og veier at den frie ferdselen for viltet hindres i stor grad. Den eneste "Grønne korridoren" som ikke er bebygd, er nettopp området mellom Væråssetra og Våtvatnet. Dette er høyst kjærkomment for viltet, som derved har en korridor med full bevegelsesfrihet fra Numedalslågen til fjellet.
Verdien av en slik korridor er da også behørig beskrevet i plandokumenter og uttalelser fra Fylkesmannen i Buskerud og Flesberg kommune. Det er derfor tragisk dersom dette hyttefeltet rar lov til å "spise" seg inn i, og begrense denne korridoren, som fra før allerede er smal nok.”

Fra varslet nabo Solveig Bakke:

”Vedr. reguleringsplanarbeid for del av Nedre Værås Gnr 11, bnr 3, Flesberg kommune

Jeg viser Deres brev av 25. april 2007 med vedlagt skisse over reguleringsplan for ny fritidsbebyggelse. Som eier av Rabben gård, Gnr 11, bnr 2, og beiterettshaver i Værås beite sameie, har jeg følgende kommentarer til planen:

1.      Enhver hytteutbygging i beitesameiet er med på å forringe våre beiterettigheter. Områdene rundt og i nærheten av Væråssetra er naturlige beiteområder for dyr.

2.      Hyttebygging i disse områdene vil være særdeles uheldig både fordi det forringer beiteområdene og fordi beitedyr og fritidshytter i samme område lett skaper konflikt.

3.      Beiteretten forsvinner ikke selv om hyttetomter blir bygslet bort eller solgt. Eventuelle hytteeiere må finne seg i at anlagte plener og beplantninger blir beitet. De har ingen rett til å sette opp gjerder rundt tomtegrensene. De har heller ingen rett til å jage beitedyr vekk fra bygslede eller selveide tomter.

4.      Selv om Væråsnuten hyttegrend vil ligge innenfor det området som gjennom kommunedelplanen for Blefjell er avsatt til fritidsbebyggelse, kan ikke dette bety at tomtetetthet og beliggenhet er fritatt for begrensninger og reguleringer.

Landbruket i Flesberg kommune er på vei ned. Det er ikke så vanskelig å spå at norsk landbruk på noe sikt vil få et oppsving. Det er nok å se på drivhuseffekten forårsaket av tradisjonelle energibærere. Som i vårt naboland Sverige og flere andre europeiske land, vil på sikt en større del av energibærerne komme fra jord og skogbruk. Dette vil konkurrere med arealer til mat og forproduksjon. Produktive utmarksområder vil sannsynligvis bli langt mer verdifulle enn de er i dag.

I utgangspunktet ønsker jeg ingen hytteby i Værås beitesameie. Det ligger allerede så mange hytter i området at beitebruken er skadelidende. I den grad det likevel blir vedtatt utbygging, ber jeg om at det blir tatt hensyn beitebruk både når det gjelder hyttetetthet og nærhet til Væråssetra.”

Grunneier Dyrebus kommentar:

”Reguleringsplan for del av min eiendom N. Væraas, gnr. 11, bnr. 3, og uttalelsene fra eierne av Rabben, gnr. 11, bnr. 2 og Væraasmogen gnr. 11, bnr. 1

Det har aldri vært lett adkomst fra Væraas seter og opp til fjellet. Den bratteste veien var fra Ø. Væraas seter langs grensa til N. Væraas. Den andre veien var veien til Nutdalsseter. Denne veien går fra N. Veraas seterfjøs i vestlig retning til rundkjøringen som er bygget, og bratt opp lia til Delesrinnen og grensa mellom Væraas fjellsameie og Høimyr.
I forbindelse med tømmerdrift på Væraasmogens seterskog, ble denne vegen delvis ødelagt. Påstanden om at det skal bli så mye vanskeligere å komme seg til fjells når bilveg blir bygget opp til fjellet, er vanskelig å forstå.
Noe ferdsel med buskap fra Væraas seter til fjellet er det neppe noen som tror noe på.

Avstanden fra Væraasmogen seterhusver til nærmeste hytte i Væraasnuten Hyttegrend blir ca. 240 meter.

Beitesretten til Rabben og Væraasmogen er begrenset ifølge skriv fra rådgiver i eiendoms­spørsmål Olav Klever, som følger vedlagt. Det er nok av beitesområder nedenfor planlagt hyttefelt og Væraassetrene. Den påståtte verdiforringelse av eiendommene Rabben og Væraasmogen på grunn av hyttebebyggelse tilbakevises. Beitsretten er ikke brukt de siste 40 år.

Ifølge jordskiftedom i år 2000 ble det hevdet at hyttebebyggelse ikke var til hindring for elgjakten eller viltets ferdsel. Dette var svaret da undertegnede hevdet at utbygde områder burde trekkes ifra ved utregning av tellende jaktareal.

Når det gjelder reduksjoner av eiendomsverdier på grunn av beiting, så er det umulig å ikke nevne elgbeiteskadene i området. Den ene furuforyngelsen etter den andre har blitt beitet og ødelagt. Bevisene på at det drives enartsforvaltning er det mange av. Rosplantene, einer og vier er beitet bort så de har mistet evnen til å produsere elgmat. Dette bekreftes også av beitestakster som er foretatt. Dette bør bekymre elgjegere og forvaltere mer enn grønne korridorer som heller ikke er så grønne lenger. De som eventuelt er på hyttene har med seg alt de spiser; en voksen elg trenger 12-15 kg av det grønne pr. døgn hele året - ikke rart at det synes.

Ifølge Viltlovens § 1 "Viltet og viltets leveområder skal forvaltes slik at naturens produktivitet og artsrikdom bevares". Skogloven § 9. ”Den beiting av hjortvilt fører til vesentlig skade på skog som er under forynging, eller der beitinga er ei vesentlig hindring for å holde plikta til å forynge skog etter § 6 i denne lova, skal kommunen som viltorgan vurdere om det er behov for å regulere bestanden av hjortevilt slik at beitetrykket blir redusert. I kraft 1. jan. 2006".

Det kan være grunn til å spørre:
Hvor lenge skal myndighetene i kommunen og fylket oppføre seg som om viltloven og skog­loven ikke finnes?”

Det ble ikke ansett for å være nødvendig med varsel om oppstart av reguleringsplanarbeid til sektororganene fordi de ble varslet ved tidligere oppstart av reguleringsplanarbeid som ble avbrutt.

Fylkeskommunen har foretatt arkeologiskundersøkelse av planområdet. Det ble ikke funnet automatisk fredete kulturminner.

Reguleringsforslaget er av kommunens faste utvalg for plansaker vedtatt fremmet etter pbl § 30 i møte 26.06.07, FUP-sak 59/07, ved følgende vedtak:

”Kommunens faste utvalg for plansaker finner grunn til å fremme reguleringsforslaget for Væråsnuten Hyttegrend, GNR 11/3 etter plan- og bygningslovens § 30. Kart, regulerings-bestemmelser og planbeskrivelse datert 25.05.07.

Før utvalget vedtar etter pbl § 27-1, nr 2 å legge reguleringsforslaget ut til offentlig ettersyn må rådmannen befare og vurdere planforslaget.

Med unntak av aviskunngjøringer i forbindelse med offentlig ettersyn og vedtatt reguleringsplan skal alle kostnader bæres av forslagstiller.”

Generelle vurderinger:

Kommunen har foretatt befaring av området og vurdert tomteforslagene ut fra følgende hensyn:

  • den enkelte tomts egnethet isolert sett,
  • virkning på landskap og grønne strukturer,

·         konsekvenser av planens totale omfang i forhold til resten av Blefjell.

Gode grønne strukturer har vært en klar forutsetning fra kommunedelplanen, og var en viktig forutsetning for at så store ”byggeområder” skulle kunne godkjennes. Men hva som er tilstrekkelig grønne strukturer blir selvsagt en vurdering. Rådmannen mener at det må legges opp til større sammenhengende grønne strukturer som deler opp landskapet og sikrer gode grønne belter innenfor byggeområdet. Dette er viktig både visuelt sett, og fordi slike områder kan fungere som nærturområder, utfartskorridorer og lekeområder.

Tetthet er heller ikke eksakt, og må vurderes i det enkelte område. Terreng og vegetasjon påvirker hva som er akseptabelt. Generelt planlegges og aksepteres tettere løsninger i dag enn få ti år tilbake. Tetthetsvirkning og landskapsvirkning blir også påvirket av hvor store hyttene er og mengden veger. Små tradisjonelle hytter uten veganlegg faller langt lettere inn i terrenget enn moderne store hytter med oppløft og veg helt fram.

Nye veier og vann- og avløpsanlegg kan bety store sår i terrenget som det tar lang tid før gror til. Dette har vi sett svært beklagelige eksempler på, på fjellet siste året. Det er nok langt vanskeligere å få dette godt til i etablerte områder som er planlagt ut fra ande forutsetninger, enn i nye områder som dette der framføring av infrastruktur legges som premiss alt i planleggingen. Uansett er det viktig å ta store hensyn til terreng og landskap når det planlegges og å sette strenge krav når arbeider skal gjøres.

Vurderinger av planforslaget:

Generelt:

Rådmannen mener generelt at det er stort sett godt gjennomtenkte lokaliseringer av tomter og veger. Planen foreslår regulering av veg til alle tomter i planområdet. Rådmannen mener dette er et fornuftig valg.

Vannposter er regulert inn, og sikrer slik drikkevannsforsyningen. Grunneier velger å legge opp til felles vann- og avløpsløsninger. Rådmannen vurderer det som en god løsning i dette området.

Men rådmannen mener at grønne strukturer innenfor byggeområdene ikke er godt nok ivaretatt og at det totale antall tomter som foreslås noe høyere enn det som var forventet med bakgrunn i kommunedelplanens forutsetninger. Rådmannen foreslår derfor å stryke noen tomter.

Ut fra helhetsvurderinger og konkrete vurderinger av enkelttomter vil rådmannen anbefale en del endringer før offentlig ettersyn i kart og bestemmelser. Rådmannens anbefalinger listes nedenfor med en kortfattet begrunnelse.

Forslag til endringer i plankartet:

Tomter som foreslås strøket:

Begrunnelse:

41, 50 og 49

I høgstområde, lite attraktive tomter.

40 og 37

Å styrke disse + 41, 50 og 49 vil gi større grønne strukturer.

25 og 26

Ved å fjerne denne, åpnes en større og bedre grønn struktur i leik- og aktivitetsområdet.

7 og 14

Svært tett – behov for ”luft”.

Tomtene 22, 23 og 24 burde også strykes med samme begrunnelse og tomtene 25 og 26.

Antall nye tomter i planområdet blir med dette redusert med enten 9  eller 12 enheter fra 66 til henholdsvis 57 eller 54.

Andre krav til kartmessige endringer:

  • Symbolbruk for privat veg og privat parkering må rettes.
  • I tegnforklaringen må ”Friområde / akebakke” erstattes med ”Felles lekeareal for barn”.

Krav til endringer av bestemmelsene:

Bestemmelsene er normalt forskjellig fra plan til plan. Bestemmelser som legges fram preges naturlig nok av den enkelte planlegger og av konkrete ønsker hos aktuelle grunneiere. Rådmann anbefaler likevel en del harmonisering mellom ulike planer i samme fjellområde når det ikke er gode grunner for annet. Og det foreslås en del endringer som rådmannen mener er nødvendig for å få et best mulig sluttprodukt.

Planbestemmelsene av 25.05.07 endres på følgende punkter:

3.2 område for fritidsbebyggelse / utnyttelse:

På hver tomt kan det føres opp 1-en hytte med maksimal (bebygd areal) BYA = 150 m² parkeringsareal ikke inkludert.

……….. 1-ett uthus eller 1-anneks på maksimal (bebygd areal) BYA = 30 m² parkeringsareal ikke inkludert.

Videre innarbeides bestemmelse om at oppløft kan være inntil ⅓ av takflaten.

For å unngå for store terrenginngrep anbefaler rådmannen at bestemmelsen presiseres med følgende:

Oppfyllig eller nedsenking av terreng skal ikke avvike mer enn til sammen 1,5 meter fra opprinnelig terrengnivå.

For å begrense unødige terrenginngrep anbefaler rådmannen en supplerende bestemmelse om at maks. 2 meter utenfor bygningen kan planeres.

Konklusjon:

Rådmannen anbefaler at planen legges ut til offentlig ettersyn i henhold til - pbl § 27-1, pkt.2. Høringen skal gå over minst 30 dager. I tillegg til kunngjøring i avis, på kommunens nettside og utsending til offentlige myndigheter, skal rettighetshavere i området tilskrives og orienteres om høringen.

Rådmannen ber om fullmakt til å foreta relevante redaksjonelle endringer i bestemmelsene. Kart må regulanten omarbeide i hht. det som fremkommer av denne sak før høring.

 

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

25.02.2008

Arkiv               

L12

Saksmappe     

2005/1840

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ørn Antonsson

 

Gnr 111/19 Mindre vesentlig endring av reguleringsplan, pbl § 28-1 nr 2

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

11.03.2008

18/08

 

Rådmannens anbefaling:

Med hjemmel i pbl § 28-1 nr 2 vedtar kommunens faste utvalg for plansaker mindre vesentlig endring av reguleringsplanen for Furulia, Lampeland Sør, jf ar plan & landskaps skriv datert 21.12.07.

Vedlegg:

 

Saksopplysninger:

Kommunestyret vedtok reguleringsplanen for boligområdet Furulia, Lampeland sør (GNR 111/19) i møte den 02.11.06, K-sak 57/06. Planområdet er bak kommunehuset. Fra regulanten ar plan- & landskap er mottatt følgende skriv, datert 21.12.07:

”Reguleringsplan for Furulia, Lampeland Sør, mindre vesentlig endring av tomtene 5, 6, 8, 9 og 10.

Etter utstikking av tomter og vegtraseer i Furulia er det fremkommet at vegen i området vest for tomtene 5 og 6 er lagt noen meter for langt mot øst i avslutningen. Det er usikre høydekoter i området, og marginene er små. For å oppnå en god løsning må vegen endres og legges noen meter ut mot vest i avslutningen. Tomt nr 6 gis mulighet til å anlegge atkomstveg rundt skråningen i sør vest.

Endringen medfører i hovedsak justering av tomtene 6, 9 og 10 men også tomt 5 og 8 berøres i uvesentlig grad av vegomleggingen.

Kart som viser endringen og vedtatt situasjon er vedlagt. Reviderte SOSI-data kan oversendes umiddelbart etter vedtak. Det er ikke vurdert å være nødvendig med nabovarsel. Ingen av tomtene i området er solgt, og det opprettholdes grøntområde mellom ny og eksisterende bebyggelse.

Vi håper på en snarlig behandling av saken. Ved eventuelle spørsmål - ta kontakt med undertegnede.”

Vurdering:

Rådmannen vurderer spørsmålet som kurant og anbefaler kommunens faste utvalg for plansaker å vedta reguleringsendringen.

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

26.02.2008

Arkiv               

L12

Saksmappe     

2008/96

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Jon Kåre Jonsson 

Gnr 16/1, 16/2, 16/3, 17/1-2 m.fl. - Søknad om dispensasjon ang. vei fram til 3 hytter

 

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

11.03.2008

19/08

 

Rådmannens anbefaling:

1.         I medhold av Pbl § 7 gis Jan Torgersen dispensasjon fra bestemmelsene i             reguleringsplanen for Gnr 16/1, 16/2, 16/3, 17/1-2 m.fl. for bygging av vei frem til gnr     17 bnr 1 i hht kartskisse av 21.01.08.  Begrunnelsen for vedtaket fremgår under            vurderinger.

2.         Som vilkår for dispensasjonen settes at veien må inntegnes på ny reguleringsplan for            området.

Vedlegg:

Søknad med kartutsnitt.

Saksopplysninger:

Jan Torgersen, eier av gnr 17 bnr 1, søker sammen med to andre hytteeiere, Stein og Kari Håveldsrud og Stig Hvovslev om dispensasjon for bygging av en ca. 150 m. lang vei frem til Torgersen hytte.  Veien er planlagt av ar plan & landskap, slik at den også gir veiutløsning for Håvelsrud og Hvovslev sine hytter.

Torgersen skriver i sin søknad:  Begrunnelsen for søknaden er at jeg, eier v hytte nr D54, har fått sykdommen Polynevropati, som gjør at jeg mister førligheten i bena, og er helt avhengig av krykker.  Uten vei fram, er jeg derfor avskåret fra å bruke hytta, spesielt vinterstid.  For oss som bruker hytta neste hver helg året rundt, er dette ganske tøft, så vi håper på en velvillig behandling av søknaden.  Oddmund Huslende har påtatt seg å anlegge veien så snart en eventuell godkjenning foreligger.  Han vil helst gjøre arbeidet vinterstid for å skåne terrenget mest mulig.  Vi er alle interessert i å få veien ferdig, så vi håper på en positiv og raks avgjørelse”.

Saksbehandler er kjent med at det arbeides med ny reguleringsplan for området og at veien vil bli innregulert gjennom dette arbeidet.

Vurdering:

Saksbehandler har vurdert saken, som prinsipiell pga veilengden, og ønsker derfor å forlegge den for fast utvalg for plansaker med en positiv innstilling.  Søkers livssituasjon, at ny plan er under utarbeidelse og det faktum at miljøet vil spares ved at veien kan bygges på vinterstid er forhold som veier så tungt, at saksbehandler anser dette som særlig grunn, slik at dispensasjon kan gis.

Saken legges med dette frem til politisk behandling.