FLESBERG KOMMUNE

 

Utvalg:

fast utvalg for plansaker

Møtested:

Formannskapssalen

Møtedato:

30.01.2007

kl. 13:00

 

Saksliste:

Nr.

Sakstittel

Saksordfører

 

 

 

PS 1/07

GNR 141 BNR 15 – klage på delegasjonsvedtak 435/06

Terje Sandbæk

PS 2/07

GNR 122 BNR 17 – klage på vedtak fattet av fast utvalg for plansaker i sak 77/06

Arne Bergan

PS 3/07

Gnr 6/1 F46 Klage på vedtak i FUP-sak 72/06

Nils Molia

PS 4/07

Gnr 12/57 Klage på vedtak i FUP-sak 81/06

Sofie Skrudland Skjold

PS 5/07

GNR 11 BNR 20 - BYGGESAK

Brynjulf Hansen

PS 6/07

Gnr 75/5 Søknad om dispensasjon, pbl § 7

Anne Bekkhus

PS 7/07

Gnr 2/1 F15 Søknad om dispensasjon, pbl § 7 - ny behandling

Sofie Skjold Skrudland

PS 8/07

Gnr 90/23 Søknad om dispensasjon, pbl § 7

Terje Sandbæk

PS 9/07

GNR 141 BNR 30 - SØKNAD OM DISPENSASJON

Anne Bekkhus

PS 10/07

Gnr 142/2 F84 Søknad om dispensasjon, pbl § 7

Nils Molia

PS 11/07

Gnr 118/3 Søknad om dispensasjon, pbl § 7

Terje Sandbæk

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

16.01.2007

Arkiv               

141/15/0/0

Saksmappe     

2005/1325

Avd                  

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Jon Kåre Jonsson 

GNR 141 BNR 15 - KLAGE PÅ DELEGASJONSVEDTAK 435/06

 

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

30.01.2007

1/07

 

Rådmannens anbefaling:

Atle Haugen sin klage over delegasjonsvedtak 435/06 blir å avslå.

Vedlegg:        Atle Haugen sin klage av 14.11.06.                                                                                     Asbjørn Løvstad sitt brev av 08.01.07 m/vedlegg av avtale.                                              Skjøte.

Saksopplysninger:

Atle Haugen, som har hytte på Nipeto hos grunneier Asbjørn Løvstad, klager i brev av 14.11.06 over vedtak fattet av teknisk sjef i delegasjonsvedtak 435/06.

Vedtaket med begrunnelse er som følger:

Søknad om utslipptillatelse for ovennevnte registreringsnummer blir å avslå.

Avslaget begrunnes med følgende:

I tilsendt kopi av skjøte mellom Atle Haugen og grunneier Asbjørn Løvstad er det inngått avtale om at Haugen skal følge de retningslinjer og bestemmelser som gjaldt for renovasjon, vann og avløp i området i hht godkjent reguleringsplan fra 1999. Av skjøtet fremgår det også at Haugen ikke er pliktig til å følge fremtidige endringer innen vann- avløp og renovasjon i området.

Reguleringsplanens bestemmelser fra 1999 legger opp til at hyttene skal ha lav sanitærteknisk standard og at det må velges klosettløsninger i hht kommunens forskrifter.  Vann må hentes fra godkjente kilder i området.

I godkjent plan fra 2003, med mindre vesentlig endring i 2004, blir det nå lagt opp til at det skal utarbeides en helhetlig vann- og avløpsplan for området basert på hydrogeologiske undersøkelser.  I følge skjøte mellom Haugen og Løvstad er Haugen fritatt fra å følge vedtatte bestemmelser.

På grunnlag av dette ser Flesberg kommune ingen annen utvei en å avslå søknad om utslipptillatelse, da vi mener at Haugen må behandles etter reguleringsplanen fra 1999 der det et lagt opp til lav sanitær standard ved hyttene.

Flesberg kommune er kjent med at det er boret etter vann ved hytta uten at dette er omsøkt og ber om å få en søknad på dette.  Vi ser imidlertid ingen grunn til å nekte Haugen å bore etter vann på sin egen tomt og at han kan følge Flesberg kommune sine retningslinjer for hytter uten innlagt vann.  Nevnte retningslinjer har vært praktisert i kommunen siden 1985 og var også gjeldende da Løvstad sin reguleringsplan av 1999 ble godkjent.  I hht vedtatte retningslinjer kan Haugen ha en innvendig dagtank på max 60 l. og utslipp fra utsalgsvask til godkjent rensekum for utslagsvann.”

Atle Haugen søkte i juli 2005 om utslipptillatelse for avløpsanlegg av type Green Rock.  Haugen fikk ikke godkjent dette, da kommunen godkjente tre slike anlegg som prøveanlegg.  Flere anlegg ble ikke godkjent da kommunen fikk opplysninger som gjorde at man var tvilende til at anleggene holdt mål.  Kommunen har heller ikke mottatt noen dokumentasjon/godkjenning, som gjør at man har skiftet mening.

Senere mottok kommunen søknad fra Atle Haugen i august 2006 om å anlegge Vera Compact F1 anlegg.  Kommunen har godkjent mange slike anlegg, men pga ovenfornevnte ble søknaden avslått.

Atle Haugen skriver bla i sin klage: 

-           I avslag av 07.11.2006 blir vi (fordi vi har tatt forbehold om uforutsette kostnader)             behandlet etter gammel reguleringsplan.  Reguleringsplanens bestemmelser fra             1999, som er den samme reguleringsbestemmelsene som godkjente montering av Green  Rock anlegg på samme GNR ca. 2003 ((Flesberg kommune har gitt tillatelse til ett             Green Rock prøveanlegg innen for reguleringsplanen (saksbehandlers merknad)).

-           All tid kommunen tidligere har godkjent separate anlegg under denne                               reguleringsbestemmelsen, kan jeg ikke forstå hvordan de nå kan avslå vår                     søknad.

-           Det er åpnet for høyere sanitær standard i område, men vi tok forbehold om uforutsette faste kostnader når vi kjøpte hyttetomten.

-           Antar kommunen opererer med lik praksis i hele kommunens distrikt, og at det er            kommunen som legger føringer for byggesaksbehandlingen og ikke den enkelte grunneier.

-           Jeg mener vi som selveier må behandles uten detaljstyring fra grunneier.

-           Jeg mener dessuten at vi som selveiere av fritidseiendommer må ha rett til å bestemme/velge alternative renseløsninger, så lenge disse ikke er til sjenanse for terrenget eller naboer.

-           Er det slik at kommunen mener at fritidsbebyggelse skal tvinges til påkobling av private fellesanlegg.

-           Er det slik at grunneier skal kunne bygge fellesanlegg, deretter sette prisen, og påtvinge påkobling til de som ønsker en oppgradert standard?

-           Vi forsøker å velge et renseanlegg som kommunen har stor tro på.

Har registrert at flere grunneiere (i området) spekulerer i denne måten å tjene penger på.  Tror derfor saken har stor prinsipiell betydning for videre saksbehandling av samme type.  Dersom vår søknad får endelig avslag går jeg ut fra at dette er den praksis som gjelder/blir gjeldende for alle kommunens områder.”

Grunneier Asbjørn Løvstad vektlegger i brev av 08.01.07 følgende: ”

1.  Forhold til reguleringsplan 

Da Haugen kjøpte hyttetomt sommeren 2001 gjaldt reguleringsplanen fra 1999 som forutsatte lav sanitær standard i området,  Dette har Haugen bekreftet i foreløpig avtale om kjøp av tomt datert 18.02.2001 punkt 5 (vedlegg).  I skjøte av 18.07.2001 punkt 7 har kjøper og senere eier av parsellen forpliktet seg til å følge de retningslinjer som gjelder (les: på skjøtetidspunktet) når det gjelder vann og avløp i området, dvs lav sanitær standard.  At reguleringsplanen blir endret, siste gang i 2004 med forutsetning om høy sanitær standard gir Haugen en mulighet, men ikke en rett til å velge avløpsløsning etter eget ønske.

2.  Helhetlig vann- og avløpsplan

 Reguleringsplanen fra 2004 har et eget punkt om at det skal utarbeides en helhetlig vann- og avløpsplan i området basert på hydrogeologiske undersøkelser.  Det står videre i pkt 5 bestemmelsene i planen at for de området der det planlegges fellesanlegg for VA, tillates ikke enkeltanlegg.  Tilsvarende formulering ble også tatt inn for pilotområde Nipeto i kommunedelplanen for Blefjell med frist på et år til å lage fellesplan.  I vårt tilfelle var planarbeidet ferdig i rimelig tid før dette, og anleggsarbeidet med å lage en helhetlig fellesløsning var godt i gang.  Som tidligere nevnt i saken ligger ledningsnettet klar til påkobling for Haugen med mulighet til selvfallsløsning fra deres hytte.  Siden punkt 5 i reguleringsbestemmelsene ikke har noen tidsbegrensing, innebærer dette at det må foretas en formell dispensasjon fra reguleringsplanen iht § 7 i plan og bygningsloven om Haugen skal få anledning til å ha separat utslipp.

3.  Andre godkjente anlegg i samme område

Det ble i 2003 godkjent et enkeltanlegg for rensing av avløpsvann (gråvann) fra hytte på tomt nr. 22.  Dette ble gjort fordi en på det tidspunkt ikke kunne vise til noen konkret fellesløsning eller når en eventuell fellesløsning ville være tilgjengelig for påkobling.  I mitt brev til teknisk sjef i denne saken ble det påpekt at dette var et unntakstilfelle fra min side, og at jeg ikke ville akseptere flere slike løsninger.  Så langt jeg har forstått fungerer heller ikke dette anlegget av type Green Rock etter forutsetningene, og burde ideelt sett vært erstattet med fellesløsning.  Denne hytta har ikke boret etter vann, men skal benytte sisterne.

4. Plan- og bygningsloven som instrument for å sikre helhetlig avløpsløsninger

Teknisk sjef er kjent med at de nå er rettet en henvendelse til FM i Buskerud og Miljøverndepartementet for å avklare spørsmål knyttet til bruk av bestemmelser i reguleringsplan for å sikre helhetlige løsninger også der utbygging av vann- og avløpsnett blir foretatt av private.  Dette omfatter også vilkår for å legge inn vann i eksisterende hytter ved at eneste løsning er å knytte avløpet til fellesanlegg.  Saken som gjelder søknaden fra Haugen er av prinsipiell interesse i så måte og en eventuell dispensasjonssak bør derfor forelegges FM i Buskerud.

Jeg ber om at kommunen fastholder sitt standpunkt i delegert vedtak nr. 435/06 for å sikre god drikkevannskvalitet i området på kort og lang sikt.”

Teknisk sjef er godt kjent med henvendelsen til FM i Buskerud og Miljøverndepartementet. Henvendelsen har kommet i stand pga motsettende syn mellom Flesberg kommune og FM Miljøvernavdelingen på den ene siden og grunneiere på den andre siden, når det gjelder fortolkningen av forurensningsloven og plan- og bygningslovens bestemmelser angående ovennevnte syn.  FM Miljøvernavdeling og Flesberg kommune hevder her at det ikke finnes noen hjemmel i gjeldende lovverk til å tvinge eksisterende hytter, med eller uten innlagt vann, inn på ett fellesanlegg, være det seg privat eller kommunalt.

Fra og med 01.01.07 gjelder Forskrift om endring av forskrift 1. juni 2004 nr. 931 om begrensing av forurensing (forurensingsforskriften).  Flesberg kommunes lokale forskrift er med denne automatisk opphevet fra og med samme dato.

Vurdering:

Der er ikke tvil om at Atle Haugen ville ha fått uslipptillatelse etter ny forskrift, om det ikke hadde vært for bestemmelsene i reguleringsplanen.  Saksbehandler har vært veldig i tvil om kommunen skal gi Haugen utslipptillatelse eller ikke, mye pga Haugen har selveiertomt og at det ikke vil være mulig å dokumentere at utslippet ville føre til forurensing.  Saksbehandler er imidlertid av den formening at det er reguleringsbestemmelsene, og ikke forurensingsforskriften, som må danne grunnlag for om Atle Haugen skal gis utslipptillatelse eller ikke.  Dersom Haugen skal behandles etter reguleringsplanen fra 1999, så trenger Haugen dispensasjon fra denne for å kunne anlegge eget avløpsanlegg.  Imidlertid så erstatter reguleringsplanen for 2004 gammel plan, og i pkt 5 står det at det ikke tillates enkeltanlegg i de områdene hvor det planlegges fellesanlegg.   Man kan selvsagt diskutere gyldigheten ved å vedta at gamle hytter ikke kan anlegge enkeltløsninger, men ettersom gammel plan la opp til hytter med lav sanitær standard vill resultatet være det samme.  Ny reguleringsplanen med bestemmelser er også lagt ut på vanlig måte og Haugen har hatt mulighet til å protestere mot denne.

I Skoglundsaken fikk kommunen det rådet fra kommunes advokat at Skoglund måtte behandles etter ny reguleringsplan når denne var godkjent.  Underskrevne skjøter og kontrakter mellom hytteeier Haugen og grunneier Løvstad må derfor regulere deres private rettslige forhold og kan ikke bortregulere de forhold i reguleringsplanen, som kommunen må forholde seg til.  Saksbehandler har derfor kommet frem til at Haugen må behandles etter gjeldende reguleringsplan, det vil være håpløst for Flesberg kommune om ikke den til enhver tid gjeldende reguleringsplan skal være retningsgivende for hvordan saker skal behandles innen reguleringsplanområdet.

Dette er ikke samme begrunnelse som i delegasjonsvedtaket, da det der er konkludert med at Haugen må behandles etter gammel reguleringsplan, men resultatet blir det samme.  Det kan ikke gis utslipptillatelse for Gnr 141 Bnr 15.

Da saken er av prinsipiell interesse bør den forelegges FM i Buskerud.  Atle Haugen eller Asbjørn Løvstad har anledning til å påklage vedtaket til overordnet forvaltningsorgan.

Saken legges med dette frem til politisk behandling.

 

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

15.01.2007

Arkiv               

122/32/0/0

Saksmappe     

2005/1624

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Jon Kåre Jonsson 

GNR 122 BNR 17 - KLAGE PÅ VEDTAK FATTET AV FAST UTVALG FOR PLANSAKER I SAK 77/06

 

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

30.01.2007

2/07

 

Rådmannens anbefaling:

Ivar Flåthen sin klage på vedtak fattet av Flesberg kommunes faste utvalg for plansaker i sak 77/06 blir å avslå.

Vedlegg:        Skjøte.

Saksopplysninger:

Flesberg kommunes faste utvalg for plansaker fattet den 28.11.06 følgende vedtak i sak 77/06:

”Ivar Flåthen sin klage på negativt vedtak angående rekvisisjon av kartforretning blir å avslå.  Flesberg kommune ønsker ikke å gi dispensasjon for fradeling av 100 m². i ett LNF område.”

Ivar Flåthen påklager vedtaket i brev av 26.12.06, journalført i Flesberg kommune 29.12.06.  Flåthen skriver følgende:  ”Høsten 200 sa min nå avdøde bror Olaf I Flåthen fra seg sin eierandel i hytteeiendommen gnr. 122 bnr 32 i Flesberg.  I forbindelse med dette ble det oppdaget at tillegg til skjøte datert 17.09.1970 ikke var tinglyst (vedlegg 2).  I dette tillegget undertegnet av Svein Tveiten og Berit Tveiten, fremgår det at min far Isak Flåthen ble tildelt et stykke utmark på ca. 100 m². for utførte kulturarbeider i Tveitens skog.

Tillegget på ca. 100 m². ligger i skrånende terreng og er adskilt fra tomten med en ca. 2 m brev vei.  Selv om tillegget ikke ligger inntil tomten, har vi alltid betraktet det som en del av denne.

Vi synes at det er svært leit at uteglemmelse av tinglysning i 1970 ikke skal kunne rettes opp og ber om en ny vurdering av saken”

Det er Thora Marstein, 3647 Hvittingfoss som har søkt om fradeling av nevnte areal og Flåthen har opplyst at han skal bruke de 100 m². til fritidsformål.

I hht arealdelen av gjeldende kommuneplan er området avsatt til LNF-område, hvor etter plan- og bygningslovgivningen kun landbruksrelaterte tiltak er tillatt.

Vurdering:

Det er selvsagt beklagelig for Flåthen at tillegg ti skjøtet ikke ble tinglyst, men dette er ett forhold som Flesberg kommune ikke kan holdes ansvarlig for.  Kommunen må forholde seg bestemmelsene i gjeldende kommuneplan og rådmannen ser ikke at Flåthen sin klage endre kommunens innstilling i saken.  Flåthen sin klage blir derfor å avslå.  Dersom FUP følger rådmannen sitt vedtak blir saken å oversende til overordnet forvaltningsorgan til endelig avgjørelse.

 

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

12.01.2007

Arkiv                

6/1/46/0

Saksmappe     

2006/844

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ørn Antonsson

 

Gnr 6/1 F46 Klage på vedtak i FUP-sak 72/06

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

30.01.2007

3/07

 

Rådmannens anbefaling:

Kommunens faste utvalg for plansaker tar ikke Asle Nikkeruds klage på utvalgets vedtak i FUP-sak 72/06 til følge og opprettholder sakens vedtak. Klagen er datert 10.11.06.

Grunnen for at klagen ikke tas til følge er at den inneholder ikke momenter som tilsier at det foreligger særlige grunner til å dispensere etter plan- og bygningslovens § 7 i hht. Nikkeruds dispensasjonssøknad av 30.06.06.

Vedlegg:

-          FUP-sak 72/06

Saksopplysninger:

Asle Nikkerud eier av hytte med GNR 6/1 F46 ved Kyrkjevatnet på nordre Ble søkte kommunen om dispensasjon fra utfyllende bestemmelser til arealdelen av kommunedel-planen for Blefjell. Nikkerud planlegger å installere strømaggregat og i denne forbindelse trenger han å utvide hyttens uthus/anneks. Etter utvidelse blir uthus/anneks’ bebygd areal (BYA) ca 30 m². Størrelsen på Nikkeruds hytte er i følge kommunens arkiv 66 m² bebygd areal (BYA), og i følge kommunens kartverk er hytten i luftlinje ca 50 meter fra Kyrkjevatnet.

Området er ikke regulert. I arealdelen av kommunedelplanen for Blefjell er området avsatt til LNF Sone 3, hvor eksisterende bebyggelse kan påbygges og rehabiliteres i samsvar med §§ 1.2 og 1.3 i utfyllende bestemmelser til arealdelen av kommunedelplanen. Av bestemmelse § 1.3 fremkommer at hytter som utvides med direkte hjemmel i kommunedelplanen kan ha følgende størrelser: Hytter inntil 100 m² bebygd areal (BYA) og uthus/anneks 15 m² bebygd areal (BYA) forutsatt at total bebygd areal (BYA) 100 m² ikke overskrides.

Kommunens faste utvalg for plansaker i møte 17.10.06, FUP-sak 72/06, avslo Nikkeruds dispensasjonssøknad ved følgende vedtak:

”Kommunens faste utvalg for plansaker avslår Aasle Nikkeruds dispensasjonssøknad, datert 30.06.06.

Årsaken for avslaget er at dispensasjon i hht. søknaden vil medføre vesentlig fravik fra utfyllende bestemmelser til kommunedelplanens arealdel. Hvor det er fastsatt grense på uthus bebygd areal (BYA) maks. 15 m². Etter planlagt utvidelse ville uthuset bli BYA ca 30 m². For øvrig henvises til sakens avsnitt ”vurdering”.”

FUP-sak 72/06 avsnitt Vurdering:

”Den 27.06.05 vedtok kommunestyret ny kommunedelplan for Blefjell. I medhold av den kan tomten bebygges med 100 m². Hvorav 15 m² kan enten være uthus eller anneks. Etter planlagt utvidelse vil uthuset blir det dobbelte av det kommunedelplanen tillater.

Rådmannens anbefaling til kommunens faste utvalg for plansaker er ikke å godkjenne Nikkeruds dispensasjonssøknad. Rådmannen er av den mening av Nikkerud kan plassere aggregatet i dagens uthus og eventuelt å utvide hytten innefor kommunedelplanens rammer.”

Innenfor utløp av lovfestet frist er fra Nikkerud mottatt følgende klage på utvalgets vedtak i FUP-sak 72/06. Klagen er datert 10.11.06:

”Klage på vedtak fattet i FUP-sak 72/06. Behandlet i kommunens faste utvalg for plansaker 17.10.2006.

Viser til ovennevnte sak og vedtak mottatt her 31. 10.2006.

Kort resymert så er det fra vår side sendt inn en melding om tiltak på gbnr. 6/1 ft.nr. 46 datert 11.01.06. vedr. oppføring av frittstående anneks på 13 kvadratmeter. På denne meldingen fikk vi tilbakemelding fra kommunen om at det måtte søkes om dispensasjon. Tok kontakt med kommunens saksbehandler etter mottak av melding om at det måtte søkes om dispensasjon. Ble da bl.a. anbefalt å vente på sluttbehandlingen av kommunedelplan for Blefjell. Dette siste med bakgrunn i at det var vanskelig å behandle søknader om oppføring og dispensasjon for nybygg under rulleringen av planen Dernest ble vi opplyst at kommunen helst så at det bare var 2 bygg på hver hytte eiendom. I den forbindelse ble jeg oppfordret til se på mulighetene for en utvidelse av eksisterende anneks

Så snart den nye kommunedelplan for Blefjell var sluttbehandlet sendte vi en dispensasjons søknad for tilbygg som anbefalt på annekset. Alt i alt er dette etter vår vurdering en beskjeden utvidelse for et godt tiltak for vårt velvære ved besøk på hytta. Tilbygget er søkt oppført med hensyntagen til egen og naboers støynivå for planlagt installasjon av strømaggregat. Alle tekniske forskrifter er ivaretatt bl.a. med hensyn til avlufting, brannfare etc.

Søknaden slik den foreligger fra vår side er i samsvar med de retningslinjer vi har ratt fra kommunens saksbehandler. Bebygd areal er innenfor de retningslinjer som er satt i kommunedelplan.

Vi ønsker derfor at det faste utvalg for plansaker hensyntar de anførsler vi her har ført. Først og fremst fordi vi har gjort det slik vi ble anbefalt å gjøre av kommunen. Dernest fordi nytt tilbygg innehar de kvaliteter som forventes og at det tilfredsstiller retningslinjer gitt i kommunedelplan. Det er ikke innkommet merknader fra oppsittere som berøres av tiltaket.”

Vurdering:

Kommentarer til Nikkeruds klageskriv.

”Ble da bl.a. anbefalt å vente på sluttbehandlingen av kommunedelplan for Blefjell. Dette siste med bakgrunn i at det var vanskelig å behandle søknader om oppføring og dispensasjon for nybygg under rulleringen av planen” – Det kommunen skrev til ham var: ”Alternativt kan du vente til den nye kommunedelplanen for Blefjell er sluttbehandlet. Den vil etter all sannsynlighet gi rammer for større utnyttelse av 75 meters beltet, og ventes sluttbehandlet nå til våren. Du kan for øvrig fordype deg i kommunedelplanen på kommunens nettside.” Dette er veiledning i hht. forvaltningsloven. Ikke anbefaling. Skrivet er gjengitt i FUP-sak 72/06.

”Bebygd areal er innenfor de retningslinjer som er satt i kommunedelplan” – Det er ikke tilfellet. Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra kommunedelplanen.

”Først og fremst fordi vi har gjort det slik vi ble anbefalt å gjøre av kommunen. Dernest fordi nytt tilbygg innehar de kvaliteter som forventes og at det tilfredsstiller retningslinjer gitt i kommunedelplan” – Konsulenter anbefaler. Kommuner veileder etter forvaltningsloven. Utvidelse til BYA 30 m² er ikke de BYA 15 m² kommunedelplanbestemmelsen er åpen for.

Etter rådmannens vurdering er det ikke anført særlige grunner verken i dispensasjons-søknaden eller etterfølgende klage, som kan gi grunnlag for å dispensasjon fra gjeldende kommunedelplan for Blefjell. En dispensasjonsvurdering skal være forankret i objektive forhold ved tiltaket, eiendommen og omgivelsene, og det vil bare unntaksvis kunne legges vekt på subjektive forhold hos den enkelte tiltakshaver. De anførte forhold er mer allmenne grunner som ikke anses som en særlig grunn i hht. plan- og bygningsloven § 7.

 

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

19.01.2007

Arkiv               

12/57/0/0

Saksmappe     

2006/1034

Avd                  

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ørn Antonsson

 

Gnr 12/57 Klage på vedtak i FUP-sak 81/06

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

30.01.2007

4/07

 

Rådmannens anbefaling:

Kommunens faste utvalg for plansaker tar ikke til følge Anders Vestrums klage på utvalgets vedtak i FUP-sak 81/06, og opprettholder sakens vedtak. Klagen er datert 03.01.07 og skrivet på vegne av eier av hytte GNR 12/57, Inger Kristoffersen.

Grunnen for at klagen ikke tas til følge er at den inneholder ikke momenter som tilsier at det foreligger særlige grunner til å dispensere etter plan- og bygningslovens § 7 i hht. Inger Kristoffersens dispensasjonssøknad mottatt 05.09.06.

Vedlegg:

-          FUP-sak 81/06

Saksopplysninger:

Inger Kristoffersen hytte (GNR 12/57) er innenfor reguleringsplanen for Gvelven Feriegrend (GNR 12/1) på søndre Ble  Kristoffersen søkte kommunen om dispensasjon fra regulert maks hyttestørrelse, som er BYA 100 m² (ikke innberegnet åpen terrasse), for å tilrettelegge for utvidelse av hytten til BYA 106 m². Kommunens faste utvalg for plansaker i møte den 12.11.06, FUP-sak 81/06, behandlet søknaden og fattet følgende vedtak:

”Kommunens faste utvalg for plansaker avslår Inger Kristoffersens dispensasjonssøknad, mottatt 05.09.06.

Begrunnelse for avslaget:
Søknaden er ikke grunngitt. Følgelig hjemler plan- og bygningslovens § 7 ikke utvalget å dispensere.”

Dispensasjonssøknaden lød slik:

”Vi søker dispensasjon fra § 3 B.1 i bestemmelser i tilknytning til reguleringsplan for del av eiendom vedrørende eiendom GNR 12/57. Hvor det står: Bebygd areal (eks. åpen terrasse) for hytte skal ikke overstige 100 m². Etter utvidelse vil grunnflate på hytta utgjøre 106 m². Håper på positivt svar.”

Kristoffersen ble ved kommunens skriv av 07.12.06 meddelt utfallet av utvalgets behandling, og gitt høve til å klage vedtaket i hht. pbl § 15. Hun ba om og fikk innvilget utvidet klagefrist til 10.01.07. Følgende klage er mottatt 04.10.07. Det er Vestrum & Ydse, v/Anders Vestrum som klager på vegne av Kristoffersen:

”Klage på vedtak om nektelse av hyttepåbygg - gnr/bnr 12/57 - søknad om dispensasjon, pbl § 7

Det vises til Deres melding av 7.12.05 om avslag på dispensasjonssøknad, samt til muntlig utsatt klagefrist til 10.01.07 gitt i telefon den 29.12.06 til undertegnede som er regnskapsfører for Tores Smart Butikk AS (Inger Kristoffersens arbeidsgiver).

På vegne av Kristoffersen vil med dette klage på Deres avslag dvs. vi vil begrunne tidligere søknad mottatt av Dem den 5.9.06:

Inger Kristoffersen ønsker å utvide arealet i hytta til 106 m² ved tilbygg av to soverom, samt endring av inngangspartiet. Inger og Tore Kristoffersen har to sønner som har stiftet egne familier, og det er hyggelig å kunne samle alle sammen på hytta, f. eks. i påsken. I dag har hytta kun to små gjestesoverom, dette dekker ikke behovet for overnattingsplass når alle er samlet. Inger Kristoffersen anmoder derfor om dispensasjon fra gjeldende bestemmelser.

Hun imøteser en positiv behandling av søknaden/klagen og beklager at tidligere søknad ikke inneholdt forklaring til ønsket utvidelse.

Vi er gjerne behjelpelig med ytterligere opplysninger.”

Vurdering:

I medhold av plan- og bygningslovens § 7 kan kommunens faste utvalg for plansaker, ”når særlige grunner foreligger”, gi dispensasjon fra plan. Men bare dersom det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon vil lovens krav om særlige grunner være oppfylt, og det er adgang til å gi dispensasjon. I motsatt fall er det ikke rettslig grunnlag for å gi dispensasjon.

Ved vurdering av søknaden må kommunen være bevist at en dispensasjon vil kunne skape uheldig presedens for tilsvarende søknader med mindre det kan vises til en særlig grunn som er spesielt for denne konkrete saken. Rådmannen kan vanskelig se at det anførte behovet for mer plass for flere familier kan anses å være en slik særlig grunn.

Etter rådmannens vurdering er det ikke anført særlige grunner, verken i dispensasjons-søknaden eller etterfølgende klage, som kan gi grunnlag for dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan for Gvelven Feriegrend GNR 12/1. En dispensasjonsvurdering skal være forankret i objektive forhold ved tiltaket, eiendommen og omgivelsene, og det vil bare unntaksvis kunne legges vekt på subjektive forhold hos den enkelte tiltakshaver. De anførte forhold er mer allmenne grunner som ikke anses som særlig grunn i hht. plan- og bygningslovens § 7.

Kommunen har til behandling fra grunneieren (Thor Gjellerud – GNR 12/1) forslag til endring av reguleringsplanen. Kristoffersens hytteutvidelsesønske vil antakelig kunne realiseres når reguleringsforslaget er vedtatt, antakelig nå til høsten 2007.

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

03.01.2007

Arkiv               

11/20/0//0

Saksmappe     

2005/807

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Jon Kåre Jonsson 

GNR 11 BNR 20 - BYGGESAK

 

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

30.01.2007

5/07

 

Rådmannens anbefaling:

1.         Astrid og Jan Tronrud gis med dette dispensasjon/tillatelse fra bestemmelsene for            Væråssetra hyttegrend for følgene tiltak:

            a.         Kjeller/pumpehus sammen med forhøyet grunnmur.

            b.         Dispensasjon for å heve tak på hems med 21 cm.

            c.         Dispensasjon for å utvide terrasse med 1,0 m (eller 6,0 m².).  Overskytende                               terrasse må fjernes.

            d.         Dispensasjon/tillatelse til å dekke tversgående bjelke på sørøstlige fasade                                   med liggende panel fra mønet og 1,0 m. ned.

Som vilkår for dispensasjonene/tillatelsene stilles følgende vilkår:

2.         Astrid og Jan Tronrud gis ikke dispensasjon/tillatelse for:

            a.         Oppføring av uthus på eiendommen, da dispensasjoner/tillatelser gitt i pkt 1                                overstiger arealbegrensinger gitt i bestemmelsene for Væråssetra hyttegrend.

            b.         Det gis ikke tillatelse til å flytte inspeksjonsluke til loft fra innvendig hems til                                  yttervegg.

            c.         Langs syd-øst vegg må det gjennomføres terrengoppfylling med beplanting i                              form av stedegne vintergrønne trær og busker, så langt dette lar seg                                           forene med inngang til kjeller/pumpehus.  Tronrud må innen 60 dg fra                                          vedtaksdato legge frem en plan for teknisk etat i Flesberg kommune som viser                          hvordan pålegget er tenkt løst.

Saksopplysninger:

Fast utvalg for plansaker har tidligere fattet følgende vedtak:

Den 19.06.06 følgende vedtak i søknad om dispensasjon fra Jan og Astrid Tronrud for Gnr 11 Bnr 20 i Flesberg kommune, sak 47/06.

1.      Kommunens faste utvalg for plansaker avslår, i medhold av Pbl § 7, advokatfirmaets Bjørn Berge sin dispensasjonssøknad på vegne av Jan og Astrids Tronrud for Deres hytte på Gnr 11 Bnr 20, da det ikke foreligger særlige grunner for å innvilge en slik søknad.

2.      Kommunens faste utvalg for plansaker – med hjemmel i Pbl § 113 – krever ulovlige arbeider utført ved Jan og Astrids Tronruds hytte rettet.  Tronrud må innen 60 dg fra vedtaksdato fremlegge forslag til retting, slik den fremstår i samsvar med fremlagt tegning ved byggesøknad.

3.      Søknad om bygging av anneks stilles i bero i påvekte av at saken ferdigbehandles.

4.      Vedtaket gis oppsettende virkning i klagefrist, eller til saken er ferdigbehandlet i overordnet forvaltningsorgan.

Fordi nye momenter i saken ikke ble fremlagt for utvalget før behandlingen ble det den 17.10.06, sak 86/06, fattet følgende vedtak:

1.   Vedtak fattet av Flesberg kommunes faste utvalg for plansaker i sak 47/06 oppheves i medhold av Forvaltningslovens § 17 første ledd, da saken ikke var tilstrekkelig opplyst ved planutvalgets behandling den 19.06.06.  Saken henvises derfor til ny behandling.

2.   Før saken fremmes på nytt foretas det en ny oppmåling av hytta av ekstern byggmester, der alle parter må være tilstede.

Kontrollmåling av hytta ble utført av takstøkonom/tømrermester Gunleik Bondal, sammen med partene, den 06.11.06.  Følgende ble registrert:

Mønehøyde på snitt er oppgitt til 5,80 m over gjennomsnitt terreng.                                  Målt mønehøyde gavel nord-vest 5,90 m.                                                                      Målt mønehøyde gavel syd-øst  6,25 m.                                                                      Målt mønehøyde gavel syd-vest            5,25 m. fra terrassegulv.

            Areal 1. etg                             Areal 2 etg.                                                                            BYA.             137 m².                       BTA.    30 m².                                                                        BTA.    128 m².                  BRA.   29,5 m².                                                                     BRA.     90 m²                                    BOA.   29,5 m²                                                                      BOA.     90 m².

”Det er avvik på BTA og BRA i 1 etg. i forhold til tegning.  Vinduer i vindfang er flyttet ut, og arealet er øket med 4,2 m².

Det er avvik på målbart areal i loftetg.  Målbart areal på innsendte tegninger oppgitt til 24,0 m². og kontrollmålt til 29,4 m².  Definisjonen på målbart areal under skråtak er horisontal bredd i høyde 1,90 m + 60 cm på hver side.

Bondal sin konklusjon:

Kontrollmålingen viser små avvik på mønehøyde oppgitt på tegning fra gjennomsnott terrenghøyde.  Det er særlig fasade mot syd-øst som har noe høyere sokkel enn tegning viser.  Sokkelhøyde målt til ca. 75 cm.

Det er ikke foretatt unormale utgravinger, eller fyllinger i forhold til tomtens topografi, bortsett fra en kjellerinngang under terrasse, som ikke er vist på tegning.

Det er avvik på vindusplasseringen på fasade nord-vest, og vindusform på fasade syd-øst.  Terrasser er utvidet i forhold til tegning, og det er avvik på gavelfasade syd-vest.

Bruksareal i 1 etg. er økt med ca. 4,2 m².  Bruksarealet på loft er øket med ca. 5,0 m².  Undertegnede kjenner ikke til hva som er oppgitt av areal i byggesøknaden, og gjør oppmerksom på at framlagte tegninger er unøyaktige og mangelfullt målsatt.”

Hytta er byggeanmeldt i 1 ½ etg., med ett bruksareal på 108,0 m².  Hytta har i følge Bondal sin oppmåling ett bruksareal (BRA) på 90,0 m² + 29,5 m². = 119,5 m².  Dette er 11,5 m². over hva bygningsmyndighetene har gitt tillatelse til og stemmer bra med hva Bondal har kommet frem til sett i lys av at tegningene er unøyaktige og mangelfulle.

I følge bebyggelsesplanen for Væråssetra hyttegrend er det i følge bestemmelsenes § 3 pkt B1/C1 III tillatt med følgende:

”Maksimal boflate er 100 m².  Uthus bygges fortrinnsvis sammen med hytta, dette avgjøres av bygningsrådet i den enkelte sak.  Garasje/carport tillates ikke oppført.”

I følge Bondal sin oppmåling har hytta nå en boflate på 119,5 m².  Dette er 19,5 m². over hva som er tillatt i følge bestemmelsene.  Grunnen til at arealet har blitt over det tillatte er at det har blitt ett målbart areal på hemsen på 29,5 m², samtidig som målbart areal i 1 etg er økt med 4,2 m².  I følge bestemmelsenes § 3 pkt B1/C1 II er følgende tillatt:

”Hyttene tillates oppført i 1. etg., dog med mulighet for lav hems.  Gesimshøyden skal ikke overstige 3,5 m. og mønehøyden skal ikke overstige 6,0 m.”

Ved en inkurie har byggesaksbehandler godkjent Tronrud sin hytte med en innvendig takhøyde på hems med 1,90 m., og med ett måleverdig areal på 24,0 m². Takhøyden har så blitt hevet med ca. 21 cm. og boarealet har blitt utvidet med 5,5 m². av tiltakshaver, uten at det foreligger godkjenning fra bygningsmyndighetene.  Hytta har derfor etter bygningsmyndighetenes mening i realiteten blitt en toetasjers hytte, mens reguleringsbestemmelsene bare tillater enetasjes hytte med lav hems.  Advokatfirmaet Bjørn Berge har i brev av 16.02.06 søkt om tillatelse til å heve taket ca. 21 cm.

Bondal påpeker i sin konklusjon at det er små avvik fra gjennomsnitt mønehøyde og mønehøyde oppgitt på tegning, men at fasade mot syd-øst har noe høyere sokkel en hva tegningen viser.  I tillegg er det anlagt en kjellerinngang under terrasse, som ikke er godkjent av bygningsmyndighetene.  Tiltakshaver har opplyset at kjelleren er etablert fordi det var nødvendig å plassere en pumpe for drenering der.  Behov for en slik løsning har aldri vært vurdert av bygningsmyndighetene.   Dersom løsningen skal opprettholdes krever det dispensasjon/tillatelse fra bygningsmyndighetene.

Det er søkt om utvidelse av veranda med ca 20 m²., arbeidet er startet opp uten at bygningsmyndighetene har gitt sin godkjennelse.  Tiltaket er omsøkt i brev av 16.02.06 av advokatfirmaet Bjørn Berge.  Hyttenabo Truls og Mette Langaard har protestert mot tiltaket.

Tiltakshaver har også søkt om å sette opp ett uthus på 15 m². på hyttetomta.  Hyttenabo Truls og Mette Langaard har også protestert mot dette tiltaket.  Advokatfirmaet Bjørn Berge påpeker i sitt brev av 16.02.06 at tiltakshaver er villig til å redusere høyden på uthuset ved å endre takvinkelen fra 30 til 24 grader.  Bestemmelsene til bebyggelsesplanen tilsier at uthuset skal fortrinnsvis bygges sammen med hytta og at saken avgjøres av bygningsrådet i den enkelte sak.

I tillegg har advokatfirmaet Bjørn Berge i brev av 16.02.06 søkt om følgende, som ikke er avgjort.:

Flytte inspeskjonsluke til loft fra hems til yttervegg over terrasse.

Tillatelse til å dekke tversgående bjelke på sørvestlig fasade med liggende panel, samt å legge liggende panel fra mønet og 1 m. ned.

Takstøkonom Gunleik Bondal har i tillegg påpekt at det er avvik på vindusplasseringer på fasade nord-vest og vindusform på fasade syd-øst.

Vurdering:

I utgangspunktet er det tiltakshavers ansvar at tiltak gjennomføres i samsvar med tillatelser og reguleringsbestemmelser, jf saksbehandlingsforskriften § 13 første ledd.  Videre er det tiltakhavers ansvar at det i forbindelse med søknaden er lagt frem fullstendige og korrekte opplysninger, jf saksbehandlingsforskriften § 19.  Kontrollansvaret tilligger også tiltakshaver jf saksbehandlingsforskriften § 27.  Kommunens kontroll er basert på tiltakhavers dokumenterte egenkontroll eller ansvarlig kontrollerendes rapport, jf plan- og bygningslovens § 97.  Kommunen fattet i sak 47/06 vedtak om ikke å imøtekomme Tronruds søknad om dispensasjon, samtidig som Tronrud ble gitt en frist på 60 dg med å fremme forslag til rettig, slik at hytta skulle fremstå i samsvar med hva som var godkjent i byggetillatelsen.  Vedtak ble senere opphevet da saken ikke var tilstrekkelig opplyst ved planutvalgets behandling.  Saken skulle nå være tilstrekkelig belyst, samtidig som det har kommet ny opplysninger som gjør at planutvalget kan fatte et riktig vedtak i saken.

Det foreligger to kategorier av dispensasjonssøknader/-behov

1.      for utførte, ulovlige tiltak- dels omsøkt, dels ikke omsøkt og

2.      ikke utførte tiltak som det er søkt om.

Begge kategorier krever en godkjent dispensasjon.  Dersom det ikke gis dispensasjon for de utførte, ulovlige tiltakene, må det kreves retting.  Hva det skal gis dispensasjon/tillatelse til og ikke er skjønnspørsmål som kommunen må ta stilling til.  Det kan imidlertid gis dispensasjon på vilkår, der vilkårene må stå i rimelig sammenheng med det tiltaket det gis dispensasjon til og ha et rimelig omfang i forhold til dette.  Hovedproblemet i saken er at Tronruds sin hytte har blitt for ruvende og dominerende – spesielt i forhold til nabo Langaard sin hytte.  Flesberg kommune vil derfor prøve å stille vilkår om tiltak som vil virke avbøtende i forhold til hyttas dominerende inntrykk.

Bondal sin rapport synes å konkludere med at årsaken til at hytta totalt sett er for høy er at grunnmuren er for høy.  De enkelte etasjehøyder overstiger ikke grensene i bestemmelsene/igangsettingstillatelsen.  Flesberg kommune vurderer det slik at det ikke er mulig å redusere høyden på grunnmuren, da terrenget (delvis fast fjell) gjør høydene nødvendige.  Hadde man forutsett dette ved plassering av hytta, kunne man muligens ha plassert hytta noe annerledes i terrenget og slik redusert den totale høyden noen.  Dette var imidlertid ikke kjent på søknadstidspunktet eller på tidspunktet for igangsettingstillatelsen.  Slik hytta er plassert nå er det ikke mulig å plassere den lavere, og skulle Flesberg kommune kreve forholdet rettet, vil de i praksis si at hytta må flyttes.  Kostnadene ved tiltaket vil være uforholdsmessige og det vil derfor være uaktuelt for Flesberg kommune å fremme ett slikt krav.. Tiltakshaver har nå etablert kjeller/inspeksjonsluke pumpehus i kjeller.  Flesberg kommune ser nytten for tiltakshaver ved en slik inspeksjonsluke og ønsker å gi dispensasjon for dette.

Innvendig høyde/ loftsetasje

Forholdet medfører ikke endring av hyttas utvendige uttrykk i forhold til bestemmelsene; kravene til ytre mål er overholdt (med unntak av grunnmuren)  Det gir imidlertid utvidede bruksarealer i loftsetasjen.  Hytta er i realiteten blitt en toetasjers hytte, mens bestemmelsene bare tillater enetasjes hytter med lav hems.  Hytteeieren har derfor hatt en klar og stor nytteeffekt av denne ”tilsnikelsen”.  I tillegg må det påpekes at også boarealet i 1 etg er utvidet uten bygningsmyndighetenes godkjennelse.  Kommunen har imidlertid konkludert med at man ønsker å gi dispensasjon for utførte arbeider.

Veranda:

Siden hytta allerede har fått ett større volum enn den skulle, er det etter kommunens syn grunn til å være restriktiv mht. godkjennelse av andre tiltak som bidrar til å øke volumet.  Verandaen er kanskje noe snau i forhold til hyttas størrelse.  Kommunen kan derfor tenke seg å gi dispensasjon til at verandaen kan utvides med 1,0 m og ikke 3,0 m. som vist på tegning av 20.06.05.

Paneldekke:

Søknad om å dekke tversgående bjelke på sørvestlig fasade med liggende panel, samt å legge liggende panel fra mønet og 1 m. ned imøtekommes.  Kommunen er enig i at hytta vil får ett lunere inntrykk ved at tiltaket blir utført.

Inspeksjonsluke loft.

Søknad om å flytte inspeksjonsluke til loft fra hems til yttervegg over terrasse imøtekommes ikke.  Grunnen til dette er at det allerede er godkjent tilstrekkelig arealer innvendig hems til at inspeksjonsluka kan ligge på hemsen.

Uthus.

Uthus skal fortrinnsvis bygges sammen med hytta, dette kan avgjøres av bygningsrådet i den enkelte sak.  Maksimal tillatt boflate er 100 m²., denne er overskredet med 19,5 m².  Rådmannen er derfor av den formening at det ikke skal gis dispensasjon/tillatelse for oppføring av uthus på tomta, da dette vil øke bebygde arealer på tomta ytterligere.

Vilkår:

Når rådmannen nå anbefaler at det gis dispensasjon/tillatelse for en noe utvidet veranda, innvendig tak i loftsetasje, kjeller/pumpehus og paneldekke ønsker rådmannen at det blir stilt vilkår i dispensasjonen om at tiltakshaver gjennomfører tiltak, som kan virke avbøtende i forhold til naboer.   Rådmannen vil derfor anbefale at det blir gjennomført terrengoppfylling mot øst og syd med beplanting i form av stedegne vintergrønne trær og busker, så langt dette lar seg forene med inngang til kjeller/pumpehus.  Rådmannen vil også stille som vilkår at det ikke blir etablert uthus på tomta og at inspeksjonsluke til loft må ligge på hems for at nødvendige tillatelser/dispensasjoner blir gitt.

 

Saken legges med dette frem til politisk behandling.

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

14.01.2007

Arkiv               

75/5/0/0

Saksmappe     

2006/1066

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ørn Antonsson

 

Gnr 75/5 Søknad om dispensasjon, pbl § 7

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

30.01.2007

6/07

 

Rådmannens anbefaling:

Kommunens faste utvalg for plansaker avslår Åse Henriksens dispensasjonssøknad datert 04.09.06, med tilleggsnotat fra Tor Henriksen, mottatt 16.11.06. Søknaden og notatet er gjengitt i sakens avsnitt ”Saksopplysninger”.

Avslaget begrunnes med at verken søknaden eller notatet inneholder særlige grunner, men generelle grunner, jf. sektororganenes uttalelser, og gir derfor ikke rettslig grunnlag for dispensasjon etter plan- og bygningslovens § 7. Se for øvrig sakens avsnitt ”Vurderinger”.

Vedlegg:

-          FUP-sak 63/06

Saksopplysninger:

Kommunens faste utvalg for plansaker i møte den 17.10.06, FUP-sak 63/06, behandlet dispensasjonssøknad fra hytteeier Åse Henriksen. I luftlinje er Henriksens hytte ca 100 meter fra grensen til Sigdal kommune på parsell delt fra gården Gautnebb. I forhold til arealdelen av kommuneplanen for Flesberg er hytten i område avsatt til landbruks-, natur- og friluftsområder, hvor det verken er tillatt å utvide eksisterende bebyggelse - eller å føre opp nye bygninger. Dette med unntak av landbruksrelatert bebyggelse. Henriksen ønsker å føre opp anneks på ca 20 m² i tilknytning til hytten. Annekset ønskes oppført som eget bygg, og skal bl.a. inneholde verksted for trearbeider og overnattingsmulighet.

Rådmannen anbefalte utvalget å avslå Henriksens dispensasjonssøknad. Utvalget vedtok å sende saken tilbake til administrasjonen for høring i overordnet forvaltningsmyndighet.

Saken ble sendt fylkesmannens miljøvernavdeling og fylkeskommunens utviklingsavdeling til uttalelse. Uttalelsene foreligger, men først utdrag fra FUP-sak 63/06:

Åse Henriksens dispensasjonssøknad, datert 04.09.06:

”Vedrørende hytte i Lyngdal - Gnr 75 - Bnr 5 Søknad om dispensasjon

I følge telefonsamtale, er bygging på vår hyttetomt underlagt krav om dispensasjon. Jeg søker herved om tillatelse til oppføring av et annex i tillegg til hytte.

Dagens hytte er oppført i håndlaftet tømmer i 1986, i henhold til søknad og tillatelser. Do/vedskjul oppført i 1987, rommer snurredass i henhold til søknaden. Jeg ser at do ikke er inntegnet på situasjonskart, og har tillatt meg å tegne denne inn vedlagt. Doen har utvendige mål 4,2x3m

1. Dispensasjonssøknad

Jeg søker dispensasjon fra kommuneplan av følgende årsaker:

Annex søkes oppført på grunn av at det vesle huset som rommer do og ved er så lite at det ikke er plass til noe annet enn do og ved.

Hytta benyttes nå av i alt 4 familier. Oss selv og våre 3 barn m/fam. Det vil være ønskelig med mulighet for en enkelovernattingsmulighet i et annex når "det er fullt". Viktigst er imidlertid behovet for litt ekstra plass til alt utstyret som det nå etter hvert er ønskelig å oppbevare på hytta. Dette er

Ø      Vedkapp og vedkløyver

Ø      Diverse verktøy for trearbeider (kubbestoler o.a.)

Ø      Et strømaggregat for bruk av overnevnte

Ø      Oppbevaring av treemnene innendørs

Et hus på ca 20m² vil dekke dette behov.

Situasjonen for oppbevaring av utstyr er akutt. Det er lagt mye vekt på at hytte og vedskjul skal ligge lavt i terrenget og være av høy håndverksmessig utførelse. Det vil være skjemmende å ha utstyr lagret ute under pressenning, i container, campingvogn e.a. Jeg ønsker en løsning som gjør stedet praktisk anvendbart og samtidig estetisk bra.

2. Beskrivelse av Annex

Plassering blir omtrent midt på tomten, som vist på situasjonskart. For å ligge lavt i terrenget, vil huset bli satt opp i et lite myrområde ved siden av veien ned til hytta. Huset vil bli satt på støpt såle som vil bli lagt på grus og drenert. Dersom huset blir å oppføre nytt, er planen å oppføre det i reisverk med villmarkspanel og takåser Innvendig takhøyde vil følge reglenes minstekrav for at huset skal ligge så lavt som mulig i terrenget. Huset vil bli isolert. Plassering vist på vedlagt situasjonskart. Det ønskes imidlertid at dispensasjon og tillatelse gis uten knytning mot en eksakt bygningstegning! Det finnes på markedet gamle tømmerbygninger o.a. som lar seg flytte, restaurere og oppføre og som vil kunne passe sammen med eksisterende håndlaftede hytte (og do).

Eksempler tatt fra "finn.no", begge ca 20 m² grunnflate: [Bilder som kan ses i møtet]

Årsaken til å få en generell tillatelse innen visse rammer, er at jeg ikke kan kjøpe et slikt hus før jeg vet om jeg får lov å sette det opp. Og jeg kan ikke søke om et spesifikt hus som jeg ikke er eier av!

3. Særlige grunner

Hytte ble bygget for å kunne ha en tilknytning til hjemstedet, og har vært et samlingspunkt for foreldre, søsken og venner. Nå er våre barn flittige brukere av stedet. Vi synes det er viktig å legge til rette for utstrakt bruk av stedet, og bibeholde de tradisjoner og den tilknytning til Lyngdal som hytta gir alle familiemedlemmene. Og så synes min mann det er moro å drive med gamle håndverksfag på hytta og trenger et minimum av plass til dette.”

Uttalelsene fra sektororganer:

Fylkesmannen i Buskerud miljøvernavdelingen

”Uttalelse til søknad om dispensasjon fra kommuneplan for oppføring av anneks, Mjovatnet, Flesberg kommune

Vi viser til kommunens brev av 01.11.06.

Det søkes om dispensasjon for oppføring av anneks på 20 m² på eiendommen gnr. 75 bnr. 5 nær grensen til Sigdal kommune. Arealet er i kommuneplanens arealdel avsatt til LNF­-område. Hytta ligger utenfor byggeforbudssonen langs Mjovatnet.

Det fremkommer ikke av saken hvor stor eksisterende hytte er, men ut fra kartgrunnlaget ser denne ut til å ha en grunnflate på ca 100 m². I tillegg er det oppført en do/vedskjul på eiendommen. Omsøkte tiltak er tenkt lokalisert mellom hytta og veien.

Dispensasjon kan bare gis i saker der det foreligger særlige grunner. Vurderingen av om det

foreligger særlige grunner skal gjøres i forhold til konkrete hensyn og avveininger tilknyttet areal- og ressursdisponeringen samt intensjonen i overordnet plan.

Hytta ligger i et større sammenhengende natur- og friluftsområde med få andre hytter. Vi ber om at kommunen fører en restriktiv dispensasjonspraksis i slike områder. Utstrakt bruk av dispensasjoner vil være uheldig ut fra de overordnete offentlige hensyn som kommuneplanen er ment å ivareta.

Ved vurderingen av søknaden må kommunen være bevisst at en dispensasjon vil kunne skape uheldig presedens for tilsvarende søknader med mindre det kan vises til en særlig grunn som er spesiell for denne konkrete saken. Vi kan vanskelig se at det anførte behovet for mer plass for flere familier kan anses å være en slik særlig grunn.

Vi vil fraråde kommunen å gi dispensasjon for ytterligere bebyggelse på eiendommen.”

Fylkeskommunen utviklingsavdelingen:

”Gnr. 75 bnr. 5 - Flesberg kommune - søknad om dispensasjon - Åse Henriksen

Kommunens faste utvalg for plansaker behandlet i møte den 17.10.2006 en dispensasjonssøknad på gnr. 75, bnr. 5. Søker ønsker å oppføre anneks i tilknytning til eksisterende hytte. Anneks ønsket oppført som et eget bygg, og skal blant annet inneholde verksted for trearbeid og overnattingsmulighet. Rådmannen innstilte på å avslå søknaden. Utvalget vedtok imidlertid at saken skal sendes regionale myndigheter på høring.

Det omsøkte tiltak ligger i et LNF-område i kommuneplanens arealdel der det ikke er lov til å oppføre ny bebyggelse eller utvide eksisterende bebyggelse. Dette er klare og relativt strenge bestemmelser. Dette er kommet fram gjennom en prosess hvor det et lagt ned mye tid og ressurser i en grundig bearbeiding og en omfattende prosess. Dette grunnlaget er klart og entydig.

Det skal derfor tungtveiende grunner for å fravike dette grunnlaget. Her kommer dette med særlige grunner for å gi dispensasjon inn. I dette tilfelle kan vi ikke se at det foreligger særlige grunner. Søker har anført at anneks skal benyttes til utøving av gammelt håndverk og overnatting. Dette kan ikke anses som særlige grunner.

En annen ting som er viktig er hva slags praksis kommunen har lagt seg på når det gjelder dispensasjoner i slike områder. Dersom det tidligere har vært gitt, eller gis dispensasjon i dette tilfelle kan det skape presedensvirkning. Det er viktig å ha oversikt over konsekvensene av en eventuell dispensasjonspraksis.”

Fra Tor Henriksen er 16.11.06 mottatt e-post med følgende tekst: 

”Gnr 75/5 Dispensasjonssøknad

Vedlagt følger et notat som angir "særlige grunner" for søknaden, som jeg forutsetter tatt med i den videre behandling av denne sak, og oversendes overordnet forvaltningsmyndighet.

For øvrig ønsker jeg å varsle om en saksbehandlingsfeil i kommunen. Når man krever så mye penger for å behandle en søknad, plikter man å opplyse om at det kreves "særskilte grunner" for at saken skal godtas, og hva som godtas som "særskilte grunner".

Jeg håper vedlagte notat er tilstrekkelig for å få en positiv løsning av denne sak, og står gjerne til disposisjon dersom ytterligere "særskilte grunner" må angis.

Dersom, mot formodning, søknaden ikke fører frem, vil jeg gjennomføre nødvendig prosess for å få tilbake det innbetalte beløp.”

Notat vedlagt Tor Henriksens e-post:

”Vedrørende hytte i Lyngdal - Gnr 75 - Bnr 5 Søknad om dispensasjon

Jeg ber om at følgende særlige grunner tas med i den videre behandling av denne sak. Jeg forutsetter at dette notatet oversendes overordnet forvaltningsmyndighet:

Hytte ble bygget for å ha en tilknytning til Åse' s hjemsted.

Foreldrene bodde i Gautneb, en gammel slektsgård. Søsteren bygde hytte på nabotomten. Broren bor på stedet, og har nå overtatt gården.

I byggeperioden og senere var hytta et samlingspunkt for slekt og venner. Jeg kan ikke huske en søndagsmiddag med mindre enn 10 til bords. Den har på alle måter fungert som det tilknytningspunktet til kommunen, stedet og familien som vi ønsket oss.

Hytta og doen er bygget i håndlaftet tømmer, ligger lavt og pent tilpasset terrenget, og er møblert med gamle møbler som har vært i familien. I tillegg har jeg opp gjennom årene lagd noen kubbestoler o.a. "lokalt" håndverk som jeg har prøvd å tilegne meg kunnskap om.

Den særlige grunn for dispensasjonssøknaden er at det nå er en ny generasjon som er kommet til. Vi ønsker at hytta fortsatt skal være et samlingssted, og knytte den nye generasjon også til Flesberg-Lyngdal-Gautneb.

Den nye generasjon har nye krav. Jeg har gått til innkjøp av

o Generator for 220V

o TV

o Hyttedusj

o Støvsuger

o Vedkapp, vedkløyver og annet utstyr

Men jeg har ikke noe sted å plassere dette på en fornuftig måte. Det blir masse stabling og bæring og styr når man skal bruke dette.

Den særlige grunn er altså at et annex må til for at hytta tilpasses til å være

o et samlingssted, og knytte den nye generasjon også til stedet.”

Vurdering:

I forhold til arealdelen av kommuneplanen for Flesberg er hytten i område avsatt til landbruks-, natur- og friluftsområder, hvor det verken er tillatt å utvide eksisterende bebyggelse - eller å føre opp nye bygninger. Dette med unnatak av landbruksrelatert bebyggelse.

I medhold av plan- og bygningslovens § 7 kan Kommunens faste utvalg for plansaker, ”når særlige grunner foreligger”, gi dispensasjon fra plan. Men bare dersom det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon vil lovens krav om særlige grunner være oppfylt, og det er adgang til å gi dispensasjon.

Plan- og bygningsloven § 7 bestemmer at det kan dispenseres bl.a. fra reguleringsplaner. "Særlige grunner" vil etter praksis foreligge dersom de hensyn bestemmelsen er ment å ivareta ikke blir skadelidende om dispensasjon gis, eller en overvekt av interesser taler for det omsøkte tiltak. I lovens formulering ligger det at dispensasjon ikke skal være en kurant sak, og at ingen har rettskrav på å få dispensasjon. Hvorvidt det foreligger «særlige grunner», beror på en skjønnsmessig helhetsvurdering basert på forholdene i den konkrete sak.

Etter rådmannens, fylkesmannens miljøvernavdeling og fylkeskommunens utviklingsavdeling vurdering er det ikke anført særlige grunner i saken som kan gi grunnlag for å dispensasjon fra arealdelen av gjeldende kommuneplan for Flesberg. En dispensasjonsvurdering skal være forankret i objektive forhold ved tiltaket, eiendommen og omgivelsene, og det vil bare unntaksvis kunne legges vekt på subjektive forhold hos den enkelte tiltakshaver. De anførte forhold er mer allmenne grunner som ikke anses som en særlig grunn i hht. plan- og bygningsloven § 7.

Kommentar til Tor Henriksens påstand om saksbehandlingsfeil. Kommune har lovhjemmel (pbl § 109) til å kreve saksbehandlingsgebyr betalt før tjeneste utføres. Søknad i sin helhet er søkerens ansvar, og å tillate fravik fra kommuneplanens arealdel krever selvsagt særlige grunner. Videre er det slik at dersom dispensasjonsmyndigheten kommer til å særlige grunner foreligger, må den som neste trinn, gjennom et «fritt forvaltningsskjønn», avgjøre om dispensasjon skal gis eller ikke. Myndighetene er således ikke bundet til å gi dispensasjon selv om forutsetningen om særlige grunner ville ha vært oppfylte.

Kommunens gebyrsats i 2006 for behandling av dispensasjonssaker var kr. 4.613,- saker som krever uttalelse fra sektormyndighetene, kr. 3.588,- for øvrige saker. Som konsekvens av at rådmannen innstilte avslag i FUP-sak 63/06 ble Henriksens saksbehandlingsgebyr kr. 3.588,-. Utvalget vedtok å innhente uttalelse fra sektororganene. Tilleggsregning til Henriksen vil være aktuell.

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

12.01.2007

Arkiv               

2/1/15/0

Saksmappe     

2006/1078

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ørn Antonsson

 

Gnr 2/1 F15 Søknad om dispensasjon, pbl § 7 - ny behandling

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

30.01.2007

7/07

 

Rådmannens anbefaling:

Kommunens faste utvalg for plansaker med hjemmel i forvaltningslovens § 35 omgjør sitt vedtak i FUP-sak 64/06 og avslår Aaslak Sandoks dispensasjonssøknad, datert 28.08.06.

Avslaget begrunnes i at pga. inkurie ble ikke saken oversendt sektormyndighetene til uttalelse etter plan- og bygningslovens § 7 tredje ledd før vedtaket ble fattet. Det er nå gjort og det fremsettes sterk anbefaling om ikke å gi omsøkt dispensasjon.

Vedlegg:

-          FUP-sak 64/06

Saksopplysninger:

Kommunens faste utvalg for plansaker i møte den 17.10.06, FUP-sak 64/06, behandlet dispensasjonssøknad fra Aaslak Sandok. Sandoks fester tomt nr 71 (GNR 2/1 F15) i nå utgått disposisjonsplan for eiendommen Gåseberg, tett inntil Rollag kommunegrense på nordre Ble. Disposisjonsplanen, i lag med øvrige disposisjonsplaner på Blefjell, opphørte når kommune-delplanen for Blefjell ble av kommunestyret vedtatt 27.06.05.

I forhold til arealdelen av kommunedelplanen for Blefjell er festetomten nå i område avsatt til LNF-områder hvor kun landbruksrelaterte bygninger kan føres opp. Sandok er derfor avhengig av dispensasjon fra kommunedelplanens arealdel for å kunne føre opp hytte på tomten slik hans bror Svein Sandok gjorde i 1996, da i medhold av den nå utgåtte disposisjonsplanen.

Kommunens faste utvalg for plansaker vedtok rådmannens anbefaling i FUP-sak 64/06:

”Kommunens faste utvalg for plansaker – med hjemmel i plan- og bygningslovens § 7 – dispenserer fra arealdelen av kommunedelplanen for Blefjell og tillater Aslak Sandok, etter vanlig byggesaksbehandling, å føre opp hytte på det som var tomt nr 71 i utgått disposisjonsplan for del av eiendommen GNR 2/1. Det forutsettes at hyttens størrelser ikke overskrider de mål som fremkommer av utfyllende bestemmelser til arealdelen av kommunedelplanen for Blefjell, pkt. 1.3.”

På grunn av inkurie ble ikke Aaslaks dispensasjonssøknad i forkant av utvalget behandling oversendt sektormyndighetene til uttalelse slik plan- og bygningslovens § 7 tredje ledd krever. Aaslak ble av kommunen underrettet om det ved følgende skriv:

”Med referanse til din dispensasjonssøknad, datert 28.08.06. Kommunens faste utvalg for plansaker behandlet og godkjente søknaden i møte den 17.10.06, FUP-sak 64/06. Pga. inkurie ble ikke søknaden i forkant av utvalgets behandling oversendt sektormyndighetene til uttalelse slik plan- og bygningslovens § 7 tredje ledd krever. Dette vil bli gjort nå.

Sektormyndighetene vil kunne sette planutvalgets vedtak (i FUP-sak 64/06) til side. I tilfelle det skjer må saken på ny forelegges utvalget til behandling.

Sektormyndighetene er fylkesmannens miljøvernavdeling og fylkeskommunens utviklingsavdeling.”

Kommunen oversendte saken sektormyndighetene ved følgende skriv:

”Kommunens faste utvalg for plansaker i møte den 17.10.06, FUP-sak 64/06, dispenserte fra ”Kommunedelplanen for Blefjell” i samsvar med søknad fra Aslak Sandok, 3620 Flesberg. Utvalgets vedtak var i samsvar med rådmannens anbefaling.

Pga. inkurie ble ikke søknaden i forkant av utvalgets behandling oversendt sektormyndighetene til uttalelse slik plan- og bygningslovens § 7 tredje ledd krever. Det gjøres nå.

Søker er underrettet om utvalgets vedtak, ved kommunens skriv av i dag, og at vedtaket er avhengig av uttalelse fra fylkesmannen og fylkeskommunen i samsvar med pbl § 7, tredje ledd.

Kopi av alle relevante papirer fra saken vedlegges dette skrivet. Og vi ber om deres uttalelse, fortrinnsvis innen 3 uker fra dags dato.

Vedlegg:

1.      Kommunens underretning til søker: Aslak Sandok, 3620 FLESBERG, datert 31.10.06

2.      Utskrift av FUP-sak 64/06

3.      Aslak Sandoks dispensasjonssøknad, datert 28.08.06, med vedlegg

4.      Diverse kartutsnitt”

Sektororganene har gitt følgende uttalelser:

Fylkesmannen i Buskerud Miljøvernavdelingen

”Uttalelse til søknad om dispensasjon fra kommunedelplan for oppføring av hytte på Blefjell i Flesberg kommune

---------------------------------------------------------------------------------------------------------­

Konklusjon:

Vi fraråder kommunen å gi dispensasjon. Vi anser at tiltaket vil komme i konflikt med overordnet viktig grøntstruktur og allmenne interesser som den nye kommunedelplanen skal ivareta. Videre anser vi at en dispensasjon vil kunne skape en uheldig presedens. Vi vil vurdere å påklage et eventuelt vedtak om dispensasjon og ber om å bli underrettet om kommunens videre vedtak i saken.

---------------------------------------------------------------------------------------------------------­

Vi viser til kommunens brev av 31.10.06.

Det søkes om dispensasjon for oppføring av ny hytte på festetomt på gnr 2 bnr. 1. Kommunen har behandlet saken og gitt dispensasjon, men har underrettet søker om at saken må oversendes fylkesmannen for uttalelse. Vi oppfatter saken slik at den skal opp til ny behandling når vår uttalelse foreligger.

Tomta har tidligere inngått i en dispensasjonsplan for området. I nylig vedtatt kommunedelplan for Blefjell ligger den aktuelle festetomta i LNF-område.

Dispensasjon kan kun gis i saker der det foreligger særlige grunner. Vurderingen av om det forligger særlige grunner skal gjøres i forhold til konkrete hensyn og avveininger tilknyttet areal- og ressursdisponeringen samt intensjonen i overordnet plan. Kommunen må i denne saken spesielt vurdere forholdet til nylig vedtatt kommunedelplan, overordnet grønt struktur og allmenne interesser tilknyttet friluftsliv, landskap og biologisk mangfold.

Den aktuelle festetomta ligger i et område som i liten grad er preget av hyttebebyggelse. Tomta ligger innenfor et fjellskogområde som strekker seg inn i Rollag og som tidligere er vurdert å ha regional verdi.

Avgrensning av byggeområder og LNF-områder har vært et sentralt tema i komunedelplan­prosessen. Spesielt er områdene nord i pIanområdet mot Rollag grense viet stor opp­merksomhet. Miljøverndepartementet har ved sitt vedtak av kommunedelplanen for Blefjell, brev av 14.07.06, uttalt at utbygging av områdene fra Hånavatnet og nord til Rollag skal begrenses ut fra nærheten til villreinens leveområder. Arealer vest for den aktuelle festetomta er gjennom departementets vedtak derfor tatt ut av planen som byggeområder.

øst for festetomta ligger Langåsen der det er registrerte sårbare lokaliteter av biologisk mangfold av nasjonal verdi. Her finnes også et mindre areal inngrepsfritt naturområde. Ut fra dette finner vi at den aktuelle festetomta er lokalisert i et område som inngår i en overordnet viktig grøntstruktur.

På denne bakgrunnen anser vi at en dispensasjon for oppføring av en hytte vil ha uheldige konsekvenser for viktige miljøinteresser og være i strid med intensjonen i overordnet plan. Vi finner det spesielt uheldig at det så kort tid etter Miljøverndepartementets vedtak av kommunedelplanen gis dispensasjon for oppføring av ny hytte.

Det at tomta tidligere har inngått i en disposisjonsplan kan etter vår oppfatning i seg selv ikke anses å være en tilstrekkelig særlig grunn i forhold til de viktige overordnete hensynene som ligger til grunn for utformingen av kommunedelplanen.

Kommunen må også legge avgjørende vekt på den uheldige presedens som en dispensasjon vil kunne få for andre søknader tilknyttet gamle disposisjonsplaner i LNF-områdene i kommunedelplanen. Miljøvernavdelingen forventer at kommunen fører en restriktiv dispensasjonspraksis i LNF-områdene i kommunedelplanen og vil med dette sterkt fraråde foreliggende søknad.

Eventuelle merknader fra Fylkesmannens landbruks- og næringsavdeling vil bli ettersendt.”

Fylkeskommunens utviklingsavdeling:

”Gnr. 2 bnr. 1 - Flesberg kommune - søknad om dispensasjon - Aslak Sandok.

Kommunens utvalg for faste plans aker ga i møte 17.10.2006 dispensasjon i denne saken. Søknaden går ut på å oppføre hytte i LNF-område i et område innenfor kommunedelplan for Blefjell. Denne tomta er tidligere gitt et punktfeste i målebrev nr. 87/95. Denne festetomta ligger i disposisjonsplan for eiendommen Gåseberg. Denne disposisjonsplan sammen med øvrige disposisjonsplaner opphørte da kommuneplanen for Blefjell ble vedtatt.

Disposisjonsplaner er en plantype som er utgått. Der det er gamle disposisjonsplaner må disse erstattes med reguleringsplaner. I dette tilfelle er det ei punktfestet tomt og innenfor arealformål LNF-område. Alternativet til å innvilge dispensasjon i denne saken er å utarbeide reguleringsplan.

I dette tilfellet er dispensasjonen allerede gitt uten at saken er sendt på forhåndshøring. I dette tilfellet er det gitt dispensasjon uten at særlige grunner er nærmere angitt slik loven krever. Det bør komme fram om dette også gjelder andre punktfester i området, fordi det da kan bli aktuelt med utarbeiding av reguleringsplan.”

Vurdering:

Fylkesmannens miljøvernavdeling anbefaler kommunen ikke å gi Aaslak Sandok omsøkt dispensasjon og vurderer å påklage eventuell dispensasjon. Kommunenes faste utvalg for plansaker kan med hjemmel i forvaltningslovens § 35 omgjøre sitt vedtak i FUP-sak 64/06. Det med bakgrunn i at saken ikke var sendt sektororganene til uttalelse, jf. pbl § 7 tredje ledd, før vedtaket ble gjort.

Rådmannen anbefaler kommunens faste utvalg for plansaker å omgjøre sitt vedtak i FUP-sak 64/06, og avslå Aslak Sandoks dispensasjonssøknad av 28.08.06.

Kommunens underretting til Sandok om vedtaket i FUP-sak 64/06 lød slik:

”Med referanse til din dispensasjonssøknad, datert 28.08.06. Kommunens faste utvalg for plansaker behandlet og godkjente søknaden i møte den 17.10.06, FUP-sak 64/06. Pga. inkurie ble ikke søknaden i forkant av utvalgets behandling oversendt sektormyndighetene til uttalelse slik plan- og bygningslovens § 7 tredje ledd krever. Dette vil bli gjort nå.

Sektormyndighetene vil kunne sette planutvalgets vedtak (i FUP-sak 64/06) til side. I tilfelle det skjer må saken på ny forelegges utvalget til behandling.

Sektormyndighetene er fylkesmannens miljøvernavdeling og fylkeskommunens utviklingsavdeling.”

 

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

14.01.2007

Arkiv               

90/23/0/0

Saksmappe     

2006/901

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ørn Antonsson

 

Gnr 90/23 Søknad om dispensasjon, pbl § 7

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

30.01.2007

8/07

 

Rådmannens anbefaling:

Kommunens faste utvalg for plansaker avslår Preben Skjøtts dispensasjonssøknad datert 03.09.06. Søknaden er gjengitt i sakens avsnitt ”Saksopplysninger”.

Avslaget begrunnes med at søknaden inneholder særlige grunner, men generelle grunner, jf. sektororganenes uttalelser, og gir derfor ikke rettslig grunnlag for dispensasjon etter plan- og bygningslovens § 7. Se for øvrig sakens avsnitt ”Vurderinger”.

Vedlegg:

-          FUP-sak 67/06

Saksopplysninger:

Kommunens faste utvalg for plansaker i møte den 17.10.06, FUP-sak 67/06, behandlet dispensasjonssøknad fra Preben Skjøtt eier av hytte GNR 90/23 ved Buserud i Lyngdal. I forhold til arealdelen av kommuneplanen for Flesberg er hytten i område avsatt til landbruks-, natur- og friluftsområder, hvor det verken er tillatt å utvide eksisterende bebyggelse eller å føre opp nye bygninger. Dette med unntak av landbruksrelatert bebyggelse. Skjøtt er følgelig avhengig av dispensasjon fra kommuneplanen for å kunne gjennomføre planlagt utvidelse av hytten.

Rådmannen anbefalte utvalget å avslå Skjøtts dispensasjonssøknad. Utvalget vedtok å sende saken tilbake til administrasjonen for høring i overordnet forvaltningsmyndighet.

Saken ble sendt fylkesmannens miljøvernavdeling og fylkeskommunens utviklingsavdeling til uttalelse. Uttalelsene foreligger, men først utdrag fra FUP-sak 67/06:

Prebens dispensasjonssøknad, datert 03.09.06:

”Søknad om dispensasjon etter plan- og bygningslovens § 7 for oppføring av ca 9 m² tilbygg i tilknytning til hytte på eiendommen GNR 90/23 i Flesberg kommune

Det søkes om dispensasjon fra bestemmelsens § 4 i kommuneplanens arealdel for oppføring av tilbygg på ca. 9 m² i forbindelse med hytte på eiendommen GNR 90/23 i Lyngdal.

Utvidelse av bebyggelsen vil skje i samsvar med planbestemmelsene i § 2 og § 3, og vil heller ikke komme i konflikt med landbruks- og friluftsformål. Tilbygget skal benyttes til lager for redskap og ved.

Etter kommuneplanens arealdel kan dispensasjon gis når det foreligger "særlige grunner" for at tiltaket kan gjennomføres. Det er ikke definert hvilke "særlige grunner", som er aktuelt ved utvidelser av bebyggelsen.

Følgende oppgis som "særlige grunner"

·         Hyttetomten er stor og en mindre utvidelse av hytta, vil ikke ha noen betydning i forhold infrastruktur i området.

·         Hytta har ikke strøm, det er derfor nødvendig med plass for ved til oppvarming av hytta.

·         Bygningens plassering tilsier at en utvidelse av hytta ikke vil betydning for naboer i området.

Tilbygget ble igangsatt etter at fristen var ute for behandling av "enkle tiltak" etter pbl § 5. Beklager at jeg ikke var oppmerksom på kommuneplanens bestemmelser i arealdelen. Arbeider på tilbygget er stoppet inntil det eventuelt foreligger en godkjent tillatelse.”

Kommunen hadde reagert slik på hans ”Melding om tiltak” etter plan- og bygningslovens § 86a:

”Gnr 90/23 Melding om tiltak - tilbygg til hytte

Med referanse til din melding, mottatt 02.08.06. I forhold til arealdelen av kommuneplanen for Flesberg er hytten i område avsatt til landbruks-, natur- og friluftsområder, hvor det verken er tillatt å utvide eksisterende bebyggelse - eller å føre opp nye bygninger. Dette med unnatak av landbruksrelatert bebyggelse.

Hytte kan først utvides etter at det foreligger dispensasjon fra bestemmelse til kommuneplanens arealdel - § 4.

I medhold av plan- og bygningslovens § 7 kan Kommunens faste utvalg for plansaker, ”når særlige grunner foreligger”, gi dispensasjon fra plan. Men bare dersom det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon vil lovens krav om særlige grunner være oppfylt, og det er adgang til å gi dispensasjon.

Dispensasjonssøknad består av:

§         Skriv hvor det fremkommer hva søkes dispensasjon fra og søkers særlige grunner.

§         ”Gjenpart av nabovarsel” hvor det fremkommer at naboer er varslet om innholdet i dispensasjonssøknaden. Dvs. Liv Sandbæk, 3624 Lyngdal i Numedal og Svein Thormod Sandbæk, Lyngdal i Numedal.

§         Tegninger av hytten etter ønsket endring – alt mottatt.

Etter at relevant gebyrregning* er betalt forelegges dispensasjonssøknad ”Kommunens faste utvalg for plansaker” til behandling.

*Sendes først når kommunen har mottatt komplett dispensasjonssøknad.

 

Fra forskrift om behandling og kontroll i byggesaker (SAK):

§ 8. Vilkår for melding. Tiltakshavers ansvar

Tiltak som nevnt i dette kapittel kan behandles etter reglene om melding, forutsatt at de gjennomføres i samsvar med bestemmelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven og annet regelverk, jf. pbl § 95 nr. 3.

Det presiseres at tiltaket ikke kan igangsettes før det foreligger skriftlig igangsettingstillatelse utstedet av kommunen. Slik tillatelse avhenger av en eventuell dispensasjon. Ulovlig utført arbeider vil bli pålagt rettet med hjemmel i plan- og bygningslovens § 113.

Vedlegg:

-          Bestemmelser til kommuneplanens arealdel”

Uttalelser fra sektororganer:

Fylkesmannen i Buskerud miljøvernavdelingen

”Uttalelse til søknad om dispensasjon fra kommuneplan for tilbygg til hytte ved Fv 63, Lyngdal i Flesberg kommune

Vi viser til kommunens brev av 01.11.06.

Det søkes om dispensasjon for oppføring av tilbygg på 9 m² til hytte på eiendommen gnr. 90 bnr. 23. Størrelsen til eksisterende hytte er ikke angitt, men grunnflaten kan ut fra kartgrunnlaget anslås til ca 80-85 m².

Hytta ligger i et område som i kommuneplanens arealdel er avsatt til LNF-område. Det er få andre hytter i området.

Vi minner om at dispensasjon bare kan gis dersom det foreligger særlige grunner som taler for dette. Slike særlige grunner skal primært knyttes opp til de offentlige hensyn som overordnet plan er ment å ivareta, i første rekke hensyn tilknyttet areal- og ressursdisponeringen. ­Vi ber om at det i denne aktuelle saken blir satt spesiell fokus på landskapshensyn og problematikk tilknyttet uheldig presedens.

Det er viktig at en eventuell dispensasjon nøye kan begrunnes ut fra konkrete forhold i denne aktuelle saken for å unngå at det skapes en uheldig presedens. En presedens som innebærer utvidelser av hytter i LNF-områder, anses å få negative konsekvenser for de offentlige interessene som byggeforbudet i kommuneplanen er ment å ivareta.

Vi vil i denne saken også minne om at det er kommunens ansvar å sørge for at nye byggetiltak gis en god estetisk utforming, både i forhold til resten av bygningen og ut fra byggeskikk og landskapsmessige forhold. Vi forutsetter at omsøkte tiltak også vurderes nøye ut fra dette.

Vi vil ut fra ovennevnte forhold fraråde at det gis dispensasjon i tråd med søknaden.”

Fylkeskommunens utviklingsavdeling

”Gnr. 90 bnr. 23 - Flesberg kommune - søknad om dispensasjon - Preben Skjøtt

Det søkes om dispensasjon for oppføring av et tilbygg på 9m². Hytta ligger innenfor et område som i kommuneplanens arealdel er avsatt til LNF-område, hvor det ikke er tillatt å utvide eksisterende bebyggelse eller å føre opp nye bygninger. Administrasjonen i kommunen har lagt dette fram for politikerne med negativ innstilling. Saken er nå oversendt regionale myndigheter som et ledd i en høringsprosess, før saken igjen legges fram for politisk behandling.

I dette området i kommuneplanen er det særdeles strenge vilkår i forhold til LNF-området, fordi det ikke tillates oppført påbygg. Dette er selvsagt begrunnet i kommuneplanen. Det er derfor kun bygninger som er tilknyttet landbruk som kan oppføres og tillates utbygd i dette området. Fordi denne tomta er utskilt som egen enhet er dette ikke bygning som er tilknyttet landbruket.

I slike saker er det viktig at det legges opp til en ensartet praksis slik at ikke enkelte saker skaper presedens.

Vi kan ikke se at det foreligger særlige grunner i dette tilfellet. Dette er også administrasjonens begrunnelse.”

Vurdering:

I medhold av plan- og bygningslovens § 7 kan Kommunens faste utvalg for plansaker, ”når særlige grunner foreligger”, gi dispensasjon fra plan. Men bare dersom det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon vil lovens krav om særlige grunner være oppfylt, og det er adgang til å gi dispensasjon.

Plan- og bygningsloven § 7 bestemmer at det kan dispenseres bl.a. fra kommuneplan. "Særlige grunner" vil etter praksis foreligge dersom de hensyn bestemmelsen er ment å ivareta ikke blir skadelidende om dispensasjon gis, eller en overvekt av interesser taler for det omsøkte tiltak. I lovens formulering ligger det at dispensasjon ikke skal være en kurant sak, og at ingen har rettskrav på å få dispensasjon. Hvorvidt det foreligger «særlige grunner», beror på en skjønnsmessig helhetsvurdering basert på forholdene i den konkrete sak.

Etter rådmannens, fylkesmannens miljøvernavdeling og fylkeskommunens utviklingsavdeling vurderinger er det ikke anført særlige grunner i saken, som kan gi grunnlag for å dispensasjon fra arealdelen av gjeldende kommuneplan for Flesberg. En dispensasjonsvurdering skal være forankret i objektive forhold ved tiltaket, eiendommen og omgivelsene, og det vil bare unntaksvis kunne legges vekt på subjektive forhold hos den enkelte tiltakshaver. De anførte forhold er mer allmenne grunner som ikke anses som en særlig grunn i hht. plan- og bygningsloven § 7.

I tillegg til at det ikke er lovgrunnlag til å dispensere i hht. søknaden, er også planlagt (og ulovlig igangsatt) tiltak etter plan- og bygningslovens § 74 – estetisk uakseptabelt, og ville ha blitt avslått av den grunn.

 

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

15.01.2007

Arkiv               

141/30/0/0

Saksmappe     

2006/1030

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Jon Kåre Jonsson 

GNR 141 BNR 30 - SØKNAD OM DISPENSASJON

 

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

30.01.2007

9/07

 

Rådmannens anbefaling:

1.                  Brith og Hans Alsos gis med dette, i medhold av Pbl § 7, dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene for Nippeto hyttefelt for oppføring av hytte på 136 m².

2.                  Som vilkår for dispensasjonen må Brith og Hans Alsos forplikte seg til ikke å oppføre uthus større en 10 m². på eiendommen.

3.                  Fast utvalg for plansaker overlater til administrasjonen å treffe tiltak etter Pbl ovenfor de firmaer som har brutt lovens bestemmelser ved å utføre arbeider på ovennevnte registreringsnummer uten igangsettingstillatelse.

Saksopplysninger:

Under kontroll på Nippeto den 08.12.06 ble saksbehandler oppmerksom på at det var startet opp arbeider på ovennevnte registreringsnummer uten at det forelå tillatelse fra bygningsmyndighetene.  Den 12.12.06 fattet teknisk sjef derfor følgende brev:

”I medhold av Plan- og bygningslovens § 113 nedlegger teknisk sjef med dette byggestans for alle arbeider, unntatt nødvendige isoleringsarbeider for sikring av grunnmur, ved ovennevnte registreringsnummer i Flesberg kommune. 

Bakgrunnen for vedtaket er at oppføring av hytta har startet opp uten at det foreligger dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelser, eller skriftlig igangsettingstillatelse fra bygningsmyndighetene i Flesberg kommune.  I tillegg har det blitt foretatt transport av gravemaskin i utmark uten at det foreligger tillatelse til dette fra Flesberg kommune.

Plan- og bygningslovens § 10-1 pålegger kommunen å føre tilsyn med at plan- og bygningslovgivningen overholdes.  Når så bygningsmyndighetene, som i dette tilfellet oppdager ett ulovlig utført tiltak, oppstår spørsmålet om retting.  Pbl § 113 hjemler pålegg ved overtredelser av plan- og bygningslovgivningen, men før kommunen utferdiger pålegg om retting bør tiltakshaver gis anledning til å sende inn søknad om dispensasjon etter Pbl §7, for de arbeider som ikke er i samsvar med reguleringsplanens bestemmelser.  Vi viser her til møte mellom partene på Flesberg kommunehus den 11.12.06, der spørsmålet om hvordan man skulle forholde seg til den videre saksbehandling ble tatt opp.  Vi setter derfor en frist med å sende inn søknad om dispensasjon til den 10.01.2007.  Videre må manglende dokumenter i saken, og som ble belyst under møtet den 11. desember, foreligge i kommunen før det eventuelt kan gis igangsettingstillatelse dersom dispensasjon innvilges.  Partene var enige om a hytta overskrider reguleringsplanens bestemmelser med 6,0 m².

Vi gjør også oppmerksom på at ansvarlig søker for oppføring av hytta TQM KvalitesPartner A/S og Svene Pukkverk som UTF/KUT for opparbeidelse av hyttetomta, ikke vil få lokal godkjenning i Flesberg kommune for tiltaket før forholdet er ordnet opp i.” 

Den 11.12.06 ble det avholdt møte på Flesberg kommunehus der Østendfjelske Hytteutvikling, TQM Kvalitetspartner, Ørn Antonsson og Jon Kåre Jonsson fra Flesberg kommune og Brynjulf Hansen fra Fast utvalg for Plansaker deltok.  Konklusjonen på møtet var at det måtte søkes dispensasjon for hytta og at kommunen ville vurdere å innvilge denne under forutsetning av at tiltakshaver forpliktet seg til ikke å bygge uthus på eiendommen.

I ettertid har kommunen mottatt søknad om dispensasjon både fra hytteeierne Brith og Hans Alsos og Østendfjeldske Hytteutvikling.

Brith og Hans Alsos skriver følgende: ”Vi vil med dette søke om varig dispensasjon for de 6 m². hytta overskrider reguleringsplanens bestemmelser.  Grunnen til at en slik søknad ikke har blitt sendt tidligere er på grunn av manglende informasjon fra utbygger.  Hadde vi fått vite om dette i september slik som utbygger fikk, hadde vi selvfølgelig sendt inn en søknad da, eller gjort om tegningene av hytta slik at den ikke ville ha overskredet reguleringsplanens bestemmelser.  Ettersom byggematerialene ankommer medio januar tillater vi oss å be om en hastebehandling av søknaden.”

Østendfjeldske Hytteutvikling skriver følgende:  ”Tiltakshaver ønsker å søke om dispensasjon for reguleringsbestemmelsene med hensyn til T-BRA.  Det tillates 130 m². T-BRA, men tiltakshaver søker om dispensasjon for 136 m². T-BRA.  Det vises til eget skriv fra tiltakshaver av desember 2006.”

I reguleringsbestemmelsene for Nipeto hyttefelt § 3.2 står det følgende angående utnyttelse:  ”Det tillates maksimalt 87 hyttetomter innenfor områdene for fritidsbebyggelsen, av disse er 12 tomter nye.  På hver tomt kan det oppføres en hytte med maksimalt tillatt bruksareal (T-BRA) = 130 m².  I tillegg kan det oppføres ett uthus på maksimalt 15 m². nær, eller fortrinnsvis sammen med hytta.”

TQMKvalitetspartner søkte allerede den 04.09.06 om tillatelse til å oppføre hytte på ovennevnte registreringsnummer.  Flesberg kommune ved Ørn Antonsson svarte i brev av 11.09.06 at søknaden var å betrakte som mangelfull da relevant dispensasjonssøknad manglet pga hytta brøt arealbestemmelsene i bestemmelsene til reguleringsplanen.  Frem til møtet den 11.12.06 var det flere telefonsamtaler mellom TQMKvalitetsparner og Flesberg kommune der man ikke ble enige om størrelsen på hytta.  Under møtet ble partene enige om at hyttas T-BRA var 136 m².  Målet var noe mindre en hva Flesberg kommune hadde hevdet og større en hva TQM-Kvalitetspartner hadde hevdet.  På grunn av dette ble søknader om dispensasjon oversendt kommunen.

Grunneier Asbjørn Løvstad har ingen innvendinger mot Alsos sin dispensasjonssøknad.

Det hører med til saken at hytte på nabotomt også var startet opp uten at det forelå igangsettingstillatelse fra Flesberg kommune.  Her er det gitt dispensasjon for 3 m². under forutsetning av at uthus ikke blir satt opp.  Her har det vært dialog med hyttebygger.

Vurdering:

Det er først og fremst beklagelig at tiltak blir igangsatt uten at det foreligger igangsettingstillatelse fra bygningsmyndighetene.  Spørsmålet er imidlertid om det er riktig å straffe hytteeierne Brith og Hans Alsos i saken, ettersom de trolig har vært uvitende om at hyttebygget deres trengte dispensasjon fra Flesberg kommune før det kunne oppføres.

Det er kanskje derfor viktigere å treffe tiltak ovenfor de som har truffet beslutninger om å sette i gang tiltaket for å forhindre at lignende skjer ved en seinere anledning.  Spørsmålet må derfor være om Alsos ville ha fått dispensasjon om søknaden hadde kommet før tiltaket ble igangsatt.  Svaret på dette er antagelig at Alsos ville ha fått dispensasjon på samme vilkår som nå foreslås.

Rådmannen vil derfor anbefale at Brith og Hans Alsos får dispensasjon for oppføring av hytte på 136 m²., under forutsetning av at uthuset begrenses til 10 m².

Saken legges med dette frem til polisk behandling

 

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

15.01.2007

Arkiv               

142/2/84/0

Saksmappe     

2006/1110

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ørn Antonsson

 

Gnr 142/2 F84 Søknad om dispensasjon, pbl § 7

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

30.01.2007

10/07

 

Rådmannens anbefaling:

Kommunens faste utvalg for plansaker avslår Ble Fjellskog AS, v/Roger Rustand, dispensasjonssøknad, datert 15.09.06, med tilleggsskriv signert av Roger Rustand og Jonny Holm, datert 27.11.06. Søknaden og tilleggsskrivet er gjengitt i sakens avsnitt Saksopplysninger”.

Avslaget begrunnes med at verken søknaden eller notatet inneholder særlige grunner, men generelle grunner, jf. sektororganenes uttalelser, og gir derfor ikke rettslig grunnlag for dispensasjon etter plan- og bygningslovens § 7. Se for øvrig sakens avsnitt ”Vurderinger”.

Vedlegg:

-          FUP-sak 74/06

Saksopplysninger:

Kommunens faste utvalg for plansaker i møte den 17.10.06, FUP-sak 74/06, behandlet dispensasjonssøknad fra Ble Fjellskog AS, v/Roger Rustand. Ble Fjellskog AS ønsker å rive eksisterende hytte GNR 142/2 F84 og på tomten føre opp visningshytte for å markedsføre fremtidige hytter på GNR 142/2 (Dyrebu Seterskog), hvor Ble Fjellskog AS er grunneieren.

GNR 142/2 inngår i felles reguleringsforslag kommunen har til behandling. Reguleringsplan som i tillegg til GNR 142/2 omfatter fem andre eiendommer på søndre Ble.

Rådmannen anbefalte utvalget å avslå dispensasjonssøknaden. Utvalget vedtok å sende saken tilbake til administrasjonen for høring i overordnet forvaltningsmyndighet.

Saken ble sendt fylkesmannens miljøvernavdeling og fylkeskommunens utviklingsavdeling til uttalelse. Uttalelsene foreligger, men først utdrag fra FUP-sak 74/06:

Dispensasjonssøknaden, datert 15.09.06:

”SØKNAD OM DISPENSASJON FRA KOMMUNEDELPLAN BLEFJELL 2004-2025.

Vi søker om dispensasjon fra kommunedelplanen Blefjell 2004-2025 om utfyllende bestemmelser til arealdelen for gnr 142/2 F84 etter § 1.3 bebyggelsens størrelse 20-4.b.

Pilot Nipeto leverer i disse dager inn ny reguleringsplan for 6 eiendommer hvor derav Ble Fjellskog AS skal stå for total utbyggingen på område rundt Gampeflå og Nipeto, gnr 142/2. Ble Fjellskog AS ønsker om mulig å samarbeide med lokale aktører, og har samtaler med Norske Fjellhus AS om dette. I denne forbindelse er det tenkt å bruke hytten det søkes om som visningshytte.

Etter mange befaringer i område er vi kommet frem til at dette er en hytte som vil passe meget godt i terrenget. Hytten er plassert på en fjellhylle som gjør at den er naturlig adskilt fra terrenget over og under. Det betyr at hytten er lite synlig for de andre hyttene i område. Hytten vil være plassert direkte på fjell for å gi best mulig tilpassning i terrenget.

Det er tidligere gitt lov til å bygge hytter på ca 120 m2 + høyde ca 6 m (142/2 F34) i område. På samme område har Asbjørn Løvstad, eier av naboeiendom mot sør i sin reguleringsplan at det kan bygges hytter opptil 130 m² + 15 m².

Alt fremtidsrettet hytteutbygging tilsier at det ønskes romslige hytter med god standard.

Det søkes om å oppføre hytte med grunnflate på 118,2 m² og total overbygd terrasse på 31,0 m², totalt BYA 149,2 m². Mønehøyde blir 5,90 m.

Vi håper på en velvillig behandling av vår søknad.”

Uttalelsene fra sektororganer, m.m.:

Fylkesmannen i Buskerud miljøvernavdelingen

”Uttalelse til søknad om dispensasjon fra kommunedelplan for oppføring av erstatningshytte på Dyrebu Seterskog på søre Ble i Flesberg kommune

------------------------------------------------------------------------------------------------------------­

Konklusjon:

Vi fraråder kommunen å gi dispensasjon ut fra hensyn tilknyttet vassdragsnære arealer og faren for uheldig presedens.

Vi vil vurdere å påklage et eventuelt vedtak om dispensasjon og ber om å bli holdt orientert om videre vedtak i saken.

------------------------------------------------------------------------------------------------------------­

Vi viser til kommunens brev av 11.12.06.

Det søkes om dispensasjon fra kommunedelplanen for oppføring av visningshytte på gnr, 142 bnr. 2 fnr. 84 for å markedsføre fremtidige hytter som er under planlegging på eiendommen. Eksisterende hytte skal rives.

I kommunedelplanen for Blefjell ligger eiendommen innenfor LNF-sone 4 hvor det tillates spredt hyttebygging. Omsøkte hytte er i strid med kommunedelplanens bestemmelser om bebyggelsens størrelse, både med hensyn til bebygd areal og høyde. Den nye hytta vil få et totalt bebygd areal på 154 m², mønehøyde 6,5 m og gesimshøyde 4,8 m.

Den omsøkte hytta ligger ca. 15 meter fra vannet. Det står i kommunedelplanen at ny fritidsbebyggelse ikke er tillatt i 75-metersbeltet langs vann og vassdrag. Vi anser at oppføring av erstatningshytte/visningshytte må betraktes som en ny hytte og at tiltaket derfor også vil kreve dispensasjon fra denne bestemmelsen.

Dispensasjon kan kun gis i saker der det foreligger særlige grunner. Vurderingen av om det forligger særlige grunner skal gjøres i forhold til konkrete hensyn og avveininger tilknyttet areal- og ressursdisponeringen samt intensjonen i overordnet plan. Kommunen må i denne saken spesielt vurdere forholdet til den nylig vedtatte kommunedelplanen og allmenne inter­esser tilknyttet friluftsliv og landskap. Etter vår oppfatning er det ikke gitt en god redegjørelse for hyttas eksponering mot vannet og virkning for verdier tilknyttet landskapsopplevelse og friluftsliv. Vi forventer at kommunen fører en restriktiv dispensasjonspraksis langs vann og vassdrag.

Det er uheldig dersom det relativt kort tid etter godkjenningen av kommunedelplanen gis dispensasjon for oppføring av ny hytte i strid med intensjonen og bestemmelsene i planen. Kommunen må legge avgjørende vekt på den uheldige presedens som en dispensasjon i denne saken vil kunne få for tilsvarende søknader.

Vi stiller også spørsmål ved oppføringen av en visningshytte for området før det gjennom reguleringsplanarbeidet er fastsatt hvilke krav som vil bli stilt til maksimalstørreIse og høyder på fremtidig bebyggelse i området.”

Fylkeskommunen utviklingsavdelingen

”Gnr. 142 bnr. 2 F 84 - søknad om dispensasjon.

Det søkes om å rive en eksisterende hytte og å oppføre en ny visningshytte. Dette området vil bli berørt av en reguleringsplan med flere hytter og tiltakehaver ønsker å kunne oppføre denne visningshytta før feltutbyggingen påbegynnes. Det henvises blant annet til en kommentarutgave til plan- og bygningsloven der det heter at dersom tidsfaktoren tilsier at en ikke bør avvente planendring. Det hevdes at i dette tilfellet vil dette være særlig grunn.

Kommentarer.   

Dersom der er innsendes en reguleringsplan til kommunen for behandling heter det at denne skal behandles uten opphold i kommunen. Det er innføret regler og forskrifter om tidsfrister i forhold til behandlingen av innsendte private planer. Dersom planforslaget er komplett og i henhold til kommuneplanen og veiledere, skulle det i utgangspunktet ikke være problematisk å kunne behandle planen.

Dersom det skal gis dispensasjon må det foreligge særlige grunner. I dette tilfellet skal det rives en hytte for så å oppføre en ny og mye større hytte enn den opprinnelige hytta. Plangrunnlaget for den nye hytta ligger i reguleringsplanen og ikke i kommune- eller kommunedelplan. Videre ligger eksisterende hytta inntil et vann, uten at dette er kommer fram i sakspapirene. For oppføring av ny og større hytte er det sannsynlig at det også må bygges vei fram til byggeplassen. I dag viser kartet kun en sti.

Dersom det var snakk om riving for å oppføre en mindre hytte og med nødvendige tilpasninger til terreng, kunne dette komme under vurderingskriteriene for særlige grunner. I det foreliggende tilfelle er plangrunnlaget en ny plan, og en bør vente til denne er nærmere vurdert i kommune før denne saken behandles videre.”

Tilleggsskriv signert av Ble Fjellskog AS v/Roger Rustand og Jonny Holm, datert 27.11.06

”I anledning av denne sakens behandling i fast utvalg for plans aker 28/11-2006 ønsker vi å komme med mer utfyllende kommentarer og momenter som vi føler at har betydning for en helhetlig vurdering.

I kommentarutgaven til plan- og bygningsloven paragraf 7 er det et relevant hensyn for å begrunne særlige grunner "at tidsfaktoren tilsier at man ikke bør avvente en planendring".

I denne sammenhengen er tidsfaktoren en viktig parameter da hyttekjøpere i dag vil ha fullverdig standard med krav til større plass for å integrere V A-løsninger og flere soverom slik at den fungerer som familiens samlingspunkt.

Dersom det ikke åpnes for (forberedes for) noe større hytter er vi redde for at kjøpere i et varmt hyttemarked vil velge andre steder enn Blefjell for å sikre seg det de ønsker.

Her kan nevnes områder som Haglebu, Tempelseter, Norefjell mfl. Som har åpnet for langt større hytter enn som her søkes om.

Vi vil få presisere at det ønskes å benytte lokal bedrift: Norske Fjellhus AS for oppsetting av denne hytten som vil være en visningshytte for salg av tilsvarende hytter på fremtidige regulerte tomter. Således så er ikke oppføringen forankret i økonomiske motiver så lenge denne ikke skal selges.

For Norske Fjellhus derimot er det av betydning at produksjonen av visningshytten kan utføres i vinterhalvåret da det er en stille periode. Dette vil igjen sikre lokale arbeidsplasser. Vi ønsker så langt det er mulig å benytte oss av lokale leverandører i den videre prosessen og ser det derfor som svært viktig å utnytte ledig kapasitet vinteren 2006/2007. (Se vedlegg fra Norske Fjellhus AS).

Ved å kunne oppføre visningshytte som gjenspeiler de hyttemodeller vi vil satse på så vil det føre til en akselerasjon av eksisterende hytter som knytter seg til fremtidig VA-anlegg.

 " ­Som særlige grunner anføres at Ble Fjellskog AS er i en særstilling da denne hytten ble kjøpt med det konkrete formål å oppføre en visningshytte som skal legge føringer for videre utvikling av området Gnr 142, bnr 2 som inngår i foreslått reg. plan for Pilot Nipeto. For at dette skal være virkningsfullt er det av stor betydning å være i forkant av en godkjenning av planen da det vil være styrende for den utviklingen som vil skje i årene fremover på området mht:

* VA-løsninger og tilknytninger

* Torvtakløsninger

* Estetiske og miljøtilpassede hyttemodeller.

Utover dette vil dette styrke lokal sysselsetting ved bruk av lokal leverandør og igjen sikre jevn produksjon ved Norske Fjellhus AS.

I tillegg til nevnte momenter er det viktig å merke seg at dette gjelder en sak der det faktisk er en eksiterende hytte fra 60-tallet. Eksisterende hytte har en utforming som kommunen i dag tar avstand fra ved bruk av bølgeblikk på tak og gammeldags utedo beliggende inntil vann. Ny hytte vil få komplett V A-anlegg tilknyttet fellesanlegg.

Vi mener bestemt at en dispensasjon i dette tilfellet ikke vil danne generelt grunnlag for forskudd mht. planer som ikke er fremmet for politisk behandling. Da dette gjelder eksiterende hytte som det søkes om å rive for oppføring av ny.

Området har allerede' en tilsvarende hytte som det tidligere er dispensert for mht. mønehøyde som vi mener må inntas i den totale vurderingen.

I Nabo eiendommen Gnr. 141 bnr. 1 er det i reg, plan tillatt hytter oppført med areal lik: 130 m² + 15 m², hvilket betyr at hyttas størrelse ikke på noen måte er kontroversiell ift. omkringliggende områder.

Videre er det viktig å merke seg at visningshytta er godt innenfor de foreslåtte normer som ligger inne i planen som Pilot Nipeto i disse dager leverer for Gampeflå hytteområde.”

Skriv fra Norske Fjellhus AS, datert 28.11.06

”Ad. Gnr. 142, Bnr. 2, Fnr. 84 - Dyrebu Seterskog. Tiltakshaver: Ble Fjellskog AS

Det vises til "Søknad om tillatelse til tiltak" m I Søknad om dispensasjon fra kommunedelplan Blefjell 2004-2025, for med overnevnte eiendom.

Vi ble i dag kjent med at søknaden ikke er ferdigbehandlet og at tiltakshaver skal redegjøre ytterligere for grunnlaget for å søke dispensasjon, og vi vil i den forbindelse redegjøre for vår rolle i saken, og da ikke bare som ansvarlig søker.

Hytta det er søkt byggetillatelse for er planlagt som visningshytte og vil danne grunnlag for et fremtidig samarbeide i hyttefeltet mellom Ble Fjellskog A/S og Norske Fjellhus A/S. I første omgang vil nettopp denne hytta være med på å sikre full sysselsetting ved bedriften denne vinteren og den er derfor en meget viktig leveranse for oss. På sikt vil et samarbeide om hytteleveranser i dette området gi oss økt ordretilgang og vil være av stor betydning for opprettholdelse av arbeidsplasser ved bedriften.

Den omsøkte hytta har en størrelse og utforming som vi vet "selger" og vil være ideell som visningshytte i området. Vi håper derfor på en positiv behandling av byggesaken.”

Vurdering:

GNR 142/2 inngår i felles reguleringsforslag kommunen har til behandling. Reguleringsplan som i tillegg til GNR 142/2 omfatter fem andre eiendommer på søndre Ble. Totalt omfatter reguleringsplanen 4300 daa. Store deler av planområdet preges i dag av tradisjonell hyttebebyggelse etablert gjennom de siste 50 år.

I kommunedelplanen for Blefjell ligger GNR 142/2 F84 innenfor LNF-sone 4 hvor det tillates spredt hyttebygging. Omsøkte hytte (visningshytte) er i strid med kommunedelplanens bestemmelser om bebyggelsens størrelse, både med hensyn til bebygd areal og høyde. Den nye hytta vil få et totalt bebygd areal på 154 m², mønehøyde 6,5 m og gesimshøyde 4,8 m. Utfyllende bestemmelser til arealdelen av kommunedelplanen for Blefjell § 3.4 tillater hytter i LNF-sone 4 rehabilitert og utvidet i hht. bestemmelsenes § 1.3. Dvs. inntil 100 m² bebygd areal (BYA) forutsatt det ikke er ført opp uthus eller anneks. De sist nevnte kan utvides (eller bygges fra grunnen) inntil 15 m² BYA, forutsatt total BYA ikke overskrider 100 m². Videre kan hyttene etter ombygging ha maks. mønehøyde 5,5 m og gesimshøyde på den enkelte fasade maks. 3,5 m.

I tillegg til dispensasjon fra kommunedelplanens bestemmelse § 1.3, krever tiltaket dispensasjon fra kommunedelplanens bestemmelse § 1.4, som lyder slik:

1.4 Byggegrense mot vassdrag (§20-4, f)

Ny nærings- eller fritidsbebyggelse eller andre vesentlige terrenginngrep (vei, parkering, massetak) er ikke tillatt i 75-meters beltet langs vann og vassdrag (definert som vannflater og elver).

Eksisterende hytter i byggeområder og i LNF Sone 3 og 4 kan utvides i samsvar med bestemmelsene i §§1.2 og 1.3 forutsatt at dette ikke kommer i konflikt med landskapshensyn, og natur- og friluftsinteresser.

Den omsøkte hytta ligger ca 12 meter fra vann. Oppføring av erstatningshytten/-visningshytten er i loven betraktet som oppføring av en ny hytte.

I medhold av plan- og bygningslovens § 7 kan Kommunens faste utvalg for plansaker, ”når særlige grunner foreligger”, gi dispensasjon fra plan. Men bare dersom det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon vil lovens krav om særlige grunner være oppfylt, og det er adgang til å gi dispensasjon. I motsatt fall er det ikke rettslig grunnlag for å gi dispensasjon. Vurderingen av om det forligger særlige grunner skal gjøres i forhold til konkrete hensyn og avveininger tilknyttet areal- og ressursdisponeringen samt intensjonen i overordnet plan.

Etter rådmannens vurdering er det ikke anført særlige grunner i Ble Fjellskogs søknad som kan gi grunnlag for å gi dispensasjon fra arealdelen av gjeldende kommuneplan for Flesberg. En dispensasjonsvurdering skal være forankret i objektive forhold ved tiltaket, eiendommen og omgivelsene, og det vil bare unntaksvis kunne legges vekt på subjektive forhold hos den enkelte tiltakshaver. De anførte forhold er mer allmenne grunner som ikke anses som en særlig grunn i hht. plan- og bygningsloven § 7.

Nå i høst (2006) har kommunen hatt 12 oppstartsmøte for like mange reguleringsforslag for hytteområder. Fire av reguleringsforslagene omfatter flere enn en grunneiendom. I tilfelle Ble Skog AS innvilges omsøkt dispensasjon vil andre grunneiere kunne pårope seg samme rett. Dvs. praktisere sine reguleringsplanforslag før planene gjennom reguleringsarbeide har fastsatt hvilke krav som vil bli stilt til maksimalstørrelser og høyder på fremtidig bebyggelse i området.

Kommentarer til dispensasjonssøknaden og dens tilleggsskriv:

«Det er tidligere gitt lov til å bygge hytter på ca 120 m2 + høyde ca 6 m (142/2 F34) i område. På samme område har Asbjørn Løvstad, eier av naboeiendom mot sør i sin reguleringsplan at det kan bygges hytter opptil 130 m² + 15 m².» – I følge kommunens arkiv har kommunen etter søknad sist gitt tillatelse til oppføring av tilbygg til hytten GNR 142/2 F34, den18.02.99. I følge byggetegningene ble hyttens BYA etter utvidelsen ca 97 m², møne-høyde ca 5 meter og gesimshøyde ca 3 meter.
Til forskjell fra Ble Fjellskogs hyttetomt (
GNR 142/2 F84) er Løvstads (GNR 141/1) hyttefelt regulert. Løvstads reguleringsplanen tillater hytter av størrelse inntil T-BRA 130 m². I T-BRA er innberegnet gulvflate i hems. Det er ikke tilfellet i BYA. Videre gir reguleringsplan rettigheter en uten reguleringsplan ikke kan pårope seg.

«Det søkes om å oppføre hytte med grunnflate på 118,2 m² og total overbygd terrasse på 31,0 m², totalt BYA 149,2 m². Mønehøyde blir 5,90 m.”» – I følge tegningene av ”visningshytten” vil den ha bebygd areal (BYA) ca 154 m². Ikke 118,2 m² slik det står skrivet på plantegningen. Grunnflate og bebygd areal (BYA) er det samme, jf. MD 18/90. Tegningene viser mønehøyden ca 6,5 meter og gesimshøyde ca 4,8 meter. Det forutsetter lav grunnmur.

«I kommentarutgaven til plan- og bygningsloven paragraf 7 er det et relevant hensyn for å begrunne særlige grunner "at tidsfaktoren tilsier at man ikke bør avvente en planendring”. I denne sammenhengen er tidsfaktoren en viktig parameter, da hyttekjøpere i dag vil ha fullverdig standard med krav til større plass for å integrere VA-løsninger og flere soverom slik at den fungerer som familiens samlingspunkt.» – For det første kan det ikke skje noen planendring hvor det ikke er relevant plan fra før. For det andre er reguleringsplanforslaget hvor denne tomt/hytt inngår, mottatt 11.12.06. Reguleringsforslaget er fra kommunens saksbehandlers side klart til behandling etter pbl § 27-1 nr 2 i dette møtet, men etter anmodning fra grunneierne vil det ikke bli forelagt planutvalget før enn i februarmøtet. Grunneierne ønsker møte med administrasjonen før forslaget fremmes for politisk behandling. Som nevnt omfatter reguleringsforslaget 6 eiendommer og totalt 4300 daa. Komplett planleveranse mottatt 11.12.06 klar for politisk behandling med sikte på offentlig ettersyn (pbl § 27-1 nr 2) litt over en måned senere er meget godt innenfor saksbehandlings-frister.

De øvrige moment anført dispensasjonssøknaden og dens tilleggsskriv er forhold som ligger utenfor plan- og bygningslovens saklige virkeområde.

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

16.01.2007

Arkiv               

118/3/0/0

Saksmappe     

2006/1349

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ørn Antonsson

 

Gnr 118/3 Søknad om dispensasjon, pbl § 7

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

30.01.2007

11/07

 

Rådmannens anbefaling:

Kommunens faste utvalg for plansaker – med hjemmel i plan- og bygningslovens § 7 – dispenserer i hht. Egil Grongstads søknad av 22.11.06.

Dispensasjonen gjøres betinget av følgende:

  • Den gjelder kun boligen som fremgår av tegninger (16.11.06) mottatte i lag med dispensasjonssøknaden.
  • Igangsetting av oppføring av den nye boligen skjer ikke senere enn tre-3 år fra vedtaksdato.
  • Det forutsettes god fremdrift ved bygging.

§         Eksisterende garasje er fjernet og grunnen ryddet ikke senere enn ett-1 år etter at boligen har fått enten midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest (pbl § 99).

Saksopplysninger:

Fra eirer av GNR 118/3 (Kleiva 5, 3622 Svene) Egil Grongstad er mottatt følgende dispensasjonssøknad, datert 22.11.06:

”GNR 118/3 – SØKNAD OM DISPENSASJON FRA GJELDENDE REGULERINGSPLAN

Jeg søker herved om dispensasjon fra § 3 B2 i reguleringsbestemmelsene for Svene sentrum, hvor det fremkommer at blant andre kan på min tomt føres opp bolig bestående av 2 etasjer, eller 1 etasje med sokkel der dette etter bygningsrådet synes dette er naturlig.

Mitt eksisterende bolighus er oppført i 1½ etasje med sokkel (uten full takhøyde). Denne boligen ønsker jeg å rive og erstatte med et nytt hus som rommer en generasjonsbolig. I tillegg ønsker jeg mulighet for en hybel i sokkeletasjen.

Terrenget er så skrått at det er naturlig å bygge med full sokkeletasje. Alle etasjer; loft-, hoved- og sokkeletasje, vil ha måleverdig areal etter NS-3940.

Totalt blir høyden på den nye boligen ca 0,4 meter lavere i terrenget, og boligen noe lengre mot vest enn eksisterende bolig. Mønehøyden blir ca 0,9 meter lavere enn eksisterende bolighus.

Vedlagt tre plantegninger, snitt, situasjonsplan og gjenpart av nabovarsel.”

Vurdering:

Boligen (tomten Kleiva 5) er innenfor reguleringsbestemmelser i tilknytning til reguleringsplan for Svene sentrum. Søker er avhengig av dispensasjon fra følgende bestemmelse:

Reguleringsbestemmelsenes § 3 B2

”I området kan føres opp frittliggende eneboliger.
Bygningene kan oppføres i 2 eller 1 etasje med sokkel der det etter bygningsrådets vurdering er naturlig. U maks = 0,20”

Naboer er varslet og samtlige har samtykket i tiltaket.

GNR 118/3 er i helning i utkanten av tettstedet Svene, straks oppom fotballbanen. Tomten er atskilt fra resten av boligfeltet av Kleiva vegen og er bebygd med en eldre bolig og tilhørende garasje. Av tegninger, mottatte i lag med dispensasjonssøknaden, fremkommer at mønehøyden på planlagte bolig vil være ca 0,9 meter lavere enn mønehøyden på eksisterende bolig. Tegningene er utarbeidet av arkitekt Ellen Nesset i Kongsberg.

Grongstads dispensasjonssøknad er ikke grunngitt, dvs. det er ikke anført særlige grunner. Allikevel anbefaler rådmannen kommunens faste utvalg for plansaker å dispensere i hht. søknaden. Rådmannen begrunner sin anbefaling med at «til forskjell fra eksisterende bolig, eksponerer planlagt bolig stor grad av god estetikk, og vil være med på å forskjønne omgivelsene. Tiltaket vil samsvare godt med plan- og bygningslovens § 74 nr 2. Det i seg selv er tilstrekkelig særlig grunne til å innvilge dispensasjonssøknaden.»

Pbl § 74. 2. Planløsning og utseende

2. Kommunen skal se til at ethvert arbeid som omfattes av loven, blir planlagt og utført slik at det etter kommunens skjønn tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn både i seg selv og i forhold til omgivelsene. Tiltak etter denne lov skal ha en god estetisk utforming i samsvar med tiltakets funksjon og med respekt for naturgitte og bygde omgivelser. Skjemmende farger er ikke tillatt og kan kreves endret.

Kommunen kan utarbeide retningslinjer for estetisk utforming av tiltak etter loven.

Endret ved lover 11 juni 1993 nr. 85, 5 mai 1995 nr. 20, se dens III (i kraft 1 juli 1997), 17 juni 2005 nr. 62 (i kraft 1 jan 2006 iflg. res. 17 juni 2005 nr. 609).

I tillegg til boligen planlegges eksisterende garasje erstattet med ny garasje. Rådmannen anbefaler utvalget å sette som vilkår for dispensasjon at eksisterende garasje er fjernet og grunnen ryddet ikke senere enn ett-1 år etter at boligen har fått enten midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest (pbl § 99).