FLESBERG KOMMUNE

 

 

 

Utvalg:

fast utvalg for plansaker

 

Møtested:

Formannskapssalen

 

Møtedato:

13.02.2007

kl. 13:00

 

 

Saksliste:

Nr.

Sakstittel

Saksordfører

 

 

 

PS 12/07

Gnr 119/9 Klage på vedtak i FUP-sak 82/06

Terje Sandbæk

PS 13/07

Gnr 110/108 Søknad om dispensasjon, pbl § 7

Brynjulf Hansen

PS 14/07

GNR 15 BNR 1 F 59 – søknad om  dispensasjon

Arne Bergan

PS 15/07

Gnr 15/1 F40 Søknad om dispensasjon, pbl § 7

Anne Bekkhus

PS 16/07

GNR 9/25, 9/29 OG 10/20 – mindre vesentlig  reguleringsendring

Brynjulf Hansen

PS 17/07

Reguleringsplan for Nipeto - Gampeflå på Ble - g.nr/br.nr 140/1, 140/2, 140/7, 140/9, 141/1, 142/2.

 Vedtak om offentlig ettersyn - pbl §27-1, pkt.2.

Nils Molia

PS 18/07

Reguleringsplan for Haukeli på Ble - g.nr. 7/2. Vedtak om ofentlig ettersyn etter pbl §27-1, pkt. 2.

Nils Molia

PS 19/07

Gnr 10/1 F4 Søknad om dispensasjon, pbl § 7

Sofie Skjold Skrudland

PS 20/07

Gnr 90/18 Søknad om dispensasjon, pbl § 7

Sofie Skjold Skrudland

PS 21/07

Gnr 117/6 Søknad om dispensasjon. Pbl § 7

Terje Sandbæk

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

04.02.2007

Arkiv               

119/9/0/0

Saksmappe     

2006/592

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ørn Antonsson

 

Gnr 119/9 Klage på vedtak i FUP-sak 82/06

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

13.02.2007

12/07

 

Rådmannens anbefaling:

Kommunens faste utvalg for plansaker tar ikke til følge Torolf Eids klage på utvalgets vedtak i FUP-sak 82/06, og opprettholder sakens vedtak. Klagen er datert 23.12.06.

Grunnen for at klagen ikke tas til følge er at den inneholder ikke momenter som tilsier at det foreligger særlige grunner til å dispensere etter plan- og bygningslovens § 7 i hht. Eids dispensasjonssøknad av 11.07.06.

Vedlegg:

-          FUP-sak 82/06

Saksopplysninger:

Torlolf Eids dispensasjonssøknad ble av utvalget avslått i møte den 28.11.06, FUP-sak 82/06 – ved følgende vedtak:

”Kommunens faste utvalg for plansaker avslår Torolf Eids dispensasjonssøknad datert 11.07.06. Søknaden er gjengitt under sakens avsnitt ”Saksopplysninger”.

Avslaget begrunnes med at søknaden inneholder ikke særlige grunner, men generelle grunner, og gir derfor ikke rettslig grunnlag for dispensasjon etter plan- og bygningslovens § 7. Se for øvrig sakens avsnitt ”Vurderinger”.

Videre vil dispensasjon i hht. søknaden danne presedens i Holtefjell området.”

Eid er avhengig av dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, LNF-formålet og byggeforbud langs vassdrag på 75 meter. Han ønsker å føre opp hytte i avstand av ca 30 meter til Langvatnet ved Holtefjell.

I forhold til arealdelen av kommuneplanen for Flesberg er Langvatnet med omgivelser i område avsatt til landbruks-, natur- og friluftsområder. Hvor det tillates kun nyetablering av bygg- og anlegg som er nødvendig for landbruket. Nyetableringer, eller utvidelser, av boliger og fritidsbebyggelse, er i utgangspunktet ikke tillatt. Slike tiltak krever dispensasjon etter pbl § 7.

Innenfor utløp av lovfestet frist er fra Eid mottatt følgende klage på utvalgets vedtak i FUP-sak 82/06. Klagen er datert 23.12.06:

”ANKE PÅ AVSLAG ANGÅENDE DISPENSASJONSSØKNAD OM BYGGING AV HYTTE VED LANGEVANN -GNR.119,BNR 9 I FLESBERG KOMMUNE.

Undertegnede viser til kommunens skriv av 7.12.06 hvor det fremgår at kommunens faste utvalg for plansaker i møte den 28.11.06 avslår undertegnedes dispensasjonssøknad. En søknad som ble fremmet om dispensasjon fra kommunens arealdel ang. landbruk-, natur- og friluftsområder og 75 m beltet langs vassdrag. Avslaget begrunnes med at søknaden ikke inneholder særlige grunner, men generelle grunner og at det derfor ikke er rettslig grunnlag for å innvilge dispensasjon. Det anføres også at en innvilgelse av søknaden vil kunne danne presidens for HoItefjellområdet.

Når det gjelder begrepet "særlige grunner" og "generelle grunner", antas dette å være noe som vurderes subjektiv og på ulike måter avhengig av den enkelte søker, kommune og saksbehandler. Søkeren er enig i at de fleste av de oppførte punkter i søknaden var av generell art, men når det gjelder følgende punkt er søkeren uenig i vurderingen. Når en tomt blir

§         kjøpt 30.9.64 ...kontrakt foreligger

§         skyldeling foretas av 3 lokale mannskaper 24.10.64 - dok. foreligger

§         skjøte underskrives 21.1.65 - dok. foreligger

§         tinglysning av dokumentene foretas 23.1.65 - dok. foreligger

Alt ble foretatt i lovlige og ryddige former. Det fremgår og av dokumentene at tomta skal benyttes til hytte.

Senere i tid blir det foretatt kommunal planlegging og vedtak som overprøver dette og regulerer bort tomta. Personlig virker det merkelig at en kommune kan regulere vekk en tomt/en eiendom uten at kommunen har en form for innløsningsplikt. Totalt regner jeg med at dette punktet objektivt sett må kunne vurderes som særlige grunner i henhold til plan og bygningsloven.

Når det anføres at en innvilgelse kan danne presidens for HoItefjellområdet, synes dette kanskje å være en litt enkel forklaring.

Det antas at det er meget få tomteeiere om noen i området, som er i den samme situasjon som beskrevet over. Det antas at de fleste som representerer denne type saker for­lengst å ha bebygd sine tomter.

Buskerud fylkesmanns miljøvernavdeling fraråder at dispensasjon innvilges. Saksbe­handleren anfører at tomta er fradelt (helt riktig), men at ikke arealbruken er fastlagt.

Hvor han/hun har dette fra synes noe merkelig. Dette fremgår tydelig av tinglyste dokumenter. Disse ble ikke vedlagt søknaden, men kan om ønskelig oversendes. For­øvrig synes det for meg tydelig at en tomt som fradeles "midt i skogen" på størrelse 40x40m, neppe kan benyttes til noe annet enn en hytte.

Fylkesmannen nevner også at det foreligger fare for uheldig presidens. En vil gjenta at dette for søkeren synes noe overvurdert i det en her "snakker" om et mulig enkelt tilfelle eller maksimalt noen meget få enkelttilfeller som neppe rent objektivt, vil kunne påvirke de foreliggende planer i negativ retning.

Med dette som bakgrunn, håper søkeren at saken blir vurdert på nytt og at det som er anført ovenfor resulterer i at kommunen vurderer saken til å tilfredsstille kravet til å dekke begrepet særlige grunner og derfor kan vurderes ut fra dette.

En vil for ordens skyld opplyse at skrivet ble mottatt mandag 11.12.06.”

Vurdering:

I medhold av plan- og bygningslovens § 7 kan Kommunens faste utvalg for plansaker, ”når særlige grunner foreligger”, gi dispensasjon fra plan. Men bare dersom det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon vil lovens krav om særlige grunner være oppfylt, og det er adgang til å gi dispensasjon. I motsatt fall er det ikke rettslig grunnlag for å gi dispensasjon.

Plan- og bygningsloven § 7 bestemmer at det kan dispenseres bl.a. fra kommuneplaner. "Særlige grunner" vil etter praksis foreligge dersom de hensyn bestemmelsen er ment å ivareta ikke blir skadelidende om dispensasjon gis, eller en overvekt av interesser taler for det omsøkte tiltak. I lovens formulering ligger det at dispensasjon ikke skal være en kurant sak, og at ingen har rettskrav på å få dispensasjon. Hvorvidt det foreligger «særlige grunner», beror på en skjønnsmessig helhetsvurdering basert på forholdene i den konkrete sak.

Etter rådmannens vurdering er det ikke anført særlige grunner verken i Eids dispensasjons-søknad, eller i etterfølgende klage, som kan gi grunnlag for å gi dispensasjon fra arealdelen av gjeldende kommuneplan for Flesberg. En dispensasjonsvurdering skal være forankret i objektive forhold ved tiltaket, eiendommen og omgivelsene, og det vil bare unntaksvis kunne legges vekt på subjektive forhold hos den enkelte tiltakshaver. De anførte forhold er mer allmenne grunner som ikke anses som en særlig grunn i hht. plan- og bygningsloven § 7.

Rådmannens vurdering er sammenfallende med sektororganenes gjengitte i FUP-sak 82/06.

 

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

03.02.2007

Arkiv               

110/108/0/0

Saksmappe     

2007/197

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ørn Antonsson

 

Gnr 110/108 Søknad om dispensasjon, pbl § 7

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

13.02.2007

13/07

 

Rådmannens anbefaling:

Kommunens faste utvalg for plansaker – med hjemmel i plan- og bygningslovens § 7 – gir Tone Lier og Rune Tangen Andersen dispensasjon fra § 2 i reguleringsplanbestemmelsene for boligområde A, Lampeland (Skartumlia). Boligtomts GNR 110/108 grad av utnytting økes til 25 % BYA.

Dispensasjonen er betinget av følgende forhold:

  • Garasjen skal gjenspeile boligen i form, materialvalg og farge.

§         Garasjen skal være lav – uten loftareal (jf. boligens takvinkel).

§         Før den nye avkjørselen tas i bruk må dagens to være fysisk stengte.

§         Alle relevante arbeider må være avsluttet innen 3-tre år fra vedtaket.

§         Intet må igangsettes før etter vanlig byggesaksbehandling.

Dispensasjonssøknaden er datert 29.01.07.

Saksopplysninger:

Fra eierne av GNR 110/108 (Bjønnåsvegen 8) i Skartumlia Tone Lier og Rune Tangen Andersen er mottatt følgende dispensasjonssøknad datert 39.01.07:

”Søknad om oppføring av garasje + altan samt dispensasjonssøknad fra § 3

Gjelder GNR 110/108

I forbindelse med salget av vår nabotomt (GNR110/113) må vi i henhold til kommunen fjerne carport som er satt opp av tidligere eier. Denne garasjen står i dag i all hovedsak på nabotomten (GNR 110/113). På grunn av dette ønsker vi derfor å sette opp ny garasje på nordsiden av huset.(se tegning). Vi ønsker at garasjen kan oppføres med loft dersom dette er mulig. Garasjen skal graves inn i tomten og får forøvrig samme utførelse som huset. I samband med bygging av garasje vil dessuten innkjøringen til tomten bli flyttet og være i samsvar med kommunens godkjenning av den originale situasjonsplan fra 1984.

Når det gjelder særlige grunner er det flere ting som etter vårt skjønn er relevante og viktige. Tomten har i dag 2 innkjøringer dette er i strid med regelverket og vil bli utbedret i forbindelse med evt. oppføring av garasje. Begge de 2 innkjøringene er i dag svært trafikk farlig og i tilegg til kommentarer fra naboene er utkjørslene svært lite barnevennlig. Dette området har ofte barn i gaten å man må rygge ut med minimal sikt.

Det har i en årrekke stått en hekk på tomta som begrenser sikten gjennom svingen. Dersom tillatelse til bygging gis vil hekken fjernes og sikten gjennom svingen vil bedres betraktelig fra dagens situasjon selv om garasje oppføres. Oppføringen av ny garasje vil dessuten bidra til en forskjønning av området og det estetiske vil forbedres som en del av denne prosessen. Det vil være av stor verdi for oss å kunne gjøre dette slik at vi kan få våre biler under tak og gjøre det sikrere for oss, barn, naboer, og andre å ferdes i dette området. Det kan også synes som om det er få reelle muligheter for oss å få plassert en garasje andre steder på tomten.

Vi ønsker også å bygge en liten altan på sør/øst siden av boligen. Denne vil få samme bredde som altanen på andre siden av boligen. En slik løsning vil være av stor betydning for oss fordi vi da kan få direkte tilgang til hagen uten å måtte gå igjennom huset, spesielt praktisk/funksjonelt med barn i huset. Dette er også den siden av huset hvor man har morgen- og formiddagssol og dermed størst ferdsel. Dette er et stort ønske fra oss og vi håper det lar seg ordne

Dispensasjonssøknaden gjelder § 3 og vi søker om dette fordi oppføring av garasje + boligen vil utgjøre litt mer enn 20 % av tomten. I tillegg kommer også altanen som også muligens kommer inn under denne paragrafen.

Vi håper på et positivt svar.”

Boligtomt GNR 110/108 (Bjønnåsvegen 8) er innenfor reguleringsplanen for boligområde A, Lampeland (Skartumlia). Planbestemmelse § 3:

«Bebygd grunnflate totalt, inkludert garasje, må ikke overstige 20 % av netto tomteareal».

”Grunnflate” er i nyere tid omdøpt til ”bebygd areal (BYA)”, og er definert i NS-3940.

Vurdering:

Tomten GNR 110/108 er 874 m². Boligen er ca 154 m² BYA. Med grad av utnytting 20 % har paret igjen ca 21 m² til disposisjon. Av de 21 går 10 m² til den nye altanen. Dobbel garasjer pleier å være ett sted mellom 40 og 50 m². Reguleringsbestemmelsene sier at det kun skal være en avkjørsel per boligtomt. Paret planlegger å avlegge dagens to avkjørsler og etablere ny avkjørsel mot SV, omtrent hvor avkjørsel er tegnet på boligens byggesøknadssituasjons-planen fra 1984.

Boligens takvinkel er i følge tegninger 22º, og den består av hoved- og underetasje. Underetasjen, som består av oppholdsrom og carport, dekker del av husflaten resten er kryprom. I følge Tange Andersen er carportens innerste del blitt av tidligere eier gjort om til bod. Boden kan Tangen Andersen selvsagt fjerne, men det er dobbelgarasje paret ønsker. Carporten ryddet romer en bil. Samtlige naboer og gjenboere (9) har gitt sitt samtykke til parets planer. Rådmannen synes allmennhensynet ivaretas forutsatt garasjen gis boligens estetikk; takvinkel form og farge, samt at garasjen blir lavt liggende uten loftareal. Hekken er fin og bør forsøkes skånet.

Det er vert å merke seg her at dispensasjonen gjelder bebygd boligtomt, ikke ubebygd. I tilfelle ubebygd boligtomt ville parets grunner ikke være reale nok til dispensasjon.

 

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

02.02.2007

Arkiv               

15/1/59/0

Saksmappe     

2006/1095

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Jon Kåre Jonsson 

GNR 15 BNR 1 F 59 - SØKNAD OM DISPENSASJON

 

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

13.02.2007

14/07

 

Rådmannens anbefaling:

  1. Flesberg kommunes Faste utvalg for plansaker avslår dispensasjonssøknad av 06.11.06 fra Lars Seveljordet.  Begrunnelse for avslaget er at søknaden ikke inneholder særlige grunner, som tilsier at søknaden bør tas til følge.  Konsekvensen av en dispensasjon, på grunnlag av en slik søknad, vil være til skade for forvaltning av plan- og bygningslovgivningen bla. på Blefjell.
  2. Kommunens Faste utvalg for plansaker forventer at pålegg og reaksjoner ovenfor tiltakshaver skjer på administrativt nivå.

Saksopplysninger:

Teknisk sjef utførte den 25.09.06 og 27.09.06 tilsyn/kontroll med hyttebygg på ovennevnte registreringsnummer.  Tilsynet/kontrollen avslørte avvik i forhold til godkjent byggetillatelse fra 17.08.04.  Vi skriver bla i vårt brev av 26.09.06:

”Området har ingen godkjent reguleringsplan og det er derfor overordnet kommunedelplan for Blefjell som vil gjelde for området.  Da byggetillatelse ble gitt i august 2004 var det tillatt med 130 m². BYA, mens det i gjeldende kommunedelplan for Blefjell, vedtatt den 27.06.05, er tillatt med maks 100 m². BYA. 

BYA er pr definisjon det areal som bygningen opptar av terrenget.  Dvs horisontal- projeksjonen av bygningen umiddelbart over sokkel og av slike  bygningsdeler utenfor fasadeliv som påvirker brukbarheten av underliggende terreng i vesentlig grad.  Bla portrom, arkader, svalganger, utkragende bygningsdeler med fri høyde over terreng mindre en 3 m., samt bygningsdeler utenfor fasadeliv når de er understøttet fra terreng.  I dette tilfelle må all overbygning regnes med i BYA.

Hytta har en godkjent byggetillatelse fra 17.08.04.  Hytta hadde før søknad ett bruksareal   40 m². og det ble i hht tilsendt melding om tiltak søkt om ett tilbygg på 30 m²., slik at hyttas totalareal skulle bli 70 m².  Målt BYA på tilsendt byggetegning er målt til 114 m².  Kommunen vil etter foretatt oppmåling hevde at hyttas stue er forlenget med ca. 2,35 mot sør og med ca. 0,4 m mot øst.  I tillegg vil vi hevde at hytta er forlenget mot nord ved at en bod er under bygging og at taket er trekt ca. 0,4 m lenger ut.  Taket er også etter vår mening forskjøvet tilsvarende utover mot øst.  Vi vil derfor hevde at hytta har fått tilbygg på samlet 30 m² og at boflaten nå er øket til noe over 100 m².  BYA, som vil være det kritiske punkt i henhold til planverket er etter vår mening øket med 44,7 m². til 158,7 m².

I henhold til kommunedelplan for Blefjell, gjeldende i 2004, er hytta etter vår mening 28,7 m². for stor.

I henhold til gjeldende kommunedelplan for Blefjell er hytta etter vår mening 58,7 m². for stor. 

Byggetegningene inneholder også tegninger av wc og servant.  Det foreligger ingen utslipptillatelse for hytta og det ble forklart at den skulle kobles til BLEVA sitt anlegg.  Vi gjør oppmerksom på at vann ikke kan føres inn i hytta før utslipptillatelse foreligger og vi ønsker derfor å få opplyst om vann er ført inn i hytta.

Plan- og bygningslovens § 10-1 pålegger kommunen å føre tilsyn med at plan- og bygningslovgivningen overholdes.  Når så bygningsmyndighetene, som i dette tilfellet oppdager ett ulovlig utført tiltak, oppstår spørsmålet om retting.  Pbl § 113 hjemler pålegg ved overtredelser av plan- og bygningslovgivningen, men før kommunen utferdiger pålegg om retting bør tiltakshaver gis anledning til å sende inn søknad om dispensasjon etter Pbl §7 for de arbeider som ikke er i samsvar med kommunedelplanens bestemmelser”. 

Lars Sevlejordet skriver i sin søknad om dispensasjon av 06.11.06 følgende:

”Hytta i Ådalsveien 59 har blitt noe større enn det som er anvist på tegningen. Grunnen til dette er at det gamle tegningen ikke var presis nok.

Da utgravingsarbeidet startet høsten 2004 oppdaget vi at hytta ville bli noe større en først anvist på tegningen.  Dette ble rapportert per telefon til plan- og bygningsetaten.  Tilbakemeldingen var at ny tegning måtte fremstilles for plan- og bygningsetaten før ferdigstilling av hytta.

Hytta er enda ikke ferdigstilt og derfor er det ikke laget ny tegning.  Alle mål på hytta med takflaten er i henhold til målingene utført av teknisk sjef.

Den gamle hytta var på 95 m². takflate, og dagens hytte har 158,73 m². takflate.  Jeg var ikke klar over takflatens størrelse hadde noen betydning siden grunnflata er som anvist på tegningen.

Dette kan jeg bare beklage på det sterkeste, og ber om en dispensasjon for å beholde hytta i den utførelsen som den har i dag.

Hytta står på en punktfesta tomt.  All ombygging av den gamle hytta er utført med grunneiers samtykke.

Det vil bli ettersendt redigerte tegninger innen utløpet av året.”

Reviderte tegninger er mottatt 21.12.06.

Vurdering:

Det finnes ingen dokumentasjon i kommunen på noen telefonisk henvendelse fra hytteeier angående melding om avvik fra tegningen.  Dessverre så føyer saken seg inn i en rekke av flere saker der tiltakshaver utfører arbeider uten å ha klarert saken med plan- og bygningsmyndighetene.

Når det konstanteres et ulovlig forhold etter plan- og bygningsloven, og kommunen ikke skulle finne at det er grunnlag for å gi dispensasjon, vil den adekvate sanksjon være å kreve retting.  Dette kan bygningsmyndighetene gjennomtvinge ved å gi pålegg etter Plan- og bygningslovens § 113, og hvis pålegget ikke etterkommes, følge opp med forelegg etter Plan- og bygningslovens § 114 eller ved tvangsmulkt etter § 116 a.

I den utstrekning kommunen ikke finner grunnlag for å gi dispensasjon etter søknad, er det således på det rene at kommunen kan kreve retting av de ulovlige forhold.  En retting slik at tiltaket blir i samsvar med gitt tillatelse og innenfor reguleringsbestemmelsene, vil lett kunne medføre at deler av bygningskonstruksjonen kreves revet, helt eller delvis.

Fremlagte argumenter fra Sevlejordet i søknad om dispensasjon er en forklaring på hvorfor ting har blitt som det har blitt og inneholder etter rådmannen sin mening ikke særlige grunner som er kravet i Pbl § 7 for at dispensasjon skal kunne innvilges. De faktiske forhold i saken er at hytta har en godkjent byggetillatelse på 114 m². BYA.  Hytta har senere blitt utvidet med 44,7 m². BYA, til 158,7 m². BYA, i forhold til byggetillatelsen.  Overskridelsen i hht gitt tillatelse er såpass stor at rådmannen ikke kan anbefale at det gis dispensasjon for en så alvorlig overskridelse av tillatelsen.  Sevlejordet burde ha skjønt at Flesberg kommune måtte kontaktes når det ble så store avvik i forhold til hva som var godkjent.  På det stadium kunne det ha vært mulig å ha funnet en løsning, slik at man har sluppet å komme opp i nåværende situasjon.  Det skal heller ikke etter rådmannen sin mening være slik at det skal ”være lettere å få tilgivelse en tillatelse”.  

Kommunens Faste utvalg for plansaker skal nå i første omgang ta stilling til dispensasjonsspørsmålet.  Dersom dispensasjon ikke innvilges (kan ankes til overordnet forvaltningsorgan) må det administrativt fattes vedtak om retting etter Pbl § 113. 

Saken legges med dette frem til politisk behandling.

 

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

16.01.2007

Arkiv               

15/1/40/0

Saksmappe     

2006/1041

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ørn Antonsson

 

Gnr 15/1 F40 Søknad om dispensasjon, pbl § 7

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

13.02.2007

15/07

 

Rådmannens anbefaling:

  1. Kommunes faste utvalg for plansaker avslår Gerhardsens dispensasjonssøknad, datert 10.11.06.  Begrunnelse for avslaget er at søknaden ikke inneholder særlige grunner, som tilsier at søknaden bør tas til følge.  Konsekvensen av en dispensasjon, på grunnlag av en slik søknad, vil være til skade for forvaltning av plan- og bygningslovgivningen bl.a. på Blefjell.
  2. Kommunens Faste utvalg for plansaker forventer at pålegg og reaksjoner ovenfor tiltakshaver skjer på administrativt nivå.

Vedlegg:

Gerhardsens tegninger av annekset

Saksopplysninger:

Fra eier av hytte GNR 15/1 F40 (ca 600m N av Blestua på Ble), Simon Gerhardsen, er mottatt følgende dispensasjonssøknad, datert 10.11.06:

”Søknad om dispensasjon etter plan- og bygningslovens § 7 (Gnr 15/1 F40)

I forbindelse med melding om tiltak på et anneks ved vår hytte, må jeg søke om dispensasjon i forhold til "Kommuneplan Blefjell 2004-2005". Søknaden går på mønehøyden til annekset og grunnlaget er følgende:

I forkant av at jeg sendte meldingen, hadde jeg kontakt med saksbehandler ingeniør Ørn Antonsson ved TPR Flesberg kommune. Jeg spurte om regler ved å sette opp et anneks ved ­vår hytte på Blefjell og fikk dette muntlig. Jeg forsto det da som om at høyden på annekset ikke måtte overstige 3,5 meter og tegnet med en gang et anneks med maksimal høyde. Antonsson sa videre at dersom jeg ikke hørte noe i løpet av 3 uker, kunne jeg sette i gang tiltaket.

Meldingen ble registrert inn hos Flesberg kommune 06.09.06 (se velegg 1). Da jeg ikke hadde hørt noe før uke 40, regnet jeg med at meldingen om tiltaket var i orden og satte i gang tiltaket. Dette var i høstferien og jeg tok meg fri fra jobben for å gjøre dette.

Lørdag 7.10.06 mottok jeg et brev i posten fra ingeniør Øm Antonsson. Brevet er datert 04.10.06 (se velegg 1). Der sto det at jeg ikke måtte sette i gang tiltaket, da kommunen ikke kunne godta meldingen. Den var for mangelfull og høyden på mønet og gesimsen var for høy. Annekset var da allerede på plass og jeg tok kontakt med Antonsson for å finne ut hva jeg kunne gjøre.

Jeg fortalte Antonsson at jeg allerede hadde satt i gang tiltaket og at taket var på plass. Siden jeg ikke hadde hørt noe fra kommunen i løpet av tre uker fra jeg sendte søknaden, trodde jeg at alt var i orden. Han svarte da at jeg kunne sette i gang tiltaket, dersom jeg var sikker på at hele søknaden/meldingen var i orden. I denne meldingen var høyden på mønet og gesims for høy. Jeg anførte da at jeg fikk opplysninger fra ham om at mønehøyden ikke måtte være mer enn 3,5 meter, en oppfatning han ikke delte. Videre var det min plikt å sette meg inn i de gjeldene regler.

Det kan være at jeg har hørt feil eller misforstått Antonsson, men det har i hvert fall ikke vært en bevisst handling. Dessuten trodde jeg alt var i orden, da behandlingstiden hos kommunen var overskredet. Det gikk nøyaktig 4 uker fra meldingen ble registrert til den ble behandlet.

Videre i samtalen med Antonsson fortalte jeg at jeg ikke hadde bygd annekset så høyt som tegningen viste. Dette på grunn av estetiske hensyn. Vi ble derfor enige om at jeg skulle sende en ny tegning med de rette målene på. Dette ble gjort, men mønehøyden var fortsatt for høy (se tegning). Antonsson anbefalte derfor at jeg søkte om dispensasjon. Denne søknaden har imidlertid et gebyr på kr.3588,-. Jeg sendte mail til Antonsson om at jeg fant det urimelig at jeg skulle belastes med dette, da kommunen ikke hadde overholdt behandlingstiden på 3 uker. Han svarte da at jeg kunne få trukket fra det første gebyret jeg hadde betalt. Han henviste meg videre til sjefen ved teknisk etat Jon Kåre Jonsson.

Jeg sendte en redegjørelse av saken til Jonsson, hvor jeg spurte om jeg hadde rett i at søknaden var for sent behandlet hos dem. Han bekreftet det, men påpekte samtidig at det ikke fritok meg fra å sette meg inn i reglene. Videre skrev han at dersom jeg kunne rette annekset, slik at det kom i samsvar med bestemmelsene, ville de ikke kreve at saken ble behandlet som dispensasjon.

Jeg mener jeg i denne saken har utfylt min undersøkelsesplikt ved å ta en telefonsamtale til rette myndighet, samt ved å utholde kommunens frist på tre uker. Det må ligge i sakens natur at brukeren må kunne stole på fristen, ellers ville den ikke ha noen reell mening.

Da taket på annekset allerede er på plass, vil dette bety en stor ekstra kostnad og arbeidsbelastning for meg. Jeg ser derfor ingen annen løsning enn å søke om dispensasjon på mønehøyden til annekset. Fra gulvbjelken og opp til toppen av mønet, er det ca. 3,2 meter. Regelen sier at det skal være 3 meter. Fra bakkenivå og opp til mønet er det ca. 3,5 meter.

Siden kommunen ikke har overholdt sin lovpålagte behandlingstid, har jeg følgende forslag til løsning:

1) Jeg fritas for kommunens gebyr ved søknad om dispensasjon.

Skulle dette forslaget ikke kunne etterkommes, er jeg ikke uten videre inneforstått med å selv dekke omkostninger i forbindelse med eventuell ombygging. Da jeg mener det er et åpent spørsmål om kommunen eventuelt vil være erstatningsansvarlig for mitt tap, ved ikke å etterfølge sin lovpålagte behandlingstid.

Jeg håper på en snarlig og positiv behandling av søknaden.”

Kommunens skriv til Gerhardsen, datert 04.10.06:

”Din ”Melding om tiltak” etter plan- og bygningslovens (pbl) § 86a vedrørende anneks til hytte, er 06.09.06 registrert hos kommunen. Tiltaket kan ikke godtas som melding etter plan- og bygningslovens § 86a fordi den er mangelfull. Tiltaket vil derfor bli behandlet som en søknad om tillatelse etter plan- og bygningslovens § 93. og må ikke igangsettes før skriftlig tillatelse er gitt.

Kommunen har følgende merknad til meldingen:

·         Det mangler fagmessig utførte tegninger av anekset; planer, snitt og fasader, i målestokk 1:100, eller 1:50, i 2. Eksisterende og fremtidig terrenglinjer skal vises på fasadetegningene.

·         I følge mottatt skisse blir mønehøyden over 3,5 meter. Maks. tillatt mønehøyde er 3,0 meter over gjennomsnittlig terreng.

·         I følge mottatt skisse blir gesimshøyde over 2,5 meter. Maks. tillatt gesimshøyde er 2,5 meter over gjennomsnittlig terreng.

Du må i tillegg oppgi hyttens bebygde areal (BYA). Bebygd areal (BYA) er hyttens ytre mål ved kledning. Hvis sokkel ligger utenfor bygningens fasadeliv, gjelder sokkelen som begrensing. Bygningsdelen utenfor fasadeliv måles fra konstruksjonens utside (eksklusive takrenner, rekkverk og lignende). Overbygd terrasse og eller overbygd inngangsparti regnes også som bebygd areal.

Vedlegg:

-          Fagmessig utførte tegninger – illustrasjon

-          Gebyrregning”

I tillegg har vært en del relevant e-postkorrespondanse mellom kommunen og Gerhardsen hvor kommunen bl.a. opplyst ham 19.10.06 om hva en dispensasjonssøknad skal inneholde. Det i samsvar med forvaltningens veiledningsplikt etter forvaltningsloven. Kommunen anbefaler ikke noen å søke dispensasjon, eller noe annet.

Vurdering:

Gerhardsens hytte er i område uten reguleringsplan. I arealdelen av kommunedelplanen for Blefjell er området avsatt til ”Byggeområder” hvor hytter kan utvides i medhold av kommunedelplanbestemmelse § 1.3:

1.3          Bebyggelsens størrelse (§20-4, b)

Størrelse på hytter skal fastsettes i reguleringsplan. Det kan tillates hytter med varierende størrelse tilpasset situasjonen i de enkelte områdene. Uthus/anneks kan tillates opp til 30m² bebygd areal (BYA) på eiendommen/tomta.

Hytter som utvides med direkte hjemmel i kommunedelplanen kan ha følgende størrelser:

-                                  inntil 100m² bebygd areal (BYA) for hovedbygning når dette ikke kommer i konflikt med frilufts- og miljøinteresser

-                  grunnmur/pilarhøyde inntil 1,0 meter

-                                  maksimal gesimshøyde inntil 3,5 meter på den enkelte fasade og maksimal mønehøyde 5,5 meter (over gjennomsnittlig planert terreng)

-                              uthus/anneks inntil 15m² kan bygges forutsatt at total BYA 100 m² ikke overskrides og forutsatt at det plasseres nær eksisterende hytte, maksimalt 10 meter fra denne. Maksimal gesimshøyde skal være 2,5 meter, maksimal mønehøyde 3,0 meter.

-  l               lave terrasser (maks 0,5 m over bakken) inntil 20m².

Det gikk omtrent 4 uker fra kommunen mottok Gerhardsens melding til kommunen reagerte på den ved et skriv til ham. I følge forskrift om saksbehandling og kontroll i byggesaker skal melding behandles innen 3 uker. Ved fristoverskridelse kan tiltaket igangsettes. Tiltakshaver er selv ansvarlig ovenfor bygningsmyndighetene for å påse at det meldepliktige arbeidet er i samsvar med bestemmelser gitt i eller i medhold av pbl, herunder plangrunnlag. Tiltakshaver er også ansvarlig for at meldingen inneholder de opplysninger som er nødvendig for at kommunen skal kunne ta stilling til om tiltaket er i samsvar med regelverket.

I følge dispensasjonssøknaden var annekset på plass uken etter utløp av 3 ukers saksbehandlingsfristen. Til tross for stor saksmengde – og den av varierende kvalitet, greier kommunen i det vesentlige å holde tidsfristene og unngå saker av dette slaget. I følge mottatte tegninger er mønehøyden på Gerhardsens anneks 3,5 meter, dvs. 0,5 meter over det tillatte. Det merkes på ett så lite bygg - ca 14 m².

I følge forskrift skal kommunen behandle meldinger (pbl § 86) innen 3 uker. Ved fristoverskridelse kan tiltaket igangsettes. Det forutsettes at tiltakshaver sikrer seg at det meldepliktige arbeidet er i samsvar med bestemmelser gitt i eller i medhold av pbl, herunder plangrunnlag. Gerhardsen påstår i dispensasjonssøknaden at han oppfattet kommunen slik at maks. mønehøyde er 3,5 meter. For å unngå feil les kommunens saksbehandler uten unntak rett fra kommunedelplanbestemmelsene ved henvendelser av slaget Gerhardsen beskriver.

Rådmannen kan ikke se grunnlag for å gi Simon Gerhardsen dispensasjon fra maks. tillatt mønehøyde 3,0 meter forankret i § 1.3 i utfyllende bestemmelser til arealdelen av kommunedelplanen for Blefjell.

 

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

05.02.2007

Arkiv               

L12

Saksmappe     

2006/1295

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Jon Kåre Jonsson 

GNR 9/25, 9/29 OG 10/20 - MINDRE VESENTLIG REGULERINGSENDRING

 

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

13.02.2007

16/07

 

Rådmannens anbefaling:

  1. Flesberg kommunes faste utvalg for plansaker vedtar med dette, i medhold av Pbl § 28-1 pkt 2, å foreta en mindre vesentlig endring i reguleringsplanen/ reguleringsbestemmelsene for Fagerfjellområdet i samsvar med søknad av 08.11.2006.
  2. Forslagstiller må bekoste nye kart og oppdaterte reguleringsbestemmelser i hht Flesberg kommunes krav, før arbeider kan godkjennes etter vedtatte endringer. Alle omkostningene med omreguleringen må bæres av forslagstiller.  Jf Pbl § 27- 1 om utarbeidelse av reguleringsplan.

Vedlegg:        Fagerfjell Invest og Bedre Fritid Eiendomsutvikling BA sin søknad av 08.11.06.               Jon Høimyr Barlindhaug og Øyvind Høimyr sitt brev av 03.02.07.

Saksopplysninger:

Fagerfjell Invest AS og Bedre Fritid Eiendomsutvikling DA søker i brev av 08.11.06 om at område avsatt til Hotell og Turistanlegg i reguleringsplanen for Gnr 9/25, 10/20 og 9/29 endres til Fritidsleiligheter/Hytter.

Formålet med omreguleringen er å tilrettelegge for fritidsleieligheter i ubenyttede arelaer i Fagerfjell Sportssenter (Restaurant, kantine og konferansesal).

Søker skriver bla:  Vi søker om følgende endringer i reguleringsbestemmelsene i tilknytning til reguleringsplanen for Fagerfjellområdet:

§ 1                                                                                                                                        I reguleringsbestemmelsenes pkt B tilføyes Fritidsleiligheter.                                               Bestemmelsen under Pkt B blir da Fritidsleieligheter/Hytter.                                              Pkt. c. område for hotell – og turistanlegg; utgår.

§ 3                                                                                                                                         Paragrafens overskrift tilføyes Fritidsleieligheter.                                                               Paragrafens overskrift blir da Fritidsleiligheter/Hytter.

            For behandling av byggesøknad under B1 foreslår vi følgende ny tekst:                          Før behandling av søknader om byggetillatelse, skal det fremlegges samlet plan for hele det aktuelle tomteområdet som viser:                                                                             Plassering av all bebyggelse for øvrig.                                                                               Kjøreveier gangveier, stier, løyper.                                                                                     Terrengbehandling.                                                                                                              For fritidsleieligheter kreves etasjeplan med seksjonsinndeling i mål 1:100.                       Biloppstillingsplasser.

§ 4                                                                                                                                        Denne paragrafen vil ikke komme til anvendelse og vi foreslår at den tas ut av reguleringsbestemmelsene.  

Grunneiere Jon Høimyr Barlindhaug og Øyvind Høimyr skriver følgende i brev av 03.02.07.: ”Undertegnede grunneiere Jon Høimyr Barlindhaug og Øyvind Høimyr aksepterer omdisponering av arealet på Fagerfjell Hotell fra næringsdel til fritidsbebyggelse under følgende forutsetning.  Deler av gnr. 9 bnr. 25 og gnr. 10 bnr 20 som vises på vedlagte kart føres tilbake til grunneierne.  Dette er areal som ivaretar viktige fellesfunksjoner på Fagerfjell, som for eksempel parkering, og når næringsdelen faller fra hotellet blir også interessen fra deres side for fellesskapet mindre.  Vi ser det derfor som nødvendig for den videre drift og utvikling av Fagerfjellområdet at dette området blir ført tilbake til grunneierne.”

Styreleder for sameiet Fagerfjell Sportsenter Ole Harald Flåten skriver følgende i mail av 01.02.07: ”Jeg bekrefter med dette at sameiet Fagerfjell Sportsenter har hatt sameiermøte og enstemmig vedtatt å gi Fagerfjell Invest tillatelse til å bygge nye leiligheter i den tidligere restaurantdelen samt i den tidligere konferansedelen.”

Vurdering:

Grunneierne Jon Høimyr Barlindhaug og Øyvind Høimyr sin forutsetning om at deler av eiendommen må tilbakeføres grunneierne, er ett privatrettslig forhold som ikke kan vektlegges av planmyndighetene i behandling av saken.  Saksbehandler har også i telefonsamtale den 05.02.07 drøftet saken med Øyvind Høimyr og fremlagt kommunens synspunkt når det gjelder privatrettslige forhold.  Øyvind Høimyr bekreftet at grunneierne ikke hadde noe i mot at saken ble tatt opp til behandling, selv om ikke kommunen kunne stille krav om tilbakeføring.

Tidligere er alle hotellrommene ved gamle Fagerfjell Hotell ombygd til leiligheter, seksjonert opp og solgt.  Det er blitt prøvd med kafeteria drift i næringsdelen, uten at dette har vært noen suksess.

Det verste som kan skje er at bygget blir stående tomt.  En ombygging av næringsseksjonene til leiligheter vil kanskje være med å bidra til at det blir flere eiere til å dele på fellesutgiftene til driften slik at bygget kan holdes ved like og ikke forfalle.

Ettersom kommunen tidligere har godkjent ombygging og seksjonering må man regne det å bygge om næringsarealer til fritidsformål som en følge av kommunens tidligere godkjenninger.  Rådmannen vil derfor anbefale at søknaden innvilges.

Saken legges med dette frem til politisk behandling.

 

 

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

09.01.2007

Arkiv               

L12

Saksmappe     

2006/1090

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ellen Korvald

Reguleringsplan for Nipeto - Gampeflå på Ble - g.nr/br.nr 140/1, 140/2, 140/7, 140/9, 141/1, 142/2. Vedtak om offentlig ettersyn - pbl §27-1, pkt.2.

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

13.02.2007

17/07

 

Rådmannens anbefaling:

  1. Det faste utvalg for plansaker vedtar å legge reguleringsplan for NipetoGameplå på Ble g.nr/br.nr 140/1, 140/2, 140/7, 140/9, 141/1, 142/2 ut til offentlig ettersyn etter pbl §27-1, pkt.2.
  2. Før offentlig ettersyn skal planen endres i samsvar med rådmannens anbefalinger i saksutredningen. Rådmannen gis fullmakt til å gjøre disse endringene.

Vedlegg:

  • Reguleringsplankart, bestemmelser og beskrivelse, datert desember 2006
  • Plankart med rådmannens forslag til endringer (manuelt korrigert februar 2007)

Saksopplysninger:

Kommunen har mottatt reguleringsforslag for planområdet Nipeto-Gampeflå. Dette legges nå fram for planutvalget for behandling etter pbl §27-1 nr. 3 – offentlig ettersyn.

Planforutsetninger i kommunedelplanen:

Kommunedelplan for Blefjell ble vedtatt av kommunestyret 27.06.05, mens innsigelsene knyttet til planen først ble avgjort av Miljøverndepartementet 14. juli 2006. Etter dette har arbeidet med reguleringsplaner for mange eiendommer skutt fart. I dette planutvalgsmøte fremmes de to første av disse reguleringsplanene.

For ordens skyld minner vi om noen viktige prinsipper i den overordnede kommunedelplanen. De overordnede utviklingsmål ble definert som (jfr. kap. 2):

·    ”Blefjell er et unikt natur-, rekreasjons-, og reiselivsområde. Bruk og forvaltning av fjellet skal sikre lokal verdiskapning for bygda og grunneierne. Det skal legges til rette for en langsiktig bærekraftig forvaltning som sikrer naturverdier og muligheter til de neste generasjonene.

·    Blefjell er et familiefjell med kort avstand til brukere fra sentrale østlandsområdet. Det er et overordnet mål å styrke Blefjells posisjon som familiefjell, og legge til rette for økt bruk av eksisterende hytter.

·    Blefjell skal ha tilfredse brukere av fjellet. ”

Om videre utbyggingsmønster ble følgende fastslått jfr. (kap. 5.2):

”Utbyggingsmønsteret på Blefjell er utviklet over flere 10-år og er tilpasset naturgrunnlag, eierstruktur og utvikling av veisystem. Den framtidige utviklingen på Blefjell skal bidra til å videreutvikle og tydeliggjøre de sterke sidene ved dagens utbyggingsmønster etter følgende hovedprinsipper:

·         Øvre byggegrense mot fjellet med grønne korridorer ned i skogsområdene, 75 metersbeltet mot vann og vassdrag som grøntområde, grønne strukturer som en integrert del av utbyggingsløsningene.

·         Utvikling av områdesentrene med god miljø- og landskapstilpasning. Se kap. 7.

·         Miljøtilpasset nybygging og innfylling av bebyggelse, forbedret adkomst og standardheving i forhold til vann og avløp i områder for fritidsbebyggelse som ikke er lokalt natur- og landskapsmessig sårbare.

·         Tradisjonspreget, lett hytteutvikling i de nordlige områdene fra Hånavatnet til Rollag grense.

Kommunedelplanens byggearealer er i prinsippet de samme som ble definert som hytteområder i kommunedelplanen fra 1990. For all ny bebyggelse er det en forutsetning at den tilpasses landskap/terreng og eksisterende bebyggelse. Likedan er god dialog med etablerte hytteeiere en forutsetning.”

På bakgrunn av føringer i kommunedelplanens tekstdel og arealplanens bestemmelser er bl.a. følgende stikkord sentrale:

familiefjell, lokal næringsutvikling, modernisering, fortetting tilpasset dagens bebyggelse, grønne strukturer og landskapstilpassing.

For vurdering av den enkelte plan i forhold til helheten, kan det også være nyttig å ha med noen nøkkeltall for hele kommunedelplanens hytteområder: Totalt omfatter hele kommunedelplanen ca. 23.000 da byggeareal (sentrumsområder og hytteområder). I tillegg finnes ca. 6.000 daa LNF-områder med en del eksisterende hytter, men med svært begrensede nye utbyggingsmuligheter.

Hvor mange hytter og utbyggingsstrukturer, hvilke størrelser og infrastrukturløsninger som skal tillates, skal vurderes i den enkelte plan ut fra det enkelte områdes egnethet. Men den enkelte plan bør også vurderes som del i den samlede utviklingen for hele Blefjell.

Reguleringsplanforslag for Nipeto - Gampeflå:

Planområdet ligger helt sør på søndre Ble, og omfatter arealer både på Nipeto og på Gampeflå. Hele fem grunneiere med seks eiendommer har gått sammen om planen. I tillegg ligger Sølvseter innenfor planområdet, men dette arealet holdes nå utenfor vurderingene. Sølvseter er allerede regulert, og under revisjon i egen prosess.

Totalt omfatter reguleringsplanen 4300 daa. I henhold til kommunedelplanen er 2.370 daa av dette byggeareal og 340 daa LNF-område med spredte hytter på Gampeflå. Resten er LNF-områder som er forutsatt uten fritidsbebyggelse.

Store deler av planområdet preges i dag av tradisjonell hyttebebyggelse etablert gjennom de siste ti-årene, mens andre deler av byggeområdene er nærmest ubebygd. Kun gnr. 141/1 har en gyldig reguleringsplan for sine arealer.

Planforsalgets hovedgrep kan oppsummeres slik:

  • Hytter:
    • Fortetting av allerede bebygde byggeområder (jfr. kommunedelplanen) med forslag om veier inn i disse områdene.
    • Tett og mer feltmessig utbygging av hittil ubebygde byggeområder
    • En mer forsiktig fortetting av LNF-områdetGampeflå
  • Bygningsstørrelser:
    • Fritidsbebyggelsens grunnflate varierende fra 150 m² BYA til 260 m² BYA, inklusiv mulighet for 2 uthus/anneks med inntil 30 m² BYA på hver enhet.
    • Byggehøyder på alle hytter som muliggjør oppløft/ramloft (møne 6,3 m).
    • Bygg for næring og service med mønehøyder inntil 8 meter og utnyttelse på 24% BYA
  • Veinett:
    • Nye adkomstveier inn i alle hytteområder, fram til de fleste nye hyttetomtene, men ikke fram til alle etablerte hytter og hyttetomter.
    • I bestemmelsene legges det opp til mulighet for atkomstveier inntil 40 meters lengde i tillegg.

·         Vann og avløp:

    • Planens intensjon er å legge opp til fellesløsninger for større områder, men planleggingen av dette er kommet ulikt langt i ulike deler av planområdet. Gnr. 141/1 på Nipeto (Løvstad) har et større anlegg under realisering, gnr. 142/2 (Holm/Rustand) er kommet langt i planlegging av anlegg for sitt areal.
    • Nipeto er det regulert 5 områder til avløpsanlegg.
    • Ingen areal er regulert som vannposter/boresteder, men planbeskrivelsen viser noen muligheter.

·         Grønne områder:

    • Kløvnatten ligger, som i kommunedelplanen, som en markant grønn struktur gjennom planområdet.
    • Andre grønne strukturer uten bebyggelse innenfor kommuneplanens byggeområde:
      • En del vann og myrer gir noen åpne rom.
      • Et noe større grøntdrag ved Nipetodammene mot Kløvnatten og et område i nordøstre del av planen.
    • Felles skiløype rundt og gjennom Nipeto-området med forbindelse videre mot Gampeflå og Blestølen.

o        Grønne områder foreslås definert som skogbruksområder.

Planområdets status mht. antall hytter og nye tomter kan oppsummeres slik:

  • Eksisterende hytter:                          196
  • Ubebygde tomter (dels regulert):        59
  • Nye foreslåtte tomter:                                   178
  • Sum hyttetomter                             433

Flere detaljer om planforslaget går fram av vedlagte planbeskrivelse, plankart og planbestemmelser.

Igangsetting av planarbeidet har vært varslet offentlige myndigheter og annonsert etter gjeldende regler, og berørte hytteeiere er varslet per brev. Det er holdt møter med hytteeiere i området.

Det er kommet en rekke tilbakemeldinger til prosessen. Disse ligger som utrykt vedlegg i saksmappa.

Vurdering:

Generelle vurderinger:

Storparten av reguleringsplanene som nå kommer som oppfølging av kommunedelplan for Blefjell er ”replanlegging”, dvs. planlegging av tidligere planlagte og bebygde områder. Hensikten er å legge til rette for en del nye hyttetomter og å legge til rette for ønsket modernisering blant etablerte hytteeiere. Samtidig skal hensyn til nærmiljøet til etablert bebyggelse ivaretas og gode grønne strukturer forutsettes innenfor byggeområdene. Generelt er dette en krevende oppgave, bl.a. fordi mange gode grønne strukturer allerede er bebygd, et utbyggingsmønster alt er etablert og fordi det er etablerte hytteeiere i området som naturlig nok også vil ha oppfatninger om den videre utvikling.

Når rådmannen vurderer nye tomteforslag i disse planene, er følgende hensyn særlig viktig:

·         den enkelte tomts egnethet isolert sett,

·         forholdet til etablerte hytter,

·         virkning på landskap og grønne strukturer,

·         konsekvenser av planens totale omfang i forhold til resten av Blefjell.

Gode grønne strukturer har vært en klar forutsetning fra kommunedelplanen, og var en viktig forutsetning for at så store ”byggeområder” skulle kunne godkjennes. Men hva som er tilstrekkelig grønne strukturer blir selvsagt en vurdering. Rådmannen mener at det i tillegg til myrer og 75-meters beltet rundt vannene, må legges opp til større sammenhengende grønne strukturer som deler opp landskapet og sikrer gode grønne belter innenfor byggeområdet. Dette er viktig både visuelt sett, og fordi slike områder kan fungere som nærturområder, utfartskorridorer og lekeområder.

Tetthet er heller ikke eksakt, og må vurderes i det enkelte område. Terreng og vegetasjon påvirker hva som er akseptabelt. Generelt planlegges og aksepteres tettere løsninger i dag enn få ti-år tilbake. For å bidra til at etablerte hytteeiere fortsatt skal trives, kan det være fornuftig å legge opp til noe lavere tetthet i allerede etablerte hytteområder enn i nye områder. Men det er også et viktig moment at fortetting kan bidra til ønsket standardheving i etablerte områder.

Tetthetsvirkning og landskapsvirkning blir også påvirket av hvor store hyttene er og mengden veier. Små tradisjonelle hytter uten veganlegg faller langt lettere inn i terrenget enn moderne store hytter med oppløft og vei helt fram. I vurderingene av hva landskapet tåler av fortetting, må man også ta høyde for at det legges opp til at de etablerte hyttene også skal kunne bli større og i stor grad også skal kunne få vei helt fram.

Nye veier og vann- og avløpsanlegg kan bety store sår i terrenget som det tar lang tid før gror til. Dette har vi sett svært beklagelige eksempler på, på fjellet siste året. Det er nok langt vanskeligere å få dette godt til i etablerte områder som er planlagt ut fra ande forutsetninger, enn i nye områder der framføring av infrastruktur legges som premiss alt i planleggingen. Dette viser at det er viktig å ta store hensyn til terreng og landskap når det planlegges og å sette strenge krav når arbeider skal gjøres. God dialog med etablerte hytteeiere er også viktig.

Vurderinger av planforsalget:

Generelt:

Grunneiere og plankonsulenten har gjort en meget omfattende og krevende planprosess i dette området. Mange grunneiere, store arealer, ulike forutsetninger mht. eksisterende bebyggelse og planstatus, og mange hytteeiere gjør det utfordrende å få fram en samlet plan.

Rådmannen mener at det er svært verdifullt at det planlegges over eiendomsgrensene bl.a. fordi dette kan muliggjøre bedre og mer helhetlige løsninger for infrastruktur, grønne strukturer, skiløyper og bebyggelsesstruktur enn når det planlegges separat på smale eiendommer.

Rådmannen mener generelt at det er gjort en god jobb i dette planarbeidet, med høy standard på innsendt planmateriale, på prosessen som er gjort med så mange grunneiere, og stort sett godt gjennomtenkte lokaliseringer av tomter og veger. Men rådmannen mener også at det totale antall tomter som foreslås er en god del høyere enn det som var forventet med bakgrunn i kommunedelplanens forutsetninger. Og at grønne strukturer innenfor byggeområdene ikke er godt nok ivaretatt.

Ut fra helhetsvurderinger og konkrete vurderinger av enkelttomter vil rådmannen anbefale en del endringer før offentlig ettersyn. Alle tomter er isolert sett gode eller brukbare, hvis de anbefales strøket, skyldes det andre forhold. Rådmannens anbefalinger listes nedenfor med en kortfattet begrunnelse. Rådmannen anbefaler å være lojal mot kommunedelplanens grenser for utbyggingsområder. Det kan være gode tomter både på grensene og utenfor disse grensene. Men dette planområdet er generelt så stort og med så mange tomtemuligheter, at det vurderes som unødvendig å presse grensene.

For planforslaget på alle eiendommer har rådmann satt fokus på nye tomter, og i liten grad vurdert om tidligere godkjente tomter bør strykes. Disse kommenteres derfor i liten grad. Videre kommenteres i svært liten grad forhold rådmannen er enig i. Fremstillingen kan lett oppfattes som negativ når vi nå setter fokus på det som bør endres. Vi understreker derfor at svært mye av planforslaget vurderes som godt og anbefales videreført.

Antall hytter på de enkelte eiendommene varierer sterkt, dette skyldes først og fremst svært ulik størrelse på byggeareal.

Forslag til endringer i plankartet:

142/2 – Rustand/Holm
med forslag om totalt 139 tomter pluss areal for salg og service. 91 av tomtene er bebygd. Nær alle tomtene er fortettingstomter.

Tomter og veger som foreslås strøket:

Begrunnelse:

207, 208, 209, 212 (Gampeflå)

Alle disse 4 ligger i et svært åpent landskap som pga. landskapet i kommunedelplanen ble definert som LNF-område, der kun godkjente ubebygde tomter i gammel disposisjonsplan skal kunne bebygges. De fleste av disse 4 ble også vurdert og strøket i gammel disposisjonsplan.

Kommunedelplanens intensjon var å ikke legge opp til veger inn i LNF området. Det anbefales likevel at det legges opp til to vegstrekninger gjennom området. Se kart for nærmere konkretisering.

206 (Gampeflå)

For åpent og tett på nabo. Ligger i overgangen mellom LNF og byggeareal.

201 (Gampeflå)

For åpent og tett på nabo.

203 (Gampeflå)

For nær vann, midt i et åpent område og for tett når også 3 andres nye tomter skal inn i dette området.

217 (Nipeto)

Eksponert i svært bratt li, meget bratt og eksponert vei, tett på nabo

221 (Nipeto) pluss del av vegstrekning

Ligger midt i et grønn korridor mot Kløvnatten og vil utløse svært lang veg gjennom grønn struktur, vegen er konfliktfylt (jfr. naboer). Rådmannen mener det beste vil være å avslutte vegen rett før den krysser skiløypa, men anbefaler å legge en noe lengre vegstrekning ut på høring fordi det i planprosessen har kommet fra svært sprikende meninger om denne vegen.

223 (Nipeto)

Midt i grønn lunge

230 (Nipeto)

Lokalisert for tett til etablert nabo

Rådmannen mener disse tomtene av ulike grunner er vanskelig å anbefale. Men det er også slik at denne eiendommens byggeareal har en lavere utnyttingsgrad enn de øvrige eiendommene i planen.

Rådmannen anbefaler derfor at et antall tilsvarende de som er strøket etableres i følgende områder:

  • 3 tomter bør kunne lokaliseres i området mellom tomt 210 og Rendla.

·         6-8 tomter langs planlagt vei i nedre del av planen, dvs. nær de nye tomtene 231-235. Forslagstiller har allerede stukket ut en del flere tomter i dette området.

141/1 og 140/9 – Løvstad
med forslag om totalt 183 tomter pluss areal for utleiehytter og servicebygg. 57 av disse tomtene er bygd, 45 er ubebygde tidligere godkjente tomter. 81 er nye tomteforslag.

Løvstads eiendom legges det opp til betydelig fortetting i tidligere regulert, men ikke bebygd område vest for Kløvnatten, ny tett regulering sørvest i planområdet (140/9) og tilsvarende helt øst på Nipeto. Videre legges det opp til en god del fortetting inne i etablerte hytteområder. En del av områdene er svært tette.

Tomter som foreslås strøket ved Gampeflå:

Begrunnelse:

249, 250, 274, 271

Disse ligger i et hyggelig og veletablert hytteområde, i relativt åpent terreng. Etablerte hytter ligger fint i terrenget rundt myrer og vann. Ytterligere fortetting her vil lett endre områdets karakter betydelig, og frarådes. Allerede godkjent tomt i området foreslås likevel videreført.

227

For tett på naboer

235

I grønn lunge

Generelt blir dette området svært tett bebygd, også om disse 6 tomtene strykes. Når resterende likevel kan anbefales opprettholdt, skyldes det at de er velegnede tomter som stort sett legges i til nå ubebygde områder. Men unngår derved nabokonflikter. Videre er de lokalisert nær den gjennomgående grønne strukturen over Kløvnatten.

Tomter som foreslås strøket på Nipeto:

Begrunnelse:

217 og 219, og vegstrekning

For tett på naboene. Veien anbefales stoppet ved tomt 220.

225 og 226, og vegstrekning

I åpent flatt terreng som er landskapsmessig viktig å beholde ubebygd. Dessuten delvis utenfor byggeområdet. Vegen stoppes ved tomt 224.

209

Utenfor byggeområdene, og også i åpent terreng som er naturlig del av grøntstrukturen.

275, 278, 277, 278, og vegstrekning

Beliggende høyt og relativt eksponert, svært tett på etablert bebyggelse og tar i bruk arealer som bør inngå i større sammenhengende grøntstruktur fra Nipetodammen. Vegen stoppes på naboeiendommen.

32

Dette området har vært regulert 2 ganger før, og har mange tomter etter to tidligere plangenerasjoner. Ytterligere fortetting og nye veger i dette området på denne eiendommen blir svært tett. For å sikre sammenhengende grønn struktur mellom vannene, foreslår rådmannen å stryke tidligere godkjent tomt 32. Det bør kunne aksepteres da denne eiendommen totalt sett har et meget høyt antall tomter.

Dette området har ikke tatt ut samarbeidspotensialet over eiendomsgrensen ved at parallelle veger er anlagt på hver side av grensen mellom 140/1 og 142/2. Rådmannen mener dette er unødig mye veg, men aksepterer at grunneierne ønsker det slik.

208

Bør utgå for å sikre grønn korridor for allmenn ferdsel ned til vannet fra mange hytter, utleieenheter og salg/serviceareal på nordsiden.

202 eller 203

Blir liggende som relativt tett randbebyggelse langs veien. En av de bør utgå.

255, 256 og 262

I dette området ligger tomtene som ”perler på en snor” langs veien. Disse 3 bør strykes for å bryte det opp til to grupper. Nærhet til renseanlegg gjør også disse mindre attraktive enn de øvrige langs denne veien. Den foreslåtte vegstrekningen er forøvrig allerede bygget, og det blir derfor meningsløst å vurdere om denne skal inn i planen eller ikke.

140/1 – Ravnås
med forslag om totalt 45 tomter. 30 av disse tomtene er bygd, 1 er ubebygd og 14 er nye tomteforslag.

Tomter som foreslås strøket:

Begrunnelse:

211

Relativt tett, og dersom denne strykes og vegen stoppes ved tomt 208 oppnås et grøntdrag over eiendommen

209

For tett i etablert område

Dersom tomt 203 skal opprettholdes, anbefaler rådmannen at det reguleres inn en veg til denne med trasé mellom tomtene 202 og 207.

140/2 – Garaas
med forslag om totalt 27 tomter. 15 av disse tomtene er bygd og 12 er nye tomteforslag.

Tomter som foreslås strøket:

Begrunnelse:

202

Ligger i grøntstruktur utenfor byggeområdene.

Rådmannen vurderer tomt 200 som uheldig tett på nabo på nordsiden. Etter dialog med forslagsstiller anbefaler rådmann å forskyve tomt 200 noe nærmere 201 og samtidig flytte vegen fra atkomst nordfra til atkomst rett øst fra hovedveg.

Tomt 210 anbefales trukket 10-15 meter mot nord for lettere å kunne knytte seg til atkomstveg og for å ligge mindre eksponert.

140/7 – Kongsgården
med forslag om totalt 37 tomter. 1 av disse tomtene er bygd og 36 er nye tomteforslag.

Tomter som foreslås strøket:

Begrunnelse:

5

Ligger i LNF-område som ikke skal bebygges. 

7, 37 og 16

Frarådes fordi de ligger svært tett opp til gjennomfartsveg.

38, 39 og 40

Ligger i en grøntstuktur som bør holdes ubebygd for å bryte opp et tett hytteområde

47

For nær lavereliggende nabo på naboeiendom

45

For nær vann. Tomt 44 er noe eksponert og bør trekkes noe mot 45.

Vegen til tomtene 1-3 og renseanlegg ligger i LNF-område, men denne kan legges nærmere byggeområdet forutsatt at tomt 5 utgår.

Andre forslag til kartmessige endringer:

Skogbruksområder:
De store grønne områdene mellom hyttetomtene er foreslått benevnt som skogbruksområde. Rådmannen mener det er naturlig å definere dette som friluftsområder med bestemmelser om hvorledes skogen skal og kan skjøttes. Arealer som i så stor grad nå legges ut som hytteområder, må primært være friluftsområde der skogen skjøttes på friluftslivets premisser.

Områdene rundt hyttekonsentrasjonene, dvs. i utkanten av planen og den gjennomgående grønne strukturen over Kløvnatten er naturlig å opprettholde som skogbruksområde.

Vannkilder:
Planbeskrivelsen viser hvor det kan være aktuelt å bore etter vann. Mulighet for både nok mengder og rent drikkevann er en forutsetning for et så omfattende hytteområde. Nødvendige arealer for vannboring/vannposter må avgrenses i kartet før offentlig ettersyn. Dette bør skje i dialog med forslagsstiller.

Felles avløpsløsninger:
Plankartet bør klart avgrense soner for felles renseanlegg, da dette er viktig informasjon i forhold til hvor det ikke skal kunne tillates enkeltanlegg.

Veganleggene
er i denne planen definert slik:

  • hovedveger - som offentlig trafikkområde (pbl. §25, 1. ledd, pkt. 3)
  • sideveger/atkomstveger - som privat veg (pbl §25, 1.ledd, pkt. 6)

Det har i ulike planer vært noe varierende praksis knyttet til definering av veger. Rådmannen anbefaler at alle veger omdefineres til private, fordi de er privat eid og drevet. Med disse endringene blir vegene definert tilsvarende forslaget i Haukeli-planen.

Adkomstveger til hytter
som ønskes bygget, skal normalt reguleres. Mange hytter i denne planen er uten veg. Dersom det er slik man ønsker vegnettet, er dette en god løsning. Men dersom det er mange gjennomførbare ønsker om veg som ikke er fanget opp i planen, vil kommunen i ettertid få mange dispensasjonssøknader og behov for planendringer. Rådmannen anbefaler ikke endringer på dette punktet nå, men anbefaler at det settes fokus på dette spørsmålet i høringen.

Parkeringsareal på Gampeflå
Et areal til dette formålet ble i kommunedelplanen foreslått ved Rendla for å løse parkeringsproblemer i området. Dette anbefales innarbeidet slik at denne muligheten ligger der, selv om nye veier kan avlaste presset noe. Dette vil medføre noe korrigering av planforslagets vegtrasé.

Avfallscontainere.
Det bør reguleres inn areal for avfallscontainere der dette er aktuelt.

Tomtenummerering:
Alle hyttetomter i planen bør få en mer entydig nummerering. Rådmannen anbefaler at hver eiendom får en særskilt bokstav som prefiks før tomtenummeret. Også etablerte tomter bør nummereres entydig.

Forslag til endringer av bestemmelsene:

Bestemmelsene er normalt forskjellig fra plan til plan. Bestemmelser som legges fram preges naturlig nok av den enkelte planlegger og av konkrete ønsker hos aktuelle grunneiere. Rådmann anbefaler likevel en del harmonisering mellom ulike planer i samme fjellområde når det ikke er gode grunner for annet. Og det foreslås en del endringer som rådmannen mener er nødvendig for å få et best mulig sluttprodukt.

Nedenfor foreslås endringer i forslagsstillers bestemmelser datert 06.12.06:

 

Forslag til endring og/eller tillegg:

Begrunnelse:

§ 3. Rekkefølge-bestemmelser:

Bestemmelse, om at enkeltanlegg for vann og avløp ikke kan bygges i områder med helhetlig godkjent vann og avløpsplan, anbefales endret til kun å gjelde anlegg knyttet til ny fritidbebyggelse.

Lovverket er slik at kommunen ikke kan nekte enkeltanlegg i etablert bebyggelse når disse tilfredsstiller kravene.

 

Nytt pkt.:
I områder som inngår i sone for felles vann- og avløpsanlegg tillates ikke ny fritidsbebyggelse før godkjent vann- og avløpsplan foreligget og anlegget er etablert.

Viktig å få på plass fellesløsningene før de enkelte hyttene bygges.

4. Vann og avløp

Tillegg:
Før utbygging skal det søkes om tillatelse til tiltak i henhold til pbl’s regler

Ingen realitetsforskjell, men for ordens skyld

5. Fritids-bebebyggelse: utnyttelse og høyder

Følgende rammer for utnyttingsgrad anbefales:

·         Gampeflå (k.planens LNF):
- 100 m² T-BRA, inkl. 2 uthus/anneks maks. 25 m² T-BRA hver.
- det tillates ikke oppløft/ramloft

·         Områder med lite/ingen etablert bebyggelse (jfr. avgrensing på korrigert kart):
- 150 m² T-BRA, inkl. 2 uthus/anneks maks. 30 m² T-BRA hver.
- mulighet for oppløft/ramloft

·         Resten av området:
- 150 m² T-BRA, inkl. 2 uthus/anneks maks. 30 m² T-BRA hver.
- ikke oppløft

 

Følgende rammer for byggehøyder over gjennomsnittlig planert terreng anbefales:

·         maks. gesimshøyde 3,6 meter og maks. mønehøyde 5,6 meter (gjelder alle hytter)

·         hytter med oppløft har i tillegg:
maks. gesimshøyde 4,4 meter og maks. mønehøyde 6,3 meter på oppløftet.

·         gesimshøyder anbefales knyttet til den enkelte fasade.

·         oppløft anbefales definert til å være oppløft av inntil ⅓ av takflaten.

Gampeflå er landskapsmessig svært åpent og sårbart. Her bør bebyggelsen begrenses noe for å harmonere med det etablerte. I forhold til kommunedelplanen foreslås større frihet mht. uthus/anneks.

Oppløfthytter er høyere og mer dominerende enn tradisjonen har vært i dette område. Rådmannen mener dette kan anbefales i nye felt som ligger noe lavere i terrenget.

Maksimal gesims og maksimal mønehøyde anbefales som i planforslaget, selv om dette er noe høyere enn i kommunedelplanen.

Forslagstiller foreslår mulighet for 2 uthus/anneks per enhet. Rådmannen anbefaler denne muligheten da det kan gi bedre terrengtilpassing for bebyggelsen.

Når det er et overordnet mål å tilpasse ny bebyggelse etablert struktur og preg, blir det vanskelig å anbefale større bebyggelse per tomt enn 150 m² T-BRA. Selv denne størrelsen vil nok mange steder bryte med det preget fjellet i dag har, men den vil muliggjøre den ønskede modernisering.

Utnyttingsgrad anbefales angitt i m² T-BRA, i samsvar med Løvstads gjeldende plan og i samsvar med Haukeli-planen. Byggesaksbehandler mener dette gir de beste og mest entydige definisjoner.

5.2 område for salg og service

Bestemmelsene anbefales endret fra 24% BYA til 300m² T-BRA og mønehøyder fra 8 til 6 meter.

For å harmonisere med bestemmelser ellers i området.

5.2 Plassering og høyder

Rådmann anbefaler følgende presisering:

Oppfylling og nedsenking av terreng skal ikke avvike mer enn til sammen 1,5 meter fra opprinnelig terrengnivå.

Dette anbefales for å unngå for store terrenginngrep.

5.3 Utforming, farge…

Terrasser:
Det anbefales å fastsette maks. grense på terrasser tilsvarende 20 m²

Fargebruk:
Rådmann fraråder å tillate hvite kontrastfarger på dører og vinduer.

Som i kommunedelplanen

 

 

For å dempe landskapsvirkningen av de enkelte bygg.

5.5 Behandling av ubebygde areal

- Kravene anbefales skjerpet, fra at terrengskade bør unngås, til skal.

- Det anbefales å stille krav om at maks. 2 meter utenfor bygningen kan planeres. – Det anbefales krav om at materialtransport utenfor veg kun skal skje på snødekt mark

Viktig for å begrense terrenginngrepene og å unngå terrengskader.

9. Parkering og atkomst

Rammer for å kunne bygge 40 meter stikkveg anbefales tydeliggjort mht.

- ikke nabokonflikt

- inntil 40 meter stikkveg fra regulert veg

- krav om god terrengtilpasning

- gjennomføres i henhold til pbl’s regler

Veger ønskes primært opparbeidet i medhold av reguleringsplaner.

Denne bestemmelsen ble vedtatt i kommuneplan for smidighet og å unngå regulering og dispensasjoner for kun små vegstumper. Rådmannen ser behovet for videreføring av dette prinsippet, men det må være klare forutsetninger knyttet til det.

9. Veger

Det anbefales å sette rammer for vegbredder:

·         Hovedatkomster reguleres med 9 meter

·         Øvrige atkomster: kan opparbeides med 3 meter.

Det anbefales å utvide byggegrensene til

·         Hovedatkomster: 12 meter

·         Øvrige atkomster: 8 meter

Vegbredder er ikke angitt i planforslaget, og rådmannen velger å anbefale det samme som i planen for Haukeli -gnr. 7/2.

 

 

Byggegrensene anbefales økt i forhold til de mer trafikkerte veiene. Forslaget er satt i samsvar med planforslag på gnr. 7/2.

 

Konklusjon:

Forslagene til endringer innebærer kort oppsummert:

  • 33 tomter foreslås strøket. I tillegg foreslås 11 tomter omlokalisert og 2 tomter foreslås litt forskjøvet
  • Enkelte vegstrekninger forslås tatt ut, enkelte foreslås lagt inn i planen
  • Hyttestørrelsene foreslås noe redusert
  • Oppløfthytter anbefales knyttet til nyere og lavereliggende hytteområder
  • Bestemmelsene ellers anbefales noe korrigert og tydeliggjort, særlig i forhold til veger og terrengbehandling.

Antall hytter ligger nok fortsatt noe i overkant av hva rådmannen, ut fra en helhetsbetrakning for hele fjellet, mener er fornuftig. Rådmannen mener høringen bør vise om ytterligere tomter bør strykes, og i så fall hvilke.

Rådmannen anbefaler at planen legges ut til offentlig ettersyn i henhold til - pbl §27-1, pkt.2. Høringen skal gå over minst 30 dager. I tillegg til kunngjøring i avis, på kommunens nettside og utsending til offentlige myndigheter, anbefaler rådmannen at også alle berørte hytte- og grunneiere tilskrives og orienteres om høringen.

Rådmannen ber om fullmakt til å foreta redaksjonelle endringer i bestemmelsene og dessuten endre kart og bestemmelser i samsvar med planutvalgets vedtak før høring.

 

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

26.01.2007

Arkiv               

L12

Saksmappe     

2006/1114

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ellen Korvald

Reguleringsplan for Haukeli på Ble - g.nr. 7/2.
Vedtak om offentlig ettersyn etter pbl §27-1, pkt. 2.

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

13.02.2007

18/07

 

Rådmannens anbefaling:

  1. Det faste utvalg for plansaker vedtar å legge reguleringsplan for Haukeli på Ble g.nr/br.nr 7/2 ut til offentlig ettersyn etter pbl §27-1, pkt.2.
  2. Før offentlig ettersyn skal planen endres i samsvar med rådmannens anbefalinger i saksutredningen. Rådmannen gis fullmakt til å gjøre disse endringene.

Vedlegg:

  • Reguleringsplankart, bestemmelser og beskrivelse, datert oktober 2006
  • Plankart med rådmannens forslag til endringer (manuelt korrigert februar 2007)

Saksopplysninger:

Kommunen har mottatt reguleringsforslag for planområdet Haukelig på eiendom 7/2. Dette legges nå fram for planutvalget for behandling etter pbl §27-1 nr. 2 – offentlig ettersyn.

Planforutsetninger i kommunedelplanen:

Kommunedelplan for Blefjell ble vedtatt av kommunestyret 27.06.05, mens innsigelsene knyttet til planen først ble avgjort av Miljøverndepartementet 14. juli 2006. Etter dette har arbeidet med reguleringsplaner for mange eiendommer skutt fart. I dette planutvalgsmøte fremmes de to første av disse reguleringsplanene.

For ordens skyld minner vi om noen viktige prinsipper i den overordnede kommunedelplanen. De overordnede utviklingsmål ble definert som (jfr. kap. 2):

·    ”Blefjell er et unikt natur-, rekreasjons-, og reiselivsområde. Bruk og forvaltning av fjellet skal sikre lokal verdiskapning for bygda og grunneierne. Det skal legges til rette for en langsiktig bærekraftig forvaltning som sikrer naturverdier og muligheter til de neste generasjonene.

·    Blefjell er et familiefjell med kort avstand til brukere fra sentrale østlandsområdet. Det er et overordnet mål å styrke Blefjells posisjon som familiefjell, og legge til rette for økt bruk av eksisterende hytter.

·    Blefjell skal ha tilfredse brukere av fjellet. ”

Om videre utbyggingsmønster ble følgende fastslått jfr. (kap. 5.2):

”Utbyggingsmønsteret på Blefjell er utviklet over flere 10-år og er tilpasset naturgrunnlag, eierstruktur og utvikling av veisystem. Den framtidige utviklingen på Blefjell skal bidra til å videreutvikle og tydeliggjøre de sterke sidene ved dagens utbyggingsmønster etter følgende hovedprinsipper:

·         Øvre byggegrense mot fjellet med grønne korridorer ned i skogsområdene, 75 metersbeltet mot vann og vassdrag som grøntområde, grønne strukturer som en integrert del av utbyggingsløsningene.

·         Utvikling av områdesentrene med god miljø- og landskapstilpasning. Se kap. 7.

·         Miljøtilpasset nybygging og innfylling av bebyggelse, forbedret adkomst og standardheving i forhold til vann og avløp i områder for fritidsbebyggelse som ikke er lokalt natur- og landskapsmessig sårbare.

·         Tradisjonspreget, lett hytteutvikling i de nordlige områdene fra Hånavatnet til Rollag grense.

Kommunedelplanens byggearealer er i prinsippet de samme som ble definert som hytteområder i kommunedelplanen fra 1990. For all ny bebyggelse er det en forutsetning at den tilpasses landskap/terreng og eksisterende bebyggelse. Likedan er god dialog med etablerte hytteeiere en forutsetning.”

På bakgrunn av føringer i kommunedelplanens tekstdel og arealplanens bestemmelser er bl.a. følgende stikkord sentrale:

familiefjell, lokal næringsutvikling, modernisering, fortetting tilpasset dagens bebyggelse, grønne strukturer og landskapstilpassing.

For vurdering av den enkelte plan i forhold til helheten, kan det også være nyttig å ha med noen nøkkeltall for hele kommunedelplanens hytteområder: Totalt omfatter hele kommunedelplanen ca. 23.000 da byggeareal (sentrumsområder og hytteområder). I tillegg finnes ca. 6.000 daa LNF-områder med en del eksisterende hytter, men med svært begrensede nye utbyggingsmuligheter.

Hvor mange hytter og utbyggingsstrukturer, hvilke størrelser og infrastrukturløsninger som skal tillates, skal vurderes i den enkelte plan ut fra det enkelte områdes egnethet. Men den enkelte plan bør også vurderes som del i den samlede utviklingen for hele Blefjell.

Reguleringsplanforslag for Haukeli gnr. 7/2:

Planområdet ligger på nordre Ble, nordøst for Blåberg. Planen fremmes av en grunneier.

Totalt dekker reguleringsplanen 1.318 daa. I henhold til kommunedelplanen er 1.094 daa av dette byggeareal. Resten er LNF-områder som er forutsatt uten fritidsbebyggelse.

Det meste av planområdet preges i dag av tradisjonell hyttebebyggelse etablert over flere ti-år, utbygd etter en disposisjonsplan som ble utarbeidet på 70-tallet. Området er ikke tidligere regulert.

Hovedtrekkene i planforslaget kan oppsummeres slik:

  • 177 fritidsboliger:
    • Herav 115 etablerte hytter.
    • Forslag om 62 nye enheter:
      • 19 nye enkelttomter pluss videreføring av 3 gamle ubebygde, dvs. 22 tomter.
      • 11 tun med inntil 39 fritidsboliger
      • 1 servicebygg med utleieenhet (en tidligere ubebygd tomt)
  • Utbyggingsform og bygningsstørrelser:
    • De fleste nye fritidsboligene foreslås lokalisert i utkanten av etablert bebyggelse. Det foreslås kun svært forsiktig fortetting mellom etablerte hytter.
    • Ny fritidsbebyggelsen foreslås med grunnflate inntil 150 m² T-BRA inklusiv mulighet for 1 uthus/anneks med inntil 25 m² T-BRA.
    • Etablert fritidsbebyggelsens foreslås med grunnflate inntil 100 m² T-BRA inklusiv mulighet for 1 uthus/anneks med inntil 25 m² T-BRA.
    • På 10 tuntomter foreslås valgfrihet mht. tunbebyggelse eller enkelttomter. Tuntomtene varierer fra 3 - 5 fritidsboliger i tunløsning eller noe redusert antall enkelttomter. Tunene varierer fra 300 – 500 m² T-BRA, inklusiv mulighet for 1 uthus/anneks med inntil 25 m² T-BRA per enhet.
    • Anebuseter foreslås som tuntomt på med inntil 250 m² T-BRA, fordelt på flere bygninger i tradisjonell byggestil.
    • Byggehøyder foreslås med maks. gesims 3,5 meter og maks. mønehøyde 5,5 meter. For de fleste nye hytter foreslås dessuten mulighet for oppløft og mønehøyde 6 meter.
    • Bygg for næring og service foreslås med 150 m² T-BRA og mønehøyde 6 meter.
  • Veinett:
    • Nye adkomstveier foreslås regulert fram til alle, nye og gamle, hyttetomter.

·         Vann og avløp:

    • 6 områder for vannposter foreslås regulert.
    • Planen legger opp til separate anlegg og kun mindre fellesanlegg.

·         Grønne områder:

    • Hytteområdene omkranses av skogbruksområder, mest i nordvest.
    • Andre grønne strukturer uten bebyggelse:
      • Myrområde med skiløype nord for tunene 4, 5 og 6 gir en større grønn struktur, avgrenset i samsvar med kommunedelplanen.
      • Området nord for tomtene 6 og 7, og områder sør for tomtene 21 og 22 gir grønne lunger innenfor kommunedelplanens byggeområde.

o        Skogsområdene mellom hyttene foreslås definert som friluftsområder.

Flere detaljer om planforslaget går fram av vedlagte planbeskrivelse, plankart og planbestemmelser.

Planen har vært varslet offentlige myndigheter og annonsert etter gjeldende regler, og berørte hytteeiere er varslet per brev. Det er holdt møter med hytteeiere i området.

Det er etter varsling kommet noen få tilbakemeldinger til prosessen. Disse ligger som utrykt vedlegg i saksmappa.

Generelle vurderinger:

Storparten av reguleringsplanene som nå kommer som oppfølging av kommunedelplan for Blefjell er ”replanlegging”, dvs. planlegging av tidligere planlagte og bebygde områder. Hensikten er å legge til rette for en del nye hyttetomter og å legge til rette for ønsket modernisering blant etablerte hytteeiere. Samtidig skal hensyn til nærmiljøet til etablert bebyggelse ivaretas og gode grønne strukturer forutsettes innenfor byggeområdene. Generelt er dette en krevende oppgave, bl.a. fordi mange gode grønne strukturer allerede er bebygd, et utbyggingsmønster alt er etablert og fordi det er etablerte hytteeiere som naturlig nok også vil ha oppfatninger om den videre utvikling.

Når rådmannen vurderer nye tomteforslag i disse planene, er følgende hensyn særlig viktig:

·         den enkelte tomts egnethet isolert sett,

·         forholdet til etablerte hytter,

·         virkning på landskap og grønne strukturer,

·         konsekvenser av planens totale omfang i forhold til resten av Blefjell.

Gode grønne strukturer har vært en klar forutsetning fra kommunedelplanen, og var en viktig forutsetning for at så store ”byggeområder” skulle kunne godkjennes. Men hva som er tilstrekkelig grønne strukturer blir selvsagt en vurdering. Rådmannen mener at det i tillegg til myrer og 75-meters beltet rundt vannene, må legges opp til større sammenhengende grønne strukturer som deler opp landskapet og sikrer gode grønne belter innenfor byggeområdet. Dette er viktig både visuelt sett, og fordi slike områder kan fungere som nærturområder, utfartskorridorer og lekeområder.

Tetthet er heller ikke eksakt, og må vurderes i det enkelte område. Terreng og vegetasjon påvirker hva som er akseptabelt. Generelt planlegges og aksepteres tettere løsninger i dag enn få ti-år tilbake. For å bidra til at etablerte hytteeiere fortsatt skal trives, kan det være fornuftig å legge opp til noe lavere tetthet i allerede etablerte hytteområder enn i nye områder. Men det er også et viktig moment at fortetting kan bidra til ønsket standardheving i etablerte områder.

Tetthetsvirkning og landskapsvirkning blir også påvirket av hvor store hyttene er og mengden veier. Små tradisjonelle hytter uten veganlegg faller langt lettere inn i terrenget enn moderne store hytter med oppløft og vei helt fram. I vurderingene av hva landskapet tåler av fortetting, må man også ta høyde for at det legges opp til at de etablerte hyttene også skal kunne bli større og i stor grad også skal kunne få vei helt fram.

Nye veier og vann- og avløpsanlegg kan bety store sår i terrenget som det tar lang tid før gror til. Dette har vi sett svært beklagelige eksempler på, på fjellet siste året. Det er nok langt vanskeligere å få dette godt til i etablerte områder som er planlagt ut fra ande forutsetninger, enn i nye områder der framføring av infrastruktur legges som premiss alt i planleggingen. Dette viser at det er viktig å ta store hensyn til terreng og landskap når det planlegges og å sette strenge krav når arbeider skal gjøres. God dialog med etablerte hytteeiere er også viktig.

Vurderinger av planforslaget:

Generelt:

Grunneier og plankonsulent har gjennomført en omfattende planprosess i dette området. Mange etablerte hytter i nesten hele det aktuelle byggeområdet gjør det utfordrende å planlegge slik at etablerte hytteeiere blir fornøyd, at grønne strukturer blir i varetatt og at grunneier får noen nye tomter for videreutvikling av eiendommen.

Rådmannen mener generelt at det er gjort en god jobb i dette planarbeidet, med høy standard på innsendt planmateriale, og stort sett godt gjennomtenkte lokaliseringer av tomter og veger.

Valget å legge de aller fleste nye tomter i utkanten av etablerte hytter gjør sannsynligvis planforsalget mindre konfliktfylt enn en omfattende fortetting. Men det krever nye arealer i områder som alternativt kunne vært grønne strukturer.

Planen foreslår regulering av veg til alle tomter i planområdet. Rådmannen mener dette er et fornuftig valg. Dette landskapet muliggjør veier uten store skjæringer. Ved at dette reguleres nå, ligger veibygging som en fremtidig mulighet for hytteeierne når de måtte ønske det. Høringen vil eventuelt vise om det er konflikter rundt dette.

Vannposter er regulert inn, og sikrer slik drikkevannsforsyningen. Grunneier velger å legge opp til separate vann- og avløpsløsninger. Rådmannen vurderer det som en god løsning i dette området.

Men rådmannen mener at grønne strukturer innenfor byggeområdene ikke er godt nok ivaretatt og at det totale antall tomter som foreslås er en god del høyere enn det som var forventet med bakgrunn i kommunedelplanens forutsetninger. Rådmannen foreslår derfor å stryke noen tomter og tun.

Rådmannen stiller seg positiv til forslagene om tun med valgfrihet mht. utbyggingsfrom (tun eller enkelthytter), forutsatt at samlet utnyttingsgrad fastsettes i planen og at det velges en helhetlig løsning innen det enkelte tun. Dette sikres ved krav om utomhusplan for hele tunet ved byggemelding om første tiltak i tunet.

Ut fra helhetsvurderinger og konkrete vurderinger av enkelttomter vil rådmannen anbefale en del endringer før offentlig ettersyn i kart og bestemmelser. Rådmannens anbefalinger listes nedenfor med en kortfattet begrunnelse.

Forslag til endringer i plankartet:

Tomter som foreslås strøket:

Begrunnelse:

20 og 21

Relativt høytliggende og eksponerte tomter i et viktig nærfriluftsområde. Bratt og eksponert vegadkomst. Bør strykes av hensyn til landskapsvirkning og friluftshensyn.

19

Ved å fjerne denne, åpnes en større og bedre grønn struktur ved skileikområdet.

Tun 3

Å styrke dette vil gi større grønne strukturer.

Tun 9

Å styrke dette vil gi større grønne strukturer.

Antall nye tomter i planområdet blir med dette redusert med 11 enheter fra 62 til 51, eller totalt fra 177 til 166.

I tillegg anbefaler rådmannen å redusere utbyggingsvolum i tun 1 Anebuseter.

Andre forslag til kartmessige endringer:

Grusuttak:
I dialog med grunneeier har vi forstått at det er aktuelt å ta ut grus dels fra løsmasseforekomster nord i planområdet og dels rett utenfor i nordvestlig avgrensning. Rådmannen anbefaler at begge disse løsmasseuttakene reguleres inn i planen med nødvendige bestemmelser før offentlig ettersyn.

Tomtenummerering:
Alle hyttetomter i planen bør få en entydig nummerering, også gamle etablerte tomter. Rådmannen anbefaler at dette korrigeres før offentlig ettersyn.

Manglende byggeomårder og eiendomsgresner.
Ei eksisterende hytte er lagt i friluftsområde og ikke byggeområde. Dette er tatt opp med forslagsstiller. Det er en forglemmelse, og anbefales endret.

Noen tomter er fradelt, og eiendomsgrensene her bør vises på kartet.

Forslag til endringer av bestemmelsene:

Bestemmelsene er normalt forskjellig fra plan til plan. Bestemmelser som legges fram preges naturlig nok av den enkelte planlegger og av konkrete ønsker hos aktuelle grunneiere. Rådmann anbefaler likevel en del harmonisering mellom ulike planer i samme fjellområde når det ikke er gode grunner for annet. Og det foreslås en del endringer som rådmannen mener er nødvendig for å få et best mulig sluttprodukt.

Nedenfor foreslås endringer i forslagsstillers bestemmelser datert 20.10.06:

2.3 Fritidsbebebyggelse: utnyttelse og høyder:

Planene legger generelt opp til høyder i samsvar med kommunedelplanen, men i nye områder og i lavereliggende områder foreslås mulighet for oppløft med inntil 6 meters møne. Dette prinsippet anbefales fulgt opp.

Tomt 8 og 9 ligger imidlertid i flatt og åpent landskap og bør ikke ha oppløft. Dette anbefales korrigert.

Videre anbefaler rådmannen å utvide planens rammer på noen punkt. Dette for å harmonisere med Nipetoplanen, og skjer etter samråd med forslagstiller:

  • for byggehøydene over gjennomsnittlig planert terreng anbefales en liten økning, til makismal gesimshøyde 3,6 meter og maksimal mønehøyde 5,6 meter. For oppløftene, der dette er aktuelt, anbefales henholdsvis 4,4 meter gesims og 6,3 meter møne. Gesimshøyder bør relateres til den enkelte fasade.
  • oppløft anbefales definert til være oppløft på inntil ⅓ av takflaten
  • eksisterende hytter bør også kunne utvides inntil 150 m² T-BRA.

·         muligheten for uthus/anneks anbefales utvidet til 2 enheter og inntil 30 m² T-BRA for hver, forutsatt at de ligger maks 6 meter fra hovedbygning og faller innenfor enhetens totale 150 m² T-BRA.

Anebutunet anbefales noe redusert til et volum tilsvarende en fritidsenhet, dvs. 150 m² T-BRA.

2.3.3 Grunnmurshøyder
Rådmannen anbefaler å nyansere bestemmelsen om ikke overstige 100 cm”, og gjøre det tilsvarende bestemmelse i Nipeto-planen.

Grunnmurshøyde, eller høyde på pilarer, må ikke være mer enn 0,3 m i flatt terreng og 0,6 meter i bratt terreng, eller maksimalt 1 meter over opprinnelig terreng.

2.4 Fritidsbebyggelse og terreng
For å unngå for store terrenginngrep anbefaler rådmannen at bestemmelsen presiseres med følgende:

Oppfyllig eller nedsenking av terreng skal ikke avvike mer enn til sammen 1,5 meter fra opprinnelig terrengnivå.

5.5 Behandling av ubebygde areal
For å begrense unødige terrenginngrep anbefaler rådmannen en supplerende bestemmelse om at maks. 2 meter utenfor bygningen kan planeres.

Konklusjon:

Fremstillingen setter av praktiske grunner fokus på det som bør endres. Avslutningsvis vil derfor rådmannen understreke at svært mye av planforslaget vurderes som godt og det meste anbefales videreført.

Forslagene til endringer innebærer kort oppsummert:

  • 11 tomter foreslås strøket.
  • Enkelte vegstrekninger forslås tatt ut som konsekvens av at hytter er strøket.
  • Hyttestørrelsene foreslås tildels økt.
  • Muligheter for uthus/anneks forslås utvidet.
  • På to oppløfthytter anbefales oppløftet fjernet.

·         Bestemmelsene ellers anbefales noe korrigert og tydeliggjort, først og fremst i forhold til terrengbehandling.

Antall hytter ligger nok fortsatt noe i overkant av hva rådmannen, ut fra en helhetsbetrakning for hele fjellet, mener er fornuftig. Rådmannen mener høringen bør vise om ytterligere tomter bør strykes, og i så fall hvilke.

Rådmannen anbefaler at planen legges ut til offentlig ettersyn i henhold til - pbl §27-1, pkt.2. Høringen skal gå over minst 30 dager. I tillegg til kunngjøring i avis, på kommunens nettside og utsending til offentlige myndigheter, anbefaler rådmannen at også alle berørte hytte- og grunneiere tilskrives og orienteres om høringen.

Rådmannen ber om fullmakt til å foreta redaksjonelle endringer i bestemmelsene og dessuten endre kart og bestemmelser i samsvar med planutvalgets vedtak før høring.

 

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

04.02.2007

Arkiv               

10/1/4/0

Saksmappe     

2006/1315

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ørn Antonsson

 

Gnr 10/1 F4 og Gnr 10/1 F17 Søknad om dispensasjon, pbl § 7

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

13.02.2007

19/07

 

Rådmannens anbefaling:

Fast utvalg for plansaker avslår dispensasjonssøknaden gjengitt i sakens avsnitt ”saksopplysninger”. Søknaden er datert 10.11.06.

Avslagets begrunnelse

  • Søknaden inneholder ikke særlige grunner, men generelle grunner, og gir derfor ikke rettslig grunnlag for dispensasjon etter plan- og bygningslovens § 7.
  • Dispensasjon i hht. søknaden danner presedens, som virker ødeleggende på kommunens arealforvaltning. For øvrig henvises til sakens avsnitt ”vurdering”.

Vedlegg:

-          Søknadens situasjonsplan

Saksopplysninger:

Fra eiere av hytter GNR 10/1 F4 og GNR 10/1 F17 er mottatt følgende dispensasjons-søknad, datert 10.11.06:

”Søknad om dispensasjon - stikkveg til hytter ved Våtvann

Referanse:

Hytte 1 - eiere Ole Kristian Ellingsen og Elvor Esaiassen, GNR 10/1 F4

Hytte 2 - eiere Håkon Strømme og Kari Anne Saltnessand, GNR 10/1 F17

Det søkes om å få anlagt bilvei til våre respektive hytter. Siden veien er lengre enn 40m vil det kreve dispensasjon til kommunedelsplanens plankrav.

Veien vil gå fra parkeringsplassen ved Våtvann forbi hytte 1 og ca. ¾ av distanse til hytte 2, lengde ca. 300m. Trassen følger eksisterende skogsbilvei. Arbeidet med veien vil bestå i utbedre visse partier:

·         Erstatte jordmasser nederst ved parkeringsplassen med pukk/grus

·         Erstatte jordmasser ved hytte 1 med pukk/grus

·         Fjerne trerøtter og en del stein mellom parkeringsplass- og hytte 1. Fylle i d ler av dette partiet med grus.           ­

·         Utbedre siste del av vegen, mot hytte, 2 ved å legge på grus.

Det er tenkt at vegen skal utbedres til en standard som gjør at den kan benyttes av terrengbiler. Arbeidet skal utføres så skånsomt som mulig. Store deler av skogsbilveien vil stå uforandret.

Vegen vil benyttes til varetransport. Det vil ikke bli anlagt permanent parkeringsplass langs vegen. Det vil bli anlagt snuplass ved hytte 1 og ved enden av vegen mot hytte 2.

Vedlegg:

 Situasjonsplan 1:5000

 Situasjonsplan 1:2000

Tiltakshavere:

Håkon Strømme, Jakslandveien 95, 3440 Røyken

Ole Kristian Ellingsen Rosenkrantz vei 4b, 1397 Nesøya

Vurdering:

Hyttene er på nordre Ble, ca 200 meter nord av Våtvatnet. Området er ikke regulert. I forhold til arealdelen av kommunedelplanen for Blefjell er området avsatt til ”byggeområder”, hvor i følge planbestemmelsene planlagt tiltak må inngå i godkjent reguleringsplan. Eventuell dispensasjon i hht. søknaden vil være fra dette plankravet.

I medhold av plan- og bygningslovens § 7 kan kommunens faste utvalg for plansaker, ”når særlige grunner foreligger”, gi dispensasjon fra plan. Men bare dersom det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon vil lovens krav om særlige grunner være oppfylt, og det er adgang til å gi dispensasjon. I motsatt fall er det ikke rettslig grunnlag for å gi dispensasjon.

"Særlige grunner" vil etter praksis foreligge dersom de hensyn bestemmelsen er ment å ivareta ikke blir skadelidende om dispensasjon gis, eller en overvekt av interesser taler for det omsøkte tiltak. I lovens formulering ligger det at dispensasjon ikke skal være en kurant sak, og at ingen har rettskrav på å få dispensasjon. Hvorvidt det foreligger «særlige grunner», beror på en skjønnsmessig helhetsvurdering basert på forholdene i den konkrete sak.

Etter rådmannens vurdering er det ikke anført særlige grunner i søknaden som kunne gi grunnlag for dispensasjon fra kommunedelplanen for Blefjell. En dispensasjonsvurdering skal være forankret i objektive forhold ved tiltaket, eiendommen og omgivelsene, og det vil bare unntaksvis kunne legges vekt på subjektive forhold hos de enkelte tiltakshavere. De anførte forhold er av generell karakter og gir ikke grunnlag for dispensasjon i medhold av plan- og bygningsloven § 7. Søknaden er derfor å avslå.

Vegen kan eventuelt realiseres ved regulering.

 

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

03.02.2007

Arkiv               

90/18/0/0

Saksmappe     

2006/1290

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ørn Antonsson

 

Gnr 90/18 Søknad om dispensasjon, pbl § 7

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

13.02.2007

20/07

 

Rådmannens anbefaling:

Kommunens faste utvalg for plansaker – med hjemmel i plan- og bygningslovens § 7 – dispenserer fra § 4 i bestemmelser til arealdelen av kommuneplanen for Flesberg i hht. Åse Marit Bekjorden dispensasjonssøknad, datert 23.11.06. Søknaden er gjengitt i sakens avsnitt ”Saksopplysninger”.

Rådmannens anbefaling begrunnes i sakens avsnitt ”Vurdering”.

Vilkår for dispensasjon:

  • Relevante arbeider må være avsluttet innen 3-tre år fra vedtaksdato.

Saksopplysninger:

Fra eier av hytte GNR 90/18 Åse Marit Bekjorden er mottatt følgende dispensasjonssøknad, datert 23.11.06:

”Gnr.90/18 SØKNAD OM DISPENSASJON FOR TILBYGG TIL HYTTE

Eiendommen består av en gammel tømmerstue, garasje og uthus. Tømmerstua er opprinnelig et lite gammelt "eldhus" og tilbygget en del i bindingsverk. Bygningen er i dag best egnet som sommerbolig. Boligen er preget av manglende vedlikehold i senere år, og trenger betydelige påkostninger både utvendig og innvendig.

I forbindelse med restaureringsarbeidet ønsker vi å utvide hytta med to soverom og et toalett (forbrenningstoalett Cinderella). Dette for å øke komforten og å kunne tilby våre venner og familie et besøk på hytta.

Vi ønsker å benytte hytta som fritidsbolig sommer som vinter og ivareta det særpreget hytta har i dag.

Jeg er født og oppvokst i Flesberg kommune. Har min nærmeste familie boende der. Derfor betyr det mye for meg å ha en hytte i hjemkommunen.

Er i dag gift og bosatt på Vestlandet. Vi ønsker å tilbringe det meste av våre ferier i Lyngdal, sammen med familien.

Tomten er utskilt fra gården mellom Bekjorden, hvor min far kom i fra, noe som gir meg en spesiell tilknytning til stedet.”

Forut Bekjordens dispensasjonssøknad hadde kommunen sendt følgende skriv til henne:

”Din ”Melding om tiltak” etter plan- og bygningslovens (pbl) § 86a vedrørende tilbygg til hytte, er 06.11.06 registrert hos kommunen. Tiltaket krever dispensasjon fra kommuneplanens arealdel og kan ikke behandles som ”Melding om tiltak” etter pbl § 86a. Forutsatt kommunens faste utvalg for plansaker gir nødvendig dispensasjon utstedes igangsettingstillatelse etter pbl § 93. Inntil det skjer må intet melde- eller søknadspliktig tiltak utføres.

I forhold til arealdelen av kommuneplanen for Flesberg er GNR 90/18 i område avsatt til landbruks-, natur- og friluftsområder, hvor det verken er tillatt å utvide eksisterende bebyggelse - eller å føre opp nye bygninger. Dette med unnatak av landbruksrelatert bebyggelse.

I medhold av plan- og bygningslovens § 7 kan kommunens faste utvalg for plansaker, ”når særlige grunner foreligger”, gi dispensasjon fra plan. Men bare dersom det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon vil lovens krav om særlige grunner være oppfylt, og det er adgang til å gi dispensasjon. I motsatt fall er det ikke rettslig grunnlag for å gi dispensasjon.

Dispensasjonssøknad består av:

·         Skriv hvor det fremkommer hva søkes dispensasjon fra og søkers særlige grunner.

·         ”Gjenpart av nabovarsel”* hvor det fremkommer at samtlige naboer, inklusivt grunneiere, er særskilt varslet om at tiltaket er avhengig av dispensasjon.

·         Tegninger av hytten etter utvidelse – alt  mottatt.

·         Situasjonsplan – alt mottatt.

Etter at relevant gebyrregning er betalt** forelegges dispensasjonssøknad kommunens faste utvalg for plansaker til behandling.

*”Blanketter for ”Nabovarsel” og ”Gjenpart av nabovarsel” finnes på kommunens nettside.

**Sendes først når kommunen har mottatt komplett dispensasjonssøknad.

Vedlegg:

-          Bestemmelser til kommuneplanens arealdel”

Vurdering:

Bekjordens hytte er i nærheten av gården Midtre Bekjorden i Lyngdal. I forhold til arealdelen av kommuneplanen for Flesberg er hytten i område avsatt til landbruks-, natur- og frilufts-områder, hvor det verken er tillatt å utvide eksisterende bebyggelse - eller å føre opp nye bygninger. Dette med unntak av landbruksrelatert bebyggelse. Bekjorden ønsker å utvide hytten med ca 27 m² BYA. Fra før er hytten ca 53 m² BYA. Tilbygget skal inneholde to soverom gang og toalett. Utvidelsen utgjør omtrent 50 % arealøkning og hytten vil fremstå vesentlig mer interessant i form av forbedret toalettfasiliteter og overnattingskapasitet. Søkers far er fra gården Midtre Bekjorden..

Hytten ligger i et tettstedsnært område, og representerer ikke på noen måte inngrep og uheldig økt belastning i et uberørt naturområde. Utvidelsen gir ikke uheldige konsekvenser for nabolag, friluftsinteresser eller landbruksformål.

Rådmannen anbefaler at det gis dispensasjon ut fra følgende begrunnelse:

  • Utvidelsen er en forsiktig utvidelse av en eksisterende beskjeden hytte

§         Arealet er allerede disponert til formålet

§         Hytta ligger i et tettstedsnært område, og representerer ikke på noen måte inngrep og uheldig økt belastning i et uberørt naturområde

§         Utvidelsen gir heller ikke uheldige konsekvenser for nabolag, friluftsinteresser eller landbruksformål.


 

 

 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

04.02.2007

Arkiv               

117/6/2/0

Saksmappe     

2006/1063

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ørn Antonsson

 

Gnr 117/6 F2 Søknad om dispensasjon, pbl § 7

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

13.02.2007

21/07

 

Rådmannens anbefaling:

Kommunens faste utvalg for plansaker – med hjemmel i plan- og bygningslovens § 7 – dispenserer fra § 4 i arealdelen av kommuneplanen for Flesberg i hht. May Karin Bay Sørensens dispensasjonssøknad datert 21.12.06. Søknaden er gjengitt i sakens avsnitt ”Saksopplysninger”.

Rådmannens anbefaling begrunnes i sakens avsnitt ”Vurdering”.

Vilkår for dispensasjon:

§         Før nytt vedskjul føres opp må det gamle vedskjul/uthus være fjernet.

§         Nytt vedskjul må være ferdigstilt innen 3-tre år fra vedtaksdato.

Saksopplysninger:

Fra eier av hytte GNR 90/18 May Karin Bay Sørensens er mottatt følgende dispensasjons-søknad, datert 21.12.06:

”Dispensasjonssøknad for Vedskjul GNR 117 BNR 6 F2.

Søker herved om dispensasjon til å bygge nytt veaskjul på GNR 117 BNR 6 F21.

Gammelt veaskjul/uthus har forfalt og er i dag uten tak og kan ikke brukes lenger. Nytt veaskjul er mindre og vil bli plassert noe nærmere setra; jf. vedlagte situasjonsplan. Veaskjulet er mindre enn 15 m².”

Forut Sørensens dispensasjonssøknad hadde kommunen sendt følgende skriv til henne:

”Din ”Melding om tiltak” etter plan- og bygningslovens (pbl) § 86a vedrørende oppføring av uthus, er 11.09.06 registrert hos kommunen. Tiltaket krever dispensasjon fra kommune-planens arealdel og kan ikke behandles som ”Melding om tiltak” etter pbl § 86a. Forutsatt kommunens faste utvalg for plansaker gir nødvendig dispensasjon utstedes igangsettings-tillatelse etter pbl § 93. Inntil det skjer må intet melde- eller søknadspliktig tiltak utføres.

 

Fra forskrift om behandling og kontroll i byggesaker (SAK):

§ 8. Vilkår for melding. Tiltakshavers ansvar

Tiltak som nevnt i dette kapittel kan behandles etter reglene om melding, forutsatt at de gjennomføres i samsvar med bestemmelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven og annet regelverk, jf. pbl § 95 nr. 3.

I forhold til arealdelen av kommuneplanen for Flesberg er GNR 117/6 F2 i område avsatt til landbruks-, natur- og friluftsområder, hvor det verken er tillatt å utvide eksisterende bebyggelse - eller å føre opp nye bygninger. Dette med unnatak av landbruksrelatert bebyggelse.

I medhold av plan- og bygningslovens § 7 kan kommunens faste utvalg for plansaker, ”når særlige grunner foreligger”, gi dispensasjon fra plan. Men bare dersom det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon vil lovens krav om særlige grunner være oppfylt, og det er adgang til å gi dispensasjon. I motsatt fall er det ikke rettslig grunnlag for å gi dispensasjon.

Dispensasjonssøknad består av:

·         Skriv hvor det fremkommer hva søkes dispensasjon fra og søkers særlige grunner.

·         ”Gjenpart av nabovarsel”* hvor det fremkommer at samtlige naboer, inklusivt grunneiere, er særskilt varslet om behov for dispensasjon.

·         Tegninger av planlagt bygg (planer, snitt og fasader) i målestokk 1:100, eller 1:50. Tegningene skal være fagmessig utflørte.

·         Situasjonsplan tegnes inn på kartutsnitt fra kommunens kartverk i målestokk 1:1000 eller 1:500. Situasjonsplanen skal vise tiltaket nøyaktig inntegnet.

Etter at relevant gebyrregning er betalt** forelegges dispensasjonssøknad kommunens faste utvalg for plansaker til behandling.

*”Blanketter for ”Nabovarsel” og ”Gjenpart av nabovarsel” finnes på kommunens nettside.

**Sendes først når kommunen har mottatt komplett dispensasjonssøknad.

Vedlegg:

-          Bestemmelser til kommuneplanens arealdel

-          Kartutsnitt i målestokk 1:500”

Vurdering:

Sørensens hytte er ca 350 m øst av Røllsvatnet i kommunens østre del. I forhold til arealdelen av kommuneplanen for Flesberg er hytten i område avsatt til landbruks-, natur- og friluftsområder, hvor det verken er tillatt å utvide eksisterende bebyggelse - eller å føre opp nye bygninger. Dette med unntak av landbruksrelatert bebyggelse. I eiendomsregisteret GAB er GNR 117/6 F2 registrert fritidsbygg/hytte.

Rådmannen oppfatter Sørensens dispensasjonssøknad slik at hun ønsker å erstatte fallferdig vedskjul/uthus med et nytt og mindre vedskjul. Alternativ ville være å ruste opp det gamle uten behov for dispensasjon. Uansett valgt alternativ blir utnyttelse av tomten ikke økt. Riving av det fallferdige vedskjul/uthus og oppføring av ett mindre nærmere fritidshuset må anses for å være det beste av de to alternativene.

Rådmannen anbefaler at det gis dispensasjon ut fra følgende begrunnelse: bygningsvolumet blir redusert.