FLESBERG KOMMUNE

 

Utvalg:

fast utvalg for plansaker

Møtested:

Formannskapssalen

Møtedato:

13.03.2007

kl. 13:00

 

 

 

Saksliste:

 

Nr.

Sakstittel

Saksordfører

 

 

 

PS 22/07

Strand seterskog gnr/bnr 138/47. Forslag til endring av reguleringsplan for Sølvseter.

Nils Molia

PS 23/07

Gnr 5/2 F20 Klage på vedtak i FUP-sak 44/06 – ny behandling

Anne Bekkhus

PS 24/07

Gnr 6/1 F46 Klage på vedtak i FUP-sak 72/06 - ny behandling

Nils Molia

PS 25/07

Gnr 5/2 F22 Klage på vedtak i FUP-sak 69/06

Nils Molia

PS 26/07

Gnr 10/27 Klage på vedtak i FUP-sak 63/05 - ny behandling

Arne Bergan

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

23.02.2007

Arkiv               

L12

Saksmappe     

2006/86

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ellen Korvald

Strand seterskog gnr/bnr 138/47. Forslag til endring av reguleringsplan for Sølvseter.

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

13.03.2007

22/07

 

Rådmannens anbefaling:

  1. Flesberg kommunes faste utvalg for plansaker vedtar etter Pbl § 27-1 pkt 2 å legge reguleringsplan for Sølvseter, gnr 138 bnr 47, ut til offentlig ettersyn med det formål å foreta en vesentlig endring av planen.
  2. Flesberg kommunes faste utvalg for plansaker gir rådmannen fullmakt til å endre kart og bestemmelser i samsvar med rådmannens vurdering.
  3. Endret plan legges ut til offentlig ettersyn etter at nevnte endringer er foretatt.

Vedlegg:

  • Planbeskrivelse datert 19.12.06
  • Plankart datert 2012.06
  • Planbestemmelser datert 19.12.06

Saksopplysninger:

Sølvseter ligger innenfor det større planområdet for Nipeto/Gameplå, men behandles som en egen plan med egen planprosess.

Reguleringsplan for Sølvseter ble vedtatt av kommunestyret i 2001. Ideen med planen var å bygge 8 tun for utleie til større bedrifter som ønsket et eget møtested utenfor bedriften. Bruksområdet var bl.a. tenkt å være interne konferanser i uka og firmahytter i helgene og feriene. En viktig del av planen var også at det lokalt skulle kunne tilbys service (vaktmestertjenester, guiding, catering etc.) og at det slik skulle kunne bygges opp lokalt næringsliv.

Et viktig prinsipp i planen var høy estetisk kvalitet på bygningene med vekt på å underordne seg naturpreget i området, tunbebyggelse og generelt høy komfort og standard.

Det viste seg vanskelig å gjennomføre dette bedriftsrettede konseptet fullt ut. Grunneier solgte i 2005 tomtearealene til entreprenør Ole Jonny Dokken som ønsket å realisere planen. Dokken så imidlertid behov for fleksibilitet mht. å kunne rette seg både mot bedriftsmarkedet og mot det private hyttemarkedet.

Kommunestyret endret med bakgrunn i dette, 29.06.06 i sak 34/06, planen slik at arealene kan bebygges med både turistanlegg/bedriftstun og fritidsbebyggelse, og seksjoneres og selges etter behov. Det ble i behandlingen av planen påpekt at den fysiske utbygging ville bli helt i samsvar med opprinnelige planen, men at innslaget av familier med fritidsbolig kan bli større enn opprinnelig tenkt. Dette ble vurdert som naturlig på familiefjellet Blefjell.

Den nye utbyggeren har i samarbeid med arkitekt fått tegnet hytter til området. Hyttene er tegnet med høy standard og moderne uttrykk. Materialbruken er tre, stein og torv. Det viser seg imidlertid at bygging av disse kommer i konflikt med den vedtatte reguleringsplanen, både arealbruksmessig og mht. utnyttingsgrad. Det fremmes derfor nå ytterligere endring av denne reguleringsplanen.

Forslaget til endring av planen kan oppsummeres slik:

  • Opplegget med 8 tun videreføres, men hvert tun utvides arealmessig. Hver bygning blir mer selvstendige enheter enn opprinnelig planlagt.
  • De grønne strukturene mellom og rundt tunene blir redusert.
  • I gjeldende plan er antall bygninger angitt som 2-4 per tun. I nytt forslag oppgis eksakt antall per tun og også lokalisering av de enkelte bygninger. Totalt planlegges nå 26 fritidsboliger fordelt på de 8 tunene.
  • Utnyttelsesgraden økes fra 400 m² T-BRA i hvert tun i gjeldene plan, til mer differensierte rammer på 400 m² T-BRA - 800 m² T-BRA per tun. Samlet sett økes det fra 3.200 m² T-BRA til 5.600 m² T-BRA.
  • De grønne arealene rundt byggeområdene er endret fra friluftsområder til jord- og skogbruksområder.

Vurdering:

Rådmannen har hele tiden sett på Sølvseterprosjektet som et spennende og nytenkende prosjekt. I første omgang var det fokus på tett tunbebyggelse og et konsept rettet mot næringslivet. Men siden har rådmannen også vært positiv til å myke det næringsrettede konseptet noe opp.

Som det framgår av planbeskrivelsen er det utviklet en hyttetype for dette området, der tre, stein og torv preger byggene. Disse tradisjonelle elementene er brukt på en moderne måte, og ser ut til å kunne gi en meget spennende og enhetlig bebyggelse i området.

Hyttetypen er imidlertid stor i forhold til det tradisjonelle på Blefjell. Det foreslås rammer per tun som muliggjør 200 m² T-BRA per bygning.

Selv om dette bryter med det som har vært vanlig på Ble, mener rådmannen at det bør gis rammer i denne reguløeringsplanen som muliggjør realisering av dette prosjektet. Dette fordi området ligger såvidt for seg selv, fordi hyttene ser ut til å kunne bli flotte bygg innpasset i dette området, og fordi det også vil gi en gjennomført helhet i området.

Endringen som foreslås innebærer imidlertid en betydelig økning av bygningsvolum og byggearealer i forhold til gjeldende plan.

For å kompensere noe for de tapte grønne strukturene, anbefaler rådmannen å stryke hele tun 5, og med det 4 hytter. Det vil gi en god grønn korridor gjennom området. Samlet utbygging vil da bli 22 hytter fordelt på 4.400 m² T-BRA.

Videre anbefaler rådmannen at de grønne arealene rundt byggeområdene opprettholdes som friluftsområder med nåværende plans bestemmelser om skogsdrift og tilrettelegging for friluftsformål.

 

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

26.02.2007

Arkiv               

5/2/20/0

Saksmappe     

2006/420

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ørn Antonsson

 

Gnr 5/2 F20 Klage på vedtak i FUP-sak 44/06 – ny behandling

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

13.03.2007

23/07

 

Rådmannens anbefaling:

Kommunens faste utvalg for plansaker tar ikke til følge Odd-Einar Christophersens klage på utvalgets vedtak i FUP-sak 44/06, og opprettholder sakens vedtak. Klagen er datert 26.06.06.

Grunnen for at klagen ikke tas til følge er at den inneholder ikke momenter som tilsier at det foreligger særlige grunner til å dispensere etter plan- og bygningslovens § 7 i hht. Christophersens dispensasjonssøknad av 23.03.06. Se for øvrig sakens avsnitt ”Vurdering”.

Det er anledning til å fremme forslag til reguleringsplan for å oppnå høgere grad av utnytting enn hva kommunedelplan for Blefjell åpner for.

Vedlegg:

-          FUP-sak 44/06 og FUP-sak 56/06

Saksopplysninger:

Odd-Einar Christophersen eier av hytte med GNR 5/2 F20 planlegger utvidelse av hytten og i denne forbindelse søkte han kommunen om dispensasjon fra utfyllende bestemmelser til arealdelen av kommunedelplanen for Blefjell. Kommunens faste utvalg for plansaker i møte 19.06.06, FUP-sak 44/06, avslo Christophersens dispensasjonssøknad ved følgende vedtak:

”Kommunens faste utvalg for plansaker avslår Odd-Einar Christophersen dispensasjonssøknad datert 23.03.06. Søknaden er gjengitt i sakens avsnitt ”Saksopplysninger”.

Avslaget begrunnes med at søknaden inneholder ikke særlige grunner, men generelle grunner, og gir derfor ikke rettslig grunnlag for dispensasjon etter plan- og bygningslovens § 7. Se for øvrig sakens avsnitt ”Vurdering”.”

Christophersen klaget vedtaket innen utløp av lovfestet frist. Kommunens faste utvalg for plansaker i møte 05.09.06, FUP-sak 56/06, behandlet Christophersens klage og vedtok følgende:

”Kommunens faste utvalg for plansaker tar ikke Odd-Einar Christophersens klage på utvalgets vedtak i FUP-sak 44/06 til følge, og opprettholder sakens vedtak.

Grunnen for at klagen ikke tas til følge er at den inneholder ikke momenter som tilsier at det foreligger særlige grunner til å dispensere etter plan- og bygningslovens § 7 i hht. Christophersens dispensasjonssøknad av 23.03.06.”

Klagen, og sakens øvrige papirer, ble av kommunene oversendt fylkesmannen til klagebehandling etter forvaltningsloven. Fylkesmannen ved følgende skriv av 26.01.07 meddelte kommunen utfallet av sin klagebehandling:

”Flesberg kommune - gnr 5/2 Blefjell. Søknad om dispensasjon fra kommunedelplan. Klage på vedtak av 19. juni 2006. Klager: Odd Einar Christophersen.

VEDTAK

Klagen tas til følge. I medhold av forvaltningsloven § 34 fjerde ledd oppheves vedtak av Flesberg kommune, datert 19. juni 2005, sak 44/06, Saken hjemvises til ny behandling.

Fylkesmannens vedtak er endelig og kan ikke påklages, jf. forvaltningslovens § 28 tredje ledd.

Fylkesmannen viser til oversendelse mottatt her 8. november 2006.

Sakens bakgrunn
Saken gjelder søknad om dispensasjon fra kommunedelplan for oppføring av tilbygg på eiendommen gnr 5 bnr 2, f20.

Flesberg kommune, ved planutvalget, avslo søknaden i vedtak av 19. juni 2006, sak 44/06. Det ble i vedtaket vist til at hytta med tilbygg vil få en høyere grad av utnytting enn hva kommunedelplan for Blefjell åpner for.

Vedtaket er påklaget av Odd-Einar Christophersen i brev av 23. mars 2006. Det blir i klagen bla anført at det foreligger særlige grunner som ihht,. plan- og bygningsloven § 7 gir grunnlag for å dispensere fra grad av utnytting angitt i kommunedelplanen.

Det vises bla. til at begrensningen i grad av utnytting slår uheldig ut for eksisterende hytter i en etasje, som ikke lar seg bygge på i høyden. Dette anføres å være en usaklig forskjellsbehandling i forhold til nye hytter. Det vises videre til at kommunen ikke har foretatt en konkret vurdering av hyttas beliggenhet, forholdet til fjellområdene mm.

Fylkesmannen vil vise til klagen i sin helhet som forutsettes kjent.

Klagen ble behandlet av planutvalget i møte 5. september 2006, sak 56/06 som ikke fant grunnlag for å endre sitt tidligere vedtak. Planutvalget fant ikke særlige grunner som kunne tilsi at det ble gitt dispensasjon fra kommunedelplanen.

Fylkesmannen har tatt saken opp til behandling i medhold av plan- og bygningslovens § 15, jf. Kommunaldepartementet og Miljøverndepartementets rundskriv av 01.07.86.

Fylkesmannens merknader
Oppføring av tilbygg er søknadspliktig tiltak etter plan- og bygningslovens § 93 første ledd bokstav a.

Den aktuelle eiendommen ligger innenfor et område som i kommunedelplan for Blefjell, godkjent av Miljøverndepartementet 14. juli 2006, er avsatt til byggeområde, med underformål fritidsbebyggelse.

Det fremgår at hytta før utvidelse er på ca 110m2 BYA, mens den etter utvidelse vil være på ca. 165 m2 BYA. Kommunen har lagt til grunn at oppføring av tilbygg på tomten forutsetter at det gis dispensasjon fra planbestemmelsene pkt. 1.3 om totalt bebygd areal.

Av planbestemmelsene pkt. 1.3 følger det at hytter som utvides med direkte hjemmel i kommunedelplanen kan ha følgende størrelser:

"inntil 100 m2 bebygd areal (BYA) for hovedbygning når dette ikke kommer i konflikt med frilufts- og miljøinteresser."

Fylkesmannen vil bemerke at det av veileder til forskrift om krav til byggverk og produkter til byggverk (TEK) kap 2, fremgår at det er tre begreper som skal benyttes ved fastsettelse av grad av utnytting. Alle bygger på Norsk Standard 3940. Andre begreper enn de som er definert i forskriften kan ikke brukes.

Av § 3-2 i teknisk forskrift fremgår følgende beregningsmåter:

a) Prosent bebygd areal (%-BYA)

b) Tillatt bruksareal (T-BRA)

c) Prosent tomteutnyttelse (%- TU)

Den beregningsmåten som er valgt i kommunedelplan for Blefjell, hvor grad av utnytting er angitt i antall kvadratmeter ( m2 ), er ikke i samsvar med de tre beregningsmåtene som er angitt i teknisk forskrift kap Ill.

Ved kommuneplaner som relativt detaljert styrer arealutnyttelsen ved å ligge nært opp til reguleringsplaner i innhold, og som legger til rette for utbygging direkte i medhold av kommuneplanen, kan ikke bygningsstørrelse styres ved bestemmelse om totalt bebygd areal i kvadratmeter. En slik bestemmelse, som i realiteten vil angi grad av utnytting av tomten, ville heller ikke kunne påklages, jf. at kommunestyrets vedtak om å godkjenne kommuneplanens arealdel ikke kan påklages.

Den del av planbestemmelsen pkt. 1.3 som omhandler grad av utnytting har ikke hjemmel i teknisk forskrift, og må derfor anses ugyldig. Bestemmelsene kan derfor ikke gi hjemmel for å regulere grad av utnytting innenfor pIanområdet. Tiltakshavers søknad om oppføring av tilbygg kan derfor ikke avslås med hjemmel i bestemmelsene til i kommunedelplan for Blefjell pkt. 1.3.

Fylkesmannen finner grunn til å bemerke at det samme problem gjør seg gjeldende ved bestemmelsen om grad av utnytting i kommuneplanens arealdel § 3.3. Her er beregningsmåten angitt i m2 BYA og er således heller ikke i samsvar med TEK § 3-2.

Når den hjemmel kommunen har truffet vedtaket på grunnlag av er ugyldig, må dette føre til at også vedtaket anses ugyldig. Kommunens vedtak må etter dette oppheves og hjemvises til ny behandling.

Fylkesmannen vil tilføye at plan- og bygningsloven § 20-4 ikke inneholder noe krav om at kommuneplanens arealdel skal fastsette utnyttingsgrad. Kommunedelplanen vil derfor ikke være ugyldig. Men dersom kommunen har valgt å ha en bestemmelse som styrer bygningsvolumet på tomta, så må denne utformes i samsvar med teknisk forskrift kap III dersom den skal kunne anvendes som avslagshjemmel.

Plankravet i plan bestemmelsen pkt. 2.1.
Fylkesmannen vil vise til planbestemmelsene pkt. 2.1 om plankrav. Av bestemmelsen bokstav a fremgår det at utvidelse av eksisterende fritidsbebyggelse, i områder uten reguleringsplan, er unntatt fra plankravet. Dette forutsetter imidlertid at utvidelsen skjer i samsvar med kommunedelplanens øvrige bestemmer.
Det betyr at dersom kommunen endrer planbestemmelsene pkt. 1.3 i tråd med TEK § 3-2, vil en søknad som den foreliggende også måtte behandles som dispensasjon fra plankravet, dersom søknaden overskrider planenes rammer. Det bør dessuten opplyses søker at det er anledning til å fremme forslag om reguleringsplan for eiendommen.

Kommunen har i disse områdene anledning til nedlegge midlertidig forbud mot deling og byggearbeid, dersom kommunen ønsker å endre planbestemmelsene ved omregulering. Ved slik eventuell omregulering og endring av planbestemmelsene pkt. 1.3, vil aktuelle søknad også forutsette dispensasjon fra plankravet som følger av planbestemmelsene pkt. 2.1, jf. bokstava.

Konklusjon:
Kommunens vedtak av 19. juni 2006, sak 44/06, oppheves og saken hjemvises til ny behandling.”

Kommunen henvendte seg til Miljøverndepartementet som skrev følgende til kommunen, den 16.02.07:

Endring av utfyllende bestemmelser til kommuneplanens arealdel for Blefjell

Vi viser til Miljøverndepartementets vedtak av 14. juli 2006, vedrørende innsigelse til kommunedelplan for Blefjell, Flesberg kommune.

Det viser seg nå at de utfyllende bestemmelsene til planen angir maksimal hytte størrelse i m² BYA Riktig angivelse skal være m² T-BRA.

Vi forutsetter at kommunen endrer de utfyllende bestemmelsene til kommuneplanens arealdel slik at størrelsen på fritidsboliger blir korrekt angitt i henhold til lovverket.”

Teknisk forskrift kap. III Grad av utnytting - § 3-5 Tillatt bruksareal (T-BRA)

Tillatt bruksareal for bebyggelse for en tomt angis i m2 og skrives T-BRA = 00 m2. Bruksarealet beregnes med utgangspunkt i Norsk Standard 3940, men med følgende endringer:

§         Uinnredete bygningsvolumer som tilfredsstiller standardens krav til høyde og bredde inngår i beregningsgrunnlaget.

§         Det skal ikke gjøres fradrag for kanaler, sjakter, skillevegger og tykke innervegger.

§         For bygning med etasjetall over 3,0 m, beregnes tillatt bruksareal som om det var lagt et horisontalplan for hver 3 m.

§         Overbygd, åpent areal (OPA) mer en 1,0 m innenfor kant av takoverdeking går inn i beregningsgrunnlaget.

§         For bruksareal under terreng, se § 3-7.

Tilføyd ved forskrift 24 feb 1997 nr. 146, i kraft 1. juli 1997

Christophersen klage på utvalgets vedtak i FUP-sak 44/06:

”GNR. 5, BNR. 2, FESTE NR. 20: KLAGE PÅ AVSLÅTT SØKNAD OM DISPENSASJON I HENHOLD TIL PLAN OG BYGNINGSLOVEN § 7

Jeg har mottatt Flesberg kommunes avslag på min dispensasjonssøknad i brev datert 23. juni 2006 den 26. juni 2006. Kommunens vedtak påklages.

Det vesentlige poeng i min dispensasjonssøknad er overhode ikke behandlet. Kommunestyrets vedtak om maksimal utvidelsesmulighet for hytter i området uten reguleringsplan vil i praksis innebære en betydelig forskjellsbehandling av nye, forhold til gamle hytter. Nye hytter kan med en vedtatt BYA på 100 kvm. og en maksimal gesimshøyde på inntil 3,5 meter få et effektivt boareal på opp i mot 200 kvm. Gamle hytter med begrensede muligheter for påbygging av 2.etg. vil ikke kunne få et boareal som overstiger BYA, d.v.s. 100 kvm. Dette er en diskriminerende forskjellsbehandling og et vesentlig inngrep i utnyttelsesmulighetene for eksisterende hytter. Jeg kan ikke akseptere at Flesberg kommune på denne måten griper inn i vår mulighet for å utbygge eiendommen med en størrelse vi ellers kunne oppnådd med et nybygg i planområdet. Å knytte en mulighet for å oppnå en høyere utnyttelse til en fullstendig regulering av området, er å påføre eiere av enkelteiendommer en urimelig byrde for å kunne oppnå en rettighet og mulighet som ellers tilligger nye, ubebygde eiendommer.

Det må etter mitt skjønn være tilstrekkelig "særlig grunn" til å dispensere at min hytte (og andre eksisterende hytter) rammes urimelig og utilsiktet av den generelle arealbegrensning som er innført.

I kommunens vurdering av dispensasjonssøknaden kommer det bl.a. til uttrykk at "å dispensere i henhold til Christophersens søknad vil i realiteten slå beina unna praktisering av kommunestyrevedtaket". Jeg finner denne delen av begrunnelsen fullstendig usakelig, men allikevel som et uttrykk for det som egentlig er kommunens begrunnelse for ikke å godkjenne dispensasjonssøknaden. Kommunen har overhode ikke vurdert mine konkrete anførsler som går på hyttas beliggenhet, området, forholdet til fjellområdene osv. Jeg oppfatter kommunens vedtak som et uttrykk for en generell uvilje mot å dispensere fra et nylig fattet kommunestyrevedtak av frykt for hvilke konsekvenser dette kan få ved senere behandling. Jeg tror ikke Flesberg kommune overhode har vurdert konsekvensene for eksisterende bebyggelse av de innførte arealbegrensninger som jeg har påpekt i min dispensasjonssøknad. Det kan ikke være slik at kommunen "ved et pennestrøk" kan innføre en arealbegrensning som medfører en slik forskjellsbehandling mellom gamle og nye eiendommer og i hvert fall ikke uten å åpne for dispensasjoner der det er gode grunner til det.

Med henvisning til ovenstående og dispensasjonssøknaden med begrunnelse påklages Planutvalgets vedtak. Jeg ønsker å få en rettslig prøving av Flesberg kommunes vedtak om arealbegrensning og konsekvensene dette har for eksisterende hyttebebyggelse. I denne forbindelse imøteser jeg Flesberg kommunes og eventuelt Fylkesmannens behandling av klagesaken.”

Vurdering:

Christophersens hytte (GNR 140/2 F11) er på nordre Ble med atkomst fra store Bleveg. Hytten er i område uten reguleringsplan. I forhold til arealdelen av kommunedelplanen for Blefjell er hytten i område avsatt til «Byggeområder» hvor følgende bestemmelse gjelder:

1.3           Bebyggelsens størrelse (§20-4, b)

Størrelse på hytter skal fastsettes i reguleringsplan. Det kan tillates hytter med varierende størrelse tilpasset situasjonen i de enkelte områdene. Uthus/anneks kan tillates opp til T-BRA = 30m² på eiendommen/tomta.

Hytter som utvides med direkte hjemmel i kommunedelplanen kan ha følgende størrelser:

-              maks. T-BRA = 100m² for hovedbygning når dette ikke kommer i konflikt med frilufts- og miljøinteresser

-              grunnmur/pilarhøyde inntil 1,0 meter

-              maksimal gesimshøyde inntil 3,5 meter på den enkelte fasade og maksimal mønehøyde 5,5 meter (over gjennomsnittlig planert terreng)

-              uthus/anneks maks. T-BRA = 15m² kan bygges forutsatt T-BRA = 100 m² på tomten ikke overskrides og forutsatt at det plasseres nær eksisterende hytte, maksimalt 10 meter fra denne. Maksimal gesimshøyde skal være 2,5 meter, maksimal mønehøyde 3,0 meter.

-              lave terrasser (maks 0,5 m over bakken) inntil 20m².

I følge mottatte tegninger fra Norske Fjellhus AS har Christophersens hytte (slik den fremstår i dag) tillatt bruksareal (T-BRA) ca 100 m². Etter planlagt utvidelse ville T-BRA bli ca 151 m².

Kommentarer til Christophersens klageskriv:

”Det vesentlige poeng i min dispensasjonssøknad er overhode ikke behandlet. Kommunestyrets vedtak om maksimal utvidelsesmulighet for hytter i området uten reguleringsplan vil i praksis innebære en betydelig forskjellsbehandling av nye, forhold til gamle hytter. Nye hytter kan med en vedtatt BYA på 100 kvm. og en maksimal gesimshøyde på inntil 3,5 meter få et effektivt boareal på opp i mot 200 kvm. Gamle hytter med begrensede muligheter for påbygging av 2.etg. vil ikke kunne få et boareal som overstiger BYA, d.v.s. 100 kvm. Dette er en diskriminerende forskjellsbehandling og et vesentlig inngrep i utnyttelsesmulighetene for eksisterende hytter. Jeg kan ikke akseptere at Flesberg kommune på denne måten griper inn i vår mulighet for å utbygge eiendommen med en størrelse vi ellers kunne oppnådd med et nybygg i planområdet. Å knytte en mulighet for å oppnå en høyere utnyttelse til en fullstendig regulering av området, er å påføre eiere av enkelteiendommer en urimelig byrde for å kunne oppnå en rettighet og mulighet som ellers tilligger nye, ubebygde eiendommer.

Det må etter mitt skjønn være tilstrekkelig "særlig grunn" til å dispensere at min hytte (og andre eksisterende hytter) rammes urimelig og utilsiktet av den generelle arealbegrensning som er innført.”

Kommuneplanens arealdel er en oversiktsplan, mens reguleringsplan er mer detaljert plan. Kommuneplanens arealdel gir ikke adgang til å stille direkte vilkår for utbygging og arealbruk i samme utstrekning som i reguleringsplaner med tilhørende bestemmelser. Av kommune-delplanens planbestemmelse § 2.1 (Plankrav) bokstav a fremgår det at utvidelse av eksisterende fridtidsbebyggelse i «byggeområder» uten reguleringsplan, er unntatt fra plankravet. Dette forutsetter imidlertid at utvidelsen skjer i samsvar med kommunedelplanens øvrige bestemmelser.

Plan- og bygningslovens § 20-4 andre ledd bokstav b hjemler kommunen å bestemme i planens «byggeområder» tomteutnyttelse / grad av utnytting (jf. byggeforskriftene), byggehøyde og andre former for styring av bygningens størrelse og form m.v. samt formingsbestemmelser, på samme måte som det kan gjøres i en reguleringsplan. Dette gir mulighet til å tilpasse ny bebyggelse til eksisterende preg.

Fylkesmannen skriver i sin klagebehandling bl.a. ”Det bør dessuten opplyses søker at det er anledning til å fremme forslag om reguleringsplan for eiendommen.”
I FUP-sak 44/06 står bl.a. ”Andre størrelser på hytter kan fastsettes gjennom reguleringsplan. Hvorvidt der er aktuelt å regulere området, og da bl.a. endre hyttestørrelser må hytteeier ta opp med grunneier.”

I Ot.prp. nr. 56 (1984-85) s. 101 uttrykkes således at det ikke skal være en kurant sak å fravike planer. Dispensasjonsmyndighet må ikke brukes på slik måte at den undergraver planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Endringer av betydning i arealdisponering bør følgelig ikke foretas gjennom dispensasjoner, men behandles etter reglene om kommune- og respektive reguleringsplanlegging.

”Kommunen har overhode ikke vurdert mine konkrete anførsler som går på hyttas beliggenhet, området, forholdet til fjellområdene osv. Jeg oppfatter kommunens vedtak som et uttrykk for en generell uvilje mot å dispensere fra et nylig fattet kommunestyrevedtak av frykt for hvilke konsekvenser dette kan få ved senere behandling. Jeg tror ikke Flesberg kommune overhode har vurdert konsekvensene for eksisterende bebyggelse av de innførte arealbegrensninger som jeg har påpekt i min dispensasjonssøknad. Det kan ikke være slik at kommunen "ved et pennestrøk" kan innføre en arealbegrensning som medfører en slik forskjellsbehandling mellom gamle og nye eiendommer og i hvert fall ikke uten å åpne for dispensasjoner der det er gode grunner til det.”

Innen radius av 170 meter har Christophersen 8 hyttenaboer og innen radius av 660 meter 22 naboer – dette i luftlinje. Grunneieren (GNR 5/2) kan i medhold av kommunedelplanen via regulering fortette området ytterligere. Bl.a. i lys av kommunedelplanens arealdel gir lokalisering av Christophersens hytte ikke grunnlag til å innvilge hans dispensasjonssøknad.

Tillatt bruksareal (T-BRA) omfatter bruksareal for alle måleverdige plan (gulv) og bruksareal for åpent overbygd areal. Dvs. loftetasje vil spise av maks. T-BRA 100 m².

Utfyllende bestemmelser til kommunedelplanen for Blefjell vil kun kunne fravikes for den enkelte hytteeier ved vedtak fattet med hjemmel i plan- og bygningslovens § 7. Det krever at hytteeieren kan pårope seg individuell grunn, dvs. særlige grunner i lovens forstand.

For at lovvilkåret særlige grunner skal være oppfylt, må det foreligge spesifiserte, klare og relevante grunner som etter en nærmere konkret vurdering er av en slik karakter og har en slik tyngde at de kan slå gjennom ovenfor de hensyn kommunedelplanen og de tilhørende bestemmelser er ment å ivareta.

Plan- og bygningsloven § 7 bestemmer at det kan dispenseres bl.a. fra kommunedelplaner. "Særlige grunner" vil etter praksis foreligge dersom de hensyn bestemmelsen er ment å ivareta ikke blir skadelidende om dispensasjon gis, eller en overvekt av interesser taler for det omsøkte tiltak. I lovens formulering ligger det at dispensasjon ikke skal være en kurant sak, og at ingen har rettskrav på å få dispensasjon. Hvorvidt det foreligger «særlige grunner», beror på en skjønnsmessig helhetsvurdering basert på forholdene i den konkrete sak.

Etter rådmannens vurdering er det ikke anført særlige grunner verken i dispensasjons-søknaden eller etterfølgende klage som kan gi grunnlag for å dispensasjon fra gjeldende kommunedelplan for Blefjell. En dispensasjonsvurdering skal være forankret i objektive forhold ved tiltaket, eiendommen og omgivelsene, og det vil bare unntaksvis kunne legges vekt på subjektive forhold hos den enkelte tiltakshaver. De anførte forhold er mer allmenne grunner som ikke anses som en særlig grunn i hht. plan- og bygningsloven § 7.

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

27.02.2007

Arkiv               

6/1/46/0

Saksmappe     

2006/844

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ørn Antonsson

 

Gnr 6/1 F46 Klage på vedtak i FUP-sak 72/06 - ny behandling

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

13.03.2007

24/07

 

Rådmannens anbefaling:

Kommunens faste utvalg for plansaker tar ikke til følge Asle Nikkeruds klage på utvalgets vedtak i FUP-sak 72/06. Klagen er datert 10.11.06.

Etter rådmannens vurdering er det ikke anført særlige grunner verken i dispensasjons-søknaden eller etterfølgende klage, som kan gi grunnlag for dispensasjon fra gjeldende kommunedelplan for Blefjell. Se for øvrig sakens avsnitt ”Vurdering”.

Vedlegg:

-          FUP-saker 72/06 og 3/07

Saksopplysninger:

Kommunens faste utvalg for plansaker har i FUP-sak 72/06 behandlet og avslo dispensasjonssøknad fra Asle Nikkerud eier av hytte med GNR 6/1 F46 på nordre Ble ved Kyrkjevatnet. Nikkerud klaget avslaget og klagen ble av utvalget ikke tatt til følge i FUP-sak 3/07. Det innebærer at klagen skal til fylkesmannen til endelig klagebehandling etter forvaltningsloven.

Fylkesmannen har i det siste hjemvist to klagesaker til ny behandling i kommunen med bakgrunn i at relevant bestemmelse i utfyllende bestemmelser til arealdelen av kommunedelplanen for Blefjell viste seg ikke å være hjemlet i teknisk forskrift, og var derfor å anse som ugyldig grunnlag for å regulere grad av utnytting. I samvirke med Miljøvern-departementet har kommunen rettet relevant bestemmelse slik den nå er hjemlet i teknisk forskrift. Miljøverndepartementet skrev bl.a. ”Det viser seg nå at de utfyllende bestemmelsene til planen angir maksimal hyttestørrelse i m² BYA Riktig angivelse skal være m² T-BRA.”

Nikkeruds dispensasjonssøknad ble av utvalget avslått med hjemmel i samme bestemmelse (§ 1.3). I lag med de to hjemviste forelegges Nikkeruds sak utvalget til ny behandling. I tilfelle utvalget ikke tar klagene, og da dispenserer i hht. søknadene, blir alle tre oversendt fylkesmannen til endelig klagebehandling etter forvaltningsloven.

Nikkerud søkte kommunen om dispensasjon fra utfyllende bestemmelser til arealdelen av kommunedel-planen for Blefjell. Nikkerud planlegger å installere strømaggregat og i denne forbindelse trenger han å utvide hyttens uthus/anneks. Etter utvidelse blir uthus/anneks T-BRA ca 25 m². I følge kommunens arkiv er Nikkeruds hyttes T-BRA ca 60 m². Hyttens luftlinjeavstand til Kyrkjevatnet er ca 50 meter.

Området er ikke regulert. I arealdelen av kommunedelplanen for Blefjell er området avsatt til LNF Sone 3, hvor eksisterende bebyggelse kan påbygges og rehabiliteres i samsvar med §§ 1.2 og 1.3 i utfyllende bestemmelser til arealdelen av kommunedelplanen. Av bestemmelse § 1.3 fremkommer at hytter som utvides med direkte hjemmel i kommunedelplanen kan ha følgende størrelser: Hytter maks. T-BRA = 100 m². Uthus/anneks maks. T-BRA = 15 m² kan bygges forutsatt T-BRA = 100 m² på tomten ikke overskrides. I følge mottatte tegninger er Nikkeruds uthus/anneks ca T-BRA 18 m². Etter planlagt utvidelse blir uthuset/annekset ca T-BRA 25 m². Hytten er som nevnt antakelig ca T-BRA 60 m².

I lys av foretatt rettelse av relevant kommunedelplanbestemmelse er Nikkeruds dispensasjonssøknad avslått av kommunens faste utvalg i FUP-sak 72/06 ved følgende vedtak:

”Kommunens faste utvalg for plansaker avslår Aasle Nikkeruds dispensasjonssøknad, datert 30.06.06.

Årsaken for avslaget er at dispensasjon i hht. søknaden vil medføre vesentlig fravik fra utfyllende bestemmelser til kommunedelplanens arealdel. Hvor det er fastsatt grense på uthus maks. T-BRA = 15 m². Etter planlagt utvidelse ville uthuset bli T-BRA 25 m². For øvrig henvises til sakens avsnitt ”vurdering”.”

Nikkeruds klage er datert 10.11.06 og lyder slik:

”Klage på vedtak fattet i FUP-sak 72/06. Behandlet i kommunens faste utvalg for plansaker 17.10.2006.

Viser til ovennevnte sak og vedtak mottatt her 31.10.2006.

Kort resymert så er det fra vår side sendt inn en melding om tiltak på gbnr. 6/1 ft.nr. 46 datert 11.01.06. vedr. oppføring av frittstående anneks på 13 kvadratmeter. På denne meldingen fikk vi tilbakemelding fra kommunen om at det måtte søkes om dispensasjon. Tok kontakt med kommunens saksbehandler etter mottak av melding om at det måtte søkes om dispensasjon. Ble da bl.a. anbefalt å vente på sluttbehandlingen av kommunedelplan for Blefjell. Dette siste med bakgrunn i at det var vanskelig å behandle søknader om oppføring og dispensasjon for nybygg under rulleringen av planen Dernest ble vi opplyst at kommunen helst så at det bare var 2 bygg på hver hytte eiendom. I den forbindelse ble jeg oppfordret til se på mulighetene for en utvidelse av eksisterende anneks

Så snart den nye kommunedelplan for Blefjell var sluttbehandlet sendte vi en dispensasjonssøknad for tilbygg som anbefalt på annekset. Alt i alt er dette etter vår vurdering en beskjeden utvidelse for et godt tiltak for vårt velvære ved besøk på hytta. Tilbygget er søkt oppført med hensyntagen til egen og naboers støynivå for planlagt installasjon av strømaggregat. Alle tekniske forskrifter er ivaretatt bl.a. med hensyn til avlufting, brannfare etc.

Søknaden slik den foreligger fra vår side er i samsvar med de retningslinjer vi har ratt fra kommunens saksbehandler. Bebygd areal er innenfor de retningslinjer som er satt i kommunedelplan.

Vi ønsker derfor at det faste utvalg for plansaker hensyntar de anførsler vi her har ført. Først og fremst fordi vi har gjort det slik vi ble anbefalt å gjøre av kommunen. Dernest fordi nytt tilbygg innehar de kvaliteter som forventes og at det tilfredsstiller retningslinjer gitt i kommunedelplan. Det er ikke innkommet merknader fra oppsittere som berøres av tiltaket.”

Vurdering:

Noen kommentarer til Nikkeruds klageskriv.

Nikkeruds Melding om tiltak, pbl § 86a er ikke datert 11.01.06, men 15.01.05. Hyttens avstand til Kyrkjevatnet er ca 50 meter. Frem til kommunedelplanen for Blefjell erstattet kommuneplanen, den 27.06.05, som styringsverktøy på Blefjell var tilnærmet byggeforbud i 75 meters belte til vassdrag. Med bakgrunn i det skrev kommunene følgende avsnitt til ham den 02.02.05:

”Alternativt kan du vente til den nye kommunedelplanen for Blefjell er sluttbehandlet. Den vil etter all sannsynlighet gi rammer for større utnyttelse av 75 meters beltet, og ventes sluttbehandlet nå til våren. Du kan for øvrig fordype deg i kommunedelplanen på kommunens nettside.”

Alternativet var å søke dispensasjon fra kommuneplanen. Det ble ikke gitt anbefalinger, men generelle opplysninger i pakt med forvaltnings rolle. Se for øvrig FUP-sak 72/06.

Etter rådmannens vurdering er det ikke anført særlige grunner verken i dispensasjons-søknaden eller etterfølgende klage, som kan gi grunnlag for dispensasjon fra gjeldende kommunedelplan for Blefjell. En dispensasjonsvurdering skal være forankret i objektive forhold ved tiltaket, eiendommen og omgivelsene, og det vil bare unntaksvis kunne legges vekt på subjektive forhold hos den enkelte tiltakshaver. De anførte forhold er mer allmenne grunner som ikke anses som en særlig grunn i hht. plan- og bygningsloven § 7.

Rådmannens anbefaling til kommunens faste utvalg for plansaker er var derfor ikke å godkjenne Nikkeruds dispensasjonssøknad, eller å ta etterfølgende klage til følge. Rådmannen er av den mening av Nikkerud kan plassere aggregatet i dagens uthus og eventuelt å utvide hytten innenfor kommunedelplanens rammer.

 

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

24.02.2007

Arkiv               

5/2/22/0

Saksmappe     

2005/1158

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ørn Antonsson

 

Gnr 5/2 F22 Klage på vedtak i FUP-sak 69/06

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

13.03.2007

25/07

 

Rådmannens anbefaling:

Kommunens faste utvalg for plansaker tar ikke til følge Britha- og Hans Kristian Olsrøds klage på utvalgets vedtak i FUP-sak 69/06, og opprettholder sakens vedtak. Klagen er datert 17.11.06.

Grunnen for at klagen ikke tas til følge er at den inneholder ikke momenter som tilsier at det foreligger særlige grunner til å dispensere etter plan- og bygningslovens § 7 i hht. Olsrøds dispensasjonssøknad av 26.07.06. Se for øvrig sakens avsnitt ”Vurdering”.

Vedlegg:

-          FUP-sak 69/06

Saksopplysninger:

Olsrøds hytte er på Voldbakkens grunn på nordre Ble. Området inngår ikke i godkjent reguleringsplan og i forhold til arealdelen av kommunedelplanen for Blefjell er området avsatt i «Byggeområder». Olsrød søkte kommunen om dispensasjon til å muliggjøre bygging av ca 120 meters (luftlinje) veg frem til hytten. Dispensasjonssøknaden ble av kommunens faste utvalg for plansaker avslått i møte den 17.10.06, FUP-sak 69/06 – ved følgende vedtak:

”Fast utvalg for plansaker avslår Olsrøds dispensasjonssøknad, datert 26.07.06, Søknaden er gjengitt i sakens avsnitt ”saksopplysninger”.

Avslaget begrunnelse

·         Søknaden inneholder ikke særlige grunner, men generelle grunner, og gir derfor ikke rettslig grunnlag for dispensasjon etter plan- og bygningslovens § 7.

·         Dispensasjon i hht. søknaden danner presedens, som har ødeleggende virkning på kommunens arealforvaltning. For øvrig henvises til sakens avsnitt ”vurdering”.

·         Det er uaktuelt at det godkjennes så lang vei frem til kun 1 hytte. Saken kan løses gjennom reguleringsplan eller ved at flere hytter går sammen om veien.”

Innen utløp av lovfestet frist er Olsrød mottatt følgende klage på utvalgets vedtak i FUP-sak 69/06. Klagen er datert 17.11.06:

”KLAGE PÅ AVSLAG - SØKNAD OM UTBEDRING AV ADKOMSTVEI

Vi viser til vår forespørsel av 6. juni 2005, Deres svar av 26. juni 2005 (ref 2005/1158), vår søknad av 26. juli 2006 og Deres avslag datert 17. oktober - mottatt 31. oktober 2006.

Vi ønsker å påklage dette vedtaket, med følgende begrunnelse:

1.      Forskjellsbehandling. Kjernsbekken og Setran fikk i 2005 tillatelse til å anlegge en ca 100 meters adkomstvei, bare noen hundre meter unna der hvor vi nå søker. At dette var 2 hytter og vi bare er l hytte er ikke tilstrekkelig grunn til å behandle disse sakene ulikt - det står heller ingen ting i bestemmelsene i kommuneplanens arealdel om hvor mange hytter det må være for å gi en slik dispensasjon. Når dette prosjektet ble godkjent og ikke vårt mener vi det foreligger en klar og usaklig forskjellsbehandling.

2.      Kommunedelplanens intensjon. Kommunens intensjon med kommunedelplanen for Blefjell er å tilrettelegge for bedre infrastruktur, fortetting og standardheving. Vi kan ikke se at vårt prosjekt er i strid med denne planens intensjon, snarere er det med på å oppfylle den. Vi registrerer at kommunen mener adkomsten er meget god - vi bruker imidlertid hytta hele året, og som kommunen også meget godt vet er det ikke alltid like snøfritt og tørt i dette området. De fleste hyttene her har nok bilvei vesentlig nærmere.

3.      Hva det søkes om. Vi søker i hovedsak om å utbedre en eksisterende opparbeidet driftsvei for tømmerdrift med traktor, ikke om å anlegge en helt ny vei slik det kan virke som kommunen har tolket søknaden. Det er kun den siste delen ned til hytta det blir anlagt en helt ny vei, dette er en avstand på ca 30 meter. Vi vil også anføre at det heller ikke er noen ny E18 det er snakk om her, det blir å kjøre på litt mer grus slik at det blir fremkommelig med bil - og for øvrig foreta så små inngrep som mulig.

4.      Saksbehandlingsfeil. Vi registrerer at det i saksutredningen er referert til en protest mottatt 6. juli 2005 fra vår nærmeste nabo i hyttefeltet (ca 35 meter unna). Dette må jo være en reaksjon på vår første forespørsel til kommunen, datert 6. juni 2005, hvor vi opprinnelig tenkte å følge eksisterende sti - som går forbi nabohytta 5-6 meter unna. Vi hadde da allerede snakket med denne naboen, og på grunn av dennes uvilje mot å få en vei la vi om den planlagte traseen helt - slik at denne hytta overhode ikke blir berørt av tiltaket. Det er greit for oss at naboen også sender en skriftlig henvendelse om saken til kommunen. Vi synes derimot ikke det er like greit at dette tas inn i saksutredningen på en måte som bidrar til å så tvil for beslutningstagerne om at vi har tatt tilstrekkelige nabohensyn: "Det virker som Olserød har tatt hensyn til protesten ved utforming av dispensasjonssøknaden". Naboen anfører vitterlig i brevet at det er greit med en trase slik vi nå har søkt om! Prosjektet er også klarert med grunneier, og det er heller ingen andre som har protestert mot den søknaden som er til behandling.

5.      Særlige grunner. Spesielt på vinterstid er flere familiemedlemmer forhindret fra å bruke hytta på grunn av den lange veien å gå fra parkeringsplassen, og det merkes at vi ikke blir noe yngre med årene selv heller når varer, bagasje og andre nødvendigheter må bæres tram og tilbake - ofte i dyp snø. For øvrig har vi begge helseproblemer, henholdsvis betydelig redusert lungekapasitet og et ankelbrudd som aldri er blitt bra. Som naboen anfører er det en fin gangsti til begge hyttene (stiens tilstand skyldes for øvrig ikke naboen, som bruker sin hytte mindre og heller ikke gjør noen spesielt stor innsats for å vedlikeholde denne stien). Det er fortsatt over hundre meter å gå, og selv om stien er aldri så fin sommerstid er det altså en helt annen sak i dyp snø.

Vi mener en overvekt av interesser taler for at dispensasjon kan gis, og håper med dette at vår klage blir tatt til følge.”

Vurdering:

Området er befart av kommunen. Atkomst til hytten fremstår som meget god. Fra en romslig parkeringsplass er det ca 150 skritt langs tørr og lett forselig sti frem til hytten. Tilgjengelighet godt over gjennomsnittet på fjellet. Bilder fra befaringen kan ses i møtet.

Utgått disposisjonsplan er ikke erstattet med reguleringsplan. I forhold til arealdelen av kommunedelplanen for Blefjell, vedtatt 26.06.05, er området avsatt til ”Byggeområder” hvor med medhold i ”Utfyllende bestemmelser til arealdelen av kommunedelplanen for Blefjell” kommunen har mulighet til å godkjenne stikkveger frem til hytter – maks. lengde 40 meter.

I medhold av plan- og bygningslovens § 7 kan kommunens faste utvalg for plansaker, ”når særlige grunner foreligger”, gi dispensasjon fra plan. Men bare dersom det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon vil lovens krav om særlige grunner være oppfylt, og det er adgang til å gi dispensasjon. I motsatt fall er det ikke rettslig grunnlag for å gi dispensasjon.

"Særlige grunner" vil etter praksis foreligge dersom de hensyn bestemmelsen er ment å ivareta ikke blir skadelidende om dispensasjon gis, eller en overvekt av interesser taler for det omsøkte tiltak. I lovens formulering ligger det at dispensasjon ikke skal være en kurant sak, og at ingen har rettskrav på å få dispensasjon. Hvorvidt det foreligger «særlige grunner», beror på en skjønnsmessig helhetsvurdering basert på forholdene i den konkrete sak.

Etter rådmannens vurdering er det verken anført særlige grunner i dispensasjonssøknaden eller etterfølgende klage som kan gi grunnlag for dispensasjon fra kommunedelplanen for Blefjell. En dispensasjonsvurdering skal være forankret i objektive forhold ved tiltaket, eiendommen og omgivelsene, og det vil bare unntaksvis kunne legges vekt på subjektive forhold hos den enkelte tiltakshaver. De anførte forhold knyttet til helse og alderdom er mer allmenne grunner som ikke anses som en særlig grunn i hht. plan- og bygningsloven § 7.

Olsrøds klage er derfor å avvise.

Kommentarer til Olsrøds klageskriv:

  1. ”Forskjellsbehandling” – I februar 2004 søkte Sætran kommunen om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for å muliggjøre vegbygging til hans hytte GNR 5/2 F18. Kommunens faste utvalg for plansaker fant ikke at det forelå særlige grunner til å innvilge Sætran omsøkt dispensasjon og avslå søknaden. Utvalget minnet om reguleringsalternativet. Sætran klaget ikke avslaget. Vegen ble siden regulert inn i kommunedelplanen for Blefjell, som atkomst til Sætran og hans hyttenabo Tjernsbekk – byggesaksbehandlet og bygd. Olsrøds påstand om forskjellsbehandling er ukorrekt.
  2. Kommunedelplanens intensjon” – Det fremkommer av § 2.1 i Utfyllende bestemmelser til arealdelen av kommunedelplanen for Blefjell at vegen først vil være aktuell etter at den fremkommer av godkjent reguleringsplan. Det er via regulerings- eller bebyggelsesplaner at infrastruktur, fortetting og standardheving skal fastsettes på Blefjell – ikke via dispensasjoner.
  3. ”Hva det søkes om” – Vegbyggingen krever uansett regulering.
  4. ”Saksbehandlingsfeil” – Det er ikke saksbehandlingsfeil å gjengi innkomne protester i saksfremlegg og gi vurdering om protests virkning på utfall av en sak. Olsrøds påstand om saksbehandlings feil er ukorrekt.
  5. ”Særlige grunner” – Anførte forhold knyttet til helse og alderdom er mer allmenne grunner som ikke anses som en særlig i hht. plan- og bygningsloven § 7.

 

 

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

11.01.2007

Arkiv               

10/27/0/0

Saksmappe     

2005/1527

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ørn Antonsson

 

Gnr 10/27 Klage på vedtak i FUP-sak 63/05 - ny behandling

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

13.03.2007

26/07

 

Rådmannens anbefaling:

Kommunens faste utvalg for plansaker tar ikke til følge Johnny Ekras klage på utvalgets vedtak i FUP-sak 63/05, og opprettholder sakens vedtak. Klagen er datert 24.01.06.

Grunnen for at klagen ikke tas til følge er at den inneholder ikke momenter som tilsier at det foreligger særlige grunner til å dispensere etter plan- og bygningslovens § 7 i hht. Ekras dispensasjonssøknad av 08.09.05. Se for øvrig sakens avsnitt ”Vurdering”.

Det er anledning til å fremme forslag til reguleringsplan for å oppnå høgere grad av utnytting enn hva kommunedelplan for Blefjell åpner for.

Vedlegg:

-          FUP-saker 63/05, 10/06 og 42/06

Saksopplysninger:

Randi Henry daværende eier av hytte med GNR 10/27 ønsket å føre opp frittstående uthus/anneks i tilknytning til hytten og i denne forbindelse søkte hun kommunen om dispensasjon fra utfyllende bestemmelser til arealdelen av kommunedelplanen for Blefjell.

Dispensasjonssøknaden, datert 08.09.05, lød slik:

”Søker om dispensasjon for å få lov og sette opp uthus/anneks på tomt på fjellet ved Våtvann GNR 10/27.

De bygg som er satt opp og det vi ønsker og sette opp er gamle bygg, derfor er det ikke mulig og gjøre noe med størrelsen på byggene. Det vil bli et tun med gamle bygg. Vi bygger etter de lover som ellers er gitt av kommunen. Håper på positiv tilbakemelding på dette”.

Kommunens faste utvalg for plansaker i møte 29.11.05, FUP-sak 63/05, avslo Henrys dispensasjonssøknad ved følgende vedtak:

”Kommunens faste utvalg for plansaker - avslår Randi H. Henrys dispensasjonssøknad, datert 08.09.05.

Begrunnelse for avslaget er for det første inneholder søknaden intet som tilsier at utvalget har rettlig grunnlag til å dispensere fra arealdelen av kommunedelplanen for Blefjell. For det andre vil dispensasjon i hht. søknaden umuliggjøre handheving av planbestemmelsen.”

Vedtaket ble meddelt søker og andre ved kommunens skriv av 09.12.05. Av meddelelsen fremkom forvaltningslovens 3 ukers frist for klage. Etter utløpt klagefrist mottas fra Henrys svigersønn Johnny Ekra klage på vedtaket. Ekra var nå blitt hyttens eier. Administrativt ble avgjort at Ekras forsinkede klage skulle forelegges utvalget til behandling.

Ekras klage på utvalgets vedtak i FUP-sak 63/05, datert 24.01.06:

”Klage vedrørende avslag på dispensasjonssøknad GNR 10/27

Da jeg søkte om oppføring av gammelt fjøs, begrunnet jeg med at dette skulle bli et gammelt tun og at man ikke lett kan forandre på størrelse på gamle bygg. Jeg håper det er mulig og se denne saken i et annet perspektiv, da noe av min hensikt var og bygge et gammelt tun. Med bare hytte og stabbur blir det ikke tun. Jeg har ivaretatt alt med farger, beliggenhet, torv, takstein alt går i ett med naturen. Har til og med fått e-verket til å grave ned el. strekk i lufta som generer en så fin gammel plass. Da det er verandaen som er over tillatt bebygd areal, og det bare er noen få kvadrat over, og alt er gjort i beste mening så håper jeg denne saken kan få et positivt utfall.”

Kommunens faste utvalg for plansaker i møte 13.06.06, FUP-sak 42/06, behandlet Ekras klage og vedtok følgende:

”Kommunens faste utvalg for plansaker tar ikke til følge Johnny Ekras klage på utvalgets vedtak i FUP-sak 63/05.

Ekras klage inneholder ikke momenter som tilsier at utvalgets vedtak i FUP-sak 63/05 bør omgjøres. Vedtaket i FUP-sak 63/05 – opprettholdes.”

Klagen, og sakens øvrige papirer, ble av kommunene oversendt fylkesmannen til klagebehandling etter forvaltningsloven. Fylkesmannen ved følgende skriv av 20.12.06 meddelte kommunen utfallet av sin klagebehandling:

”Flesberg kommune - gnr 10/27. Søknad om dispensasjon fra kommunedelplan. Klage på vedtak av 29. november 2005, sak 63/05. Klager: Johnny Ekra.

VEDTAK

Klagen tas til følge. I medhold av forvaltningsloven § 34 fjerde ledd oppheves vedtak av Flesberg kommune, datert 29. november 2005, sak 63/05. Saken hjemvises til ny behandling.

Fylkesmannens vedtak er endelig og kan ikke påklages, jf. forvaltningslovens § 28 tredje ledd.

Fylkesmannen viser til oversendelse mottatt her 7. august 2006.

Sakens bakgrunn:
Saken gjelder søknad om dispensasjon fra kommunedelplan for Blefjell for oppføring av fjøs på eiendommen gnr./bnr 10/27.

Kommunen avslo søknaden i vedtak av 29. november 2005, sak 63/05. Vedtaket er påklaget av Johnny Ekra i brev av 24. januar 2006. Det blir i klagen bla. anført at bakgrunnen for søknaden er at hensikten er å utforme et gammelt tun. Med kun hytte og stabbur vil det ikke bli noe tun. Fylkesmannen vise til klagen i sin helhet.

Klagen ble behandlet av det faste utvalg for plansaker i møte 14. mars 2006, sak 10/06, som ikke fant grunnlag for å endre sitt tidligere vedtak.

Fylkesmannen har tatt saken opp til behandling i medhold av plan- og bygningslovens § 15, jf. Kommunaldepartementet og Miljøverndepartementets rundskriv av 01.07.86.

Fylkesmannens merknader:
Oppføring av bygning er søknadspliktig tiltak etter plan- og bygningslovens § 93 første ledd bokstav a.

Den aktuelle eiendommen ligger innenfor et område som i kommunedelplan for Blefjell, godkjent av Miljøverndepartementet 14. juli 2006, er avsatt til byggeområde, med underformnål fritidsbebyggelse.

Av kommunens vedtak fremgår det at eksisterende hytte på eiendommen har bebygd areal (BYA) på 106 m². Det er tidligere ført opp uthus på tomten med bebygd areal (BYA) 15 rn². Kommunen har lagt til grunn at oppføring av flere bygninger på tomten forutsetter at det gis dispensasjon fra planbestemmelsene pkt. 1.3 om totalt bebygd areal.

Planbestemmelsene pkt. 1.3 vedr. hytter som utvides, fjerde strekpunkt, lyder:

"Uthus/anneks inntil 15 m² kan bygges forutsatt at total BYA 100m² ikke overskrides og forutsatt at det plasseres nær eksisterende hytte, maksimalt 10 meter fra denne."

Fylkesmannen vil bemerke at det av veileder til forskrift om krav til byggverk og produkter til byggverk (TEK) kap 2, fremgår at det er tre begreper som skal benyttes ved fastsettelse av grad av utnytting. Alle bygger på Norsk Standard 3940. Andre begreper enn de som er definert i forskriften kan ikke brukes.

Av § 3 -2 i teknisk forskrift fremgår følgende beregningsmåter:

a) Prosent bebygd areal (%-BYA)

b) Tillatt bruksareal (T -BRA)

c) Prosent tomteutnyttelse (%- TU)

Den beregningsmåten som er valgt i kommunedelplan for Blefjell, hvor grad av utnytting er angitt i antall kvadratmeter ( m2 ), er ikke i samsvar med de tre beregningsmåtene som er angitt i teknisk forskrift kap Ill.

Ved kommuneplaner som relativt detaljert styrer arealutnyttelsen ved å ligge nært opp til reguleringsplaner i innhold, og som legger til rette for utbygging direkte i medhold av kommuneplanen, kan ikke bygnings størrelse styres ved bestemmelse om totalt bebygd areal i kvadratmeter. En slik bestemmelse, som i realiteten vil angi grad av utnytting av tomten, ville heller ikke kunne påklages, jf. at kommunestyrets vedtak om å godkjenne kommuneplanens arealdel ikke kan påklages.

Den del av planbestemmelsen pkt. 1.3 som omhandler grad av utnytting har ikke hjemmel i teknisk forskrift, og må derfor anses ugyldig. Bestemmelsene kan derfor ikke gi hjemmel for å regulere grad av utnytting innenfor planområdet. Tiltakshavers søknad om oppføring av fjøs på eiendommen kan således ikke avslås med hjemmel i bestemmelsene til i kommunedelplan for Blefjell pkt. 1.3.

Fylkesmannen finner grunn til å bemerke at det samme problem gjør seg gjeldende ved bestemmelsen om grad av utnytting i kommuneplanens areal del § 3.3. Her er beregningsmåten angitt i m² BYA og er således heller ikke i samsvar med TEK § 3-2.

Når den hjemmel kommunen har truffet vedtaket på grunnlag av er ugyldig, må dette føre til at også vedtaket anses ugyldig. Kommunens vedtak må etter dette oppheves og hjemvises til ny behandling.

Fylkesmannen vil tilføye at plan- og bygningsloven § 20-4 ikke inneholder noe krav om at kommuneplanens arealdel skal fastsette utnyttingsgrad. Kommunedelplanen vil derfor ikke være ugyldig. Men dersom kommunen har valgt å ha en bestemmelse som styrer bygningsvolumet på tomta, så må denne utformes i samsvar med teknisk forskrift kap III dersom den skal kunne anvendes som avslagshjemmel.

Fylkesmannen vil gjøre oppmerksom på at kommunen i disse områdene har anledning til nedlegge midlertidig forbud mot deling og byggearbeid dersom kommunen ønsker å endre planbestemmelsene ved omregulering.

Konklusjon:
Kommunens vedtak av 29. november 2005, sak 63/05 oppheves og saken hjemvises til ny behandling.”

Kommunen henvendte seg til Miljøverndepartementet, som skrev følgende til kommunen den 16.02.07:

Endring av utfyllende bestemmelser til kommuneplanens arealdel for Blefjell

Vi viser til Miljøverndepartementets vedtak av 14. juli 2006, vedrørende innsigelse til kommunedelplan for Blefjell, Flesberg kommune.

Det viser seg nå at de utfyllende bestemmelsene til planen angir maksimal hytte størrelse i m² BYA Riktig angivelse skal være m² T-BRA.

Vi forutsetter at kommunen endrer de utfyllende bestemmelsene til kommuneplanens arealdel slik at størrelsen på fritidsboliger blir korrekt angitt i henhold til lovverket.”

Teknisk forskrift kap. III Grad av utnytting - § 3-5 Tillatt bruksareal (T-BRA)

”Tillatt bruksareal for bebyggelse for en tomt angis i m2 og skrives T-BRA = 00 m2. Bruksarealet beregnes med utgangspunkt i Norsk Standard 3940, men med følgende endringer:

§         Uinnredete bygningsvolumer som tilfredsstiller standardens krav til høyde og bredde inngår i beregningsgrunnlaget.

§         Det skal ikke gjøres fradrag for kanaler, sjakter, skillevegger og tykke innervegger.

§         For bygning med etasjetall over 3,0 m, beregnes tillatt bruksareal som om det var lagt et horisontalplan for hver 3 m.

§         Overbygd, åpent areal (OPA) mer en 1,0 m innenfor kant av takoverdeking går inn i beregningsgrunnlaget.

§         For bruksareal under terreng, se § 3-7.

Tilføyd ved forskrift 24 feb 1997 nr. 146, i kraft 1. juli 1997”

Vurdering:

Hytten GNR 10/27 er i nærheten av Våtvassætra på nordre Ble. I luftlinje ca 140 meter øst av Våtvatnet. Området er ikke regulert. I forhold til arealdelen av kommunedelplanen for Blefjell området avsatt til «Byggeområder» hvor følgende bestemmelse gjelder:

1.3           Bebyggelsens størrelse (§ 20-4, b)

Størrelse på hytter skal fastsettes i reguleringsplan. Det kan tillates hytter med varierende størrelse tilpasset situasjonen i de enkelte områdene. Uthus/anneks kan tillates opp til T-BRA = 30m² på eiendommen/tomta.

Hytter som utvides med direkte hjemmel i kommunedelplanen kan ha følgende størrelser:

-              maks. T-BRA = 100m² for hovedbygning når dette ikke kommer i konflikt med frilufts- og miljøinteresser

-              grunnmur/pilarhøyde inntil 1,0 meter

-              maksimal gesimshøyde inntil 3,5 meter på den enkelte fasade og maksimal mønehøyde 5,5 meter (over gjennomsnittlig planert terreng)

-              uthus/anneks maks. T-BRA = 15m² kan bygges forutsatt T-BRA = 100 m² på tomten ikke overskrides og forutsatt at det plasseres nær eksisterende hytte, maksimalt 10 meter fra denne. Maksimal gesimshøyde skal være 2,5 meter, maksimal mønehøyde 3,0 meter.

-              lave terrasser (maks 0,5 m over bakken) inntil 20m².

Det er på GNR 10/27 allerede etablert bebyggelse bestående av hytte og stabbur som utgjør til sammen mer enn T-BRA 100 m2. Av kommunedelplanens planbestemmelse § 2.1 (Plankrav) bokstav a fremgår det at utvidelse av eksisterende fridtidsbebyggelse i «byggeområder» uten reguleringsplan, er unntatt fra plankravet. Dette forutsetter imidlertid at utvidelsen skjer i samsvar med kommunedelplanens øvrige bestemmelser.

Plan- og bygningslovens § 20-4 andre ledd bokstav b hjemler kommunen å bestemme i planens «byggeområder» tomteutnyttelse / grad av utnytting (jf. byggeforskriftene), byggehøyde og andre former for styring av bygningens størrelse og form m.v. samt formingsbestemmelser, på samme måte som det kan gjøres i en reguleringsplan. Dette gir mulighet til å tilpasse ny bebyggelse til eksisterende preg.

I Ot.prp. nr. 56 (1984-85) s. 101 uttrykkes således at det ikke skal være en kurant sak å fravike planer. Dispensasjonsmyndighet må ikke brukes på slik måte at den undergraver planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Endringer av betydning i arealdisponering bør følgelig ikke foretas gjennom dispensasjoner, men behandles etter reglene om kommune- og respektive reguleringsplanlegging.

Utfyllende bestemmelser til kommunedelplanen for Blefjell vil kun kunne fravikes for den enkelte hytteeier ved vedtak fattet med hjemmel i plan- og bygningslovens § 7. Det krever at hytteeieren kan pårope seg individuell grunn, dvs. særlige grunner i lovens forstand.

For at lovvilkåret særlige grunner skal være oppfylt, må det foreligge spesifiserte, klare og relevante grunner som etter en nærmere konkret vurdering er av en slik karakter og har en slik tyngde at de kan slå gjennom ovenfor de hensyn kommunedelplanen og de tilhørende bestemmelser er ment å ivareta.

Plan- og bygningsloven § 7 bestemmer at det kan dispenseres bl.a. fra kommunedelplaner. "Særlige grunner" vil etter praksis foreligge dersom de hensyn bestemmelsen er ment å ivareta ikke blir skadelidende om dispensasjon gis, eller en overvekt av interesser taler for det omsøkte tiltak. I lovens formulering ligger det at dispensasjon ikke skal være en kurant sak, og at ingen har rettskrav på å få dispensasjon. Hvorvidt det foreligger «særlige grunner», beror på en skjønnsmessig helhetsvurdering basert på forholdene i den konkrete sak.

Etter rådmannens vurdering er det ikke anført særlige grunner verken i dispensasjons-søknaden eller etterfølgende klage som kan gi grunnlag for å dispensasjon fra gjeldende kommunedelplan for Blefjell. En dispensasjonsvurdering skal være forankret i objektive forhold ved tiltaket, eiendommen og omgivelsene, og det vil bare unntaksvis kunne legges vekt på subjektive forhold hos den enkelte tiltakshaver. De anførte forhold er mer allmenne grunner som ikke anses som en særlig grunn i hht. plan- og bygningsloven § 7.