FLESBERG KOMMUNE

 

Utvalg:

fast utvalg for plansaker

Møtested:

Formannskapssalen

Møtedato:

01.07.2008

kl. 13:00

Saksliste:

Nr.

Sakstittel

Saksordfører

 

 

 

PS 41/08

Gnr 121/19 Klage på vedtak i FUP-sak 23/08 - ny behandling

Anne-Liz Lande

PS 42/08

Forslag til reguleringsplan for fritidsbebyggelse, Øvre Værås GNR 11/4. Pbl § 27-1 nr 2

Arne Sørensen

PS 43/08

Forslag til reguleringsplan for Hundesenter Trollerud, del av GNR 149/1. Pbl §§ 30, 27-1 nr 2

Gunvor Bekjorden

PS 44/08

Forslag til reguleringsplan for fritidsbebyggelse, Søre Solum GNR 9/8. pbl § 27-1 nr 2

Knut Klev

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

15.06.2008

Arkiv               

121/19/0/0

Saksmappe     

2007/909

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ørn Antonsson

 

Gnr 121/19 Klage på vedtak i FUP-sak 23/08 - ny behandling

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

01.07.2008

41/08

 

Rådmannens anbefaling:

Kommunens faste utvalg for plansaker tar ikke til følge Kjell Hatlands (3622 Svene) klage på utvalgets vedtak i FUP-sak 23/08, og opprettholder sakens vedtak. Klagen er datert 15.05.08.

Grunnen for at klagen ikke tas til følge er at den inneholder ikke momenter som tilsier at det foreligger særlige grunner til å dispensere etter plan- og bygningslovens § 7 i hht. dispensasjonssøknad av 14.01.08. Utarbeidet av Asplan Viak AS på oppdrag fra Kjell Hatland

Vedlegg:

-          FUP-sak 23/08

-          Hatlands klage, datert 15.05.08

Saksopplysninger:

I møte 22.04.08, FUP-sak 23/08, tok kommunens faste utvalg for plansaker stilling til dispensasjonssøknad utformet av Asplan Viak AS på oppdrag fra Kjell Hatland eier av GNR 121/19 i Svene tettsted. GNR 121/19 er bebygd boligtomt. Dispensasjonssøknaden er datert 14.01.08, og lyder slik:

”SØKNAD OM DISPENSASJON FRA PLANKRAV FOR DELING AV GNR 121 BNR 19, FLESBERG KOMMUNE

På vegne av grunneier Kjell Hatland søker vi herved om dispensasjon fra krav om reguleringsplan for deling av eiendommen gnr 121 bnr 19.

Eiendommen er i kommuneplanens arealdel avsatt til boligformål. Området er uregulert, og det generelle kravet om reguleringsplan i kommunedelplanen er bakgrunnen til at det kreves regulering her. Grensene i området er usikre, men etter skisserte grenser fra grunneier er eiendommen på ca 2,45 mål. Det er ønske om å fradele en tomt på ca 590 m².

Særlige grunner:

I kommuneplan oppfordres det til at ny bebyggelse kobles til eksisterende vann og avløpsnett. Ved en tomtefradeling her er det mulig å koble seg til det eksisterende ledningsnettet. Belastningen vil ikke bli nevneverdig større av en enebolig.

Grunneier tenker seg en enebolig med livsløpsstandard til sine svigerforeldre på den nye tomta. Det er snakk om en mindre fortetting av en uvanlig stor eiendom..

Avkjøring kan gjøres fra eksisterende gangvei, noen meter fra boliggate. Den økte trafikkbelastningen som følge av fortettingen er ubetydelig. Biler som tilhører boligen kan snu på egen eiendom.

Et hus på fradelt tomt her vil få gode solforhold, men vil ikke ta sollys fra naboene rundt. Solforholdene for de eksisterende boligene vil antagelig også kunne bli bedre, da tiltaket medfører nedhugging av en del store trær på eiendommen.”

Vedtak i fast utvalg for plansaker 22.04.08 FUP-sak 23/08:

”Kommunens faste utvalg for plansaker avslår Asplan Viaks dispensasjonssøknad datert 14.01.08. Søknaden er utarbeidet på oppdrag fra eier av GNR 121/19, Kjell Hatland, 3622 Svene. Søknaden er gjengitt under sakens avsnitt ”Saksopplysninger”.
Rådmannens anbefaling innebærer samtidig at naboprotest tas til følge.

Begrunnelse:

Planutvalget har etter en helhetsvurdering kommet til at de grunner som taler for tiltaket ikke veier opp for de hensyn som taler mot. Planutvalget må derfor konkludere med at særlige grunner for å innvilge søknaden ikke foreligger. Etter planutvalgets oppfatning vil deling som omsøkt gi en mindre god arealbruk. Planutvalget har i sin vurdering særlig lagt vekt på at atkomsten til den eventuelt fradelte parsell vil bli mindre god. Å åpne gangveien gjennom boligfeltet for biltrafikk er etter planutvalgets mening en svært lite ønskelig løsning.

Søker har oppgitt behovet for livsløpsbolig for svigerforeldre som grunn for søknaden. Dette er grunngiving som er knyttet til personlige forhold som planutvalget i dette tilfellet ikke anser å kunne tillegge vesentlig vekt. Bakgrunnen for at forhold vedrørende personlige forhold kun unntaksvis vil kunne tillegges avgjørende vekt i dispensasjonsvurderingen, er blant annet muligheten for skiftende eierforhold. Personlige forhold knytter seg til en bestemt hjemmelshaver til et bestemt tidspunkt, mens tiltaket vil bli stående ut dets levetid.

Innenfor utløp av lovfestet frist er fra Hatland mottatt følgende klage på utvalgets vedtak i FUP-sak 23/08. Klagen er datert 15.05.08:

”Ref: 2007/909 (Gnr 121/19) Klage angående FUP-sak 23/08

Undertegnede registrerer med forundring at søknad 2007/909 ble avslått. Jeg ber dere se på saken på nytt i forhold til nye innspilt og argumenter (3-sider) som er grunnlag for å godkjenne søknaden.

1. Rådmannen bruker § 63 som argument for avslag.

§ 63. Deling av eiendom

Eiendom må ikke deles eller enheter opprettes for bortfeste som nevnt i § 93 bokstav h, på en slik måte at det oppstår forhold som strider mot denne lov, forskrift, vedtekt eller plan. Heller ikke må eiendom deles eller enhet som nevnt bortfestes slik at det dannes tomter som etter kommunens skjønn er mindre vel skikket til bebyggelse på grunn av sin størrelse eller form.

Kjell Hatland kommentar:
Vi har brukt Asplan Viak som er profesjonell innen byggesaker og arkitektur. Dette er gjort etter et krav fra kommunens side. Vi har brukt ca kr 45.000,- på dette oppdraget hvor Asplan Viak har brukt kalkulasjoner og beregninger. I Asplan Viak's vurdring er at det er ingen hindringer i veien for at man kan sette opp en fin bolig på den fradelte tomten. Størrelse og form på tomta tilfredsstiller etter mitt skjønn, Asplan Viak og tiltenkt byggeleder, Ole Jonny Dokken, at den er skikket til bebyggelse. Jeg ber derfor Rådmannen endre standpunkt for saken i forhold til § 63.

2. Adkomstveg til fradelt tomt.

Kommunen vurdering legger vekt på åpning av gangveg for biltrafikk er svært lite ønskelig løsning.

Kjell Hatland kommentar:
Jeg har forståelse for at "gangveien" skal berøres minst mulig. Jeg ønsker derfor at dere kan legge vekt på i neste vurdering, at vi bruker vår innkjøring (ved Bondal) som adkomstveg og utbedrer denne parallelt med gangveg uten å berøre denne. Parkering og snuplass vil da bli på vår eiendom og vil ikke berøre andre. Her kan vi da tinglyse fradelt eiendom retten til å bruke vei og parkering. Dvs. at det ikke blir endret kjøremønster i forhold til dagens offentlige veg. Det vil i stedet bidra til å bedre det trafikale bildet for området og øke oversiktsbildet. Gjennomkjøring på såkalt "gangveg" er ikke aktuelt fra vår side.

3. Kjell Nordseth sin klage.

Kjell Hatland kommentar:
Hr. Nordseth uttrykt muntlig på besøk hos meg, at han ikke hadde noe imot at et hus ble bygget på fradelt tomt, men uttrykte bekymring for adkomstveien.

a)      Vi ønsker nå å bruke vår egen tomt og innkjøring på øvre nordlige del av vår tomt til innkjøring, der hvor vi har inn kjøring i dag. Snu og p-plass blir da på vår egen eiendom og vil ikke sjenere noen andre. (ref KN avsnitt 3+4+5.)

b)      Hvordan kan Hr. Nordseth si at boligen er til sjenanse når den ikke er tegnet enda? (ref KN avsnitt 7) I mine øyne så vil nedhugging av trær påvirke sol forholdene i positiv retning for Hr. Nordseth.

c)      De resterende avsnitt 7-13 ansees å være av synsing og følelsesmessig art og har ingen praktisk betydning for klagesaken hans.

Positive vinklinger for Hr. Nordseth etter Hr. Hatland's syn:

a)      Bedre sol forhold på Hr. Nordseths eiendom.

b)      Penere utsikt mot et pent hus og hage.

c)      Gamle luftstrekk av El-forsyningslinjer og telelinjer, blir lagt i jorden som gir penere omgivelser.

Det vil selvfølgelig bli noen forstyrrelser relatert til bygging av ny bolig. Vi ønsker å ta hensyn til dette i størst mulig grad og dette vil kun bli en kort periode og forgå på dagtid når andre er på jobb. En annen ting jeg lurer på: Når det er befaring, burde ikke søker få delta på dette??

4. Sammendrag;

Jeg ber Flesberg Kommune om å godkjenne deling av tomten:

a)      Tomten er vurdert fra profesjonelle fagfolk til å kunne utnyttes til boligformål ut i fra beliggenhet og størrelse.

b)      Innkjøring til fradelt tomt vil foregå på eksisterende innkjøring (nord) som er der i dag. Dvs. det blir ingen endringer utenfor vår tomt.

c)      Jeg vil meget gjerne stille opp når det er befaring.

Jeg har mange positive opplevelser med Flesberg Kommunes handtering av saker. Jeg håper at Flesberg Kommune fortsatt kan være løsningsorientert og være den offensive positive instans for å få til vekst og gode løsninger for alle som ønsker dette, slik at vi unngår å sette i gang prosesser for å se oss om etter andre løsninger i eller utenfor kommunen.”

FUP-sak 23/08 avsnitt Vurdering:

”Svene tettsted, bestående i det vesentlige av eneboliger, er bygd i etapper. GNR 121/19 er del av etappe II, som er utbygd for god del år siden uten å ha vært regulert. I følge dispensasjonssøknaden er Hatlands tomt, GNR 121/19, ca 2,45 daa. I ”fugleperspektivet” utgjør takflaten på Hatlands bolig ca 490 m², jf. kommunens kartverk.

Fra plan- og bygningsloven

Pbl § 63. Deling av eiendom:

”Eiendom må ikke deles eller enheter opprettes for bortfeste som nevnt i § 93 bokstav h, på en slik måte at det oppstår forhold som strider mot denne lov, forskrift, vedtekt eller plan. Heller ikke må eiendom deles eller enhet som nevnt bortfestes slik at det dannes tomter som etter kommunens skjønn er mindre vel skikket til bebyggelse på grunn av sin størrelse eller form.”

Pbl § 66. pkt. 1. Atkomst og avløp

Eiendom kan bare deles eller bebygges dersom byggetomta(ene) enten er sikret lovlig atkomst til veg som er åpen for alminnelig ferdsel eller ved tinglyst dokument eller på annen måte er sikret vegforbindelse som kommunen godtar som tilfredsstillende. Avkjørsel fra offentlig veg må være godkjent av vedkommende vegmyndighet, jf. vegloven av 21. juni 19631 §§ 40-43.

Hvor vegforbindelse etter kommunens skjønn ikke kan skaffes uten uforholdsmessig vanske eller utgift kan kommunen godta en annen ordning.

Hatlands bruk av begrepet ”kårbolig” egner seg ikke fordi kårbolig er et ekstra bolighus på en gård. Ved generasjonsskifte i landbruket er det tradisjon at avtroppende generasjon fikk kår hos overtakeren, som flyttet inn i hovedbygningen. Kåret var gjerne kontraktsfestet, og fri bolig var en vesentlig del. De eldre overtok kårboligen, alternativt en del av hovedbygningen. Man sa de levde på kår. [Hentet fra Wikipedia]. Dvs. kårbolig er en del av gårdstunet og følgelig ikke fradelt bruket.

Rådmannen anbefaler kommunens faste utvalg for plansaker å avslå dispensasjons-søknaden (datert 14.01.08), og han henviser bl.a. til innholdet i naboprotesten. Svene II, hvor Hatlands boligeiendom GNR 121/19 er, består av ca 50 eneboliger, og er ferdig utbygd. Ytterligere fortetting vil være å forringe bra etablert boligfelt. Videre vil Hatlands tenkte boligtomt ha atkomst via kommunal gangveg -.

Hatlands bolig GNR 121/19 har atkomst fra fylkesveg 88 felles med bolig GNR 121/26. Hvor GNR 121/26 er nærmest fylkesvegen. Eier av GNR 121/26, Aud Kari Sandbæk Olsen, har skriftlig opplyst at hun ikke vil akseptere utvidet kjøring på felles vegen (atkomsten) verken i forbindelse med oppføring eller bruk av det nye huset. Sandbæks skriv er gjengitt i sakens avsnitt ”Saksopplysninger” her over.” [Ref. FUP-sak 23/08]

Vurdering:

I medhold av plan- og bygningslovens § 7 kan Kommunens faste utvalg for plansaker, ”når særlige grunner foreligger”, gi dispensasjon fra plan. Men bare dersom det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon vil lovens krav om særlige grunner være oppfylt, og det er adgang til å gi dispensasjon. I motsatt fall er det ikke rettslig grunnlag for å gi dispensasjon.

Plan- og bygningsloven § 7 bestemmer at det kan dispenseres bl.a. fra kommuneplaner. "Særlige grunner" vil etter praksis foreligge dersom de hensyn bestemmelsen er ment å ivareta ikke blir skadelidende om dispensasjon gis, eller en overvekt av interesser taler for det omsøkte tiltak. I lovens formulering ligger det at dispensasjon ikke skal være en kurant sak, og at ingen har rettskrav på å få dispensasjon. Hvorvidt det foreligger «særlige grunner», beror på en skjønnsmessig helhetsvurdering basert på forholdene i den konkrete sak.

Etter rådmannens vurdering er det ikke anført særlige grunner verken i Hatlands dispensasjonssøknad, eller i hans etterfølgende klage, som kan gi grunnlag for å gi dispensasjon fra arealdelen av gjeldende kommuneplan for Flesberg - § 3.1. En dispensasjonsvurdering skal være forankret i objektive forhold ved tiltaket, eiendommen og omgivelsene, og det vil bare unntaksvis kunne legges vekt på subjektive forhold hos den enkelte tiltakshaver. De anførte forhold er mer allmenne grunner som ikke anses som en særlig grunn i hht. plan- og bygningsloven § 7.

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

15.06.2008

Arkiv               

L12

Saksmappe     

2006/1115

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ørn Antonsson

 

Forslag til reguleringsplan for fritidsbebyggelse, Øvre Værås GNR 11/4. Pbl § 27-1 nr 2

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

01.07.2008

42/08

 

Rådmannens anbefaling:

Det faste utvalg for plansaker vedtar å legge reguleringsplan for fritidsbebyggelse Øvre Værås på Blefjell GNR 11/4 ut til offentlig ettersyn etter pbl § 27-1 nr 2.

Før offentlig ettersyn skal planbestemmelsene harmoniseres med planbestemmelser i tilsvarende reguleringsplaner nylig vedtatte av kommunestyret. Planforslaget skal være bearbeidet i samsvar med sakens avsnitt «Vurdering av planforslaget».

Vedlegg:

-          FUP-sak 58/07

-          Planbeskrivelse, reguleringsplankart datert 20.08.07, og bestemmelser reviderte 20.05.08. Illustrert utgave kan ses i møtet.

Saksopplysninger:

Kommunen har mottatt komplett reguleringsforslag for planområdet Øvre Værås GNR 11/4. Dette legges nå fram for planutvalget for behandling etter pbl § 27-1 nr 2 – offentlig ettersyn.

Planutvalget i møte 26.06.07, FUP-sak 58/07 vedtok:

”Kommunens faste utvalg for plansaker finner grunn til å fremme reguleringsforslaget for Øvre Værås, GNR 11/4, etter plan- og bygningslovens § 30. Kart, reguleringsbestemmelser og planbeskrivelse datert 16.05.07.

Før utvalget vedtar etter pbl § 27-1, nr 2 å legge reguleringsforslaget ut til offentlig ettersyn må rådmannen befare og vurdere planforslaget.

Med unntak av aviskunngjøringer i forbindelse med offentlig ettersyn og vedtatt reguleringsplan skal alle kostnader bæres av forslagstiller.”

Fra regulant er mottatt komplett planleveranse, som etter mindre bearbeiding kvalifiserer til offentlig ettersyn. Planområdet er befart av kommunen.

Planforutsetninger i kommunedelplanen:

Kommunedelplan for Blefjell ble vedtatt av kommunestyret 27.06.05, mens innsigelsene knyttet til planen først ble avgjort av Miljøverndepartementet 14. juli 2006. Etter dette har arbeidet med reguleringsplaner for mange eiendommer skutt fart. I dette planutvalgsmøte fremmes de to første av disse reguleringsplanene.

For ordens skyld minner vi om noen viktige prinsipper i den overordnede kommunedelplanen. De overordnede utviklingsmål ble definert som (jfr. kap. 2):

·     ”Blefjell er et unikt natur-, rekreasjons-, og reiselivsområde. Bruk og forvaltning av fjellet skal sikre lokal verdiskapning for bygda og grunneierne. Det skal legges til rette for en langsiktig bærekraftig forvaltning som sikrer naturverdier og muligheter til de neste generasjonene.

·     Blefjell er et familiefjell med kort avstand til brukere fra sentrale østlandsområdet. Det er et overordnet mål å styrke Blefjells posisjon som familiefjell, og legge til rette for økt bruk av eksisterende hytter.

·     Blefjell skal ha tilfredse brukere av fjellet. ”

Om videre utbyggingsmønster ble følgende fastslått jfr. (kap.5.2):

”Utbyggingsmønsteret på Blefjell er utviklet over flere 10-år og er tilpasset naturgrunnlag, eierstruktur og utvikling av veisystem. Den framtidige utviklingen på Blefjell skal bidra til å videreutvikle og tydeliggjøre de sterke sidene ved dagens utbyggingsmønster etter følgende hovedprinsipper:

·         Øvre byggegrense mot fjellet med grønne korridorer ned i skogsområdene, 75 metersbeltet mot vann og vassdrag som grøntområde, grønne strukturer som en integrert del av utbyggingsløsningene.

·         Utvikling av områdesentrene med god miljø- og landskapstilpasning. Se kap. 7.

·         Miljøtilpasset nybygging og innfylling av bebyggelse, forbedret adkomst og standardheving i forhold til vann og avløp i områder for fritidsbebyggelse som ikke er lokalt natur- og landskapsmessig sårbare.

·         Tradisjonspreget, lett hytteutvikling i de nordlige områdene fra Hånavatnet til Rollag grense.

Kommunedelplanens byggearealer er i prinsippet de samme som ble definert som hytteområder i kommunedelplanen fra 1990. For all ny bebyggelse er det en forutsetning at den tilpasses landskap/terreng og eksisterende bebyggelse. Likedan er god dialog med etablerte hytteeiere en forutsetning.”

På bakgrunn av føringer i kommunedelplanens tekstdel og arealplanens bestemmelser er bl.a. følgende stikkord sentrale:

familiefjell, lokal næringsutvikling, modernisering, fortetting tilpasset dagens bebyggelse, grønne strukturer og landskapstilpassing.

For vurdering av den enkelte plan i forhold til helheten, kan det også være nyttig å ha med noen nøkkeltall for hele kommunedelplanens hytteområder: Totalt omfatter hele kommunedelplanen ca. 23.000 da byggeareal (sentrumsområder og hytteområder). I tillegg finnes ca. 6.000 daa LNF-områder med en del eksisterende hytter, men med svært begrensede nye utbyggingsmuligheter.

Hvor mange hytter og utbyggingsstrukturer, hvilke størrelser og infrastrukturløsninger som skal tillates, skal vurderes i den enkelte plan ut fra det enkelte områdes egnethet. Men den enkelte plan bør også vurderes som del i den samlede utviklingen for hele Blefjell.

Reguleringsplanforslag for Øvre Værås, GNR 11/4:

Reguleringsforslaget er utarbeidet av landskapsarkitekt Anne Ribberud og Fjellrens AS, v/Odd Roar Sæther, på oppdrag fra grunneier Knut Værås. Forslaget omfattet del av eiendommen GNR 11/4 Øvre Værås. Planområdet er ca 1 km nord for Blefjellheisen – omtrent 2 km fra Blestua.

Hensikten med planen er å legge til rette for ny fritidsbebyggelse samt infrastruktur for både ny og eksisterende bebyggelse i samsvar med Kommunedelplan for Blefjell vedtatt i Flesberg kommunestyre 27.06.05, og godkjent av Miljøverndepartementet 14.07.06.

Hoveddelen av området er i kommunedelplanen vist som område for ny fritidsbebyggelse og LNF-område. Området inngår i tidligere godkjente bebyggelses- og reguleringsplan (1994/1995).

I følge regulanten er 78 eksisterende hytter og 3 ubebygde tomter på eiendommen. 19 hytter og 3 ubebygde tomter ligger i Værås Hyttegrend. Hoveddelen av de resterende hyttene ligger spredt utover i øvre del av området opp mot fjellet. Det er bygget hovedatkomstveg inn i området. Vegen deler seg på naboeiendommen i sør med en avstikker mot Væråssetra og en annen opp i de øvre områdene og Værås hyttegrend. Det er satt opp bom inn til de øvre områdene og Værås hyttegrend. Det er svært begrenset med stikkveger, men lagt opp til parkeringslommer langs med hovedvegen.

Planområdet er på ca 1016 daa. Det er foreslått totalt 71 nye tomter for fritidsbebyggelse. I tillegg foreslås to små tomter/ tun i tilknytning til Væråssetra. 23 av tomtene er lokalisert i øvre del av planområdet. Setervollen på Væråssetra har fra gammelt av i hovedsak ligget sørøst for seterbygningene. Grunneier ønsker tomter til familie i tilknytning til Væråssetra. Det er funnet to tomter (72 og 73) som ikke ligger innpå tunet, men noe høyere i terrenget. Det er likevel lagt noe strengere begrensninger på disse tomtene på grunn av tilknytningen til setermiljøet.

Det er ført strøm inn i planområdet og det legges opp til etablering av helårsatkomstveg til alle nye tomter, samt at det legges opp til etablering av veger til eksisterende bebyggelse etter ønske fra hytteeiere.

22 av eksisterende hytter/tomter (bebyggelsesplanen) er tilknyttet felles innfiltrasjonsanlegg som ble bygget på nittitallet. De øvrige hyttene har varierende sanitærstandard – fra innlagt vann med egne avløpsanlegg for grå-/svartvann og vann fra grunnvannsbrønner til enkel sandfilterkum for utslipp av utslagsvann for hytter med ikke innlagt vann). Reguleringsforslaget legger opp til sanitærmessig standardheving for all eksisterende og planlagt bebyggelse innefor planområdet.

Vann og avløp

-          7 områder for vannposter foreslås regulert.

-          Det er ikke tatt detaljert stilling til hvilke tekniske løsninger som kan benyttes i området, men regulant anser det naturlig å se dette i sammenheng med løsninger angitt i Forurensningsforskriften med eventuelt tilhørende forskrifter. Ved innleggelse av vann skal det foreligge godkjent utslippstillatelse. 

Grønne områder:

-          Hytteområdet grenser inntil skogbruksområder. Skogsområdene mellom hyttene foreslås definert som friluftsområder.

-          Eksisterende vegetasjon skal bevares så langt som mulig, dette gjelder især store furuer, som bidrar til å gi området karakter. I delområdene med tildels tett granskog må det hogges ut for å gi rom for fritidsbebyggelse. Områdene skal ikke snauhogges.

-          Det er ikke kjente nøkkelbiotoper eller viltkorridorer i området. 

-          Det er i vedtatt kommunedelplan for Blefjell lagt stor vekt på å innarbeide tilstrekkelig grøntstruktur i reguleringsplaner. Det er begrenset med brede grøntkorridorer i øvre del hvor eksisterende bebyggelse er spredt utover. Her er det søkt å bevare store åpne partier og arealer som er sårbare for utbygging med hensyn til fjernvirkning. I nedre del hvor det er begrenset med eksisterende bebyggelse er det lagt tilrette for brede grønne korridorer både i retning nord – syd og øst – vest. Nordre del av området øst for vegen til Væråssetra er ikke forslått utbygd.

Flere detaljer om planforslaget går fram av vedlagte planbeskrivelse, plankart og planbestemmelser.

Planen har vært varslet offentlige myndigheter og annonsert etter gjeldende regler, og berørte hytteeiere er varslet per brev.

Det er etter varsling om igangsetting av reguleringsarbeidet mottatt følgende uttalelser og merknader til prosessen:

Fylkesmannen i Buskerud, miljøvernavdelingen:

”Uttalelse til varsel om oppstart av reguleringsplanarbeid for Øvre Værås på Blefjell i Flesberg kommune

Fylkesmannen har ved brev av 8. mars 2007 mottatt varsel om oppstart av regulerings­planarbeid for del av øvre Værås, gnr. 11 bnr. 3 på Blefjell.

Fylkesmannen forutsetter at føringene fra kommunedelplanen for Blefjell blir lagt til grunn ved utarbeidelsen av planen. Dette innebærer blant annet at det må innarbeides en god grøntstruktur, både innenfor pianområdet og i forhold til tilgrensende områder. Den fastsatte byggeforbudssonen langs vassdrag må ivaretas. Antall krysningspunkt mellom veger og vassdrag må begrenses. Kommunedelplanen viser en ny stamløype sør i pianområdet. Arealer for en slik løype må innarbeides i planen, og nye hytter bør ikke lokaliseres nedenfor denne.

Miljøvernavdelingen vil fremme innsigelse ved offentlig ettersyn dersom viktige miljøverdier ikke anses å være tilfredsstillende ivaretatt.”

Fra varslet nabo Bakke – GNR 11/2:

”Vedr. reguleringsplanarbeid for del av Øvre Værås Gnr 11, bnr 4, Flesberg kommune

Jeg viser til deres brev av 8. mars 2007 med vedlagt skisse over reguleringsplan for ny fritidsbebyggelse. Som eier av Rabben gård Gnr 11, bnr 2 og beiterettshaver i Værås beitesameie har jeg følgende kommentarer til planen:

1.      Enhver hytteutbygging i beitesameiet er med på å forringe våre beiterettigheter.

2.      Områdene rundt og i nærheten av Væråssetra er naturlige beiteområder for dyr. Hyttebygging i disse områdene vil være særdeles uheldig både fordi det forringer beiteområdene og fordi beitedyr og fritidshytter i samme område lett skaper konflikt.

3.      Beiteretten forsvinner ikke selv om hyttetomter blir solgt. Hytteeiere må finne seg i at anlagte plener og beplantninger blir beitet. De har ingen rett til å sette opp gjerder rundt tomtegrensene. Hytteeiere i området som vi har vært i kontakt med har ingen forståelse for dette. De er ikke gjort kjent med at hytteeiendommen deres er en del av et beitesameie.

4.      Hytteeiernes friluftsaktiviteter medfører uheldige inngrep i naturen. Stier i nærområdene til Værås hytte grend er blitt belagt med klopper over et hvert fuktig felt. Kloppene er utformet som feller for småfe. Hvem som har gitt tillatelse til slike inngrep vet vi ikke, men det er vanskelig å finne den/de som er ansvarlig for dette slik at de i det minste kan rette på utformingen.

Landbruket i Flesberg kommune er på vei ned. Det er ikke så vanskelig å spå at norsk landbruk på noe sikt vil få et oppsving. Det er nok å se på drivhuseffekten forårsaket av tradisjonelle energibærere. Som i vårt naboland Sverige og flere andre europeiske land, vil på sikt en større del av energibærerne komme fra jord og skogbruk. Dette vil konkurrere med arealer til mat og forproduksjon. Produktive utmarksområder vil sannsynligvis bli langt mer verdifulle enn de er i dag.

I utgangspunktet ønsker jeg ingen fortetting av fritidsboliger i Værås beitesameie. Det ligger allerede så mange hytter i området at beitebruken er skadelidende. I den grad det likevel blir vedtatt utbygging, ber jeg om at det blir tatt hensyn beitebruk både når det gjelder hyttetetthet og nærhet til Væråssetra.”

Fra varslet nabo Dyrebu – GNR 11/4:

”Opplysninger og synspunkter vedr. reguleringsplan for del av Øvre Væraas, GNR 11 BNR 4, Blefjell, Flesberg kommune.

Forholdet mellom Ø. og N. Væraas har fra gammelt av vært 3/5 deler på Ø. Væraas og 2/5 del på N. Væraas som eies av undertegnede.

Ved økonomiske kartverksmålinger er det kommet fram til mer nøyaktige tall, 58 % og 42 %. Ø. Væraas fikk eneeie lenger opp i fjellet for at fjellsameiet skulle deles likt med 50 % på hver av Væraasgårdene. Eiendommene 11/2 og 11/1 har ingen del i arealet Væraas Fjellsameie, bare beiterett ifølge jordskiftedom for få år siden.

Høydeforskjellen Veslenuten i Fjellsameiet og området på nedsiden av Væraas setervold er mer enn 200 m. Ingen andre steder på Søndre Ble har det vært/er det slike muligheter for utforløype. Denne muligheten er vel allerede spolert pga. hyttebebyggelse?

Bekken som renner ned i vestre del av hyttefeltet på Ø. Væraas er også bekken som renner ned ved seterbua til N. Væraas. Kartet er feil, bekken deler seg ovenfor setervollen. Eier av N. Væraas er bekymret for at denne bekken kan bli forurenset på grunn av hyttebebyggelsen på Ø. Væraas.

Ellers ser det ut til at eiendommen Ø. Væraas skal utnyttes maksimalt til hyttetomter, håper bare ikke at dette går på bekostning av undertegnedes reguleringsplan.

Strømforsyningen til hyttefeltet på N. Væraas må komme via jordkabel fra høyspentledningen ved grense til Nordre Gjellerud. Etter samtale med Flesberg E-verk gjør de regning med at kabelen må graves ned langs veien til Væraasseter og på nedsiden av setervollene. Det kan vel en gang være aktuelt med vegforbindelse mellom veisystemene på N. Væraas og Ø. Væraas. Jordkabelen eller hyttebygg bør derfor ikke plasseres slik at dette veganlegget hindres.”

Fra varslet hytteeier Løver – GNR 12/1 F77:

”Med henvisning til brev av 8.3.2007 ang. oppstart av reguleringsarbeid for del av Øvre Værås, vil vi gjerne komme med noen betraktninger.

Vi, Trygve og Sharon Løver, er eiere av hytte på Gnr. 12, Bnr. 1, Festenr.77.

Vi er i utgangspunktet ikke negative til fortetting av området. Fortetting vil jo muligens føre til positive ting som for eksempel vei og andre fasiliteter.

Men det kan også forringe hyttas flotte plassering, og vår følelse av frihet på fjellet. Dette er jo helt avhengig av avstand og størrelse på evt. nye hytter.

Etter det vi kan se så kommer nærmeste hytte så nært som 50-60 meter unna, om dette medfører riktighet så virker dette veldig nærme.

Vi vil gjerne bli informert om den videre saksgang.”

Fra varslede hytteeiere Høst, Korneliusen, Eggen, Kristiansen, Rebbesgård, Aasheim og Johannessen. Henholdsvis F47, F14, F17, F3, F27, F4,F1:

”Vi viser til konstruktivt møte på Blefjell 28.10. 2006 kl. 11 der planer for utbygging av nye hytter og veier for Værås gnr 11/4 i Flesberg kommune ble presentert av utbygger og drøftet med berørte hytteeiere. I møtet ble forslag til ny vei fra Øvre parkeringsplass og sydover presentert. På bakgrunn av negative reaksjoner fra de berørte hytteeiere foreslo utbygger å trekke forslaget om vei i dette området. For ordens skyld vil vi gjerne oppsummere noen av våre argumenter mot bygging av vei i dette området:

1.      Veien vil gå gjennom et visuelt meget utsatt åpent område, med bart fjell, kolle, myrer og tjern. Dette understrekes ved at deler av traseen vil berøre et Landbruks- natur- og friluftsområder (LNF). Området benyttes i dag hyppig til ferdsel (grønn korridor), og det kjøres opp skiløype som tilførsel til hovedløypenettet. Dette vil trolig bli enda viktigere, ettersom flere hytter er planlagt lenger ned i feltet.        .

2.      Vegetasjon og mikroorganismer er meget sårbare i området, det vil ta flere generasjoner før naturen vil reparer naturinngrep.

3.      Nærhet til uberørt natur er en unik kvalitet for hytter i våre dager og kan bli et knapphetsgode i fremtiden. Vi har tatt et bevisst valg ved å etablere oss i et slikt hytteområde og ønsker å bevare dette områdets særpreg; uten vei og andre skjemmende strukturer.

Vi er kjent med at utbygger vil foreslå ny reguleringsplan for gnr 11/4. Vi ber om at det i ny reguleringsplan ikke åpnes for vei i området syd for øvre parkeringsplass, slik at dette området kan bevares mest mulig som i dag til størst mulig glede for de som bor og ferdes her.

Vi takker for at vi er blitt forespurt såpass tidlig i planprosessen, og vi vil gjerne kontaktes dersom det er behov for ytterlige avklaring eller det dukker opp ny momenter i saken.

Av praktiske årsaker er det vanskelig å sende ett felles brev med samtlige underskrifter, derfor sendes det individuelle brev fra berørte hytteeiere.”

Fra Ble Eiendomsutvikling, v/Rom og Johansen:

”Sak: Reguleringsplan for Værås

Vi viser til brev av 6. november 2006 fra Høst, Korneliussen, Eggen og Kristiansen som vi har mottatt med undring.

Vi oppsummerer derfor:

Veien, slik landskapsarkitekten hadde tegnet den, ville gli fint inn i landskapet slik vi så det. Den ville ikke være synlig for dem "under" platået, og de som holder til på oversiden ville være så vidt langt borte at veien ville være tilliten sjenanse.

Dernest ville alle hyttene få en verdiøkning, fordi majoriteten av markedet mener at vei er viktig.

Til sist og kanskje viktigst er det faktum at vi alle blir eldre, og vei således ville gi mulighet for forlenget bruk av hyttene. Den personen som uttalte at "når han ble gammel og dårlig til bens, så fikk han bare selge hytta og kjøpe seg en hytte med vei," syntes vi kanskje ikke var så gjennomtenkt, fordi man blir glad i akkurat det stedet, og da er alternativene ikke like attraktive.

Slik vi ser det var det gode grunner for å legge en vei, og til tross for at vi kanskje syntes argumentene fra hytteeierne i akkurat dette området ble vel emosjonelle istedenfor rasjonelle, så aksepterte vi i løpet av under 10 minutter å fjerne veiforslaget. Hytteeierne var enige om ikke å ønske veien, samtidig som veien ikke var avgjørende for Ble Eiendomsutvikling.

Når vi i samarbeid med vellet og hytteeierne i den aktuelle gruppa tok denne beslutningen, så anså vi oss ferdige med saken.

Det faktum at man før møtet var i inngrep med kommunen, og selv etter at beslutning er fattet, til og med i egen favør, ikke viser respekt for verken beslutningen, Ble Eiendomsutvikling eller vellet, finner vi både skuffende og vanskelig å akseptere.

Vi minner her spesielt om at vellet er hytteierenes valgte interesseorgan, og med bakgrunn i det samarbeidet som det er forsøkt lagt opp til med vellet, så synes vi det er leit at man ikke respekterer spillereglene, og tar kommunikasjonen på alvor.

Det er Ble Eiendomsutvikling sin konklusjon på disse direkte brevene at vi synes dette var lite gjennomtenkt, og så absolutt ikke egnet til å fremme ytterligere kommunikasjon.

Vi ønsker ingen ytterligere polemikk rundt dette, men vil på prinsipiell basis ta opp spørsmålet om kommunikasjonen videre med vellets styre, og minner igjen om at vellet er rette forum.”

Fra Væråsen Hyttegrend Velforening, v/Skjevik:

”Arbeidet med reguleringsplan for Værås

Utbyggingsplanene for Værås ble diskutert i møter på Blefjell 28. oktober. Før møtene var det sendt ut skisseforslag til veiløsninger og mulig plassering av nye hytter. Petter Rom og Morten Johansen, som er ansvarlige for utbyggingen, hadde fått med seg landskapsarkitekt og rådgivende ingeniør til disse møtene.

Som leder for velforeningene deltok jeg i alle møtene, mens andre i styret (unntatt en) deltok i ett eller flere av møtene. Styret oppsummerte møtene i et eget styremøte samme ettermiddag, og det ble litt senere sendt ut en informasjon i BFF (Brev Fra Fjellet nr 59) til alle medlemmene.

I det møtet som omhandlet vei i det området dere har hytte, ble det raskt avklart at ingen av hytteeierne ønsket at det ble lagt vei. Flere av dere redegjorde i møtet klart for hvorfor dere mente en vei ville gjøre uønskede naturinngrep. På bakgrunn av dette konkluderte Petter og Morten raskt med at forslaget til vei ikke ville bli tatt med i videre planlegging. En av de to nye hyttene veien skulle betjene, forsøkes de å dekke med annen vei fra nedsiden.

Styret er blitt kjent med at dere har sendt hvert deres brev til Petter og Morten om disse planene, I disse brevene har dere takket utbyggerne for den positive måten de arrangerte møter på, tidlig i prosessen. Dere har også redegjort på en ryddig måte for deres syn på uheldige sider ved eventuell vei i området, slik det også ble redegjort for i møtet. Jeg forstår dette brevet slik at dere ønsker å uttrykke skriftlig deres syn, og tydeliggjøre de argumentene som dere har.

Styret føler at vi har en svært åpen og god dialog med Petter og Morten, og at de legger sterk vekt på de argumentene som vi kommer med. Slik saken med veiforslaget sør for øvre parkeringsplass avklarte seg fort, føler styret at det ikke var behov for å gå videre med dette. Styret oppsummerte derfor bl.a. konklusjonene i brev til utbyggerne, og lignende oppsummering i BFF nr 59 til medlemmene. Styret ønsker selvsagt at alle kommer fram med meninger, og at synspunktene kommer fram så tidlig som mulig. Styret vil vanskelig kunne fange opp alle meninger, og styret ber derfor om å bli holdt orientert hva medlemmene mener.

Utbyggerne ønsker at mest mulig kanaliseres gjennom styret. De har en krevende jobb, og det vil bli svært omfattende å kjøre en slik åpen prosess som de legger opp til dersom vi ikke makter å samordne oss. Vi ber derfor om forståelse for at utbyggerne reagerte litt krast.

Vi sender en kopi av dette brevet også til kommunen, for å understreke at slik prosessen har vært til nå har samarbeidet vært svært åpent og fint – som også dere pekte på i brevet dere har sendt. Gjennom godt samarbeid mener styret at vi skal videreføre den åpne og gode prosessen vi har hatt i starten av dette arbeidet.”

Regulantens kommentarer til uttalelsene og merknadene:

”Innkomne merknader til kunngjøringen

Det er kommet merknader til planarbeidet fra Statens vegvesen, Buskerud Fylkeskommune og Fylkesmannen i Buskerud samt enkelte naboer / berørte.

 

 

Merknad

Kommentar

 

Fylkesmannen i Buskerud

 

Presiserer at kommunedelplan for Blefjell må legges til grunn mht god grøntstruktur, fastsatt byggeforbudssone langs vassdrag og ny stamløype øst i planområdet.

 

 

God grøntstruktur er ivaretatt gjennom utforming av byggeområdene. Bekkedragene i området har en viss vannføring i vårløysinga, men tørker ut i løpet av sommeren. Det er valgt å ta mer hensyn til større sammenhengende grøntarealer enn til disse bekkedraga.

Det er funnet en god trasè for ny stamløype. Èn ny tomt er foreslått øst for løypa, men denne er lokalisert betydelig lavere i terrenget.

 

Buskerud Fylkeskommune

 

Oversender budsjett for kulturminneregistreringer

 

Registreringer  gjennomføres nå.

 

Nabo Ottar Dyrebu

Eier av Nordre Værås

 

Poengterer gode forhold for utforløype, uttrykker bekymring for mulig forurensing av bekken ved setervollen, samt at nedgraving av jordkabler eller ny hyttebebyggelse ikke må spolere mulighetene for en sammenbindingsveg mellom Øvre og Nordre Værås.

 

Ny utforløype er ikke vurdert i planen for øvre Værås. Forholdene omkring forurensing kommenteres i vedlagte vurdering av vann og avløpsmessige forhold.

 

Solveig Bakke

Eier av Rabben gård, gbnr 11/2

 

Har beiterett i Værås beitesameie.Ny hyttebygging vil forringe beiterettighetene. Hytteeiere må gjøres kjent med beiterettighetene i området.

Hytteeiernes friluftsaktiviteter medfører uheldige inngrep – bl.a. klopper som er feller for småfe. Ønsker ikke nye fritidsbebyggelse.

 

 

Det må klargjøres i Kjøpe-/ festekontrakter at det er beiterettigheter i området og hva dette medfører for hytteeierne.

 

Det er ikke foreslått ny bebyggelse øst for Væråssetra.

Trygve og Sharon Løver

Hytte på naboeiendommen

Ikke negative til fortetting, ønsker veg, men ønsker ny bebyggelse i tilstrekkelig avstand fra egen fritidsbolig.

 

Ny bebyggelse ligger vesentlig lavere i terrenget.

Det ble gjennomført tre delmøter med beboere i ulike delområder, kart over delområdene er vedlagt (vedlegg 7). Hytteeiere innenfor disse områdene har ikke mottatt varsel om oppstart av planarbeidet fra undertegnede, men ble invitert på møte. Møteinnkallelsen ble utformet som en varsling. Eiere av fritidsboliger i / tilgrensende området forøvrig har mottatt varselbrev.

På bakgrunn av møtene med hytteeiere i området er det gjort en del endringer fra det opprinnelige utkastet. Beboerne i delområde 1 ønsket ikke veg inn i sitt område (se vedlagte brev). Foreslått veg til eksisterende fritidsboliger og en ny tomt er derfor tatt ut av planforslaget. Det var også foreslått en atkomstveg inn i delområde 3. Det var også her en del motstand mot vegen, og atkomst til områdene innenfor ble planlagt opp fra øst. I etterkant er dette området i sin helhet tatt ut av planforslaget for å gi rom for et bredt grøntbelte sentralt i planområdet. Opprinnelig skisse med bebyggelse nord for delområde 3 er vedlagt.

Beboere i området hadde også synspunkter på plassering av øvrige vegtraseer i området mht nærhet til egen fritidsbolig. Det er søkt å hensynta disse ønskene så langt det har vært mulig sett opp imot ønsket om best mulig terrengtilpassede veger.

Forøvrig var det interesse både for nye veger og mulighet for tilknytning til vann og avløpsanlegg.

Med hensyn til størrelser og høyder for ny/ eksisterende bebyggelse var det ønske om en rimelig mulighet for utvidelse uten å tillate svært store nye hytter innimellom de eksisterende.

Det var generelle enighet om at T-BRA150 m² var akseptabelt innefor områdene med eksisterende fritidsbebyggelse. Samt at en ønsket generell samkjøring med bestemmelsene for Værås hyttegrend.

Velforeningen har blitt presentert for utkastene til planforslag også i etterkant av møtet, og det har vært en ryddig og god prosess med stor mulighet for deltakelse fra beboere i området.”

Buskerud fylkeskommune

”Del av Øvre Værås - gnr 11 bnr 4 - Flesberg kommune - Varsel om reguleringsplan ­- Uttalelse

I samsvar med plan- og bygningsloven § 27-1 nr. 1 har Buskerud fylkeskommune ved utviklingsavdelingen mottatt ovennevnte planforslag til uttalelse.

Planfaglige merknader

Det er igangsatt planarbeid for del av Øvre Værås. Dette området omfattes av kommunedelplan for Blefjell, godkjent av Miljøverndepartementet i juli 2006. Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for fortetting i eksisterende hytteområde.

PIanområdet kan egentlig deles i to deler, hvor den ene delen får en ny tilførselsvei. Den østlige delen av området er i hovedsak ikke utbygd, med unntak av enkelte eksisterende hytter. I dette området ser det ut til at det kan være få konflikter. Noen av hyttene her får en bedre veiatkomst. Den vestlige delen bærer mer preg av fortetting. Her legges det opp til nye veier som berører en del eksisterende hyttetomter.

Etter det vi kan se legges det opp til et effektivt og fornuftig veisystem uten at det legges beslag på store areal. I tilknytning til eksisterende hyttebebyggelse eksisterer det felles parkeringsplasser. Disse bør opprettholdes og eventuelt utvides for å dekke det fremtidige parkeringsbehovet.

Vi forutsetter for øvrig at eksisterende turløyper opprettholdes og at det legges til rette for god forbindelse fra hytteområdene til eksterne friluftsområder.”

Varslete hytteeiere Jan- og Aud Torgersen – GNR 11/4 F46:

”Nye planer for deler av området Værås Hyttegrend

Det var noe overraskende å motta BFF med utkast til ny bebyggelsesplan.

Planen var langt mer omfattende enn hva i hvert fall vi hadde forestilt oss ut i fra den informasjon som vi har mottatt under tidligere møter i velforeningens regi. Dessverre hadde vi ikke anledning til å delta på infomøtet 30.9; likeledes er vi pga utenlandsreise også forhindret fra å stille på det kommende møte.

Det som karakteriseres som utkast til en forsiktig fortetting er vel så vidt vi kan se en omfattende fortetting i deler av hittil ubebygde områder. Planlegging av ulike tilførselsveier synes i liten grad å være basert på en mest mulig skånsom endring av de naturkvaliteter vi har satt stor pris på i vårt hytteområde. Det virker også som at man i liten grad har tatt hensyn til de topografiske forhold flere steder.

Vi har vært forberedt på at det ville komme noen få hytter på nedsiden av vår hytte; det var imidlertid en stor overraskelse at det nå også er planlagt hytter i ytterkanten av sone 1, på andre siden av bekkefaret. Tilførselsveien som starter i ytterkant av dagens parkeringsplass vil medføre vesentlige inngrep i terrenget. For oss inneværer det foruten inngrep i et høyt verdsatt terreng at vi får en tilførselstrafikk til og fra hytter like forbi hytte vår. Det å ligge litt i ytterkant i dagens hyttefelt er en av de kvaliteter vi har satt stor pris på i løpet av de l 7 årene vi har hatt hytta vår.

Vi går ut fra at velforeningens primære rolle i denne saken er å sørge for god informasjon overfor medlemmene i forkant av den reguleringsmessige behandling som nødvendigvis skal finne sted i Flesberg kommune i tiden fremover. Velforeningens medlemmer blir i ulik grad berørt av planen slik at det vil være vanskelig å enes om et felles syn på de foreliggende planer. Saken blir heller ikke enklere ved at initiativtakerne er med i foreningen vår.

Vi går ut fra at det må utarbeides et privat utkast til revidert reguleringsplan for området, og at hver enkelt hytteeier som blir berørt dermed rar minst en anledning til å fremme sine egne skriftlige kommentarer til et planutkast som må være noe mer bearbeidet og informativ enn den skissen som var inntatt i BFF. Vi setter imidlertid pris på initiativet med å få ut denne infoen og det møtet som skal avholdes hvor vi som tidligere nevnt dessverre ikke kan delta.”

Kulturminneregistreringer er gjennomført i området. Det ble ikke gjort funn.

Generelle vurdering:

Kommunen har foretatt befaring av området og vurdert tomteforslagene ut fra følgende hensyn:

  • den enkelte tomts egnethet isolert sett,

·         forholdet til etablerte hytter,

·         virkning på landskap og grønne strukturer,

·         konsekvenser av planens totale omfang i forhold til resten av Blefjell.

Gode grønne strukturer har vært en klar forutsetning fra kommunedelplanen, og var en viktig forutsetning for reguleringer skulle kunne godkjennes. Men hva som er tilstrekkelig grønne strukturer blir selvsagt en vurdering. Rådmannen mener at det i tillegg til myrer må legges opp til større sammenhengende grønne strukturer som deler opp landskapet og sikrer gode grønne belter innenfor byggeområdet. Dette er viktig både visuelt sett, og fordi slike områder kan fungere som nærturområder, utfartskorridorer og lekeområder.

Tetthet er heller ikke eksakt, og må vurderes i det enkelte område. Terreng og vegetasjon påvirker hva som er akseptabelt. Generelt planlegges og aksepteres tettere løsninger i dag enn få ti år tilbake. For å bidra til at etablerte hytteeiere fortsatt skal trives, kan det være fornuftig å legge opp til noe lavere tetthet i allerede etablerte hytteområder enn i nye områder. Men det er også et viktig moment at fortetting kan bidra til ønsket standardheving i etablerte områder.

Tetthetsvirkning og landskapsvirkning blir også påvirket av hvor store hyttene er og mengden veier. Små tradisjonelle hytter uten veganlegg faller langt lettere inn i terrenget enn moderne store hytter med oppløft og vei helt fram. I vurderingene av hva landskapet tåler av fortetting, må man også ta høyde for at det legges opp til at de etablerte hyttene også skal kunne bli større og i stor grad også skal kunne få vei helt fram.

Nye veger og vann- og avløpsanlegg kan bety store sår i terrenget som det tar lang tid før gror til. Dette har vi sett svært beklagelige eksempler på, på fjellet siste året. Det er nok langt vanskeligere å få dette godt til i etablerte områder som er planlagt ut fra ande forutsetninger, enn i nye områder der framføring av infrastruktur legges som premiss alt i planleggingen. Dette viser at det er viktig å ta store hensyn til terreng og landskap når det planlegges og å sette strenge krav når arbeider skal gjøres. God dialog med etablerte hytteeiere er også viktig.

Vurderinger av planforslaget:

Generelt:

Rådmannen mener generelt at det er gjort en god jobb i dette planarbeidet, med høy standard på innsendt plan materiale, og stort sett godt gjennomtenkte lokaliseringer av tomter og veger.

Det er valgt å legge de fleste nye tomtene i klynger, og ikke spredt utover området. Det er prinsipp rådmannen er enig i. Det reduserer inngrepene, og utnytter arealene på bedre måte.

Planen foreslår regulering av veg til alle planlagte tomter og tun i planområdet. Rådmannen mener dette er et fornuftig valg. Ved at dette reguleres nå, ligger veibygging som en fremtidig mulighet for hytteeierne når de måtte ønske det. Høringen vil eventuelt vise om det er konflikter rundt dette.

Vannposter er regulert inn, og sikrer slik drikkevannsforsyningen. Rådmannen vurderer grunneiers valg av vann og avløpsløsninger som en god løsning i dette området.

Rådmannen stiller seg positiv til forslagene om tun med valgfrihet mht. utbyggingsfrom (tun eller enkelthytter), forutsatt at samlet utnyttingsgrad fastsettes i planen og at det velges en helhetlig løsning innen det enkelte tun. Dette sikres ved krav om utomhusplan for hele tunet ved byggemelding om første tiltak i tunet.

Ut fra helhetsvurderinger og konkrete vurderinger av enkelttomter vil rådmannen anbefale en del endringer før offentlig ettersyn i kart og bestemmelser. Rådmannens anbefalinger listes nedenfor med en kortfattet begrunnelse.

Forslag til endringer i plankartet:

-          Plankartet må være i målestokk 1:2000 påført byggegrenser, vegbredder, etc.

-          Plankartet skal inneholde oversiktskart.

-          I tillegg til festenummer, eller eget bruksnummer, skal alle tomter ha hvert sitt entydige tomtenummer. Nye tomter nummereres fortløpende fra høgeste eksisterende tomtenummer. Alternativt tresifret

-          Følgende tomter strykes nr 5, 9, 21, 62, 63, 73. Årsak: hensyn til grønnstruktur, for tett, for nær planlagte tomter på naboeiendom (21), eksponert (73).
Antall nye tomter i planområdet blir med dette redusert med 6 enhet fra 71 til 65.

Forslag til endringer av bestemmelsene

Bestemmelsene er normalt forskjellig fra plan til plan. Bestemmelser som legges fram preges naturlig nok av den enkelte planlegger og av konkrete ønsker hos aktuelle grunneiere. Rådmann anbefaler likevel en del harmonisering mellom ulike planer i samme fjellområde når det ikke er gode grunner for annet. Og det foreslås en del endringer som rådmannen mener er nødvendig for å få et best mulig sluttprodukt.

Nedenfor foreslås endringer i forslagsstillers bestemmelser:

-          T-BRA erstattes med BRA. Jf. veileder ”Grad av utnytting T-1459.

Nytt avsnitt under ”§3.3 Arealbruk”:

-          Parkeringsareal inngår ikke i beregningsgrunnlaget i disse bestemmelsers BRA. Jf. veileder ”Grad av utnytting T-1459, s.33.

Rådmannen anbefaler å gjøre bestemmelsen tilsvarende bestemmelser i Nipeto-Gampeflå og Haukeli planene.

3.3.2 Delområdene 1, 2, 3 og 4:

Innenfor delområdene 1, 2, 3 og 4 tillates inntil BRA = 150 totalt for hver tomt. Av dette kan det oppføres inntil 2 separate bygg (uthus/ anneks) i tillegg til fritidsboligen, hver på maks BRA = 30 m². Disse skal ligge med maksimalt 6 m avstand til fritidsboligen. Maksimal tillatt gesims- og mønehøyde: Hytte 3,6 og 5,6 m. Uthus/ anneks 2,5 og 3,0 m.

3.3.3 Delområdene 5 og 6

Innenfor delområdene 5 og 6 tillates inntil BRA = 160 totalt for hver tomt. Av dette kan det oppføres inntil 2 separate bygg (uthus/ anneks) i tillegg til fritidsboligen, hver på maks BRA = 30 m². Disse skal ligge med maksimalt 6 m avstand til fritidsboligen. Maksimal tillatt gesimshøyde (for hver enkelt fasade) og mønehøyde: Hytte inntil 4,4 og 6,3 m. Uthus/ anneks 2,5 og 3,0 m. Delområde 6 er i sin helhet på østsiden av ”hovedvegen”.

3.3.4 Værås hyttegrend (tidl. Våråssetra hyttegrend):

Innenfor Værås hyttegrend tillates inntil BRA = 150 totalt for hver tomt. Av dette kan det oppføres inntil 1 separate bygg (uthus/ anneks) i tillegg til fritidsboligen, på maks BRA = 20 m². Dette skal ligge nær hytten, dog ikke under 1 m. Maksimal tillatt gesims- og mønehøyde: Hytte 4,0 og 6,0 m. Uthus/ anneks 2,5 og 3,0 m.

3.3.5 Grunnmurshøyde/ terrasser:

Grunnmurshøyde, eller høyde på pilarer, må ikke være mer enn 0,5 m i flatt terreng og 0,7 mi bratt terreng, eller 1,0 m over opprinnelig terreng. Fritidsboligen kan ha lave terrasser (maks 0,5 m over bakken) på inntil 30 m².

Konklusjon:

Fremstillingen setter av praktiske grunner fokus på det som bør endres. Avslutningsvis vil derfor rådmannen understreke at mye av planforslaget vurderes som godt og det meste anbefales videreført.

Rådmannen anbefaler kommunens faste utvalg for plansaker å legge reguleringsforslaget ut til offentlig ettersyn etter at regulanten har gjort de endringer som fremgår av sakens avsnitt «Vurdering av planforslaget».

 

 

 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

18.06.2008

Arkiv               

L12

Saksmappe     

2007/270

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ørn Antonsson

 

Forslag til reguleringsplan for Hundesenter Trollerud, del av GNR 149/1. Pbl §§ 30, 27-1 nr 2

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

01.07.2008

43/08

 

Rådmannens anbefaling:

Det faste utvalg for plansaker finner grunn til å fremme reguleringsforslaget for Hundesenter Trollerud, del av GNR 149/1 etter plan- og bygningslovens § 30. Med unntak av aviskunngjøringer i forbindelse med offentlig ettersyn og vedtatt reguleringsplan, skal alle kostnader bæres av forslagstiller.

Det faste utvalg for plansaker vedtar å legge reguleringsplan for Hundesenter Trollerud, del av GNR 149/1, ut til offentlig ettersyn etter pbl § 27-1 nr 2. Før offentlig ettersyn skal oversiktskart være innarbeidet i reguleringskartet, og kulturmyndighetenes krav angående forhistorisk ”grop være i tilstrekkelig grad ivaretatt.

Kart, reguleringsbestemmelser og planbeskrivelse datert 25.04.08.

Vedlegg:

- Planbeskrivelse, reguleringsplankart datert 20.08.07, og bestemmelser reviderte 20.05.08

Saksopplysninger:

Kommunen har mottatt reguleringsforslag for ”Hundesenter Trollerud, del av GNR 149/1”. Reguleringsplanforslaget er utarbeidet av ar plan & landskap v/landskaps­arkitekt Anne Ribberud, på opp­drag fra grunneier Anne Lill Kvam. Planen omfatter del av Kvams eien­dom Trollerud gård GNR 149/1.

Regulanten opplyser:

”Planområdet ligger mellom Numedalslågen og Rv 40 ca 10 km nord for Kongsberg. Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for utvidet landbruksformål ved drift av hundeskole. Området er i kommuneplanens areal del avsatt til LNF-område. For å legge til rette for etablering av kurssenter for hundeskole med kurshall og treningsbaner er det ønskelig å ta ut grusmasser i deler av området. Dette vil gi bedre utnyttelse av arealene. Det er derfor satt av et areal med rekkefølgebestemmelse som midlertidig masseuttak. Grusmassene foreslås tatt ut fra nord med midlertidig avkjøring ved busslomme rett over for Belgen. I etterkant av grusuttaket vil det bli etablert voll med beplantning mot riksvegen som vil skjerme for trafikkstøy. Kursområdet vil bli liggende 4 - 5 m lavere enn riksvegen.

Hundesenteret omfatter kursvirksomhet både som kvelds/dagskurs, og kurs over flere dager med mulighet for overnatting. Overnattingen er tenkt løst i campinghytter, og det er behov for et driftssenter med serviceanlegg for hyttene og hall og kontor/ kurslokale.

Gårdstunet på Trollerud et svært sjarmerende tun med gamle bygninger. Kulturminnemyndighetene har definert tunet til å ha verneverdi. Bygningene skal settes i stand, og skal delvis benyttes til virksomheten i hundeskolen, bl.a. som kurslokale.

Det er området nord for gårdstunet som er egnet for hundesenter. For å oppnå hensiktsmessige sammenhengende arealer, og skjerming for trafikkstøy fra Rv 40, er det foreslått å ta ut grusmasser i området mellom jordet og riksvegen ned til nivå med dagens jorde. Dette vil gi mulighet for å arrondere området til gode sammenhengende uteområder med grus- og gressbaner i tilknytning til ny driftsbygning. Grusuttaket er midlertidig og masser fra dette vil også bli benyttet til voll mot riksvegen som skjerming.

Området er avsatt til LNF-område i kommuneplan for Flesberg vedtatt i Flesberg kommunestyre 27. 06. 05. Området inn­går ikke i tidligere godkjent regulerings­plan.

Det har vært drøftet hvorvidt tiltaket kan gå inn under formålet Landbruk pluss. Dette er klart et spørsmål om skjønn. Ulike formål har vært vurdert, men en har endt opp med å definere området til spesialområde med formål hundesenter. Spesialområder er en samlesekk for områder som ikke naturlig inngår under de øvrige kodene.

For å unngå en diskusjon om hvilke tiltak som kan tillates i området er det klart slått fast i bestemmelsene at det kun tillates tiltak som kan knyttes til hundesenteret eller til drift som hører inn under gårdsbruket.

Krysset med riksvegen har behov for noe opprusting ift frisikt ved mer trafikk enn til gårdsbruket.

Området ligger 170 – 180 meter over havet og omfatter ca 172,5 daa. Planområdet omfatter gårdstunet med gammel og ny bebyggelse, jorder, nylig uthogde skogsområder mot riksvegen og en skråning ned mot elva med store trær og kratt. Gårdstunet er idyllisk og vakkert.

Eksisterende bebyggelse er plassert i et firkanttun, og har i alle år vært et vakkert syn for forbipasserende, med elva som bakgrunn, fine gamle bygninger og en brønn.

Kunngjøring av oppstart av planarbeidet er varslet i Laagendalsposten. Overordnede myndigheter, naboer og berørte er varslet ved brev datert 3. februar 2007. Saken ble drøftet i Planforum i regi av Buskerud Fylkeskommune i august 2007.”

Det er innkommet merknader til kunngjøringen fra Statens Vegvesen, fylkesmannen i Buskerud og Buskerud Fylkeskommune.

Fylkesmannen i Buskerud, miljøvernavdelingen:

”Uttalelse varsel om oppstart av arbeid med reguleringsplan for Troll hundeskole på Trollerud i Flesberg kommune

Fylkesmannen har ved brev av 23. februar 2007 fått oversendt et varsel om oppstart av reguleringsplanarbeid for eiendommen Trollerud, gnr. 149 bnr. 1. Eiendommen ligger i LNF-­område i kommuneplanens arealdel. Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for drift av hundeskole. Planforslaget åpner for oppføring av hall, grus- og gressbaner og ny lokalisering av hytter som skal kunne benyttes av kursdeltakere. Forslaget åpner også for midlertidig masseuttak/terrengendringer for å legge til rette for etableringen av anleggene.

På det oversendte planforslaget er arealet vist som "utvidet landbruksformål". Fylkesmannen anser at det er tvilsomt om de forhold som reguleringsplanen åpner for, faller inn under landbruksformålet. Det vises til Miljøverndepartementets og Landbruksdepartementets veileder T-1443 om Plan- og bygningsloven og Landbruk Pluss.

Det planlagte masseuttaket vil innebære et større terrenginngrep i området, og også omfatte områder mindre enn 30 meter fra Lågen. Videre legges det opp til etablering/flytting av en rekke hytter til om lag 30 meter fra vannkanten. Fylkesmannen viser til at Lågen er et vassdrag av regional verdi og at arealene langs elva representerer viktige landskaps-, natur- og rekreasjonsverdier. Det må derfor ved utformingen av planen legges avgjørende vekt på landskapshensyn og ivaretakelse av de vassdragsnære arealene. Ut fra dette forutsetter Fylkesmannen at kommuneplanens byggeforbudssone på 75 meter langs vassdraget blir overholdt. Det vises til nasjonale føringer for vassdragsområder og landskap.

Miljøvernavdelingen vil kunne fremme innsigelse ved offentlig ettersyn dersom overordnete føringer ikke anses å være tilstrekkelig ivaretatt.”

Buskerud fylkeskommune, utviklingsavdelingen:

”Trollerud gnr 149 bnr 1 - Svene - Flesberg kommune - kulturminneregistreringer

Utviklingsavdelingen har foretatt arkeologiske registrering av det planlagte byggeområdet.

Vi viser til vedlagte rapport. Det ble funnet to strukturer, en struktur under markoverflaten, samt en gravrøys som kan relateres til forhistorisk aktivitet innenfor pIanområdet. Strukturen under markoverflaten ble snittet ved registreringen. Alle kulturminnene er automatisk fredete kulturminner, jamfør kulturminneloven § 4 a og j. I tillegg har alle kulturminnene en sikringssone på minimum 5 meter utenfor dets synlige ytterkant. Fylkeskommunen har myndighet til å utvide denne grensen dersom vi mener det er behov for de jf. § 6 i samme lov. Dette må vi komme tilbake til.

Vi ber om at utbygger tar kontakt med oss for å diskutere hvor eventuelt utbygging kan utføres i dette planområdet. Kulturminnevernets kraver at enkeltkulturminner ikke skal bli liggende inne i et byggeområde slik at de kan bli skadet.  Målet er å bevare sammenhengende områder med kulturminner. Dersom det er nødvendig for å få til en utbygging, kan det søkes om dispensasjon fra kulturminneloven for de kulturminnene som vil bli berørt. Dette bør vi derfor diskutere i et møte.”

Statens vegvesen:

”Informasjon om oppstart av reguleringsplanarbeid for Troll hundeskole - gnr 149. bnr 1 - Flesberg kommune

Vi viser til Deres brev av 23.02.2007.

For Vegvesenet er det viktig at nye byggeområder er vurdert i en større sammenheng med hensyn på samordnet areal- og transportplanlegging. Grunnlag bør være godkjent kommune(del)plan.

Regulering medfører vanligvis økt trafikkbelastning i kryss og avkjørsler. Forholdet til trafikksikre skoleveger bør avklares. I den grad planarbeidet medfører nødvendige endringer av veg- og trafikkforhold på riks- eller fylkesveger må dette tas vare på i planarbeidet. Slike endringer må påregnes forlangt gjennomført før området kan tas i bruk.

Ved regulering der riks/fylkesveger inngår kreves normalt detaljplankonstruksjon av veggeometri og kryssløsninger som grunnlag for reguleringsplanen. Detaljplaner bør følge "Håndbok 121, Detaljplaner, Innhold og presentasjon". I tillegg til tegningene må planene også inneholde beskrivelser av dimensjoneringsforutsetninger og sentrale vegtemaer i henhold til håndboken. Løsningene skal i utgangspunktet følge vegnormalene. Av beskrivelsen må det også fremgå om og hvordan detaljerte vegnormalkrav er tilfredsstilt.

For regulering av støyømfintlig bebyggelse nær riks- eller fylkesveg kreves støyforholdene dokumentert og nødvendige tiltak innarbeidet i planen.

Vi må legge til grunn at området bare skal betjenes av en atkomst til riksvegen og at denne utformes som vegkryss. Midlertidig atkomst for grusuttak må kunne unngås.

Av estetiske hensyn vil vi kreve at voll med beplanting mot riksvegen etableres før grusuttaket starter.

Vi forutsetter ny uttalelse fra Vegvesenet i forbindelse med offentlig ettersyn. Vi varsler innsigelse dersom ovennevnte forhold ikke ivaretas.”

Regulantenes kommentarer til uttalelsene og merknadene:

Merknad fra                    Merknad                                    Kommentar

 

Statens Vegvesen

 

Statens vegvesen forutsetter kun en atkomst til området, tillater ikke bruk av midlertidig atkomst til uttak av grusmasser.

Avkjørselen skal utformes som vegkryss.

Vegvesenet aksepterer å redusere på byggegrense   50 m dersom det etableres en  voll mot vegen. Vollen skal være etablert før grusuttaket starter, men utformet på en slik måte at det ikke blir ensformig.

 

 

Uttaket vil ikke tas ned til samme høyde i hele området, men anlegges i litt ulike høyder og rundes av. Det er vesentlig for attraktiviteten ved hundeskolen at området blir utformet på en god måte og klart i eierens interesse.

 

 

 

Buskerud Fylkeskommune

 

Ønsker tunet regulert som spesialområde. Kulturminne-registreringene avdekket i tillegg til verdien av bygningene på gårdstunet en gravrøys og en grop med ukjent funksjon.

 

 

Inngrepene i terrenget forskyves nordover slik at gravrøysa bevares. Det er ikke planlagt tiltak i området hvor gropa er lokalisert. Tunet får formål bevaring av bygninger med vekt på eksteriør og helhetlig bygningsmiljø.

 

 

 

Fylkesmannen i Buskerud

 

Fylkesmannens Miljøvernavdeling forutsetter at byggeforbudssona på 75 meter langs vassdraget blir overholdt, og varsler innsigelse dersom overordnede føringer ikke ansees å være tilstrekkelig ivaretatt.

 

Landbruksavdelingen er positiv til tiltaket og ønsker å legge til rette.

 

Det er viktig å opprettholde 75 m beltet til elva i forhold til permanente bygg, og dette kan oppnås når driftsbygningen kan forskyves nærmere vegen.

NVE i e-post har følgende kommentarer:

”NVE synes det er uheldig å bygge ned de vassdragsnære områdene på denne måten. Vi oppfordrer Flesberg kommune til å holde fast ved byggegrensen de har på 75 meter til vassdrag. Slik vi forstår det, er det snakk om forholdsvis store terrengtilpasninger, dette vil være uheldig for elvelandskapet langs Lågen. Kommunen må utrede fare for flom og annen vassdrags relatert fare (skred, erosjon m.m) i området. NVE anbefaler nå en sikkerhet tilsvarende en 200 årsflom, jf. NVE’ retningslinjer for planlegging og utbygging i fareområder langs vassdrag. Vi ber om å få planen tilsendt når den sendes på høring.”

Fylkeskommunen – Referat fra planforum med Flesberg kommune 23.06.07:

FM – fylkesmannens miljøvernavdeling. FK – fylkeskommunens utviklingsavdeling

Flesberg kommune/ ar plan & landskap

Orientering om prosjektet.

-          Hundeskole og overnatting for kursdeltakere

-          Uttak og salg av grus

-          Gårdstunet blir liggende for seg selv

- Fin beliggenhet for en hundeskole.

- Må få lov til å gjøre noe i 75 m belte for å få dette til.

- Skjermes for støy og visuelt.

- Mye grus, - noe skal selges og noe skal brukes på området.

- Salg av grus skal være en del av finansieringen av prosjektet.

- Hytter er innkjøpt og er midlertidig plassert/ Iagret på eiendommen.

- Trenger overnatting til kursdeltakere, derfor er det innkjøpt hytter.

- Atkomst til grusuttak og til eiendommen - avklares i forhold til vegvesenet.

 

FK

Tunet bør reguleres som spesialområde

FK

Det har vært arkeologiske registreringer på eiendommen. Det ble funnet bla. en gravrøys, som er automatisk freda. Den skal ha en sikrings sone på minst 5 m utenfor den synlige ytterkanten. Fylkeskommunen har myndighet til å utvide denne grensen ved behov. Dette må vi komme tilbake til.

ar plan & landskap

Den ligger akkurat der det er tegna inn forslag til veg og en grusbane, men dette skal vi ta hensyn til ved det nye forslaget.

Vegvesenet

Vi vil at det skal være kun en avkjøring. Finn en løsning hvor det er god sikt. Dersom dere får til en fin vold som fungerer, kan vi gå bort i fra krav om 50 m belte. Vollen må komme før grustaket starter. Avkjøring reguleres og bygges i henhold til vegnormalen.

FM

Vi ønsker minst mulig inngrep langs Lågen. Vi er skeptiske til større bebyggelse og terreng inngrep på den smale stripa mellom veien og Lågen. Den planlagte bebyggelsen må trekkes lengre tilbake i forhold til elva. Haugen som ønskes fjernet er også en del av elvelandskapet. Vi ber om at det blir bedre utredet hvilke natur- og landskapskvaliteter som er i området og hva som ev. blir forringet. Planering av store flater og fjerning av grus må begrenses mest mulig. Vi anbefaler at planen endres i forhold til foreliggende utkast. Ut fra landskapshensyn har det også betydning hvor høy hallen skal være.

 

Flesberg kommune

Eier ønsker en 2 etg. bygning. Vi anbefaler at dere tar en befaring for å se på området. Vi ser på dette tiltaket som er vitamininnsprøyting i området. Eier er opptatt av å ta vare på området. Blir dette et landbruk - pluss område, eller næringsområde?

FM – landbruks avdeling

Betyr ikke så mye hva det er i og med at det lages egen reguleringsplan. Vi har ikke noen oppfatning av valget av reguleringsformål selv om hundeskole nok ikke er helt tradisjonell landbruks virksomhet.

ar plan & landskap

Synes det skurrer litt, å kalle det næringsområde!

FK

Det bør gjennomtenkes hvordan dette skal reguleres. Hvor mye grus skal selges? Hvor begynner uttaket, hvordan avslutte dette?

FK

Lag en sti for allmennheten langs Lågen.

FK

NVE kunne ikke komme, men overleverer mail fra dem som sier bl.a.:

”NVE synes det er uheldig å bygge ned de vassdragsnære områdene på denne måten. Vi oppfordrer Flesberg kommune til å holde fast ved byggegrensen de har på 75 meter til vassdrag. Slik vi forstår det, er det snakk om forholdsvis store terrengtilpasninger, dette vil være uheldig for elvelandskapet langs Lågen. Kommunen må utrede fare for flom og annen vassdrags relatert fare (skred, erosjon m.m) i området. NVE anbefaler nå en sikkerhet tilsvarende en 200 årsflom, jf. NVE’ retningslinjer for planlegging og utbygging i fareområder langs vassdrag. Vi ber om å få planen tilsendt når den sendes på høring”.

ar plan & landskap

Vi forholder oss til en 200 års flom, og det vil ikke komme opp på det nivået vi snakker om her.

Flesberg kommune

Oppfatter resultatet av møtet positivt nå. Foreslår at ar plan og landskap lager et planforslag sammen med eier, og legger dette fram til videre behandling.

Vurdering:

Området omfattes ikke av godkjent reguleringsplan. I forhold til arealdelen av kommune-planen er arealet avsatt til LNF-områder. Dvs. landbruks-, natur- og landbruksområder. Hvor kun landbruksrelaterte tiltak tillates. Hundesenter kommer ikke inn under landbruksrelaterte tiltak. Reguleringen er følgelig ikke i samsvar med kommuneplanens arealdel, og krever derfor planutvalgets behandling etter plan- og bygningslovens (pbl) § 30.

Planutvalgets rolle i forhold til pbl § 30 er å ta standpunkt til kjernepunktet i forslaget, nemlig om det aktuelle området skal bli gjenstand for regulering eller ikke.
Pbl § 27-1 nr 2 hjemler planutvalget å avgjøre (vedta) om reguleringsforslag skal legges ut til offentlig ettersyn.

Rådmannen er av den mening at det aktuelle området skal bli gjenstand for reguleringen. Planmaterialet er ypperlig. Etter at regulanten har innarbeidet oversiktskart i reguleringskartet og i tilstrekkelig grad ivaretatt kulturmyndighetens krav angående forhistorisk ”grop”, kan reguleringsforslaget legges ut til offentlig ettersyn i samsvar med pbl § 27-1 nr 2.

 

 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

15.06.2008

Arkiv               

L12

Saksmappe     

2006/1461

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ørn Antonsson

Forslag til reguleringsplan for fritidsbebyggelse, Søre Solum GNR 9/8. Pbl § 27-1 nr 2

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

01.07.2008

44/08

 

Rådmannens anbefaling:

Det faste utvalg for plansaker vedtar å legge reguleringsplan for fritidsbebyggelse Søre Solum på Ble GNR 9/8 ut til offentlig ettersyn etter pbl § 27-1 nr 2.

Før offentlig ettersyn skal planbestemmelsene harmoniseres med planbestemmelser i tilsvarende reguleringsplaner nylig vedtatte av kommunestyret. Planforslaget skal være bearbeidet i samsvar med sakens avsnitt «Vurdering av planforslaget».

Vedlegg:

- Planbeskrivelse, reguleringsplankart datert 20.08.07, og bestemmelser reviderte 20.05.08

Saksopplysninger:

Kommunen har mottatt reguleringsforslag for planområdet Søre Solum GNR 9/8. Dette legges nå fram for planutvalget for behandling etter pbl § 27-1 nr. 2 - offentlig ettersyn.

Planforutsetninger i kommunedelplanen:

Kommunedelplan for Blefjell ble vedtatt av kommunestyret 27.06.05, mens innsigelsene knyttet til planen først ble avgjort av Miljøverndepartementet 14. juli 2006. Etter dette har arbeidet med reguleringsplaner for mange eiendommer skutt fart. I dette planutvalgsmøte fremmes de to første av disse reguleringsplanene.

For ordens skyld minner vi om noen viktige prinsipper i den overordnede kommunedelplanen. De overordnede utviklingsmål ble definert som (jfr. kap. 2):

·     ”Blefjell er et unikt natur-, rekreasjons-, og reiselivsområde. Bruk og forvaltning av fjellet skal sikre lokal verdiskapning for bygda og grunneierne. Det skal legges til rette for en langsiktig bærekraftig forvaltning som sikrer naturverdier og muligheter til de neste generasjonene.

·     Blefjell er et familiefjell med kort avstand til brukere fra sentrale østlandsområdet. Det er et overordnet mål å styrke Blefjells posisjon som familiefjell, og legge til rette for økt bruk av eksisterende hytter.

·     Blefjell skal ha tilfredse brukere av fjellet. ”

Om videre utbyggingsmønster ble følgende fastslått jfr. (kap.5.2):

”Utbyggingsmønsteret på Blefjell er utviklet over flere 10-år og er tilpasset naturgrunnlag, eierstruktur og utvikling av veisystem. Den framtidige utviklingen på Blefjell skal bidra til å videreutvikle og tydeliggjøre de sterke sidene ved dagens utbyggingsmønster etter følgende hovedprinsipper:

·         Øvre byggegrense mot fjellet med grønne korridorer ned i skogsområdene, 75 metersbeltet mot vann og vassdrag som grøntområde, grønne strukturer som en integrert del av utbyggingsløsningene.

·         Utvikling av områdesentrene med god miljø- og landskapstilpasning. Se kap. 7.

·         Miljøtilpasset nybygging og innfylling av bebyggelse, forbedret adkomst og standardheving i forhold til vann og avløp i områder for fritidsbebyggelse som ikke er lokalt natur- og landskapsmessig sårbare.

·         Tradisjonspreget, lett hytteutvikling i de nordlige områdene fra Hånavatnet til Rollag grense.

Kommunedelplanens byggearealer er i prinsippet de samme som ble definert som hytteområder i kommunedelplanen fra 1990. For all ny bebyggelse er det en forutsetning at den tilpasses landskap/terreng og eksisterende bebyggelse. Likedan er god dialog med etablerte hytteeiere en forutsetning.”

På bakgrunn av føringer i kommunedelplanens tekstdel og arealplanens bestemmelser er bl.a. følgende stikkord sentrale:

familiefjell, lokal næringsutvikling, modernisering, fortetting tilpasset dagens bebyggelse, grønne strukturer og landskapstilpassing.

For vurdering av den enkelte plan i forhold til helheten, kan det også være nyttig å ha med noen nøkkeltall for hele kommunedelplanens hytteområder: Totalt omfatter hele kommunedelplanen ca. 23.000 da byggeareal (sentrumsområder og hytteområder). I tillegg finnes ca. 6.000 daa LNF-områder med en del eksisterende hytter, men med svært begrensede nye utbyggingsmuligheter.

Hvor mange hytter og utbyggingsstrukturer, hvilke størrelser og infrastrukturløsninger som skal tillates, skal vurderes i den enkelte plan ut fra det enkelte områdes egnethet. Men den enkelte plan bør også vurderes som del i den samlede utviklingen for hele Blefjell.

Reguleringsplanforslag for Søre Solum GNR 9/8:

Planområdet er på nordre Ble og ligger på begge sider av atkomstvegen til Fagerfjellområdet ved Holmevatnet nord for Fagerfjell hotell. Det er ca 1 km til skiheisen på Fagerfjell. Planen fremmes av ar plan & landskap på vegne av en grunneier.

Totalt dekker reguleringsplanen ca 984 daa. Området er i kommunedelplanens arealdel vist som område for ny fritidsbebyggelse og LNF-område. Området inngår ikke i tidligere godkjent reguleringsplan. Med unntak av del av tun 3 er planlagt bebyggelse i det alt vesentlige i kommunedelplanens byggeområder.

Det er 6 eksisterende hytter på eiendommen, alle er selveiertomter. 5 hytter ligger delvis samlet vest for veien, en ligger i strandkanten. I tillegg ligger det et eksisterende naust ved vika i sørenden av planområdet. Eksisterende bebyggelse har ikke atkomstveg fra gjennomgående hovedveg. Eiendommen grenser inntil vintercampingen som er lokalisert vest for hytter og leiligheter på Fagerfjell. Solumsetra ligger på østsida av Holmevann og omfattes ikke av planområdet.

Det er foreslått 3 nye tuntomter med inntil 8 enkelttomter eller 11 enheter ved valg av tunløsninger. I tillegg er det 30 enkelttomter fordelt på delområdene 1,2 og 3.

I øvre del av området (delområde 4) er det satt av arealer på totalt 28,5 daa til leiligheter/ tette tun løsninger. I dette området fastsetter reguleringsbestemmelsene maksimal utnyttingsgrad inklusiv parkering til 35 % BYA, samt at det er krav om felles utomhusplan for det enkelte delområde før utbygging kan iverksettes.

Nye tomter er i hovedsak lagt i grupper/tun utenom eksisterende bebyggelse. Og etter innspill til varsling av planarbeidet er atkomstveg til delområde 3 flyttet vekk fra den eksisterende bebyggelsen.

En ny tomt er foreslått i det området som i dag er masseuttak. Det er svært begrenset mengde grus igjen i området, og det er foreslått at det tillates etablering av en tomt for fritids­bebyggelse etter at terrenget er arrondert og området er påført vekstmasser.

Vann og avløp:

-          4 områder for vannposter foreslås regulert.

-          Med unntak av delområde 4 og tuntomtene legger planen opp til separate anlegg. Delområde 4 og tuntomtene kan knytte seg til renseanlegget på Fagerfjell. Dette skal oppgraderes og vil få kapasitet til å omfatte disse områdene.

Grønne områder:

-          Hytteområdet omkranses av skogbruksområder. Skogsområdene mellom hyttene foreslås definert som friluftsområder.

-          Eksisterende vegetasjon skal bevares så langt som mulig, dette gjelder især store furuer, som bidrar til å gi området karakter. Det åpnes for tynning med hensyn til utsikt.

-          Det er ikke kjente nøkkelbiotoper eller viltkorridorer i området.

-          I kommunedelplan for Blefjell er det lagt stor vekt på å innarbeide tilstrekkelig grøntstruktur i reguleringsplaner. I dette området sikrer store myrdrag, bratte skrenter og 75 m byggeforbudssone mot vann og vassdrag at gode grønne strukturer bevares. Det har også vært viktig for tiltakshaver med en godt resultat som hensyntar både terreng og eksisterende fritidsbebyggelse.

Flere detaljer om planforslaget går fram av vedlagte plan beskrivelse, plankart og planbestemmelser.

Planen har vært varslet offentlige myndigheter og annonsert etter gjeldende regler, og berørte hytteeiere er varslet per brev.

Det er etter varsling om igangsetting av reguleringsarbeidet mottatt følgende uttalelser og merknader til prosessen:

Fylkesmannen i Buskerud:

"Uttalelse til varsel om oppstart av reguleringsplanarbeid for del av Søre Solum på Blefjell i Flesberg kommune

Fylkesmannen har ved brev av 24. januar 2007 fått oversendt varsel om oppstart av reguleringsplanarbeid for del av Søre Solum på Fagerfjell, gnr. 9 bnr. 8. Planarbeidet skal legge til rette for ny fritidsbebyggelse og fortetting av eksisterende fritidsbebyggelse.

Fylkesmannen forutsetter at kommunedelplanen for Blefjell blir fulgt opp i det videre reguleringsplanarbeidet. Det må legges vekt på å ivareta en god grøntstruktur både internt i pianområdet og sett i sammenheng med tilgrensende arealer.

På skissen til reguleringsplan som følger varselet om oppstart, ligger enkelte av de foreslåtte nye hyttetomtene innenfor byggeforbudssonen langs Holmevannet eller inn mot myrområder helt på grensen til byggeforbudssonen. Ut fra nasjonale føringer for forvaltning av vassdragsnære arealer, vil miljøvernavdelingen vurdere å fremme innsigelse til nye hyttetomter i strid med byggeforbudssonen langs vannet."

Buskerud fylkeskommune:

"Søre Solum - gnr. 9 bnr. 8 Blefjell- Flesberg kommune - informasjon om oppstart av reguleringsplanarbeid.

Det er varslet oppstart av planarbeid for en del av eiendommen Søre Solum. Dette området ligger innefor kommunedelplan for Blefjell vedtatt av Flesberg kommune, og

Side 3 av 8

godkjent av Miljøverndepartementet 14.07.06. Dette området ligger ved Holmevatnet nord for Fagerfjell hotell.

Planavgrensningen følger stort sett eiendomsgrensene, men området [er] inndelt i forskjellige byggeområder med ulik bebyggelse. I et område nærmest Fagerfjell hotell er det tenkt tettere bebyggelse med leiligheter, i et område er hytter plasser i tun, og områdene nærmest vannet, enkelthytter. Det er også noen eksisterende hytter i dette området.

Når det gjelder hyttene lengst ned mot vannet bør de plasseres så langt som mulig unna strandkanten. Vi regner med et det er fastsatt bestemmelser så fastlegger minimumsgrense mot vann i kommunedelplanen. Denne må overholdes. Etter hvert ser det ut til å området blir relativt tett bebygd, og det vil derfor være svært viktig å ivareta arealene ned mot strandkanten. Allmennhetens adgang til disse områdene sikres ved ai det legges ut areal til friområde.

Når det gjelder plasseringen av hyttene er disse plassert i grupper/klynger, og ikke spredt utover området. Dette er et prinsipp vi er enig i. Dette reduserer inngrepene og utnytter arealene på en bedre måte. Dette er også areal besparende, og et bedre mønster for innlegging av vann- og avløpsledninger.

Det er viktig at hyttebebyggelsen plasseres så godt som mulig i terrenget, og at det legges vekt på god estetisk utforming gjennom rammene som legges i planbestemmelsene".

Statens vegvesen:

"Del av Søre Solum - gnr 9 bnr 8 Blefjell - Flesberg kommune informasjon om oppstart av reguleringsplan

Vi viset til brev med vedlegg datert 24.01.2007.

Statens vegvesen har ingen veger eller interesser som kommer i direkte berøring med denne planen.

Vi vil på generelt grunnlag påpeke viktigheten av at trafikksikkerhetsmessige hensyn ivaretas også ved utbygginger av denne typen. Det gjelder særlig forhold vedrørende avkjørsler, siktforhold og parkeringsplasser. Ved utbedring av vegene er det særlig viktig å ivareta sideterrenget, slik at det ikke oppstår unødig skade ved utforkjøringer."

NVE:

"Oppstart av reguleringsplan arbeid for de' av Søre Solum GNR 9/8 Blefjell­ - Flesberg kommune

Vi viser til brev av 24.1.2007 med reguleringsplan for del av Søre Solum.

NVE er forvaltningsmyndighet for elektriske anlegg og for tiltak som berører vassdrag. Direktoratet: er derfor høringspart i plansaker hvor energianlegg og vassdrag berøres.

Siden planarbeidet nå er i oppstartfasen oversender vi NVEs publikasjon faktaark nr. 2003 Om vassdrag og energianlegg i reguleringsplaner. Faktaarket dekker de tema NVE retter oppmerksomhet mot som høringspart ved reguleringsplanarbeid.

NVE sine retningslinjer 1/1999 Arealbruk og sikring flomutsatte områder er under revidering. I de nye retningslinjene vil kravet til sikkerhet mot flom bli skjerpet inn, slik at vi anbefaler å bruke 200-årsflommen som retningsgivende også for enkelthus. De nye retningslinjene "Retningslinjer for planlegging og utbygging i fareområder langs vassdrag", blir lagt ut på våre internettsider www.nve.no_om kort tid. Selv om det kommer frem at det ikke foreligger flomfare eller annen fare, bør det angis i tekstdelen at slike farer er vurdert.

Vi ber om å bli holdt orientert om det videre arbeidet. Vi bistår gjerne med ytterligere informasjon eller veiledning ved behov."

Fra eier av hytte GNR 9/42, Odd Pettersen:

"Viser til skisse til reguleringsplan. Søre Solum.

Det er i ny plan tegnet 10 stk nye hytter vest for min hytte og mine naboer, og en atkomstvei som vil gå meget nært min hytte og min nabo. Først og fremst er det plassering av atkomstvei og nye veier til hyttene jeg reagerer mest på. Plassering av hytter på dette området vil også frata oss en vesentlig del av den kontakt vi har i dag med dyrelivet i området. Vest for dette området ligger en mye benyttet løype om vinteren og med nye hytter der de er tegnet, vil dette området bli meget begrenset for det dyrelivet som er her i dag.

Vi opplever kontakt med elg, rev, hare og røiskatt, og div. fugler også storfugl, som beriker oppholdet vårt på hytta. Dette vil opphøre, noe jeg ser på som en vesentlig forringelse for området. Vi er fremdeles noen som foretrekker uberørt natur, og jeg mener det er meget viktig å ta vare på disse begrensede områdene som ikke er berørt.

Jeg har også en brønn som betjener meg og andre med forbruks/drikkevann, som helt sikkert blir ødelagt dersom vei blir lagt der den er tegnet.

Det er på grunnlag av dette jeg protesterer på den løsning som er foreslått for dette området. Ny bebyggelse bør legges' langs eks. veier og ikke legges innenfor eks. bebyggelse som her tenkt. Jeg har tegnet et forslag til plassering av nye hytter jeg mener bør kunne erstatte de nevnte hytter. Jeg håper at grunneier også kan være enig i dette. Denne løsning gir også en vesentlig mindre investering i atkomst til hyttene."

Fra eier av hytte GNR 9/45. Karl Marthinussen:

"Jeg viser til oversendt informasjon om oppstart av reguleringsplanarbeide for 9/8 Flesberg. Jeg eier den eiendommen som i "gamle" dager het 9/8/7.

I utgangspunktet har vi ingen ting i mot den foreslåtte regulering, selv om vi selvfølgelig helst ville hatt fjellet for oss selv. Veien er vi derimot ikke glad for. Den kommer for det første alt for tett inn til hytta i tillegg til at den vil ødelegge myra. Jeg antar at det vil være stor risiko for at om man legger veien over myra vil den endre karakter. Alene risikoen for det er etter mitt skjønn tilstrekkelig for at veien bør legges et annet sted.

Jeg har tittet litt på terrenget og synes at det må være en langt bedre løsning å la veien gå inn på den siden av den myra som ligger lenger sør. Da kan den gi atkomst både for de tre hyttene som er planlagt der, for tunet og for de hyttene som skal ligge på andre siden av vår myr. I tillegg er det ikke sikkert at løsningen blir veldig mye dyrere heller dersom det tas i betraktning de tiltak som må gjøres for å få tilfredsstillende kvalitet på veien dersom den skal krysse myren.

Jeg nevner også at utkjøringsforholdene til "hovedveien" ikke er helt gode slik den er i dag. Som du sikkert vet er gamleveien delt, slik at den inntegnede veien får utkjøring i spissen i den sydlige enden midt i svingen.

Endret veiløsning vil vi sloss for - ellers har vi som sagt ingen kommentarer."

Fra eier av hytte GNR 9/43. Synnøve Hauqen:

"Svar på varsel Gnr 9 Bnr 8, Blefjell

Vi har mottatt brev om utbygging av gnr 9, brn 8 Blefjell, Flesberg kommune. Vi har hytte på eiendommen 9/43 og ønsker å gi følgende synspunkter på informasjonsbrevet:

Vi tilhører et etablert hytteområde med 4 enheter med avkjørsel fra og parkering ved "gamleveien". Vi finner den foreslåtte atkomstvei til nytt område, enkelthytter, beliggende sydvest for oss, meget ugunstig av følgende årsaker:

·         trafikale problemer i forhold til avkjørsel fra gammel vei, økt trafikk ved eksisterende parkeringsområde for disse hyttene

·         avkjørselens plassering 9jennom etablert hytteområde

·         atkomstveiens plassering i nærheten av tjern og over eksisterende myrområde. Avkjørsel MÅ trekkes lenger mot sydøst

·         nytt hytteområde forutsettes oppført uten at området blir snauhogget, eksisterende vegetasjon må beholdes i størst mulig grad

Vi regner med at våre synspunkter blir tatt hensyn til i den videre prosjektering/planlegging."

Regulantenes kommentarer til uttalelsene og merknadene:

Merknad fra                    Merknad                                    Kommentar

 

Buskerud Fylkeskommune

 

Allmennhetens adgang til strandsonen sikres ved regulering til friarealer

 

Strandsona vil bli regulert til friluftsområde.

 

Fylkesmann i Buskerud

 

Vurderer innsigelser til nye tomter i strid med byggeforbudsonen

 

Det foreslås ikke bygninger i strid med byggeforbudssona. Bebyggelsen er flyttet innover.

 

 

Statens Vegvesen

 

 

Vurdere trafikksikkerhet ved avkjørsler, siktforhold og parkeringsplasser

 

Det er lagt vekt på å samle avkjøringer til hovedvegen til Fagerfjell og legge disse til steder med god sikt.

 

NVE

 

Vurdering av flomfare, bruk av 200-årsflommen

 

Sona på 75 m byggeforbud mot vann og vassdrag sikrer at ny bebyggelse ligger langt over områder som er flomutsatt.

Naboer

 

Odd Pettersen

 

Ønsker ikke vei forbi hytta

Foreslår flytting av hyttene i vest

 

Vegen er flytta vekk fra de eksisterende fritidsboligene.

Fritidsboligene er imidlertid ikke flyttet.

 

Karl Marthinussen

 

Ønsker ikke vei forbi hytta, forslår flytting av ny vei

 

Vegen er flytta vekk fra de eksisterende fritidsboligene.

 

Synnøve Haugen

 

Ønsker ikke vei forbi hytta foreslår flytting av ny vei

 

Vegen er flytta vekk fra de eksisterende fritidsboligene.

Kulturminneregistreringer er gjennomført i området. Det ble ikke gjort funn.

Generelle vurderinger:

Kommunen har foretatt befaring av området og vurdert tomteforslagene ut fra følgende hensyn:

  • den enkelte tomts egnethet isolert sett,

·         forholdet til etablerte hytter,

·         virkning på landskap og grønne strukturer,

·         konsekvenser av planens totale omfang i forhold til resten av Blefjell.

Gode grønne strukturer har vært en klar forutsetning fra kommunedelplanen, og var en viktig forutsetning for reguleringer skulle kunne godkjennes. Men hva som er tilstrekkelig grønne strukturer blir selvsagt en vurdering. Rådmannen mener at det i tillegg til myrer og 75-meters beltet rundt vannene, må legges opp til større sammenhengende grønne strukturer som deler opp landskapet og sikrer gode grønne belter innenfor byggeområdet. Dette er viktig både visuelt sett, og fordi slike områder kan fungere som nærturområder, utfartskorridorer og lekeområder.

Tetthet er heller ikke eksakt, og må vurderes i det enkelte område. Terreng og vegetasjon påvirker hva som er akseptabelt. Generelt planlegges og aksepteres tettere løsninger i dag enn få ti år tilbake. For å bidra til at etablerte hytteeiere fortsatt skal trives, kan det være fornuftig å legge opp til noe lavere tetthet i allerede etablerte hytteområder enn i nye områder. Men det er også et viktig moment at fortetting kan bidra til ønsket standardheving i etablerte områder.

Tetthetsvirkning og landskapsvirkning blir også påvirket av hvor store hyttene er og mengden veier. Små tradisjonelle hytter uten veganlegg faller langt lettere inn i terrenget enn moderne store hytter med oppløft og vei helt fram. I vurderingene av hva landskapet tåler av fortetting, må man også ta høyde for at det legges opp til at de etablerte hyttene også skal kunne bli større og i stor grad også skal kunne få vei helt fram.

Nye veier og vann- og avløpsanlegg kan bety store sår i terrenget som det tar lang tid før gror til. Dette har vi sett svært beklagelige eksempler på, på fjellet siste året. Det er nok langt vanskeligere å få dette godt til i etablerte områder som er planlagt ut fra ande forutsetninger, enn i nye områder der framføring av infrastruktur legges som premiss alt i planleggingen. Dette viser at det er viktig å ta store hensyn til terreng og landskap når det planlegges og å sette strenge krav når arbeider skal gjøres. God dialog med etablerte hytteeiere er også viktig.

Vurderinger av planforslaget:

Generelt:

Rådmannen mener generelt at det er gjort en god jobb i dette planarbeidet, med høy standard på innsendt plan materiale, og stort sett godt gjennomtenkte lokaliseringer av tomter og veger.

Det er valgt å legge de fleste nye tomtene i klynger, og ikke spredt utover området. Det er prinsipp rådmannen er enig i. Det reduserer inngrepene, og utnytter arealene på bedre måte.

Planen foreslår regulering av veg til alle planlagte tomter og tun i planområdet. Rådmannen mener dette er et fornuftig valg. Ved at dette reguleres nå, ligger veibygging som en fremtidig mulighet for hytteeierne når de måtte ønske det. Høringen vil eventuelt vise om det er konflikter rundt dette.

Vannposter er regulert inn, og sikrer slik drikkevannsforsyningen. Rådmannen vurderer grunneiers valg av vann og avløpsløsninger som en god løsning i dette området.

Rådmannen stiller seg positiv til forslagene om tun med valgfrihet mht. utbyggingsfrom (tun eller enkelthytter), forutsatt at samlet utnyttingsgrad fastsettes i planen og at det velges en helhetlig løsning innen det enkelte tun. Dette sikres ved krav om utomhusplan for hele tunet ved byggemelding om første tiltak i tunet.

Ut fra helhetsvurderinger og konkrete vurderinger av enkelttomter vil rådmannen anbefale en del endringer før offentlig ettersyn i kart og bestemmelser. Rådmannens anbefalinger listes nedenfor med en kortfattet begrunnelse.

Forslag til endringer i plankartet:

-          Plankartet må være i målestokk 1:2000 påført byggegrenser, vegbredder, etc.

-          Plankartet skal inneholde oversiktskart.

-          Tun 3 må i sin helhet være i kommunedelplanens "Byggeområder".

-          Eksisterende tomters feste, eller eget bruksnummer, skal fremgå tydelig av reguleringskartet.

-          Tomt nr 15 strykes. Tomten er relativt høytliggende og eksponert. Strykes av hensyn tillandskapsvirkningen. Antall nye tomter i planområdet blir med dette redusert med 1 enhet fra 30 til 29. I tillegg kommer forslåtte 3 nye tuntomter med inntil 8 enkelttomter eller 11 enheter ved valg av tunløsninger.

Forslag til endringer av bestemmelsene:

Bestemmelsene er normalt forskjellig fra plan til plan. Bestemmelser som legges fram preges naturlig nok av den enkelte planlegger og av konkrete ønsker hos aktuelle grunneiere. Rådmann anbefaler likevel en del harmonisering mellom ulike planer i samme fjellområde når det ikke er gode grunner for annet. Og det foreslås en del endringer som rådmannen mener er nødvendig for å få et best mulig sluttprodukt.

Nedenfor foreslås endringer i forslagsstillers bestemmelser.

3.3.1 Fritidsbebyggelse:

Rådmannen anbefaler å gjøre bestemmelsen tilsvarende bestemmelser i Nipeto-Gampeflå og Haukeli planene.

Innenfor delområdene 1 og 2 tillates inntil BRA = 150 totalt for hver tomt. Av dette kan det oppføres inntil 2 separate bygg (uthus/ anneks) i tillegg til fritidsboligen, hver på maks BRA = 30 m². Disse skal ligge med maksimalt 6 m avstand til fritidsboligen. Maksimal tillatt gesims- og mønehøyde: Hytte 3,6 og 5,6 m. Uthus/ anneks 2,5 og 3,0 m.

Innenfor delområde 3 tillates inntil BRA = 150 totalt for hver tomt. Av dette kan det oppføres inntil 2 separate bygg (uthus/ anneks) i tillegg til fritidsboligen, hver på maks BRA = 30 m². Disse skal ligge med maksimalt 6 m avstand til fritidsboligen. Maksimal tillatt gesims- og mønehøyde: Hytte 4,4 og 6,3 m. Uthus/ anneks 2,5 og 3,0 m.

I 50-metersbelte ved Holmevatnet tillates ikke utvidelse av eksisterende hytter med unntak av utvidelse på inntil BRA = 15 m² for å kunne knytte seg til felles vann- og avløpsløsninger. Utvidelser ut over dette behandles som dispensasjonssaker. Tilbygg skal plasseres slik at det tilpasses det omkringliggende landskapet på en best mulig måte. Utvidelsen skal ikke komme i konflikt med eksisterende ferdselsårer/stier, eller være til hinder eller ulempe for allmenn ferdselsrett.

3.3.2 Tuntomter:

Rådmannen anbefaler å gjøre bestemmelsen tilsvarende bestemmelse i Haukeli planen.

På tomtene merket med TUN tillates enten oppføring av enkelttomter som merket i terrenget ­alternativt oppføring av bygninger i et tett tun. Ved bygging av første enhet innenfor tunet velges utbyggingsform. Dersom tunløsning velges skal det sammen med byggemelding for første enhet innenfor tunet vedlegges utomhusplan som viser den totale løsningen innenfor tun tomta.

Innenfor tuntomtene 1-3 tillates 3 enkelttomter - alternativt 4 fritidsboliger i tun løsning, maksimalt BRA = 450 m². Av dette kan det oppføres inntil 2 separate anneks i tillegg til "enheten", hver på maks BRA = 30 . Maksimal gesims- og mønehøyde: Hytter/- fritidsboliger 4,4 og 6,3 m. Anneks 2,5 og 3,0 m.

Før utbygging kan iverksettes i delområde 4 (T/L) må foreligge vedtatt bebyggelsesplan (pbl § 28-2).

Konklusjon:

Fremstillingen setter av praktiske grunner fokus på det som bør endres. Avslutningsvis vil derfor rådmannen understreke at mye av planforslaget vurderes som godt og det meste anbefales videreført.

Rådmannen anbefaler kommunens faste utvalg for plansaker å legge reguleringsforslaget ut til offentlig ettersyn etter at regulanten har gjort de endringer som fremgår av sakens avsnitt «Vurdering av planforslaget».