FLESBERG KOMMUNE

 

 

Utvalg:

fast utvalg for plansaker

Møtested:

Formannskapssalen

Møtedato:

19.06.2006

kl. 13:00

 

 

 

 

Saksliste

Saksordfører

PS 44/06

Gnr 5/2 F20 Søknad om dispensasjon; pbl § 7

Anne Bekkhus

PS 45/06

Gnr 140/2 F11 Søknad om dispensasjon; pbl § 7

Nils Molia

PS 46/06

Gnr 129/7 Søknad om dispensasjon; pbl § 7

Arne Bergan

PS 47/06

GNR 11 BNR 20 – søknad om dispensasjon

Sofie Skjold Skrudland

PS 48/06

Gnr. 111/19. Reguleringsplan for boligområdet Furulia, Lampeland sør.  Pbl §27-1, pkt. 2  vedtak om offentlig ettersyn.

Terje Sandbæk

PS 49/06

Gnr 12/33 Søknad om dispensasjon; pbl § 7

Brynjulf Hansen

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

06.06.2006

Arkiv               

5/2/20/0

Saksmappe     

2006/420

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ørn Antonsson

 

Gnr 5/2 F20 Søknad om dispensasjon; pbl § 7

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

19.06.2006

44/06

 

Rådmannens anbefaling:

Kommunens faste utvalg for plansaker avslår Odd-Einar Christophersen dispensasjonssøknad datert 23.03.06. Søknaden er gjengitt i sakens avsnitt ”Saksopplysninger”.

Avslaget begrunnes med at søknaden inneholder ikke særlige grunner, men generelle grunner, og gir derfor ikke rettslig grunnlag for dispensasjon etter plan- og bygningslovens § 7. Se for øvrig sakens avsnitt ”Vurdering”.

Saksopplysninger:

Fra Odd-Einar Christophersen eier av hytte med GNR 5/2 F20 er mottatt følgende dispensasjonssøknad, datert 23.03.06:

”GNR. 5, BNR. 2, FESTE NR. 20 I FLESBERG KOMMUNE ­DISPENSASJONSSØKNAD

Vi fester ovennevnte eiendom og har bebygget denne (1976 og 1994) med hytte bygg levert av Norske Fjellhus AS.

For å tilpasse hytteeiendommen til dagens krav til funksjonalitet og gjøre den tjenlig som familieeiendom for oss og våre voksne sønner, ønsker vi å bygge eiendommen ut som vist på vedlagt plantegning. Tilbyggene utgjør samlet ca 55 kvm. og gir hovedhytten en brutto grunnflate på ca 105 kvm. Samlet brutto grunnflate vil bli på ca 146 kvm. i en etasje som vist på vedlagt plantegning (1:50).

I følge gjeldende kommunedelplan for Blefjell (2004-2025) punkt 1.3 vil ovenstående utbyggingsplan kreve en dispensasjon fra arealbestemmelsene med hjemmel i plan- og bygningsloven § 7. Slik dispensasjon kan gis når det foreligger "særlige grunner" og vi vil i det følgende begrunne dispensasjonssøknaden:

1                         BYA-begrensning anvendt på eksisterende bebyggelse.

Kommunedelplanens bestemmelse om bebyggelsens størrelse (se punkt 1.3) er basert på en beregning av såkalt "bebygd areal" (BYA) med en øvre begrensning på 100 kvm. Dette i sammenheng med maksimalkrav til henholdsvis gesimshøyde på 3,5 meter og mønehøyde på 5,5 meter gjør det mulig å bygge i halvannen til to etasjer og dermed få et utnyttbart bruksareal på inntil ca 200 kvm. (forutsatt at også områder med lav takhøyde utnyttes til soveplasser, boder, skap, garderobe osv.).

For utbygging av eksisterende bygning som er i en etasje, er en slik utnyttelse av BYA-begrensningen i mange tilfelle umulig. En tømmerhytte i en etasje lar seg ikke lett bygge ut i høyden. Innføring av en begrensning basert på BYA for gammel bebyggelse som skal bygges på vil i praksis innebære innføring av regler/begrensninger med tilbakevirkende kraft og være en forskjellsbehandling i forhold til et nybygg. Vi har ikke hatt noen mulighet for å planlegge og forutse en slik begrensning som faktisk i mange tilfelle vil innebære at bruksarealet for gamle hytter ikke vil kunne bli mer enn 50 % av det man vil kunne oppnå med en optimal planlegging og utbygging av en ny bygning innenfor de samme arealbegrensningsreglene (BYA).

Dette må være tilstrekkelig grunnlag for å dispensere fra BYA-begrensningen i forbindelse med en utvidelse av en eksisterende hytte. Dette for å gi eiere av gamle hytter som ikke kan bygges ut i høyden samme mulighet for å få til et effektivt bruksareal som nye hytter.

2             Arealbegrensning i forhold til beliggenhet

Vi har i utgangspunktet forståelse for den arealbegrensning som er innført dersom denne er ment å skulle begrense utbygging og størrelsen på fritidsbebyggelse i fjellområdet. Etter vår oppfatning må det imidlertid være åpenbart at man i denne sammenheng også må ta hensyn til konkrete topografiske forhold, hvor i fjellområdet bebyggelsen planlegges osv.

I vårt tilfelle vil vi påpeke følgende:

o        Vår festetomt/hytte ligger i dalsiden drøyt 500 meter over havet og langt unna det man normalt vil karakterisere som fjellområdet

o        Vår festetomt ligger i et reguleringsområde som så vidt vi har forstått er på i overkant av 200 dekar der det er regulert ca 20 punktfestetomter. Dette gir meget romslige "tomter" med til dels betydelig avstand til nærmeste naboeiendom. Vår festetomt og hytte er innerst på "vårt" område og det synes å være svært lite sannsynlig at vi noensinne vil få en videre utbygging av dette (mot nord)

o        "Vårt" tomteområde er bevokst med relativt stor skog (gran og furu) og topografisk velegnet for større bygninger enn i åpne og eventuelt flate fjellområder.

o        Grunneier er orientert om våre planer og har ingen innvendinger. Naboer og grunneier er varslet (se vedlagt bekreftelse).

Vi vil anta at dersom det hadde vært søkt om en regulering av dette området i dag ville det vært naturlig å planlegge en høyere utnyttelse enn det som er godkjent, både i form av flere tomter og størrelse på bebyggelsen utover kommunedelplanens generelle begrensning. Når det i kommunedelplanen legges opp til "varierende størrelse tilpasset situasjonen i de enkelte områdene" er det åpenbart at nettopp et hytte område i dalsiden/skogbeltet vil ligge til rette for større hytter enn det man ønsker i de høyere områdene og i fjellet.

3             Behov for oppgradering til dagens krav

En 30 år gammel bygning må naturlig oppgraderes til moderne krav til funksjonalitet og rom. Med innlagt elektrisitet i løpet av 2006 og etter hvert innlagt vann (med lovlig utslipp) er det behov for nye arealer til større kjøkken (kjøleskap m.m.), bad/dusj (varmtvannsbereder m.m) osv. Behovet for mer plass til klær, fottøy og personlig utstyr er i dag for de fleste et tiltakende problem som stiller krav til større vindfang, skap- og bodplass osv. Vi ønsker å løse dette ved å ta i bruk hovedhyttas to nåværende soverom (til henholdsvis kjøkken/bad og til garderobe/skap). Dette gjør det nødvendig å bygge ut en soveromsfløy som gjør det mulig for hele familien å være sammen på hytta.

For å kunne benytte hytta er det tilsvarende behov for mer plass i oppholdsrommet/stuen og vi ønsker å bygge på med ny plass til salong og dermed øke spiseplassen slik at vi kan være åtte mennesker på hytta samtidig.

Vi har ingen mulighet for å løse ovennevnte behov på annen måte enn ved å bygge på og dermed øke bebyggelsens BYA. Uten en slik utbygging vil hytta bli en gammeldags, liten bygning med plass til 4-6 personer og på ingen måte være tjenelig som et samlingssted for familien slik vi på alle måter ønsker det.

                                                                       * * * * *

For 10 år tilbake bygget vi et anneks med et bruksareal på drøyt 30 kvm. Av praktiske grunner ble dette bundet sammen med hovedhytten med et overbygg. Dette er blitt en funksjonell og god løsning, men med arealberegninger basert på BYA er løsningen selvsagt svært lite heldig. På det tidspunkt denne utbyggingen ble planlagt og gjennomført var slike arealrestriksjoner så vidt vi vet overhode ikke påtenkt og vi hadde ingen mulighet til å tilpasse oss disse. Skulle utbyggingen vært planlagt og gjennomført i dag med utgangspunkt i en hovedhytte på drøyt 50 kvm., skulle selvsagt dette arealet vært disponert på en helt annen måte. Det faktum at kommunen nå innfører arealbegrensninger basert på et BYA-prinsipp må åpne for dispensasjonsmuligheter for eldre bebyggelse som er planlagt og gjennomført uten kjennskap til at slike restriksjoner og beregningsmåter ville bli innført.

Som det fremgår av vedlagte tegninger har vi planlagt en utbygging som vil gi en samlet BYA på ca 170 kvm. inkludert knapt 20 kvm. utvendig svalgang og åpent "mellombygg". Bruksarealet er med andre ord innenfor det man sannsynligvis lett vil kunne få til ved å planlegge en ny bygning i 1½ til 2 etasjer innenfor kommunedelplanens arealbegrensning hensyntatt lovlig gesimshøyde og mønehøyde. Med det utgangspunkt vi imidlertid har i eksisterende bygning er vi henvist til en utbygging i ett plan uten muligheter for å legge soverom og eventuelt ekstra oppholdsrom til en 2.etg.

Med henvisning til ovenstående "særlige grunner" søker vi om dispensasjon for å kunne bygge ut vår hytteeiendom som vist på vedlagte tegninger. Vi håper på en velvillig behandling og bistår gjerne med utfyllende dokumentasjon, svar på konkrete spørsmål osv.

Vedlegg:

-          Kartutsnitt i målestokk 1:1 000

-          Kartutsnitt i målestokk 1:500

-          Bekreftelse vedrørende utsendt varsel til grunneiere og hyttenaboer

-          Tegninger av planlagt utbygging i målestokk 1:50

-          Illustrasjonsfoto av nåværende bebyggelse”

Vurdering:

Christophersens hytte (GNR 140/2 F11) er på nordre Ble med atkomst fra store Bleveg. Hytten er i område uten reguleringsplan. I forhold til arealdelen av kommunedelplanen for Blefjell er hytten i område avsatt til «Byggeområder» hvor følgende bestemmelse gjelder:

Hytter som utvides med direkte hjemmel i kommunedelplanen kan ha følgende størrelser:

-              inntil 100m² bebygd areal (BYA) for hovedbygning når dette ikke kommer i konflikt med frilufts- og miljøinteresser

-              grunnmur/pilarhøyde inntil 1,0 meter

-              maksimal gesimshøyde inntil 3,5 meter på den enkelte fasade og maksimal mønehøyde 5,5 meter (over gjennomsnittlig planert terreng)

-              uthus/anneks inntil 15m² kan bygges forutsatt at total BYA 100 m² ikke overskrides og forutsatt at det plasseres nær eksisterende hytte, maksimalt 10 meter fra denne. Maksimal gesimshøyde skal være 2,5 meter, maksimal mønehøyde 3,0 meter.

-              lave terrasser (maks 0,5 m over bakken) inntil 20m².

Bebygd areal (BYA) er hyttens ytre mål ved kledning. Hvis sokkel ligger utenfor bygningens fasadeliv, gjelder sokkelen som begrensing. Bygningsdelen utenfor fasadeliv måles fra konstruksjonens utside (eksklusive takrenner, rekkverk og lignende). Overbygd terrasse og eller overbygd inngangsparti regnes også som bebygd areal.

I følge mottatte tegninger fra Norske Fjellhus AS har Christophersens hytte (slik den fremstår i dag) bebygd areal (BYA) ca 110 m². Etter planlagt utvidelse ville BYA bli ca 165 m².

Kommunestyret har vedtatt maks. utvidelsesmulighet for hytter lokaliserte slik Christophersens hytte er, dvs. i «Byggeområder» uten reguleringsplan. Å dispensere i hht. Christophers søknad vil i realiteten slå beina unna praktisering av kommunestyrevedtaket.

Andre størrelser på hytter kan fastsettes gjennom reguleringsplan. Hvorvidt det er aktuelt å regulere området, og da bl.a. endre hyttestørrelser må hytteeier ta opp med grunneier.

I medhold av plan- og bygningslovens § 7 kan kommunens faste utvalg for plansaker, ”når særlige grunner foreligger”, gi dispensasjon fra plan. Men bare dersom det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon vil lovens krav om særlige grunner være oppfylt, og det er adgang til å gi dispensasjon. I motsatt fall er det ikke rettslig grunnlag for å gi dispensasjon.

I plan- og bygningslovens forstand inneholder ikke Christophersens søknad særlige grunner. I allmenn forstand inneholder søknaden generelle grunner – grunner vi alle kan ha.

For øvrig: «Brutto grunnflate» er til forskjell fra «bebygd areal (BYA)» ikke standardisert begrep (NS-3940). «Brutto grunnflate» defineres i MD-rundskriv 18/90 som «bebygd areal».

 

 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

06.06.2006

Arkiv               

140/2/11/0

Saksmappe     

2006/568

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ørn Antonsson

 

Gnr 140/2 F11 Søknad om dispensasjon; pbl § 7

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

19.06.2006

45/06

 

Rådmannens anbefaling:

Kommunens faste utvalg for plansaker avslår Thomas Heinzer dispensasjonssøknad datert 15.04.06. Søknaden er gjengitt i sakens avsnitt ”Saksopplysninger”.

Avslaget begrunnes med at søknaden inneholder ikke særlige grunner, men generelle grunner, og gir derfor ikke rettslig grunnlag for dispensasjon etter plan- og bygningslovens § 7. Se for øvrig sakens avsnitt ”Vurdering”.

Saksopplysninger:

Fra Thomas Heinzer eier av hytte med GNR 140/2 F11 er mottatt følgende dispensasjons-søknad, datert 15.04.06:

”Vedr. dispensasjonssøknad

Det søkes herved om dispensasjon fra BYA begrensningen på 100m² for eksisterende hytte med planlagt tilbygg på tomt 140/2/11.

Det gis følgende særlige grunner for dispensasjonssøknaden.

Estetikk - videreføring av eksisterende byggeskikk

Den nåværende hytten er oppført i 1983 av den lokale leverandøren Norske Fjellhus AS og har et BYA på 73 m² + 11 m² overbygget terrasse. Tiltakshaver har i samarbeid med Norske Fjellhus jobbet frem et utbyggingskonsept som ivaretar estetikken av nåværende bebyggelse og som viderefører den allerede introduserte byggeskikken. Dette har vært spesielt krevende i det man bygger på et eksisterende tømmerbygg, noe som begrenser mulighetene for utformingen av påbygget. Det foreslåtte utbyggingskonseptet ivaretar disse begrensningene. Andre typer påbygg ble vurdert, men forkastet på grunn av estetikken. Hytten med påbygg vil få et BYA på 101 m² + 21 m² overbygget terrasse.

Familiesituasjon

Familien har 4 barn, hvorav 2 er voksne med partnere. Antall soverom som hytten tilbyr i dag blir dermed ikke tilstrekkelig. Familien ønsker å gjøre hytten om til et fristed hvor hele familien kan være samlet. Tiltakshaver er tysk og har venner og familie der, som også ønsker å bruke hytten sammen med familien i Norge. Dette medfører igjen et utvidet plassbehov som dagens hytte ikke kan dekke. Familien trives veldig godt på Nipeto, Blefjell og håper å kunne slippe å se etter andre områder/eiendommer for å realisere hytten som familien har behov for.

Med tidsriktig bruk av hytte

Hytten ble bygget i 1983 og holder med sine 73 m² ikke standarden som i dag forventes av en hytte. Tilbygget vil gi mulighet for en ønsket økning av standarden uten at det brytes med eksisterende byggeskikk i området samtidig som byggets harmoni i landskapet blir ivaretatt.”

Vurdering:

Heinzers hytte (GNR 140/2 F11) er på Niperå - søre Ble i hytteområde uten reguleringsplan. I forhold til arealdelen av kommunedelplanen for Blefjell er hytten i område avsatt til «Byggeområder» hvor følgende bestemmelse gjelder:

Hytter som utvides med direkte hjemmel i kommunedelplanen kan ha følgende størrelser:

-              inntil 100m² bebygd areal (BYA) for hovedbygning når dette ikke kommer i konflikt med frilufts- og miljøinteresser

-              grunnmur/pilarhøyde inntil 1,0 meter

-              maksimal gesimshøyde inntil 3,5 meter på den enkelte fasade og maksimal mønehøyde 5,5 meter (over gjennomsnittlig planert terreng)

-              uthus/anneks inntil 15m² kan bygges forutsatt at total BYA 100 m² ikke overskrides og forutsatt at det plasseres nær eksisterende hytte, maksimalt 10 meter fra denne. Maksimal gesimshøyde skal være 2,5 meter, maksimal mønehøyde 3,0 meter.

-              lave terrasser (maks 0,5 m over bakken) inntil 20m².

Bebygd areal (BYA) er hyttens ytre mål ved kledning. Hvis sokkel ligger utenfor bygningens fasadeliv, gjelder sokkelen som begrensing. Bygningsdelen utenfor fasadeliv måles fra konstruksjonens utside (eksklusive takrenner, rekkverk og lignende). Overbygd terrasse og eller overbygd inngangsparti regnes også som bebygd areal.

Andre størrelser på hytter kan fastsettes gjennom reguleringsplan. Hvorvidt det er aktuelt å regulere området, og da bl.a. endre hyttestørrelser må hytteeier ta opp med grunneier. Kommunen er kjent med at flere grunneiere i Nipeto-området har planer om å fremme en ny felles reguleringsplan. Vi vet  ikke om denne aktuelle tomten er innefor dette regulerings-området.

I medhold av plan- og bygningslovens § 7 kan kommunens faste utvalg for plansaker, ”når særlige grunner foreligger”, gi dispensasjon fra plan. Men bare dersom det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon vil lovens krav om særlige grunner være oppfylt, og det er adgang til å gi dispensasjon. I motsatt fall er det ikke rettslig grunnlag for å gi dispensasjon.

Av Thomas Heinzers søknad om dispensasjon fremkommer intet som tilsier at kommunens faste utvalg for plansaker har rettslig grunnlag til å dispensere fra kommuneplanens arealdel. Søknaden inneholder ikke særlige grunner, men generelle grunner.

 

 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

07.06.2006

Arkiv               

129/7/0/0

Saksmappe     

2005/1657

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ørn Antonsson

 

Gnr 129/7 Søknad om dispensasjon; pbl § 7

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

19.06.2006

46/06

 

Rådmannens anbefaling:

Kommunens faste utvalg for plansaker avslår Knut Klevs dispensasjonssøknad, datert 06.01.06. Søknaden er gjengitt i sakens avsnitt ”Saksopplysninger”.

Avslaget begrunnes med at søknaden inneholder ikke særlige grunner, men generelle grunner, og gir derfor ikke rettslig grunnlag for dispensasjon etter plan- og bygningslovens § 7. Se for øvrig sakens avsnitt ”Vurderinger”.

I tillegg vil dispensasjon i hht. søknaden danne presedens og i gitte tilfeller likestille ”Landbruks-, Natur- og Friluftsområder” med ”Byggeområder” i kommuneplanen. Det vil gjøre handheving av kommuneplanen uoversiktlig.

Saksopplysninger:

Kommunens faste utvalg for plansaker i møte den 14.03.06, FUP-sak 12/06, behandlet dispensasjonssøknad fra grunneier Knut Klev og fattet følgende vedtak:

”Saken utsettes for å utrede nærmere juridiske og faglige spørsmål omkring ”særlige grunner” i forhold til målsetningen i kommuneplanen”

Klevs søknad gjelder dispensasjon fra arealdelen av kommuneplanen. Rådmannens anbefaling til utvalget er å avslå søknaden. Grunnen vedtaket er innhentet uttalelse fra sektororganene; fylkesmannens miljøvernavdeling og fylkeskommunens utviklingsavdeling. Fylkesmannens veileder for behandling av dispensasjonssaker opplyser at dersom administrasjonen har innstilt på avslag i en dispensasjonssak, og saken av den grunn ikke har vært oversendt sektormyndighetene til uttalelse, kan ikke planutvalget innvilge søknaden før de berørte sektormyndigheter er hørt. Dette innebærer at i slike tilfeller må saken utsettes. Videre presiseres det at det er særlig viktig å påse at vedtaket er tilstrekkelig begrunnet når planutvalgets vedtak går på tvers av administrasjonens opprinnelige innstilling.

I tillegg er mottatt fra Klev skriv adressert «Det faste planutvalget i Flesberg kommune». Skrivet har overskriften ”Dispensasjonssøknad av 06.01.06 – utfyllende merknader

Av hensyn til saksdetaljer repeteres FUP-sak 12/06 i sin helhet med tillegg av sektororganenes uttalelser og Klevs skriv til utvalget.

Fra grunneier Knut Klev er mottatt søknad om dispensasjon etter at kommunen hadde sendt ham følgende skriv:

”Din søknad av 03.10.05 om tillatelse til å utvide eksisterende fritidsbolig er 10.10.05 registrert hos kommunen. Tiltaket krever dispensasjon fra kommuneplanens arealdel og kan derfor ikke godkjennes uten videre. Forutsatt kommunens faste utvalg for plansaker gir nødvendig dispensasjon vil igangsettingstillatelse etter pbl § 93 kunne utstedes. Inntil det skjer må intet bygge- eller grunnarbeide utføres

I forhold til kommuneplanens arealdel er hytten i ”Landbruk-, natur- og friluftsområde” hvor det verken tillates utvidelse av eksisterende eller oppføring av nye bygninger – unntatt landbruksbygg. I tilfelle det foreligger særlige grunner kan kommunens faste utvalg for plansaker, etter særskilt søknad, gi nødvendig dispensasjon.

I medhold av plan- og bygningslovens § 7 kan kommunens faste utvalg for plansaker, ”når særlige grunner foreligger”, gi dispensasjon fra plan. Men bare dersom det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon vil lovens krav om særlige grunner være oppfylt, og det er adgang til å gi dispensasjon. I motsatt fall er det ikke rettslig grunnlag for å gi dispensasjon.

Dispensasjonssøknad består av:

§         Skriv hvor det fremkommer hva søkes dispensasjon fra og søkers særlige grunner.

§         ”Gjenpart av nabovarsel” hvor det fremkommer at samtlige naboer, inklusivt grunneiere, er varslet om innholdet i dispensasjonssøknaden.

§         Fagmessig utførte tegninger som viser hytten etter planlagt utvidelse; plan, fasader og snitt i målestokk 1:100 eller 1:50.

§         Tegninger av uthuset; plan og fasader.

§         Situasjonsplan – alt mottatt.

Etter at relevant gebyrregning er betalt forelegges dispensasjonssøknaden kommunens faste utvalg for plansaker til behandling.”

Klevs søknad av 03.10.05:

”Søknad om løyve til utvidelse av eksisterende fritidsbolig

Undertegnede ber med dette om tillatelse til å utvide hytte på min eiendom gnr 129 bnr 7 ved Bjørvann med 16,25 m2.

Beliggenhet går fram av vedlagte kartutsnitt i M 1:50.000 og kopi av jordskiftekart i M 1:2000.

Eiendommen er pr i dag bebygd med ei hytte på 6,5 m * 4,5 m, dvs. 29,75 m² og et uthus på 14 m². Totalt bebygd areal er således 43,75 m².

Ved å bygge på hytta 16,25 m² i lengderetningen oppnås etter påbyggingen et totalt bebygd areal for eiendommen på 60 m².

Hytta ble oppført på tidlig 50-tall. Etter dagens standard er den svært liten, men ved det relativt beskjedne tilbygget det søkes om tillatelse til å oppføre, vil den kunne fremstå mye mer funksjonell ut fra tid og tilhøve.”

Klevens dispensasjonssøknad, datert 06.01.06:

”Søknad om utvidelse av eksisterende fritidsbolig ­gnr 129 bnr 7, Bjørvasshytta. Dispensasjon fra kommuneplanens arealdel.

Det vises til tidligere korrespondanse - min søknad av 03.10.05 - kommunens svar av 25.10.05 v/Øm Antonsson.

De særlige grunner som er bakgrunnen for søknaden har sammenheng med og må sees i lys av historien bak eiendommen. Historien skal derfor kort refereres:

De to bygningene på nåværende gnr 129 bnr 7 ble oppført i 1953 eller 1954 som skogshusvære. Den omkringliggende skog (nåværende Bjørvasskogen; gnr 129 bnr 6) tilhørte den gang min eiendom Nordre Ulland (gnr 130 bnr 1 m/fl.). I 1963 ble Bjørvasskogen skilt fra og tillagt naboeiendommen Nordre ÅS. Gnr 129 bnr 7 ble imidlertid holdt tilbake som en del av Nordre Ulland - hvilket eiendommen fortsatt er. Gnr 129 bnr 7 omfatter ei tomt på i underkant av 2 daa pluss det tilliggende vannareal med rettigheter i Bjørvannet.

Fram til ca 1970 (da det ble bygd bilvei fram til Bjørvannet) ble bygningene brukt som skogshusvære – dvs. som landbruksbygg. Da jeg overtok eiendommen Nordre Ulland i 1975 var ikke dette lenger aktuell bruk. Det var kommet bilvei opp slik at behovet for overnatting i forbindelse med skogsdrift var mindre aktuelt. Eieren av Bjørvasskogen hadde dessuten også ført opp et husvære på sin eiendom ved vannet. For å utnytte ressursene på min eiendom startet jeg derfor utleievirksomhet med hytta ved Bjørvannet - som naturlig del av landbruksnæring. De seinere år har det imidlertid vært vanskelig å generere særlige inntekter ved utleie av Bjørvasshytta.

Dette fordi:

·         Som følge av samfunnsutviklingen krever kunder i dag en ganske annen standard på et fritidshusvære enn det som var aktuell standard på et skogshusvære for 50 år siden.

·         Det ble lagt svært liten vekt på estetiske hensyn da bygningene ble oppført. De fremstår derfor som mindre tiltalende hva gjelder form og materialvalg.

·         Liten innsats på vedlikeholds sida gjennom 50 år har brakt bygningene i en tilstand der behov for omfattende rehabilitering er påtrengende og synlig til stede.

For at ressursen som ligger i Bjørvasshytta ikke skal ligge uutnyttet må det derfor gjøres noe. En relativt omfattende rehabilitering av bygningene må under alle omstendigheter utføres. Dersom dette kun innebærer utskifting av eksisterende bygningselementer kan dette utføres uten forutgående tillatelse fra bygningsmyndighetene. Men for å få bygningene mer i samsvar med dagens krav anser jeg det som nødvendig at bebygd areal økes noe. Bygningsmassen vil så allikevel være av beskjeden størrelse. Etter påbygging som omsøkt vil bebygd areal for eiendommen bli på 60 m². Videre ønsker jeg av estetiske hensyn å endre fasadene.

Disse bygningsarbeidene forutsetter dispensasjon fra byggeforbud i henhold til kommuneplanens arealdel.

Som det vil gå fram av ovenstående redegjøring kan begrunnelsen for å utføre bygningsarbeider som er noe mer enn rein utskifting av bygningselementer kort oppsummeres slik:

·         Standardheving -herunder en mindre utvidelse av bebygd areal- er nødvendig for at eiendommens ressurser skal kunne utnyttes på en hensiktsmessig måte ut ifra tid og tilhøve.

·         En endring av bygningenes fasader er nødvendig for å tilfredsstille elementære estetiske hensyn.

Jeg vil videre peke på følgende:

·         Plan- og bygningslovens overordnede formål slik det er formulert i lovens § 2

·         er gjennom planlegging å:

o       samordne offentlig virksomhet

o       gi grunnlag for vedtak om bruk og vern av ressurser

o       sikre estetiske hensyn

·         Videre gjennom planlegging og ved særskilte krav til det enkelte byggetiltak å legge til rette for at arealbruk og bebyggelse blir til størst mulig gagn for den enkelte og for samfunnet.

·         En kommuneplan er en oversiktsplan som først og fremst skal trekke de store linjer. En oversiktsplan kan ikke fange opp detaljer som behov for bygningsmessige tilpassinger som er naturlige som følge av samfunnsutvikling og stedlige forhold av den art som min søknad omfatter. Å nekte slike tiltak med begrunnelse i at det er i strid med kommuneplan eller annen oversiktsplan vil kunne være i strid med lovens overordnede formål og intensjon. Det er derfor i lovens § 7 gitt det faste planutvalg vid hjemmel til å gi dispensasjon dersom "særlige grunner foreligger".

De omstendigheter som er begrunnelsen for min søknad er nettopp forhold som omfattes av lovens § 2. Det rettslige grunnlag er derfor tilstede for å gi dispensasjon fra kommuneplanens arealdel.

Jeg anmoder om at dispensasjon som beskrevet ovenfor innvilges.”


Uttalelser fra fylkesmannens miljøvernavdeling:

”Flesberg kommune - Gnr 129/7 Ulland - Søknad om dispensasjon fra kommuneplan for utvidelse av hytte

Det vises til brev av 28. mars 2006, mottatt her 31. mars.

Miljøvernavdelingen har følgende uttalelse til søknaden:

Bjørvatnet ligger sør for Holtefjell, i et område med stor verdi for allment friluftsliv og biolo­gisk mangfold. Søknaden gjelder utvidelse av eksisterende fritidsbolig som ligger på ei land­tunge ved Bjørvatnet med kort avstand til vannkanten på tre sider av hytta. I gjeldende kommuneplan for Flesberg er dette et LNF-område med forbud mot bygge- og anleggstiltak som ikke er en del av landbruket. Utleiehytter regnes ikke som en del av landbruksbegrepet etter plan- og bygningslovens bestemmelser.

I kommuneplanen er det videre forbud mot nye fritidsbygg i en avstand på 75 m fra vassdrag. Slik som bestemmelsen er utformet vil forbudet antagelig ikke gjelde for utvidelse av eksiste­rende fritidsboliger.

Miljøvernavdelingen vil vise til at vann og standsoner er svært viktige områder for landskaps­opplevelse, friluftsliv og biologisk mangfold. Det er en del av den nasjonale miljøpolitikken å bevare slike områder for allmenn bruk og søke å unngå at de vassdragsnære områdene blir utbygd og privatisert. Nybygg, ombygging eller tilbygg til den eksisterende fritidsboligen på eiendommen Ulland ved Bjørvatnet vil være i strid med kommuneplanens forbud mot bygging i LNF-området og føre til øket bruk og privatisering av strandsonen.

En dispensasjon i denne saken kan også gi en uheldig presedensvirkning og gjøre det vanske­lig å avslå liknende søknader ved Bjørvatnet og tilsvarende områder langs vann og vassdrag i kommunen.

Miljøvernavdelingen anbefaler at det ikke gis dispensasjon for den aktuelle utvidelsen av hytte på gnr. 129/7. Dersom kommunen likevel gir dispensasjon vil miljøvernavdelingen vurdere å klage på kommunens vedtak, jf. § 15 i plan- og bygningsloven.

Vi ber om å bli orientert om kommunens videre behandling av søknaden.”

Uttalelse fra fylkeskommunens utviklingsavdeling:

”Gnr. 129 bnr. 7 - søknad om dispensasjon fra kommuneplan - utvidelse av hytte i LNF - områder - FUP sak 12/06.

Det søkes om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel i forbindelse med utvidelse av hytte. Det omsøkte areal er på ca 15m². Hytta ligger på en landtunge som stikker ut i Bjørvatnet. Avstanden fra hytta til vannet er rundt 20 meter fra tre kanter. Saken har vært opp til utvalgsbehandling sak i 12/06. Her var administrasjonens innstilling negativ. Vedtaket ble at saken skulle utsettes for nærmere redegjøring av spørsmål omkring særlige grunner. Saken sendes nå også ut på høring til regionale myndigheter.

I gjeldende kommuneplan er dette området avsatt som LNF-område hvor hyttebygging ikke er tillatt. Det er også innført en sone på 75 med fra vannkant hvor det ikke er tillatt med bygge- og anleggstiltak.

Det søkes om utvidelse av hytta på 15 m². Videre kommer det fram av søkers brev at det er gitt dispensasjon fra kommuneplanen for å bygge vei fram til hytta. Søker sier at han søkte om dette først for så å søke om tilbygg til denne hytta. Videre hevdes det at oppgradering av denne hytta er et ledd i å skaffe næringsinntekt til gården.

I denne saken er det viktig at kommunen vurderer hva som er gjort i forhold til tidligere søknad om vei, og hva som lå til grunn for at denne ble innvilget. Dersom oppgradering av denne hytta er knyttet til utøvelse av næringsvirksomhet er det viktig at dette vurderes i forhold til det sentrale myndigheter har lagt opp til i rundskriv om "Landbruk pluss".

I vurderingen av denne søknaden er det viktig å legge vekt på de to punktene som er nevnt. Søknaden vurderes også i forhold til friluftsliv og ferdsel. Videre skal kriteriet vedrørende særlige grunner være oppfylt. Kommunen bør også vurdere eventuelle presedensvirkninger denne saken kan gi.”

Klevs skriv til utvalget:

”Dispensasjonssøknad av 06.01.06 – utfyllende merknader

Jeg viser til møte av 22.03.06 og skal bemerke følgende i tilknytning til formelle og materielle forhold vedrørende min søknad:

1. Til vilkåret om at dispensasjon bare kan gis når særlige grunner foreligger.
Hva ligger i kriteriet ”særlige grunner” ?
Jeg støtter meg her til

a.      Ot.prp. nr. 56 (1984 – 1985): Uttrykket “særlige grunner” må ses i forhold til de offentlige hensyn som planlovgivningen  skal ivareta

b.      Karnow: Uttrykket “særlige grunner” må ses i forhold til de offentlige hensyn som skal ivaretas gjennom planleggingen.

c.      Planlovutvalget som i NOU 2001-07 kap 17.2.2.2 uttaler:
”Kriteriet er uklart. Både myndigheter og spesielt søkerne har hatt store vansker med å formulere og forstå hva som i den enkelte sak ligger i kravet om at dispensasjon bare kan gis når særlige grunner foreligger. Ut fra forarbeider og praksis er det lagt til grunn at kravet i første rekke må ses i forhold til areal- og ressursdisponeringshensyn som ivaretas gjennom vedkommende plan og byggeforbudsbestemmelse. Det kan være å anse som særlig grunn at de hensyn planen skal ivareta ikke blir skadelidende ved at det dispenseres i det aktuelle tilfelle.”
(mine understrekninger).

Ut fra dette synes det klart at begrepet ”særlige grunner” ikke er noe fast, entydig begrep, men et relativt begrep. Begrepet ”særlige grunner” må alltid sees i forhold til de hensyn som lovgivningen og planleggingen er ment å ivareta. For å fastslå om det foreligger særlige grunner eller ikke til å dispensere fra det generelle byggeforbudet i LNF området må det derfor foretas en konkret konsekvensvurdering av virkningen av det omsøkte tiltaket i forhold til de hensyn byggeforbudet er ment å ivareta. Blir ikke disse hensyn skadelidende ved at tiltaket gjennomføres er altså dette forhold i seg selv å anse som ”særlig grunn”. Jo mer skadelidende de nevnte hensyn blir, jo strengere krav må det stilles til de grunner som taler for tiltaket for at grunnene kan regnes som ”særlige grunner”

Det logiske og rimelige i å betrakte begrepet ”særlige grunner” på denne måten kan illustreres ved en mulig følge av å forsøke å legge et fast innhold i begrepet, f.eks ved å sondre mellom ”særlige grunner” og ”generelle grunner”, der grunner i sistnevnt kategori altså ikke skal kunne gi grunnlag for dispensasjon.:

·         Et tiltak som ikke strider mot hensynene som skal ivaretas av det generelle byggeforbudet vil som oftest være begrunnet i forhold som gjelder mange eiendommer og situasjoner. Det vil derfor være vanskelig å komme opp med spesifikke grunner som bare er relevante for det konkrete tiltak. Begrunnelsen vil således ofte i sin art være av mer generell og allmenn karakter. Forutsettes det i slike tilfelle at grunngivingen må være forankret i særlige, spesifikke forhold ved tiltaket, vil derfor dispensasjonssøknaden måtte avslås.

·         Begrunnelsen for dispensasjon for et tiltak som derimot strider mot hensynene som skal ivaretas av byggeforbudet vil alltid måtte være forankret i helt spesifikke forhold ved tiltaket og vil derfor i gitte tilfelle kunne tillates.

Et slikt utgangspunkt for vurderingen av begrepet ”særlige grunner vil følgelig få som konsekvens at tiltak som er i overensstemmelse med de hensyn lovgivning og plan skal ivareta ikke kan tillates, mens tiltak som er i strid med de samme hensyn i gitte tilfelle vil bli tillatt.

Planlovutvalget har som nevnt ovenfor pekt på at kriteriet ”særlige grunner” som vilkår for dispensasjon for byggeforbud er uklart og byr på store tolkingsproblemer. Det har derfor utviklet seg ulik praksis fra kommune til kommune og fra fylke til fylke alt etter saksbehandleres og politikeres subjektive tolkning av begrepet. Dette er naturligvis meget uheldig og utvalget foreslår i NOU 2003-14 kap 9.8.1 derfor en helt ny lovtekst som skal regulere forholdet:

”Dispensasjon kan gis dersom hensynene bak byggeforbudet i § 1-13 eller planen ikke blir skadelidende, og fordelen ved å gi dispensasjon anses for å være større enn ulempene etter en samlet vurdering.”

Forslaget til ny lovtekst er ment å representere en viss innstramming i forhold til gjeldende lovgivning, men gir klar og entydig føring i forhold til riktig saksbehandling. Saksbehandling etter gjeldende lovgivning vil derfor være på trygg grunn dersom en først etter en konkret vurdering kommer til at  tiltaket ikke er i strid med hensynene bak byggeforbudet, så legger til grunn at vilkåret ”særlige grunner” dermed er oppfylt og deretter foretar en konkret avveiing av fordeler og ulemper ved tiltaket.

2. Til det forhold at tiltaket er ledd i landbruksnæring.
Tiltaket det søkes dispensasjon for gjennomføring av er ledd i utvikling av alternativ næring i landbruket. Bygningene tiltaket er knyttet opp til er opprinnelig reine driftsbygninger som i sin tid ble oppført og brukt i forbindelse med tradisjonell utnytting av skogressursene på gården. Etter at de som følge utviklingen i skogbruket ble uaktuelle som driftsbygninger ble ressursene som ligger i bygningene utnyttet som utleieobjekt. I kapitlet STRATEGIER (Stimulere til fortsatt aktiv landbruksnæring) sier kommuneplanen:
Det må være næringen selv som tar ansvar for videre utvikling innenfor de gjeldende landbrukspolitiske rammebetingelser, men kommunen må være en aktiv støttespiller. Kommunens rolle som støttespiller blir først og fremst gjennom tilrettelegging og formidling av tilskuddsordninger for både tradisjonell og alternativ næringsutvikling knyttet til landbrukseiendommene.” (min understrekning)
At tiltaket således er i tråd med kommuneplanens klart uttrykte strategier vil således i seg selv være en (særlig) grunn som taler for dispensasjon.

3. Til det forhold at det er gitt tillatelse til å bygge vei.
Den 15.02.2005 ble det av kommunen gitt tillatelse til å bygge vei fram til hytta. Denne søknaden ble meget grundig behandlet. Verken fylkesmannen eller fylkeskommunen hadde innvendinger mot dette tiltaket.  Søknaden om å bygge vei fram til hytta var selvsagt motivert ut fra ønske om å tilrettelegge for næringsutvikling. Jeg avventet utfallet av søknaden om veibygging idet det ville være lite aktuelt å investere i bygningene uten vei, og siden veibygging må være å betrakte som et vesentlig større inngrep i naturmiljøet enn en påbygging på 15 m2. At det tidligere er innvilget tillatelse til veibygging fram til hytta for å tilrettelegge for å utnytte hytta i landbruksrelatert næring er ytterligere en (særlig) grunn for å tillate gjennomføring av det omsøkte tiltaket.

4. En materiell vurdering av konsekvensene ved at tiltaket gjennomføres.
Slik kravene til saksbehandling i forbindelse med en  dispensasjonssøknad må være å forstå, jf det som er sagt ovenfor under pkt 1, skal det først gjennomføres en konkret vurdering av om gjennomføring av tiltaket vil være til skade for de hensyn det generelle byggeforbud er ment å ivareta, dvs areal- og miljøressursene. Ved denne vurderingen må en ta utgangspunkt i det konkrete tiltaket det søkes dispensasjon for. Dvs. når det gjelder en utvidelse/ombygging av en eksisterende bygning må en vurdere forskjellen i arealbruk og belastning av miljøet ved og i nærheten av bygningen før og etter eventuell utvidelse/ombygging.
I det konkrete tilfellet min søknad referer seg til, dreier det seg om en utvidelse på om lag 15 m2 som vil beslaglegge et tilsvarende areal uproduktiv jord. (Hytta står på fjell). Tiltaket kommer derfor ikke i konflikt med hensynet til landbrukets arealressurser. Videre har hytta har de siste 30 år blitt brukt til fritidshusvære. Hensikten med det omsøkte tiltaket er ikke noe annet enn å gjøre de bygningsmessige endringer og tilpassinger som er nødvendig for at bruken kan fortsette som før. Hensynet til miljøet og de allmenne friluftsliv kan derfor heller ikke bli skadelidende ved at tiltaket gjennomføres i og med at det ikke blir noen endring i belastningen på arealene i nærområdet som følge av tiltaket.


De hensyn som det generelle byggeforbudet er ment å ivareta blir således ikke skadelidende ved gjennomføring av tiltaket, og kravet om ”særlige grunner” må således bare av denne grunn være å anse for oppfylt jf det som er sagt ovenfor. Når det så tas hensyn de (særlige) grunner som taler for tiltaket:

ü      at det er å anse som ledd i utvikling av alternativ næring i tilknytning til landbruket

ü      og således er i overensstemmelse med kommuneplanens strategier for utvikling av landbruket

ü      at det allerede er gitt tillatelse til veiframføring til bygningene

ü      at tiltaket ivaretar estetiske hensyn i overensstemmelse med lovgivningens overordnede mål

bør forholdene ligge til rette for å trekke en positiv konklusjon på min dispensasjonssøknad av 06.01.06.

Avslutningsvis vil jeg bemerke at behandlingen av denne saken bør danne presedens for behandling av liknende saker. Dette dreier seg om å ta vare på og videreutvikle en gruppe bygninger det fins mange av i LNF områdene i kommunen: Skogskoier, seterhus, jakt- og fiskebuer som i sin tid ble oppført som reine driftsbygninger nødvendige for å utnytte naturressursene på gårdene. Bygningsgruppen hører således til vår kulturarv og hører hjemme i kulturlandskapet. Bygningene representerer dessuten en betydelig del av landbrukets ressursgrunnlag og fortjener derfor å bli tatt vare på og utviklet i tråd med samfunnsutviklingen.”

Vurdering:

Hytten (30 m²) og uhuset (14 m²) ligger på landtunge som stikker ut i Bjørvannet. Hyttens avstand til vannet er henholdsvis (ca) 13, 16 og 18 meter. I forhold til kommuneplanens arealdel er hytten i ”Landbruk-, natur- og friluftsområde” hvor det verken tillates utvidelse av eksisterende eller oppføring av nye bygninger – unntatt landbruksbygg. Arealdelen av kommuneplanen har direkte rettsvirkning for arealbruken, slik at selve arealangivelsen vil være bindende for arealbruken, jf pbl § 20-6 andre ledd. Det er forbud mot endret arealbruk i strid med planen. Det innebærer at arbeid og tiltak som nevnt bl.a. i pbl § 93 ikke må være i strid med den arealbruk som er fastsatt i planen. Heller ikke andre tiltak som kan være til vesentlig ulempe for gjennomføring av planen er tillatt.

For at lovvilkåret særlige grunner skal være oppfylt, må det foreligge spesifiserte, klare og relevante grunner som etter en nærmere konkret vurdering er av en slik karakter og har en slik tyngde at de kan slå gjennom ovenfor de hensyn kommuneplanen og de tilhørende bestemmelser til kommuneplanens arealdel er ment å ivareta.”

Plan- og bygningsloven § 7 bestemmer at det kan dispenseres bl.a. fra kommuneplan. "Særlige grunner" vil etter praksis foreligge dersom de hensyn bestemmelsen er ment å ivareta ikke blir skadelidende om dispensasjon gis, eller en overvekt av interesser taler for det omsøkte tiltak. I lovens formulering ligger det at dispensasjon ikke skal være en kurant sak, og at ingen har rettskrav på å få dispensasjon. Hvorvidt det foreligger «særlige grunner», beror på en skjønnsmessig helhetsvurdering basert på forholdene i den konkrete sak.

Etter rådmannens vurdering er det ikke anført særlige grunner i saken som kan gi grunnlag for å dispensasjon fra gjeldende kommuneplan for Flesberg kommune. En dispensasjons-vurdering skal være forankret i objektive forhold ved tiltaket, eiendommen og omgivelsene, og det vil bare unntaksvis kunne legges vekt på subjektive forhold hos den enkelte tiltakshaver. De anførte forhold er mer allmenne grunner som ikke anses som en særlig grunn i hht. plan- og bygningsloven § 7.

Klevs «utfyllende merknader» egner seg som innspill ved rullering av kommuneplanen. Kommuneplanen er kommunens arealforvaltningsplan i x antall år. Hvis utvalget innvilger dispensasjon fra kommuneplanens arealdel i hht. Klev søknad vil det – pga likhetsprinsippet, være å etablere ny praksis fordi hans begrunnelse er generell – ikke spesiell (særlig).


Tegninger og prospekt i farger kan ses i utvalgsmøtet.

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

09.06.2006

Arkiv                

11/20/0//0

Saksmappe     

2005/807

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Jon Kåre Jonsson 

GNR 11 BNR 20 – søknad om dispensasjon

 

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

19.06.2006

47/06

 

Rådmannens anbefaling:

  1. Kommunens faste utvalg for plansaker avslår, i medhold av Pbl § 7, advokatfirmaets Bjørn Berge sin dispensasjonssøknad på vegne av Jan og Astrids Tronrud for Deres hytte på Gnr 11 Bnr 20, da det ikke foreligger særlige grunner for å innvilge en slik søknad.
  2. Kommunens faste utvalg for plansaker – med hjemmel i Pbl § 113 – krever ulovlige arbeider utført ved Jan og Astrids Tronruds hytte rettet.  Tronrud må innen 60 dg fra vedtaksdato fremlegge forslag til retting, slik den fremstår i samsvar med fremlagt tegning ved byggesøknad.
  3. Søknad om bygging av anneks stilles i bero i påvekte av at saken ferdigbehandles.
  4. Vedtaket gis oppsettende virkning i klagefrist, eller til saken er ferdigbehandlet i overordnet forvaltningsorgan.

Saksopplysninger:

Flesberg kommunes faste utvalg for plansaker fattet den 29.11.05, sak 60/05, følgende vedtak:

  1. Kommunens faste utvalg for plansaker – med hjemmel i plan og bygningsloven § 113 – krever ulovlig utførte arbeider i og ved Jan og Astrids Tronruds hytte (Gnr 11/20) rettet.  Tronrud må innen 60 dager fra vedtaksdato fremlegge forslag for retting av hytta, slik at den fremstår i samsvar med fremlagt byggesøknad.
  2. I tilfelle – innen fristen – fullstendig og relevant dispensasjonssøknad mottas fra Tronrud og kommunens gebyr for behandling av dispensasjonssøknader er betalt vil krav om retting bli utsatt til dispensasjonsspørsmålet er avklart.

Advokatfirma Bjørn Berge ved sendte den 16.02.06 følgende søknad til Flesberg kommune.  Søknaden vedlegges saken i sin helhet:

”Det vises til vedtak datert 29.11.2005 hvor Tronrud ble pålagt å rette ulovlige utførte arbeider, eller søke dispensasjon.  Så vidt jeg kan se av dokumentasjonen, gjelder ulovlige arbeider påstand om heving av hytta med 30 cm; og dermed høyere hems, utvidelse av hytteveranda, ulovlig bygd altan på hyttens sørvest fasade og for høy grunnmur.

  1. For høy grunnmur

Grunnmuren fremstår som noe høyere enn på tegningene enkelte steder, på grunn av terrengets beskaffenhet.  Der i byggets sørøstre hjørne hvor grunnmuren er noe høy, bygget er totalt 620 cm. til mønet.  Det er nå grodd gress inntil veggen, og dette demper inntrykket av høy hytte.  Det søkes derfor om dispensasjon, slik at terrenget kan være slik det nå er.  Dersom det ikke gis dispensasjon, vil søker umiddelbart sørge for å fylle masse inntil.

  1. Altan på hyttas sørvest fasade

Altan og rekkverk på hyttas sørvest fasade er fjernet.  Lekeledes vil stående panel på sidene og på tversgående bjelke bli fjernet.  Det søkes med dette om endring av tidligere godkjente tegninger.  Det søkes om å dekke tversgående bjelke på hyttas sørvestlige fasade med ca. 30 cm bred liggende villmarkspanler.  Videre søkes om liggende villmarkspanel fra mønet og ca. 1 m ned.  Se vedlagte tegninger.

  1. Utvidelse av hytteveranda og anneks

° Hytteveranda

Det er korrekt at Tronrud har startet opp arbeidet med utvidelse av hytteveranda, og er innforstått med at denne må rives dersom ikke kommunen innvilger søknaden.  Med dette søkes om altså om utvidelse av hytteveranda.  Det vises til dokumentasjon innelevert til kommunen den 21.07.05. som etter det opplyste fra kommunens saksbehandler Ørn Antonsson skal være komplett.  Tronrud ønsker å endre tegningene noe, ved at verandaen ikke skråner inn mot hyttas sørøstlige hjørne, men rett inntil eksisterende veranda ca. 150 cm fra ytterpunkt.  Se vedlagte tegninger.

Det er i vedtak datert 29.11.05 henvist til ”utfyllendebestemmelser for kommunedelplanen for Blefjell”, § 1.3, når det gjelder størrelse på verandaen.  I henhold til disse bestemmelsene skal ikke slik veranda være større enn 20 m². 

Tronrud har for øvrig merket seg at flere hytter i området rundt ham har verandaer som langt overstiger denne maks grensen, noe som skulle tilsi at bestemmelsen ikke håndheves strengt i området.  Verandaen vil befinne seg på bakkeplan; ca 30 cm over bakkenivå, og vil gå naturlig inn i omgivelsene rundt.

Hytta benyttes som familiehytte, og det er ofte mange folk samlet samtidig.  Det er derfor sterkt ønskelig fra søkers side å få utvidet verandaen.

° Anneks

Det vises til tidligere innsendte tegninger om søknad om anneks.  Det gjøres med dette oppmerksom på at bygget er tenkt benyttet til lagring av ved og redskap., og således faller inn under definisjonen av ”uthus”, og ikke anneks.  Søker vil redusere størrelsen på uthuset, ved at bredden reduseres fra 3,5 til 3 m.-  Størrelsen faller dermed innenfor kravet fastsatt i bestemmelsene til kommunedelplanen for Blefjell, ved at den ikke overstiger 15 m².  For å imøtekomme naboens begrunnelse for sin protest, vil han også redusere høyden med ca. 20 cm, ved at takvinkelen endres fra 30 grader til 24 grader, se vedlagte justert tegning.

  1. Heving av hytta

På grunn av uenighet omkring de faktiske forhold, ble det avholdt ny måling den 6.2.2006.  På telefon 15. februar med Jon Kåre Jonsson har jeg fått opplyst at hyttens mål ikke er i strid med tegningene, slik de først hadde antatt.

  1. For høy hems

Det har tidligere vært påpekt at det er målbart areal i hems, og at det strider mot planbestemmelsene.  Imidlertid innebærer tegningene slik de er godkjent pr i dag , målbart areal i hems, ved at det er godkjent hemshøyde på 1900 millimeter over en falte på ca. 1300 millimeter.  Tronrud har imidlertid lagt innvendig tak høyere opp enn det som fremgår av godkjente tegninger, ved at innvendig tak i hems løftes til 2130 med mer, se vedlagte tegning hvor endringen fremgår.

Bakgrunnen for denne justeringen er at det vil gi større innvendig rom, samtidig som hyttens utvendige mål ikke endres.  Endringen er således ikke til sjenanse for naboer eller andre.

Med dette antas at alle punkter i kommunens vedtak er berørt.  Vi håper på en positiv og rask behandling av søknaden.

Søknaden er sendt til berørte naboer for uttalelse og følgende har kommet inn (vedlegges i sin helhet):

Mette og Truls Langaard:

”Vi viser til tidligere henvendelser til Flesberg kommune vedrørende byggearbeider på eiendommen Gnr 11 Bnr 20 i Flesberg kommune.  Som nabo til Gnr 11 Bnr 20 i Flesberg vil vi med dette protestere på mottatt dispensasjonssøknad.  Dispensasjonssøknaden synes etter vårt syn ikke å være en god løsning.

Vi har i våre tidligere henvendelser, bla vår brev av 15.10.03 hevdet at den oppførte hytten er i strid med så vel planbestemmelsene, ref. bla. Hytte oppført i 1 etasje, dog med muligheten for lav hems.  Videre er det inntatt begrensinger om maksimal boflate på 100 kvm,  Det er etter vårt syn ikke tvil om at den oppførte bebyggelse er og fremstår som noe helt annet enn bebyggelse over en lav etasje med hems.  Den bryter også vesentlig med planbestemmelsenes størrelsesbegrensing.

Tegningene viser en bebyggelse som (etter vår oppfatning – nå i ettertid) er spesielt tilpasset for å utnytte reguleringsbestemmelsene til det ytterste – og gjerne enda mer etter hvert.  Vi viser bla til flere tiltak som er blitt gjort med bla bygging av balkong mot vest - sistnevnte utenfor et ”ikke utnyttbart” loft.  Balkonggulv, bjelkelag, etc ble lagt med full konstruksjon for fremtidig bruk.  Dette til tross for tiltakshavers utsagn om at balkongen ble bygget av estetiske hensyn.  Slik konstruksjonen og byggets høyde nå fremstår vil det når som helst kunne innredes arealer i dette loftet og balkongen gjenoppstår.

Den oppførte bebyggelse er etter vårt syn ikke i samsvar med byggemeldte tegninger.  Byggemeldte tegninger viser en bebyggelse som så vel faktisk, optisk og reelt synes å være betydelig lavere.  På tegningene er bebyggelsen 5,6 meter fra møne til nederste del av terreng.  Totalt 5,8 meter fra møne til ferdig planert terreng.

Dagens bebyggelse er 5,9 meter fra møne til nederste del av panelbord. Videre er det ca. 30 – 40 cm grunnmur ned til terreng, som allerede er blitt oppfylt med ca. 30 – 50 cm.  Realiteten er at dagens bebyggelse er løftet med ca. 30 cm i den ”lave hemsen” i tillegg til ”noe høy” grunnmur.

Ved å overskride høydebegrensingene med noen desimeter ”vinner” denne type bygningsform masse utnytbart rom i den ”lave hemsen” – og det synes som om tiltakshaver har hatt dette til hensikt hele tiden.

Dessverre er det også slikt at noen desimeter høyere også gir en meget uheldig volummessig virkning for omgivelsene – og for oss som nabo spesielt.

Vi fastholder vårt syn på at det allerede er utnyttet langt utover det maksimale hva angår høyder, arealer med mer.  Som følge av dette ser vi ingen grunn til å samtykke i omsøkte dispensasjon og fastholder at bebyggelsen med måleverdig loftsetasje – ikke lav hems.

Slik situasjonen er blitt opplever vi at det naboeiendommen har gjort ved å øke høyde/volum – gjør vår eiendom mindre attraktiv.

Vi mener også at alle må forholde seg til plan- og bygningsloven og innenfor de til enhver tid gjeldende plan- og reguleringsbestemmelser.  Dersom det er slik at det skal kunnes gjøres ting i strid med overnevnte, for deretter å søke godkjenninger, vil det for fremtiden være lett for andre hyttebyggere å ta seg til rette og gjøre tiltak  uten å hensynta det gjeldende regelverk.

Geir Olav Heggeroll:

Vår holdning som nabo til disse forhold er vel at man før oppføring av hytte i området, fikk oversendt gjeldende reguleringsbestemmelser fra Flesberg kommune, som man måtte forholde seg til før og under oppføring av ett hytteprosjekt.  Skal det gies dispensasjoner i etterkant på forhold som klart fraviker definerte bestemmelser i reguleringen og godkjente tegninger, vil jo det for fremtiden være lett for andre hyttebyggere å ta seg til rette, samtidig som holdningen til reguleringsbestemmelser og kommune ikke vil bli tatt på alvor.  Vi har tillit til at kommunen behandler nevnte søknad på en helhetlig måte, slik at man også for fremtiden kan forholde seg til gjeldende reguleringsbestemmelser for hyttebygging på Blefjell.

I bebyggelsesplanen for området står det følgende:

Pkt B1/C1 II:   Hyttene tillates oppført i 1. etg., dog med mulighet for lav hems.                                       Gesimshøyden skal ikke overstige 3,5 m. og mønehøyden skal ikke overstige               6,0 m.  Maksimal boflate er 100 m².  

Pkt B1/C1 III:  Uthus bygges fortrinnsveis sammen med hytta, dette avgjøres av bygningsrådet i den enkelte sak. 

Til grunnmuren:

Selv om det er tydelig at terrenget er fylt opp mot øst, så ligger terrenget i veihøyde i vest i akseptabel høyde med grunnmuren.  Flesberg kommune har derfor ikke vært opptatt med problematikken rundt grunnmuren, da man trolig hadde måttet senke terrenget i vest for å få plassert hytte lavere.

Til altan:

Godkjent byggetegning viser ingen altan, og Flesberg kommune ser derfor ingen god grunn til å gjøre noe unntak med å godkjenne en endring av fasaden på hyttas sørvestre fasade på nåværende tidspunkt.

Hytteveranda:

Kommunedelplanen for Blefjell setter i § 1.3 en begrensing på 20 m². for verandaer.  Bestemmelsen ble tatt inn bestemmelsene ved kommunestyrets vedtak i juni 05, før den fantes det ingen slike begrensinger og ettersom bestemmelsen ikke har noen tilbakevirkende kraft vå vil det selvsagt finnes verandaer som er større enn 20 m². i området.

Anneks:

I følge bebyggelsesplanen er det tillatt bare med uthus, saksbehandler vil anbefale at søknaden stille i bero til saken er ferdigbehandlet.

Heving av hytta:

Saksbehandler har tidligere hevdet at hytta måtte har blitt hevet med ca 30 cm. i kneveggen.  En innvendig befaring av hyttas nordvegg  ble foretatt den 06.02.06, uten at det kunne finnes belegg for en slik påstand.   Det kunne imidlertid konstanteres at hyttas hems er ca. 25 cm høyere innvendig enn hva som er vist på tegning.  Det ble ikke funnet noen forklaring på dette under befaringen.

Det ble senere innkalt til en ny befaring den 26.05.06 pga ønsket om en ny oppmåling på barmark.  Eier og naboer var innkalt til befaringen og bare Truls Langaard møtte.  Oppmålingen viste at Tronruds hytte jevnt over er 30 cm. for høy i forhold til hva som er godkjent i byggetillatelsen.

Hyttas tillatte bruksareal er 100 m²., ved å heve takhøyden i hemsen har Tronrud fått måleverdig arealer i sin andre etasje og hytta overskrider derfor tillatt areal med ca. 70 m².  Arealet er bare tatt ut fra målsatt tegning.

Vurdering:

Det er hevet over enhver tvil at hytta er ca. 30 cm høyere rundt det hele i forhold til hva som ble gitt tillatelse til i byggesøknaden.  Dette gir seg trolig utslag på loftet der hemsen blir ca. 25 cm høyere enn hva som også er godkjent og gjør at hytta får ett måleverdig bruksareal langt over hva som er tillatt i bebyggelsesplanen.  Dessverre har det ikke vært mulig å finne detaljene som gjør utslaget og trolig må det rives av panel for å finne ut hva som gjør utslaget.

Hytta bryter ikke reguleringsplanen når det gjelder mønehøyde eller gesimshøyde, men summen av alle forhold ved hytta gjør at rådmannen ikke vil gi noen som helst form for dispensasjon for de omsøkte tiltak.  Rådmannen vil derfor på nytt kreve at Jan og Astrid Tronrud, – innen 60 dager fra vedtaksdato, legger frem forslag til retting, slik at hytta fremstår i samsvar med fremlagt byggesøknad.  Fordi saken kan påklages til overordnet forvaltningsorgan anbefaler rådmannen at vedtaket gis oppsettende virkning til klagefrist/klagebehandling er ferdig.

Saken legges med dette frem til politisk behandling.

 

 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

07.06.2006

Arkiv               

L12

Saksmappe     

2005/1840

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ellen Korvald

Gnr. 111/19. Reguleringsplan for boligområdet Furulia, Lampeland sør.

 Pbl §27-1, pkt. 2 vedtak om offentlig ettersyn.

 

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

19.06.2006

48/06

 

Rådmannens anbefaling:

1.       Flesberg kommunes faste utvalg for plansaker vedtar etter Pbl § 27-1 pkt. 2 å legge reguleringsplan for Furulia – Lampeland sør (gnr. 111/19) ut til offentlig ettersyn.

2.       Høringsdokumentene omfatter planbeskrivelse datert april 2006, planbestemmelser datert 12.06.06 og plankart datert 18.04.06. Før offentlig ettersyn skal plankartet endres slik:

a)       Jord- og skogbruksområdene omdefineres til friluftsområder

b)      Gangareal reguleres inn på skulder fra kryss H2/H3 og 70 meter sørover til mellom tomt 19 og 21, og dernest videre til FL2.

c)       Friluftsområde FL4 utvides til ca. 1,5 da.

d)      M1 endres fra kjørevei til gangvei

  1. Flesberg kommunes faste utvalg for plansaker gir rådmannen fullmakt til å gjøre de kartmessige endringene som framgår av pkt. 2 samt nødvendige endringer i planbeskrivelsen før offentlig ettersyn.
  2. Rådmannen skal innen sluttbehandling av planen fremme en kommunestyresak om realisering av midlertidig adkomstvei fra Skartumlia. Aktuelle punkt i denne saken er kostnads- og ansvarfordeling knyttet til anlegg og drift, og rekkefølge mht. oppstart i Lampeland øst.

Vedlegg:

  1. Plankart datert 18.04.06
  2. Rådmannens forslag til planbestemmelser, revidert og datert 12.06.06
  3. Forslagsstillers bestemmelser, datert 09.06.06
  4. Planbeskrivelse datert april 2006

Saksopplysninger:

Spørsmål om dette planprosjektet ble behandlet etter PBL §30 i planutvalget i møte 29.11.05. Denne behandlingen var nødvendig fordi arealbruken avviker noe fra kommuneplanens arealdel. Utvalget stilte seg da positiv til at området reguleres, forutsatt at varslede parter ikke protesterer og forutsatt at det legges inn en tilstrekkelig bred grønn korridor mot boligområdene i Lampeland øst planen.

Etter dette kom det inn følgende synspunkter:

Fylkesmannens miljøvernavdeling er noe kritisk til å fravike kommuneplanen, og påpeker viktigheten i å ta vare på gode grønne korridorer i området. Primært av hensyn til rekreasjonsmuligheter i nærmiljøet, men også med tanke på naturverdier generelt. Videre påpeker de at hensyn til barn og unge må ivaretas (især lekeareal og trafikksikkerhet) og støyforhold.

Fylkesmannens landbruksavdeling fraråder generelt regulering i strid med kommuneplanen, og å omdisponere gode skogsarealer til boligformål.

Buskerud fylkeskommune bemerker at avviket fra overordnet kommuneplan bør være godt begrunnet. Påpeker viktigheten av gjennomgående grøntstruktur, tilstrekkelig med lekeplasser og sikker gangvei til skole. Fylkeskommunen har registrert kulturminner, men ikke funnet noen.

Statens vegvesen har ikke uttalt seg denne gangen, men har i prosessen tidligere påpekt viktigheten av å ivareta trafikksikkerhet ved kryss mot riks- og fylkesvei, trygge skoleveier og støyforhold. Stiller seg åpne for å vurdere etappevis utbygging med bruk av eksisterende adkomst til kommunehuset.

Kort oppsummert er fylkesetatene noe kritiske til at kommunen avviker fra overordnet plan, men aksepterer dette forutsatt at forhold til bl.a. trafikksikkerhet, grøntkorridorer og lekeareal ivaretas.

Etter dette er nå forslag til reguleringsplan utarbeidet. Kommunen har mottatt en komplett planleveranse med kart, bestemmelser, beskrivelse, skisser og prosjekterte veier i digital og teknisk sett god form.

Hovedtrekk i planforslaget:

Det regulerte arealet omfatter knapt 140 da.

Planforslaget omfatter 41 boligtomter (for enebolig eller tomannsbolig) og 3 områder for konsentrert småhusbebyggelse.

Hovedadkomst planlegges med avkjøring rett nord for helse/sosialsenteret. Det foreslås en midlertidig adkomst for 21 tomter via skogbilvegen som går opp mellom kommunehuset og helse/sosialsenteret (M1). Denne er på sikt foreslått som gangvei, men fortsatt med permanent adkomst til boliger på gnr. 111/16 og 111/17. Videre legges det opp til veiforbindelse til gjennomgående regulert vei i Lampeland øst planen (foreløpig ikke bygd) og til eventuelt felt mot sør (Grønbus eiendom gnr. 112/1).

Det planlegges fortau fra krysset mellom hovedadkomst H1/fremtidig gangvei (M1) (nåværende skogsbilvei forbi kommunehuset) ”rundt” KS3 og videre mot Lampeland øst planen langs H2.

Det er planlagt 4 felles lekeareal, - ett relativt stort (ca. 2,5 da), et middels (drøyt 1 da.) og to små (ca. ½ da.). For å ivareta behovet for grøntkorridor er det lagt inn et gjennomgående friluftsområde med ca. 40 meters bredde midt i feltet, et ca. 20 meter bredt jord- og skogbruksområde mot Lampeland øst planen. Mot sør er det i praksis ingen korridor.

Bestemmelsene gir forslag til rekkefølgebestemmelser, rammer for utbyggingsform (bla. utnyttingsgrad, minste uteoppholdsareal, byggehøyder, byggeskikk med mer).

Det er utarbeidet en prinsippskisse for vann og avløpsløsninger i området.

Vurdering:

Forslagstiller har levert et grundig og godt planarbeid. Det er svært viktig å få fullført denne planen, slik at det igjen skal kunne tilbys rikelig med gode tomter på Lampeland. Rådmannen mener dette området kan bli et attraktivt boligområde med sin nærhet til Lampeland sentrum, mange attraktive utsiktstomter og akseptabel avstand til Kongsbergs arbeidsmarked.

Før planen legges ut til offentlig ettersyn mener rådmannen noen endringer bør skje. En del av disse endringene er forslagsstiller og rådmann enig om at bør skje. På enkelte punkt er det uenighet.

Grønstrukturer: Planutvalget har forutsatt at en tilstrekkelig bred grønn korridor skal settes av mot Lampeland øst planen. Flere av fylkesetatene har også understreket viktigheten av gjennomgående korridorer. Forslagstiller har begrenset denne korridoren til ca. 20 meter, men har lagt inn en ny korridor med friluftsområde i ca. 40 meters bredde lenger sør. Hovedbegrunnelsen for dette er at områdene mot Lampeland øst planen gir bedre boligtomter.

Rådmannen mener hensynet til gode tomter er viktig, og anbefaler derfor den foreslåtte hovedstrukturen opprettholdes. Rådmannen har imidlertid drøftet skillet mellom jord/skogbruksområde og friluftsområde med forslagsstiller. Det er enighet om at det i et boligfelt er naturlig å regulere skogsarealene til friluftsområde med bestemmelser om parkmessig skjøtsel av skogen. Dette gir relativt store friluftsarealer og bør tilfredsstille forutsetningene om gode grøntkorridorer.

Bestemmelsene er korrigert i samsvar med dette, men kartet må endres før offentlig ettersyn.

Lekeområder: Kommuneplan for Flesberg forutsetter at det i boligområder skal være minst 1 lekeplass for hver 25. bolig, at de skal ligge maksimalt 150 meter fra boligene og at de skal være minst 1,5 da. Lekearealene vurderes som tilfredsstillende i den sørlige delen av planen. I den nordlige delen er lekearealet for lite. Rådmannen anbefaler at lekeareal FL3 utvides til minst 1,5 da. Dette medfører at tomt 32 eller 33 eventuelt må strykes.

Forslagsstiller ønsker på dette punktet å beholde plankartet slik det nå legges fram, mens rådmannen anbefaler at dette lekearealet utvides som beskrevet ovenfor.

Gangveier/fortau: Rådmannen mener gang og fortausløsningene stort sett er tilfredsstillende ivaretatt.

Rådmannen anbefaler imidlertid, etter dialog med forslagstiller, at det også legges inn gangareal/gangsti fra krysset H1/H2 til tomtegrensen mellom tomtene 19 og 21, samt en stikkvei mellom disse tomtene fram til lekeareal FL2.

Bestemmelsene er korrigert i samsvar med dette, men kartet anbefales endret før offentlig ettersyn.

Adkomst til planområdet: Adkomst til planområdet er et vanskelig punkt i denne saken. Hovedadkomsten blir kostbar å anlegge, og vurderes som urealistisk på kort sikt. Bla. fordi masser fra feltets boligtomter skal brukes til å anlegge denne veien.

Forslagsstiller har i sitt forslag forutsatt en midlertidig adkomst med avkjøring fra riksveien ved kommunehuset og videre opp i feltet via nåværende skogsbilveg mellom kommunehuset og helse/sosialsenteret.

Rådmannen har drøftet og vurdert denne midlertidige løsningen grundig, men konkluderer med av fraråde dette. Krysset mot riksveien vil trolig kunne fungere med en slik løsning, men krysset mellom kommunehuset og helse-/sosialsenteret vil lett kunne bli en farlig ”trafikkfelle”. Her er i dag allerede relativt trangt og uoversiktlig med forgjengere og biler til helse/sosialsenteret og til kommunehuset, især vinterstid med snø og glatte veier. Å ytterligere belaste dette krysset, som også blir skolevei og adkomst for all annen gangtrafikk til feltet, med anleggstrafikk og adkomstvei for beboere frarådes på bakgrunn av dette av rådmannen. Skogsveien opp i feltet er i tillegg relativt bratt og smal.

Rådmannen anbefaler derfor at bygging av hovedadkomst til Lampeland øst planen fremskyndes og fungerer som midlertidig adkomst for inntil 20 tomter pluss KS3 området. Avtaler om bygging av denne er ikke en naturlig del av denne reguleringsplanen. Dette bør avklares gjennom en særskilt kommunestyresak der kostnads- og ansvarsfordeling knyttet til anlegg og drift, og rekkefølge mht. oppstart i Lampeland øst er sentrale tema.

Rådmannens forslag til bestemmelser (datert 12.06.06) er korrigert i samsvar med dette. Kartet anbefales korrigert mht. dette før offentlig ettersyn.

Forslagsstiller ønsker primært å beholde kart og bestemmelser med gangveien som midlertidig kjøreadkomst for 21 tomter (jfr. bestemmelser datert 09.06.06).

Bestemmelser om bebyggelse og arealutnyttelse: Planforslagets bestemmelser om bl.a. byggehøyder, utnyttingsgrad, uteoppholdsareal, og byggeskikk er i stor grad i samsvar med både kommuneplanes forutsetninger og Lampeland øst-planen. Byggehøydene på konsentrert småhusbebyggelse er, etter ønske fra forslagsstiller, økt noe i forhold til Lampeland øst planen. Dette mener rådmannen bør kunne aksepteres.

Forslaget om å tillate flatt tak vil etter rådmannens mening være i strid med intensjonen om at tradisjonell byggeskikk skal være retningsgivende, og frarådes derfor. Det vil også bryte med Lamepland øst planen.

Rådmannens forslag til bestemmelser (datert 12.06.06) er korrigert i samsvar med dette. Forsalgsstillers forslag datert 09.06.06 åpner for dette.

Støy: Det er ikke gitt bestemmelser om støy i planen. Men planbeskrivelsen redegjør for at støy ikke vil være noe problem i området. Rådmannen vurderer det derfor som unødvendig å innarbeide bestemmelser om dette.

Barnas representant:

Planforslaget er drøftet med barnas representant. Hun er enig i rådmannens vurderinger mht. adkomst og lekeareal.

Konklusjon:

Rådmannen anbefaler at planene legges ut til offentlig ettersyn så snart de foreslåtte endringer er gjennomført.

Parallelt må det arbeides for å få realisert midlertidig adkomst fra Skartumlia.

 

 


FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

30.05.2006

Arkiv               

12/33/0/0

Saksmappe     

2006/201

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ørn Antonsson

 

Gnr 12/33 Søknad om dispensasjon; pbl § 7

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

19.06.2006

49/06

 

Rådmannens anbefaling:

Kommunens faste utvalg for plansaker innvilger Egil Kjos dispensasjons i hht. hans søknad, datert 22.03.06. Søknaden innvilges av følgende grunner:

  • Avviket fra reguleringsplanen er beskjedent

§         Hytten ligger lavt i terrenget

§         Utsikt fra naboer blir ikke forringet av tiltaket

§         Naboer har samtykket i tiltaket

§         Estetisk er løsningen god.

Saksopplysninger:

Kommunen har mottatt følgende dispensasjonssøknad fra eier av hytte GNR 12/33:

”SØKNAD OM TILLATELSE TIL Å AVVIKE GJELDENDE REGULERINGSVEDTEKT FOR GVELVEN FERIEGREND ANG. MØNEHØYDE.

o        En viser til forhåndskonferanse den 6. jan med Ørn Antonsson og til senere flere telefonsamtaler og oversendelses brev/mailer.

o        En viser til møte og befaringer med grunneier Tor Gjellerud.

o        En viser til befaringer og samtaler med naboer og andre hytteeiere. Det understrekes at naboene har fått særskilt varsel om dispensasjonssøknaden, ingen motforestillinger til tiltaket foreligger.

o        En viser til møter med andre hytteeiere i området som har hatt sammenfallende behov for å avvike gjeldende reguleringsvedtekt og som har fått tillatelse og gjennomført bygging med avvikende mål. Et eksempel er eiendommen 12/46.

o        En viser til telefonsamtale med leder av komiteen for næring og ressurs den 3. mars.

Med grunnlag i et sterkt behov for å utvide hyttas kapasitet og med grunnlag i andre hytteeieres metode for å løse tilsvarende behov, har undertegnede kommet fram til en løsning som ønskes gjennomført.

Jeg har behov for flere sengeplasser. Vi er en familie i 3 generasjoner (10 medlemmer) som stortrives i Gvelven. Vi bor og lever sammen i mye av fritiden på hytta og derfor ønsker vi å bygge en hemsløsning på hytta slik vedlagte tegninger viser.

Dette medfører at vi må bygge høyere enn det reguleringsvedtektene tilsier, men lavere enn det en erfarer er gitt i dispensasjon tidligere: Jeg ønsker å begrunne min søknad:

1.      Søknaden omfatter et avvik på min 35 cm begrenset oppad til 50 cm. Det vil si at mønehøyden ønskes min 535 cm eller maks 550 cm

2.      Hemsen er tiltenkt som soverom, og til slikt bruk kreves at 2 viktige forutsetninger er oppfylt.
- at det er rikelig tilgang på luft og stort volum
- at det finnes ordnet og reell nødutgang.

3.      Avvikende mønehøyde krever vedtak om dispensasjon. Det krever igjen at behovet dokumenteres og at det er estetisk fornuftig å realisere tiltaket. På dette punktet har undertegnede og kommunen sammenfallende oppfatning, vil jeg anta.
Som begrunnelse for å søke, vektlegges følgende elementer:

a)      Ethvert tiltak skal legaliseres.

b)      Tiltaket er planlagt over tid og er blant annet et resultat med innspill fra naboene.

c)      Hytta ligger i flatt lende og på et veldig lavt nivå i terrenget. Hemsen skjermer ikke
for utsikt eller for solen.

d)      Hemsen gjøres ikke større enn nødvendig, men så høy at rømningsveien blir åpen
og tilgjengelig (døren).

e)      Hemsen bygges over en avgrenset lengde av hytta. Det vil si bare 40% av
mønelengden.

f)       Hemsløsningen belaster ikke miljøet og hemsen bidrar ikke til å øke tillatt BYA.

På dette grunnlag ber jeg om at min sak blir behandlet så snart som mulig.”

Vurdering:

Hytten er på søre Ble innenfor reguleringsplan for del av eiendommen GNR 12/1. Hyttefelt kalt Gvelven feriegrend. I følge reguleringsbestemmelsene skal hyttene bestå av 1 etasje + eventuell hems. Maks tillatt mønehøyde (fra topp murkrone) er 5,0 meter. Kjos søker avvik på min 35 cm til begrenset oppad til 50 cm for 40% av mønelengden.

Til tross for at hemsen får måleverdig areal pga. 190 cm takhøyde i mer enn 60 cm bredde, da endrer hemsen ikke status til loftetasje fordi hemsen dekker kun del av underliggende etasje. Dvs. hytten vil fortsatt være 1 etasjes med hems.

Rådmannen anbefaler kommunens faste utvalg for plansaker å innvilge dispensasjon i hht. Kjos søknad av følgende grunner:

  • Avviket fra reguleringsplanen er beskjedent

§         Hytten ligger lavt i terrenget

§         Utsikt fra naboer blir ikke forringet av tiltaket

§         Naboer har samtykket i tiltaket

§         Estetisk er løsningen god.