FLESBERG KOMMUNE

 

Utvalg:

fast utvalg for plansaker

 

Møtested:

Formannskapssalen

 

Møtedato:

27.11.2007

kl. 13:00

 

 

Kl. 09.45 Befaringer

Kl. 13.00 Møter

 

Saksliste:

Nr.

Sakstittel

Saksordfører

 

 

 

PS 79/07

Gnr 11 bnr 20 - klage på vedtak fattet av fast utvalg for plansaker i sak 5/07

Brynjulf Hansen

PS 80/07

Gnr 90/2 Klage på delegert vedtak 349/07

Arne Sørensen

PS 81/07

Gnr 146/23  Melding om tiltak - Ved og redskapsbod inntil hytte. Naboprotest

Brynjulf Hansen

PS 82/07

Gnr 11 bnr 4 F15 - søknad om dispensasjon

Gunvor Bekjorden

PS 83/07

Gnr 12 bnr 1 F16 - søknad om dispensasjon

Helga Bratås

PS 84/07

Gnr 39/53 Søknad om dispensasjon, pbl § 7

Knut Klev

PS 85/07

Gnr 10/55 Søknad om dispensasjon, pbl § 7

Gunnar Grette

PS 86/07

Gnr 145/1 F12 Søknad om dispensasjon, pbl § 7

Anne-Liz Lande

PS 87/07

Delegasjon av saker etter pbl § 7 fra Flesberg kommunes faste utvalg for plansaker til rådmannen

Arne Sørensen i FUP

NB! Saksordfører for saken i formannskapet legger saken fram for kst.


 

 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

12.11.2007

Arkiv               

11/20/0/0

Saksmappe     

2005/807

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Jon Kåre Jonsson 

Gnr 11 bnr 20 - klage på vedtak fattet av fast utvalg for plansaker i sak 5/07

 

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

27.11.2007

79/07

 

Rådmannens anbefaling:

  1. Mette og Truls Langaard sin klage på vedtak fattet av Flesberg kommunes faste utvalg for plansaker i sak 29/07, den 24.04.07 tas ikke til følge.
  2. Vedtak om utbedringer/endringer ved Gnr 11 Bnr 20 gis oppsettende virkning til klageadgangen er utprøvd.

Vedlegg:

Mette og Truls Langaard sitt brev av 23.10.07.                                                                   Fylkesmannen i Buskerud sitt brev av 08.10.07.                                                               

Saksopplysninger:

Flesberg kommunes faste utvalg for plansaker fattet den 24.04.07 følgende vedtak i sak 29/07:

1.         Mette og Truls Langaard sin klage på vedtak fattet av Flesberg kommunes faste            utvalg for plansaker den 30.01.2007 i sak 5/07 blir å avslå.  Grunngivningen for å gi      dispensasjon finnes under sakens vurdering

2.         Vedtak fattet i sak 5/07 med følgende endringer, gis oppsettende virkning til klage-            adgangen er utprøvd:

            Pkt a) Dør i kjeller pumpehus fjernes og erstattes med krypeluke.  Området må fylles    opp.

            Pkt c) Det gis ikke dispensasjon for utvidelse av terrasse med 1,0 m. Terrassen må       rettes tilbake, slik at den blir i tråd med opprinnelig søknad.

I sak 5/07 fattet Fast utvalg for plansaker den 30.01.07.  Vedtakene må sees i sammenheng.

1.         Astrid og Jan Tronrud gis med dette dispensasjon/tillatelse fra bestemmelsene for            Væråssetra hyttegrend for følgene tiltak:

            a.         Kjeller/pumpehus sammen med forhøyet grunnmur.

            b.         Dispensasjon for å heve tak på hems med 21 cm.

            c.         Dispensasjon for å utvide terrasse med 1,0 m (eller 6,0 m².).  Overskytende                   terrasse må fjernes.

            d.         Dispensasjon/tillatelse til å dekke tversgående bjelke på sørøstlige fasade                       med liggende panel fra mønet og 1,0 m. ned.

Som vilkår for dispensasjonene/tillatelsene stilles følgende vilkår:

2.         Astrid og Jan Tronrud gis ikke dispensasjon/tillatelse for:

            a.         Oppføring av uthus på eiendommen, da dispensasjoner/tillatelser gitt i pkt 1                    overstiger arealbegrensinger gitt i bestemmelsene for Væråssetra hyttegrend.

            b.         Det gis ikke tillatelse til å flytte inspeksjonsluke til loft fra innvendig hems til                      yttervegg.

            c.         Langs syd-øst vegg må det gjennomføres terrengoppfylling med beplanting i                  form av stedegne vintergrønne trær og busker, så langt dette lar seg                               forene med inngang til kjeller/pumpehus.  Tronrud må innen 60 dg fra                             vedtaksdato legge frem en plan for teknisk etat i Flesberg kommune som viser                     hvordan pålegget er tenkt løst.

Saken dreier seg i korthet om oppfølging av flere avvik i en tidligere byggetillatelse på Gnr 11 Bnr 20,tilhørende Astrid og Jan Tronrud.  Byggetillatelsen ble gitt den 26.07.01, senere har det vist seg at det har blitt utført flere byggearbeider,som er i strid med gitt tillatelse.  Dette gjelder bla at innvendig tak er lagt høyere opp, slik at målbart areal på hems er blitt noe større enn det som er godkjent, utvidelse av veranda, ulivlig bygd altan, samt for høy grunnmur.  Forholdene er påklaget av hyttenabo Mette og Truls Langgaard, som også påklaget Fast utvalg for plansaker sitt vedtak i sak 5/07.  På grunnlag av Langaard sin klage fattet Fast utvalg for plansaker nytt vedtak i sak 29/07, den 24.04.07, som delvis tok hensyn til Langaard sin klage.  Tronrud sin advokat ble i eget brev gitt mulighet til å påklage vedtaket, men ettersom utvalget etterkom deler av Langaard sin klage, fikk han bare oversendt en kopi av brevet til Tronruds advokat med opplysninger om klageadgang.  Tronrud påklaget ikke vedtaket og saken ble oversendt Fylkesmannen i Buskerud, som i brev av 08.10.07 påpeker at det var feil av Flesberg kommune ikke å sende ett eget brev til Langaard, der han blir opplyst om mulighetene til å påklage vedtaket.

Imidlertid kan det bemerkes at hadde Fast utvalg for plansaker ikke endret sitt vedtak i Langaard sin favør, så hadde ingen av partene hatt videre klagemulighet i saken.

I sitt brev av 08.10.07 konkluderer Fylkesmannen i Buskerud følgende:  ”Da vedtaket av 24.04.07 er ett nytt enkeltvedtak, er vedtaket i medhold av plan- og bygningsloven § 15 utstyrt med klagerett jf brev av 07.05.07 til advokatfirma Bjørn Berge med kopi til  naboene, Mette og Truls Langaard.  Fristen for p klage over vedtaket er tre uker fra underretning om vedtaket av 24.04.07.  Det fremgår ikke av sakens dokumenter at Mette og Truls Langaard ved eget brev er tilskrevet om adgangen til å påklage planutvalgets vedtak av 24.04.07.

Planutvalgets vedtak av 24.04.07 er verken påklaget av tiltakshaver eller nabo.  Det foreligger således ingen klage over planutvalgets vedtak av 24.04.07.  Den aktuelle byggesak er da i utgangspunktet endelig avgjort og saken skal ikke behandles av Fylkesmannen.

Fylkesmannen er imidlertid i noe tvil om naboene,  Mette og Truls Langaard, har fått opplyst at planutvalgets vedtak av 24.04.07 er å anse som et nytt enkeltvedtak som erstatter planutvalgets vedtak av 30.01.07.  På denne bakgrunn ber Fylkesmannen in at kommunen tilskriver Mette og Truls Langaard hvor det bes opplyst om de opprettholder den del av sin klage som ikke er blitt tatt til følge gjennom kommunens klagebehandling.”

Før kommunen rakk å tilskrive Langaard mottok kommune den 25.10.07 klage på vedtak i sak 29/07.  I brevet påpeker Langaard at de ikke har blitt gjort oppmerksom på adgangen til å påklage planutvalgets enkeltvedtak, og at siste vedtak ikke ivaretar deres interesser og siterer til tidligere brev fra dem av 28.02.07.

Pga saken har vært behandlet av tidligere fast utvalg for plansaker i flere omganger gjengis hele sak 29/07 og sak 1/07. 

Saksopplysninger sak 29/07:

Mette og Truls Langaard skriver bla i sitt brev av 28.02.07 (brevet vedlegges i sin helhet):  ”I all den stund det for bygningskyndige må ha vært enkelt å måle ut at hytta på Gnr 11 Bnr 20 har gått fra hytte med ”lav hems”, til i byggeforskriftene definisjonen av etasjer – hytte i to etasjer, ønsker vi med dette å protestere på dispensasjonen.  Våre første innsigelser i saken skjedde på ett tidspunkt hvor naboeiendommen kun hadde fått opp deler av konstruksjonen (fremdeles var et enkelt råbygg), og allerede på dette tidspunkt burde det vært mulig å avdekke oppståtte situasjon og forhindret det som ar skjedd.  Vi gjorde første skriftlige henvendelse til Flesberg kommune første halvdel av mars 2002.  Kopi av denne maildialog følger vedlagt.

Vi har i våre tidligere henvendelser hevdet at den oppførte hytten er i strid med planbestemmelsene, ref. bl.a hytte oppført i 1 etasje, dog med mulighet for lav hems.  Videre er det inntatt begrensinger om maksimal boflate på 100 kvm.  Det er nå brakt på de rene at den oppførte bebyggelse på Gnr 11 Bnr 20 er i strid med planbestemmelsene, vi viser til arealbeskrivelser og kontrollmål, definisjonsbeskrivelser som fremkommer i kontrollmålene som ble foretatt og fremkommer i kommunens notat av 03.01.07, arkivnr 11/20/0/0, side 2 og 3.

Til tross for reguleringsplanens regler om bebyggelse på maksimal boflate på 100 kvm og tillates oppført over en etasje med mulighet for lav hems er resultatet at det nå er en hytte på 119,5 kvm boflate, og hytta er nå å regne som en hytte over to etasjer.

Tiltakshaver er overlatt ansvaret for at bebyggelsen er innenfor tillatelser og regulerings- bestemmelser.  Videre skal tiltakshaver legge frem fullstendige og korrekte opplysninger samt føre kontroll for at eiendommen holdes innenfor godkjente rammer.  I denne saken er det på det rene at uten våre henvendelser i saken – ville vår nabo sannsynligvis fortsatt med sine arbeider, uten andre begrensinger enn sine egne.  Vi mener at det ikke foreligger særlig grunn til å meddele dispensasjon i denne saken, da vi allerede på det tidspunktet våre første henvendelser til kommunen ble gjort, burde ha gitt tiltakshaver nok signaler til at saken burde kontrolleres, og at korrigerende tiltak kunne blitt iverksatt.  Saksdokumentasjonen viser at nabo har blitt innklaget og pålagt korrigeringer en rekke ganger siden byggestart.  Kommunens opplysning av 03.01.07 om at denne ved en inkurie har godkjent tegninger fritar ikke tiltakshaver for kontroll av at eiendommen holdes innenfor godkjente rammer.  Det synes også lite naturlig at det i ettertid skal innrømmes ytterligere dispensasjoner for takhøyder og arealutvidelser slik at bebyggelsen skal bli lovlig.”

Langaard kommer videre i sitt brev inn på pbl § 7 og hva som regnes med uttrykket ”særlige grunner” og hva dette må sees i forhold til.  Langaard avslutter med å vise til NOU fra 1982 der står følgende så side 16: ”Uttrykket – særlige grunner – må ses i forhold til det offentlige hensyn som skal ivaretas gjennom bygningsloven.  Nabomessige hensyn kan også komme inn ved bygningsmyndighetenes behandling.  I den enkelte dispensasjonssak må det ut i fra fintensjonene i vedkommende bestemmelse foretas en konkret og reel vurdering av faktiske forhold i saken.  Foreligger det en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon vil lovens krav være oppfylt.”

Langaard avslutter sitt brev med følgende:  ”I all den stund vi har gjort og forsøkt å peke på avvikende forhold og benyttet oss av de kanaler lovverket setter for oss som nabo, rettet henvendelser til de kommunale bygningsmyndigheter, mener vi at dispensasjoner i denne saken vil falle særdeles uheldig ut til ulempe for oss.  Vi fastholder vårt syn at slik naboeiendommen i dag fremstår, gjør den vår eiendom mindre attraktiv.

Langaard har seners den 29.03.07 oversendt mail til Flesberg kommune med følgende kommentarer:  ”Som kommentar til Flesberg kommunes forslag til dispensasjon/tillatelse til gnr 11 Bnr 20 kommenteres følgende:

Ønsker ikke at det gjøres ytterligere terrengforhøyning da dette ikke vil gi noe mindre voluminntrkk, heller tvert i mot.  Det vil også kunne medføre at enda mer overflatevann vil bli ledet mot oss.

At det ikke foreligger noen særlige grunner til at kjeller/pumpehus trenger forhøyet grunnmur -  skaper bare ytterligere høydeinntrykk for vår eiendom.  Adkomst til kjeller kan løses ved luke – terreng fylles opp.

At det ikke foreligger noen særlig grunn for å få tillatelse til å utvide terrasse med 6 kvm – at den ulovlig bygde terrasse må fjernes i sin helhet.

Dersom vedtaket blir stående:

At nabo må oppføre og holde en skigard mellom eiendommene (kan kanskje være det beste tiltaket for å skape avstand og redusere det voluminøse inntrykket noe – visuelt sett).

At Flesberg kommune ved innvilgelse av slik dispensasjon derved også vil måtte akseptere og godkjenne tilsvarende tiltak dersom vi eller andre hytteeiere i området vil ønske å gjennomføre slike.

At kommunen må forutsette at det blir tinglyst følgende bestemmelser som heftelser/plikt på 11/20.

1.                  at loft over stue aldri skal kunne innredes verken til bod eller rom.

2.                  at eiendommen ikke kan protestere på eventuelle utvidelsestiltak 11/19 måtte byggemelde hva angår økning av takhøyde, etc. – så lenge bebyggelse på 11/19 ikke blir høyere eller større enn bebyggelsen på 11/20 – målt etter samme prinsipper som er lagt til grunn ved beregning av arealer for 11/20 i tvistesak/dispensasjonssak.

3.                  at eiendommen kun skal benytte den atkomsten som i dag er etablert nord for bebyggelsen.

Flesberg kommunes kommentar til punktene 1 – 3.

Pkt 1.  Pr i dag har ikke Tronrud fått noen tillatelse til å innrede bod eller rom over stuen,           men Flesberg kommune kan ikke sette som ett vilkår i tillatelsen at det skal tinglyses en bestemmelse som gjør at Tronrud ikke kan søke om tillatelse etter Pbl for dette         på et senere tidspunkt-.

Pkt 2.  Flesberg kommune kan heller ikke her sette krav, som gjør at partenes retter og            plikter etter plan- og bygningsloven blir satt til side.

Pkt. 3. Dette er ett privatrettslig forhold som er kommunen likegyldig.

Advokatfullmektig Torunn Haug i advokatfirmaet Bjørn Berge har på vegne av Jan Trorud den 29.03.07 oversendt brev med kommentar til Langaard sitt brev sammen med plantegning som viser retting av Tronrud sin hytte i hht vedtak fattet av fast utvalg for plansaker.  Torunn Haug skriver bla følgende (brevet vedlegges i sin helhet): ”

1. Klage

Klager anfører at hytten er oppført i strid med gjeldende planbestemmelser, og slik sett er lovstridig.  Det anføres videre at det ikke er hjemmel for å gi dispensasjon.

Det anføres også at klager fremolder sine synspunkter på et så vidt tidlig stadium i saken at det burde ha gitt: ”tiltakshaver nok signaler til at saken burde kontrolleres, og at korrigerende tiltak kunne blitt iverksatt”.

Tiltakshavers kommentar:

Tiltakshavers rettsgrunnlag for oppføring av hytten, er kommunens godkjenningsvedtak.  Det er dette utgangspunktet kommunen må ta, og har tatt, i sin vurdering av hvorvidt Tronrud har holdt seg innenfor gjeldende bestemmelser.  Det at kommunen ved en ”inkurie” besluttet godkjenning, tiltross for at tegningene hadde mål som gikk noe utenfor gjeldende planbestemmelser, er en glipp som ikke Tronrud kan lastes for.

Tegningene er godkjent av kommunen, og det er således disse tegningene Tronrud har forholdt seg til ved oppføringen av hytten.

Spørsmålet har så videre dreid seg om hvorvidt hytten er høyere enn godkjente tegninger.

Det har i den etterfølgende prosess vært utført flere målinger – med noe ulikt resultat.  Årsaken kan synes å være at målsatte tegninger ikke korresponderer 100 % med tekstdelen og beregningen i søknaden.  Imidlertid omhandler denne divergensen utelukkende innvendige må,. ikke utvendig høyde på hytta.  Det bemerkes i denne forbindelse at klager ikke på noen måte berøres av disse innvendige målene.

Høyden på bygget fra bjelkelaget er identiske med godkjente tegninger, men selve grunnmuren kan enkelte steder synes noe høy.  Det er ved befaring konstatert at dette har vært nødvendig, sett hen til terrenget.  Et par steder var det fjell opp til ca 20 cm fra bjelkelaget.

Det er dette forhold kommunen har vektlagt når de i sitt siste vedtak gir Tronrud medhold.

Når det gjelder tidsaspektet i saken, er det riktignok slik at kommunen tok kontakt med Tronrud for oppmåling den 24.05.2002, jf brev datert 27.05.2002.  Det ble ikke påpekt avvik når det gjelder hyttas høyde, men det ble stilt spørsmål ved innvendig mål i hems, noe en altså i ettertid har konstatert beror på en glipp i forbindelse med godkjenningen.  Tronrud hadde derfor ingen grunn til å stanse arbeidene eller endre hytta.  Tronrud fikk ingen informasjon om at denne målingen ble foretatt på bakgrunn av klage. 

Første gang Tronrud hevder å bli gjort kjent med at det forelå klage ved at han fikk oversende e-post datert 11.7.2005 fra Truls og Mette Langaard.

For øvrig vises til mine anførsler i brev datert 10.7.2006, idet en ber om at Flesbergs kommunes vedtak datert 30.1.2007 opprettholdes.

Saksopplysninger sak 1/07:

Fast utvalg for plansaker har tidligere fattet følgende vedtak:

Den 19.06.06 følgende vedtak i søknad om dispensasjon fra Jan og Astrid Tronrud for Gnr 11 Bnr 20 i Flesberg kommune, sak 47/06.

1.      Kommunens faste utvalg for plansaker avslår, i medhold av Pbl § 7, advokatfirmaets Bjørn Berge sin dispensasjonssøknad på vegne av Jan og Astrids Tronrud for Deres hytte på Gnr 11 Bnr 20, da det ikke foreligger særlige grunner for å innvilge en slik søknad.

2.      Kommunens faste utvalg for plansaker – med hjemmel i Pbl § 113 – krever ulovlige arbeider utført ved Jan og Astrids Tronruds hytte rettet.  Tronrud må innen 60 dg fra vedtaksdato fremlegge forslag til retting, slik den fremstår i samsvar med fremlagt tegning ved byggesøknad.

3.      Søknad om bygging av anneks stilles i bero i påvekte av at saken ferdigbehandles.

4.      Vedtaket gis oppsettende virkning i klagefrist, eller til saken er ferdigbehandlet i overordnet forvaltningsorgan.

Fordi nye momenter i saken ikke ble fremlagt for utvalget før behandlingen ble det den 17.10.06, sak 86/06, fattet følgende vedtak:

1.   Vedtak fattet av Flesberg kommunes faste utvalg for plansaker i sak 47/06 oppheves i medhold av Forvaltningslovens § 17 første ledd, da saken ikke var tilstrekkelig opplyst ved planutvalgets behandling den 19.06.06.  Saken henvises derfor til ny behandling.

2.   Før saken fremmes på nytt foretas det en ny oppmåling av hytta av ekstern byggmester, der alle parter må være tilstede.

Kontrollmåling av hytta ble utført av takstøkonom/tømrermester Gunleik Bondal, sammen med partene, den 06.11.06.  Følgende ble registrert:

Mønehøyde på snitt er oppgitt til 5,80 m over gjennomsnitt terreng.                                  Målt mønehøyde gavel nord-vest 5,90 m.                                                                      Målt mønehøyde gavel syd-øst  6,25 m.                                                                      Målt mønehøyde gavel syd-vest            5,25 m. fra terrassegulv.

            Areal 1. etg                             Areal 2 etg.                                                                            BYA.             137 m².                       BTA.    30 m².                                                                        BTA.    128 m².                  BRA.   29,5 m².                                                                     BRA.     90 m²                                    BOA.   29,5 m²                                                                      BOA.     90 m².

”Det er avvik på BTA og BRA i 1 etg. i forhold til tegning.  Vinduer i vindfang er flyttet ut, og arealet er øket med 4,2 m².

Det er avvik på målbart areal i loftetg.  Målbart areal på innsendte tegninger oppgitt til 24,0 m². og kontrollmålt til 29,4 m².  Definisjonen på målbart areal under skråtak er horisontal bredd i høyde 1,90 m + 60 cm på hver side.

Bondal sin konklusjon:

Kontrollmålingen viser små avvik på mønehøyde oppgitt på tegning fra gjennomsnott terrenghøyde.  Det er særlig fasade mot syd-øst som har noe høyere sokkel enn tegning viser.  Sokkelhøyde målt til ca. 75 cm.

Det er ikke foretatt unormale utgravinger, eller fyllinger i forhold til tomtens topografi, bortsett fra en kjellerinngang under terrasse, som ikke er vist på tegning.

Det er avvik på vindusplasseringen på fasade nord-vest, og vindusform på fasade syd-øst.  Terrasser er utvidet i forhold til tegning, og det er avvik på gavelfasade syd-vest.

Bruksareal i 1 etg. er økt med ca. 4,2 m².  Bruksarealet på loft er øket med ca. 5,0 m².  Undertegnede kjenner ikke til hva som er oppgitt av areal i byggesøknaden, og gjør oppmerksom på at framlagte tegninger er unøyaktige og mangelfullt målsatt.”

Hytta er byggeanmeldt i 1 ½ etg., med ett bruksareal på 108,0 m².  Hytta har i følge Bondal sin oppmåling ett bruksareal (BRA) på 90,0 m² + 29,5 m². = 119,5 m².  Dette er 11,5 m². over hva bygningsmyndighetene har gitt tillatelse til og stemmer bra med hva Bondal har kommet frem til sett i lys av at tegningene er unøyaktige og mangelfulle.

I følge bebyggelsesplanen for Væråssetra hyttegrend er det i følge bestemmelsenes § 3 pkt B1/C1 III tillatt med følgende:

”Maksimal boflate er 100 m².  Uthus bygges fortrinnsvis sammen med hytta, dette avgjøres av bygningsrådet i den enkelte sak.  Garasje/carport tillates ikke oppført.”

I følge Bondal sin oppmåling har hytta nå en boflate på 119,5 m².  Dette er 19,5 m². over hva som er tillatt i følge bestemmelsene.  Grunnen til at arealet har blitt over det tillatte er at det har blitt ett målbart areal på hemsen på 29,5 m², samtidig som målbart areal i 1 etg er økt med 4,2 m².  I følge bestemmelsenes § 3 pkt B1/C1 II er følgende tillatt:

”Hyttene tillates oppført i 1. etg., dog med mulighet for lav hems.  Gesimshøyden skal ikke overstige 3,5 m. og mønehøyden skal ikke overstige 6,0 m.”

Ved en inkurie har byggesaksbehandler godkjent Tronrud sin hytte med en innvendig takhøyde på hems med 1,90 m., og med ett måleverdig areal på 24,0 m². Takhøyden har så blitt hevet med ca. 21 cm. og boarealet har blitt utvidet med 5,5 m². av tiltakshaver, uten at det foreligger godkjenning fra bygningsmyndighetene.  Hytta har derfor etter bygningsmyndighetenes mening i realiteten blitt en toetasjers hytte, mens reguleringsbestemmelsene bare tillater enetasjes hytte med lav hems.  Advokatfirmaet Bjørn Berge har i brev av 16.02.06 søkt om tillatelse til å heve taket ca. 21 cm.

Bondal påpeker i sin konklusjon at det er små avvik fra gjennomsnitt mønehøyde og mønehøyde oppgitt på tegning, men at fasade mot syd-øst har noe høyere sokkel en hva tegningen viser.  I tillegg er det anlagt en kjellerinngang under terrasse, som ikke er godkjent av bygningsmyndighetene.  Tiltakshaver har opplyset at kjelleren er etablert fordi det var nødvendig å plassere en pumpe for drenering der.  Behov for en slik løsning har aldri vært vurdert av bygningsmyndighetene.   Dersom løsningen skal opprettholdes krever det dispensasjon/tillatelse fra bygningsmyndighetene.

Det er søkt om utvidelse av veranda med ca 20 m²., arbeidet er startet opp uten at bygningsmyndighetene har gitt sin godkjennelse.  Tiltaket er omsøkt i brev av 16.02.06 av advokatfirmaet Bjørn Berge.  Hyttenabo Truls og Mette Langaard har protestert mot tiltaket.

Tiltakshaver har også søkt om å sette opp ett uthus på 15 m². på hyttetomta.  Hyttenabo Truls og Mette Langaard har også protestert mot dette tiltaket.  Advokatfirmaet Bjørn Berge påpeker i sitt brev av 16.02.06 at tiltakshaver er villig til å redusere høyden på uthuset ved å endre takvinkelen fra 30 til 24 grader.  Bestemmelsene til bebyggelsesplanen tilsier at uthuset skal fortrinnsvis bygges sammen med hytta og at saken avgjøres av bygningsrådet i den enkelte sak.

I tillegg har advokatfirmaet Bjørn Berge i brev av 16.02.06 søkt om følgende, som ikke er avgjort.:

Flytte inspeskjonsluke til loft fra hems til yttervegg over terrasse.

Tillatelse til å dekke tversgående bjelke på sørvestlig fasade med liggende panel, samt å legge liggende panel fra mønet og 1 m. ned.

Takstøkonom Gunleik Bondal har i tillegg påpekt at det er avvik på vindusplasseringer på fasade nord-vest og vindusform på fasade syd-øst.

Vurdering:

Vurdering sak 29/07:

 Som beskrevet i sak 5/07 synes det som om grunnmuren på deler av bygget er ca 30 cm høyere enn reguleringsplanen/igangsettingstillatelsen tillater.  I tillegg har hytta fått ett større målbart areal på loftet pga byggesaksbehandler, ved en inkurie, har godkjent målbare arealer på loftsetasjen.

Etter pbl § 113 har kommunen, som bygningsmyndighet, adgang til å krev retting av ulovlige byggearbeider.  I hht pbl § 116 b skal de sanksjoner som kommunen utferdiger stå i rimelig forhold til ulovligheten.  Kommunen kan også komme i erstatningsansvar etter pbl § 116, dersom det i medhold av pbl blir utferdiget sanksjoner mot tiltakshaver, dersom denne har utført arbeidene i samsvar med tillatelse etter pbl § 93, eller handlet i god tro.  På grunn av uforholdsmessigheten mellom kostnadene og hva man oppnår med tiltaket ved å gi pålegg om retting, ble det i sak 5/07 fremmet anbefaling om dispensasjon på vilkår.

Etter pbl § 7 er det opp til kommunens faste utvalg for plansaker, når særlige grunner foreligger, å gi dispensasjon fra bestemmeleser i pbl og dispensasjoner fra arealdelen i kommuneplan, reguleringsplan og bebyggelsesplan.  Uttrykket særlige grunner må sees i forhold til de offentlige hensyn planlovgivningen skal ivareta, men også reelle og faktiske forhold i saken må vurderes.  Foreligger det en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon, vil lovens krav være oppfylt og dispensasjon kan gis.  De særlige grunner som taler for dispensasjon, må naturligvis ligge innenfor rammen av loven.  Rådmannen har i Tronrud tilfelle vurdert saken slik at det å pålegge Tronrud retting etter pbl § 113 vil påføre Tronrud uforholdsmessige utgifter sett i lys de ulovligheter som et begått. Jf  pbl § 116 b og at dette er rettferdiggjør dispensasjonen.

At kommunen ved en inkurie har gitt Tronrud godkjenning for loftsetasje med målbare arealer og nå innvilger dispensasjon, vil ikke kunne danne presedens etter pbl for hvordan lignende saker skal behandles i fremtiden.

Når det gjelder Langaard sitt trepunktskrav, som han ønsker at skal tinglyses, så har begge parter retter og plikter etter plan- og bygningsloven og kommunen kan ikke sette som vilkår at disse skal bortfalle i særskilte tilfeller.  Trolig vil et slikt vedtak være en rettslig nullitet.

Når det gjelder planlagt jordfylling hos Tronrud, med beplantning, så er denne planlagt i mindre karakter, som etter saksbehandler mening ikke vil føre til økt avrenning mot Langaard sin hytte.  En naturtilpassning med beplantning vil også etter saksbehandlers mening passe bedre inn i terrenget eller en skigard i området.

Rådmannen kan derfor ikke se at det har kommet frem nye momenter i saken som gjør at innstillingen bør endres.

Vurdering sak 1/07:

I utgangspunktet er det tiltakshavers ansvar at tiltak gjennomføres i samsvar med tillatelser og reguleringsbestemmelser, jf saksbehandlingsforskriften § 13 første ledd.  Videre er det tiltakhavers ansvar at det i forbindelse med søknaden er lagt frem fullstendige og korrekte opplysninger, jf saksbehandlingsforskriften § 19.  Kontrollansvaret tilligger også tiltakshaver jf saksbehandlingsforskriften § 27.  Kommunens kontroll er basert på tiltakhavers dokumenterte egenkontroll eller ansvarlig kontrollerendes rapport, jf plan- og bygningslovens § 97.  Kommunen fattet i sak 47/06 vedtak om ikke å imøtekomme Tronruds søknad om dispensasjon, samtidig som Tronrud ble gitt en frist på 60 dg med å fremme forslag til rettig, slik at hytta skulle fremstå i samsvar med hva som var godkjent i byggetillatelsen.  Vedtak ble senere opphevet da saken ikke var tilstrekkelig opplyst ved planutvalgets behandling.  Saken skulle nå være tilstrekkelig belyst, samtidig som det har kommet ny opplysninger som gjør at planutvalget kan fatte et riktig vedtak i saken.

Det foreligger to kategorier av dispensasjonssøknader/-behov

1.      for utførte, ulovlige tiltak- dels omsøkt, dels ikke omsøkt og

2.      ikke utførte tiltak som det er søkt om.

Begge kategorier krever en godkjent dispensasjon.  Dersom det ikke gis dispensasjon for de utførte, ulovlige tiltakene, må det kreves retting.  Hva det skal gis dispensasjon/tillatelse til og ikke er skjønnspørsmål som kommunen må ta stilling til.  Det kan imidlertid gis dispensasjon på vilkår, der vilkårene må stå i rimelig sammenheng med det tiltaket det gis dispensasjon til og ha et rimelig omfang i forhold til dette.  Hovedproblemet i saken er at Tronruds sin hytte har blitt for ruvende og dominerende – spesielt i forhold til nabo Langaard sin hytte.  Flesberg kommune vil derfor prøve å stille vilkår om tiltak som vil virke avbøtende i forhold til hyttas dominerende inntrykk.

Bondal sin rapport synes å konkludere med at årsaken til at hytta totalt sett er for høy er at grunnmuren er for høy.  De enkelte etasjehøyder overstiger ikke grensene i bestemmelsene/igangsettingstillatelsen.  Flesberg kommune vurderer det slik at det ikke er mulig å redusere høyden på grunnmuren, da terrenget (delvis fast fjell) gjør høydene nødvendige.  Hadde man forutsett dette ved plassering av hytta, kunne man muligens ha plassert hytta noe annerledes i terrenget og slik redusert den totale høyden noen.  Dette var imidlertid ikke kjent på søknadstidspunktet eller på tidspunktet for igangsettingstillatelsen.  Slik hytta er plassert nå er det ikke mulig å plassere den lavere, og skulle Flesberg kommune kreve forholdet rettet, vil de i praksis si at hytta må flyttes.  Kostnadene ved tiltaket vil være uforholdsmessige og det vil derfor være uaktuelt for Flesberg kommune å fremme ett slikt krav.. Tiltakshaver har nå etablert kjeller/inspeksjonsluke pumpehus i kjeller.  Flesberg kommune ser nytten for tiltakshaver ved en slik inspeksjonsluke og ønsker å gi dispensasjon for dette.

Innvendig høyde/ loftsetasje

Forholdet medfører ikke endring av hyttas utvendige uttrykk i forhold til bestemmelsene; kravene til ytre mål er overholdt (med unntak av grunnmuren)  Det gir imidlertid utvidede bruksarealer i loftsetasjen.  Hytta er i realiteten blitt en toetasjers hytte, mens bestemmelsene bare tillater enetasjes hytter med lav hems.  Hytteeieren har derfor hatt en klar og stor nytteeffekt av denne ”tilsnikelsen”.  I tillegg må det påpekes at også boarealet i 1 etg er utvidet uten bygningsmyndighetenes godkjennelse.  Kommunen har imidlertid konkludert med at man ønsker å gi dispensasjon for utførte arbeider.

Veranda:

Siden hytta allerede har fått ett større volum enn den skulle, er det etter kommunens syn grunn til å være restriktiv mht. godkjennelse av andre tiltak som bidrar til å øke volumet.  Verandaen er kanskje noe snau i forhold til hyttas størrelse.  Kommunen kan derfor tenke seg å gi dispensasjon til at verandaen kan utvides med 1,0 m og ikke 3,0 m. som vist på tegning av 20.06.05.

Paneldekke:

Søknad om å dekke tversgående bjelke på sørvestlig fasade med liggende panel, samt å legge liggende panel fra mønet og 1 m. ned imøtekommes.  Kommunen er enig i at hytta vil får ett lunere inntrykk ved at tiltaket blir utført.

Inspeksjonsluke loft.

Søknad om å flytte inspeksjonsluke til loft fra hems til yttervegg over terrasse imøtekommes ikke.  Grunnen til dette er at det allerede er godkjent tilstrekkelig arealer innvendig hems til at inspeksjonsluka kan ligge på hemsen.

Uthus.

Uthus skal fortrinnsvis bygges sammen med hytta, dette kan avgjøres av bygningsrådet i den enkelte sak.  Maksimal tillatt boflate er 100 m²., denne er overskredet med 19,5 m².  Rådmannen er derfor av den formening at det ikke skal gis dispensasjon/tillatelse for oppføring av uthus på tomta, da dette vil øke bebygde arealer på tomta ytterligere.

Vilkår:

Når rådmannen nå anbefaler at det gis dispensasjon/tillatelse for en noe utvidet veranda, innvendig tak i loftsetasje, kjeller/pumpehus og paneldekke ønsker rådmannen at det blir stilt vilkår i dispensasjonen om at tiltakshaver gjennomfører tiltak, som kan virke avbøtende i forhold til naboer.   Rådmannen vil derfor anbefale at det blir gjennomført terrengoppfylling mot øst og syd med beplanting i form av stedegne vintergrønne trær og busker, så langt dette lar seg forene med inngang til kjeller/pumpehus.  Rådmannen vil også stille som vilkår at det ikke blir etablert uthus på tomta og at inspeksjonsluke til loft må ligge på hems for at nødvendige tillatelser/dispensasjoner blir gitt.

Vurdering i nåværende sak:

Det er ingen momenter i Mette og Truls Langaard sitt brev av 23.10.07, mottatt i Flesberg kommune den 25.10.07, som skulle tilsi at Flesberg kommune skulle endre sin innstilling i saken.  Rådmannen vil derfor anbefale at fast utvalg for plansaker opprettholder sitt vedtak i sak 29/07.  Ettersom Langaard har påklaget vedtaket vil saken, dersom rådmannens anbefaling til vedtak blir vedtatt, bli oversendt overordnet forvaltningsorgan til klagebehandling.  Dersom fast utvalg for plansaker skulle fatte ett annet vedtak vil dette være ett nytt enkeltvedtak, som kan påklages av partene.

Saken legges med dette frem til politisk behandling.

 

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

12.11.2007

Arkiv                

90/2/0/0

Saksmappe     

2007/580

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ørn Antonsson

 

Gnr 90/2 Klage på delegert vedtak 349/07

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

27.11.2007

80/07

 

Rådmannens anbefaling:

Kommunens faste utvalg for plansaker tar ikke til følge Frank- og Berit Simensens klage på kommunens delegerte vedtak 349/07, av 18.09.07 – og opprettholder sakens vedtak. Klagen er datert 07.10.07.

Grunnen for at klagen ikke tas til følge er at den inneholder ikke momenter som tilsier at det foreligger særlige grunner til å dispensere etter plan- og bygningslovens § 7 i hht. Simensens dispensasjonssøknad av 10.05.07. Se for øvrig sakens avsnitt ”Vurdering”.

Saksopplysninger:

Kommunen mottok følgende dispensasjonssøknad fra Frank Simensen bruker av hytte på Gulbrand Bekjordens grunn ved fylkesveg 134 ca 2 km nord av vegkrysset ved Lyngjorda i Lyngdal tettsted.

”Viser til en hyggelig samtale med Ørn Antonsson 2/5-07, hvor vi ble gjort oppmerksom på den nye kommuneplanen som kom i 2003 angående LNF, som vi ønsker å søke dispensasjon fra.

Søker herved om oppføring av uthus/vedbod m/torvtak, på festetomt Gr.nr.90-Br.nr.2. Særlige grunner for denne søknad er følgende: Vi har et stort behov for plass til oppbevaring av ved under tak. Uthuset Ønsker vi plassert mellom eksisterende hytte og vei, så nær hytta som mulig, da dette også vil skjerme mot trafikken som har økt betraktelig siden hytta ble bygd. Uthuset vil bli liggende lavt i terrenget, nord vegg vil bli fylt opp. så dette blir borte i landskapet, og med torvtak vil uthuset bli liggende fint i terrenget etter vår mening. Se vedlagte fasadetegning og snitt tegning nr.2. Hovedhytta er på 65m bruksareal, anneks på 13.44m2. Tegning vedbod viser 23m2, men for å holde oss til 100 m2 regelen, kan vi redusere bruksarealet på dette til 21 m2. Håper på et positivt svar.”

Simensen fikk følgende svar fra kommunen:

”Gnr 90/2 Vedr. dispensasjonssøknad, pbl § 7

Med referanse til din søknad, mottatt 14.05.07. Kommunens faste utvalg for plansaker i møte 26.06.07 delegerte nødvendig myndighet til bygningssjefen til å fatte vedtak i din sak. Du vil bli skriftlig underrett om vedtaket. Det kan ta noen tid pga. ferieavvikling.”

Og siden avslag fra kommunen, v/teknisk sjef, ved følgende delegasjonsvedtak (349/07):

”Gnr 90/2 Søknad om dispensasjon, pbl § 7

I medhold av delegert myndighet til å behandle dispensasjonssøknader avslår bygningssjefen deres dispensasjonssøknad, datert 10.05.07. Det er søkt dispensasjon fra arealdelen av kommuneplanen. Hvor ønsket uthus bryter bestemmelser til kommuneplanens arealdel.

I forhold til kommuneplanens arealdel er hytten i område avsatt til Landbruks-, natur- og friluftsområder hvor det kun tillates landbruksrelaterte tiltak etter plan- og bygnings-lovens § 93 og § 86 a. Dvs. verken nybygg eller til-/påbygg.

I medhold av plan- og bygningslovens § 7 kan kommunens faste utvalg for plansaker, ”når særlige grunner foreligger”, gi dispensasjon fra plan. Men bare dersom det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon vil lovens krav om særlige grunner være oppfylt, og det er adgang til å gi dispensasjon. "Særlige grunner" vil etter praksis foreligge dersom de hensyn bestemmelsen er ment å ivareta ikke blir skadelidende om dispensasjon gis, eller en overvekt av interesser taler for det omsøkte tiltak. I lovens formulering ligger det at dispensasjon ikke skal være en kurant sak, og at ingen har rettskrav på å få dispensasjon. Hvorvidt det foreligger «særlige grunner», beror på en skjønnsmessig helhetsvurdering basert på forholdene i den konkrete sak.

Etter bygningssjefens vurdering er det ikke anført særlige grunner i søknaden som gir nødvendig grunnlag for dispensasjon etter plan- og bygningslovens § 7. En dispensasjons-vurdering skal være forankret i objektive forhold ved tiltaket, eiendommen og omgivelsene, og det vil bare unntaksvis kunne legges vekt på subjektive forhold hos den enkelte tiltakshaver. De anførte forhold er mer allmenne grunner som ikke anses som en særlig grunn i hht. plan- og bygningsloven § 7.

Klageadgang:

Vedtaket kan påklages til kommunen. Klagefristen er 3 uker. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp.

Klagen skal sendes skriftlig til Flesberg kommune. Angi vedtaket det klages over, den eller de endringer som ønskes og de grunner du vil anføre for klagen. Dersom du klager så sent at det kan være uklart for oss om du har klaget i rett tid, bes du også oppgi når du mottok dette brevet.

Gjenpart:

-          Gulbrand Bekjorden, 3624 LYNGDAL I NUMEDAL”

Fra Frank- og Berit Simensen er mottatt følgende klage, datert 07.10.07:

”Klage på avslått søknad om dispensasjon, pbl § 7 Gnr 90/2

Viser til mottatt avslag på søknad om dispensasjon pbl § 7, skrevet den 18.08.07. Vi ønsker innenfor klagefrist å påklage dette avslaget, hvor det ble søkt om dispensasjon fra arealdelen av kommuneplanen.
Hvorpå Flesberg kommune mener ønsket uthus bryter bestemmelser til kommuneplanens arealdel.

I forhold til kommuneplanens arealdel ligger hytten i området som er avsatt til landbruks-, natur- og friluftsområder hvor det kun tillates landbruksrelaterte tiltak etter plan- og bygningslovens § 93 og 86 a. Dvs. at verken nybygg eller til-/påbygg kan godkjennes ifølge kommunes avslags brev.
I medhold av plan og bygningslovens § 7 kan kommunens faste utvalg for plansaker gi dispensasjon, om særlige grunner foreligger.

I medhold til § 7 ønsker vi å legge til grunn for vår søknad, følgende særlige grunner for vårt behov av uthus/vedbod.

Søkers behov for plass til vedoppbevaring under tak, er av større behov enn normalt, da hytten, vedboden skal tilknyttes, er i betydelig større bruk enn normalt. Hytten blir brukt hver helg og i perioder ukedager da hytten blir benyttet som "oppholdsted" da eier av hytten påtar seg snekkerarbeider i området hytten befinner seg i (som selvstendig næringsdrivende). Det er ikke strøm eller vann innlagt på hytten og eneste varmekilde er derfor vedfyring. Grunnet ulent terreng og værforhold, er det særlige store grunner for at søker ønsker å bygge et uthus/vedbod for å kunne oppbevare veden tørt hele året. Noe som ikke lar seg gjøre per i dag uten uthus/vedbod. Vedfyringen skal i tillegg til å være varmekilde, koke opp vann til mat og vask uten muligheter for oppbevaring av ved vil søker ikke kunne påta seg arbeidsoppdrag eller benytte hytten så mye som ønskelig. Søkers alder vil også legges til grunne, da det vil forenkle hverdagen betydelig ved å ha godt med ved tilgjengelig hele året, mot å måtte dra med seg ved og verktøy/utstyr til stadighet opp til hytten. Samtlige grunner som er nevnt over oppfattes som særlige grunner for søker.

Grunnet regulering og ny kommuneplan i 2003 ang LNF, har søker grundig godt igjennom tegninger, terreng, og plass for uthus / vedbod, slik at dette ikke skal ødelegge natur eller terrenget på noen måte. Det vil knapt bli synelig fra veg. I tillegg vil dette uthuset kunne romme noe verktøy/utstyr for å vedlikeholde festetomten hytten står på.

Uthus/vedbod vil også stenge ute noe trafikkstøy fra veien, mot hyttens uteområde. Trafikken har økt betydelig de siste årene og da veien nå er i svært dårlig tilstand, fører dette til en stor støybelasting, ved vanlig trafikk og tungtrafikk. Hyttens uteområde er vendt mot veien, dette området og sitterplasser er per i dag svært lite i bruk grunnet kraftig trafikkstøy. (Som også pågår hele døgnet). Vi håper og er av den oppfattning av at uthus/vedbod med et torvtak vil kunne skjerme oss noe fra denne trafikkstøyen. Vi ser også dette som en særlig grunn for å få dispensasjon til bygging.

Vi ønsker også å påpeke at omådet det søkes dispensasjon for ikke er benyttet av andre, dog eller ikke grunneier Gulbrand Bekjordet. Terrenget er ulent og kan ikke benyttes til annet. Eier av G nr 90/2 vil alikevel komme til området ved eventuell uthenting av tømmer etc. Vi vil igjen poengtere at uthus/vedbod overhode ikke vil sjenere andre, det vil ikke ødelegge terreng og det vil ikke sperre naturlige friluftsområder.

Vi vil også bemerke uheldigheten det har medført oss at vår byggesak, "havnet mellom to stoler" og ikke ble behandlet som avtalt per mottatt brev datert den 30.06.2007 av Flesberg Kommune. Vi hadde håpet at bygging kunne utføres snarlig etter søknad var innvilget i sommer. Vi håper på en raskere saksgang ved denne klagen, slik at vi eventuelt kan komme i gang med å sette opp uthus/vedbod før vinteren kommer i gang. Grunnet rot med vår søknad tar vi det som en selvfølge at denne klagen vil bli tatt opp med det samme og utenfor satte datoer for byggsaker/klagesaker.

Ved eventuelle spørsmål til søknad/klage treffes søker på nedenfornevnte tlf. Har dere forslag til hvordan vi eventuelt kan finne en løsning eller komme til enighet for en dispensasjon mottas dette med stor takk. Søknaden er også sendt per e-mail: postmottak@flesberg.kommune.no

Vurdering:

Verken Frank- eller Berit Simensen er i eiendomsregistret GAB registrerte eiere av grunn eller bygning i Flesberg kommune. Hytten er registrert på grunneier Gulbrand Bekjordens hjemmel GNR 90/2. I forhold til arealdelen av kommuneplanen er hytten i område avsatt til Landbruks-, natur- og friluftsområder hvor det kun tillates landbruksrelaterte tiltak etter plan- og bygningslovens § 93 og § 86 a. Dvs. verken nybygg eller til-/påbygg til noe annet enn landbruksrelaterte bygninger. Hytte er ikke landbruksrelatert tiltak.

Simensens planlagte uthus er derfor avhengig av dispensasjon fra kommuneplanen arealdel. I medhold av plan- og bygningslovens § 7 kan kommunens faste utvalg for plansaker, ”når særlige grunner foreligger”, gi dispensasjon fra plan. Men bare dersom det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon vil lovens krav om særlige grunner være oppfylt, og det er adgang til å gi dispensasjon. "Særlige grunner" vil etter praksis foreligge dersom de hensyn bestemmelsen er ment å ivareta ikke blir skadelidende om dispensasjon gis, eller en overvekt av interesser taler for det omsøkte tiltak. I lovens formulering ligger det at dispensasjon ikke skal være en kurant sak, og at ingen har rettskrav på å få dispensasjon. Hvorvidt det foreligger «særlige grunner», beror på en skjønnsmessig helhetsvurdering basert på forholdene i den konkrete sak.

Etter rådmannens vurdering er det ikke anført særlige grunner i dispensasjonssøknaden, og etterfølgende klage, som gir nødvendig grunnlag for dispensasjon etter plan- og bygningslovens § 7. En dispensasjonsvurdering skal være forankret i objektive forhold ved tiltaket, eiendommen og omgivelsene, og det vil bare unntaksvis kunne legges vekt på subjektive forhold hos den enkelte tiltakshaver. De anførte forhold er mer allmenne grunner som ikke anses som en særlig grunn i hht. plan- og bygningsloven § 7.

For at lovvilkåret særlige grunner skal være oppfylt, må det foreligge spesifiserte, klare og relevante grunner som etter en nærmere konkret vurdering er av en slik karakter og har en slik tyngde at de kan slå gjennom ovenfor de hensyn kommuneplanen og de tilhørende bestemmelser er ment å ivareta.

Simensens grunngiving:

Vi har et stort behov for plass til oppbevaring av ved under tak.

Skjerme mot trafikken som har økt betraktelig siden hytten ble bygd.

Søkers behov for plass til vedoppbevaring under tak, er av større behov enn normalt, da hytten, vedboden skal tilknyttes, er i betydelig større bruk enn normalt. Hytten blir brukt hver helg og i perioder ukedager da hytten blir benyttet som "oppholdsted" da eier av hytten påtar seg snekkerarbeider i området hytten befinner seg i (som selvstendig næringsdrivende). Det er ikke strøm eller vann innlagt på hytten og eneste varmekilde er derfor vedfyring. Grunnet ulent terreng og værforhold, er det særlige store grunner for at søker ønsker å bygge et uthus/vedbod for å kunne oppbevare veden tørt hele året. Noe som ikke lar seg gjøre per i dag uten uthus/vedbod. Vedfyringen skal i tillegg til å være varmekilde, koke opp vann til mat og vask uten muligheter for oppbevaring av ved vil søker ikke kunne påta seg arbeidsoppdrag eller benytte hytten så mye som ønskelig. Søkers alder vil også legges til grunne, da det vil forenkle hverdagen betydelig ved å ha godt med ved tilgjengelig hele året, mot å måtte dra med seg ved og verktøy/utstyr til stadighet opp til hytten. Samtlige grunner som er nevnt over oppfattes som særlige grunner for søker.

Kommentarer til Simensens grunngiving:

Behov for oppbevaring av ved under tak vil alle eiere av vedovner kunne pårope seg.

Eventuell trafikkøkning på Lyngdalsvegen vil påvirke alle i tilsvarende situasjon.

I samsvar med Simensens byggesøknad i 1972 ble av kommunen godkjent oppført hytte. Dvs. fritidsbolig – ikke næringslokaler.

Aldring er ikke særlig- men generell tilstand.

Dvs. det finnes ikke grunnlag til å dispensere etter plan- og bygningslovens § 7.

 

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

11.11.2007

Arkiv               

146/23/0/0

Saksmappe     

2007/999

Avd                  

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ørn Antonsson

 

Gnr 146/23 Melding om tiltak - Ved og redskapsbod inntil hytte. Naboprotest

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

27.11.2007

81/07

 

Rådmannens anbefaling:

Kommunens faste utvalg for plansaker tar Ole Sverre Lunds protest til følge og avviser Jotron AS’ Melding om tiltak – oppføring av ved- og redskapsbod på bebygd hyttetomt GNR 146/23 ved Blestølen på Blefjell. Protesten er datert 11.09.07 og Meldingen er datert 06.09.07.

Ved- og redskapsboden bryter med § 6 i områdets reguleringsbestemmelser, jf pbl § 74.
Se for øvrig sakens avsnitt «Vurdering».

Vedlegg:

-          Foto vedlagt Meldingen

-          Tegninger av hytten på tomt GNR 146/23

Saksopplysninger:

I forbindelse med mottatt Melding om tiltak (oppføring av ved- og redskapsbod) fra eiere av hytte GNR 146/23 ved gamle Blestølen fjellstue, er mottatt naboprotest. Eierne er Otron AS og Inproco AS, og naboprotesten er mottatt fra eier av hytte GNR 146/6 F69 Ole Sverre Lund. Protesten lyder slik:

”Nabovarsel fra INPROCO AS / JOTRON AS, eier/fester av 146/6, Blestølen, vedr. oppsetting av frittstående ved- og redskapsbod - Klage

Jeg har mottatt nabovarsel, datert 06.09.07 med vedlagte situasjonskart og tegning av boden.

Til orientering har jeg i dag snakket med søker Tom Andreassen om mitt syn og alternative løsningsforslag i forhold til omsøkte frittstående bod. I utgangspunktet har jeg stor forståelse for at bedriften ønsker en utvendig bod for oppvaring av ved, redskaper m.m.

Jeg mener at omsøkte løsning ikke er god verken for miljø eller naboer fordi denne boden er:

·         Frittstående med et utseende som totalt bryter med utformingen av søkers egen og naboenes hytter.

·         Lite pen og overhodet ikke tilpasset arkitekturen i området

·        Unødvendig ruvende i forhold til bruksområdet.

·        I strid med vedtatt reguleringsplan?

Dersom kommunen godkjenner denne boden, vil det i realiteten innebære at det er fritt fram for enhver hytteeier til å oppføre tilsvarende frittstående redskapsboder, mindre anneks, etc. som plasseres kloss inntil egen hytte. Slik utvikling på Blestølen er verken ønskelig eller akseptabel.

Jeg har i telefonsamtalen med søker foreslått en annen løsning som jeg mener er bedre på alle måter.

Søker bør kunne bygge boden som et mindre tilbygg med skrått tak utenfor nåværende utebod, beliggende mellom trapp og nordøstre hjørne på hytta. Døren bør plasseres på vegg møt øst (mot Blestølen dagligvare). Bakveggen er allerede på plass. Om skråtaket skal gå over eller under vinduet i utebod må vurderes. For at løsningen skal bli god og pen, bør det vurderes å støpe en såle.

Jeg håper søker vil vurdere mitt alternative løsningsforslag, og ber Flesberg kommune medvirke aktivt til en god løsning som er tilfredsstillende for alle parter.”

Vurdering:

§ 6 i områdets reguleringsbestemmelser:

”Bygningsrådet skal ved behandling av byggemeldingen ha for øyet at bebyggelsen får god form og materialbehandling og at bygninger i samme hyttefelt får en harmonisk utforming. Farger på bygninger skal godkjennes av bygningsrådet.”

Plan- og bygningslovens (pbl) § 74 nr 2:

”Kommunen skal se til at ethvert arbeid som omfattes av loven, blir planlagt og utført slik at det etter kommunens skjønn tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn både i seg selv og i forhold til omgivelsene. Tiltak etter denne lov skal ha en god estetisk utforming i samsvar med tiltakets funksjon og med respekt for naturgitte og bygde omgivelser. Skjemmende farger er ikke tillatt og kan kreves endret”

Rådmannen er enig i protesten og anbefaler kommunens faste utvalg for plansaker å ta protesten til følge, og dermed avvise Meldingen.

Ny Melding, for eksempel i samsvar med Lunds beskrivelse, vil eventuelt føre til godkjenning.

 

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

12.11.2007

Arkiv               

11/4/15/0

Saksmappe     

2006/1094

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Jon Kåre Jonsson 

GNR 11 BNR 4 F 15 - SØKNAD OM DISPENSASJON

 

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

27.11.2007

82/07

 

Rådmannens anbefaling:

Pga hyttas terrengtilpassing og beliggenhet gis det i medhold av Pbl § 7 dispensasjon fra kommunedelplanen for Ble sin arealdel for oppføring av terrasse mot sør og vest med ett total BYA (bebygd areal) på 27 m².

Vedlegg:

1.         Flesberg kommunes brev av 25.09.06.                                                                   2.            Flesberg kommunes brev av 30.05.07.                                                                   3.         Bjørn Kramer sitt brev av21.06.07.                                                                        4.         Flesberg kommunes brev av 08.08.07.                                                                  5.         Planskisse.                                                                                       

Saksopplysninger:

Flesberg kommunes faste utvalg for plansaker behandlet saken i møte den 23.10.07, som sak 74/07.  Følgende vedtak ble fattet:  ”Saken utsettes i påvente av befaring ”. 

Befaringen vil bli foretatt før møtet den 27.11.07 og saken fremmes derfor på nytt:

Under tilsyn i Værås hyttegrend høsten 2006 ble det ved ovennevnte registreringsnummer oppdaget følgende forhold, som er påpekt i brev av 25.09.2006 til hytteeier Bjørn Erik Kramer, Tønsberg:

  • Tømrermester Kåre Magne Baklid ble den 23.03.03 gitt byggetillatelse for tilbygg til hytta.  Etter Pbl § 96 faller gitte tillatelser bort dersom tiltaket ikke er igangsatt innen tre år fra vedtaksdato, det samme gjelder dersom tiltaket innstilles i mer en to år.  Er det tømmermester Baklid som har utført arbeidet eller er det utført av noen annen og når ble det utført?
  • Tilbygget er utført med kjeller.  At tilbygget skal ha en slik løsning fremgår ikke av tilsendt byggesøknad og Flesberg kommune har derfor ikke gitt tillatelse til kjeller under tilbygget.  I reguleringsbestemmelsens punkt B1 I. står det at hyttene kun kan oppføres i 1 etg. og i punkt B1 II står det at uthus bør oppføres sammen med hytte.  Av dette vil Flesberg kommune mene at det ikke er tillatt å oppføre uthus med kjeller i reguleringsplanområdet.   Flesberg kommune ønsker derfor i første omgang en forklaring på hvorfor uthuset er oppført med kjeller?
  • Av byggemeldingen av 13.12.02 fremgår det at hytta ikke har innlagt vann, vi kan heller ikke se at avløpskontrollen, som var i området for ett par år siden, har hatt noe å anmerke til vann- og avløpsforholdene ved hytta.  I følge vedlagte bilder I - V, som vi ønsker forklaring på skulle det ikke nå være noen tvil om at hytta har ulovlig innlagt vann.  Før vi fatter pålegg i saken vil vi gi Dem en frist til å forklare Dem om dette.  Vi ønsker også å få oppgitt hvem som har vært utførende rørlegger for arbeidet.  
  • Ved befaringen kunne man se at det var påbegynt arbeide med utvendig terrasse mot sør.  Arbeidet er ikke omsøkt og står bare anmerket i byggesøknad av 12.12.02 som fremtidig terrasse.  Ny kommunedelplan for Blefjell som ble vedtatt i juni 2005 setter retningslinjer for hvor stor en slik terrasse kan være.  Vi vil derfor be om at denne blir byggeanmeldt og at arbeidet ikke blir fullført før den er godkjent i tilfelle tillatelse ikke gis.  Vi kan om nødvendig legge ned byggeforbud etter Pbl § 113 om vår anmodning ikke etterkommes.

I ettertid har kommunen mottatt søknad fra tømmermester Kåre Magne Baklid sammen med en plausibel forklaring fra han og hytteeier.  Vi har imidlertid valgt ikke å ferdigbehandle denne administrativt da det foreløpig hefter flere forhold ved hytta.

Når det gjelder innlagt vann- og utslipp så er dette en sak som følges opp administrativt.

Flesberg kommune i brev av 30.05.07 lagt ned byggestans for terrassen etter Pbl § 113 frem til den blir behandlet av kommunens faste utvalg for plansaker.  Kramer opplyser i brev av 21.06.07 om at han har tenkt å bygge terrasse rundt hytta pga kona har slitasjegikt.  På de nye delen i forbindelse med tilbygg har han tenkt at det vil bli 1 – 2 trinn ned for å flukte den gamle terrassen.  Denne rives for å kunne skifte hyttefundamenter og bygges så opp igjen.

I vårt brev av 07.08.07 gjøres Kramer oppmerksom på at terrassen bryter med kommuneplanens bestemmelser og at saken derfor må behandles som en dispensasjonssøknad av fast utvalg for plansaker. 

I kommunedelplanen for Blefjell 2004 – 2025 står det følgende i pkt 1.3 angående bebyggelsens størrelse:

Hytter som utvides med direkte hjemmel i kommunedelplanen kan ha følgende størrelser:

-  lave terrasser (maks 0,5 m over bakken) inntil 20 m².

Omsøkte terrasser er på totalt 48 m².  Det foreligger ingen bestemmelser om areal på terrasser i reguleringsbestemmelsene for Væråssetra hyttegrend.

Vurdering:

Flesberg kommune vil hevde at det har blitt utført flere typer tiltak ved eiendommen, uten at det har blitt søkt om tillatelse eller at bygningsmyndighetene har blitt kontaktet.  Imidlertid er hyttas beliggenhet og terrengtilpassning av en slik art at rådmannen anbefaler at fast utvalg for plansaker gir dispensasjon for at Kramer kan beholde terrassene mot sør og vest med ett total areal målt til 27 m². av saksbehandler.

Saken legges med dette frem til behandling.

 

 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

12.11.2007

Arkiv               

12/1/16/0

Saksmappe     

2007/741

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Jon Kåre Jonsson 

GNR 12 BNR 1 F 16 - SØKNAD OM DISPENSASJON

 

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

27.11.2007

83/07

 

Rådmannens anbefaling:

1.                  Thor Gjellerud gis med dette, i medhold av Pbl § 7, dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for fremføring av stikkvei frem til Gnr 12 Bnr 1 F 16 i Flesberg kommune.  Begrunnelse for vedtaket finnes i sakens vurdering.

2.                  Omsøkt vei må tegnes inn ved utarbeidelse av reguleringsplan for området.

Vedlegg:

            Bilder tatt den 19.06.07.                                                                                                       Thor Gjellerud sine brev av 18.06.07, 15.08.07og 04.10.07.                                           Flesberg kommune sine brev av 22.06.07, 07.08.07 og 03.09.07.

Saksopplysninger:

Den 18.06.07 mottok Flesberg kommune søknad av 15.06.07 fra Thor Gjellerud om tillatelse til å etablere kjøresti frem til tomt på ovennevnte registreringsnummer.  Etter søknaden skulle kjørestien være på 40 m. med parkering for to biler.   Ved en tilfeldighet ble arbeidet registrert og dokument av tilsynet den 19.06.07, dagen etter at søknaden var journalført i Flesberg kommune.

I brev av 22.06.07 informerer Flesberg kommune Thor Gjellerud om at ønsket stikkvei, i hht gjeldende reguleringsplan vil krysse skiløype.  Forutsatt at dette ikke vil være tilfelle, og etter at den nye reguleringsplanen er vedtatt, vil stikkvegen kunne godkjennes.  Gjellerud blir gjort oppmerksom på at stikkveien ikke tillates før dette er tilfelle.

Ved tilsyn i saken blir det senere avdekket at veien er bygd i en lengde av 55 m., uten at det foreligger igangsettingstillatelse eller underskrevet ansvarsrett fra bygningsmyndighetene.  Thor Gjellerud blir derfor den 07.08.07 tilskrevet og bedt om en forklaring på hvorfor veien er bygd uten tillatelse.

Thor Gjellerud svarer i brev av 15.07.07 at han bare må beklage at veien er bygd og at han også er klar over at alle papirer skal foreligge før igangsettelse.  Han mener også at veien ikke er lengre en 40 m., noe som er lovlig etter kommunedelplanen for Blefjell.  Han skriver videre: ”Når det gjelder avslag på min første søknad med begrunnelse for kryssing av skiløype, er det dessverre slik på mitt reguleringskart at det har blitt feil inntegnet skiløype.  Det har aldri eksistert skiløype der hvor den er inntegnet, fordi terrenget tilsier at det er umulig.”  Gjellerud tilbyr seg å fjerne overflødig lengde på veien, men håper det er mulig å finne en løsning på saken.

I Flesberg kommunes brev av 03.09.07 blir Gjellerud gjort oppmerksom på at det ikke er fritt frem å anlegge stikkveier på inntil 40 m., selv om det er åpnet for dette i kommunedelplanen for Ble.  Grunnen til dette er at slike tiltak er søknadspliktige etter Pbl § 93, samtidig som det skal foreligge søknad om ansvarsrett fra utførende foretak.  Gjellerud gjøres også oppmerksom på at veien er kontrollmålt med målehjul til 55 m.  Til slutt gjøres Gjellerud oppmerksom på at kommunen må forholde seg til at veien er bygd uten tillatelse og Gjellerud bes derfor om å søke om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for bygging av veien.

Gjellerud søker om dispensasjon i brev av 04.10.07 og viser til brev av 20.08.07 og 03.09.07.

Vurdering:

I medhold av Pbl § 10.1 har Flesberg kommune en plikt til å føre tilsyn med at arbeider blir utført i hht Plan- og bygningslovens bestemmelser.  Teknisk etat har under sommerhalvåret 2007 bla. prioritert tilsyn i saker, som har fått avslag, og har dessverre flere ganger oppdaget at omsøkt tiltak er utført selv om saken har fått en negativ behandling.  Vi kan også dokumentere at i noen tilfeller er tiltaket blitt utført før søknad er sendt inn.

Rådmannen ser derfor ingen grunn til å ta lett på saker som dukker opp i kjølvannet at tilsynet.  Det er også viktig å ta tak i entreprenører, som utfører arbeider før det foreligger svar i fra bygningsmyndighetene, eller utfører tiltaket selv om svaret er negativt.  Imidlertid er det ført frem vann- og avløpsledninger til hytta, noe som har vært vurdert som særlig grunn i tidligere tilfeller.  Rådmannen finner derfor allikevel å gå inn for å gi dispensasjon, ettersom en vei vil være en nødvendighet for en tilfredsstillende miljøløsning for hytta.

FUP skal nå kun ta stilling til dispensasjonspørsmålet.  Dersom dispensasjonen blir innvilget må Gjellerud betale saksbehandlingsgebyr for tiltak, som utføres i strid med bestemmelser gitt i medhold av Pbl.  For tiden er gebyret på kr. 6.500,-.  I tillegg vil Gjellerud bli ilagt en advarsel og saken vil automatisk bli innrapportert til Statens byggtekniske etat (BE).  Byggesøknaden og utferdigelse av advarsel blir behandlet administrativt.

Saken legges med dette frem til politisk behandling.

 

 

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

12.11.2007

Arkiv               

39/53/0/0

Saksmappe     

2007/929

Avd                  

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ørn Antonsson

Gnr 39/53 Søknad om dispensasjon, pbl § 7

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

27.11.2007

84/07

 

Rådmannens anbefaling:

Kommunens faste utvalg for plansaker avslår Lars Ingebrigtsens dispensasjonssøknad datert 30.09.07. Søknaden er gjengitt i sakens avsnitt ”Saksopplysninger”.

Avslaget begrunnes med at søknaden inneholder ikke særlige grunner, men generelle grunner, og gir derfor ikke rettslig grunnlag for dispensasjon etter plan- og bygningslovens § 7. Se for øvrig sakens avsnitt ”Vurdering”.

Saksopplysninger:

Kommunen har mottatt følgende dispensasjonssøknad fra Lars Ingebrigtsen, Fleksåsvegen 18 i Flesberg tettsted. Søknaden er datert 30.09.07:

”GNR 39/53 SØKNAD OM DISPENSASJON FRA REGULERINGSPLAN, UTNYTTELSE AV TOMTA.

Innledning

Jeg leverte melding om tiltak den 16.8.07 i kommunens postkasse. Den 18.9.2007 mottok jeg brev fra kommunen som inneholdt orientering om at det måtte søkes dispensasjon fra reguleringsplanen for det tiltenkte garasjebygget.

Drøfting

Jeg innrømmer å ha misforstått bestemmelsen om tre uker behandlingstid. Dette i den forstand at jeg etter tre uker fra den 16.8. satte i gang med støping av gulv. Den 18.9. var reisverket oppe. Da dette var gjort gikk jeg i postkassa og der lå kommunens brev av 16.9. som orienterte meg om at det måtte søkes en dispensasjon. Byggearbeidene ble umiddelbart stanset. Jeg har i ettertid hatt telefonisk dialog med kommunens saksbehandler, samt at han har sendt meg en forklaring for hvordan arealene er beregnet.

Jeg vil i kommende punkter begrunne hvorfor jeg har behov for dette bygget, og argumentere for hvorfor dispensasjon bør gis.

·         Min bolig har en beskjeden grunnflate, 104 m2. Opprinnelig 96 m2 i tillegg kom en entre på 8 m2 som ble bygget i fjor høst /vinter. Kommunen legger til grunn boligens areal 194 m2 og et tomteareal på 857,9 + 25 m2 for tilstøtende fellesareal. Da blir tomtas størrelse 882,9 m2. I mitt regnestykke ville dette etter regelen U=0,2 gi tillatelse til å oppføre en bolig med et areal på 176,58 m2. Konklusjonen her vil da være at den beskjedne boligen på 96 m2 grunnflate jeg oppførte i 1982 ikke skulle vært gitt tillatelse jfr. regelen om U=0,2. Med begrunnelse i dette må det være benyttet grunnflate og ikke BTO areal i sin tid. Legger man dette til grunn så vil bebygd areal være 150 m2. I tillegg kommer de nye 36 m2 som da vil gi 186 m2. Kommunen legger til grunn 25 m2 fra tilstøtende veg. Veger som tilstøter min tomt er av en lengde totalt på ca. 50 m. Ca 30 m med 4m bredde og ca 20 m med 3 m bredde. Dette skulle gi ca 90 m2 i tillegg. Altså er beregningsgrunnlaget 857,9 + 90, sum 947,9 m2. Legges dette til grunn så vil tillat bebyggelse være 189,58 m2.

·         Vi lever i en tid hvor vi har mye mer utstyr som trenger forsvarlig lagring enn på det tidspunkt da reguleringsplanen ble laget.

·         Det allerede eksisterende garasjebygget dekker ikke mitt behov. Dette bygget er det mitt ønske om å kunne benytte til hobby/håndverk/husflid når jeg om drøye 5 år går av med pensjon. Dette bygget er svært lite fremtredende på tomta, faktisk så lite at folk som går forbi på veien ikke registrerer det.

·         Det planlagte garasjebygget vil gi en fin avslutning av tomta mot veien noe som har vært etterlengtet.

·         Som jeg skrev i innledningen har jeg nok misforstått treukersregelen, konsekvensen av dette har beklageligvis resultert i at jeg allerede har brukt ca. 18.000 kr på prosjektet.

Konklusjon

Med de grunner som er nevnt over ber jeg kommunen dispensere fra reguleringsplanen og gi meg tillatelse å sette opp garasjen.”

Kommunen skrev den 16.09.07 følgende til Ingebrigtsen:

”Gnr 39/53 Vedr. melding om tiltak - garasje

Din ”Melding om tiltak” etter plan- og bygningslovens (pbl) § 86a vedrørende oppføring av garasje, er 20.08.07 registrert hos kommunen. Tiltaket krever dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan og kan ikke behandles som ”Melding om tiltak” etter pbl § 86a. Forutsatt kommunens faste utvalg for plansaker gir nødvendig dispensasjon utstedes igangsettingstillatelse etter pbl § 93. Inntil det skjer må utnyttelsen av tomten ikke øke.

Det fremkommer av reguleringsbestemmelsenes § 3 B2 at maks. tillatt utnyttelse av boligtomten er U maks = 20. Tomtens utnyttelsesgrad er allerede utnyttet; boligen + eksisterende garasje.

I medhold av plan- og bygningslovens § 7 kan kommunens faste utvalg for plansaker, ”når særlige grunner foreligger”, gi dispensasjon fra plan. Men bare dersom det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon vil lovens krav om særlige grunner være oppfylt, og det er adgang til å gi dispensasjon.

Dispensasjonssøknad består av:

·         Skriv hvor det fremkommer hva søkes dispensasjon fra og søkers særlige grunner.

·         ”Gjenpart av nabovarsel”* hvor det fremkommer at samtlige naboer, inklusivt grunneiere, er særskilt varslet om behov for dispensasjon.

·         Tegninger – alt mottatte.

·         Situasjonsplan – alt mottatt.

Etter at relevant gebyrregning er betalt** forelegges dispensasjonssøknad kommunens faste utvalg for plansaker til behandling.

*”Skjemaer for «Nabovarsel» og «Gjenpart av nabovarsel» finnes på www.be.no

**Sendes først når kommunen har mottatt komplett dispensasjonssøknad.

Vedlegg:

-          Reguleringsbestemmelsene”

Og den 25.09.07:

”Gnr 39/53 Vedr. melding om tiltak - garasje

Med referanse til din melding, mottatt 20.08.07, kommunens skriv av 16.09.07, samt telefonkontakt hvor du ba om å få oppgave over kommunens beregning av U-graden.

I følge vårt overslag er (BTA):

§         boligens areal 194 m²

§         eksisterende garasje 42 m²

§         planlagt garasje 36 m²

I følge GAB-eiendomsregisteret er boligtomten 857,9 m². Vi kom frem til at halvparten av tilstøttende veg utgjør ca 25 m².

Av vedlagt side nr 21 fra MD veileder T-1205 fremkommer hvordan U-grad er definert.

Vedlegg:

-          Side nr 21 fra MD veileder T-1205

-          Side nr 9 fra NS-3940 – BTA definert.”

Vurdering:

Fleksåsvegen 18 (GNR 39/53) omfattes av reguleringsplan for boligfelt Prestegårdsgrenda III. Reguleringsbestemmelse § 3 B2 tillater maks. utnyttelse av boligtomten ”U maks = 20”. Utnyttingsgrad (U-grad) er i veileder T 1205 definert slik: ”Byggeforskrift 1969, 1979 og 1985 definerer utnyttingsgrad som «forholdet mellom brutto golvareal i bebyggelse og brutto grunnareal inklusiv halvparten av tilstøttende veg, bane, plass, park vann eller elv, maksimalt 10 m.»”

Bruttoareal (BTA) er definert i NS-3940 slik: ”Bruttoareal er areal av måleverdige deler begrenset av ytterveggs utside. Bruttoareal for en bygning er summen av bruttoarealene for bygningens etasjer, inklusive innskutte etasjer og gallerier, og loft og kjeller.”

I følge kommunens arkiv:

- Består boligen av to etasjer, hver på BTA ca 97 m². Dvs. boligens BTA er ca 194 m².

- Er eksisterende garasjes BTA ca 42 m².

Planlagt garasjes BTA er i følge mottatte tegninger ca 36 m².

I følge GAB-eiendomsregisteret utgjør boligtomten 857,9 m². I følge kommunens kartverk utgjør halvparten av tilstøttende veg (Fleksåsvegen) ca 44 m². I tillegg har tomten tilstøttende veg mot NV, hvor tomtegrensen er tildels mitt i vegen. Det forhold gjør at kun ca 8 m² kan tilskrives vegen. Tilstøttende veger gir dermed 52 m². Summen av brutto grunnareal + effektive halvparter av tilstøttende veger utgjør 912 m².

U = (194 + 42 + 36)m²/912m² = 0,30. Dette er vesentlig overskridelse av tomtens tillatte utnyttelsesgrad. I tilfelle utvalget velger å dispenserer i hht. Ingebrigtsens søknad vil det være åpent for nedbygging av boligfeltets øvrige tomter via lignende dispensasjonssøknader. Å fravike reguleringsplan via dispensasjon skal ikke tas lett.

Av ”Forskrift om saksbehandling og kontroll” fremkommer at melding etter plan- og bygningslovens § 86 skal behandles av kommunen innen tre uker. Ved fristoverskridelse kan tiltaket igangsettes.
Forutsetning for at tiltak skal kunne behandles etter reglene om melding er at de gjennomføres i samsvar med bestemmelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven og annet regelverk, jf. pbl § 95 nr. 3. Dvs. ikke bryter med reguleringsplan, som er tilfellet her. Videre fremkommer av forskriften at det er tiltakshavers ansvar å sjekke om melding kan benyttes – før den benyttes.

 

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

12.11.2007

Arkiv               

10/55/0/0

Saksmappe     

2005/257

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ørn Antonsson

 

Gnr 10/55 Søknad om dispensasjon, pbl § 7

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

27.11.2007

85/07

 

Rådmannens anbefaling:

Kommunens faste utvalg for plansaker avslår Finn Espen Bragnes’ dispensasjonssøknad datert 01.02.07, med tillegg datert 21.03.07. Søknaden m/tillegg er gjengitt i sakens avsnitt ”Saksopplysninger”.

Avslaget begrunnes med at søknaden m/tillegg inneholder ikke særlige grunner, men generelle grunner, og gir derfor ikke rettslig grunnlag for dispensasjon etter plan- og bygningslovens § 7. Se for øvrig sakens avsnitt ”Vurdering”.

Behandling i fast utvalg for plansaker 23.10.07:

Repr. B. Hansen fremmet følgende forslag:

Saken utsettes i påvente av befaring.

Hansens utsettelsesforslag ble enstemmig vedtatt.

Vedtak i fast utvalg for plansaker 23.10.07:

Saken utsettes i påvente av befaring.

Saksopplysninger:

Finn Espen Bragnes eier av GNR 10/55; hytte og hyttetomt, ved Sandvatn på nordre Ble ønsker å rive hytten og før opp en ny hytte på tomten nærmere Sandvatn. I luftlinje er hyttens avstand til vannet ca 45 meter. ”Erstattingshyttens” avstand til vannet blir ca 27 meter. I følge Bragnes er eksisterende hytte i såpass dårlig stand at riving og gjenreising vil være mest hensiktsmessig.

Hyttefeltet er utbygd etter utgått disposisjonsplan. Med unntak av de siste meterne ned mot Sandvatnet er tomten, i forhold til arealdelen av kommunedelplanen for Blefjell, i område avsatt til «Byggeområder». Strandlinjen rundt Sandvatnet er i reguleringsplanen for Fagerfjell regulert «Friluftsområde».
Med hjemmel i § 1.3 i «Utfyllende bestemmelser til arealdelen av kommunedelplanen for Blefjell» kan hytter i «Byggeområder» utvides til maks tillatt bruksareal (
T-BRA) 100 m² – forutsatt det ikke er annen bebyggelse på tomten. Dvs. tomteutnyttelsen må ikke overskride T-BRA 100 m².

Kommunen har befart tomten og foretatt utvendige målinger av bebyggelsen. I tillegg til hytten (ca 50 m²) er på tomten anneks (ca 10 m²) og skur (ca 6 m²). Fra eksisterende hytte er god utsikt ut over vannet.

Å erstatte eksisterende hytte med mer moderne hytte er i forhold til plan- og bygningsloven § 93-sak – forutsatt tomteutnyttelsen ikke bryter med § 1.3 i «Utfyllende bestemmelser til arealdelen av kommunedelplanen for Blefjell». Ny lokalisering av ”erstattingshytte” krever dispensasjon fra § 1.4 i Utfyllende bestemmelser til arealdelen av kommunedelplanen for Blefjell

§ 1.4     Byggegrense mot vassdrag (§ 20-4, f)

Ny nærings- eller fritidsbebyggelse eller andre vesentlige terrenginngrep (vei, parkering, massetak) er ikke tillatt i 75-meters beltet langs vann og vassdrag (definert som vannflater og elver).

Eksisterende hytter i byggeområder og i LNF Sone 3 og 4 kan utvides i samsvar med bestemmelsene i §§ 1.2 og 1.3 forutsatt at dette ikke kommer i konflikt med landskapshensyn, og natur- og friluftsinteresser.

Erstattingshytte på stedet hvor eksisterende hytte står krever kun vanlig byggesaks-behandling forutsatt alt skjer i samsvar med «Utfyllende bestemmelser til arealdelen av kommunedelplanen for Blefjell».

I hht. plan- og bygningslovens § 7 siste ledd er dispensasjonssøknaden oversendt sektororganene til uttalelse. Uttalesene foreligger og gjengis i saken, men først Bragnes’ dispensasjonssøknad, datert 01.02.07

”Søknad Gnr. 10, Bnr. 55 Flesberg Kommune om dispensasjon for flytting av hytte nærmere enn 75 meter fra vann/vassdrag, samt søknad om dispensasjon for å bygge større grunnflate enn begrensninger i "Kommunedelplan for Blefjell - 2004-2025" vedtatt av kommunestyret 27.06.05.

Jeg viser til tidligere brev omkring vårt ønske om å flytte hytta "Bragebu" og samtidig bygge på med en ny fløy. Det er nå sendt ut brev/nabovarsel i henhold til vedlagte liste. Alle har fått kopi av de vedlagte tegninger sammen med nabovarselet.

Siden mine brev med spørsmål om flytting ble sendt, har behovet for en slik flytting aktualisert seg ved den omlegging av helårsvei og opparbeidelse av ny skiløype som nå pågår ved Sandvann i den eldre del av hyttebebyggelsen.

Ved valg av ny trase for skiløype og fremtidig turvei rundt vannet, ble det valgt å ta hensyn til de andre hyttene og deres beliggenhet. De ligger alle på en "byggelinje" langs vannet, hvor den alternative trase som ville være mellom hyttene og vannet. Den ville ligge rett i forkant av hyttene og samtidig ødelagt mye av vegetasjon og naturlig terreng i vannkanten.

Det ble derfor valgt å legge den skiløypa nedenfor den nye helårsveien (veien ligger bak de 3 trestammene i bildet), et valg til stor fordel for alle andre hytter, men løype/gangvei blir liggende i vår hyttevegg (til venstre i bilde) og vil bli til stor sjenanse for oss.

Beklager at dette er et dårlig bilde. Der det nå er hugget har tidligere vært en tett og opprinnelig skog som skjermer hytta fra trafikk langs veien.

Foruten "konflikt" mellom vår hytte og skiløype/tursti, mener vi også at følgende forhold bør tillegges vekt når man vurderer å gi en dispensasjon for plassering innenfor 75 meters beltet:

Den eldre hyttebebyggelsen langs hele nord og østenden av Sandvann ligger uten unntak ca. 17-23 meter fra vannet. Kun Bragebu avviker en slik plassering.

Det er også på det nye hyttefeltet oppført hytte som kun ligger ca, 23 meter fra vannet, og da med en langt mer eksponert og opphøyet/synlig beliggenhet i forhold til vannet og ferdsel langs vannet, enn hva Bragebu vil ligge. Også i helt nye byggesaker har man i hyttefeltet valgt å gi tillatelse til å fravike både 75 meters og 50 meters plassering fra vannet.

Når det gjelder størrelse større enn 100 m2 BYA, er dette begrunnet i behov og et ønske om å søke a bevare den gamle hytta.

Vi er nå 2-3 generasjoner som bruker hytta samtidig. Hytta tilhørte opprinnelig min farmor, som kjøpte denne etter å ha først å ha leiet hytta som nå tilhører Barlindhaug 2 hytter østenfor Bragebu, på åremål helt fra 1930 tallet.

Vi er nå 4. generasjon som ønsker å benytte Blefjell og ønsker å ha hytte her. Hvis vi nå skaloppgradere, har vi et stort ønske om å bygge noe som også gjør at hytta også blir brukt av de som vokser til.

Hytta søkes å bli 2-delt, hvor mine foreldre skal kunne disponere den gamle delen som "sin gamle hytte", mens vi i vår familie foreløpig benytter den nye delen.

I forhold til størrelse har vi valgt å se på de hytter som er oppført på det nye hyttefeltet mellom oss og hotellet. Der tillater man en BYA - eksl. overbygde terrasser på 130 m2. Tomtestørrelsene er kun ca 1 mål.

Vi har nå kjøpt tomten av Barlindhaug og tomten er ca. 3 mål. I forhold til den utnyttelse som tillates i det nye feltet, og hyttefelt ellers, vil den utnyttelse vi søker om bli svært beskjeden.

For at dette skal se minst mulig ut vil hytta beises svart og det legges torvtak eller skifer. For at påbygget skal se mest mulig "riktig" ut i forhold til gamlehytta som er laftet rundtømmer, har vi søkt å utforme dette som man gjorde i gamle dager med kombinasjon av stav/laft og naturstein.

For oss vil det uansett være nødvendig å rive ned gamlehytta for å sette den opp på nytt. Den er veldig sliten med akutt behov for å skifte alle pilarer, peisfundament og det må legges om hele taket.

Vårt ønske er derfor også å kunne utføre dette smart og effektivt - ved først å bygge en ny grunnmur på et nytt sted, sa flytte hytta.

Å bytte alle pilarer, rive peisen og støpe nytt fundament mens hytta står oppe, samtidig som andre store vedlikeholdsoppgaver må gjøres, blir unødig kostbart og tidkrevende.”

------

”Til Naboer av Bragebu-Sandvann

Vedr. Gnr. 10, Bnr. 55 i Flesberg Kommune søknad om dispensasjon for flytting av hytte nærmere enn 75 meter fra vann/vassdrag, samt søknad om dispensasjon for å bygge større grunnflate enn begrensninger i "Kommunedelplan for Blefjell-2004-2025" vedtatt av kommunestyret 27.06.05.

Vi har nå et generasjonsskifte hos oss hvor vi ønsker å tilpasse oss forskjellige forhold. Hytta der den ligger i dag ligger rett oppi ny trase for skiløypen, som må flyttes som en konsekvens av helårsveien. Vi ønsker oss nå lengre vekk fra vei og løype.

Hytta er dessverre i svært dårlig forfatning. Hovedproblemet er at alle pilarene må skiftes og hele fundamentet til peisen må byttes. Det er også nødvendig å legge om hele taket, noe som gjør det aktuelt å se på mer omfattende løsninger enn kun utbedring der den står.

Vi har derfor et ønske om å flytte oss nærmere vannet på samme byggelinje som all annen av den eldre hyttebebyggelsen rundt syd og østsiden av Sandvann. Det er av hensyn til de andre hyttene at man har valgt å ikke legge skiløypa langs vannet, siden en slik plassering ville være til sjenanse for alle dere "andre" hytteeiere.

For at dette skal kunne fungere som en 2(3)-generasjonshytte - søker vi om å flytte den gamle hytta mot vannet, men samtidig bygger på en ny fløy. Dette er tenkt å kunne gi plass til både den eldre og yngre generasjon, hvor man samtidig har sin egen "private" del.

For at den nye og gamle delen skal harmonere beste mulig vil vi forsøke å benytte litt av de gamle påbyggingstradisjoner, hvor vi har kombinert stav og laft med naturstein. Det planlegges torv eller skifter på tak.

Vi håper at de vedlagte tegninger gir et inntrykk av hva vi planlegger. Om De har spørsmål kan arkitekt Thony Pold kontaktes på tlf. 92089914 eller på t.pold@online.no

Fylkesmannen i Buskerud uttalelse til Bragnes dispensasjonssøknad:

”Uttalelse til søknad om dispensasjon for riving av hytte og oppføring av ny ved Sandvann på nordre Ble i Flesberg kommune


Flesberg kommune har oversendt søknad om dispensasjon for flytting av hytte ved Sandvann på Blefjell. Hytta ligger innenfor byggeforbudssonen langs vannet. Fylkes­mannen frarår kommunen å gi dispensasjon av hensyn til natur- og friluftsinteresser tilknyttet vassdragsnære arealer.


Fylkesmannen har i brev av 3. september 2007 mottatt søknad om dispensasjon fra kommune­delplanen for oppføring av hytte innen forbyggeforbudssonen langs vassdrag på eiendommen gnr. 10 bnr. 55. Arealet er i kommunedelplan for Blefjell avsatt til byggeområde for eksis­terende fritidsbebyggelse. Den nye hytta vil bli liggende ca 27 meter fra vannet. Eksisterende hytte som ønskes flyttet, ligger i dag 45 meter fra vannet.

Fylkesmannen minner om at dispensasjon kun kan gis i saker der det foreligger særlige grun­ner. Vurderingen av om det forligger særlige grunner skal gjøres i forhold til konkrete hensyn og avveininger tilknyttet areal- og ressursdisponeringen samt intensjonen i overordnet plan.

Kommunen må ut fra sin lokale kjennskap til området vektlegge allmenne interesser. Tiltaket må ikke føre til økt privatisering av strandsonen, redusere mulighetene for rekreasjon langs vannet eller gi negative landskaps virkninger. Videre forutsetter vi at tiltaket ikke kommer i konflikt med hensyn tilknyttet biologisk mangfold. Fylkesmannen viser blant annet til nasjo­nale mål for forvaltning av vassdragsnære arealer og landskap, jfr. Stortingsmelding nr. 21 (2004-2005) Regjeringens miljøvernpolitikk og rikets miljøtilstand.

Fylkesmannen forventer at kommunen fører en restriktiv dispensasjonspraksis i vassdrags­områder. Utstrakt bruk av dispensasjoner kan være uheldig ut fra overordnete offentlige hen­syn som kommuneplanen er ment å ivareta. En flytting av hytta nærmere vannet vil måtte vur­deres på samme måte som bygging av en ny hytte i i et område med byggeforbud langs vass­drag, og kan føre til en uheldig presedens for behandling av slike saker. Et eventuelt vedtak om dispensasjon må derfor kunne begrunnes godt ut fra konkrete forhold tilknyttet akkurat denne saken.

Fylkesmannen kan ikke se at det er vist til noen særlig grunn for å gi dispensasjon i henhold til § 7 i plan- og bygningsloven for dette tiltaket. Vi vil med dette frarå kommunen å gi dis­pensasjon, og vi ber om å bli holdt orientert om videre vedtak i saken.”

Buskerud fylkeskommunes uttalelse til Bragnes dispensasjonssøknad:

”Gnr. 10 bnr. 55 ved Sandvatn på nordre Ble - søknad om dispensasjon for riving og oppsetting av ny hytte.

Det søkes om riving, flytting og oppføring ny av hytte ved Sandvatn, Nordre Ble. Det ble også tidligere søkt om oppføring av tilbygg til hytta, men denne delen av søknaden er frafalt. Den eksisterende hytta er på ca. 50 m2. Det er også et anneks og et uthus på tomta.

Hytta er tenkt flyttet slik at den kommer til å ligge 27 meter fra vannet. Dagens hytte ligger ca. 45 meter ­fra vannet. Dette hytteområde er bygd ut etter dispensasjonsplan, men det kommer ikke fram hva denne disposisjonsplanen heter eller når den er vedtatt. Disposisjonsplaner er en plantype som er utgått, og som bør erstattes med reguleringsplaner. I kommuneplanens arealdel er dette området avsatt som byggeområde hvor det kan oppføres hytter med et maksimalt bruttoareal på 100 m2.

Ut i fra det tilsendte materialet er det vanskelig å se hvordan avgrensingen av byggområdet i kommuneplanens arealdel er fastsatt. Søker henviser også til en reguleringsplan. Under vurderingen av denne saken er det viktig å komme fram til hva som er plangrunnlaget for behandlingen av denne søknaden.

Den overordna føringen i kommuneplanen er uansatt at en sone på 75 meter i forhold til vannet skal opprettholdes. Hytta ligger i dag innenfor denne sonen, og i forhold til den nye søknaden blir den bare liggende 27 meter fra vannet. Dersom det skal gis dispensasjon i dette tilfellet, må dette begrunnes ut ifra særlige grunner. Vi kan ikke se at det i dette tilfellet foreligger særlige grunner. Det at hytta må rives og gjenoppbygges på grunn av skader, kan ikke anses som særlig grunn. Dersom hytta hadde blitt gjenoppbygget på samme sted, kunne denne saken vært behandlet som ordinær byggesak.

I denne saken er det viktig å opprettholde kommuneplanen intensjon om fastsettelsen av et belte rundt vannet. Dette er også begrunnet ut ifra hensynet til allmennheten og tilgang til rekreasjonsareal. Hvis det gis dispensasjon kan dette føre til presedensvirkninger i forhold til andre saker. Dette området har allerede en ganske tung utbygging av hytter, og det er i denne sammenhengen viktig at sonen langs vannet tas vare på som et frilufts- og rekreasjonsareal.”

Bragnes’ øvrige papirer, bilder, m.m., kan ses i møtet.

Vurdering:

Utfyllende bestemmelser til kommunedelplanen for Blefjell vil kun kunne fravikes for den enkelte hytteeier ved vedtak fattet med hjemmel i plan- og bygningslovens § 7. Det krever at hytteeieren kan pårope seg individuell grunn, dvs. særlige grunner i lovens forstand.

For at lovvilkåret særlige grunner skal være oppfylt, må det foreligge spesifiserte, klare og relevante grunner som etter en nærmere konkret vurdering er av en slik karakter og har en slik tyngde at de kan slå gjennom ovenfor de hensyn kommunedelplanen og de tilhørende bestemmelser er ment å ivareta.

Plan- og bygningsloven § 7 bestemmer at det kan dispenseres bl.a. fra kommunedelplaner. "Særlige grunner" vil etter praksis foreligge dersom de hensyn bestemmelsen er ment å ivareta ikke blir skadelidende om dispensasjon gis, eller en overvekt av interesser taler for det omsøkte tiltak. I lovens formulering ligger det at dispensasjon ikke skal være en kurant sak, og at ingen har rettskrav på å få dispensasjon. Hvorvidt det foreligger «særlige grunner», beror på en skjønnsmessig helhetsvurdering basert på forholdene i den konkrete sak.

Etter rådmannens og sektororganenes vurdering er det ikke anført særlige grunner i Finn Espen Bragnes’ dispensasjonssøknad, som kan gi grunnlag for dispensasjon fra gjeldende kommunedelplan for Blefjell. En dispensasjonsvurdering skal være forankret i objektive forhold ved tiltaket, eiendommen og omgivelsene, og det vil bare unntaksvis kunne legges vekt på subjektive forhold hos den enkelte tiltakshaver. De anførte forhold er mer allmenne grunner som ikke anses som en særlig grunn i hht. plan- og bygningsloven § 7.

 

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

11.11.2007

Arkiv               

145/1/12/0

Saksmappe     

2007/916

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ørn Antonsson

 

Gnr 145/1 F12 Søknad om dispensasjon, pbl § 7

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

27.11.2007

86/07

 

Rådmannens anbefaling:

Kommunens faste utvalg for plansaker avslår Jørgen Juel Larsens dispensasjonssøknad datert 10.08.07. Søknaden er gjengitt i sakens avsnitt ”Saksopplysninger”.

Avslaget begrunnes med at søknaden inneholder ikke særlige grunner, men generelle grunner, og gir derfor ikke rettslig grunnlag for dispensasjon etter plan- og bygningslovens § 7. Se for øvrig sakens avsnitt ”Vurdering”.

Saksopplysninger:

Fra Jørgen Juel Larsen eier av hytte GNR 145/1 F12 på Blefjell er mottatt følgende dispensasjonssøknad, datert 10.08.07:

”Vedr. Dispensasjonssøknad

Nibetoveien Gårdsnr. 145, Bruksnr. 1, Festenr. 12, tomt 7

Takk for samtalen.

Pensjonstiden nærmer seg, i den f,orbindelse ønsker jeg å tilbringe vesentlig mer tid på min hytte. Jeg har derfor et ønske om å oppgradere hytten til en bedre standard, for dermed å få mer kvalitetstid når jeg er tilstede. I vår samtale framkom det at på uregulert område er det en max. utnyttelse inkl. framspring, overbygning etc. er på 100 m2. Jeg har en Norske Fjellhus hytte på ca. 70 m2 + overbygg og en liten Buen hytte på ca. 12 m2 + overbygg. Jeg ønsker, så sant det er teknisk mulig å fjerne 3 - 4 vegger i eksisterende hytte for å få større stue og kjøkken. Utbygningen skal inneholde master soverom, bad/ WC, badstue, og et soverom, jeg forestiller meg at utbygning vil skje som separat bygg syd/øst for eksisterende hytte på ca. 50 m2 og at disse forbindes med en mellomgang delvis av glass og tømmer. Så sant jeg får dispensasjon, vil jeg engasjere arkitekt for å oppnå best mulig estetikk og bruksutnyttelse i forbindelse med omforandringen. Eksisterende hytte er med gress på taket og det forutsettes at utvielse vil ha samme takvinkei også med gress på taket.

Jeg har vært en tilfreds Blefjell hytte boer siden nov. 1987 og jeg har et ønske om å fortsette med det.

Jeg ber om velvillig behandling, og at jeg får samme mulighet til komfort som hytter som bygges i nærheten får.”

Vurdering:

Larsens hytte er ved Kløvnatten på søre Ble – langs vegen til Nipeto. I likhet med tilgrensende hyttefelt på GNR 143/1 og GNR 146/1 er Larsens hyttefelt GNR 145/1 utbygd etter utgåtte disposisjonsplaner. I forhold til arealdelen av kommunedelplanen for Blefjell er disse områder avsatte til «Byggeområder». Med hjemmel i § 1.3 i «Utfyllende bestemmelser til arealdelen av kommunedelplanen for Blefjell» kan hytter i «Byggeområder» utvides til maks tillatt bruksareal (T-BRA) 100 m² – forutsatt det ikke er annen bebyggelse på tomten. Dvs. tomteutnyttelsen må ikke overskride T-BRA 100 m².

I følge kommunens arkiv er hyttens T-BRA ca 63 m² og uthusets T-BRA ca 14 m², dvs. tomtens T-BRA er ca 77 m². Larsen nye enhet på ca 50 m² gjør at tomtens T-BRA blir ca 127 m². Dvs. ca 27 m² over det tillatte. Kommunens faste utvalg for plansaker har tidligere avslått en slik dispensasjonssøknad på Blefjell.

Utfyllende bestemmelser til kommunedelplanen for Blefjell vil kun kunne fravikes for den enkelte hytteeier ved vedtak fattet med hjemmel i plan- og bygningslovens § 7. Det krever at hytteeieren kan pårope seg individuell grunn, dvs. særlige grunner i lovens forstand.

For at lovvilkåret særlige grunner skal være oppfylt, må det foreligge spesifiserte, klare og relevante grunner som etter en nærmere konkret vurdering er av en slik karakter og har en slik tyngde at de kan slå gjennom ovenfor de hensyn kommunedelplanen og de tilhørende bestemmelser er ment å ivareta.

Plan- og bygningsloven § 7 bestemmer at det kan dispenseres bl.a. fra kommunedelplaner. "Særlige grunner" vil etter praksis foreligge dersom de hensyn bestemmelsen er ment å ivareta ikke blir skadelidende om dispensasjon gis, eller en overvekt av interesser taler for det omsøkte tiltak. I lovens formulering ligger det at dispensasjon ikke skal være en kurant sak, og at ingen har rettskrav på å få dispensasjon. Hvorvidt det foreligger «særlige grunner», beror på en skjønnsmessig helhetsvurdering basert på forholdene i den konkrete sak.

Etter rådmannens vurdering er det ikke anført særlige grunner i Jørgen Juel Larsens dispensasjonssøknad, som kan gi grunnlag for dispensasjon fra gjeldende kommunedelplan for Blefjell. En dispensasjonsvurdering skal være forankret i objektive forhold ved tiltaket, eiendommen og omgivelsene, og det vil bare unntaksvis kunne legges vekt på subjektive forhold hos den enkelte tiltakshaver. De anførte forhold er mer allmenne grunner som ikke anses som en særlig grunn i hht. plan- og bygningsloven § 7.

 

 

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

12.11.2007

Arkiv               

044

Saksmappe     

2007/1285

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Jon Kåre Jonsson 

DELEGASJON AV SAKER ETTER PBL § 7 FRA FLESBERG KOMMUNES FASTE UTVALG FOR PLANSAKER TIL RÅDMANNEN

 

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

formannskapet

29.11.2007

33/07

fast utvalg for plansaker

27.11.2007

87/07

kommunestyret

 

 

 

Rådmannens anbefaling:

1.                  Med noen unntak delegerer kommunestyret med hjemmel i pbl § 1-9 myndighet til saksbehandling etter pbl § 7 til rådmannen.
Unntakene er:
- Saker av prinsipiell betydning
- saker som fylkesmannen har merknader/innsigelse til
- saker med naboprotest
- bygging langs vassdrag eller i LNF-soner
Disse saker skal i utgangspunktet behandles av Flesberg kommunes faste utvalg for plansaker

2.                  Klageorgan for delegasjonsvedtak fattet av administrasjonen etter Pbl § 7 er Flesberg kommunes faste utvalg for plansaker.

3.                  Alle delegasjonsvedtak etter Pbl § 7 føres på eget skjema. Skjemaet legges frem for FUP i hvert møte.

Vedlegg:

Saksopplysninger:

I hht Plan- og bygningslovens § 7 kan kommunes faste utvalg for plansaker fatte vedtak om dispensasjon fra arealdel til kommuneplan, reguleringsplan og bebyggelsesplan.  Videre er fast utvalg for plansaker dispensasjonsmyndighet etter § 17-2 (forbud mot bygging og fradeling i 100-meters beltet langs sjøen), § 23 (plikt til å utarbeide reguleringsplan – forholdet til overordnede planer) og § 33 (midlertidig forbud mot deling og byggearbeid).  Myndighet til å fatte en slik beslutning er hjemlet i Pbl § 9-1, som presiserer at kommunestyret er øverste planmyndighet i kommunen.  Imidlertid står det i kommentarutgaven til samme paragraf at kommunestyret selv står fritt til å fastsette organiseringen for hvordan en slik behandling skal skje.  Imidlertid er det ett viktig prinsipp i kommuneloven at kommunenes planleggingsoppgaver skal organiseres i samsvar med det ordinære kommunale forvaltningsmønster gjennom en totrinns behandling.

I flere kommuner, bla Kongsberg, er dispensasjonssaker etter Pbl delegert til rådmannen.  Grunnen til dette er en økende saksmengde, tidsfrister etter Pbl og ønsket om raskest mulig saksbehandling.  I Flesberg ser vi også ett økende antall av dispensasjonssaker og mange av dem kunne vært behandlet gjennom ett delegasjonsvedtak.  Kommunen vil, selv om dispensasjonssaker blir behandlet administrativt, sikre en totrinnsbehandling ved at delegasjonsvedtaket kan påklages til planutvalget.

Selvsagt er det ikke alle saker som kan behandles administrativt.  Bla må saker som fylkesmannen har merknader til, saker med naboklager, bygging/deling langs vassdrag og i LNF sonen måtte behandles av Flesberg kommunes faste utvalg for plansaker.  Men enkle søknader om dispensasjon for bygging av mindre veistubber, utvidelse av terrasser, oppføring av grillkoier og andre mindre påbygg må kunne behandles administrativt.

I 2006 behandlet Teknikk plan- og ressurs 684 delegasjonssaker.  Av disse var det 263 byggesaker og 113 delingssaker etter Pbl.  I tillegg kom ca. 100 politiske saker til FUP og næring og ressurs.  40 av disse igjen var dispensasjonssaker, de fleste av dem regelorienterte, der det i liten grad var behov for å utøve politisk skjønn.

Vurdering:

Selv før Blefjellplanen var ferdigbehandlet viser statistikken i årsmeldingen at antall saker til behandling etter Pbl i Flesberg var sterkt økende.  Nå etter at den er vedtatt er flere nye reguleringsplaner under behandling, flere nye planer vil komme og saksmengden ved etaten vil øke enda mer.  I tillegg til at saksmengden øker ser det også ut til at kompleksiteten og vanskelighetsgraden i sakene øker.  Samtidig er terskelen for å kjøre en klagesak igjennom ”hele systemet” lavere nå en hva den var før.  Rådmannen mener derfor at det er viktig at politikerne blir frigjort fra de enklere sakene og at disse blir behandlet på lavest mulig nivå.  Det må være en målsetting for Flesberg kommune at saksbehandlingen skjer raskest mulig, noe som tilsier mest mulig delegasjon.  Noen enkelte saker kan selvsagt vær av prinsipiell karakter, selv om rådmannen har vanskelig for å se det.  Allikevel vil rådmannen foreslå i vedtaksform at visse type saker fortsatt blir behandlet av kommunens faste utvalg for plansaker.  Ordningen kan selvsagt revurderes etter en tid, der utfallet kan bli at flere typer saker blir delegerte, eller at delegasjonen blir dratt tilbake, dersom den faller negativt ut.

Rådmannen vil til slutt påpeke at de som søker om dispensasjon vil ha en sikkerhetsventil, dersom deres søknad blir avslått av administrasjonen, ved at vedtaket kan påklages til fast utvalg for plansakser.

Saken legges med dette frem til politisk behandling.