FLESBERG KOMMUNE

 

 

Utvalg:

fast utvalg for plansaker (Det gamle planutvalget)

Møtested:

 

Møtedato:

16.10.2007

Ca. kl. 14:00 – etter befaringer

 

 

OPPLEGG FOR DAGEN:

Kl. 8.30 avreise fra kommunehuset

Kl. 9.00 befaring 14/2 f.18

Kl. 9.30 befaring av noen utvalgte steder i Nipeto-Gampeflå-planen:

- 140/1 tomt 214 (ca. kl. 9.30)

- 142/2 tomt 230 (ca. kl. 10.30)

- 142/2 veg mot Kløvnatten (ca. kl. 11.00 – 12.30)

- Annet som utvalget evt. ønsker å se.

 

Saksliste:

Nr.

Sakstittel

Saksordfører

 

 

 

PS 70/07

Reguleringsplan for Gampeflå-Nipeto - gbnr. 140/1, 140/2, 140/7, 140/9, 142/1, 142/2. Sluttbehandling.

Nils Molia

PS 71/07

Gnr 14/2 F18 Søknad om dispensasjon, pbl § 7

Arne Bergan

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

29.08.2007

Arkiv               

L12

Saksmappe     

2006/1090

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ellen Korvald

Reguleringsplan for Gampeflå-Nipeto - gbnr. 140/1, 140/2, 140/7, 140/9, 142/1, 142/2.

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

16.10.2007

70/07

 

Rådmannens anbefaling:

  1. Det faste utvalg for plansaker vedtar å legge reguleringsplan for Gampeflå/Nipeto på Ble, del av gbnr. 140/1, 140/2, 140/7, 140/9, 142/1, 142/2, ut til nytt offentlig ettersyn etter pbl §27-1, pkt.2.
  2. Før offentlig ettersyn skal planen endres i samsvar med rådmannens anbefalinger i saksutredningen. Rådmannen gis fullmakt til å gjøre disse endringene.

Vedlegg:

Trykket:

·         Reguleringskart (forminsket) og bestemmelser datert 04.07.07

·         Kopi av plankartet som illustrasjon av rådmannens forslag til endringer (manuelt korrigert, oktober 2007)

Utrykket:

·         Planutvalgssak 17/07

·         Planutvalgssak 52/07

Saksopplysninger:

Planutvalget vedtok i 13.02.07 (sak 17/07) å legge forslag til reguleringsplan for Gampeflå-Nipeto - gbnr. 140/1, 140/2, 140/7, 140/9, 142/1, 142/2. /2, ut på høring. Ved behandling i møte 12.06.07 (sak 52/07) ble det vedtatt å legge planen ut på fornyet høring.

Høringen ble kunngjort i Lp og på kommunens nettsider. Aktuelle offentlige etater og nabokommuner, samt berørte hytteeiere ble tilskrevet om høringen. Høringsfristen ble satt til 20. august.

Det er i denne siste høringen kommet inn 33 uttalelser/merknader til saken, to av disse har innsigelse. Uttalelsene oppsummeres og kommenteres nedenfor:

1.       

Statens Vegvesen har ingen merknader.

 

2.       

Buskerud fylkeskommune bemerker at planen fremstår som svært omfattende og vil medføre en utvikling som vil endre områdets karakter. Mener hyttene i større grad burde vært samlet. Påpeker også at det legges opp til høy utnyttingsgrad, og at mer samlet bebyggelse ville gitt mer sammenhengende grøntområder.

 

 

Fråråder veier og tomter i LNF-området og i 75-meters beltet mot vann.

Mener planen har klare mangler og ikke i samsvar med fremtidsrettet hytteutvikling. Anbefaler videre bearbeiding.

Rådmannen er enig i at utnyttingsgraden fortsatt er for høy, og at flere tomter nok burde vært strøket. Som konsekvens av fylkesmannens innsigelse strykes noen flere tomter. Se merknad 3. Strukturen er sterkt påvirket av alt etablert bebyggelse, og det er vanskelig å gjøre store grep for å endre dette.

Rådmannen anbefaler varsomhet med tomter i 75-meters beltet, jfr. merknad 3. Enkelte veier i LNF-området anbefales for å samle ferdselen. Dette området har til dels fått stor terrengslitasje.

3.       

Miljøvernavdelingen opprettholder sin innsigelse.

Etter drøftingsmøte 05.09.07 har de tydeliggjort sine krav for å trekke innsigelsen.

Følgende tomter og veger må strykes/flyttes:

·         142/2: Tomt 203 strykes, 204 strykes eller flyttes lenger øst, tomt 221 strykes, vei fra feste 28 til tomt 221 strykes.

·         141/1: Tomt 249 reduseres i østlig ende og veien i området forkortes, tomt 32 flyttes til mellom 30 og 33, tomt 202 strykes.

·         141/9: Tomtene 225 og 226 og veg fra 224 strykes.

·         140/7: Tomtene 41og 46 strykes. Tomt 44 fjernes eller flyttes nærmere planlagt stikkveg.

Videre skal det utredes om utvidelse av etablerte hytter langs vassdrag kommer i konflikt med landskapshensyn, natur- og friluftsinteresser før tillatelse til dette eventuelt kan gis. En slik redegjørelse kan gi differensierte bestemmelser i dette området. Alternativt kan det settes et byggeforbud langs vassdrag. I nevnte møte ble konkrete vann påvist og vassdragssonen definert til 50 meter. Unntatt fra dette er påbygg av inntil 15m² for å løse vann- og avløp.

 

 

 

 

Gampeflå i sone FC settes hyttestørrelse til 100m², men med mulighet for ytterligere 15m² for å løse vann- og avløp hvis hytta allerede er 100 m².

Dersom planens byggeareal endres fra m² T-BRA til m² BYA må arealstørrelsene reduseres der oppløft tillates. Dette for å opprettholde planens intensjon mht. hyttestørrelser, og ikke øke dette vesentlig.

 

Miljøvernavdelingen mener planen fortsatt legger opp til for sterk utnytting og anbefaler å vurdere ytterligere styrking av miljøhensyn og kvalitet i området.

Rådmannen anbefaler å imøtekomme krav knyttet til å stryke hytter, flytte hytter og avkorte veger. Unntatt fra dette er at rådmannen anbefaler å opprettholde tomt 202, mens nabotomta 203 bør strykes. Dette av hensyn til berørt hyttenabo på tomt 11, jfr. merknad 8. Rådmannen kan ikke se at det er miljømessig vesensforskjell mellom å stryke 202 eller 203.

Rådmannen anbefaler å ikke imøtekomme kravet om en samlet utredning eller byggeforbud i 50 metersbeltet ved vassdrag. Derimot anbefales følgende tilleggssetning i §5.1 i punkt om 75-meters beltet fra vann:

Enhver byggesøknad i 75-metersbeltet ved vann (nærmere avgrenset på plankartet) skal vurdere konfliktgrad med landskap, natur- og friluftsinteresser. Ved stor konfliktgrad skal søknader om tiltak avslås. Denne formuleringen har blitt drøftet med fylkesmannen, og de mener at denne ikke er tilfredsstillende. Rådmannen mener imidlertid at dette ikke bare er et spørsmål om antall m², men også hvorledes påbygg planlegges løst. Det kan man ikke avklare i reguleringsplan, men i byggesaken.

Rådmannen anbefaler å imøtekomme kravet om maks. 100 m².ved vann og i område FCGampeflå, men med mulighet til ytterligere 15 m² hvis dette er nødvendig for å løse vann og avløp.

Rådmannen anbefaler å opprettholde T-BRA.

 

4.       

Kongsberg kommune opprettholdt også sin innsigelse pga. at denne planen delvis baseres atkomst til via Storlivegen. Innsigelsen knyttet seg både til privatrettslige avtaler om bruken av Storlivegen, og til konsekvenser for den totale belastning på Storlivegen når bedre forbindelse mellom Kongsberg og Flesberg etableres her.

Etter drøftingsrunder med Kongsberg trekker de innsigelsen forutsatt at atkomst til Løvstads eiendom 140/9 og 141/1 skjer på Flesbergs side av grensen. De foretrekker en total sperring av vegen, men innser at det knytter seg rettigheter til dette. De forutsetter en prosess med kompensasjon, evt. ekspropriasjon, av rettighetshaver på den ene siden og grunneiere og Flesberg kommune på den andre siden.

Prosessen har vist at atkomst til Løvstads tomter via Kongsberg er konfliktfylt, både i forhold til Kongsberggrunneierne og til Kongsberg kommune fordi man med en slik løsning kan endre store deler av trafikkstrømmen til hele søre Ble.

Etter dialog for å finne løsning anbefaler rådmannen at vegen fra Gampeflå over 142/2 forlenges ned til 140/9 for å gi helårlig atkomst til Løvstads arealer. Storlivegen forutsettes da låst med bom, og bruk av denne må forbeholdes kun de som har rettigheter.

Dette gir en helt ny trafikksituasjon for etablerte hytter langs denne nye atkomsten, og bør derfor høres.

Det har også vært drøftet å etablere et vegfond med sikte på finansiering av ny veg fra Jondalen. Dette er en god ide, men ligger etter rådmannens vurdering utenfor denne planens rammer.

Rekkefølgebestemmelsen om veg fra Kongsberg (§3)anbefales korrigert til at nye hytter på Gampeflå ikke kan bygges før avtale om bom og bruk av Storlivegen mellom berørte grunneiere på begge sider av kommunegrensen er endelig avklart. Vegfond kan evt. være en del av denne avtalen.

 

Merknader særlig vedr. 141/1 og 140/9 (Løvstad)

 

5.       

Asbjørn Kjørstad (140/32) understreker viktigheten av å få regulert inn viktige skiløyper, bla. Kongsbergløypa.

Rådmannen er enig i at skiløyper er viktig. Men i følge grunneier vil den nye rundløypa ta bort behovet for den gamle Kongsbergløypa, som til dels har hatt en meget vanskelig trasé over Kløvnatten.

6.       

Odd Gunnar Hansen (140/41) bemerker følgende:

-- planen legger opp til overbelastning av Blefjell, og ber om at antall nye tomter reduseres. Støtter rådmannens forslag i sak 52/07, og mener også ytterligere reduksjoner bør vurderes.

-- utnyttelse og høyder bør reduseres og bli i samsvar med rådmannens forslag til planutvalget 26.06.07.

-- foreslår at planen viser komplette vann/og avløpsløsninger

-- trase for Kongsbergløypa opprettholdes og legges inn på plankartet.

-- dersom Nipetodammen skal kunne demmes opp, må dette ivaretas i planen. Konkret foreslås: plankartet må vise oppdemt areal, tomtene 28, 29 og 32 fjernes, veien stoppes før tomt 45, skiløypa ved Nipetodammen forskyves mot sørvest.

-- ta hensyn til eksisterende disposisjonsplan på 140/9: Innebærer å stryke tomtene 225 og 226, forskyve 220 litt og stoppe veien ved tomt 223/224.

-- Rådmannen er enig i at antall tomter bør reduseres. Hvilke som nå anbefales strøket er i stor grad preget av de politiske signaler som er gitt i planbehandlingen, drøfting med fylkesmannen (jfr. merknad 3) og andre innspill. Forslaget nå innebærer flere hytter enn i rådmannens opprinnelige forslag.

-- utnyttelse anbefales nå delvis korrigert i samsvar med rådmannens tidligere forslag, jfr. merknad 3.

-- det er i planen ikke lagt opp til å vise vann/avløp i detalj, og derfor nå vanskelig å korrigere.

-- se merknad 5 mht. Kongsbergløypa.

-- foreslåtte endringer ved Nipetodammen er vanskelig å imøtekomme da mye her er gitt i en gjeldende reguleringsplan.

-- Mht. tomteendringer på 140/9, se merknad 3. Det anbefales å sette i bestemmelsene at mindre forskyvninger (10-15 meter) kan skje dersom dette etter nærmere vurdering i byggsøknaden gir bedre landskapstilpasning.

7.       

Laila Løset og Pål Aronsen (140/43) påpeker at ny veg og tomtene 206, 207, 212 og 213 vil ødelegge mulighetene ski- og akebakker i området. De ber om at disse tomtene strykes, og at veien stanse ved tomt 214.

Rådmannen har forståelse for ønsket om å bevare skibakker, men mener også at når området skal fortettes, så må noe tillates. I dette nærområdet er allerede en del tomter strøket.

8.       

Arvid Conradsen (141/19) opprettholder klagen på tomtene 202 og 203.

Fylkesmannen krever at tomt 202 skal strykes, mens rådmannen tidligere har anbefalt tomt 203 strøket. Rådmannen anbefaler fortsatt å ta ut tomt 203, og ikke tomt 202.

9.       

Eirik Jensen og Barbro Årnes (141/13)

-- ser positivt på de endringer som er gjort med veier på/mellom 141/1 og 142/2, men fremmer ytterligere forslag for å forenkle veisystemet.

-- foreslår å fjerne tomtene 31, 32 og 33 for å sikre åpen korridor mellom FE1 og FE2, og redusere veinettet. Er svært skuffet over at 32 ble tatt inn igjen på tross av rådmannens anbefaling.

-- er undrende til at politikerne ikke i større grad vektlegger miljøhensyn, og påpeker de store ødeleggelsene som har skjedd ved anlegg av avløpsanlegg. Mener hytteeierne blir lavt prioritert.

--opprettholder i tillegg synspunkter, protester og innsigelser presentert i forrige brev.

-- Rådmannen ser positivt på konstruktive forslag til vegløsninger, men finner det vanskelig å gå videre med dette. Det er blitt enighet om viktige endringer, og vanskelig å dra det ytterligere.

-- Se merknad 3 om tomt 32.

-- Øvrige merknader tas til etterretning.

10.   

Asbjørn Løvstad bemerker følgende.

·         §5.1: T-BRA bør endres til BYA.

·         §5.2: område for salg og service bør ha utnytting 24%BYA, og ikke 300 m² T-BRA.

·         §5.3: ber om at hvite kontrastfarger tillates.

·         Antall tomter: Han er uenig i at tomter er foreslått tatt ut av planen, og synes dette blir for tilfeldig. Ber om at de 8 tomtene som rådmannen foreslo å stryke, men som ble tatt inn igjen av planutvalget, fortsatt opprettholdes.

 

·         Rådmannen anbefaler å bruke benevnelsen T-BRA, bl.a. fordi byggesaksbehandler mener dette er det mest entydige. Dersom dette evt. endres til BYA, må kommunen korrigere arealstørrelsene, jfr. dialog med fylkesmann (merknad 3).

·         Rådmannen mener det er mest ryddig å operere med ett begrep, og anbefaler derfor ingen endring.

·         Anbefaler ikke å tillate hvite kontrastfarger.

·         Mht. tomter, se bla. merknad 3

 

Merknader særlig vedr. 140/2 (Garaas)

 

11.   

Helena og Arild Helgerud (140/2-4) bemerker at den endrede planen peker i riktig retning, men mener planen vil endre området totalt.

Ønsker tomt 200 på 140/2 strøket.

Er fornøyd med at vei sydvest for deres hytte er tatt ut. Men de er svært betenkt på omleggingen bak sin hytte, på 140/1, og ønsker opprinnelig versjon vedtatt.

Synspunktene tas til etterretning. Vegspørsmålet vurderes i merknad 14 nedenfor.

 

Merknader særlig vedr. 140/1 (Ravnås)

 

12.   

Erik Jellum (140/1-11) protesterer fortsatt sterkt på etablering av tomt 214 rett nedenfor egen hytte. Rådmannens forslag etter første høring om å flytte tomta nærmere f. 21 (som ønsker tomt 214 etablert) er ingen brukbar løsning for Jellum. Mener generelt at fortettingen er for stor.

Se pkt. 13

13.   

Kjell Torsnes (140/1-21) er svært uenig med nabo Jellum i at den nye tomta blir så sjenerende for Jellum som han hevder, både mht. avstand og høyde i terrenget. Mener også at den forslåtte forskyving av tomta gir betydelig dårligere tomt pga. terreng og myr. Ber om at tomt 214 legges som i opprinnelig forslag.

Ber også om at stikkveg foreslått av nabo Jellum ikke blir tatt til følge.

Dette er en uforsonlig konflikt. Rådmannens forslag om å forskyve tomt 214 var et forsøk på et kompromiss, men det viser seg at ingen finner det forslaget brukbart. Her må man således enten stryke tomta eller legge den som i opprinnelig planforslag.

Rådmannen anbefaler under tvil å stryke tomt 214. Men saken er vanskelig fordi en part så sterkt ønsker denne tomta.

14.   

Øyvind Johnsen (140/1-15) ønsker veien tilbake til opprinnelig planforslag. Mener de får veg på alle kanter.

Uansett løsning får denne hytta veg på tre kanter. Forslaget som nå har vært på høring vurderes av rådmannen som det beste bla. fordi det da kun blir en avkjøring på ”hovedvegen”. Rådmannen anbefaler at dette opprettholdes.

15.   

Bjørn Sandbæk (140/25) bemerker at de ønsker å avslutte vegen ved deres hytte noe før, dvs. å kutte siste 40-50 meter. Foreslår en liten P-plass/snuplass. Håper dette vil være akseptabelt for hytteeierne som da får litt lenger vei. Ber om befaring med berørte parter før endelig plassering vedtas.

Rådmannen anbefaler å videreføre reguleringsplanen slik den foreligger. Det er ingen krav om å bygge den helt fram dersom hytteeierne i området ønsker den avsluttet før, men da ligger muligheten der om ønskelig. Evt. detaljer med snuplass bør tas i byggesak for denne veien.

16.   

Jørn Hagen (140/24) er kritisk til tomt 32 på Løvstads eiendom. Han stusser over argumentet med gamle reguleringsplaner, og at det skal være styrende.

Tomt 32 er nå foreslått flyttet for å holde denne korridoren åpen, se merknad 3.

 

Merknader særlig vedr. 142/2 (Rustand/Holm)

 

17.   

Inger og Tord Ulleberg (140/59) ønsker alternativ trasé, i høringen vist med rødt, til sin hytte på ”nedsiden” av Nipetovegen.

Siden ingen andre har hatt merknader her, anbefaler rådmannen å følge opp dette ønsket.

18.   

Marit Bergaust Haraldsen og Terje Haraldsen (140/2-58) protesterer på tomt 230. Opplever den som svært nær, bare 20 meter fra egen hytte. De trodde den var strøket, og protesterte derfor ikke under høringen.

Rådmann foreslo opprinnelig 230 tatt ut pga. nærheten til Haraldsens hytte. Da det ikke kom protester under første høring, og også grunneierne bekreftet at det ikke var konflikter her, ble den anbefalt videreført av rådmannen. Nye opplysninger gjør at rådmannen igjen anbefaler denne strøket.

19.   

Espen Kjellås (142/2-9)

·         ber om justering av byggearealet på kartet, vest på egen tomt.

·         anbefaler sterkt at Rustand/Holms vegtrasé mot Kløvnatten velges, og ikke den alternative opp mot tjernet. De ønsker i utgangspunktet ikke veg, men kan akseptere den første. Mener også bekymringen mht. kryssing skiløype/veg overdrives.

·         Gjentar ønsket om å flytte tomt 100 ned mot tomt 219, slik at denne ikke blir for dominerende i terrenget. Mener det må være mulig selv om tomta er solgt.

·         Ber om at maks.avstanden mellom hovedhytte og anneks økes til 10 meter.

·         Påpeker feil i eiendomsgrensene og mener dette kan bli et problem.

·         Rådmannen anbefaler justering av byggearealet som ønsket.

·         Om vegtrasé, se merknad 25.

·         Rådmann mener fortsatt det er vanskelig å flytte en solgt tomt (100), selv om beliggenheten ikke er den beste.

·         Intensjonen med 6 meters avstand er å holde hyttetunene som en tett enhet, og ikke spre de. Dersom gode grunner for å øke avstanden finnes, kan det evt. gis dispensasjon.

·         Eiendomsgrensene på dette kartet er kun med som informasjon og del av kartgrunnlaget. Eventuelle feil må rettes opp i annen sammenheng.

20.   

Karin og Rolf Michelsen (142/2-100) protesterer kraftig på foreslått vegtrasé forbi deres hytte. De ønsker den stoppet før skiløypa, alternativt ført opp til tjernet som det alternative forslaget som var på høring. Deres begrunnelse er knyttet til brønn/vannforsyning, lekeområder for barna, sikkerhet ved veg/løypekryss, bratt trasé og det at de som ikke ønsker vegen får den tett på seg.

Se merknad 25.

21.   

Kåre Møllerhagen (142/2-81) presiserer at de ønsker vegen forbi egen hytte (mot Kløvnatten) som planlagt. Påpeker at det er tre hytteeiere som ikke ønsker vegen, mens de er ni som ønsker den.

Foreslår omlegging av skiløypa for å unngå kryssing av veg og skiløype.

Se merknad 25.

Forslaget om omlegging av skiløypa er meget bra, og anbefales med noen mindre justering tatt inn i planen.

 

22.   

Ingrid Anette Wulff og Erik Wold (142/2-51) har fokus på grad av fortetting og bevaring av områdets karakter. De kommenterer særlig enkelte tomter som ble tatt inn igjen ved den politiske behandlingen. Bemerker at minst det antall som rådmannen foreslo strøket bør strykes.

Ber spesielt om at tomtene 221 og 222 på 142/2 strykes, og at flere tomter ved Løvstads 30-33 strykes.

Generelt ønsker de at veinettet skal begrenses. Er særlig kritisk til vegen mot Kløvnatten og trasévalget som innebærer at de som ikke ønsker veg får veien og biloppstillingene i sin utsikt. De er kritisk bl.a. pga. bratt bakke og tap av ake/skibakker. Konkluderer med at veien bør stanses før skiløypekryssingen eller føres opp til tjernet.

Ber om at enkelte vegstumper fjernes, og andre knyttes sammen på Løvstad.

Ber om at planen ivaretar forskjellen på biloppstillingsplass og parkering, og at dette følges opp i praksis.

Ønsker ikke ny veg, men å beholde retten til å parkere som i dag. Ber kommunen å ivareta dette i vedtaket.

Er skeptisk til grunneiernes vann og avløpsplaner, og mener hytteeierne må kunne installere godkjent gråvannsanlegg og oppgradere egen brønn. Ber om at dette ivaretas i vedtaket.

 

 

 

Tomter:
Tomt 221 forslås strøket, mens 222 anbefales opprettholdt. Løvstads antall tomter ved 30-33 opprettholdes, men anbefales noe flyttet. Se pkt. 3.

Veg:
Se merknad 25.

 

 

 

 

 

Rådmann er enig i at det bør skilles mellom biloppstilling og parkering ved at mindre parkeringsplasser vises på plankartet.

Rett til parkere som i dag må avklares med grunneier.

Planen legger opp til at dersom man skal etablere avløpsanlegg, så skal det kobles til fellesanlegg. Rådmannen anbefaler at denne løsningen, men med visse unntak. Se merknad 30.

23.   

Arnfinn Nanbjør og Randi Rusten (142/2-45) støtter vegforslaget med vei fram til tomt 221 og etablering av denne tomta. Mener det er eneste fullgode løsning for de som har hytte på knausen på Kløvnatten. Å stanse den nede i dumpa synes de er en dårlig løsning. Da vurderes den alternative løsningen med vei til det lille tjernet som bedre.

Se merknad 25.

24.   

Inger Lise Mehldal (142/2-88) ønsker sterkt å få etablert veg opp til tomt 221 på Kløvnatten. Har liten forståelse for at siste del av denne blir for bratt.

Se merknad 25.

25.   

Anne Grete og Jørn Hanæs (142/2-30) anser det alternative vegforslaget som lite forenlig med å legge vegen mest mulig skjult i terrenget. Støtter forslagstillers opprinnelige forslag med veg fram til 221. Poengterer at det er mange tilhengere, og bare få motstandere av vegen.

Det er svært delte meninger, og ulike innspill om denne vegen. Det er umulig å gjøre alle tilfreds. Fylkesmannen har i drøfting av deres innsigelse presisert at de kan akseptere denne vegen slik den ble anbefalt av rådmannen, dvs. fram til området ved feste 28. Rådmannen anbefaler at dette vedtas. Rådmannen anbefaler dessuten at en liten p-plass etableres ved enden av vegen for hyttene oppe på knausen ved Kløvnatten.

Ved å følge opp Møllerhagens forslag om omlegging av skiløypa vil man også fjerne veg og skiløypekrysset.

26.   

Anton B. Nilsen (142/2-65) presiserer at fremlagte planforslag er i samsvar med hans interesser.

Tas til etterretning.

27.   

Terje Godheim (142/2-95) og Roy Storsul (142/2-48) er hyttenaboer på Gampeflå. De hevder at grunneierne overfor dem tidligere har presisert at kun to tomter ville komme i deres nærområde (203 og 205). Ved første høring kom i tillegg tomt 204, og i neste høring også tomt 202 (som ble flyttet dit). De mener både tomt 202 og 203 er plassert på areal som ikke egner seg til hytter pga. myr og vann.

Foreslår å flytte 202 sør for 205, og stryke 203.

202 ble flyttet dit for å løse konflikt der den først var. Å flytte 202 sør for 205 er i utgangspunktet en god løsning. Men fylkesmannen forutsetter at også 204 flyttes dit. Fylkesmannen forutsetter videre at tomt 203 strykes pga. nærhet til vann.

Som konklusjon anbefaler rådmannen, i samsvar med fylkesmannens krav, at tomt 203 strykes og tomt 204 trekkes sør for 205. Etter samråd med grunneier, anbefaler rådmannen å flytte tomt 202 til Nipeto, mellom 234 og 231.

28.   

Ellen Tollerud (142/2-7) viser til sin forrige uttalelse og presiserer at de er meget positive til at tomtene 207 og 209 på 140/2 ble tatt ut før siste høring.

Tas til etterretning.

29.   

Berit og Erik Gundersen (142/2-89) er tilfredse med de endringer som ble gjort før siste høring og noen ytterlige justeringer før sluttbehandling:

·         Grunnvannsbrønner bør tilrettelegges med brønnhus og tappekran.

·         Flaggstenger og portaler bør ha naturfarger, og ikke være hvite eller metall.

·         Stier/løyper bør tilrettelegges for sykkel.

·         Mener tomt 201 bør strykes da den ligger i LNF-området og midt i gangsti som mange benytter.

·         Planlagt vei fra tomt 201 mot nordøst anbefales lagt innunder fjellet på vestsiden av myra, da brønnen ved denne myra lett kan bli ødelagt. Tomtene 203-205 kan få atkomst sørfra.

 

 

-- Vannforsyning er vurdert i egen vann- og avløpsplan. Slike hensyn er vurdert der.

-- Planbestemmelsene sier at det ikke er tillatt å sette opp flaggstenger og portaler. Da synes en bestemmelse om farger overflødig.

-- Tilrettelegging for sykkel kan helt klart være positivt, men spørsmålet om hvor og hvordan bør vurderes og drøftes nærmere før det fattes vedtak om dette.

-- Rådmannen er enig i at tomt 201 burde gå ut. Men med bakgrunn i planutvalgets tidligere vurderinger og at fylkesmannen har akseptert denne tomta, er det vanskelig å anbefale dette nå.

-- Rådmannen ser at denne vegløsningen kan være diskutabel, men vurderer foreliggende forslag som det beste.

30.   

Lars, Bjørn og Jon Iddeng (142/2 tomt 5 på Gampeflå) mener planen er akseptabel på de fleste områder, men bemerker følgende:

·         De er fornøyd for at det ikke åpnes for mye veier i området, da dette er svært skjemmende. Er opptatt av at kommunen sikrer parkeringsmuligheter for de som ikke får anlagt stikkveg helt fram til hytta.

·         Mener det er uheldig å forutsette felles vann- og avløpsløsninger i et så åpent landskap som Gampeflå er. Dette vil medføre store inngrep i terrenget.

-- Parkeringen på Gampeflå opprettholdes som i dag. I tillegg etableres en ny ved Rendla.

-- Planen legger opp til felles vann- og avløpsanlegg. Det er viktig å få flest mulig på et fellesanlegg for å kunne drifte dette økonomisk.

Rådmannen er imidlertid enig i at i enkelte områder vil lange avstander og grunnlendt terreng gjøre fellesløsninger lite hensiktsmessig. Rådmannen anbefaler at det innarbeides en ny paragraf 4.2 som sier:

Dersom grunnforhold og avstand gjør det svært uhensiktsmessig å knytte seg til fellesløsning, kan kommunen gi tillatelse til separat gråvannsløsning i forskriftsmessig stand.

31.   

Andreas Leinæs (142/2-34) mener alle på Gampeflå bør få samme muligheter for forbedret infrastruktur, og lettere atkomst. Er opptatt av områdets naturkvaliteter, men mener en flink maskinfører vil kunne anlegge naturvennlige veier. Viser også til hyttenaboer som ønsker vei inni området.

Ber også om at det planlegges slik at søppelcontainere blir borte i terrenget og at gamle bommer fjernes.

De aktuelle veiene dette handler om ligger i kommuneplanens Lnf-område der det i utgangspunktet ikke skulle anlegges veier pga. landskapets sårbarhet. Det er i planforslaget lagt inn en del veier der, dels fordi de er ønsket og dels, og for å unngå kjøring i terrenget.

Rådmannen anbefaler at planen begrenser seg til det som nå er inne i planforslaget.

1.       

Innspill fra Asplan Viak på vegne av grunneierne på 142/2 ber om korrigering av atkomstveg til tomtene 279, 280, 282 og 232.

Dette er en mindre og kurante endring som bør tas inn.

2.       

Muntlig innspill fra Asbjørn Løvstad om at arealet for VA-anlegg ved Nipetovegen ønskes utvidet til ca. 3 da.

Han ønsker også å forskyve noe på tomtene 30 og 33 som konsekvens av forslaget om å flytte 32 til deres nærområde.

Dette er etter Løvstads utsagn nødvendig for å drifte anlegget. Justeringer av tomtene 30 og 33 er trolig uproblematisk, men rådmannen har ikke vurdert dette i terrenget.

Rådmannen anbefaler disse endringene.

Samlet vurdering av planen:

Oppsummeringen etter denne andre høringen viser fortsatt stort engasjement og meninger blant berørte hytteeiere. Innspill fra hytteeierne gir grunnlag for noen forslag til endringer i planen.

Kommunen har også nå gjennom høringen fått konkretisert innsigelsene. Rådmannen foreslår på disse punktene løsninger som bør kunne aksepteres av henholdsvis Kongsberg og fylkesmannen. Det presiseres at det foreløpig er uklart om innsigelsene trekkes med disse endringene. Dersom de ikke trekkes, vil mekling kunne bli aktuelt.

Samlet sett er endringene så vidt store at rådmannen anbefaler ny høring. Det er særlig flytting av tomter og ny atkomst til 141/1 og 140/9 på Gampeflå som utløser dette.

Kort oppsummert foreslås følgende kartendringer:

·         Følgende tomter foreslås strøket:

o        142/2: 203, 221, 230

o        141/1: 203

o        140/9: 225, 226

o        140/1: 214

o        140/7: 41, 46.

·         Følgende tomter foreslås flyttet eller litt forskjøvet:

o        142/2: 202 (til Nipeto), 204 og feste 9

o        141/1: 249, 32, 30 og 33.

o        140/7: 44

·         Endringer knyttet til veg:

o        Forlengelse av lokal atkomst på 142/2 ved Rendla til hovedatkomst over til 141/1 og 140/9

o        Forkorting av noen atkomster som konsekvens av innspill i høringen, se vedlagte kartskisse

o        Mindre p-plasser i enden av noen atkomstveger

·         Annet:

o        Omlegging av skiløype mot Kløvnatten

o        Utvidelse av VA-anleggsområde ved Nipetovegen på 141/1.

Endringene i bestemmelsene:

§3        Rekkefølgebestemmelser vedr. veg fra Kongsberg endres til:

All ny hyttebebyggelse på 141/1 og 140/9 forutsettes å få atkomst via Gampeflå. Det gis i dette området ikke tillatelse til ny fritidsbebyggelse før avtale mellom berørte grunneiere på begge sider av kommunegrensa, om etablering av bom og bruk av Storlivegen, er endelig avklart.

§ 4.2:   (nytt tilleggspunkt)

Dersom grunnforhold og avstand gjør det svært uhensiktsmessig å knytte seg til fellesløsning, kan kommunen gi tillatelse til separat gråvannsløsning i forskriftsmessig stand.

§5.1:    (ny og endret tekst i kursiv)

Område FC og på tomter i 75-meters beltet fra vann:

Innenfor område FC (Gampeflå) og i 75 meters beltet fra vann tillates inntil 100m² bruksareal (T-BRA) totalt for hver tomt. Arealet kan økes til 115m² når dette er påkrevd for å løse vann og avløp for hytta. Av dette kan det oppføres inntil 2 separate bygg (uthus/anneks/garasje) i tillegg til fritidsboligen, hver på maks. 25 m2 T-BRA. Disse skal ligge med maksimalt 6 m avstand til fritidsboligen.

Enhver byggesøknad i 75-metersbeltet ved vann (nærmere avgrenset på plankartet) skal vurdere konfliktgrad med landskap, natur- og friluftsinteresser. Ved stor konfliktgrad skal søknader om tiltak avslås.

§5.2:    (supplement til avsnitt om plassering):

Mindre forskyvninger av hovedbygg (10-15 meter) kan tillates skje dersom dette etter nærmere vurdering i byggsøknaden gir forbedret landskapstilpasning.

Generelt:

Det er dessuten noen få punkter av redaksjonell art. Rådmannen ber om fullmakt til å korrigere dette.

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

20.08.2007

Arkiv               

14/2/18/0

Saksmappe     

2007/879

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ørn Antonsson

 

Gnr 14/2 F18 Søknad om dispensasjon, pbl § 7

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

04.09.2007

64/07

fast utvalg for plansaker

16.10.2007

71/07

 

Rådmannens anbefaling:

Kommunens faste utvalg for plansaker avslår Gro Hedenstad og John-Erik Nilsens dispensasjonssøknad, datert 02.08.07. Søknaden er gjengitt i sakens avsnitt ”Saksopplysninger”.

Avslaget begrunnes med at søknaden inneholder ikke særlige grunner, men generelle grunner, og gir derfor ikke rettslig grunnlag for dispensasjon etter plan- og bygningslovens § 7. Se for øvrig sakens avsnitt ”Vurderinger”.

Behandling i fast utvalg for plansaker 04.09.2007:

Representanten Arne Bergan la fram følgende forslag:

Saken utsettes til etter befaring.

Ved alternativ votering mellom rådmannens anbefaling og Bergans utsettelsesforslag, ble Bergans forslag enstemmig vedtatt.

Vedtak i fast utvalg for plansaker 04.09.2007:

Saken utsettes til etter befaring.

Saksopplysninger:

Fra eierne av hytte GNR 14/2 F18 ved Blestua på Blefjell, Gro Hedenstad og John-Erik Nilsen, er mottatt følgende dispensasjonssøknad, datert 02.08.07:

”SØKNAD OM DISPENSASJON VEDR TILBYGG (TERRASSER) TIL HYTTE GNR 14/2 F18 DERES REF 2006/799-0 AV 17/8 2006

Vi søker herved om dispensasjon fra Kommunedelplan Blefjell pkt 1.3.

Bygging av platting og terrasse som vist på vedlagte tegning på vestsiden og østsiden av hytta.

Det er ei myr på oversiden (vestsiden) av vår tomt som gjør at det alltid er tilsig av vann ned mot vår hytte. Det er over dette tilsiget uteplassen ønskes bygd. Derfor ber vi om tillatelse til å bygge en platting (uten rekkverk) som blir lagt helt ned etter terrengets fasong og i høyde med lyngen i retning nord. Dette vil igjen si at max høyde på plattingen, over terreng, ikke vil overstige 15 - 20 cm. Den ligger helt på fjell noen steder slik at det blir utgangspunktet for høyden. Den må jo også ligge i vater, som da blir ut i fra terreng. Plattingen skal gå fra den allerede godkjente terrasse og frem til fjellet hvor fuktigheten siger ned. Max størrelse blir da 23,5 m². Plattingen vil på ingen måte være synlig fra stier eller vei. Den vil bli beiset i jordfarge da den vil bli bygget av impregnerte materialer. Vår mønehøyde på hytta er lavere i terrenget enn grunnmuren på de nærmeste hytter vestover. Dette vil ikke sjenere nabohyttene, da de ligger et godt stykke unna (ca 80 m på vestsiden av hytta). De har sine uteplasser på oversiden (vestsiden) av sine hytter, altså ifra oss.

Likeledes ser vi det som meget hensiktsmessig at vi kan gå tørrskodd fra inngangen til hytta og til terrassen uten å måtte gå gjennom hytta.

Denne terrassen (se vedlegg) blir mot veien og vil heller ikke sjenere noen. Nabovarsel er sendt, se vedlegg.

Vi håper på forståelse for våre løsninger og ser fram til deres raske og positive svar.”

Vurdering:

Hytten (GNR 14/2 F18) er i uregulert område opp om Blestua på Blefjell. I forhold til arealdelen av kommunedelplanen for Blefjell er arealet avsatt til LNF-sone 3 hvor hytter kan påbygges og rehabiliteres i samsvar med kommunedelplan bestemmelsene i §§ 1.2 og 1.3. Det tillates ikke nye hytter.

I medhold av § 1.3 kan hytteterrasser utvides til 20 m². I følge mottatte tegninger ønsker Hedenstad / Nilsen å utvide hytteterrassen fra ca 30 m² til ca 62 m² - ca 8 m² langs med hytten, og plattingen på 23,5 m². Hyttens bruksareal (BRA) utgjør ca 63 m². Terrassearealet vil utgjøre tilnærmet det samme og hyttens bruksareal, som er hyttens gulvareal uten fratrekk av skillevegger, etc.

Plan- og bygningsloven § 7 bestemmer at det kan dispenseres bl.a. fra kommunedelplaner forutsatt det foreligger «særlige grunner», Særlige grunner vil etter praksis foreligge dersom de hensyn bestemmelsen er ment å ivareta ikke blir skadelidende om dispensasjon gis, eller en overvekt av interesser taler for det omsøkte tiltak. I lovens formulering ligger det at dispensasjon ikke skal være en kurant sak, og at ingen har rettskrav på å få dispensasjon. Hvorvidt det foreligger særlige grunner, beror på en skjønnsmessig helhetsvurdering basert på forholdene i den konkrete sak.

For at lovvilkåret særlige grunner skal være oppfylt, må det foreligge spesifiserte, klare og relevante grunner som etter en nærmere konkret vurdering er av en slik karakter og har en slik tyngde at de kan slå gjennom ovenfor de hensyn kommunedelplanen og de tilhørende bestemmelser er ment å ivareta.

Etter rådmannens vurdering er det ikke anført særlige grunner verken i dispensasjons-søknaden som kan gi grunnlag for å dispensasjon fra gjeldende kommunedelplan for Blefjell. En dispensasjonsvurdering skal være forankret i objektive forhold ved tiltaket, eiendommen og omgivelsene, og det vil bare unntaksvis kunne legges vekt på subjektive forhold hos den enkelte tiltakshaver. De anførte forhold er mer allmenne grunner som ikke anses som en særlig grunn i hht. plan- og bygningsloven § 7.