FLESBERG KOMMUNE

 

 

Utvalg:

fast utvalg for plansaker

Møtested:

 

Møtedato:

26.06.2007

kl. 13:00

 

 

FUP foretar følgende befaringer:

Kl. 10.30 Avreise kommunehuset.

Ca. 10.40 Befaring tomt Grette

Ca. 11.20 Befaring Kjell Arne Gran, Hovenga

Kl. 12.30 Lunch

 

 

 

Saksliste:

Nr.

Sakstittel

Saksordfører

 

 

 

PS 52/07

Reguleringsplan for Gampeflå-Nipeto - gnr./bnr. 140/1, 140/2, 140/7, 140/9, 142/1, 142/2. Behandling etter offentlig ettersyn.

Nils Molia

PS 53/07

Gnr 133/11 m.fl  Forslag til reguleringsplan - Primskottåsen (Knausen). Pbl § 30

Terje Sandbæk

PS 54/07

GNR 133 BNR 76 - søknad om dispensasjon/forhåndstillatelse

Brynjulf Hansen

 

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

12.06.2007

Arkiv               

L12

Saksmappe     

2006/1090

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ellen Korvald

Reguleringsplan for Gampeflå-Nipeto - gnr./bnr. 140/1, 140/2, 140/7, 140/9, 142/1, 142/2. Behandling etter offentlig ettersyn.

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

26.06.2007

52/07

 

Rådmannens anbefaling:

  1. Det faste utvalg for plansaker vedtar å legge reguleringsplan for Gampeflå/Nipeto på Ble, del av gbnr. 140/1, 140/2, 140/7, 140/9, 142/1, 142/2, ut til nytt offentlig ettersyn etter pbl §27-1, pkt.2.
  2. Før offentlig ettersyn skal planen endres i samsvar med rådmannens anbefalinger i saksutredningen. Rådmannen gis fullmakt til å gjøre disse endringene.

Vedlegg:

  • Planutvalgsak 17/07, vedtak om offentlig ettersyn.
  • Reguleringskart, bestemmelser og beskrivelse datert desember 2006
  • Oppsummering av alle uttalelser og rådmannens vurdering av disse (følger som trykket vedlegg bak saksutredningen)
  • Kopi av plankartet som illustrerer rådmannens forslag til endringer (manuelt korrigert, juni 2007)

Saksopplysninger og vurderinger:

Det faste utvalg for plansaker vedtok i sitt møte 13.02.07, sak 17/07, å legge forslag til reguleringsplan for Gampeflå/Nipeto på Ble, del av gbnr. 140/1, 140/2, 140/7, 140/9, 142/1, 142/2, ut til nytt offentlig ettersyn etter pbl §27-1, pkt.2.

Utvalget vedtok å legge forslagstillers plan ut til høring, men at rådmannens forslag til endringer skulle følge høringsdokumentene.

Planen var til høring fram til 15. april. Høringen ble kunngjort i Laagendalsposten og aktuelle offentlige etater, nabokommuner, interesseorganisasjoner og berørte hytteeiere ble tilskrevet om høringen. Kommunen har mottatt 61 uttalelser. Disse oppsummeres og kommenteres fortløpende av rådmannen i vedlegg bak saken.

Uttalelsene fordeler seg slik:

Nr. 1-5            generelle merknader

Nr. 6-21          primært knyttet til 141/1 og 140/9 (Løvstad)

Nr. 22-49        primært knyttet til 142/2 (Rustand og Holm

Nr. 50-57        primært knyttet til 140/1 (Ravnås)

Nr. 58-59        primært knyttet til 140/2 (Garaas)

Nr. 60-61        generelle, mottatt etter høringsfristen

Fylkesmannen i Buskerud (merknad 3) og Kongsberg kommune (merknad 6) har innsigelse til planen. For nærmere informasjon om disse to og alle de øvrige vises det til vedlegget. Generelt kan det sies at det er mange som mener dette blir en svært stor utbygging i et område preget av fin natur og stillhet, og mange uttrykker at de støtter rådmannens forslag til endringer. Men det kommer også fram klare ønsker om framføring av veg til egen hytte, og støtte til planforslaget. De fleste kommentarer er knyttet til eget nærområde. Noen steder står meningene sterkt mot hverandre.

For beskrivelse av planforslaget og generelle vurderinger av dette vises det til utvalgets sak 17/07, da vedtak om offentlig ettersyn ble fattet.

Vurdering:

Nedenfor oppsummeres rådmannens forslag til endring av planforslaget. Vurderingene er basert på innkomne merknader og på de vurderinger rådmannen fremmet i sak 17/07. Begrunnelsene i saken er svært kortfattet, mer ligger i sak 17/07 og i oppsummering av innkomne merknader (vedlegg).

Vedlagt kartskisse illustrerer hvilke tomter og veier som foreslås strøket.

Forslag til endringer i plankartet:

141/1 og 140/9 – Løvstad:

Rammer for forslagstilleres plan:

Forslag om totalt 183 tomter pluss areal for utleiehytter og servicebygg. 57 av disse tomtene er bygd, 45 er ubebygde tidligere godkjente tomter. 81 er nye tomteforslag.

Rådmannen foreslår å stryke (nytt i forhold til sak 17/07 med fet skrift):

  • Gampeflå: 249, 250, 274, 271, 227, 235, 246, 236, 264

·         Nipeto: 217, 218, 219, 225, 226, 209, 215, 275, 276, 277, 278, 32, 203, 208.

Tomt 210 anbefales flyttet litt mot vest for ikke å ligge midt i viktig sti.

Veger fram til nye tomter som strykes, anbefales som konsekvens av dette også strøket, med mindre det er etablerte hytteeiere som har ønsker om disse.

Kommentarer fra rådmann:

Se vurderinger i sak 17/07 og innkomne merknader. I tillegg bemerker rådmannen at tidligere forslag om å ta ut 255, 256 og 262 frafalles, mens noen nye med bakgrunn i innspill til høringen, nå foreslås strøket. Det har ikke kommet noen synspunkter på tomtene 255, 256 og 262, og det vurderes som viktigere å ”lette presset” der nabolaget synes fortettingen blir for stor. Tidligere forslag om at ta ut veg helt vest mot Kløvnattseterdalen frafalles, da ønsket om denne vegen er svært sterkt blant etablerte hytteeiere i dette området.

Vedløsningene ved Nipetodammen er vurdert nedenfor.

142/2 – Rustand/Holm

Rammer for forslagstilleres plan:

Forslag om totalt 139 tomter pluss areal for salg og service. 91 av tomtene er bebygd. Nær alle tomtene er fortettingstomter.

Rådmannen foreslår å stryke (nytt i forhold til sak 17/07 med fet skrift):

  • Gampeflå: 207, 208, 209, 212, 206, 201, 203

·         Nipeto: 217, 221 og 223.

Tomt 202 anbefales flyttet rett nord for tomt 205.

Veger fram til nye tomter som strykes, anbefales som konsekvens av dette også strøket, med mindre det er etablerte hytteeiere som har ønsker om disse. Vegen mot Kløvnatten (og tomt 221) er sterkt ønsket av hytteeire i området. Den anbefales derfor ført noe lenger enn det rådmannen anbefalte i sak 17/07. Se vurdering nedenfor.

Kommentarer fra rådmann:

Se vurderinger i sak 17/07 og innkomne merknader. I tillegg bemerker rådmannen at tidligere forslag om å ta ut 230 frafalles. Det har ikke kommet negative synspunkter på denne tomta, og fra forsalgstiller vurderes denne som viktig.

Siden denne eiendommen har en relativt sett beskjeden utnytting, anbefaler rådmannen at det åpnes for 3 tomter ved Rendla og 5-7 tomter i det nedre området ved tomtene 231-235.

140/1 – Ravnås

Rammer for forslagstilleres plan:

Forslag om totalt 45 tomter. 30 av disse tomtene er bygd, 1 er ubebygd og 14 er nye tomteforslag.

Rådmannen foreslår å stryke (samme som i sak 17/07): 209 og 211.

Tomt 214 anbefales flyttet tett på festetomt 21. Denne tomta er svært omstridt, da en nabo ønsker å kjøpe den og en nabo mener den fullstendig ødelegger nærmiljøet. Forslaget legger til rette for en tunløsning ved den som ønsker å kjøpe tomta.

Veger fram til nye tomter som strykes, anbefales som konsekvens av dette også strøket. De to avkjørslene ved feste 15 anbefales forenklet til en, og traseen til tomt 208 foreslås noe korrigert. Se kartillustrasjon. Videre anbefales stikkveger til feste 1 og til tomt 203.

Kommentarer fra rådmann:

Se vurderinger i sak 17/07 og innkomne merknader.

140/2 – Garaas

Rammer for forslagstilleres plan:

Forslag om totalt 27 tomter. 15 av disse tomtene er bygd og 12 er nye tomteforslag.

Rådmannen foreslår å stryke (samme som i sak 17/07): 202.

Tomt 200 anbefales flyttet tett på tomt 201.

Tomt 210 anbefales trukket 10-15 meter mot nord for lettere å kunne knytte seg til atkomstveg og for å ligge mindre eksponert.

Veg til 200 og 201 anbefales flyttet som avstikker fra hovedveg. Se kartskisse.

Kommentarer fra rådmann:

Se vurderinger i sak 17/07 og innkomne merknader.

140/7 – Kongsgården

Rammer for forslagstilleres plan:

Forslag om totalt 37 tomter. 1 av disse tomtene er bygd og 36 er nye tomteforslag.

Rådmannen foreslår å stryke (samme som i sak 17/07):

5, 7, 37, 16, 38, 39, 40, 47, 45

Tomt 44 anbefales flyttet litt mot øst.

Kommentarer fra rådmann: Det er ingen høringsuttaleser spesielt til denne eiendommen, trolig fordi det her ikke er etablerte hyttenaboer. Det er imidlertid så stor utnyttingsgrad i planforslaget at rådmannen mener det er fornuftig å redusere dette noe, og samtidig åpne noe bedre grøntstruktur.

Se vurderinger i sak 17/07.

Samlet vurdering av veger på Nipeto:

Vegdebatten mellom hovedveien og Kløvnatten på eiendommene til Rustand/Holm og Løvestad på Nipeto er meget vanskelig. Det er blant hytteeierne sterke ønsker både for og imot vegforslaget. Argumentene er referert i vedlegget. Også fylkesmannen peker på at i dette området bør veiene begrenses.

Rådmannens vurdering er at dette vegnettet bør forenkles, og mener det kan gjøres ved samarbeid over eiendomsgrensene. Det er også et viktig moment å redusere antall kryssinger mellom skiløype og veg.

Rådmannnen anbefaler i korthet å gjenetablere den traseen som tidligere har vært regulert av Løvstad (og delvis på 142/2). Dette kan gi veg til både Løvstads og Rustand/Holms tomter på hver sin side av denne eiendomsgrensen. Ved dette kan både mange meter veg og en skiløype/veg-kryssing spares, og bedre grønne korridorer kan etableres på begge eiendommer.

Vegen på Rustand/Holm mot Kløvnatten er det også meget stor uenighet om. De som ikke ønsker vegen, har fremmet et alternativt forslag, som følger skiløypa opp til de øvre hyttene som ønsker veg. Dersom man skulle velge det, burde skiløypa eventuelt legges i forslagsstillernes vegtrasé. Rådmannens ser at dette forslaget ville være bra for de som ikke ønsker vegen, men mener nok at det griper inn i et fint område med et lite tjern. Rådmannen anbefaler at både forslagstillers forslag, men stoppet før den siste bratte bakken, og det alternative forslaget legges ut til høring. Berørte parter kan da uttale seg om begge alternativene.

Stikkveger:

Noen nye stikkveger anbefales etter innspill i høringen. Disse er vist på kartskissen.

Andre forslag til kartmessige endringer:

Skogbruksområder:
De store grønne områdene mellom hyttetomtene er foreslått benevnt som skogbruksområde. Rådmannen mener det er naturlig å definere dette som friluftsområder med bestemmelser om hvorledes skogen skal og kan skjøttes. Arealer som i så stor grad nå legges ut som hytteområder, må primært være friluftsområde der skogen skjøttes på friluftslivets premisser.

Områdene rundt hyttekonsentrasjonene, dvs. i utkanten av planen og den gjennomgående grønne strukturen over Kløvnatten, er naturlig å opprettholde som skogbruksområde.

Vannkilder:
Planbeskrivelsen viser hvor det kan være aktuelt å bore etter vann. Mulighet for både nok mengder og rent drikkevann er en forutsetning for et så omfattende hytteområde. Nødvendige arealer for vannboring/vannposter må avgrenses i kartet før offentlig ettersyn. Dette bør skje i dialog med forslagsstiller.

Felles avløpsløsninger:
Plankartet bør klart avgrense soner for felles renseanlegg, da dette er viktig informasjon i forhold til hvor det ikke skal kunne tillates enkeltanlegg.

Veganleggene
er i denne planen definert slik:

  • hovedveger - som offentlig trafikkområde (pbl. §25, 1. ledd, pkt. 3)
  • sideveger/atkomstveger - som privat veg (pbl §25, 1.ledd, pkt. 6)

Det har i ulike planer vært noe varierende praksis knyttet til definering av veger. Rådmannen anbefaler at alle veger omdefineres til private, fordi de er privat eid og drevet. Med disse endringene blir vegene definert tilsvarende forslaget i Haukeli-planen (7/2).

Parkeringsareal på Gampeflå
Et areal til dette formålet ble i kommunedelplanen foreslått ved Rendla for å løse parkeringsproblemer i området. Dette anbefales innarbeidet slik at denne muligheten ligger der, selv om nye veier kan avlaste presset noe. Dette vil medføre noe korrigering av planforslagets vegtrasé.

Avfallscontainere.
Det bør reguleres inn areal for avfallscontainere der dette er aktuelt.

Tomtenummerering:
Alle hyttetomter i planen bør få en mer entydig nummerering. Rådmannen anbefaler at hver eiendom får en særskilt bokstav som prefiks før tomtenummeret. Også etablerte tomter bør nummereres entydig.

Kulturminner
Kjente kulturminner fra sølvverkets anlegg anbefales innarbeidet som bakgrunnsinformasjon på plankartet. Hensyn til disse anleggene anbefales også innarbeidet i bestemmelsens §12.

Forslag til endringer av bestemmelsene:

Bestemmelsene er normalt forskjellig fra plan til plan. Bestemmelser som legges fram preges naturlig nok av den enkelte planlegger og av konkrete ønsker hos aktuelle grunneiere. Rådmann anbefaler likevel en del harmonisering mellom ulike planer i samme fjellområde når det ikke er gode grunner for annet. Og det foreslås en del endringer som rådmannen mener er nødvendig for å få et best mulig sluttprodukt.

Nedenfor foreslås endringer i forslagsstillers bestemmelser datert 06.12.06:

 

Forslag til endring og/eller tillegg:

Begrunnelse:

§3. Rekkefølge-bestemmelser:

Nytt pkt.:
I områder som inngår i sone for felles vann- og avløpsanlegg gis ikke brukstillatelse for hytter før godkjent vann- og avløpsplan foreligger og anlegget er etablert.

Viktig å få på plass fellesløsningene før de enkelte hyttene bygges og tas i bruk.

 

Nytt pkt.:
Områder ved Gampeflå som skal ha atkomst fra Storlivegen på Kongsberg kan ikke bebygges før avtale med grunneierne på Kongsberg er endelig avklart.

Kongsberg kommune har innsigelse pga. dette forholdet. Det må løses privatrettslig, men kommunen bør ikke tillate noen utbygging her før dette er løst.

4. Vann og avløp

Tillegg:
Før utbygging skal det søkes om tillatelse til tiltak i henhold til pbl’s regler

Ingen realitetsforskjell, men for ordens skyld

5. Fritids-bebebyggelse: utnyttelse og høyder

Følgende rammer for utnyttingsgrad anbefales:

·         Gampeflå (k.planens LNF) og tomter i 75-meters beltet fra vann:
- 100 m² T-BRA, inkl. 2 uthus/-anneks maks. 25 m² T-BRA hver.
- kan økes til 115 m² T-BRA når det er påkrevd for å få til vann-/og avløspløsninger.
- det tillates ikke oppløft/ramloft

·         Områder med lite/ingen etablert bebyggelse (jfr. avgrensing på korrigert kart):
- 150 m² T-BRA, inkl. 2 uthus/anneks maks. 30 m² T-BRA hver.
- mulighet for oppløft/ramloft

·         Resten av området:
- 150 m² T-BRA, inkl. 2 uthus/anneks maks. 30 m² T-BRA hver.
- ikke oppløft

·         I alle områder tillates i tillegg nødvendig T-BRA for å dekke evt. parkering på tomta og dessuten 20 m² T-BRA terrasse.

 

Følgende rammer for byggehøyder over gjennomsnittlig planert terreng anbefales:

·         maks. gesimshøyde 3,6 meter og maks. mønehøyde 5,6 meter (gjelder alle hytter)

·         hytter med oppløft har i tillegg:
maks. gesimshøyde 4,4 meter og maks. mønehøyde 6,3 meter på oppløftet.

·         gesimshøyder anbefales knyttet til den enkelte fasade.

·         oppløft anbefales definert til å være oppløft av inntil ⅓ av takflaten.

Gampeflå er landskapsmessig svært åpent og sårbart. Her bør bebyggelsen begrenses noe for å harmonere med det etablerte. Det samme gjelder i beltet rundt vann. I forhold til kommunedelplanen foreslås større frihet mht. uthus/anneks.

Oppløfthytter er høyere og mer dominerende enn tradisjonen har vært i dette område. Rådmannen mener dette kan anbefales i nye felt som ligger noe lavere i terrenget, og på Løvestads områder på Nipeto der er dette alt er godkjent.

Maksimal gesims og maksimal mønehøyde anbefales som i planforslaget, selv om dette er noe høyere enn i kommunedelplanen.

Forslagstiller foreslår mulighet for 2 uthus/anneks per enhet. Rådmannen anbefaler denne muligheten da det kan gi bedre terrengtilpassing for bebyggelsen.

Når det er et overordnet mål å tilpasse ny bebyggelse etablert struktur og preg, blir det vanskelig å anbefale større bebyggelse per tomt enn 150 m² T-BRA. Selv denne størrelsen vil nok mange steder bryte med det preget fjellet i dag har, men den vil muliggjøre den ønskede modernisering.

Utnyttingsgrad anbefales angitt i m² T-BRA, i samsvar med Løvstads gjeldende plan og i samsvar med Haukeli-planen. Byggesaksbehandler mener dette gir de beste og mest entydige definisjoner.

5.2 område for salg og service

Bestemmelsene anbefales endret fra 24% BYA til 300m² T-BRA og mønehøyder fra 8 til 6 meter.

For å harmonisere med bestemmelser ellers i området.

5.2 Plassering og høyder

Rådmann anbefaler følgende presisering:

Oppfylling og nedsenking av terreng skal ikke avvike mer enn til sammen 1,5 meter fra opprinnelig terrengnivå.

Dette anbefales for å unngå for store terrenginngrep.

5.3 Utforming, farge…

Terrasser:
Det anbefales å fastsette maks. grense på terrasser tilsvarende 20 m²

Fargebruk:
Rådmann fraråder å tillate hvite kontrastfarger på dører og vinduer.

Som i kommunedelplanen, men som tillegg til selve byggene (jfr. §5).

 

 

For å dempe landskapsvirkningen av de enkelte bygg.

5.5 Behandling av ubebygde areal

- Bestemmelsen om eksisterende vegetasjon anbefales presisert med at store og landskapsmessig viktige trær så langt mulig skal bevares

- Kravene anbefales skjerpet, fra at terrengskade bør unngås, til skal.

- Det anbefales å stille krav om at maks. 2,5 meter utenfor bygningen kan planeres.

– Det anbefales krav om at materialtransport utenfor veg kun skal skje på snødekt mark

Viktig for å begrense terrenginngrepene og å unngå terrengskader.

9. Parkering og atkomst

Rammer for å kunne bygge 40 meter stikkveg anbefales tydeliggjort mht.

- ikke nabokonflikt

- inntil 40 meter stikkveg fra regulert veg

- krav om god terrengtilpasning

- gjennomføres i henhold til pbl’s regler

Veger ønskes primært opparbeidet i medhold av reguleringsplaner.

Denne bestemmelsen ble vedtatt i kommunedelplan for smidig å kunne tillate korte atkomster, uten regulering eller dispensasjon. Rådmannen ser behovet for videreføring av dette prinsippet, men det må være klare forutsetninger knyttet til det.

9. Veger

Det anbefales å sette rammer for vegbredder:

·         Hovedatkomster reguleres med 9 meter, og maks. opparbeidet kjørebane 6 meter

·         Øvrige atkomster: reguleres med 9 meter og maks. opparbeidet kjørebane inntil 4 meter.

Det anbefales å utvide byggegrensene, i forhold til midt i veg, til

·         Hovedatkomster: 12 meter

·         Øvrige atkomster: 8 meter

Vegbredder er ikke angitt i planforslaget, og rådmannen velger å anbefale det samme som i planen for Haukeli -gnr. 7/2.

 

 

Byggegrensene anbefales økt i forhold til de mer trafikkerte veiene. Forslaget er satt i samsvar med planforslag på gnr. 7/2.

 

Konklusjon:

Forslagene til endringer innebærer kort oppsummert:

  • Totalt 46 tomter foreslås strøket eller omplassert. Inntil 11 av disse tomtene på gnr. 142/2 kan omplasseres. 4 tomter foreslås litt forskjøvet.
  • Enkelte vegstrekninger forslås tatt ut, enkelte foreslås lagt inn i planen
  • Hyttestørrelsene foreslås noe redusert
  • Oppløfthytter anbefales knyttet til nyere og lavereliggende hytteområder
  • Bestemmelsene ellers anbefales noe korrigert og tydeliggjort, særlig i forhold til veger og terrengbehandling.

Rådmannen anbefaler at planen legges ut til fornyet, men noe begrenset, offentlig ettersyn i henhold til - pbl §27-1, pkt.2. Høringen skal gå over minst 30 dager. I tillegg til utsending til offentlige myndigheter, anbefaler rådmannen at alle som har uttalt seg til saken, eller er spesielt berørt av endringsforslag tilskrives og orienteres om høringen.

Rådmannen ber om fullmakt til å foreta redaksjonelle endringer i bestemmelsene og dessuten endre kart og bestemmelser i samsvar med planutvalgets vedtak før høring.

 


Trykket vedlegg høringsuttalelser og rådmannens vurdering av disse:

 

Nr

Oppsummering av uttalelsene:

Rådmannens vurdering:

 

Generelle merknader:

 

1.       

Norges vassdrag og energidirektorat har ingen vesentlige merknader.

 

2.       

Mattilsynet påpeker at det er lagt inn hele 15 aktuelle boresteder i planen. Mattilsynet mener det er viktig med fellesløsninger og få vannverk fordi det kan bli behov for vannbehandling. Fraråder enkeltløsninger. Minner om krav til godkjenning av systemer som leverer til mer enn 20 hytter.

Dette er ivaretatt i planforslaget.

3.       

Fylkesmannen i Buskerud har innsigelse. Anser at planforslaget ikke i tilstrekkelig grad ivaretar hensyn til grøntstruktur og landskap, og at dette kommer i konflikt med intensjonen i kommunedelplanen og nasjonale miljøpolitiske føringer. Påpeker videre at planforslaget strider mot byggeforbud ved vassdrag, at veier og tomter til dels er i strid med LNF-formålet, at veinettet ved Nipetodammen  bør reduseres, at eksponerte tomter og tomter i viktige grøntstrukturer bør fjernes. Fylkesmannen etterspør grenser for byggehøyder og utnyttingsgrad som tar landskapsmessige hensyn.

TPR-etaten har hatt møte og befaring med fylkesmannen, der også forslagsstillers konsulent deltok. Fylkesmannen utdypet der sine vurderinger, men dog uten å gi et helt konkret innspill til hva som kan aksepteres.

I dialogen gir de uttrykk for at planen minst må ned på det nivået rådmannen før høringen anbefalte, og at de krav og hensyn de har påpekt i innsigelsen må imøtekommes for at innsigelsen kan trekkes. Videre konkretisering fra fylkesmannen er mulig å få, men det vil overskride rådmannens saksbehandlingsfrist. Pga. sterk ønske om å få planen til behandling før sommerferien og fordi det uansett er vanskelig å unngå en ny høring, velger rådmannen å legge disse føringene inn i en samlet vurdering av planen.

Rådmannens konklusjon er at planen ut fra fylkesmannens innsigelse bør endres på følgende punkt:

·         minst 33 tomter må ut (jfr. sak 17/7)

·         nye tomter ved vann/vassdrag må ut

·         eksponerte tomter og tomter i grøntdrag må ut

·         veinettet på Nipeto må forenkles

·         veier i LNF-områder må vurderes kritisk

·         byggehøyder og utnyttingsgrad må ta landskapsmessige hensyn, og vurderes særlig kritisk ved vann.

4.       

Renli Vel v/Margit Nyhus slutter seg til rådmannens anbefalinger for Gampeflåområdet, men ber om at stikkveiene til enkelttomter opprettholdes. Videre påpekes konkret:

a)      P-plassen på Sandbæk og Tveiten bør opprettholdes

b)      Ble Fjellskogs vei og Løvstads vei ved Rendla bør kobles sammen slik at behovet for å vinterbrøyte veien på Storli der dagens skiløype går fjernes.

c)      Spør hvordan parkering for disse områdene er planlagt vinterstid hvis Storliveien ikke brøytes.

d)      Ønsker løsning på veien fra Blestølen til Randla, mht. avgifter og bruk.

I utgangspunktet bør veier i LNF-området unngås, men noe er anbefalt pga. store terrengskader i området. Noen stikkveger i dette området anbefales strøket (jfr. fylkesmannens merknad).

a)      P-plassen ligger utenfor denne planen, og må avklares i annen sammenheng. Men rådmannen ser behovet.

b)      Rådmannen er enig i at det kan være en god løsning å koble de nevnte veien sammen, ikke minst pga. konflikten mellom vinterbrøytet vei og skiløype på Storli. Siden grunneier primært ønsker den foreslåtte løsningen, bør det søkes en løsning i samarbeid med naboene på Kongsberg-siden. Se ellers pkt. 6.

c)      Slik rådmannen forstår Løvstad, er det uaktuelt å bygge ut her uten vinterbrøytet vei. Parkerings-problemtikken synes derfor uaktuell.

d)      Dette må avklares med vegeierne, og ikke med kommunen.

5.       

Jan Henrik Frantzen (143/3) er hytteeier på Gampeflå på naboeiendom tett inntil planen. Han mener fjellområdet allerede er ”overbefolket” og at planene som nå er på høring langt vil overskride rammen på 50 hytter som fylkesdelplanen anslo. Påpeker at planforslaget er i strid med kommunedelplanenGampeflå mht. antall tomter. Etterlyser drøfting av tålegrensen i kommunedelplanen. Mener kommunen bør begrense seg til 50 nye tomter på Ble.

Tallet 50 ble lagt til side i prosessen med fylkesdelplanen, og det ble forutsatt at tall skulle avklares i lokale planprosesser.

Kommunedelplanen har ikke satt tall, men har forutsatt hensyn til landskap, grønne strukturer og naboer i planleggingen. Antall hytter på Ble vil helt klart overstige 50. Men rådmannen mener også at tettheten er blitt for høy og at kommunedelplanens rammer på Gampeflå bør overholdes.

·          

Merknader særlig knyttet til 141/1 og 140/9 (Løvstad)

 

6.       

Kongsberg kommune uttaler seg med utgangspunkt i pågående regulering på Kongsbergs side av grensen. Påpeker flg.:

a)      viktigheten av at planene tilpasses hverandre

b)      at sølvverkets anlegg på Nipeto i sin tid var meget ambisiøst, og at restene er av regional kulturhistorisk interesse og følgelig bør kartfestes bedre.

c)      At ca. 70 hytter i planforslaget er basert på atkomst fra Storliveien på Kongsbergsiden. Grunneier Asbjørn Løvstad har rett til bruk av denne veien. Men det er uenighet mellom han og Kongsbergs grunneiere i hvor langt denne rettigheten går mht. vinterbrøyting og vinterbruk. Skiløype i vegtraséen og standardbehov ved økt bruk er også en del av problemstillingen.

d)      Fremmer innsigelse og at denne konflikten må avklares før Nipetoplanen og Tovsrudplanen (på Kongsbergsiden) vedtas.

a)      Rådmannen er enig i behovet for samordning.

b)      Bedre kartfesting av eksisterende kunnskap om kulturminner er ønskelig. Rådmannen anbefaler at kulturminner man per i dag har oversikt over kartfestes i reguleringskartet, og at det innarbeides en bestemmelse som sikrer at bygg- og anleggsvirksomhet ikke skal ødelegge kulturminnene.

c)      Konflikten er av privatrettslig karakter, og kan ikke løses av kommunene. Se pkt d) nedenfor.

d)      Innsigelsen er drøftet med Kongsberg kommune. På bakgrunn av dette anbefaler rådmannen at det innarbeides en rekkefølgebestemmelse som forutsetter at denne konflikten er løst før det tillates utbygging som baserer seg på Storlivegen.

7.      7

Grunneiere av vegparsell fra rv 37 – Storli påpeker flg.

a)      de ble ikke varslet, og ser dette som en vesentlig forglemmelse siden mange av planens hytter skal basere sin atkomst på vinterbrøytet Storliveg.

b)      Storlivegen eies av grunneeiere på Kongsbergsiden, men bla. Toen (Asbjørn Løvstad) og Dyrebu seterskog (Rustand/Holm) har i følge jordskiftedom fra 1992 og 1994 bruksrett i vegen. Rettigheten er knyttet til skogbruk og tursime og knyttet til dagens standard og ikke vinterbrøyting. De ønsker ikke den varslede økte bruk og heller ikke vinterbrøyting

c)      Påpeker relativt enkel mulighet for sammenbinding til vinterbrøytet veg på Gampeflå over Rustand/Holm og etterlyser samarbeid grunneierne imellom innen planen.

d)      Eventuell ny sammenbindingsveg mellom Jondalen og Blestølen må vurderes i egen plan som interkommunalt samarbeidsprosjekt.

a)      Rådmannen beklager på det sterkeste at kun Kongsberg som nabokommune, og ikke grunneierne, ble varslet. Heldigvis har de fanget opp høringen, men dette er ikke bra nok fra kommunens side.

b)      Se pkt. 6c og d)

c)      Se pkt. 4b.

d)      I arbeidet med kommunedelplan var ny sammenbindingsvei fra Jondalen tema. Men man fant ingen løsning da, og forutsatte at dette skulle følges opp i egen planprosess i samarbeid med Kongsberg. Dette er det foreløpig ikke tatt tak i.

8.      8

Tore og Wenche Severinsen (141/10) hytteeiere i vestlig del av Løvstads eiendom. Bemerker at de har forståelse for grunneiers ønske om noe bedre utnytting av eiendommen, men de synes dette er for ekspansivt. Området vil bli som en hyttelandsby og særpreget med urørt natur mellom hyttene blir borte. Ber konkret om at tomt 235 strykes og mener fortettingen nedenfor deres hytte er altfor stor.

Rådmannen har tidligere anbefalt å stryke omtalte tomt 235, og opprettholder denne anbefalingen. Rådmannen er også enig i at området nedenfor denne hytteeieren blir svært bebygd. For å dempe utbyggingen noe anbefaler, rådmannen å ta ut ytterligere 2 tomter her, - tomtene 246 og 236.

9.       

Stein Røil, (eier av 141/3 utskilt fra 141/1), bemerker at

a)      de opprinnelig bygslet 13,3 da. Men kjøpte seinere 5 av disse og fikk dessuten en tinglyst avtale om at det ikke skulle fortettes i området. Mener fortetting på deres tidligere 13,3 da med utgangspunkt i avtalen er uakseptabelt, og at tomtene 270, 271 og 272 med tilhørende vei må fjernes.

b)      deler av ny vei går på deres tidligere grunn, men kan akseptere dette dersom den bygges nennsomt.

c)      Finner særlig tomtene 249 og 250 (midt i skiløypa), og 88 og 89 som uheldig fortetting.

Stiller seg ikke helt avvisende til skånsom utbygging, men forventer dialog med grunneier.

Rådmannen har ikke kjent til disse avtalene, og de er også av privatrettslig karakter. Tomtene 271, 249 og 250 ble tidligere anbefalt strøket. Rådmannen kan nok også være enig i at tomtene 88 og 89 vil endre områdets karakter vesentlig, men har valgt å ikke sette spørsmålstegn ved godkjente tomter.

Rådmannen opprettholder anbefalingen om å stryke 271, 249 og 250. Røil har sterke privatrettslige argumenter for å stryke også 270 og 272. Rådmannen har ikke planfaglige grunner for å fjerne 270 og 272. Det kan være privatrettslige forhold som stopper denne bebyggelsen, men det kan ikke rådmannen ta stilling til.

For å unngå at området blir for tett, opprettholder rådmannen anbefaling om å stryke tomt 274.

10.   

Arvid Conradsen (141/19) kjøpte etter en del fram og tilbake tomt 11 på Løvstads eiendom i 2004. Ble forespeilet at det aldri ville komme noen ny på sørsida av tomta. Hevder de ikke ville kjøpt denne tomta om de hadde ant utviklingen, og de føler seg lurt.

Det er foreslått to nye tomter (202 og 203) mellom denne og tomt 16. Rådmannen anbefalte i tidligere at en av disse burde utgå.

Det er ikke vanskelig å skjønne skuffelsen, når grunneier tidligere har vært tydelig på at her skulle det ikke komme mer. Anbefaler å stryke tomta nærmest Conradsen, tomt 203.

11.   

Eirik Jensen og Barbro Årnes (141/1-13) som har hyttetomt skilt ut fra LøvstadNipeto:

a)      Protesterer på vegen som går opp ved tomt 205 og krysser over 141/1 til nabo (Rustand/Holm). Påpeker dårlig løsning med tette parallelle veger, og at den ødelegger grønn korridor mellom FE1 og FE2. Foreslår løsning med sammenkobling mot Rustand/Holm. Viser til brutte avtaler og samarbeidsproblemer med Løvstad.

b)      Mener som rådmann at tomt 32 tomtene bør strykes pga. grøntstruktur, og dessuten av samme grunn 31 og 33.

c)      Mener generelt at fortettingen med mer en dobling av antall hytte, er for stor. Og i deres områd er det foreslått tredobling.

d)      Er ikke i mot fortetting, men mener det må gjøres naturvennlig. Slutter seg til uttalt politikk med tilpasset fortetting, skjerming av grøntarealer, dialog og fornøyde hytteeiere.

Jensen utdyper også noe mer i et vedlegg mht. konflikter, brutte forventninger og brutte avtaler.

a)      Jensens forslag er langt på veg i samsvar med tidligere vedtatte løsninger i Løvstads plan fra 2003, men innebærer en forlengelse som fanger opp siste del av veg på Rustand/Holm. Denne løsningen korter ned omtalte vegen, og antall meter veg totalt, og sparer en skiløypekryssing. Men det fordrer samarbeid mellom grunneierne. Rådmannen anbefaler en slik løsning.

b)      Rådmann er enig og opprettholder sitt forslag om å ta ut tomt 32, men mener at 31 og 33 bør opprettholdes.

c)      Dette er betydelig fortetting, men rådmannens forslag reduserer en del. Men det ligger i forutsetningene at området skal moderniseres og fortettes noe.

Generelt beklager rådmannen omtalte situasjoner med brutte løfter og konflikter mellom grunneiere og hytteeiere.

12.   

Mari og Kjell Trengereid (141/1-17) bemerker at de er nye i området og har siste tiden gjort seg kjent. Opplever kontraster fra perler med urørt natur til brutal utbygging. Er opptatt av å sikre kvalitetene i området, og er enig i viktigheten av å sikre grønne lunger og varsom fortetting. Protesterer konkret på tomtene 275, 276, 277 og 278, og mener de vil ødelegge inntrykket av urørt natur ved Nipetodammen.

Rådmannen er helt enig og opprettholder forslaget om å stryke tomtene 275, 276, 277 og 278.

13.   

Anne-Lise Bryn Anderson (138/4-4) mener fortettingen er for omfattende, og ønsker den nye veien og nye hytter ved Nipetoflå på 140/9 strøket. Bemerker spesielt at tomt 210 ligger i turstien, at det er spillplass for orrfugl på myra sør for feltet. Påpeker også viktigheten av å ta vare på et særlig flott furutre i området.

Støtter for øvrig rådmannens forslag til endringer.

Fortetting og vei vil helt klart endre områdets karakter. Men innen rimelighetens grenser er dette vedtatt politikk i kommunedelplanen. Det er uheldig å legge tomter midt i mye brukte turstier, og anbefaler å forskyve tomta slik at stien opprettholdes. Enkelttrær kan være viktig for landskapet. Rådmannen anbefaler ikke konkret å sikre enkelttrær, men anbefaler at bestemmelsene om behandling av ubebygde arealer skjerpes mht. å ivareta store og/eller landskapsmessig viktige trær.

14.   

Trygve Johansen (140/42) på vegne av 7 naboer påpeker at i dette området har de hatt store problemer med å finne god brønn og sikker vannforsyning, men de har en god brønn. Tomtene 217 og i sær 218 er plassert så nær at de er svært bekymret for forurensning av sin eneste vannkilde, og ber om at disse tomtene strykes.

Rådmannen har tidligere anbefalt at tomt 217 går ut pga. tetthet. Forhistorien med at det er vanskelig å finne vann i området gjør at eksisterende vannkilde bør beskyttes. Rådmannen anbefaler derfor å styrke tomt 218 også.

15.   

Odd Gunnar Hansen (140/41)

Generelle merknader:

a)      Mener planen legger opp til en enorm utbygging med 121% økning. Også rådmannens forslag innebærer stor økning. Tilsvarende vil trolig også foreslås på Ble ellers. Tror ikke Ble tåler dette uten negative konsekvenser. Støtter rådmannens forslag til reduksjon, samt at det også må reduseres ytterligere.

b)      Mener det tas for lite hensyn til gamle planer og etablerte hytter, og at man heller bør planlegge tett i nye områder.

c)      Påpeker at oppdemming av Nipetodammen er en god idé, og savner at dette konkretiseres i reguleringsplanen.

d)      Etterspør avklaringer mht. vann og avløpsløsninger som del av reguleringsplanen.

e)      Mener hyttestørrelser bør begrenses til maks. 100m² i områder med etablert bebyggelse.

Spesielt om eget nærområde:

f)       På Kasa seterskog foreslås en økning på 227%, fra 15 til 49 hytter. Spør om dette er seriøst ment.

g)      Tomt 217 oppleves som svært tett på egen tomt, og gir en tetthet som i boligfelt i byen,

h)      Det foreligger tinglyste rettigheter til drikkevann fra brønn. Mener det er stor risiko for forurensning ved å bygge på 217 og 218.

i)        Konklusjon:

·   Støtter rådmannens forslag om å stryke 217 og 219, samt stoppe veg ved 220

·   Stryk 218

·   Stryk tomt 225 og 226, og stopp vei ved 223/224.

a)      Rådmannen er enig i at tettheten i planforslaget er for stor, og anbefaler å redusere dette. Det er også riktig at vi må forvente ønsker på tilsvarende nivå i andre planer. Derfor er konklusjonene i denne planen svært viktig. Etter en samlet gjennomgang av høringsuttalelsene anbefaler rådmann ytterligere noe reduksjon, men neppe så mye som Hansen ønsker.

b)      Kommunedelplanen legger opp til å fortette i etablerte områder, heller enn å utvide ut over det som alt i 1990 ble definert som byggeområder. Men i praksis planlegges det tettere i områder uten tidligere bebyggelse (for eksempel 140/7) enn i veletablerte områder. Ofte er noen nye tomter også nødvendig for å finansiere den infrastrukturen nå mange hytteeiere etterspør.

c)      Kommunen er åpen for dette, jfr. planbestemmelsene §11.

d)      Flesberg har til nå ikke krevd vann og avløp integrert i reguleringsplaner. Utviklingen går i retning av at dette blir et krav, men vi finner det vanskelig å pålegge dette så seint i planprosessen. Men vann- og avløpsløsninger må søkes og godkjennes av kommunen før bygging.

e)      Hyttestørrelser er omdiskutert og kommunen møter mange ønsker blant både nye og ”gamle” hytteeiere om størrelser ut over 100m². For trange grenser gir således mange dispensasjonssøknader. I områder der landskapet er spesielt sårbart, i denne planen Gampeflå og ved vann, anbefaler rådmannen en maks.grense på 100m².

f)       Forslaget er nok seriøst ment, men tallet bør etter rådmannens vurdering reduseres. Se konklusjon.

g)      Se 14

h)      Se 14.

i)        Rådmann anbefaler tomtene 217, 218, 219, 225 og 226 strøket. For vei forbi 220, se merknad 18. Å stoppe veien ved 223/224 er en naturlig konsekvens hvis 225 og 226 går ut.

16.   

Asbjørn Kjørstad (140/32) støtter uttalelse fra Trygve Johansen (14) vedrørende brønn. Påpeker dessuten

a)      Om stier/løyper:

·         At ”Kongsbergløypa” fra Hardangervidda blir stengt

·         Sti gjennom Kløvnattseterdalen blir sperret

·         Korridoren fra bommen på Nipeto forbi FE1 mot Kløvnattseterdalen bør opprettholdes

b)      Mener veiene ser ganske rotete ut, og bør kunne forenkles

c)      Bilveikryssinger for rundløypa kan være farlig og vil være plundrete.

d)      Hovedinntrykk av at mange nye hytter er viktigere enn hensynet til frilufts- og rekreasjon.

a)      Stier/løyper:

  • ”Kongsbergløypa” bør absolutt ikke blokkeres, men rådmannen mener den i dette området er ivaretatt i traséen til rundløypa.
  • Rådmann vet ikke nøyaktig hvor stien i Kløvnattseterdalen går. Ny veg fra Kløvnattseter kan bli naturlig ledd i ferdelssåre opp til Gampeflå. Ny høring kan evt. belyse dette nærmere.
  • Tiltak anbefalt i pkt. 11b) ivaretar dette.

b)      Rådmannen er enig og anbefaler visse forenklinger

c)      Noen kryssinger anbefales fjernet, men noen må nok opprettholdes.

d)      Tas til etterretning.

17.   

Trine Thorbjørnsen og Robert Mac Friedmann (40/37) valgte Nipeto pga. uberørt natur og sjarm, og er forbauset over den endring som kommunen nå legger opp til.

a)      Ønsker ikke at tomtene 275-278 da dette vil endre landskapets karakter, og foreslår at veien stoppes ved 208 på 140/1

b)      Er imot flere hytter som grenser mot myr og hekkeområder for storfugl, konkret 207, 206, 212, 213, 210, 215, og foreslår at veien stoppes ved 214 på 140/1. På oversendt kart er i tillegg 209 strøket.

c)      Alternativ til veier kan være godt opparbeidede gangstier. Takker ellers for fine løyper og etterlyser kultursti til Vinoren.

a)      Rådmannen anbefaler samme løsning

b)      Rådmannen foreslår fortsatt å stryke 209 som er en naturlig del av grønstrukturen og ligger utenfor byggeområdene. Rådmannen oppfatter det som at vei er sterkt ønsket til hyttene innenfor og anbefaler at den opprettholdes. Det vil bli store endringer, men dersom man skal fortette på denne eiendommen, bør det skje nær veitraséen. For å dempe presset noe, anbefales tomt 215 med tilhørende veg strøket. Resten bør kunne aksepteres.

c)      Tas til etterretning.

18.   

Asbjørn Kverneggen (140/31) ønsker at tomt 218 som er foreslått tett inn til deres egen hytte strykes. Ønsker imidlertid at veien føres helt fram slik planforslaget skisserer.

Dette bekrefter rådmannens tidligere vurdering mht. at tomt 218 er urimelig for naboen. Den bør derfor strykes. Siden veien er et klart ønske fra Kverneggen og de andre i området, anbefaler rådmannen å opprettholde denne muligheten.

19.   

Gjermund og Berit Nyhus (140/38) ønsker sterkt at vei reguleres som i planforslaget, og synes rådmannens forslag om å avslutte noe før er urimelig, jfr. 18.

Se 18

20.   

Sverre Kristiansen (140/39) er nærmeste nabo til tomt 218, og ønsker ikke denne. Er bekymret for drikkevannskilden rett ved. Får veien tett på, men synes det er OK.

Se pkt. 14 der tomt 218 drøftes.

21.   

Torunn Leiknes og Tore Snekkervik (140/40) protesterer på tomt 217 da denne kommer svært nær deres hytte. Er også bekymret for brønnen.

Se pkt. 14 der tomt 217 drøftes.

·          

Merknader særlig knyttet til 142/2 (Rustand/Holm):

 

22.   

Orstein (142/2-8) og Nythe (142/-83)fester hver sin tomt på Gampeflå. Bemerker generelt at planen kan heve standarden, men mener utbyggers forslag blir for tett. Ønsker spesielt tomtene 208 og 212 med tilhørende vei strøket. Bemerker at de for øvrig støtter rådmannens forslag

Rådmannen anbefaler disse tomtene og nevnte veistrekning strøket, jfr. pkt. 3 og 4.

 

23.   

Bjørg og Thor Sælid (142/2-51) protesterer mot hytte 202 som de opplever som svært nær, og frykter vil komme ennå nærmere pga. myrlendt terreng. Er åpne for en fortetting og endring av området, og trodde etter befaringer at veier og tomter var lagt til minste sjenanse for eksisterende hytter. Men synes ikke resultatet er bra.

Rådmannen foreslår å flytte denne tomta rett nord for tomt 205.

24.   

Ole Magnes Smeby (142/2-74) uttaler på vegen av sine barn som eier hytte på Gampeflå:

Glad for at kommunen vil bevare Gampeflå og ikke tillate fortetting som kan ødelegge. Men er bekymret for fortettingen på Løvstads eiendom rett ved.

Foreslår følgende:

a)      Stryke tomt 264 på Løvstads eiendom

b)      Kraftige trær mellom deres hytte og Løvstads tomter skal ikke tillates hugget.

c)      Vei til tomt F76 flyttes lenger fra deres (F74)

a)      Det er helt riktig at det legges opp til svært mange hytter på Løvstads eiendom. Rådmannen anbefaler at tomt 264 strykes.

b)      Se kommentar under 13.

c)      Siden berørte parter er mest fornøyd med å forskyve veien noe, anbefaler rådmannen dette.

25.   

Berit og Anders Leinæs (142/2-34) hytteeiere på Gampeflå ber om at det reguleres vei fram til deres hytte fra sydøst. Påpeker at de ikke har innsigelse til forslag om ny hytte sør for deres. Er positive til den utvikling som skjer i området, bare det skjer naturvennlig.

Dette er et sårbart område og det er derfor i kommunedelplanen er gitt føringer for antall hytter, og i utgangspunktet ikke veier. Det er i reguleringen likevel foreslått noen veier som også rådmannen har anbefalt. Rådmannen vil ikke anbefale å utvide ut over det. Nevnte hytte er det kommet klare protester på (bl.a. pkt. 28), og rådmannen anbefaler ikke godkjenning av denne.

26.   

Ulf Sundling (142/2-72) ber om å få regulert inn vei fram til hytte på Gampeflå.

Dette vil bli en eksponert veg, og frarådes. Det må evt. vurderes å lage en atkomst fra nordsiden av hans hytte.

27.   

Jan Nilsen (142/6) protesterer på etablering av vei. Veien er ført på vestsiden av hans tomt, og går videre opp et bekkedrag. Mener dette vil ødelegge hans vanntilførsel. Er også kritisk til vei over myra sør for egen tomt pga. helårs vannkilde her som han frykter vil bli ødelagt. Mener fellesløsninger vil bli for kostbart og mener det er en kvalitet at det ikke er bilveg helt fram.

Dette er et sårbart område der det i utgangspunktet har vært ment å ikke bygge vei. Deler av dette terrenget er imidlertid så ødelagt av tråkk og barmarkskjøring at rådmannen har vurdert at hvis berørte parter her ønsker vei, bør kommunen stille seg positiv. Det kan være et alternativ å stanse veien før skiløypa og slik spare en kryssing. Rådmannen er betenkt over å regulere omstridt vei i dette sårbare området, Anbefaler likevel å legge den ut til nytt offentlig ettersyn sette fokus på videreføringen i denne høring. Dette vil kunne gi flere synspunkter.

28.   

Turid Grønnerød (142/2-69) protesterer mot fortetting på Gampeflå, og konkret mot tomtene 207, 208, 209 og 212. Viser til landskap og trivsel for etablerte hytteeiere.

Rådmann anbefalte disse strøket ved førstegangsbehandling, pga. landskapet og pga. føringer som ble gitt i kommunedelplanen. Rådmann er således enig med Grønnerød og anbefaler at disse strykes.

29.   

Berit og Leif Tybring (142/2-73) bemerker

a)      At de ikke godtar veg over sin tomt på Gampeflå, den må i så fall gå lenger vest.

b)      Retter oppmerksomhet mot problemer med vann som kan oppstå dersom ikke god nok drenering av myra besørges.

c)      Påpeker at dersom felles brønn ved Sølines ødelegges forventes kompenserende tiltak.

a)      Dette handler om samme veg som Nilsen (27) protesterer mot. Men her går veien over tomta til de som protesterer. Rådmannen anbefaler å skyve veien noe mot vest for å unngå tomta til Tybring.

b)      Dersom veien bygges, forutsettes det at vegbygger løser slike utfordringer.

c)      Eventuell forringelse av vannkilde må utbygger kompensere.

30.   

Ellen M. Tollerud (142/2-7) protesterer mot tomtene 208 og 209 rett ved deres egen hytte. Hun redegjør for en forhistorie om at hun har en festekontrakt for dette arealet etter sine foreldre. Arealet var planlagt for hytter i disposisjonsplan, men tomtene ble strøket av fylkesmannen i 1975. Hennes far fikk avslag på å bygge her. Festekontrakten er aldri sagt opp. En komplisert historie, men hovedbudskapet er at de ønsker tomtene 208 og 209 strøket.

Rådmann anbefaler å stryke disse (jfr. 28)

31.   

Erik Gundersen (142/2-89) uttaler

a)      Ber om at rådmannens anbefaling i hovedsak følges. De 4 tomtene på Gampeflå bør plasseres utenfor sårbart landskap, og ingen må innenfor 75 meters beltet mot vann og våtmark.

b)      Foreslår at størrelsen på Gampeflå økes noe, for eksempel til 140 m² inkl. inntil 2 uthus på maks 20 m² hver.

c)      Protesterer på tomt 206 og 208 pga. landskap og nærhet til vann.
Foreslår veg til feste 89 og 91, og maks 2 p-plasser per hytte.

a)      De 4 tomtene er plassert gjennom gammel disposisjonsplan, og rådmann mener det er enklest å opprettholde dette.

b)      Rådmann registrerer ønsket, men anbefaler å opprettholde 100 m² T-BRA som grense. Rådmannen anbefaler imidlertid å innarbeide en bestemmelse om mulighet for å overskride dette med inntil 15 m² T-BRA hvis det er påkrevet for å få til vann- og avløpsløsing på hytta.

c)      206 og 208 foreslås strøket (jfr. 28). Vegforslaget frarådes, jfr. pkt. 3 og 4.

32.   

Arne Kjær (143/1-15) bemerker at han har anlagt veien over Olav Sandbæks eiendom, dvs. starten på fellesveien på Gampeflå. Har investert i dette, og forventer nå fri vei og ber om å bli kontaktet når den skal bygges.

Dette blir et forhold når det kommer til byggesak, og et privat forhold mellom Sandbæk, hytteeier Kjær og Rustand/Holm.

33.   

Liv og Anthon Nilsen (142/2-65) på Nipeto ønsker veg fram til sin hytte, dvs. at den må krysse skiløypa. Håper nabo som er kritisk til denne veien ikke er utslagsgivende.

Se samlet vurdering.

34.   

Kåre Møllerhagen (142/2-81) er positive til planen, og ønsker vei fram til hytta. Påpeker at svært mange naboer ønsker denne veien, men vet at også enkelte er negative.

Se samlet vurdering.

35.   

Arnfinn Nanbjør og Randi Rusten (142/2-45) er positive til planen og protesterer ikke på ny tomt 221. Ønsker vei slik det er foreslått fra grunneier.

Se samlet vurdering.

36.   

Turid Aagedal Samset og Per Samset (142/2-5) ønsker vei slik grunneierne har foreslått i planen.

Se samlet vurdering.

37.   

Grete Teigen (142/2-5) støtter forslag om vi til hytta.

Se samlet vurdering.

38.   

Inger Lise Mehldal (142/2-88) ønsker vei til hytta.

Se samlet vurdering.

39.   

Hanne Wulff (142/2-53) setter stor pris på området slik det er i dag og beklager på det sterkeste den planlagte utbyggingen av veier og hytter.

a)      Støtter rådmannens forslag om å stryke minst det antall han foreslår. Støtter spesielt tomt 220, men ønsker også 223 strøket pga. grønn lunge. Støtter dessuten rådmannens forslag om å stryke 211 (140/1) og 275-278 (140/9).

b)      Mener veien øst for Kløvnatten bør stoppes nord for skiløypa og hele veien som går ut fra salg/service (ved 224 og 225). Dette fordi den krysser grønn korridor og skiløype. Mener grunneierne må pålegges å samarbeide om vei.

c)      Mener det må være mulig å få etablere separate vann- og avløpsløsninger, og ikke krav om tilknytning.

a)      Her blandes tomtene 223 og 220. Rådmannen har foreslått og mener fortsatt at 223 er midt i en sammenhengende grønn struktur og at den derfor bør utgå. Rådmannen har forståelse for at Wulff som nabo ønsker å stryke 220, men mener dette må være akseptabel fortetting. 211 og 257-278 anbefales strøket pga. grønne strukturer.

b)      Vegløsningene i området er ikke gode nok, det er flere meter mer vei enn nødvendig og unødig mange kryssinger av skiløypene. Fellesløsninger over eiendomsgrensene kan forbedre dette. Se samlet vurdering.

c)      Det har knyttet seg usikkerhet til å fellesløsninger kan pålegges. En uttalelse fra Miljøverndepartementet fastslår at dette kan reguleres. Rådmannen anbefaler at det, for å redusere forurensningsfare, i dette området legges opp til fellesløsninger. Andre løsninger må i så fall tillates gjennom dispensasjon.

40.   

Ingrid Annette Wulff og Erik Wold (142/2-97) er enig i rådmannens vurderinger og setter pris på at man forsøker å opprettholde områdets karakter. Mener minst det antall tomter rådmannen foreslår må strykes.

a)      Mener bilveg til tomt 221 må stoppes før den krysser skiløypa fordi man da bevarer grønn lunge vegfri, trygger brønner og unngår å legge vei i synsfeltet til de som ikke ønsker vei. Dersom den skal forlenges anbefales det å trekke den opp ved skiløypa til de som ønsker vei.
Mener også det er uheldig at bilvei og skiløype krysser så ofte som det legges opp til.

b)      Ønsker ikke krav om at etablerte hytter skal knyttes på fellesanlegg. Kunne støttet et kommunalt fellesanlegg, men er skeptisk til Ble Fjellskogs kommersielle drift.

c)      Finner det overraskende at det ikke planlegges mer helhetlig infrastruktur, og ber om at det stilles krav til grunneierne om samarbeid. Påpeker som eksempel dårlige løsninger ved eiendomsgrensa mellom Løvstad og Ble Fjellskog.

d)      Ber om at tomt 222 strykes. Deres familie bygslet i sin tid denne med tanke på å bygge et felles hyttetun, men tomta ble strøket på 70-tallet. Mener den er for tett til separat hytte.

e)      Støtter rådmannens forslag om å stryke 211 og 275-278.

a)      Se samlet vurdering.

b)      Se 39 c).

c)      Se samlet vurdering.

d)      Rådmannen har forståelse for at dette oppleves som urimelig. Her en mange paralleller til uttalelse nr. 30. Rådmannen har vurdert det som ei brukbar tomt, men dog litt tett. Rådmannen finner det vanskelig å stryke denne. Dersom familien fortsatt har rettigheter, blir dette et privatrettslig forhold.

e)      Se 39a).

41.   

Tryggve Endresen (142/2-28)

a)      ønsker ikke ny vei og parkering nær sin hytte (veg mot Kløvnatten). Er enig med rådmannen at den beste løsningen er å stoppe den før skiløypa. Ønsker ikke den noe forkortede som rådmannen skisserte da dette gir parkering nær etablerte brønner. Støtter derimot Wullfs forslag om å føre veien opp ved skiløypa. Viser til brev fra Wullf og Michelsen datert 13.10.06.

b)      Ønsker å bevare grønne strukturer best mulig og mener det derfor å viktig å endre veitraséen omtalt ovenfor.

Se samlet vurdering.

42.   

Karin og Rolf Michelsen (142/2-100) ønsker ikke ”miljøveien” som er planlagt (mot Kløvnatten). Skiløypa har allerede mange uheldige kryssinger. Kan akseptere veien dersom den stoppes før skiløypa eller om den føres langs skiløypa opp til et lite vann nær de som ønsker veien. Legger ved et kart der to alternative p-plasser foreslås. Er opptatt av å ta vare på fred og ro, samt faunaen i området.

Ber også om at grunneierne samarbeider bedre om veiløsninger.

Se samlet vurdering.

43.   

Espen Kjellås (142/2-9):

a)      Ber om at byggearealet innenfor egen tomtegrense utvides da det er aktuelt å sette opp et anneks på denne delen av tomta.

b)      Foreslår at T100 flyttes ned i terrenget og nærmere veien pga. tilgjengelighet og pga. eksponering i landskapet.

c)      Går sterkt i mot å stoppe veien ved skiløypa. Dette vil gi en stor p-plass rett ved deres hytte, og dette oppleves som et fremmedelement. Anbefaler at den bygges som vist i planforslaget, evt. stoppes ved tomt 219 og F111.

d)      Påpeker at det må være feil i kartgrunnlaget da nabohytta i sør delvis er plassert på deres tomt. Ber om at dette rettes.

a)      Store tomter vil delvis måtte markeres som byggeareal og delvis som grønt. Den korrigeringen som er bedt om anbefales imidlertid imøtekommet.

b)      Forlaget er godt, men vanskelig da denne tomta er solgt.

c)      Denne veien er omstridt. Se samlet vurdering.

d)      At naboens hytte delvis ligger på denne nabotomta kan være mulig, men kartets eiendomsgrenser kan også være feil. Denne planen tar ikke stilling til eiendomsgrensene. Uklarheter i dette må evt. hytteeierne avklare i annen sammenheng. Uansett er det kun eier som kan bygge på egen grunn.

44.   

Johnny Erlandsen (142/7) skriver på vegne av seg og Ivar Mjøberg (142/2-57) at de synes vegen forbi deres hytter (mot Kløvnatten) er meget urimelig. Mener de får veg p å alle kanter, med mye trafikk og bråk. Foreslår å stoppe denne veien rett før tomt 218, og at hyttene lenger opp knyttes til en av veiene lenger sør.

Se samlet vurdering.

45.   

Per Arnesen (142/2-54) sier han av Ble Fjellskog er blitt lovet atkomstveg til hytta, og håper dette lar seg gjennomføre.

Atkomst til denne hytta innebærer en ca. 120 meter lang ny veg, og den er ikke lagt inn i planforslaget. Rådmannen anbefaler at dette blir gjort og at naboer høres om dette. Det bør samtidig tas opp og vurderes vegløsning til festene 40, 59 og 60.

46.   

Åsne Midtgarden og John Glazebrook (142/2-17) viser til tidligere innsendt kommentar til konsulenten. De har ikke annet å tilføre enn at de støtter rådmannens forslag og ønsker å si dette, da de mener grunneierne har oppfordret til det motsatte.

Tas til etterretning.

47.   

Marit E- Guldbrandsen (142/16) mener at 100 m² T-BRA virker lite da dette ofte er familiehytter. Mener 150 m² T-BRA bør være et minimum.

Synes ellers planforsalget virker bra og vel gjennomtenkt.

Regulanten har foreslått ulike størrelser, med 150 m² BYA som minste. Rådmannen har imidlertid foreslått å følge kommuneplanen med 100 m² T-BRA i sårbart landskap på Gampeflå. I området der denne hytteeieren holder til er grensen foreslått til 150 m² T-BRA.

48.   

Oddvar Grongstad (142/15) ønsker å støtte planforslaget.

Tas til etterretning.

49.   

Jan Gander (142/12) påpeker at mye er positivt med planen. Men har også noen merknader og endringsforslag:

a)      Hytte nr. 225 bør utgå for å holde landskapet åpent (viser til rådmannens vurdering).

b)      §5.2: Mener det virker unødig med 2 områder for salg og service (med 300 meters mellomrom). Foreslår å legge det ene ved bommen som er noe mer skjermet. Mener høyder og byggeskikk bør tilpasses hyttebebyggelsen, og ikke fremstå som lagerplasser.

c)      §5.3: Mener terrasser bør kunne være større enn 20m², at parabol må kunne tillates, og at hvit kontrastfarge på vinduer bør tillates.

d)      Ønsker ett bompengesystem fra dalen og helt fram til Nipeto.

e)      Påpeker at det er viktig at antall og plassering av søppelcontainere kontinuerlig vurderes.

a)      Siden han viser til rådmannens vurdering menes trolig tomt 223 som rådmann har anbefalt strøket pga. grønn struktur. Denne anbefalingen opprettholdes.

b)      De to grunneierne ønsker hvert sitt, og økt trafikk kan kanskje gi rom for dette. Rådmannen er enig i behov for byggeskikk tilpasset området og anbefaler mønehøyde 6 meter og T-BRA 300 m² for å gi noe bedre tilpasning.

c)      Rådmannen fraråder hvit kontrastfarge rundt vinduene og terrasser større enn 20 m². Bestemmelsene sier at parabol helst skal unngås, men gir likevel rom dette.

d)      Bompengeordninger er forhold mellom vegeierne, og utenfor denne planens rammer.

e)      Rådmann mener areal til avfallscontainere bør reguleres inn. Men driften er ikke del av reguleringsplanen.

 

Merknader særlig knyttet til 140/1 (Ravnås):

 

50.   

Jørn Hagen og Gunnar Olsen (140/24) bemerker følgende:

a)      Støtter rådmannens nedjusterte forslag

b)      Positive til mulig oppdemming av Øvre Nipetodam. Men forutsetter at det ikke går på bekostning av vanntilførselen til Nedre Nipetodam.

c)      Forutsetter at avløpsanlegget mellom veien og Nedre Nipetodam ikke forringer vannkvaliteten.

d)      Den høye utnyttelsesgraden på 141/1 blokkerer naturlig skiløypetrasé.

a)      Tas til etterretning

b)      Dette ligger utenfor reguleringens rammer. I tilfelle det skulle bli aktuelt forventer rådmannen at dette ikke skal gå ut over nedre dammen.

c)      Avløpsanlegget skal ikke forurense og forringe vann og vassdrag i området. Intensjonen med et fellesanlegg er å sikre forurensningssituasjonen.

d)      Rådmannen er bekymret for at den store fortettingen skal sperre grønn struktur og ferdselsmuligheter. Dette er også påpekt i uttalelse 11. Anbefaler derfor tomt 32 strøket.

51.   

Bjørn Sandbæk (140/25) har følgende merknader:

a)      Setter diverse krav (høyder, grøfter, terrengtilpassing) til veien som planlegges bak deres hytte, og forutsetter at det etableres stor p-plass i enden av veien. Forventer at veien detaljplanlegges før bygging og drøftes med berørte parter.

b)      Ønsker at vann og avløp legges med selvfall i veitraséen. Påpeker at grunne ”elvestadledninger” vil være kostbare og energikrevende i drift.

c)      Bygging på tomt 22 må tilpasses terreng og naboer. Forventer varsling i henhold til pbl.

a)      Dette må sikres og avklares gjennom byggesøknad og byggemelding. Rådmannen anbefaler at bestemmelsene tydelig setter krav om byggesøknad.

b)      Dette er spørsmål som må vurderes og avklares ved behandling av vann- og avløpsplan (§4).

c)      Reguleringsplanens bestemmelser stiller generelle krav om plassering i terreng og byggeskikk. Dette bør kunne sikre det Sandbæk etterspør ved konkret byggesaksbehandling. Varsling er en naturlig del av vanlige prosedyrer.

 

52.   

Kari og Knut Lagim (140/1-8) ønsker ikke foreslått løsning med to nye veier vestover rett ved deres hytte. Mener de vil få mye sjenerende lysforurensning fra billykter. Mener første planutkast med en vei var bedre, og ønsker den flyttet 20 meter lenger syd.

Rådmann har forståelse for problemstillingen og har drøftet alternative løsninger med forslagstiller. Konklusjonen er å foreslå en felles avkjøring litt sør for den sydligste. Se vedlagte kartskisse.

53.   

Nina Andersen Moe (140/1 tomt 9)

a)      er generelt skeptisk til fortetting i sitt nærområde og peker konkret på tomt 208 og 210. Arealet brukes i dag til skileik, og vegtraséen er turtrasé.

b)      Er sterkt uenig i veiforslaget slik det foreligger både fra forslagstiller og rådmann. Vegen er delvis inne på det de regner som sin tomt. De ønsker generelt ikke vei, og det konkrete forslaget ligger rett inn på deres hytte. De mener rådmannens forkortede vei vil resultere i parkering og vendesløyfe rett ved deres hytte, og dette er deres hovedankepunkt.

Mener planforslaget vil forringe kvaliteten på deres fritidseiendom og ber om at veiplanen skrinlegges.

a)      Forslagstiller har foreslått 4 fortettingstomter i området. Rådmann oppfatter dette som for tett, og har anbefalt og anbefaler fortsatt å stryke 2 av disse, 209 og 211. Det er mulig dette bør prioriteres noe annerledes, men uttalelsen nedenfor (pkt. 54) bekrefter rådmannens vurdering.

b)      Det er riktig at den planlagte veien kommer svært tett på deres hytte. Ved å stryke tomt 209, kan den flyttes noe lenger fra Moes hytte. Rådmannen mener det bør kunne aksepteres å legge vei inn i området, men den bør avsluttes ved tomt 208.

54.   

Arne Løver (140/1-25)

a)      er enig med rådmann i at tomt 209 og 211 bør strykes. Påpeker at rådmannen i teksten trolig har forbyttet 208 og 211. Stier og skiløyper krysser over tomt 211, og denne bør derfor ikke bebygges.

b)      Mener vei langs myrdraget til 275-278 vil ødelegge området.

a)      Saksutredningen har vært litt uklar. Rådmannen mente, som Løver påpeker, å anbefale 209 og 211 strøket. Se også pkt. 53.

b)      Rådmannen oppfatter det slik at dersom veien stoppes ved tomt 208, unngår man å ødelegge myrdraget.

55.   

Kjell Torsnes (140/1-21)

a)      har et sterkt ønske om å kjøpe nabotomten som nå er planlagt (214 på Ravnås) for å få mulighet til å samle hele familien i området. Ønsker derfor at 214 skal godkjennes. Har avtalt kjøp med grunneier, men dette er ikke gjennomført i påvente av regulering.

b)      Påpeker at firkanten som viser byggeareal bør gå parallelt med hytta og følge det arealet han har kjøpt, og derfor bør endres noe. Foreslår også endret avgrensning av 214.

c)      Er sterkt uenig med nabo Jellum i at 214 blir inneklemt mellom de to eksisterende hyttene:

·         Mener de ikke sjenerer hverandre

·         Mener 214 pga. skrånende terreng vil legge lavere enn Jellums tomt og ikke ta hans utsikt.

a)      Ønsket om å kjøpe ei tomt tett på egen hytte for å samle familien er forståelig. 214 er trolig en god løsning for Torsnes.

b)      Byggearealet er ofte mindre enn tomtearealet med sikte på å samle bebyggelsen innenfor et begrenset areal. Arealet her anbefales noe forskjøvet for å legge byggeareal innenfor Torsnes’ tomt.

c)      Se 56.

56.   

Erik Jellum (140/1-1) påpeker generelt at planen medfører betydelig fortetting nær deres hytte. Sier de kan akseptere noe, men ikke så mye. Kjøpte tomt med sikte på fred og ro, og utsikt. Planforslaget endres situasjonen vesentlig.

a)      Finner foreslått tomt 214 helt uakseptabel da denne kommer tett på og tar viktig utsyn. 215 er også sjenerende, og mener de blir innestengt bak 214 og 215.

b)      Ønsker bilveg helt fram og ber om at dette reguleres inn. Den vil måtte gå over tomt 214.

a)      Tomt 214 virker som en uløselig konflikt. Denne tomta er svært tett på både Torsnes og Jellum, og ville i utgangspunktet blitt foreslått strøket av rådmannen hvis det ikke var utrykt positiv interesse for denne fra Torsnes. Her bør man kunne finne en løsning som begge parter er fornøyd med

57.   

Bodil Helen Skretteberg (140/1-12) ønsker at tomt 202 som rådmannen anbefalte strøket, skal strykes.

Ønsker ikke å være med på veien nedenfor hytta si da de ønsker fred og ro.

Tomt 202 bør utgå da den ligger i grønn struktur utenfor kommunedelplanens byggeområder.

Det er så vidt mange som ønsker denne veien at den bør reguleres inn.

 

Merknader særlig knyttet til 140/2 (Garaas):

 

58.   

Ingerid og Kjell Guren (140/2-2) mener reguleringsforslaget er for vidløftig og gjør området til et helt annet. Ser positivt på rådmannens forslag om å dempe nivået noe. Håper på restriksjoner mht. inngrep for å unngå terrengødeleggelser som på 140/1. Ber om at tomt 200 strykes da denne ligger der det nå er felles brønn for området.

Se pkt. 59b.

59.   

Helena og Arild Helgerud (140/2-4)

a)      Er skuffet over en reguleringsplan som totalt vil forandre området med veier og tett bebyggelse. Antar at det vil bli anleggsarbeid i mange år framover. Ber om at nye tomter og veier redusere vesentlig.

b)      Oppfordrer om at tomt 200 tas ut, da den vil bli svært nær deres hytte og endrer forutsetningene fra deres tomtekjøp vesentlig. Ber også om at veien sydvest for deres tomt tas ut eller legges sørover fra parkeringsplassen. Er også redd veien og hytta vil ødelegge områdets brønn.

c)      Har sett på stedet som et flott feriested med gode muligheter for friluftsliv og rolig rekreasjon. Ser med liten glede fram til forandringene og anleggsfasen. Mener Blefjells og Nipetos kvaliteter nettopp er det relativt spredt utbygde og motsetningen til hyttebyer ellers.

a)      Tas til etterretning.

b)      Både Guren og Helgerud protesterer kraftig på denne plasseringen. Den tette plasseringen av denne tomta var også tema i sak før offentlig ettersyn. Rådmann anbefaler at tomt 200 flyttes tett inntil tomt 201, dvs. at den forskyves mot sør. Vegen foreslås lagt om til å gå direkte fra hovedveien til disse tomtene.

c)      Tas til etterretning.

 

 

 

Andre:

 

60.   

Blefjell Tomtefesteforening v/Jørn Hanæs representerer en del tomtefestere på Rustand og Holms eiendom. Han mener grunneierne har levert et godt gjennomarbeidet planforslag som åpner for interessant utvikling av området. Selv om det alltid vil være delte meninger.

Bemerker at rådmann har en tendens til å ville avslutte veiene tidligere enn opprinnelig foreslått, og fraråder dette. Anmoder spesielt om at veien mot Kløvnatten fullføres.

Tas til etterretning.

61.  St

Statens Vegvesen

har ikke merknader da dette ikke direkte berører riks- og fylkesveger. Har tillit til at kommunen ivaretar trafikale hensyn til framkommelighet, sikkerhet og miljø.

Tas til etterretning.

 

Før høringen mottok kommunen dessuten brev fra følgende (som ikke uttalte seg i høringen):

  • Jon-Erik Lunde som uttalte seg positivt til vegplaner på Dyrebu seterskog
  • Liv og Bjarne Haugland uttalte seg positivt til vegplaner på Dyrebu seterskog.

 

 

 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

17.06.2007

Arkiv               

L12

Saksmappe     

2006/790

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ørn Antonsson

 

Gnr 133/11 m.fl. Forslag til reguleringsplan - Primskottåsen (Knausen). Pbl § 30

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

26.06.2007

53/07

 

Rådmannens anbefaling:

Kommunens faste utvalg for plansaker finner ikke grunn til å fremme reguleringsforslaget for boligtomter Primskottåsen søre. GNR 133/11 og 133/28,46, samt 133/61,62, 75, 76, 80;82. Kart og bestemmelser av januar 2007.

Grunnen for ikke å fremme reguleringsforslaget fremkommer i sakens avsnitt ”Vurdering”.

Saksopplysninger:

Fra regulant ar plan & landskap, ved Anne Ribberud, er mottatt reguleringsforslag for område sør i Flesberg kommune ved kommunegrensen mot Kongsberg. Nord for avkjøring til Haavangenfeltet, vest for fylkesveg 88. Hensikten med planarbeidet er å regulere eksisterende godkjente boligtomter og legge til rette for 5 nye tomter til boligbebyggelse. Hoveddelen av området er i kommuneplanens arealdel avsatt til boligformål, resterende del som LNF-område.

Vedlagt reguleringsforslaget er Ribberuds skriv til berørte parter:

”Informasjon om oppstart av utvidet reguleringsplanarbeid for "Knausen" del av gbnr 133/11 og 133/28,46, samt 133/61,62, 75, 76, 80;82, Primskottåsen, Flesberg kommune.

Herved varsles i overensstemmelse med plan- og bygningslovens § 27 - 1, 2. ledd om igangsettelse av reguleringsplanarbeid for ovennevnte eiendom. Planarbeidet vil bli kunngjort i Laagendalsposten, og omtrentlig planområde er avmerket på vedlagte kart. Området ligger helt sør i Flesberg kommune i grenseområdet mot Kongsberg øst for Numedalslågen.

Hoveddelen av området er i kommuneplanens arealdel avsatt til boligformål, resterende areal er vist som LNF-område. Det er tidligere fremmet en søknad om dispensasjon for to tomter på 133/11. Denne søknaden ble avslått med begrunnelse i at en eventuell videre utvikling i området må skje gjennom reguleringsplan.

Planområdet omfatter del av gbnr 133/11, gbnr 133/61,62,75, 76, 80 og 82 samt del av gbnr 133/28,46. Fire av tomtene er godkjent på 1980 tallet til eneboligbebyggelse gjennom dispensasjon som ledd i et arveoppgjør. En av disse tomtene er bebygd. I tillegg er det to bebygde tomter fra 1970 tallet nærmest avkjøringen fra fylkesvegen.

Reguleringsplanarbeidet igangsettes for å gi mulighet for fire nye tomter samt gi mulighet for bruk av en av de eksisterende tomtene til generasjonsbolig. To av de nye tomtene er på 133/11, og to på 133/28,46. Det vil bli lagt inn areal for en felles lekeplass i reguleringsplanforslaget.

Adkomst

Det er opparbeidet adkomst til området. Avkjøring fra fylkesvegen er felles med avkjørsel til Haavenga feltet og det er god plass og sikt i området.

Vann og avløpsforhold

I forbindelse med bygging på de eksisterende tomtene er det opparbeidet renseanlegg på en av tomtene. Dette anlegget kan utvides til det foreslåtte antallet tomter ved installering av et forfilter.

Reguleringsarbeidet gjennomføres av Landskapsarkitekt Anne Ribberud på oppdrag fra grunneier, og et planforslag skal utarbeides i løpet av sommeren 2006. Dersom det er opplysninger, synspunkter eller andre forhold som er av betydning, vennligst ta kontakt med undertegnede så snart som mulig.”

Fra sektororganene og Kongsberg kommune er mottatt følgende:

Fylkesmannens miljøvernavdeling:

Flesberg kommune - Varsel om oppstart av reguleringsplan for Knausen - gnr 133/11 - 133/28 og 46 - 133/61 - 62 - 75 - 76 - 80 - 82 Primskottåsen

Vi viser til brev av 14.06.06.

PIanområdet er i avsatt som eksisterende boligområde i kommuneplan ens areal del. Det planlegges tilrettelagt for fire nye tomter.

Ved planlegging for boliger må de rikspolitiske retningslinjene for barn og unge legges til grunn. Vi viser spesielt til pkt. 5b om tilstrekkelige lekearealer for barn i alle aldre. En vurdering av lekemulighetene i planområdet og i nærmiljøet for øvrig skal følge planforslaget, og tilstrekkelige arealer for lek må sikres i planprosessen.

Vi viser også til punkt 5d der det er krav om fullverdig arealmessig erstatning dersom omdisponering av areal egnet for lek fører til at de hensyn som er nevnt i pkt. 5b, ikke blir oppfylt med hensyn til å kunne møte dagens eller fremtidens behov. Kravet til erstatnings­arealer skal sikre at områder som er eller vil kunne bli egnet til lek, ikke blir tatt til utbygging før en har forvisset seg om at de generelle kravene tillekemuligheter kan oppfylles.

Videre bør skoleveien for barn i planområdet vurderes i forhold til behov for trafikk­sikkerhetstiltak (busslommer, gangvei, mv.)

Støymessige hensyn må ivaretas for nye boliger og uteoppholdsarealer i tråd med Miljøvern­departementets retningslinje for støy i arealplanlegging T-1442. Støyutredninger må følge saken ved offentlig ettersyn og eventuelle nødvendige støytiltak må være innarbeidet i planforslaget.”

Fylkeskommunen utviklingsavdelingen (utdrag):

”Knausen del av gnr. 133 bnr. 11 ,28,46,61 ,62 , 75 , 76 , 80 ,82 - Primskottåsen­ - informasjon om oppstart utvidet reguleringsplanarbeid.

Det varsles om oppstart av planarbeid. Hensikten med dette planarbeidet er å legge til rette for 4 nye tomter og muligheter for generasjonsbolig. Hoved-delen av dette området ligger innenfor det området som er avsatt til boligområde i kommuneplanens areal del. Det har tidligere vært søkt om fradeling av to tomter, men denne søknaden er blitt avslått i påvente av reguleringsplan for dette området. Disse tomtene har ligget i LNF område. Det er positivt at det settes krav til å utarbeide en samla plan for dette området. Dette arbeidet følges opp med anlegging av felles renseanlegg. Det skal også avsattes en lekeplass innenfor dette området. Denne reguleres til felles lekeplass. Det er også viktig at areal som går med til infiltrasjon reguleres.”

Statens vegvesen:

Informasjon om oppstart av utvidet reguleringsarbeid for ”Knausenu. del av gnr 133 bnr 11.28.46. 61. 62. 75. 76. 80. 82. Primskottåsen ­Flesberg kommune

Vi viser til ovennevnte varsel om planarbeid i brev av 14.06.2006.

For Vegvesenet er det viktig at nye byggeområder er vurdert i en større sammenheng med hensyn på samordnet areal- og transportplanlegging. Grunnlag bør være godkjent kommune( del)plan.

Regulering medfører vanligvis økt trafikkbelastning i kryss og avkjørsler. Forholdet til trafikksikre skoleveger bør avklares. I den grad planarbeidet medfører nødvendige endringer av veg- og trafikkforhold på riks- eller fylkesveger må dette tas vare på i planarbeidet. Slike endringer må påregnes forlangt gjennomført før området kan tas i bruk. Dagens atkomst mot fylkesvegen er utflytende. Det må redegjøres for og innarbeides i planen hvordan atkomsten kan strammes opp for å tilfredsstille vegnormalkrav til kryssutforming.

For regulering av støyømfintlig bebyggelse nær riks- eller fylkesveg kreves støyforholdene dokumentert og nødvendige tiltak innarbeidet i planen.

Vi forutsetter ny uttalelse fra Vegvesenet i forbindelse med offentlig ettersyn.”

Kongsberg kommune:

”INFORMASJON OM OPPSTART AV UTVIDET REGULERINGSPLANARBEID FOR "KNAUSEN" PRIMSKOTTÅSEN - FLESBERG KOMMUNE

Kongsberg kommune har mottatt informasjon av oppstart av reguleringsplanarbeide for "Knausen" i Flesberg kommune.

Omsøkt område ligger helt inntil kommunegrensen mot Kongsberg og vil i stor grad være avhengig av infrastrukturen i Kongsberg.

Det er ikke tilfredsstillende veiløsning fra stedet til Kongsberg. Fv 88 til Kongsberg har ikke tilfredsstillende standard. Flere strekninger på Fv 88 har kritisk lav standard og det er ikke forsvarlig å legge opp til ytterligere trafikkbelastning før disse er utbedret. I kommuneplan for Kongsberg er det derfor satt rekkefølgebestemmelse om at Baneveien (Fv 88) på strekningen Withsgt - Drammensveien må utbedres før det kan bygges ut boligområder samt navngitte næringsområder som belaster denne strekningen.

Kongsberg kommune arbeider med reguleringsplan og finansieringsplan for strekningen. Finansieringsplanen forutsetter at private utbyggere må delta i finansieringspakken. Strekningen er ikke fullfinansiert.

Kongsberg kommune ber om at rekkefølgebestemmelsen fra Kongsberg kommunens kommuneplan gjøres gjeldende i en eventuell reguleringsplan for området. Aktuell rekkefølgebesemmelse lyder:

"Det kan ikke bygges ut boligområder som belaster Baneveien før Baneveien, strekningen Withs gate - Drammensveien, er utbedret"

Videre forutsettes at reguleringsplanen ikke legger opp til større utbygging i forhold til antall boenheter enn kommuneplan for Flesberg legger opp til. Utover dette har Kongsberg kommune ingen merknader til tilsendt informasjon.”

Og fra advokat Olav Felland, som representerer Bjørg Kleven:

”Reguleringsplan for bustadtomter på Primskottåsen Søre – Bjørg Kleven

Firmaet Plan & landskap har sendt inn plan til kommunen med reglar datert 18.01.07.

Reint tilfeldig har Bjørg Kleven som eigar av gnr. 133 bnr. 80 fått tilgang til planen.

Eg reknar med at planen er sendt inn med det for auga å få den lagt ut til offentleg ettersyn, sjå Pbl § 27 -1 nr.2.

Etter det eg kan sjå er det lagt ut ei gangvegstripe som går inn på eige domen til Kleven. Tidlegare er det ikkje sett av noko areal til gangveg mellom bnr. 80 og bnr. 82. På kartet kan eg heller ikkje sjå at denne gangevegen er lagt inn på bnr. 82.

Eg ber difor om at planen blir sendt attende til Plan & landskap. Det minste ein må kunne krevje er at det berre blir regulert på eigen eigedom.

Dersom gangvegen er tenkt å gå på bnr. 82, som er den gamle tomta til Ellefsen og som vel er sett til Bondal, ber eg om at den blir innteikna på det plankartet som låg ved informasjonen om oppstart av reguleringsplanarbeidet frå 14.6.06.

Eg nemner og at Bjørg Kleven vil sette seg sterkt i mot at det blir lagt ein gangveg på tomta til Ellefsen. Ho er ikkje interessert i å ha ein gangveg tett inn til grensa. Det naturlege må vera å legge ein gangveg langs den lokale vegen. Det som skjer no er at området blir brote opp med ferdsel mellom tomtene. Det kan og stillast spørsmål om trongen for gangveg i dette området. Biltrafikken kan ikkje vera særleg stor.”

Vurdering:

Området omfattes ikke av godkjent reguleringsplan.

Reguleringsforslaget forelegges kommunens faste utvalg for plansaker i medhold av plan- og bygningslovens § 30. Hvor planutvalget plikter å ta standpunkt til kjernepunktet i forslaget, nemlig om det aktuelle området skal bli gjenstand for regulering eller ikke. Planutvalget behøver ikke å gå inn på enkelthetene i det foreslåtte utkast; det er først og fremst reguleringsbehovet som skal vurderes. Vedtak å fremme reguleringsforslaget binder ikke planutvalget opp i forslagets enkeltheter, slik at sluttresultatet kan bli et helt annet enn forslagstiller (planlegger) har tatt sikte på.

Med unntak av de fire boligtomtene kommunen godkjente på 1980 tallet, som ledd i arveoppgjør, legger kommuneplanen (2003) ikke opp til ny boligbebyggelse i dette området. I kommuneplanens arealdel er området delvis avsatt som eksisterende boligbebyggelse og delvis som LNF-område. Rådmannen anser at utvikling av boligfelt i denne delen av kommunen vil være uheldig i forhold til overordnete hensyn tilknyttet en samordnet areal- og transportplanlegging og ønsket utvikling av bosettingsmønster og tettsteder i kommunen. Området har en lite gunstig beliggenhet ut fra tilgjengeligheten til offentlig og privat service. Det er i kommuneplanen avsatt nye arealer for boliger i direkte tilknytning til eksisterende tettsteder. Foreliggende planforslag vil ikke styrke eksisterende sentra, men bidra til å utydeliggjøre tettstedsstrukturen og tettstedsavgrensningen.

Med bakgrunn i dette bør reguleringsforslaget ikke fremmes. Kommunens faste utvalg for plansaker har tidligere med samme begrunnelse avvist reguleringsforslag for Haavangen-feltet og Konningenfeltet. Det siste er ved riksveg 40, også tett inntil grensen til Kongsberg kommune.

Av de 4 boligtomtene kommunen godkjente på 1980 tallet er to bebygde. Den tredje søkes nå bebygd ved dispensasjon. Forutsatt ”kurant” hus vil den fjerde kunne bygges ved dispensasjon fra plankrav. Rådmannen vil ikke gå innfor ytterligere bebyggelse i området.

 

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

16.06.2007

Arkiv               

133/76/0/0

Saksmappe     

2007/382

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Jon Kåre Jonsson 

GNR 133 BNR 76 - søknad om dispensasjon/forhåndstillatelse

 

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

26.06.2007

54/07

 

Rådmannens anbefaling:

1.         Kjell Arne Gran gis med dette, i medhold av Pbl § 7, dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for oppføring av generasjonsbolig på Gnr 133 Bnr 76 i     Flesberg kommune under forutsetning av at Kongsberg kommune ikke har merknader/innsigelse mot oppføringen.

2.         Byggearbeider på tomta kan ikke igangsettes før forholdet angående merknader/innsigelse fra Kongsberg kommune er avklart.

Vedlegg:

            Brev fra ar plan & landskap med vedlegg av 26.04.07.

Saksopplysninger:

Ar plan & landskap ved Anne Ribberud søker på vegne av Kjell Arne Gran om dispensasjon/forhånsdstillatelse til etablering av generasjonsbolig på gnr 133 bnr 76 i påvente av reguleringsplan for boliger, Primskottåsen Søre.

 

Ribberud skriver følgende:   ”Kjell Arne Gran er eier av ovennevnte gårds- og bruksnummer på Primskottåsen Søre i Flesberg kommune.  Han har ervervet tomta i januar 2006.  Ut i fra familieforhold er det ønske om å bygge en generasjonsbolig på tomta.  Det ble fra Flesberg kommune i den forbindelse pålagt å utarbeide reguleringsplan for området.

 

Ved igangsetting av reguleringsplanarbeid var det ansett som ønskelig fra Flesberg kommune sin side å stadfeste de etablerte tomtene i området i tillegg til å innlemme nye ønsker/behov i området.  Reguleringsplanen endte derfor med å omfatte flere grunneiere, og tok noe tid å utarbeide.  Planforsalget ble oversendt Flesberg kommune for behandling 18 januar 2007 (ikke komplett i hht Flesberg kommune sine retningslinjer pr dd).

 

I og med at utarbeidelse av planforslaget tok lengre tid enn antatt på grunn av utvidelse, samt at iverksetting av behandling ikke er igangsatt, har eier av 133/76 kommet i en presset situasjon i forhold til bolig.  Planarbeidet er varslet til overordnede myndigheter, og naboer.  (Ikke lagt ut til offentlig ettersyn).  Det er ikke på bakgrunn av varslingen fremkommet signaler om innsigelse til tomter eller utvidet bebyggelse i området.  Innkomne merknader er vedlagt dispensasjonssøknaden.

 

Det søkes derfor om tillatelse til å kunne iverksette oppstart av bygging av generasjons- boligen på tomta.  Grunnlag for forhåndstillatelsen er et presserende behov for bolig, samt at ingen innkomne merknader tilsier at bygging av generasjonsbolig vil være problematisk.

 

Tomta

Tomtestørrelsen er 4 daa.  Vann og avløpsanlegg er etablert og klart til påkobling.

 

Adkomst

Det er etablert veg fram til tomta.  Statens vegvesen har bedt om at krysset med fylkesvegen strammes opp og utbedres i forbindelse med varsel om oppstart av reguleringsplan.  Dette vil bli gjennomført så snart reguleringsplanen er godkjent.

 

Lekeplass

Det er foreslått areal for lekeplass i forslag til reguleringsplan, og denne vil bli etablert så snart reguleringsplanen er godkjent.  Det er vist gangsti fram til lekearealet internt i området. 

 

Tiltakshaver søker herved om tillatelse til å igangsette bygging på ovennevnte grunnlag og ber om at saken tas opp til behandling så snart som mulig.

 

Statens vegvesen skriver bla i sitt brev av 21.06.06 angående varsel om oppstart av reguleringsplanarbeidet:  ”Regulering medfører vanligvis økt trafikkbelastning i kryss og avkjørsler.  Forholdet til trafikksikre skoleveger bør avklares.  I den grad planarbeidet medfører nødvendige endringer av veg- og trafikkforhold på riks- eller fylkesveger må dette tas vare på i planarbeidet.  Slike endringer må påregnes forlangt gjennomført før området kan tas i bruk.  Dagens adkomst mot fylkesvegen er utflytende.  Det må redegjøres for og innarbeides i planen hvordan atkomsten kan strammes opp for å tilfredsstille vegnormalkrav for kryssutforming.

 

For regulering av støyømfintlig bebyggelse nær riks- eller fylkesveg kreves støyforholdene dokumentert og nødvendige tiltak innarbeidet i planen.

 

Vi forutsette ny uttalelse fra Statens vegvesen i forbindelse med offentlig ettersyn.

 

Kongsberg kommune skriver bla følgende:  ”Omsøkt område ligger helt inntil kommunegrensen mot Kongsberg og vil i stor grad være avhengig av infrastrukturen i Kongsberg.

 

Det er ikke tilfredsstillende veiløsning fra stedet til Kongsberg.  Fv 88 til Kongsberg har ikke tilfredsstillende standard.  Flere strekninger på Fv 88har kritisk lav standard og det er ikke forsvarlig å legge opp til ytterligere trafikkbelastning før disse er utbedret.  I kommuneplan for Kongsberg er det derfor satt rekkefølgebestemmelse om at Baneveien (Fv 88) på strekningen WithsgtDrammensveien må utbedres før det kan bygges boligområder samt navngitte næringsområder som belaster denne strekningen.

 

Kongsberg kommune arbeider med reguleringsplan og finansieringsplan for strekningen.  Finansieringsplanen forutsetter at private utbyggere må delta i finansieringspakken.  Strekningen er ikke fullfinansiert.

 

Kongsberg kommune ber om at rekkefølgebestemmelsen fra Kongsberg kommunes kommuneplan gjøres gjeldende i en eventuell reguleringsplan for området.  Aktuell rekkefølgebestemmelse lyder.

 

Det kan ikke bygges ut boligområder som belaster Baneveien før Baneveien, strekningen Withs gate – Drammensveien er utbedret.

 

Fylkesmannen i Buskerud, Miljøvernavdelingen påpeker at det i hht rikspolitiske retningslinjer må avsettes egnede lekearealer for barn i alle aldre og skriver bla:  ”Vi viser til punkt 5d der det er krav om fullverdig arealmessig erstatning dersom omdisponering av areal egnet for lek fører til at de hensyn som er nevnt i punkt 5b, ikke blir oppfylt med hensyn til å kunne møte dagens eller fremtidens behov.  Kravet til erstatningsarealer skal sikre at området som er eller vil kunnet bli egnet til lek, ikke blir tatt til utbygging før en har forvisset seg om at de generelle kravene til lekemuligheter kan oppfylles”.

 

Videre skriver Fylkesmannen at skoleveien i området må vurderes i forhold til behov for trafikksikkerhetstiltak (busslommer, gangvei, mv.).  Videre at støymessige hensyn må ivaretas for nye boliger og uteoppholdsarealer i tråd med Miljøverndepartementes retningslinje for støy i arealplanlegging.  Støyutredningen må følge saken ved offentlig ettersyn og eventuelle nødvendige støytiltak må være innarbeidet i planforslaget.

 

Buskerud fylkeskommune bekrefter i brev av 11.09.06 at planområdet er arkeologisk registrert uten at det ble funnet automatisk fredete kulturminner.  Ellers skriver fylkeskommunen at det er positivt at det utarbeides reguleringsplan for området, da det tidligere har vært søkt om fradeling av to tomter i området, men at disse har blitt avslått i påvente av reguleringsplan for området.  Fylkeskommunen påpeker også at det er viktig at det blir avsatt arealer til lek for barn i alle aldre.

Vurdering:

Flesberg kommune har krevd at det utarbeides reguleringsplan for området før det kan etableres flere boliger.  Søknad om igangsetting av arbeide, før planen er godkjent, fører seg inn i rekken av flere søknader/henvendelser som etaten nå mottar.  Det er derfor prinsipielt viktig å diskutere hvordan kommunen skal håndtere slike søknader/henvendelser om ”forskutering” av endelig planbehandling.  Ved en dispensasjon vil kommunen bla forskutere overordnede forvaltningsorgan sin behandling av planer.   I nevnte tilfelle har også Kongsberg kommune krevd at det inntas i rekkefølgebestemmelsene en bestemmelse om at det ikke kan bygges ut boligområder før strekningen Withs gate – Drammensveien er utbedret.

 

Imidlertid så vil Flesberg kommunes administrasjon fremme forslag om at 5 av de nye tomtene i reguleringsplanforslaget strykes, og at planen ikke tas opp til behandling.  Resultatet for de to ledige tomtene vil da bli at de må underlegges vanlig byggesaksbehandling/dispensasjonsbehandling for å kunne bebygges.  Rådmannen vil derfor anbefale at Kjell Arne Gran innvilges dispensasjon etter Pbl § 7 for oppføring av generasjonsbolig, under forutsetning av at Kongsberg kommune ikke har merknad/innsigelse mot oppføring av boligen.

 

Saken tas med dette opp til politisk behandling.