FLESBERG KOMMUNE

Utvalg:

fast utvalg for plansaker

 

Møtested:

Formannskapssalen

 

Møtedato:

25.04.2006

Etter møtet i komiteen for næring og ressurs

 

 

BEFARING 25.04.2006

09.00    AVREISE KOMMUNEHUSET

09.45    BEFARING GNR 7 BNR 22

10.15    AVREISE TIL S. BLEVEG

11.00    BEFARING S. BLEVEI OPPMØTE V/BORLAUGS HYTTE

11.45    AVSLUTNING BEFARING

12.15    LUNCH

13.00    Møte i komiteen for næring og ressurs / fast utvalg for plansaker

Saksliste:

Nr.

Sakstittel

Saksordfører

 

 

 

PS 15/06

Gnr 146/1 F10 Søknad om dispensasjon; pbl § 7

Arne Bergan

PS 16/06

Gnr 10/35 Søknad om dispensasjon; pbl § 7

Anne Bekkhus

PS 17/06

Gnr 110/6 F1 Frittliggende selvvasksenter

Arne Bergan

PS 18/06

Gnr 146/3 T17B Søknad om dispensasjon; pbl § 7

Sofie Skjold Skrudland

PS 19/06

Omlegging av Søndre Blefjellveg – fornyet behandling

Anne Bekkhus

PS 20/06

Gnr 7/22 Søknad om dispensasjon; pbl § 7

Anni Løvlid

PS 21/06

Gnr 7/5- 8/1 Dispensasjonssøknad; pbl § 7

Terje Sandbæk

PS 22/06

Gnr 7/1 F15 Søknad om dispensasjon; pbl § 7

Sofie Skjold Skrudland

PS 23/06

Klager på reguleringsplan for Søre Haugan hyttefelt, del av GNR 66/1

Nils Molia

PS 24/06

PBL § 27-2 pkt. 1 Sluttbehandling av reguleringsendring.  Gnr. 138/47 Sølvseter på Strand seterskog

Nils Molia

PS 25/06

Gnr 138/4 F11 Søknad om dispensasjon; pbl § 7

Terje Sandbæk

PS 26/06

Gnr 17/10 F36 Søknad om dispensasjon; pbl § 7

Arne Bergan

PS 27/06

GNR 7/5 og 8/1 Drift av campingplass - helårs

Sofie Skjold Skrudland


 

 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

31.03.2006

Arkiv               

146/1/10/0

Saksmappe     

2005/1961

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ørn Antonsson

 

Gnr 146/1 F10 Søknad om dispensasjon; pbl § 7

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

25.04.2006

15/06

 

Rådmannens anbefaling:

Kommunens faste utvalg for plansaker avslår Einar Hagens dispensasjonssøknad, datert 31.01.06. Søknaden er gjengitt i sakens avsnitt ”Saksopplysninger”.

Avslaget begrunnes med at søknaden inneholder ikke særlige grunner, men generelle grunner, og gir derfor ikke rettslig grunnlag for dispensasjon etter plan- og bygningslovens § 7. Se for øvrig sakens avsnitt ”Vurderinger”.

I tillegg vil dispensasjon i hht. søknaden danne presedens, som vil gjøre handheving av kommunedelplanen uoversiktlig.

Saksopplysninger:

Kommunen har mottatt dispensasjonssøknad, datert 31.01.06, fra Einar Hagen. Hagen søker på vegne av hytteeier Siri Traalum Aas. Aas’ hytte er på Blefjell. I luftlinje 750 meter sør av gamle Blestølen fjellstue – langs hovedvegen. I område uten reguleringsplan. I forhold til arealdelen av kommunedelplanen for Blefjell er området avsatt til ”Byggeområder” hvor hytter kan utvides med direkte hjemmel i følgende bestemmelse (1.3):

Hytter som utvides med direkte hjemmel i kommunedelplanen kan ha følgende størrelser:

-               inntil 100m² bebygd areal (BYA) for hovedbygning når dette ikke kommer i konflikt med frilufts- og miljøinteresser

-               grunnmur/pilarhøyde inntil 1,0 meter

-               maksimal gesimshøyde inntil 3,5 meter på den enkelte fasade og maksimal mønehøyde 5,5 meter (over gjennomsnittlig planert terreng)

-               uthus/anneks inntil 15m² kan bygges forutsatt at total BYA 100 m² ikke overskrides og forutsatt at det plasseres nær eksisterende hytte, maksimalt 10 meter fra denne. Maksimal gesimshøyde skal være 2,5 meter, maksimal mønehøyde 3,0 meter.

-               lave terrasser (maks 0,5 m over bakken) inntil 20m².

Aas ønsker å utvide hytteterrassen fra 17 m² til 35 m² og er følgelig avhengig av dispensasjon fra bestemmelsen.

Hagens dispensasjonssøknad, datert 31.01.06:

”Dispensasjonssøknad Gnr. 146/1 F10.

Viser til mottatt brev datert 23.01.2006 og søker på vegne av Siri Traalum Aas om dispensasjon om utvidelse av terrasse.

Faktiske forhold:
Melding om tiltak sendt Flesberg kommune 05.12.2005.
Alle naboer er korrekt varslet og det er ikke fremkommet noen innsigelser eller protester fra noen berørte naboer. Alle naboer fikk oversendt situasjonskart og tegninger.
Gebyrregning er betalt.

Arealer
Eksisterende terrasse: 17 m²
Ny terrasse:                  18 m² 

Særlig grunner
Da Traalum Aas planlegger en utvidelse og fornyelse av sin hytte er dette med tanke på å bedre brukskvaliteten og trivselen både når det gjelder bruk av hytta, naturen omkring og fjellet. Hytta ligger rett syd på Blestølen og er værutsatt, spesielt med tanke på vindforhold. Det er derfor vesentlig for Traalum Aas å få til en løsning som gir et skjermet inngangsparti og en god uteplass. Hytta blir i dag brukt av to generasjoner og med tanke på fremtiden er det vesentlig at den eldre generasjon også vil ha muligheten for en god trivselfaktor på hytta. Den nye terrassen er lagt slik at den ligger lunt i mot et vinkelbygg mot vest. Dette gjør at det blir et skjermet inngangsparti og en usjenert og solrik uteplass. Det er ikke innsyn på denne terrassen og den er heller ikke til sjenanse for andre hytter i området

Utvidelsen av hytta er moderat og ligger langt under maksimums grensen100 m² BYA. Hyttas utvidelse fremstår også slik at det knapt kan sees at hytten blir utvidet og i særlig grad gjelder dette terrassen.

Vi håper vi med dette at vilkår for særlige grunner er tilstede og at kommunen faste utvalg kan innvilge dispensasjon i dette tilfellet.”

Vurdering:

I medhold av plan- og bygningslovens § 7 kan kommunens faste utvalg for plansaker, ”når særlige grunner foreligger”, gi dispensasjon fra plan. Men bare dersom det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon vil lovens krav om særlige grunner være oppfylt, og det er adgang til å gi dispensasjon. I motsatt fall er det ikke rettslig grunnlag for å gi dispensasjon.

For at lovvilkåret særlige grunner skal være oppfylt, må det foreligge spesifiserte, klare og relevante grunner som etter en nærmere konkret vurdering er av en slik karakter og har en slik tyngde at de kan slå gjennom ovenfor de hensyn kommunedelplanen og de tilhørende bestemmelser til kommunedelplanens arealdel er ment å ivareta.”

Plan- og bygningsloven § 7 bestemmer at det kan dispenseres bl.a. fra kommuneplan. "Særlige grunner" vil etter praksis foreligge dersom de hensyn bestemmelsen er ment å ivareta ikke blir skadelidende om dispensasjon gis, eller en overvekt av interesser taler for det omsøkte tiltak. I lovens formulering ligger det at dispensasjon ikke skal være en kurant sak, og at ingen har rettskrav på å få dispensasjon. Hvorvidt det foreligger «særlige grunner», beror på en skjønnsmessig helhetsvurdering basert på forholdene i den konkrete sak

Etter rådmannens vurdering er det ikke anført særlige grunner i saken som kan gi grunnlag for å dispensasjon fra gjeldende kommunedelplan for Flesberg kommune. En dispensasjons-vurdering skal være forankret i objektive forhold ved tiltaket, eiendommen og omgivelsene, og det vil bare unntaksvis kunne legges vekt på subjektive forhold hos den enkelte tiltakshaver. De anførte forhold er allmenne grunner som ikke anses som en særlig grunn i hht. plan- og bygningsloven § 7.

Tegninger kan ses i utvalgsmøtet.


 

 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

03.04.2006

Arkiv               

L13

Saksmappe     

2006/272

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ørn Antonsson

 

Gnr 10/35 Søknad om dispensasjon; pbl § 7

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

25.04.2006

16/06

 

Rådmannens anbefaling:

Kommunens faste utvalg for plansaker avslår grunneier Jon Barlindhaugs dispensasjons-søknad, datert 19.02.06.

Begrunnelse for avslaget er at dispensasjon etter hans søknad vil gi uheldig signaleffekt. Hensyn vedtatte planer, og tilhørende bestemmelser til disse er ment å ivareta, veier tyngre enn søkers ønske.

Vedlegg:

-          Barlindhaugs kartutsnitt i målestokk 1:500, datert 07.02.06

Saksopplysninger:

Fra grunneier Jon Barlindhaug er mottatt følgende dispensasjonssøknad, datert 19.02.06:

”Ang. Søknad om dispensasjon fra minsteavstand til vann GNR 10/35. tomt nr. 34 og 38

Ved utarbeidelse av bebyggelsesplan for gnr. 10 bnr. 35. i 1996 var det dårlige kart over Fagerfjellområdet. I tillegg hadde arkitekten dårlige hjelpemidler til å overføre tomter fra terreng til kart. Dette førte til at det oppsto en del avvik mellom kart og merking i terreng, Dette ble først oppdaget ved innmåling av de første tomtene. For å rette opp feilene ble tomt 37 flyttet fra sonen mot vannet og plassert lenger inn i feltet. Dette ble stadfestet med vedtak i planutvalget. Vi trodde da at problemet var løst. Ved endelig innmåling viser det seg at selv om en av tomtene er fjerne i forhold til godkjent bebyggelsesplan blir de to gjenværende hyttene vanskelig å plassere uten å komme nærmere høyeste vannstand enn 50 meter. Vi søker derfor om dispensasjon til å plassere hyttene inntil 10 meter nærmere vann enn hva reguleringsplanen sier. Viser til vedlagte kart.

Fri ferdsel
Avvik fra minsteavstand til vann vil i dette tilfelle ikke ha noen innvirkning på allmennhetens adgang til fri ferdsel i strandsonen. Det er bygd ski/turløype langs vannet som kanaliserer all ferdsel i området. Ved å plassere hyttene som vist på vedlagte kart sikrer vi også det nye hyttefeltet en grei adkomst til turløypa. Vi har aktivt tatt del i byggingen av denne løype ved både sprenge og planere trase. Den er i pilotplan for Fagerfjell omtalt som miljøløype.

Vannstand
Sandvann er som kjent regulert. Dette medfører at vannet i store deler av året er tappet ned flere meter. Går en derfor ut i fra middelvannstand og ikke høyeste vannstand som vi har brukt ville avstand til vann ikke være noe problem.”

Vurdering:

Tomtene 34 og 38 er innenfor bebyggelsesplanen for hytteområde GNR 9/30 og 10/35 – Fagerfjell. Planen, godkjent 1998, regulerer de siste 50 meterne ned til Strandvatnet som område fritt for bebyggelse, dvs. Friluftsområde, med unntak av en eldre hytte. Praktisering av planen har vist til dels store fravik mellom kart og terreng. Jf. Barlindhaugs dispensasjonssøknad.

I følge bebyggelsesplanbestemmelsene tillates ført opp hytter med maks. bebygd areal (BYA) 130 m² (overbygd terrasse ikke medregnet). Etter at hyttefeltet er utbygd skal gjennomsnittlig bebygd areal (BYA) for hyttene ikke oversige 90 m². I følge oversikt er gjennomsnitt BYA nå 93 m². Av planens 51 tomter er 12 fortsatt ubebygde. På tomt 51 er den eldre hytten - for tiden under renovering.

Kommunedelplanen for Blefjell tillater ikke ny fritidsbebyggelse i 75-meters beltet langs vann og vassdrag. At tillate hyttene plassert nærmere vannet enn de 50 meterne regulerings-planen legger opp til vil ha uheldig signaleffekt. De siste 50 meterne ned til Sandvatnet er regulerte som friluftsområder og skal være frie for bebyggelse i et hyttefelt som for øvrig har høg utnyttelsesgrad.

Rådmannen anbefaler kommunens faste utvalg for plansaker at avslå dispensasjons-søknaden. Hensyn vedtatte planer, og tilhørende bestemmelser til disse er ment å ivareta, veier tyngre enn grunneiers ønske.

 

 


FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

04.04.2006

Arkiv               

110/6/1/0

Saksmappe     

2005/46

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ørn Antonsson

 

Gnr 110/6 F1 Frittliggende selvvaskanlegg

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

25.04.2006

17/06

 

Rådmannens anbefaling:

Kommunens faste utvalg for plansaker avslår Andr. Aasland AS søknad om tillatelse til tiltak – oppføring av frittstående selvvaskanlegg for personbiler ved Statoil Lampeland. Søknaden er datert 18.10.04.

Avslaget begrunnes med at tiltaket bryter med gjeldende bebyggelsesplan for området – Bebyggelsesplan for del av Lampeland sentrum, vedtatt 1997.

Vedlegg:

-          Situasjonskart i målestokk 1:1000, datert 09.03.04

Saksopplysninger:

Av firmaet Andr. Aasland AS er kommunen varslet om etablering av frittliggende selvvaskanlegg i tilknytning til Statoil bensinstasjonen i Lampeland. Varslet er også Tveiten Eiendom AS, som ved Harald Sten Tveiten protesterte på tiltaket ved følgende skriv, datert 24.08.04:

”KLAGE PÅ NABOVARSEL - tiltak på Lampeland Bensinstasjon AS

Vi viser til nabovarsel av 16. dm. angående frittliggende selvvaskesenter på Lampeland Bensinstasjon AS i Lampeland sentrum.

Vi ble gjort kjent med byggeplanene til bensinstasjonen i mai 2004 via fremlagte tegninger. Det ble avholdt møte i juni med Håvard Fåne angående det planlagte vaskesenteret, der vi gav klar tilbakemelding at en slik vaskehall på det planlagte stedet ville være svært skadelidende for vår virksomhet og for miljøet i Lampeland sentrum. Det er helt klart at våre hotellgjester vil reagere negativt på en vaskehall som er plassert 30 meter rett foran hotellets framside – både med hensyn til at utsikten fra hotellrommet er rett i en vaskehall og støyet som den vil medføre.

Vi vil også påstå at det hyggelig miljøet i Lampeland sentrum som er bygget opp med blant annet MPG-midler vil bli vesentlig forringet med en vaskehall der "torgplassen" opprinnelig var planlagt. En eventuell utvikling av miljøet i sentrum vil vanskelig la seg gjennomføre hvis en vaskehall har tatt opp "plassen".

Et annet moment er parkeringsareal i sentrum. De få parkeringsplassene vi har i sentrum bør opprettholdes. Vaskehallen vil i seg selv ta flere parkeringsplasser, men også medføre til at parkeringsplassene mot "parken" ved siden av flaske­returen ikke lenger kan benyttes fordi det blir for trangt for store kjøretøy å passere. Denne kundegruppen er viktig både for bensinstasjonen og hotellet.

Vi mener det er fordelaktig for lokalsamfunnet og næringslivet i sentrum at det blir bygget en vaskehall. Men, plasseringen av denne må ikke hemme utviklingen for de næringsdrivende eller det estetiske miljøet i sentrum.

I møtet med Håvard kom vi derfor med noen forslag til plassering av vaskehall.

1.      Under bakken i sentrum, i kombinasjon med mottakssenter for papp, renovasjon for de næringsdrivende i sentrum.

2.      På kolonialbutikkens bakside.

3.      Ved verkstedhallen til Gudmund Kjenås

Vi vil gjøre en vurdering av retten til å bebygge det leide arealet og komme med tilbakemelding på dette senere.”

Andr. Aasland AS kommentarer til Tveiten Eiendoms protest:

”Naboklage på byggesøknad frittliggende selvvaskesenter

Det er innkommet naboklage fra Lampeland Hotell datert 24.08.04. Lampeland Hotell er under den oppfatning at hotellets gjester vil reagere negativt på bygging av vaskesenter med hensyn til utsikt og støy, parkering, vaskesenter forringer torgplass.

Under følger kommentarer fra Statoil Service Lampeland v/Håvard Fåne samt ansvarlig søker i prosjekt:

Hotellgjester vil reagere negativt:
Det må vel heller være positivt å ha en vaskemulighet i nærheten av hotellet da dette vil være et tilbud til hotellets gjester. Vi har flere ganger fått spørsmål fra hotellets gjester om vi ikke har et vasketilbud da de har ledig tid under oppholdet og vil gjerne ha noe å gjøre. Vi kan ikke se at utsikten forringes da dette er et åpent bygg med frisikt gjennom hvor åpningen blir mot hotellet Arealet benyttes i dag som parkering for bensinstasjonen og bygget vil således ikke hindre utsikten mer enn det gjør i dag med biler parkert på stedet. Klager har derimot egen beplantning foran hotellet som hindrer utsikten fra hotellrommene som det heller hadde vært naturlig å gjort noe med. Plasseringen er heller ikke som anført rett foran hotellet men mot endefløy.

Påpekte støyproblemer:
Byggeforskrift av 1987 har flg. krav til lydnivå for utendørs anlegg. Installasjon skal ikke overstige 40dBa utenfor vindu eller oppholdsrom, undervisningsrom eller på bebyggelsens uteareal. Dette gjelder også lydnivå på tilsvarende arealer ved nærliggende bygning.

Målinger gjort med høytrykkspyling på felg på bil utgjorde 57 dBa, denne måling er for øvrig gjort med 10 meters avstand.

I den sammenheng vil vi heller påpeke at hotellets arrangementer i helgene til kl.02.og lenger om natten er mye mer til sjenanse for miljøet

Planlagt torgplass:
Det er henvist til planlagt torgplass på området Dette er ukjent for oss og er ikke på noen reguleringsplan. Det er ukjent at det planlegges et slikt område på våre parkeringsplasser.

I eksisterende reguleringsplan er området avsatt til "vei og trafikkservice". En naturlig del av det er etter vår mening et vasketilbud.

Parkeringsareal i sentrum:
Arealet er i dag disponibelt for parkering. Det kan dog ikke være slik at bensinstasjonen skal holde parkeringsplasser i sentrum. I dag benytter hotellets gjester våre parkeringsplasser ved større arrangementer. Klager har mulighet for å benytte egen tomt til parkering ved kun å bedre skilting på eget område slik at plassene blir benyttet. Hvorfor dette allerede ikke er gjort er merkelig. Det kan synes som klager ikke har gjort dette så lenge vi har ledige parkeringsplasser på vårt område.

Det anføres at parkeringsplassene mot "parken" ikke kan benyttes fordi det blir for trangt for store kjøretøyer. Dette er heller ikke relevant da det ikke vil være noen forskjell fra i dag. Den planlagte vaskeplass legger ikke beslag på noe større område enn det som benyttes for parkering i dag og det vil således ikke bli noen forskjell.

Vi ønsker å presisere eiendom Statoil Lampeland er regulert til bensinstasjonsformål, vask av kjøretøy er en naturlig aktivitet å dekke innenfor reguleringsformålet. Tiltaket er meget ' miljøgunstig, alt avløpsvann fra det planlagte anlegget vil gå via utskillere i motsetning til hva som vil være tilfellet ved vask av kjøretøy langs offentlig vei eller på private eiendommer. Tilbudet er også plassert innenfor eiendommens byggegrenser.

Prosjekt er næringsutviklende da tjenester vil styrke næringsliv og lokalsamfunn. Alternative plasseringer for vaskeplass som nevnt i klagen er helt uaktuelle utefra kostnader og driftsmuligheter.

Når klager påberoper senere å vurdere om vi har rett til å bebygge det leide arealet er det en påstand. Denne retten er sikret i eksisterende leiekontrakt.

På grunnlag av ovennevnte anmoder vi kommunen om at protesten ikke ta til følge og vi håper at igangsettingstillatelse kan bli gitt innen kort tid.”

Kommunen skrev til Andr. Aasland AS:

”Med referanse til mottatt nabovarsel om oppføring av selvvasksenter i tilknytning til Statoil bensinstasjonen her i Lampeland. Fra varslede nabo Tveiten Eiendom AS er, den 30.08.04, mottatt protest til dette planlagte tiltak.

Som konsekvens av protest og at tiltaket er avhengig av dispensasjon fra byggegrense til riksveg 40 må en eventuell ”Søknad om tillatelse til tiltak” (pbl § 93) – foreløpig ikke mottatt – behandles her av Kommunens faste utvalg for plansaker. Og kan først realiseres når det foreligger skriftlig igangsettingstillatelse fra kommunen.

Dispensasjonssøknad sendes til: Statens vegvesen, Region sør, serviceboks 723, 4808 ARENDAL.

Gjenpart: Tveiten Eiendom AS, 3623 Lampeland”

Fra Andr. Aasland AS skrev:

”BYGGESØKNAD FRITTLIGGENDE SELVVASKESENTET STATOIL LAMPELAND

GNR 110/6 F1 Lampeland Bensinstasjon AS, Statoil Service Lampeland. Frittliggende selvvaskesenter, 2 vaskeplasser med vegger og tak.

Vi ønsker med dette å søke om tillatelse til tiltak på ovennevnte GNR.

Vi ønsker å bygge selvvaskesenter for personbiler med to stk. vaskeplasser.

Nabovarsler ble sendt rekommandert 16.08.04, og det foreligger en protest til tiltak, vedlegg 1-19 Skilleark 8. Vår uttalelse til foreligger som vedlegg 1-20 Skilleark 8.
Det har vært jevnlig kontakt tiltakshaver og nabo for å forsøke å få en oppklaring og samtidig få til en løsning. Dette har vært uten hell, vi sender derfor søknad uten at dette på forhånd er avklart.

Vi søker i ett trinns behandling da det foreligger naboprotest samt. Det søkes dispensasjon fra veglov.  Dispensasjonssøknad er sendt Statens Vegvesen, Region Sør, Serviceboks 723, 4808 Arendal v. Truls Fyrand.

Avløpsmelding sendes separat av rørlegger i prosjekt, Telemark VVS.

Vi håper kommune har nødvendige dokumenter for at søknad skal kunne behandles, dersom det skulle foreligge mangler eller spørsmål ber vi innstendig om at kommune kontakter Andr..Aasland AS ved undertegnede.

Vi håper på en positiv tilbakemelding slik at bygging av miljøriktige selvvaskeplasser kan starte.”

Andr. Aasland AS dispensasjonssøknad til Statens vegvesen:

”Søknad om dispensasjon

Søker med dette varig dispensasjon fra veglovens § 29, avstand til riksvei.

Det ønskes oppført selv vaskesenter med 2 vaskeplasser med tak og vegger. Vaskesenter ønskes oppført i hht. tegninger på vedlagt situasjonskart. og med 20 m avstand til riksvei. Byggesøknad er sendt Flesberg kommune, samme dato som denne sending. Det er for øvrig mottatt pr. brev ønske om denne dispensasjon.

Vaskesenter ønskes oppført med denne beliggenhet da:

§         Det er det eneste stedet på eiendommen hvor det er plass til anlegget.

§         Anlegg kommer med denne plassering ikke i konflikt med øvrig ferdsel eller annen trafikk på området.

§         Det er 40 km sone på denne riksvei ved forbipassering av tenkt selvvaskeanlegg og denne plassering vil gjøre inn og utkjøring enklere for kunder.

Vask av kjøretøyer en naturlig aktivitet innenfor området og et tilbud som Statoils kunder etterspør. Selvvask er en del av Statoils vaskekonsept.

Vi håper Statens Vegvesen kan gi oss dispensasjon fra veilov. Dersom ytterligere informasjon er ønskelig ta gjerne kontakt med undertegnede.”

Utfall av Statens vegvesens behandling av dispensasjonssøknaden (03.01.05):

”Rv 40 hp 06 km 15,945 - Statoil Lampeland - søknad om dispensasjon for oppføring av selvvaskesenter for biler - gnr.110 bnr. 6 – Flesberg kommune

Viser til søknad mottatt her 25. oktober 2004. Det søkes om plassering av selvvaskeanlegg 20 m fra midten av riksvegen.

Slik anlegget er foreslått plassert vil dette komme i konflikt med trafikken til stasjonen fra denne avkjørselen. Spesielt for større kjøretøyer som vogntog/semitrailere vil denne plasseringen være til hinder.

Vi finner derfor ikke å kunne dispensere fra byggegrensen for omsøkte plassering. Med hjemmel i veglov en § 30 avslås søknaden. Om klageadgang vises til vedlagte melding om rett til å klage over forvaltningsvedtak.”

Klage førte til følgende skriv fra vegdirektoratet:

”Dispensasjon fra byggegrensa langs riksveg 40 for å bygge selvvaskeanlegg - behandling av klagesak

Vi viser til klage på regionvegkontorets vedtak. Klagen er datert 1. september 2005.

Vegdirektoratet synes saksframstillingen til regionvegkontoret er mangelfull. I framstillingen er det ikke opplyst om andre planer enn kommuneplan for det aktuelle området. Vi har via Flesberg kommunes internettside og telefonisk kontakt med kommuneadministrasjonen fått brakt på det rene at det i 1995 ble vedtatt reguleringsplan for området og at det i 1997 ble vedtatt en bebyggelsesplan som blant annet gjelder området der bensinstasjonen ligger.

I regulerte områder vil byggegrensa mot vegen ofte være avklart i reguleringsplanen. Dersom byggegrense ikke er vist i planen er det de generelle byggegrensene fastsatt i vegloven som gjelder. For riksveg er byggegrensa 50 meter dersom ikke annet er vedtatt i reguleringsplan eller det er gjort vedtak om annen byggegrense etter § 29 i vegloven.

I reguleringsplanen fra 1995 er det tegnet inn byggegrense for vegen. Ut fra reguleringsplankartet kan det se ut som om byggegrensen er 15 meter målt fra midten av vegen. Av dokumentene i saken framgår det at selvvaskeanlegget er planlagt plassert 20 meter fra midten av vegen. Slik vi ser det vil plasseringen ikke være i strid med byggegrensa i reguleringsplanen fra 1995.

I bebyggelsesplanen fra 1997 er det ikke inntegnet noen byggegrense. Problemstillingen blir da om det er byggegrensa i reguleringsplanen fra 1995 (15 meter) eller om det er veglovens generelle byggegrense på 50 meter som gjelder.

Vegdirektoratet mener mye taler for at det er byggegrensa i reguleringsplanen fra 1995 som er gjeldende. Generelt er det slik at bestemmelser i en reguleringsplan fortsatt vil gjelde dersom det ikke går fram av bebyggelsesplanen at det er andre bestemmelser som gjelder. Det er også begrensninger i hvor langt en bebyggelsesplan kan endre innholdet i overordnet plan. Vi ser det som lite sannsynlig at det var meningen å endre byggegrensa langs vegen fra 15 til 50 meter ved å unnlate å tegne inn byggegrensa i bebyggelsesplanen.

Det framgår i del 2 punkt 3.3 i Vegvesenets retningslinjer for vegkontorenes behandling av byggegrensesaker, NA-rundskriv nr 98120, at det er kommunen som skal behandle søknader om dispensasjon fra byggegrense langs riksveg når arealet er regulert etter plan- og bygningsloven. Tilsvarende framgår i Miljøverndepartementets uttalelse i artikkelen. Vedrørende byggeavstandsgrenser etter veglovens bestemmelser i regulerte områder i tidsskriftet Planjuss nummer 1 i 2002.

På bakgrunn av dette opphever Vegdirektoratet avslaget. Vi har i et eget notat orientert regionvegkontoret om dette der vi ber dem om å oversende saken til kommunen som er rette instans til å ta stilling til om vår fortolkning av byggegrensa er riktig og eventuelt fatte nytt vedtak i dispensasjonssaken. ”

Statens vegvesens uttalelse til saken:

”Rv 40 - Dispensasjon fra regulert byggegrense langs riksveg 40 for selvvaskeanlegg på Statoil Lampeland.

Viser til tidligere saksgang og Vegdirektoratets behandling; av klagesak.

Vi har ved vår behandling av denne saken forholdt oss til kommunens opplysninger i brev av 11.09.2004 til Andr. Aasland As. Av brevet fremgår det at tiltaket krever dispensasjon fra byggegrensen til riksveg 40, og at søknad om dispensasjon sendes Statens vegvesen.

Ved Vegdirektoratets behandling av saken ble det etter kontakt med Flesberg kommune kjent at stasjonsområdet omfattes av godkjent reguleringsplan. Tiltaket krever da dispensasjon fra regulert byggegrense, og det er Flesberg kommune som planmyndighet, og ikke Statens vegvesen, som skal ha denne søknaden til behandling. Kommunen skal i dette tilfellet oversende saken til vegvesenet til uttalelse før kommunen treffer sitt vedtak i saken.

Kommunen kan etter dette betrakte vårt brev av 03.01.2005 som vår uttalelse i saken.

Vi bes orientert om kommunens vedtak.”

Vurdering:

I tillegg til plass til to personbiler har selvvaskanlegg teknisk rom med tak og vegger. Anlegget er i omfang 12,10 x 5,40 meter med høyde 4,30 meter. Det er tenkt plassert i avstand av 10 meter fra stasjonsbygget.

Stasjonsområdet inngår i reguleringsplan vedtatt 1995 og bebyggelsesplan vedtatt i 1997. I regulerte områder vil byggegrensa mot veg ofte være avklart i reguleringsplanen. Dersom byggegrense ikke er vist i planen er det de generelle byggegrensene fastsatt i vegloven som gjelder. For riksveg er byggegrensa 50 meter dersom ikke annet er vedtatt i reguleringsplan eller det er gjort vedtak om annen byggegrense etter § 29 i vegloven.

I reguleringsplanen fra 1995 er det tegnet inn 15 meters byggegrense fra midten av riksvegen. Av dokumentene i saken framgår det at selvvaskeanlegget er planlagt plassert 20 meter fra midten av vegen. Plasseringen som ikke er i strid med byggegrensa i regulerings-planen fra 1995. I bebyggelsesplanen fra 1997 er det ikke inntegnet noen byggegrense. Problemstillingen blir da om det er byggegrensa i reguleringsplanen fra 1995 (15 meter) eller om det er veglovens generelle byggegrense på 50 meter som gjelder.

I denne konkrete saken har vegdirektoratet kommet frem til at veglovens byggegrense ikke gjelder, men byggegrensen på 15 meter i reguleringsplanen av 1995 til tross for at den er utelatt i bebyggelsesplanen av 1997. Flesberg kommunen har ikke innvending til vegdirektoratets fortolkning av relevant byggegrense i denne sak.

Av bestemmelser til reguleringsplanen (1995) fremkommer at ”For området ved Statoil/- Lampeland kurs- og feriesenter kreves godkjent bebyggelsesplan for hele området før det kan gis byggetillatelse for noen form for byggearbeider innen området.”

Med bebyggelsesplan forstås i loven en plan som fastlegger arealbruk og utforming av bygninger, anlegg og tilhørende utearealer innenfor et nærmere avgrenset område hvor det etter arealdelen av kommuneplan eller reguleringsplan er stilt krav om slik plan som grunnlag for utbygging.

Bebyggelsesplanen av 1997 legger ikke opp til selvvaskanlegg og eller annen aktivitet utover dagens situasjon ved Statoil Lampeland. Selvvaskanlegg vil kreve bebyggelsesplanen endret eller dispensasjon fra gjeldende bebyggelsesplan.

Tveiten Eiendom AS skriv av 24.08.04 benytter betegnelsen ”klage”, men må etter kommunens vurdering anses som et protestskriv. Så lenge det ikke foreligger forslag til endring av bebyggelsesplanen eller dispensasjonssøknad fra gjeldende bebyggelsesplan, synes ikke behov for vurdering av skrivets innehold.

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

03.04.2006

Arkiv               

146/3/0/17

Saksmappe     

2006/189

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ørn Antonsson

 

Gnr 146/3 T17B Søknad om dispensasjon; pbl § 7

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

25.04.2006

18/06

Rådmannens anbefaling:

Kommunens faste utvalg for plansaker avslår Ole Johnny Dokkens dispensasjonssøknad, datert 27.01.06. Søknaden er gjengitt i sakens avsnitt ”Saksopplysninger”.

Avslaget begrunnes med at søknaden inneholder ikke særlige grunner, men generelle grunner, og gir derfor ikke rettslig grunnlag for dispensasjon etter plan- og bygningslovens § 7. Se for øvrig sakens avsnitt ”Vurderinger”.

I tillegg vil dispensasjon i hht. søknaden danne presedens, som vil gjøre handheving av reguleringsplanen uoversiktlig.

Saksopplysninger:

Fra Ole Johnny Dokken har kommunen mottatt dispensasjonssøknad, datert 27.01.06. Dokken søker på vegne av tiltakshaver Per Arne Andersen. Andersen er avhengig av dispensasjon for å kunne føre opp drømmehytten på Blefjell.

Andersen tomt er nr 17 B innenfor reguleringsplanen for del av eiendommen østre Garaas, GNR 146/3,4 på søre Ble. Tomten er langs vegen til Nipeto, ca 150 meter fra krysset Blestølen-Nipeto.

For å kunne realisere sin hyttedrøm er han avhengig av dispensasjon fra etasjeantall og gesimshøyde

  • Reguleringsbestemmelsene tillater kun en etasje. Hytten er 1½ etasjer.
  • Hyttens gesimshøyde er ca 4,7 meter. Gesimshøyde reguleres i utfyllende bestemmelser til arealdelen av kommunedelplanen for Blefjell (1.3, jf. 6.1) til maks. 3,5 meter på den enkelte fasade.

Reguleringsbestemmelsene tillater hytter med maks. boflate 100 m². Hyttens bruksareal er ca 105 m². Begrepet ”boflate” eksisterer ikke i relevant Norsk standard, men i følge standarden er boligareal bruksareal av boligens hovdedel. Dvs. ikke tilleggsdel som er boder og lignende.

Dokkens dispensasjonssøknad, datert 27.01.06:

”SØKNAD OM DISPENSASJON GNR. 146, BNR. 3 TOMT NR. 17B ØSTRE GARAAS

På vegne av tiltakshaver Per Arne Andersen søkes det om dispensasjon fra bestemmelsene i reguleringsplan som gjelder Østre Garaas 146/3.

Søknaden gjelder dispensasjon fra bestemmelsen under paragraf 3, B1.a. antall etasjer, og B2.a, takform.

Som særlige grunner for søke om dispensasjon kan nevnes:

·         Tomten ligger lavt i terrenget og det er ingen av naboene som blir sjenert på grunn av høyden.

·         Hytta oppføres i solid laftet tømmer, og blir tekket med torv, som demper høyden.

·         Hytta har en utforming som er svært vanlig særlig på tømmerhytter, og det er bygget lignende hytter i området rundt.

Håper på en rask og positiv behandling.”

Reguleringsbestemmelsenes § 3 B2.a:

”Tak skal fortrinnsvis utføres som saltak, med takvinkel mellom 22 og 35 tilpasset husets hvedform, taksammenskjæringer og knekk i takflaten bør unngås.”

Vurdering:

I medhold av plan- og bygningslovens § 7 kan kommunens faste utvalg for plansaker, ”når særlige grunner foreligger”, gi dispensasjon fra plan. Men bare dersom det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon vil lovens krav om særlige grunner være oppfylt, og det er adgang til å gi dispensasjon. I motsatt fall er det ikke rettslig grunnlag for å gi dispensasjon.

For at lovvilkåret særlige grunner skal være oppfylt, må det foreligge spesifiserte, klare og relevante grunner som etter en nærmere konkret vurdering er av en slik karakter og har en slik tyngde at de kan slå gjennom ovenfor de hensyn kommunedelplanen og de tilhørende bestemmelser til kommunedelplanens arealdel er ment å ivareta.”

Dispensasjon i hht. Dokkens søknad vil bety at hytteeiere innenfor reguleringsplanen vil ha rett på maken dispensasjon forutsatt deres hytter også ligger lavt i terrenget og taktekking blir av torv. Hytten er av typen ”Oppstugu” og rådmannen er ikke kjent med at det finnes slike innenfor denne reguleringsplan.

Etter rådmannens vurdering er det ikke anført særlige grunner i saken som kan gi grunnlag for å dispensasjon fra områdets reguleringsplan og kommunedelplan for Flesberg kommune. En dispensasjonsvurdering skal være forankret i objektive forhold ved tiltaket, eiendommen og omgivelsene, og det vil bare unntaksvis kunne legges vekt på subjektive forhold hos den enkelte tiltakshaver. De anførte forhold er allmenne grunner som ikke anses som en særlig grunn i hht. plan- og bygningsloven § 7.


Tegninger kan ses i utvalgsmøtet.

 

 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

04.04.2006

Arkiv               

15/1/0/0/

Saksmappe     

2005/777

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Jon Kåre Jonsson 

Omlegging av Søndre Blefjellveg – fornyet behandling

 

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

25.04.2006

19/06

 

Rådmannens anbefaling:

1.                  Anne Karine og Thore Borlaug sin klage på krav om regulering av utførte byggearbeider i forbindelse med omlegging av Søndre Blefjellvei blir å avslå.

2.                  Grunneier Gudmund Bjøråsen pålegges å tegne inn ny veitrase på sin eiendom ved utarbeidelse av en eventuell ny reguleringsplan for området.

3.                  Grunneier Dag Åsmund Bilstad gis anledning til å søke om dispensasjon fra egen reguleringsplan for omlegging av veitrase over sin eiendom.  Søknaden må være kommunen i hende innen 60 dg fra vedtaksdato.

4.                  Søndre Blefjellvei pålegges å sende inn byggemelding med alle relevante dokumenter for de deler av veitraseen som ennå ikke er byggeanmeldt.  Søknaden må være kommunen i hende innen 60 dg fra vedtaksdato.

Vedlegg:

Brev av 06.03.06 fra Anne Karine og Thore Borlaug.
            Brev fra Søndre Blevei, v/Oddvar Garaas
            Brev av 23.03.06 fra Astri og Dag Åsmund Bilstad.

Saksopplysninger:

Fast utvalg for plansaker fattet den 31.01.06 følgende vedtak i sak 7/06 (eventuelt) pkt 3.  ”Utvalget ber om å få sak 36/05 om trafikksikkerhetsplan for Søndre Blefjellvei opp til fornyet behandling.”  Utvalget har tidligere behandlet saken i møte den 27.06.05, som sak 36/05.  Følgende vedtak ble da fattet:  ”Borlaug sin klage tas til etterretning og Søndre Blefjellvei pålegges å utarbeide reguleringsplan og trafikksikkerhetstiltak innen 31.12.05.  Utvalgets vedtak ble ikke påklaget av noen av partene og er derfor ett gyldig enkeltvedtak.  I hht Forvaltningslovens § 16 må derfor partene varsles om at kommunen ønsker å behandle saken på nytt, og gis en rimelig frist til å uttale seg.  Brevet fra kommunen ble sendt ut den 24.02.06 og partene ble gitt en frist frem til 23.03.06 med å uttale seg.  Følgende uttalelser har kommet inn.  (Uttalelsene vedlegges saken i sin helhet).

 

Brev fra Anne Karine og Thore Borlaug:

Ved en gjennomgang av korrespondansen med Flesberg kommune er vårt inntrykk at administrasjonens forståelse av plan- og bygningsloven ikke er i samsvar med ved vår forståelse av reglene.  Dette er en linje som kan følges gjennom hele saken.  Vi vil i den sammenheng vise til et eksempel i brev fra Flesberg kommune av 10.09.04:  ”Flesberg kommune ser i ettertid at det hadde vært ryddigere med en reguleringsplan for området”

I brev fra Flesberg kommune av 10.09.04 vises til at krav om avkjørsel ansees som en privatrettslig sak mellom Bilstad og oss.  Det må her nevnes at orienteringen om byggingen av vegen ble sendt av Søndre Bleveg v/leder og at arbeidet ble organisert av Søndre Bleveg.

 

I brevet fra Søndre Bleveg av 19.07.01 er påpekt:  Det er på mange steder nødvendig å både utvide, mindre omlegging og heve selve veganlegget.  I denne forbindelse vil dette også påvirke avkjøringer til sideveger og parkeringsplasser – i større eller mindre grad.  Det kan bli aktuelt å både tilføre noe masse, legging av nye stikkrenner og tilpasning i forhold til veglegemet for best mulig avkjøring.  For å sikre at vegen får tilstrekkelig størrelse på stikkrenner på de aktuelle avkjørsler, vil vegforeningen Søndre Ble stå for innkjøp av nødvendige stikkrenner.  Den enkelte hytteeier må imidlertid selv dekke kostnader til evt.  Arbeidet med legging av stikkrenne og tilpasninger/massepåkjøring.  Søndre Bleveg vil være behjelpelig å formidle entreprenør til arbeidene hos den enkelte. Vi ber om at de som har felles parkeringsplass/avkjøringer velger ut en kontaktperson som vi kan ha kontakt med underveis i arbeidet og planlegge i fellesskap hva som bør gjøres i det enkelte tilfelle.”

 

Undertegnede er kontaktperson for 4 hytter som benytter avkjøringen som er fjernet.  På bakgrunn av teksten i brevet fra Søndre Bleveg er det helt umulig å anse dette som en privatrettslig sak mellom grunneier Bilstad og oss.  I denne sammenheng kan også nevnes at vår avkjørsel er den eneste som er fjernet.  I enkelte tilfeller er det opparbeidet ny avkjørsel som ikke har vært der tidligere.

 

Vi vil påpeke at en byggesak i dette tilfelle skal 1. gangs behandles som om veien ikke var utført.  I dette tilfelle foreligger det en gjeldende reguleringsplan for området som også er anført i brev av 24.02.06.  Hvilket betyr at saken skal behandles som dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan.  Jfr Pbl § 7.

 

Vår hytte har hatt avkjørsel på stedet til Søre Bleveg siden oppføringen i 1965 fram til framføringen av ny Bleveg.  Flesberg kommune skriver i brev av 19.04.01 de vil bidra til å løse vårt avkjøringsproblem i ny kommuneplan.  Det er uforståelig for oss at kommunen bidrar til å fjerne en avkjørsel som har fungert tilfredsstillende siden oppføringen av hytta, og bidrar till anlegg av ny veg på ca. 200 m for det samme antall hytter.  Vi har ikke fått noen begrunnelse, og det er helt uforståelig hvorfor avkjørselen ble fjernet.  Vi krever derfor at Flesberg kommune ved saksbehandlingen av byggingen av Søndre Bleveg, pålegger en opparbeiding av avkjørsel og at denne blir tilknyttet Søndre Bleveg på opprinnelig sted ved vår hytte, jfr. foran nevnte brev av 19.07.01 fra Søndre Bleveg.

 

Brev fra Søndre Blefjellvei v/ leder Oddvar Garaas.

Styret i Søndre Blefjellveien ser med tilfredshet på at planutvalget vil ta saken opp til ny behandling, slik at vi kan få denne litt kjedlige saken ut av verden.

Styret ser det som lite heldig at det ble fremsatt påstand fra kommunens side om at vi ikke hadde søkt om omleggingen av vegen fra Beinsvatnet og opp forbi Underbergssetrene, da denne faktisk var behandlet og godkjent av kommunen 07. 11. 2001. Dette har ført til at saken kom helt ut av det leiet den burde hatt.

 

Det blir i brevet av 24 feb. 2006 påpekt at kommunen ikke har mottatt noen søknad om omlegging, samt arbeider på veitrase ovenfor omsøkt strekning og frem til krysset Blestua/ Blestølen.

 

Her ligger veien i hovedsak i den gamle traseen kun med små justeringer ett par steder.

Veien ble flyttet noe meter mot syd på toppen av Løstadbakken for å unngå en kostbar flytting av høgspentmast, samt at selve bakken fikk ett bedre stigningsforhold på toppen, samt at veien ble flyttet ca en veibredde mot nord ved Borlaug sin hytte for å få til en bedre kryssing av bekk her, ellers ligger veien her i sitt gamle leie og er kun utvidet der det var behov samt fylt opp noe.  Dette er kun gjort for å få en best mulig vei opp på fjellet.

 

Siden kommunen også har godkjent G Kjenås sin søknad om ansvarsrett for prosjektet og det måtte være helt klart at det ville måtte foretas en oppgradering av hele veien for klargjøring til legging av fast dekke, ble det ikke sett som nødvendig og søke for de delene  der veien følger gammel trase kun med små forskyvninger i forhold til midtlinjen i  gammel vei.

 

Styret vil også påpeke at veien nå er riktig inntegnet i den nye kommunedelplanen for Blefjell og at vi stiller oss uforstående til at veiforeningen skal pålegges og utarbeide reguleringsplan for veien. Da det er sagt i planen at veier som er riktig inntegnet der vil være godkjent når planen er stadfestet i Miljøverndepartementet. 

 

 Hva angår trafikksikkehetsplan for veien så er ikke dette noe kommunen kan pålegge veiforeningen, men i beste fall anmode om at det utarbeides en slik plan. Dette er sjekket ut ved en befaring med politiet på veien og etter samtale med vegvesenet om saken.

Veiforeningen har således valgt å skilte svingen ved Beinsvatnet der den tragiske dødsulykken skjedde i fjor sommer, og det vil videre bli vurdert eventuelt skilting andre deler av veien etter vært, men det ble presisert at for mye skilting langs veien kunne virke mot sin hensikt.

Når det gjelder saken Borlaug har reist og som vel er sakens egentlig kjerne, mener veiforeningen at dette er en privatrettslig sak mellom denne og den aktuelle grunneieren på stedet, og ikke noe veiforeningen har noe med.

Vi vil allikevel anbefale at planutvalget kan åpne for at grunneieren må få anledning til å foreta en mindre vesentlig endring av sin reguleringsplan hvis dette er ønskelig, slik at saken kommer ut av verden og til en best mulig løsning for alle parter.

 

Brev fra Dag Åsmund Bilstad.

Det er med en viss forundring vi gjennom noen år har opplevd at 1 – èn - hytteeier alene skal kunne lage problematikk rundt oppgraderingen av Søndre Blefjellveien. Undertegnede har vært både grunneier og samtidig leder av Søndre Blefjellveien under oppgraderingen av veganlegget – helt fram til sist årsmøte hvor undertegnede fikk ny person i vervet som styreleder. Gjennom de årene vi har jobbet med planlegging og oppgradering har vi vektlagt å ha en nær dialog med våre brukere av hovedvegen.

Forut oppstart av oppgraderingen ble det sendt brev til alle hytteeiere som hadde sin avkjøring fra vegen for å forberede på at vegen ville kunne endre noe beliggenhet, høyde og form. Dette ble opplevd helt uproblematisk. Også fra Borlaug - inntil veganlegget var blitt ferdigstilt. Det ble blant annet gjennomført egen befaring med Borlaug som èn av de mange som hadde hytte langs vegen. Denne befaringen ble gjennomført av undertegnede sammen med entreprenør Gudmund Kjenås som har gjennomført oppgraderingen. En oppgraderingen som er gjennomført på en meget god måte.

I forbindelse med Borlaugs p-plass hadde det blitt ytret ønske av ham om å flytte hans p-plass fra høyre til venstre side av vegen (den samme siden av vegen som hans hytte ligger på) før oppgraderingen ble planlagt og fullført. Undertegnede som både leder av vegforeningen og grunneier i området anbefalte ham å avvente fysiske tiltak i egen regi til omleggingen av vegen slik at han unngikk en unødig kostnad med flytting av p-plass som ha kunne vært bespart – og ble bespart etter fullføringen av oppgraderingen av veganlegget. Tiltaket ble gjennomført i tråd med hva som ble sagt under befaringen og kostnaden med å bygge ny felles p-plass ble tatt av Søndre Blefjellveien i forbindelse med oppgraderingen.

I takk fikk vi i stedet en muntlig og etter hvert skriftlig beskjed om at han hadde mistet en påstått veg helt fram til hytten sin (uten å nevne at han egentlig ønsket å flytte sin p-plass fra høyre til venstre side av vegen – og helt uten å nevne at han noen gang har hatt en vegrett eller å ha hatt en eksisterende vegrett fra Søndre Blefjellvei til hyttevegg).

Undertegnede har over flere år forsøkt å gi hytteeierne en tilgang til veg helt fram til hytta, men det har blitt formelt nektet. Første gang når Bertil Andersson gjennomførte sin personlige befaring den 2. påskedag i 2003. Andre gang når vi leverte forslag til vegtraseer og hvor Borlaug selv forårsaket at vegen ble tatt ut av kommuneplanen. Totalt er det mye ressurser for å bidra til at herr Borlaug og andre skal få sin veg fram til hyttevegg – uten å ha få en formelt akseptert adkomst til de aktuelle hyttene i området. Det presiseres imidlertid at Borlaug  aldri har søkt om eller fått godkjent noen form for hytteveg, men i stedet kjørt i utmark den tid av året som det har vært mulig å gjennomføre dette. Med gode grusgrunn er dette fullt ut mulig, selv om det ikke er i tråd med gjeldende regler.

Vi har aldri motsatt oss hans ønske om å kunne kjøre til hytta, men samtidig har vi et klart ansvar overfor alle de (naboer) som ikke får mulighet og må samordne plan for hytteveger. Vi har sagt at hvis han skal få sin adkomst forutsetter dette at også hans naboer kan innlemmes på samme veg.

En vegatkomst krever både nødvendig godkjenning av Flesberg kommune som øverste lokal myndighet, samt aktuelle naboer. Borlaugs hittil kjente metodikk er å prøve å skape en unik mulighet for sin hytte, uten å gi andre samme mulighet til atkomst.

Etter å ha fulgt en mindre spennende skriftlig debatt over noen år med Borlaug som hovedaktør ser vi fram til utvalgets beslutning. Den bør innlemme både Borlaug og naboers mulighet for framtiden.

Gudmund Bjøråsen har ikke kommentert saken.

Flesberg kommune sin oppfatning av saken:

At Flesberg kommune har vært i den tro at det har vært nedre del av veitraseen som har vært godkjent, og ikke omleggingen fra Beinsvannet og opp forbi Underbergsetra, er bare å beklage, men en arkivering av tillatelsen under hjemmelshaver Gudmund Bjøråsen er en del av forklaringen.  Imidlertid bortforklarer ikke dette at det bare er ca. 800 m. av en total byggelendge på 6.600 m som er godkjent.  Oppgraderingen/utvidelsen av veien fra bommen og opp til Beinsvannet er ikke omsøkt og oppgradering/utvidelse, samt omlegging av veien ovenfor Underbergsetra frem til kryss ved Blestua er heller ikke omsøkt.  Etter Pbl §84 angående varige konstruksjoner eller 93 litra i om vesentlige terrenginngrep og litra j om anlegg av vei eller parkeringsplass, så burde det ikke være noen tvil om at arbeidene burde vært omsøkt. 

 

Flesberg kommune mottok den 16.10.01 søknad fra Anleggsplan på vegne av Søndre  Blefjellvei, i søknaden står følgende:  Vedlagt oversendes søknad om tillatelse til å legge om vegtraseen på en strekning av Søndre Blevei.  Den omsøkte traseen blir mellom 700 og 750 m lang.  Ent Gudmund Kjenås søker om ansvarsrett.  Søknaden er utarbeidet av oss, men vil bli sendt direkte til dere etter at han har signert.”  Tillatelse til tiltaket og ansvarsrett for Gudmund Kjenås ble gitt den 07.11.01.  Vi vil anta at når søknaden ble sendt inn så var utbedring av veien fra bommen og opp til Beinsvannet godt i gang og man var sikkert også kjent med at man skulle bygge videre, så vi kan ikke se annet en at det hadde vært enkelt å ha levert en søknad for hele anlegget da.

 

Ny veitrase fra Beinsvannet og opp forbi Underbergsetra ligger, med unntak av de siste meterne, i sin helhet på Gudmund Bjøråsen sin eiendom.  For området er det ikke utarbeidet noen reguleringsplan, men det foreligger en gammel disposisjonsplan for området.  I tillegg er veien flyttet, som Søndre Blefjellvei påpeker, på toppen av Løstadbakken og forbi Borlaug sin hytte.  Disse flyttingene ligger på Dag Åsmund Bilstad sin eiendom.

Vurdering:

Som det skulle gå frem av partenes brev, så startet hele saken med ett avkjøringsproblem ved at veien ble lagt om forbi bla Borlaug sin hytte.

Som kommunen tidligere har hevdet, så hadde det mest riktige vært at omleggingen av veien oppover fra Beinsvannet, hadde vært gjenstand for en reguleringsprosess.  Vi er imidlertid ikke av samme mening når det gjelder arbeidene fra bommen og opp, da det her hadde holdt med en byggemelding.  Når så veien først lå der, og kommunen var i gang med kommunedelplanen for Blefjell, så var kommunen av den formening at avkjøringsproblematikken kunne ivaretas gjennom denne.  Kommunedelplanen ivaretar også avkjøringen på en overordnet måte, ved at mulig veitrase er stiplet inn og at Borlaug kan søke å få godkjent vei i hht  planen.

Kommunens faste utvalg for plansaker fattet i møte den 27.06.05, sak 36/05, vedtak om å pålegge Søndre Blefjellvei utarbeidelse av reguleringsplan og trafikksikkerhetsplan.  Meningen med trafikksikkerhetsplanen var å sikre at det ble foretatt skilting av trafikkfarlige punkter på veien.  Flesberg kommune er nå godt fornøyd med at veiforeningen har påbegynt skilting og vil derfor mene at kravet om trafikksikkerhetsplan kan frafalles.  Krav om utarbeidelse av reguleringsplan ble fattet mot rådmannens anbefaling, og i ettertid kan man diskutere om Søndre Blefjellvei var rette adressat.  Rådmannen vil nå fremme forslag som heller retter seg mot grunneierne ved at Gudmund Bjøråsen pålegges å tegne inn veien ved en fremtidig reguleringsendring og at Dag Åsmund Bilstad først må gis anledning til å fremme søknad om dispensasjon fra vedtatt reguleringsplan, for den omlegging som er foretatt på hans eiendom.

Opparbeidelse av veianlegg kan behandles etter Pbl § 84 (så langt det passer) eller Pbl § 93 lita i og j.  Det skulle derfor ikke være noen tvil om at arbeidene skulle ha vært byggeanmeldt, Søndre Blefjellvei må derfor innen 60 dager fra vedtaksdato sende inn byggemelding med alle relevante dokumenter.

Saken legges med dette frem for politisk behandling.

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

26.02.2006

Arkiv               

7/22/0/0

Saksmappe     

2005/1870

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ørn Antonsson

 

Gnr 7/22 Søknad om dispensasjon; pbl § 7

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

14.03.2006

8/06

fast utvalg for plansaker

25.04.2006

20/06

 

Rådmannens anbefaling:

Kommunens faste utvalg for plansaker avslår sivilarkitekt MNAL Jappe Nilsens dispensasjonssøknad, mottatt 25.01.06. Søknaden er gjengitt i sakens avsnitt ”Saksopplysninger”.

Avslaget begrunnes med at søknaden inneholder ikke særlige grunner, men generelle grunner, og gir derfor ikke rettslig grunnlag for dispensasjon etter plan- og bygningslovens § 7. Se for øvrig sakens avsnitt ”Vurderinger”.

I tillegg vil dispensasjon i hht. søknaden danne uheldig presedens og gjøre handheving av kommuneplanen uoversiktlig.

Behandling i fast utvalg for plansaker 14.03.2006:

Part i saken Gudmund Sørensen møtte og fikk lov til å orientere og argumentere  for sin sak  og svarte på spørsmål.

På bakgrunn av søkers orientering om møte med kommmunen og om arkitektens arbeid, ble det stilt spørsmål om saksbehandlers beregning av BYA og BRA  er rett. Det ble foreslått å utsette saken til neste møte for befaring.

Planutvalget vedtok enstemmig følgende: Saken utsettes til neste møte for avklaring og befaring.

Vedtak i fast utvalg for plansaker 14.03.2006:

Saken utsettes til neste møte for avklaring og befaring.

Saksopplysninger:

Sivilarkitekt MNAL Jeppe Nilsen på vegne av eiere av hytte GNR 7/22 på Blefjell (v/Blåberg) – Hilde Olsen og Gudmund Sørensen, søker kommunen om dispensasjon.

Det begynte med følgende skriv fra arkitekten – mottatt 22.11.05:

”Vedr. Hytte, GNR 7/22 Rivning av eks. hytte og oppføring av ny

BESKRIVELSE AV TILTAK

Eksisterende hytte (se foto) rives for å erstattes med en ny og mer hensiktsmessig hytte.

Vi har valgt å "løse opp" det samlede bygningsvolum i 2 hovedformer, med et sentralt sammenbindene mellombygg. Mot dalen/utsikten har vi anlagt en terrasse, på terreng, Med utgang fra stue og fra mellombygg (hall).

Hytta får dermed også en klar funksjonsdeling, idet stue/opphold og kjøkken blir liggende i en bygning mens soverom, bad, badstue, boder etc. er lokalisert i egen sidebygning. Soveromsbygningen har innredet loft med soveplasser og et lite baderom.

Gesimshøyde for hovedbygg og sidebygg blir på 3,7 meter, mønehøyde 5,1 meter. Mellombygg henholdsvis 2,7 og 3,8 meter.

Hytta bygges i en stav/laft konstruksjon (se vedlagte fotoeksempel) med natursteinssokkel og treplank som taktekking.

AREALBEREGNING

Soveromsfløy - 63,25 m²

Stue/kjøkken - 52,25 m²

Mellombygg - 16,00 m²                  Sum BRA 131,5 m²

DISPENSASJONSSØKNAD:

Familien Sørensens hytte vil ferdig utbygd bli på 131,5 m², dvs. 1,5 m² utover arealbestemmelsene for hytteområdet. Vi mener at vi har laget et hyggelig lite tun ut av "programmet" for hytteprosjektet. Men før vi utarbeider endelige tegninger og dokumenter for Rammesøknad, ber vi om Flesberg Kommunes stillingtagen til prosjektet.”

Kommunen svarte – 21.12.05:

”Gnr 7/22 Ang. forespørsel vedrørende riving av eksisterende hytte og oppføring av ny hytte

Med referanse til din forespørsel, mottatt 22.11.05, samt telefonhenvendelse. Området hytten ønskes ført opp i omfattes ikke av reguleringsplan. Området er bygd ut etter disposisjonsplan, som opphørte ved stadfesting av kommuneplanen av 08.05.03. Hytter i dette område kan utvides med direkte hjemmel i kommunedelplanen for Blefjell vedtatt 27.06.05, etter følgende bestemmelse:

1.3               Bebyggelsens størrelse ( § 20-4, b )

Hytter som utvides med direkte hjemmel i kommunedelplanen kan ha følgende størrelser:

§   inntil 100m² bebygd areal (BYA) for hovedbygning når dette ikke kommer i konflikt med frilufts- og miljøinteresser

§   grunnmur/pilarhøyde inntil 1,0 meter

§   maksimal gesimshøyde inntil 3,5 meter på den enkelte fasade og maksimal mønehøyde 5,5 meter (over gjennomsnittlig planert terreng)

§   uthus/anneks inntil 15m² kan bygges forutsatt at total BYA 100 m² ikke overskrides og forutsatt at det plasseres nær eksisterende hytte, maksimalt 10 meter fra denne. Maksimal gesimshøyde skal være 2,5 meter, maksimal mønehøyde 3,0 meter.

§   lave terrasser (maks 0,5 m over bakken) inntil 20m².

Mottatte tegninger viser hytte større enn dette. Hytten vil kreve enten regulering eller dispensasjon fra kommunedelplanen for Blefjell.

I medhold av plan- og bygningslovens § 7 kan kommunens faste utvalg for plansaker, ”når særlige grunner foreligger”, gi dispensasjon fra plan. Men bare dersom det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon vil lovens krav om særlige grunner være oppfylt, og det er adgang til å gi dispensasjon. I motsatt fall er det ikke rettslig grunnlag for å gi dispensasjon.

Dispensasjonssøknad består av:

§         Skriv hvor det fremkommer hva søkes dispensasjon fra og søkers særlige grunner.

§         ”Gjenpart av nabovarsel”* hvor det fremkommer at samtlige naboer, inklusivt grunneiere, er varslet om innholdet i dispensasjonssøknaden.

§         Tegninger – alt mottatt

§         Situasjonsplan med ønsket hytte inntegnet.

Etter at relevant gebyrregning er betalt** forelegges dispensasjonssøknad kommunens faste utvalg for plansaker til behandling.

*”Blanketter for ”Nabovarsel” og ”Gjenpart av nabovarsel” finnes på kommunens nettside.

**Sendes først når kommunen har mottatt komplett dispensasjonssøknad.

Vedlegg: Bestemmelser til kommuneplanens arealdel, kartutsnitt og nabooppgave

Gjenpart: Gudmund T. Sørensen, Kolsåslia 42 B, 1352 KOLSÅS”

Dispensasjonssøknaden – mottatt 25.01.06:

”DISPENSASJONSSØKNAD

1.      Ved henvendelse til kommunen sommeren 2005 ble tiltakshaver gjort oppmerksom på at 130m² BRA var grensen for hytter i dette området. Dette ble lagt til grunn ved prosjektering av oversendt forslag til ny hytte.

2.      Eksisterende hytte, anneks og stabbur utgjør til sammen 130.98 m² BYA - eksakt utregnet etter grundig oppmåling på stedet. Takutstikk ol. er ikke medregnet.

NB: På tilsendt situasjonskart viser inntegnet bebyggelse en samlet flate på 149,1 m², eks. terrasse. Det omsøkte tiltaket ligger mao. godt innenfor rammen av eksisterende bebyggelse.

Konklusjon: Den nye hytta legger ikke beslag på mer mark enn eks. hytte, anneks og stabbur!

3.      Tiltakshavers tomt er veldig stor, 5,6 daa og beliggende innerst i et hytteområde. Løsningen vi har valgt samler alle funksjoner under "ett tak" og vi har bevist gitt hytta en utforming for ytterligere å bryte opp karakteren av en homogen bygning.

4.      Vi har lagt vekt på å skape en helhetlig og harmonisk løsning med utførelse og materialvalg som understreker småskaligheten og hensynet til beliggenheten på tomta, nær sagt ytterst mot dalen. Arkitekturen er basert på gammel norsk byggetradisjon som vi mener vil passe særdeles godt inn i dette landskapet.

5.      Hytter er i dag mye mer et hjem nr 2. for folk. 100 m² BYA vil for de fleste føre til mindre bruk av hytta - det vil føre til løsninger som verken er "fugl eller fisk". Vi vil til slutt tillegge at eksisterende hytte, vedskjul, stabbur og anneks rives.

Vi håper Flesberg Kommune og våre naboer i området vil se positivt på byggesøknaden.”

Det er ikke mottatt protest/merknader fra varslede hyttenaboer og grunneier Hans Endre Fossan.

Vurdering:

Ifølge mottatte tegninger vil den planlagte hytten ha følgende arealer: BYA 152 m² og BRA 160 m². I tilfelle også loftetasje i kjøkkenfløy, da BRA 182 m².

Bebygd areal (BYA) er hyttens ytre mål ved kledning. Hvis sokkel ligger utenfor bygningens fasadeliv, gjelder sokkelen som begrensing. Bygningsdelen utenfor fasadeliv måles fra konstruksjonens utside (eksklusive takrenner, rekkverk og lignende). Overbygd terrasse og eller overbygd inngangsparti regnes også som bebygd areal.

Bruksareal (BRA) er hyttens totale gulvflate uten fratrekk av skillevegger, skaper, etc.

I dette område tillot kommuneplanen hytter utvidet til BYA 130 m² og uthus til BYA 30 m². Kommunedelplanen for Blefjell, vedtatt 27.06.05, tillater i dette område hytter utvidet til BYA 100 m². Uthus/anneks kan være inntil BYA 15 m² forutsatt summen av hytte + uthus/anneks ikke utgjør mer enn BYA 100 m².

Hyttetegning ”fasade vest” gir inntrykk av to 1½ etasjes hytter knyttet sammen med lavt mellombygg.

Arkitekten begrunner dispensasjonssøknaden med følgende:

  • Den nye hytte legger ikke beslag på mer mark enn eksisterende hytte, anneks og stabbur.
  • Tiltakshaveres tomt er veldig stor, 5,6 daa med beliggenhet innerst i et hytteområde – Til forskjell fra eksisterende bebyggelse blir alt under ett tak – Estetisk tilpasset omgivelsene.
  • Kommunedelplanens arealbegrensning på BYA 100 m² er snever og fører til at hytter ikke vil kunne tjene sitt formål.

I følge GAB-eiendomsregisteret er hyttetomt GNR 7/22 på 5,4 daa. Ved regulering vil det teoretisk være mulig både å spalte tomten og realisere dette hytteprosjekt. Realisering via dispensasjon fra kommunedelplanen for Blefjell vil virke negativt på planen som styringsverktøy – i tillegg er dispensasjonssøknaden anført generelle grunner, ikke særlige i plan- og bygningslovens forstand.

For at lovvilkåret særlige grunner skal være oppfylt, må det foreligge spesifiserte, klare og relevante grunner som etter en nærmere konkret vurdering er av en slik karakter og har en slik tyngde at de kan slå gjennom ovenfor de hensyn kommunedelplanen og de tilhørende bestemmelser til kommunedelplanens arealdel er ment å ivareta.”

Plan- og bygningsloven § 7 bestemmer at det kan dispenseres bl.a. fra kommunedelplan. "Særlige grunner" vil etter praksis foreligge dersom de hensyn bestemmelsen er ment å ivareta ikke blir skadelidende om dispensasjon gis, eller en overvekt av interesser taler for det omsøkte tiltak. I lovens formulering ligger det at dispensasjon ikke skal være en kurant sak, og at ingen har rettskrav på å få dispensasjon. Hvorvidt det foreligger «særlige grunner», beror på en skjønnsmessig helhetsvurdering basert på forholdene i den konkrete sak.

Etter rådmannens vurdering er det ikke anført særlige grunner i saken som kan gi grunnlag for å dispensasjon fra gjeldende kommunedelplan for Blefjell. En dispensasjonsvurdering skal være forankret i objektive forhold ved tiltaket, eiendommen og omgivelsene, og det vil bare unntaksvis kunne legges vekt på subjektive forhold hos den enkelte tiltakshaver. De anførte forhold er mer allmenne grunner som ikke anses som en særlig grunn i hht. plan- og bygningsloven § 7.


Tegninger av planlagt hytte og fargefoto av eksisterende hytte kan ses i utvalgsmøtet.

 

 

 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

31.03.2006

Arkiv               

L12

Saksmappe     

2006/176

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ørn Antonsson

 

Gnr 7/5- 8/1 Dispensasjonssøknad; pbl § 7

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

25.04.2006

21/06

Rådmannens anbefaling:

Kommunens faste utvalg for plansaker avslår Terje Homeliens dispensasjonssøknad, datert 01.02.06. Søknaden er gjengitt i sakens avsnitt ”Saksopplysninger”.

Avslaget begrunnes med at godkjenning ville være brudd på avtale mellom den lokale reguleringsmyndighet (Flesberg kommune) og fylkesmannen i Buskerud. Avtale som var forutsetning for godkjenning av Homeliens reguleringsplan.

Videre inneholder dispensasjonssøknaden ikke særlige grunner, men generelle grunner, og gir derfor ikke rettslig grunnlag for dispensasjon etter plan- og bygningslovens § 7.

Se for øvrig sakens avsnitt ”Vurderinger”.

Vedlegg:

-          Skriv fra fylkesmannens miljøvernavdeling, datert 02.12.02

-          Utskrift av kommunestyresak 0063/03

Saksopplysninger:

Fra grunneier Terje Homelien er mottatt følgende dispensasjonssøknad, datert 01.02.06:

”Gjelder: reguleringsplanen for GNR 8/2 og GNR 7/5.

Jeg som eldste sønn kjøpte gården, med avtale om at mine søsken, Hans-Ole og Anne-Lise, skulle få tomt nr. 179 og nr. 180.

Vi gjorde ikke noe med dette, i påvente av reguleringsplanen for gården. Da skulle det ordnes, men så var disse to tomtene strøket. Dette var til skuffelse for mine to søsken.

Disse to tomtene ligger for seg selv mellom nabogrensa til Juvenes og veien. På grunn av dette søker jeg om dispensasjon for disse to tomtene. Håper inderlig dette kan gå i orden, på grunn av søskenforholdet vårt.”

Homeliens reguleringsplan – ”Reguleringsplan for del av eiendommen GNR 7/5”, er på nordre Ble og omfatter bl.a. Blåberg fjellstue.

Vurdering:

11.09.03 vedtok kommunestyret reguleringsplanen for del av eiendommen GNR 7/5 etter at planen hadde hatt lang behandlingstid. Blant annet pga. innsigelse fra fylkesmannens miljøvernavdeling. Innsigelse av prinsipiell karakter basert på sluttbehandling av Fylkesdel-planen for Blefjell

Etter avtale mellom fylkesmannen i Buskerud og Flesberg kommune realitetsbehandlet fylkesmannens miljøvernavdeling de 7 reguleringsplaner avdelingen hadde innsigelse til. Der i blant Homeliens reguleringsplan for del av hans eiendom GNR 7/5. En forutsetning for avtalen var at Flesberg kommune iverksette arbeide med en detaljert kommunedelplan for Blefjell. Avtalen innebar at miljøvernavdelingen frafalt alle innsigelsene som var basert på prinsipielt grunnlag. Eventuelle nye innsigelser måtte basere seg på faktiske forhold knyttet til de ulike reguleringsplanene.

I samsvar med avtalen frafalte miljøvernavdelingen, ved sitt skriv av 02.12.02, tidligere innsigelse til Homeliens reguleringsplan som var framsatt på prinsipielt grunnlag. Miljøvernavdelingen fremmet imidlertid ny innsigelse til enkelte av de planlagte tomtene. Innsigelsen omfattet tomtene 170,172,173,174,175,176,177,179 og 180.

Innsigelsen var begrunnet med at disse tomter i stor grad ville avskjære eller legge beslag på noen av de mulige naturlige ferdselkorridorer og grøntdrag innen planområdet. Innsigelsen omfattet også planlagt veg inn til tomtene 172 og 173.

Kommunens faste utvalg for plansaker i møte 18.03.03, FUP-sak 0010/03, vedtok:

”Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 27-1 nr 2 krever kommunens faste utvalg for plansaker reguleringsforslaget (datert 04.12.00) omarbeidet i hht. punktene her under før reguleringsplanen legges frem for kommunestyret til sluttbehandling etter plan- og bygningslovens § 27-2 nr 1.

1.      Tomtene 170,172,173,174,175,176,177,179, 180.og planlagt veg inntil tomtene 172 og 173 tas ut av planen, jf. miljøvernavavdelingens skriv av 02.12.02.”

Reguleringsplanen ble omarbeidet i hht. til vedtaket i FUP-sak 0010/03 og siden vedtatt av kommunestyret.

Det ville være høgst merkelig hvis en via dispensasjon ville bryte med inngått avtale mellom Flesberg kommune og fylkesmannen i Buskerud. Konsekventlig vil rådmannen anbefale kommunens faste utvalg for plansaker å avslå grunneier Terje Homeliens dispensasjons-søknad, datert 01.02.06.

Homeliens reguleringsplan innehold mange nye hyttetomter han kunne disponere fritt.

I medhold av plan- og bygningslovens § 7 kan kommunens faste utvalg for plansaker, ”når særlige grunner foreligger”, gi dispensasjon fra plan. Men bare dersom det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon vil lovens krav om særlige grunner være oppfylt, og det er adgang til å gi dispensasjon. I motsatt fall er det ikke rettslig grunnlag for å gi dispensasjon.

For at lovvilkåret særlige grunner skal være oppfylt, må det foreligge spesifiserte, klare og relevante grunner som etter en nærmere konkret vurdering er av en slik karakter og har en slik tyngde at de kan slå gjennom ovenfor de hensyn reguleringsplan og de tilhørende bestemmelser til planen er ment å ivareta.

Denne sak er av en slik karakter at i tilfelle kommunens faste utvalg for plansaker er innstilt på å godkjenne Homeliens dispensasjonssøknad, da må saken utsettes. Dette skyldes følgende:

Fylkesmannens veileder for behandling av dispensasjonssaker opplyser at dersom administrasjonen har innstilt på avslag i en dispensasjonssak, og saken av den grunn ikke har vært oversendt sektormyndighetene til uttalelse, kan ikke planutvalget innvilge søknaden før de berørte sektormyndigheter er hørt. Dette innebærer at i slike tilfeller må saken utsettes. Videre presiseres det at det er særlig viktig å påse at vedtaket er tilstrekkelig begrunnet når planutvalgets vedtak går på tvers av administrasjonens opprinnelige innstilling. I tilfelle her er sektormyndigheten fylkesmannens miljøvernavdeling.


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

07.04.2006

Arkiv               

7/1/15/0

Saksmappe     

2005/1712

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ørn Antonsson

 

Gnr 7/1 F15 Søknad om dispensasjon; pbl § 7

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

25.04.2006

22/06

 

Rådmannens anbefaling:

Kommunens faste utvalg for plansaker avslår siv.ark. Marit Fåsetbrus dispensasjonssøknad, datert 10.02.06. Søknaden er gjengitt i sakens avsnitt ”Saksopplysninger”.

Avslaget begrunnes med at søknaden inneholder ikke særlige grunner, men generelle grunner, og gir derfor ikke rettslig grunnlag for dispensasjon etter plan- og bygningslovens § 7. Se for øvrig sakens avsnitt ”Vurderinger”.

I tillegg vil dispensasjon i hht. søknaden danne presedens, som vil gjøre handheving av offentlige planer uoversiktlig og uforutsigbare.

Saksopplysninger:

Fra siv.ark. Marit Fåsetbru er mottatt dispensasjonssøknad. Søknaden er datert 10.02.06. Fåsetbru søker på vegne av Ove Bakkerud, som ønsker å føre opp hytte på sin tomt GNR 7/1 F15 i regulert hytteområde ved Djupvatn på nordre Ble. Hytte som fraviker gjeldende bestemmelser for hytteområdet.

I hht. reguleringsbestemmelsene kan tomten bebygges i samsvar med bestemmelsene til kommuneplanens arealdel (08.05.03). Jf. disse bestemmelsers § 6 gjelder utfyllende bestemmelser til arealdelen av kommunedelplanen for Blefjell vedtatte av kommunestyret 27.06.05

Planlagt hytte bryter med pkt. 1.3 i utfyllende bestemmelser til arealdelen av kommune-delplanen for Blefjell

  1. Tillatt maks. BYA (bebygd areal) er 100 m² – hyttens BYA er ca 105 m².

2.      Tillatt maks. gesimshøyde er 3,50 meter – hyttens er 4,25 meter.

Fåsetbrus dispensasjonssøknad:

”Nybygg av hytte GNR 7/1 Djupvatnet Flesberg. Søknad om dispensasjon.

Det søkes herved om dispensasjon fra bestemmelser punkt 1.3 til arealdelen av kommunedelplan for Blefjell, vedtatt 27.06.05.

         Det søkes om å få bygge BYA 105m2. Dette er 5m² mer enn maks. tillatte areal.

Særlige grunner: Denne hytta har vært planlagt over lengre tid. Den var allerede prosjektert før den nye kommunedelplan ble vedtatt i juni i fjor. Det var tillatt med større maks. BYA i den forrige planen. (opptil 130m²). Overskytende areal er lite. Hytta ligger med god avstand til andre hytter og oyerskytende areal burde være av liten betydning. Huskroppen er delt opp slik at volumet ikke virker stort.

Det søkes om å få bygge med større gesimshøyde enn 3,5 meter på enkelte deler av bygningen.

Særlige grunner: Den største delen av hytta har en gesimshøyde på 2.85 meter, mens midtdelen har en gesimshøyde på 4.25 meter. Intensjonen med å angi maks gesimshøyde er å ikke få for stor høydevirkning. Ved sammensatte bygg kan en få en mer variert og spennende huskropp ved å variere gesimshøyden slik at noe er høyere og noe er lavere. Likevel vil det være snittet av høydene som oppfattes som byggets høydevirkning. Bedømmelse 'av gesimshøyde kan være vanskelig på sammensatte bygg. Veiledning til TEK § 4-2 fig.5 gir kommunen anledning til å legge inn skjønn for sammensatte bygg.

Den laveste delen av hytta har en mønehøyde på ca. 4.3 meter, mens maks. tillatte mønehøyde er 5.5 meter, slik at den faktiske høyden av hytta er vesentlig lavere enn tillatt.

Dette er siste tomta på et allerede utbygd hyttefelt, slik at eventuell dispensasjon ikke vil få følger for resten av området.

Hytta ligger i forholdsvis flatt terreng, og det kan da være bra å løfte seg litt over terrenget. Det omsøkte bygg er etter hvert en ganske vanlig form for hyttebygg som ligger bra i flatt terreng.”

Vurdering:

I medhold av plan- og bygningslovens § 7 kan kommunens faste utvalg for plansaker, ”når særlige grunner foreligger”, gi dispensasjon fra plan. Men bare dersom det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon vil lovens krav om særlige grunner være oppfylt, og det er adgang til å gi dispensasjon. I motsatt fall er det ikke rettslig grunnlag for å gi dispensasjon.

For at lovvilkåret særlige grunner skal være oppfylt, må det foreligge spesifiserte, klare og relevante grunner som etter en nærmere konkret vurdering er av en slik karakter og har en slik tyngde at de kan slå gjennom ovenfor de hensyn kommunedelplanen og de tilhørende bestemmelser til kommunedelplanens arealdel er ment å ivareta.”

Dispensasjon i hht. Fåsetbrus søknad vil bety at øvrige hytteeiere i samme plan – for øvrig i dette langstrakte land, vil i varierende grad ha rett på maken dispensasjon. De vil kunne pårope seg at de har ”falt” for hyttetype som ikke ”passer” inn i rigide planer.

Etter rådmannens vurdering er det ikke anført særlige grunner i saken som kan gi grunnlag for å dispensasjon fra områdets reguleringsplan og kommunedelplan for Flesberg kommune. En dispensasjonsvurdering skal være forankret i objektive forhold ved tiltaket, eiendommen og omgivelsene, og det vil bare unntaksvis kunne legges vekt på subjektive forhold hos den enkelte tiltakshaver. De anførte forhold er allmenne grunner som ikke anses som en særlig grunn i hht. plan- og bygningsloven § 7.


Tegninger kan ses i utvalgsmøtet.

 

 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland           

28.02.2006

Arkiv               

L12

Saksmappe     

2005/143

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ørn Antonsson

 

Pbl §§ 15 og 27-3 Klager på reguleringsplan for Søre Haugan hyttefelt, del av GNR 66/1

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

25.04.2006

23/06

 

Rådmannens anbefaling:

Kommunens faste utvalg for plansaker finner ikke grunn til å ta klagene fra Helene- og Johan Horsrud og Knut Sønåsen til følge. Klagene er henholdsvis daterte 19.09.05 og 31.01.06.

Saken sendes fylkesmannen i Buskerud til videre behandling, jf. pbl § 27-3.

Vedlegg:

-          FUP-sak 2/05 og K-sak 5/05

-          Helene Horsrud og Per Bergs skriv av 29.01.03

-          Knut Sønåsens skriv av 16.01.03 og 20.05.04

Saksopplysninger:

Flesberg kommunestyre i møte den 17.02.05, sak 5/05, vedtok reguleringsplan for Søre Haugan hyttefelt, del av GNR 66/1. Planområdet grenser til østsiden av Haugsjø i Lyngdal og reguleringen gjelder eksisterende hyttebebyggelse, fortetting til samme formål, stikkveger og parkering. Regulant var arkitekt Øystein Landsgård på vegne av hjemmelhaver på Søre Haugan Kåre Willy Andersen.

Kommunestyrevedtaket:

”Kommunestyret i Flesberg vedtar – med hjemmel i plan- og bygningslovens § 27-2, nr 1 – Reguleringsplan for Søre Haugan hyttefelt – del av eiendommen GNR 66/1.

Planmaterialet; kart og bestemmelser, er sist revidert 14.12.04.

Tiltakshaver må bekoste omlegging av kommunal vei, denne må utformes i hht. vegnormene.”

I samsvar med pbl § 27-2 nr 3 er vedtaket kunngjort i Norsk Lysingsblad og lokalavisen Laagendalsposten. Det er mottatt 2 klager på kommunestyrevedtaket. Den ene fra Helene- og Johan Horsrud og den andre fra Knut Sønåsen. Helene Horsrud eier hytte GNR 66/5, som er på tomt nr 4 innenfor reguleringsplanen. Knut Sønåsen er medeier av nabo-eiendommene Ø.- og N. Sønåsen, GNR 68/1,2.

Horsruds klage, datert 19.09.05:

”Vedr. REGULERINGSPLAN FOR SØRE HAUGAN HYTTE FELT GNR 66/1

Vi er blitt kjent med at det er vedtatt en ny reguleringsplan for en del av ovennevnte eiendom. Vi vil med dette påklage ovennevnte vedtak fordi vi som direkte berørt av reguleringen ikke har blitt tilstrekkelig informert om planarbeidet, og således ikke har kunnet sikre våre interesser i saken.

Helt fra planarbeidet startet i januar 2003 har informasjonen fra regulanten vært svært mangelfull. Vi ble via en annen hytteeier gjort kjent med at reguleringsarbeidet skulle starte, og at det var satt en frist for å komme med innsigelser til 20.01.03, dette var den 14.01.03. I brev til regulanten av 19.01.03 søkte vi om utsettelse på fristen. I brev av 29.01.03 listet vi våre kommentarer til planen sammen med eieren av tomt nr. 3

Siden vår vannkilde ligger i det aktuelle området blir vi direkte berørt av en eventuell utbygging og vi regnet det derfor som en selvfølge at vi ville bli informert om det videre arbeidet med planen. Etter at vi sendte vårt brev med kommentarer den 29. januar 2003 har vi ikke hørt noe mer om planarbeidet verken fra regulant eller kommunen.

Vi har pr. telefon forelagt saken for juridisk avdeling hos Fylkesmannen i Buskerud og det er ingen tvil om at vi skulle vært varslet pr. brev da planen ble lagt til offentlig ettersyn. Dette framgår også av § 27-1 i plan- og bygningsloven.

Etter henvendelse til saksbehandler Ørn Antonsen har vi pr. mail av 15.09.05 fått kopi av brev fra regulant til kommunen av 15.03.03 hvor det blant annet sies at; "dersom en vannkilde ødelegges som følge av en utbygging, er det utbyggers plikt å erstatte denne med en annen vannkilde med tilsvarende vannkvalitet".

I vårt tilfelle er det ikke noen som helst tvil om at vannkilden blir ødelagt, fordi det er plassert en hytte i umiddelbar nærhet og en vei i skråningen ovenfor brønnen.”

Sønåsens klage, datert 30.01.06:

”VEDRØRENDE KLAGE PÅ REGULERINGSPLAN FOR SØRE HAUGAN HYTTEFELT, DEL AV GNR 66/1, K-SAK 5/05.

Jeg viser til mine tidligere klager/innsigelser i denne sak jfr. brev datert 20.05.04 og brev av 16.01.03. Jeg vil herved benytte min klageadgang jfr. Plan og bygningsloven § 27-3 og 15 i forvaltningsloven til å påklage reguleringsplan for Søre Haugan hyttefelt del av gnr 66, bnr 1 vedtatt i Flesberg kommunestyre i møter den 17.02.05 og 22.09.05, K-sak 5/05.

Som grunneier av tilgrensende naboeiendom har jeg følgende klage mot vedtatt reguleringsplan:

Jeg vil fremholde at en utbygging av ytterligere 19 hytter på eiendommen gnr 66, bnr 1 i henhold til vedtatt reguleringsplan for Søre Haugan hyttefelt del av gnr 66, bnr 1, vil kunne komme til å medføre et stort press/utstrakt bruk av naboeiendommen gnr 68, bnr 1 og 2 som friareal. Dette finner jeg som grunneier av denne naboeiendom svært uheldig, slik at jeg ønsker å protestere på vedtatt reguleringsplan.

Jeg vil også anføre at i vedtatt reguleringsplan for gnr 66, bnr 1, vil gårdsvegen til Sønåsen tjene som adkomstvei til hytter, noe den ikke er egnet for. Av den grunn vil jeg protestere på vedtatt reguleringsplan som viser at gårdsveien til Sønåsen benyttes som adkomstvei til hytter. Jeg finner det uheldig at parallell hyttevei som utgår fra gårdsveien til Sønåsen ikke er forlenget helt ned til kommunal veg, slik at denne hyttevei ville kunne tjene som adkomstvei til hytter for dette området av eiendommen Søre Haugan.”

Skriv klagere henviser til vedlegges saken.

Vurdering:

I samsvar med plan- og bygningslovens (pbl) § 27 varslet regulant Landsgård berørte hytte- og grunneiere om reguleringen. Blant disse var Horsurd og Sønåsen. I tillegg til Landsgård selv – svarte kommunen på henvendelser fra de varslede, enten via e-post, brevpost eller telefon.

Følgende avsnitt er fra Landsgårds skriv av 15.03.03, hvor han kommenterer merknader han mottok fra de varslede.

”Fra Helene Horsrud, tomt nr 4, og Per A. Berg, tomt nr 3.

Partene er gitt lengre frist som de har bedt om.

Merknaden imøtekommes ved at eksisterende adkomstveg til tomt nr 3 ikke benyttes som adkomstveg til småbåthavn. Veg til tomt nr 3 forutsettes beholdt som i dag.

Dersom en vannkilde ødelegges som følge av utbygging, er det utbyggers plikt å erstatte denne med en annen vannkilde av tilsvarende vannkvalitet ­– utbygger/-grunneier vil sørge for ny vannkilde med tilsvarende kvalitet hvis vannkilden til T4 ødelegges.

Adkomstveger til nye- og flere av de eksisterende hyttene ansees som en nødvendighet med de krav hyttekjøpere har til tilgjengelighet og komfort.

Båthavnen er medtatt for å sikre at hytteeiere skal ha et sted å henlegge sin robåt. Det forutsettes ikke bygget molo/brygge i denne omgang.”

”Fra Knut Sønåsen, eier av naboeiendommen 68/1,2

Sønåsen er gitt lengre frist som han har bedt om.

Kommentaren er generell og omhandler primær antall nye tomter. Det er selvsagt at utslipp vil bli ivaretatt i samsvar med gjeldende regelverk. De foreslåtte tomter ved Plasstjern ligger alle med avstand til vannkanten som Flesberg kommunes kommuneplan krever – avstand fra innmålt punkt på tomt nr 43 til vannkant er ca 75 meter, avstand fra innmålt punkt på tomt nr 42 til vannkant er ca 85 meter, avstand fra innmålt punkt på tomt nr 44 til vannkant er ca 100 meter.”

Senere i planprosessen ble den planlagte båthavnen tatt ut av reguleringsforslaget.
Dersom en vannkilde ødelegges som følge av utbygging, er det utbyggers plikt å erstatte denne. Dette er privatrettslig forhold.

Innspill fra Sønåsen ble i planprosessen imøtekommet ved at alle de planlagte hyttetomtene ved Plasstjern, ble tatt ut av planen. Hans innspill medvirket til at i alt syv planlagte hyttetomter + planlagte adkomstveger ble enten tatt ut av planen eller flyttet. Når det gjelder gårdsvegen, da er bruksrett til privat veg ikke det offentliges anliggende. Det er brukers ansvar.

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

04.04.2006

Arkiv               

L12

Saksmappe     

2006/86

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ellen Korvald

PBL § 27-2 pkt. 1 Sluttbehandling av reguleringsendring.
Gnr. 138/47 Sølvseter på Strand seterskog

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

25.04.2006

24/06

 

Rådmannens anbefaling:

Kommunestyret vedtar med hjemmel i PBL §27-2 pkt. 1 å endre reguleringsplan for gnr. 138/47 Sølvseter på Strand seterskog i samsvar med revidert kart og bestemmelser datert 04.04.06.

Vedlegg:

Reguleringskart og bestemmelser datert 04.04.06

Saksopplysninger:

Det faste utvalg for plansaker vedtok i møte 31.01.06 (sak 6/06) å legge reguleringsplan for Sølvseter ut til høring. Formålet var å foreta en vesentlig endring.

Høringen har vært kunngjort i Laagendalsposten, i tillegg er fylkesmann, fylkeskommunen og naboer i området tilskrevet. Høringsfristen ble satt til 1. april.

Forslaget innebærer først og fremst at arealbruksformålet foreslås endret fra ”turistanlegg/utleiehytter” til ”turistanlegg/frititdsbebyggelse”

Det er kommet inn 2 merknader til planen.

Buskerud fylkeskommune mener planen bør si noe om fordelingen mellom utleie og private hyttetomter, slik at kommunen har styring på fordelingen mellom disse formålene. Videre påpeker de at det bør legges inn byggegrense i forhold til veien.

Fylkesmannen i Buskerud, både landbruksavdelingen og miljøvernavdelingen, påpeker det samme forholdet som fylkeskommunen. De ber konkret om at man gjennom bestemmelsene fastsetter minimumskrav til andelen turistanlegg/utleiehytter i forhold til fritidsbebyggelse.

Asbjørn Løvstad har tidligere påpekt at det ikke foreligger veirett eller avtaler om dette for Strand Seterskog eller Sølvseter. Nipeto Vel har muntlig meddelt at velet ikke er eier av veien, og således ikke part i en eventuell avtale, slik det framgår av bestemmelsenes §2.

Vurdering:

Det vil være hensiktsmessig å fastsette en byggegrense i forhold til veg. Rådmannen anbefaler at det innarbeides et nytt punkt e i §3A i bestemmelsene som setter 8 meters byggegrense fra senterlinje i veg.

Byggegrensen er 8 meter fra senterlinje veg.

§2 anbefales rettet i samsvar med merknader om veiretter, slik at det forutsettes avtale mellom utbygger og eierne av Kløvnattveien før utbygging:

Før utbygging kan skje må det foreligge tinglyst avtale mellom utbygger og eierne av Kløvnattveien angående…

Rådmannen er mer nølende med å anbefale fast fordeling mellom turistanlegg og private hytter. Grunneier og utbygger ønsker fleksibilitet for å få realisert planen. Å sette en prosentvis fordeling blir lett litt tilfeldig, og gir mindre fleksibilitet. Rådmannen fraråder derfor dette.

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

31.03.2006

Arkiv               

138/4/11/0

Saksmappe     

2005/1452

Avd                  

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ørn Antonsson

 

Gnr 138/4 F11 Søknad om dispensasjon; pbl § 7

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

 

 

 

Rådmannens anbefaling:

Kommunens faste utvalg for plansaker avslår Anne-Lise Bryn Anderssons og Tor Dagfinn Anderssons dispensasjonssøknad, mottatt 16.03.06. Søknaden er gjengitt i sakens avsnitt ”Saksopplysninger”.

Avslaget begrunnes med at søknaden inneholder ikke særlige grunner, men generelle grunner, og gir derfor ikke rettslig grunnlag for dispensasjon etter plan- og bygningslovens § 7. Se for øvrig sakens avsnitt ”Vurderinger”.

I tillegg vil dispensasjon i hht. søknaden danne presedens, som vil gjøre handheving av kommunedelplanen uoversiktlig.

Saksopplysninger:

Fra hytteeier Anne-Lise Bryn Andersson og Tor Dagfinn Andersson er mottatt dispensasjons-søknad. De har planer om å utvide hytten og hyttens uthus. Utvidelsen av uthuset krever dispensasjon fra arealdelen av kommunedelplanen for Blefjell.

Hytten er i Foss og Strand Seterskog på Blefjell i område uten reguleringsplan. I forhold til arealdelen av kommunedelplanen for Blefjell er hytten i område avsatt til ”Byggeområder”. Hvor hytter kan utvides med direkte hjemmel i følgende bestemmelse (1.3):

Hytter som utvides med direkte hjemmel i kommunedelplanen kan ha følgende størrelser:

-               inntil 100m² bebygd areal (BYA) for hovedbygning når dette ikke kommer i konflikt med frilufts- og miljøinteresser

-               grunnmur/pilarhøyde inntil 1,0 meter

-               maksimal gesimshøyde inntil 3,5 meter på den enkelte fasade og maksimal mønehøyde 5,5 meter (over gjennomsnittlig planert terreng)

-               uthus/anneks inntil 15m² kan bygges forutsatt at total BYA 100 m² ikke overskrides og forutsatt at det plasseres nær eksisterende hytte, maksimalt 10 meter fra denne. Maksimal gesimshøyde skal være 2,5 meter, maksimal mønehøyde 3,0 meter.

-               lave terrasser (maks 0,5 m over bakken) inntil 20m².

Etter planlagte utvidelser blir hyttens BYA (ca) 89 m² og uthus/anneks BYA (ca) 26 m². Dvs. totalt BYA (ca) 115 m².

Bebygd areal er hyttens ytre mål ved kledning. Hvis sokkel ligger utenfor bygningens fasadeliv, gjelder sokkelen som begrensing. Bygningsdelen utenfor fasadeliv måles fra konstruksjonens utside (eksklusive takrenner, rekkverk og lignende). Overbygd terrasse og eller overbygd inngangsparti regnes også som bebygd areal.

Anderssons dispensasjonssøknad (ikke datert, men mottatt 16.03.06):

”Gnr 138/4/11 Vedr. melding om tiltak - tilbygg til hytte. Dispensasjonssøknad.

Viser til deres ref: 2005/1452 av dato 29.09.2005 og av dato 10.02.2006, samt min tidligere innsendte melding om tiltak saksnr. 1091167 (fra Internett).

I kommunens tilsvar datert 10.02.2006 til min tidligere innsendte melding vises det til at min søknad krever dispensasjon fra kommunedelplanen for Blefjell.

Begrunnelsen for krav om dispensasjonssøknad framkommer av det faktum at det totale areal for hytte og uthus vil overstige 100 m² (BYA) med ca 15 m² (BYA).
I tillegg fremgår det av tegn. at totalt areal på uthus/anneks vil bli på ca. 26m² (BYA).

For det område hvor hytta ligger er bestemmelsene for uthus/anneks inntil 15 m² (BYA) og 100m² (BY A) totalt for hytte + uthus/anneks.

Søker derfor om avvik fra bestemmelsene om BYA på 100m² maks. for hovedhytte + uthus/anneks.

Som begrunnelse for min søknad ligger i hovedsak en renovering av spesielt et noe forfallent uthus samt ønske om å anlegge bio-do (Vera snurredass eller lignende) som en del av hovedhytta.

For å få til dette er det ønskelig med ett mindre tilbygg på hovedhytta (ca. 10m² BYA) for bio-do + bod/skapplass. BYA for hovedhytta vil da bli på ca. 89 m².
I tillegg ønsker jeg i hovedhytta å ta i bruk ett av soverommene til en framtidig løsning med bad/vaskemuligheter. Dette rommet ønsker jeg å 'ta igjen' som en del av renovering/tilbygg til det eksisterende uthus som da blir ca 11 m² (BYA) for stort ifølge bestemmelsene.
Jeg ønsker å bygge opp dette rommet i en enkel men isolert standard med mulighet for overnatting på vinterstid.

I tillegg vil jeg også anmerke at det generelle krav til komfort sees på som en vesentlig del av forbedringen/endringen samt at det på sikt sees som et ønske å få til et opplegg med vann og utslipp til et 'Vera godkjent utslippsanlegg for 1 hytte' vedlagt min første melding om tiltak.

Dette skriver er også sendt rekommandert til tidligere varslede naboer samt nye eiere av eiendommen. Se vedlagte 'Gjenpart av nabovarsel'.

Med håp om en rask og positiv behandling.”

Etter at dispensasjonssøknaden ble mottatt har kommunen, i samsvar med anmodning fra Andersson, gitt igangsettingstillatelse til utvidelse av hytten. Tiltak som ikke krever dispensasjon.

Vurdering:

I medhold av plan- og bygningslovens § 7 kan kommunens faste utvalg for plansaker, ”når særlige grunner foreligger”, gi dispensasjon fra plan. Men bare dersom det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon vil lovens krav om særlige grunner være oppfylt, og det er adgang til å gi dispensasjon. I motsatt fall er det ikke rettslig grunnlag for å gi dispensasjon.

For at lovvilkåret særlige grunner skal være oppfylt, må det foreligge spesifiserte, klare og relevante grunner som etter en nærmere konkret vurdering er av en slik karakter og har en slik tyngde at de kan slå gjennom ovenfor de hensyn kommunedelplanen og de tilhørende bestemmelser til kommunedelplanens arealdel er ment å ivareta.”

Plan- og bygningsloven § 7 bestemmer at det kan dispenseres bl.a. fra kommuneplan. "Særlige grunner" vil etter praksis foreligge dersom de hensyn bestemmelsen er ment å ivareta ikke blir skadelidende om dispensasjon gis, eller en overvekt av interesser taler for det omsøkte tiltak. I lovens formulering ligger det at dispensasjon ikke skal være en kurant sak, og at ingen har rettskrav på å få dispensasjon. Hvorvidt det foreligger «særlige grunner», beror på en skjønnsmessig helhetsvurdering basert på forholdene i den konkrete sak

Etter rådmannens vurdering er det ikke anført særlige grunner i saken som kan gi grunnlag for å dispensasjon fra gjeldende kommunedelplan for Flesberg kommune. En dispensasjons-vurdering skal være forankret i objektive forhold ved tiltaket, eiendommen og omgivelsene, og det vil bare unntaksvis kunne legges vekt på subjektive forhold hos den enkelte tiltakshaver. De anførte forhold er allmenne grunner som ikke anses som en særlig grunn i hht. plan- og bygningsloven § 7.


Tegninger kan ses i utvalgsmøtet.

 

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

31.03.2006

Arkiv               

17/10/36/0

Saksmappe     

2006/310

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ørn Antonsson

 

Gnr 17/10 F36 Søknad om dispensasjon; pbl § 7

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

25.04.2006

26/06

 

Rådmannens anbefaling:

Kommunens faste utvalg for plansaker avslår Berit Gundersens dispensasjonssøknad, mottatt 02.03.06. Søknaden er gjengitt i sakens avsnitt ”Saksopplysninger”.

Avslaget begrunnes med at søknaden inneholder ikke særlige grunner, men generelle grunner, og gir derfor ikke rettslig grunnlag for dispensasjon etter plan- og bygningslovens § 7. Se for øvrig sakens avsnitt ”Vurderinger”.

I tillegg vil dispensasjon i hht. søknaden danne presedens, som vil gjøre handheving av kommunedelplanen uoversiktlig.

Saksopplysninger:

Fra hytteeier Berit Gundersen er, den 02.03.06, mottatt dispensasjonssøknad. Gundersens hytte er på søre Ble – i mellom Åslandsætra og Rustandseter. Området er ikke regulert. I forhold til arealdelen av kommunedelplanen for Blefjell er område avsatt til ”Byggeområder” hvor hytter kan utvides med direkte hjemmel i følgende bestemmelse (1.3):

Hytter som utvides med direkte hjemmel i kommunedelplanen kan ha følgende størrelser:

-               inntil 100m² bebygd areal (BYA) for hovedbygning når dette ikke kommer i konflikt med frilufts- og miljøinteresser

-               grunnmur/pilarhøyde inntil 1,0 meter

-               maksimal gesimshøyde inntil 3,5 meter på den enkelte fasade og maksimal mønehøyde 5,5 meter (over gjennomsnittlig planert terreng)

-               uthus/anneks inntil 15m² kan bygges forutsatt at total BYA 100 m² ikke overskrides og forutsatt at det plasseres nær eksisterende hytte, maksimalt 10 meter fra denne. Maksimal gesimshøyde skal være 2,5 meter, maksimal mønehøyde 3,0 meter.

-               lave terrasser (maks 0,5 m over bakken) inntil 20m².

Gundersens dispensasjonssøknad (ikke datert):

”Dispensasjonssøknad for GNR 17 BNR 10 FNR 36

Det søkes dispensasjon fra kommuneplanen der det står at anneks kan ha maksimal BYA på 15 m².

Vår hytte er pr. i dag på 77 m². Tomten kan bebygges med totalt 100 m². Vi ønsker å ha to atskilte boenheter, og søker derfor om å få bygge annekset med BYA 20 m².

Plassmessig vil et anneks på 20 m² få en mer brukervennlig størrelse enn et anneks på 15 m², da vi er to barnefamilier som er brukere av hytta.

Total BYA vil med ett anneks på 20 m² være 97 m², som er under makskravet på BYA 100 m². Å bygge på eksisterende hytte med 8 m², for så å sette opp et anneks på 15 m² vil være meget fordyrende, samt at vi ikke vil få den fornuftige plassen/romfordelingen vi ønsker.

Håper på positiv tilbakemelding.”

Vurdering:

I medhold av plan- og bygningslovens § 7 kan kommunens faste utvalg for plansaker, ”når særlige grunner foreligger”, gi dispensasjon fra plan. Men bare dersom det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon vil lovens krav om særlige grunner være oppfylt, og det er adgang til å gi dispensasjon. I motsatt fall er det ikke rettslig grunnlag for å gi dispensasjon.

For at lovvilkåret særlige grunner skal være oppfylt, må det foreligge spesifiserte, klare og relevante grunner som etter en nærmere konkret vurdering er av en slik karakter og har en slik tyngde at de kan slå gjennom ovenfor de hensyn kommunedelplanen og de tilhørende bestemmelser til kommunedelplanens arealdel er ment å ivareta.”

Plan- og bygningsloven § 7 bestemmer at det kan dispenseres bl.a. fra kommuneplan. "Særlige grunner" vil etter praksis foreligge dersom de hensyn bestemmelsen er ment å ivareta ikke blir skadelidende om dispensasjon gis, eller en overvekt av interesser taler for det omsøkte tiltak. I lovens formulering ligger det at dispensasjon ikke skal være en kurant sak, og at ingen har rettskrav på å få dispensasjon. Hvorvidt det foreligger «særlige grunner», beror på en skjønnsmessig helhetsvurdering basert på forholdene i den konkrete sak

Etter rådmannens vurdering er det ikke anført særlige grunner i saken som kan gi grunnlag for å dispensasjon fra gjeldende kommunedelplan for Flesberg kommune. En dispensasjons-vurdering skal være forankret i objektive forhold ved tiltaket, eiendommen og omgivelsene, og det vil bare unntaksvis kunne legges vekt på subjektive forhold hos den enkelte tiltakshaver. De anførte forhold er allmenne grunner som ikke anses som en særlig grunn i hht. plan- og bygningsloven § 7.


Tegninger kan ses i utvalgsmøtet.

 

 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

07.04.2006

Arkiv               

U63

Saksmappe     

2006/283

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ørn Antonsson

 

GNR 7/5 og 8/1 Drift av campingplass - helårs

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

25.04.2006

27/06

 

Rådmannens anbefaling:

Kommunens faste utvalg for plansaker, etter Homeliens søknad av 21.02.06, tillater helårsdrift av caravanoppstillingsplassene ved Blåberg. Tillatelsen gjelder til 15.05.10.

Brudd på kommunens retningslinjer for drift av caravanoppstillingsplasser vil medføre at helårstillatelsen inndras – se for øvrig sakens avsnitt ”Vurdering”.

Saksopplysninger:

Gra Hjørdis- og Olav Homelien er mottatt følgende søknad om fortsatt helårsdrift av caravanoppstillingsplassene ved Blåberg på nordre Ble:

”Vi søker om fortsatt lov til å drive helårsdrift av caravanoppstillingsplassen på Blåberg.

Håper vi får godkjent både øvre og nedre til helårscamping, som også er viktig for å holde driften av Blåberg Fjellstue i drift.”

Søknaden er datert 21.02.06

Vurdering:

På Flesbergs del av Blefjell har i alt 8 eiendommer caravanoppstillingsplasser. Opprinnelig hadde alle plassene kun tillatelse til vinterdrift, dvs. perioden fra 01.09 til 15.05. Etter søknad fra grunneierne har noen av plassene fått tillatelse til helårsdrift. Blant disse er Blåberg, som for øvrig er delt på to flekker med Blåberg Fjellstue lokalisert i midten. Blåberg caravan-oppstillingsplass fikk tidsbegrenset tillatelse til helårsdrift.

Kommunen har foreløpig ikke kunnet prioritere oppdatering av kommunens retningslinjer for drift av caravanoppstillingsplasser, samt grundig å følge opp brudd på gjeldende retningslinjer. Rådmannen anbefale kommunens faste utvalg for plansaker å imøtekomme Homeliens søknad om fortsatt helårsdrift av plassene ved Blåberg i nye 4 år. I løpet av de 4 år ventes retningslinjene revidert og laget generell plan for fjellets caravanplasser.

Tillatelsen forutsetter at grunneier sørger for at kommunens gjeldende retningslinjer for drift av caravanoppstillingsplasser følges til punkt og prikk. Brudd vil i førsteomgang føre til inndragning av tillatelse til helårsdrift. Gjentatte brudd vil føre til driftstans.

 

Sak 0063/03    PBL § 27-2, NR. 1. REGULERINGSPLAN FOR DEL AV EIENDOMMEN GNR 7/5 OG 8/1

Saksordfører:    Oddvar Garås

Saksbehandler:       Ørn Antonsson                                                      Arkiv: L12 &79

Arkivsaksnr.:           98/00541                                                              

Saksnr.:      Utvalg                                                                                Møtedato

0063/03      Kommunestyret                                                                         11.09.2003

0037/03      Fast utvalg for plansaker                                                            02.09.2003

 

Behandling i Kommunestyret den 11.09.2003, saksnr. 0063/03

Behandling i kommunestyret:

Planutvalgets anbefaling ble enstemmig vedtatt.

Kommunestyrets vedtak:

Kommunestyret i Flesberg vedtar – med hjemmel i plan- og bygningslovens § 27-2, nr. 1 – reguleringsplan for del av eiendommen GNR 7/5 og 8/1. Sist revidert: Kart 05.05.03 og bestemmelser 09.05.03.

Behandling i Fast utvalg for plansaker den 02.09.2003, saksnr. 0037/03

Behandling i planutvalget:

Flesberg kommunes faste utvalg for plansaker anbefaler at kommunestyret vedtar rådmannens anbefaling.

Planutvalgets anbefaling:

Kommunestyret i Flesberg vedtar – med hjemmel i plan- og bygningslovens § 27-2, nr. 1 – reguleringsplan for del av eiendommen GNR 7/5 og 8/1. Sist revidert: Kart 05.05.03 og bestemmelser 09.05.03.

Rådmannens anbefaling:

Kommunestyret i Flesberg vedtar – med hjemmel i plan- og bygningslovens § 27-2, nr. 1 – reguleringsplan for del av eiendommen GNR 7/5 og 8/1. Sist revidert: Kart 05.05.03 og bestemmelser 09.05.03.

Vedlegg:

- FUP-sak 0010/03

Saksopplysninger:

Reguleringsplanen skal erstatte disposisjonsplan godkjent av fylkesmannen i Buskerud 05.08.76. Reguleringsplanen innebærer fortetting med nye hyttetomter og veger og er siste behandlet i kommunens faste utvalg for plansaker i møte, den 18.03.03, hvor utvalget vedtok:

”Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 27-1, nr. 2 krever kommunenes faste utvalg for plansaker reguleringsforslaget (datert 04.12.00) omarbeidet i hht. punktene her under før reguleringsplanen legges frem for kommunestyret til sluttbehandling og vedtak etter plan- og bygningslovens § 27-2, nr. 1.

1.       Tomtene 170, 172, 173, 174, 175, 176, 177, 179, 180 og planlagt veg inn til tomtene 172 og 173 tas ut av planen, jf. miljøvernavdelingens skriv av 02.12.02.

2.       F 73 plasseres i hht søknad av 26 feb 1991. Ved votering ble Garås forslag enstemmig vedtatt.

3.       Adkomstveg inntil de enkelte hyttene reguleres som ”privat veg” pbl § 25.6.

4.       Samtlige ubebygde tomter (gamle og nye) skal merkes i terrenget og måles inn med GPS. Koordinatene skal påføres plankartet i form av en tabell.

5.       I tillegg til tomtenummer skal også feste/bruksnummer fremkomme av plankartet enten ved vedkommende tomt eller i tabell på plankartet..

6.       På plankartet legges koordinater til rutenettet.

7.       Reguleringskartet stemmer ikke med terrenget. Vegen forbi de nye tomtene 152, 154, 159, 160+  er allerede bygd/anlagt og ligger hvor tomt 166 er på kartet. Det er en selvfølge at reguleringskart gjenspeiler faktiske forhold. Kartet må korrigeres i samarbeid med kommunens oppmålings-ingeniør.

8.       Planen omfatter både GNR 7/5 og GNR 8/1 (samme grunneier). Derfor er flere steder på plankartet samme festenummer påført to hytter/tomter. Følgelig må samtlige tomter få tomtenummer. De nye fortløpende etter den høyeste ”gamle”.

9.       Reguleringsbestemmelsenes § 2 A fjernes. Reguleringsbestemmelser skal kun inneholde juridisk bindende bestemmelser.

10.   Første avsnitt i reguleringsbestemmelsenes § 3 B1a erstattes med følgende tekst: ”Hyttene skal plasseres slik at utsatt, nummeret merke innmålt med GPS, ligger innenfor hyttas yttervegger”.

11.   Teksten i reguleringsbestemmelsenes § 3 B6 erstattes med følgende tekst: ”Det er ikke tillatt å opparbeide andre kjøreveger enn de som er vist på plankartet. Fellesparkeringsplasser dimensjoneres for 2 bilplasser pr. hytte. Hytte med biladkomst kan ha 2 bilplasser ved hytten.”

12.   Teksten i reguleringsbestemmelsenes § 6 E1, andre og tredje avsnitt, erstattes med følgende tekst: ”Nye hytter fra og med nr. 150 til og med nr. 171 skal tilknyttes avløpsanlegg vist på plankartet. Hyttene kan først bygges når avløpsanlegget er godkjent og ferdigstilt og tilfredsstillende vannforsyning er etablert”.

13.   1Reguleringsbestemmelsene tilføyes en ny bestemmelser med følgende tekst: ”Dersom det under anleggsarbeid skulle fremkomme automatisk fredete kulturminner, må arbeidet straks stanses og kulturavdelingen i fylkeskommunen varsles, jf. Kulturminneloven § 8.2.”

14.   Arkeologisk registrering må være gjennomført og tatt hensyn til i planmaterialet.”

Vurdering:

Reguleringsforslaget er nå omarbeidet i hht. vedtaket av regulant arkitekt Øystein Landsgård med unntak av pkt. 6, som han snarest vil også etterkomme. Fylkeskommunen har foretatt arkeologisk registrering uten å finne automatisk fredete eller nyere tids kulturminer.

Reguleringsforslaget er klart til oversendelse til kommunestyret til vedtak etter plan- og bygningslovens § 27-2, nr. 1.

 

FLESBERG KOMMUNE

Lampeland          

:

27.01.2005

Arkiv               

:

L12

Saksmappe     

:

2005/143

Avd                 

:

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

:

Ørn Antonsson

 

PBL § 27-2, NR 1. FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR SØRE HAUGAN HYTTEFELT – DEL AV EIENDOMMEN GNR 66/1 (ref K 02/01328)

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

08.02.2005

2/05

kommunestyret

17.02.2005

5/05

 

Rådmannens anbefaling:

Kommunestyret i Flesberg vedtar – med hjemmel i plan- og bygningslovens § 27-2, nr.1 – ”Reguleringsplan for Søre Haugan hyttefelt ~del av eiendommen GNR 66/1.

Planmaterialet; kart og bestemmelser, er sist revidert 14.12.04.

Behandling i fast utvalg for plansaker 08.02.2005:

Representanten Sandbæk fremmet følgende forslag til tilleggspunkt:  Tiltakshaver må bekoste omlegging av kommunal vei, denne må utformes i hht til vegnormalene.

Ved votering ble rådmannens forslag til anbefaling, med Sandbæk sitt endringsforslag enstemmig vedtatt.

Anbefaling i fast utvalg for plansaker 08.02.2005:

Kommunestyret i Flesberg vedtar – med hjemmel i plan- og bygningslovens § 27-2, nr.1 – ”Reguleringsplan for Søre Haugan hyttefelt ~del av eiendommen GNR 66/1.

Planmaterialet; kart og bestemmelser, er sist revidert 14.12.04.

Tiltakshaver må bekoste omlegging av kommunal vei, denne må utformes i hht til vegnormalene.

Behandling i kommunestyret 17.02.2005:

Planutvalgets anbefaling ble enstemmig vedtatt.

Vedtak i kommunestyret 17.02.2005:

Kommunestyret i Flesberg vedtar – med hjemmel i plan- og bygningslovens § 27-2, nr.1 – ”Reguleringsplan for Søre Haugan hyttefelt ~del av eiendommen GNR 66/1.

Planmaterialet; kart og bestemmelser, er sist revidert 14.12.04.

Tiltakshaver må bekoste omlegging av kommunal vei, denne må utformes i hht til vegnormalene.

Vedlegg:

- Svart/hvit kopi av reguleringskartet

Saksopplysninger:

Planforslaget er utarbeidet av arkitekt Øystein Landsgård på oppdrag fra hjemmelhaveren Kåre Willy Andersen. Arealet grenser ned til østsiden av vannet Haugsjø i Lyngdal. Hensikten med reguleringen er å regulere eksisterende hyttebebyggelse bestående av 14 hytter, legge til rette for 19 nye hyttetomer, adkomstveger og parkering i dette område, som ikke er fra før regulert.

Planforslaget er sist behandlet i fast utvalg for plansaker, som FUP-sak 0058/04, med følgende vedtak:

”Før reguleringsplanforslaget legges frem for kommunestyret til vedtak etter plan- og bygningslovens § 27-2, nr 1 må regulant ha utført de endringer i planmaterialet som er listet opp i sakens avsnitt ”Vurdering”.

Planmaterialet; kart og bestemmelser, er sist datert (revidert) 02.03.04.”

Fra regulant er siden mottatt revidert planmateriale, revidert i hht. til utvalgets vedtak, og datert 14.12.04. For øvrig lød FUP-sak 0058/04 i det vesentlige slik:


I forbindelse med offentlig ettersyn ble mottatt uttalelser fra fylkesmannens landbruksavdeling, fylkesmannens miljøvernavdeling og fra fylkeskommunens uviklingsavdeling. Uttalelsene lød slik:

Fylkesmannen i Buskerud:

”Flesberg kommune - forslag reguleringsplan for Haugan Søre, hyttefelt gnr 66/1

Vi viser til brev av 3. mai 2004.

Landbruksavdelingen har følgende merknader:

Det framgår at arealet er satt av til byggeområde i kommuneplanens arealdel. Landbruksavdelingen har ingen merknad.

Miljøvernavdelingen har følgende merknader:

Planforslaget er i tråd med kommuneplanens arealdel.

Miljøvernavdelingen er av den oppfatning at dette er en sak av lokal karakter. Etter vår vurdering vil denne saken ikke ha konsekvenser for nasjonale eller regionale miljøinteresser.

Vi ser imidlertid ikke bort fra at saken kan ha betydning for lokale miljøverdier, bl.a. landskap og allmenne rekreasjonsinteresser. Det bør bl.a. vurderes å utarbeide reguleringsbestemmelser som sikrer at arealene tilknyttet småbåthavna skal være offentlig tilgjengelige, og at utforming og materialbruk for havna skal vektlegge estetikk og landskapshensyn.

Det er primært kommunens ansvar å ta hensyn til lokale miljøverdier. Vi har tillit til at kommunen vurderer alle relevante forhold i saken og at lokale miljøinteresser i tilstrekkelig grad blir ivaretatt.”

Buskerud fylkeskommune, utviklingsavdelingen:

”Del av eiendommen gnr 66 bnr 1 - Søre Haugan hyttefelt - Flesberg kommune - forslag til reguleringsplan - uttalelse

I samsvar med plan- og bygningslovens (Pbl) § 27-1 nr 2 har Buskerud fylkeskommune ved Utviklings avdelingen mottatt ovennevnte planforslag til uttalelse.

Planfaglige merknader:

Et område på østsiden av vannet Haugesjøen, nord-vest for Lyngdal, nord i Flesberg er i kommuneplanen for Flesberg avsatt til fritidsbebyggelse. Slik vi leser kartet går planområdet ut over dette området og inn i LNF-området. Ut fra denne tolkningen er planforslaget delvis i strid med kommuneplanens arealdel. Oversiktskartet burde vært mer presist slik at man hadde sluppet å tolke kartet på denne måten. Det burde vært redegjort for forholdet til overordnet plan i kommunens saksfremlegg. Hensikten med reguleringsplanforslaget er å regulere den eksisterende hyttebe-byggelsen på 14 hytter og legge til rette for 26 nye hyttetomter, småbåthavn og adkomstveier i området.

Planen skiller mellom kjørevei (sosikode 310, jfr veileder til reguleringsplan og bebyggelsesplan T-1381) som betegnelse på hovedveiåren gjennom planområdet og felles adkomstvei / parkering. Sistnevnte er markert med sosikode 601 privat vei i kombinasjon med sosikode 730 privat parkeringsplass. Videre står det påført på plankartet at hovedveien ligger utenom gardstun. Dersom denne veien skal legges om forutsetter dette at eventuell omlegging vises i reguleringsplanen.

Alle de nye hyttetomtene har regulert veiadkomst. De eksisterende tomtene T6, T5, T20, T13, T10 og T11 har imidlertid ikke regulert adkomst, idet man må forsere jord- og skogbruksområde for å komme til tomtene. Hvor skal disse parkere? I henhold til reguleringsbestemmelsenes § 3.3 skal parkering skje på egen tomt. Når de ikke har regulert veiadkomst til egen tomt, ber vi om at dette avklares i den videre planprosessen. Vei- og stiretter er temaer som kan skape konflikter som enkelt kan forebygges ved hjelp av regulert vei- og stiadkomst, evt med parkeringsløsning.

Småbåthavnen har heller ikke regulert adkomst. Den er heller ikke tatt inn i regulerings-bestemmelsene. Dette savnes. Typisk for småbåthavner er båtslipp om våren og opptaking om høsten. Skal veien inn til T3 brukes til dette formål? I så fall vil det være i strid med T3' s interesser, noe. Her bør det tas inn bestemmelser som regulerer bl.a. bruken av- og adkomsten til småbåthavnen.

Det kommer frem av tegnforklaringen på reguleringsplankartet at det er anvendt målestokk 1:2000. Plankartet er utarbeidet på grunnlag av målestokk 1:5000 og forstørret opp til målestokk 1:2000. Dette kart grunnlaget er mindre egnet til planlegging og bygging. Vi har lagt ved informasjon om nytt regelverk på dette området.

Det er tatt inn en bestemmelse i reguleringsbestemmelsenes punkt 3.8, vedrørende vann og avløp. Denne bestemmelsen burde skrives om slik at oppfyllelsen av de pålegg bestemmelsen setter gjøres til vilkår for at utbygging kan skje. Ettersom bestemmelsene åpner for innlagt vann, må planen også ta høyde for det ved bestemmelser om ledninger og kabler langs veiene under jorden. Det bør også avsettes et område for eventuell infiltrasjonsanlegg / renseanlegg for gråvann.

Det er ikke samsvar mellom vedtaket som er fattet i sak 0034/04 og plankartet. Dette gjelder spesielt vedtak om at vannkilder/brønner skal vises på plankartet. Dette gjelder også elementer i reguleringsbestemmelsene. Det skal være samsvar mellom vedtaket som er fattet og planen som sendes ut på offentlig ettersyn. Dersom det ikke er det, bør ikke planen sendes ut før dette er rettet opp. Dersom brønner boret i fjell skal benyttes som vannforsyning i planen, forutsetter dette at slike formål fastsettes og sikres i planen. Grunnvannsbrønnene må vises på plankartet. Videre må de sikres mot forurensing. For øvrig er dette ivaretatt i reguleringsbestemmelsenes § 3.8. Det er imidlertid plankartet som er mangelfullt i denne forbindelse.

Langs strandsonen forutsetter vi at det er et sammenhengende grøntbelte.

Automatisk fredete kulturminner:

Planområdet ble arkeologisk registrert av oss 23.-24.06.2004. Det ble funnet 12 røyser hvorav de fleste eller kanskje alle er rydningsrøyser. Røysene er merket med nr R1-R12 på det vedlagte Øk-kart. En røys (R1) kan være en tuft, og en røys (R6) kan ut fra formen være en gravrøys. Det er ikke uvanlig at det er rydningsrøyser og gravrøys er i samme området, og at man har fortsatt å kaste stein på gamle røyser i nyere tid.

Røysene ligger i to avgrensete områder. Det er et felt med 6 røyser på haugen nord for gårdstunet på Haugen søre (område 1), og et felt med 6 røyser i skogen sør for gårdstunet (område 2). I tilknytning til begge disse områdene er det spor etter tidligere dyrket mark. Det ble funnet en røys (R11) utenfor planområdet (øst for) og en røys (R10) som ligger omtrent på plangrensen. Det ble ikke foretatt en grundig befaring utenfor planområdet. Det kan derfor være uoppdagete røyser øst for planområdet.

Haugan gård skal være ryddet før Svartedauden, men ble liggende øde, og driften ble gjenopptatt omkring 1650. Røysene, eller noen av dem, kan være fra middelalderen eller tidligere og er derfor automatisk fredete kulturminner. Eieren av Nedre Sønåsen som er nabo gård til Haugan, opplyser at dyrkingen inne i skogen (røysene R7-R12) opphørte for minst 100 år siden, og at det ikke har vært dyrket her i manns minne.

Områdene med røyser må reguleres til spesialområde med formål bevaring etter plan- og bygningsloven § 25.6. Avgrensing av de to spesialområdene vises på vedlagte kartutsnitt. Vi ber om at Flesberg kommune måler inn røysene på reguleringsplankartet. Det kan være en fordel om spesialområdet blir utvidet mot øst ved røysene R7 til R12.

Forslag til reguleringsbestemmelser:

Spesialområde 1 består av 6 røyser, merket R1 - R6. R1 er en hustuft eller en rydningrøys. R6 er en gravrøys eller en rydningsrøys. R2, R3, R4, og R5 er rydningsrøyser.

Mellom og rundt røysene i det sørligste området er det rester av tidligere dyrket mark/engslått.

Spesialområde 2 består av 5 røyser, merket R 7 – R10 og R12. R 7, R9, R10 og R12 er sikre rydningsrøyser. R8 er en rydningsrøys eller mulig naturformasjon.

Det er spor av tidligere dyrket mark/engslått i området mellom rydningsrøysene. En delvis gjengrodd kjerrevei fører fra tunet på Haugan søre til området.

Røysene er automatisk fredete kulturminner. Innenfor de to områdene må det ikke foretas inngrep som kan skade kulturminnene.

Følgende bør også framkomme av kommunens endelige vedtak:

"Dersom det framkommer automatisk fredete kulturminner ved anleggsarbeidet eller annen virksomhet i planområdet, må arbeidet straks stanses og utviklingsavdelingen i fylkeskommunen varsles, jmf. kulturminneloven § 8, 2."

Vi må få reguleringsplanen til gjennomsyn før kommunen vedtar planen.”

 

Skriv fra Ola Sønåsen medeier av nabogårdene Ø.- og N. Sønåsen, GNR 68/1,2:

”REGULERINGSPLAN FOR DEL AV EIENDOM 66/1 I FLESBERG.

Som medeier av Sønåsen Gnr. 68, Bnr. 1/2 og beboer av øvre Sønåsen og nabo av Haugan Gnr. 66, Bnr. 1, vil jeg gjøre oppmerksom på at veirett vil bli opprettholdt. Se inntegning kartblad av den gamle veitrasen fra Haugan til øvre Sønåsen.

For å unngå konflikt med tidligere eier, er denne veien ikke blitt utbedret, da dette er blitt nektet ved flere anledninger. Denne veien har en mye bedre stigningsforhold og bedre bruksegenskaper enn dagens vei.

Etter samtale med skogbrukssjef Narve Lid og saksbehandler Øm Antonsen, ble det anbefalt at dette må taes med nå som det blir lagt frem ny reguleringsplan. Næringsvirksomheten på Øvre Sønåsen har utviklet seg, så veibehovet for en lettere fremkomst er betydelig større enn før. Jeg vil svært gjerne få en orden på dette problemet nå, da dagens vei har store fremkomstproblemer vinterstid.”

Skriv fra Knut Sønåsen medeier av nabogårdene Ø.- og N. Sønåsen, GNR 68/1,2:

”Innsigelser på forslag til reguleringsplan for del av eiendommen gnr. 66 bnr. 1- Søre Haugan Hyttefelt, FUP-sak nr 0004/04.

Jeg viser til min tidligere klage av 16.01.01 hvor jeg påpeker konsekvensene for min eiendom ved at overfor nevnte reguleringsplanen blir godkjent. Jeg vil herved benytte min klageadgang jfr. Plan og bygningslov § 27.

Som grunneier av tilgrensende naboeiendom vil jeg derfor anføre følgende protester mot en godkjenning av reguleringsplan:

En utbygging av ytterligere 19 hytter (jfr. Seneste tilsendte kart) vil som nevnt i min tidligere klage medføre stort press/utstrakt bruk av naboeiendommen gnr 68 bnr 1 og 2 som friareal. Dette finner jeg som grunneier svært uheldig og ønsker av den grunn å protestere på at det bygges flere hytter i området.

Hyttebygging i det omfang og med den plassering som angis i reguleringsplanen vil også medføre at gårdsveien til Sønåsen vil bli meget belastet noe den ikke er egnet for. Av den grunn vil jeg protestere på at gårdsveien til Sønåsen benyttes som adkomst til hytter.

Hvis reguleringsplan blir godkjent vil jeg anføre følgene:

1.      Jeg hevder at eier av gnr. 66 bnr. 1 må bekoste utbedring av eksisterende gårdsvei for den del av gårdsvei som skal benyttes for adkomst til hytter (ca. 300 m iht. kart). Veien må utbedres med kjørebane på minimum 4,5 meter slik at personbil kan passere lastebil uten problemer og være i henhold til godkjent veistandard og med egen snuplass. En utbedring som angitt ovenfor med økt veibredde og utbedring av veilegeme vil anslagsvis koste eier av gnr. 66 bnr. 1 kr 300 000,-. Et krav til en slik utbedring vil, i tilfelle godkjenning av reguleringsplanen, være ufravikelig for meg.

2.      Andel av vedlikehold og driftskostnader for benyttet veisetrekning iht. reguleringsplan skal også dekkes av utbygger iht. egen avtale som opprettes mellom eier av gnr. 66 bnr. 1 og eiere av gnr. 68 bnr. 1 og bnr. 2. Avtalen må inneholde at eier av gnr. 66 bnr. 1 betaler vedlikeholdskostnader forskuddsvis. Dette vil i praksis medføre en betalingsforpliktelse for eier av gnr. 66 bnr. 1 som anslagsvis vil være kr 100.000,- for 10 - ti - års vedlikehold. Etter denne perioden vil avtalen indeksreguleres og fornyes hvert tredje år. Denne avtalen om vedlikeholdskostnader skal også overføres til eventuelle nye eiere av gnr. 66 bnr. 1. Avtalen tinglyses på gnr. 66 bnr.1 for denne eiers regning.

En godkjenning av reguleringsplanen vil videre medføre hytteområde i nærheten av vår drikkevannskilde, Plassetjern. Dette anser jeg som svært ugunstig og jeg krever da følgende:

1.      Etablering av ny drikkevannskilde da det er svært stor sannsynlighet for at min eksisterende drikkevannskilde blir vesentlig forringet som følge av utbyggingen. Derfor vil eier av gnr. 66 bnr. 1 måtte dekke kostnadene for etablering av ny drikkevannskilde på min eiendom. Dette vil i praksis innebære en vann boring og anslagsvis vil dette koste kr 100.000,- Arbeidet iverksettes samtidig med en eventuell igangsetting av hyttebyggingen og betalingsforpliktelsen vil derfor belastes eier av gnr. 66 bnr. 1 samtidig med oppstart. Dette kravet skal også gjelde for eventuelle fremtidige eiere av gnr. 66 bnr. 1.”

Fra regulanten, siv. ark. Øystein Landsgård er mottatt følgende skriv:

”REGULERINGSPLAN FOR DEL AV EIENDOMMEN 66/ 1 I FLESBERG.

Viser til vedtak i "Fast utvalg for plansaker" 03.02.2004.

Utvalget har vedtatt å legge planen ut til offentlig ettersyn etter at tomter nr. 42, 43 og veien til disse er tatt ut av planen. Det anbefales også at tomt nr. 24 tas ut av planen.

Vedlagt oversendes revidert plankart, nr. 0217/ 01C, rev. 02.03.2004, der tomt nr. 42 og 43 og veien til disse er tatt ut av planen. Plangrense er justert som følge av denne endringen.

Tomt nr. 24 er ikke tatt ut av planen. Denne tomta er viktig for økonomien i forhold til infrastrukturen, og Fast utvalg for plansaker har ikke krevd at tomta skal fjernes.

Eiendommer som grenser inntil planen er påført gårds- og bruksnummer. Reguleringskartet rutenett er påført kartkoordinater, (datum VGS 84).

Vann er planlagt skaffet fra borebrønner. Vi mener det er umulig å angi hvor det skal bores brønner før det er avklart hvilke av eksisterende hytter som ønsker tilknytning til vannkilde og hvor det er mest sannsynlig at vann kan finnes, (geolog eller brønnboringsfirma). I reguleringsbestemmelsene er medtatt krav om at vannforsyning skal tilfredsstille Pbl's § 65.

Reguleringsbestemmelsene er endret i samsvar med vedtak i Fast utvalg for plansaker 03.02.2004. Vedlagt oversendes reviderte reguleringsbestemmelser, rev. 02.03.2004.

Vi håper på rask og positiv behandling av vedlagte reguleringsforslag!”

 

Vurdering:

Kommentarer til utdrag av mottatte uttalelser, m.m.:

 

- Forholdet til kommuneplanen: Planforslaget er i tråd med kommuneplanens arealdel, dvs. i ”Byggeområder”. Dette fremkommer i FUP-sak 0034/03, som var del av materialet sendt ut til offentlig ettersyn.

- Gjennomgående hovedveg samt adkomstveger og parkering:  I det vesentlige er plankartet korrekt. Hovedveg er foreslått regulert som ”kjøreveg” SOSI 310 og adkosmtveger til hyttene som ”Felles avkjørsel (adkomstveg)” SOSI 710. Men adkomstvegen til hytte T3 må reguleres som ”Privatveg” SOSI 601 hvis ikke hytten skal dele vegen med småbåthavnen.

Gjennomgående hovedveg foreslås lagt utenom gårdstunet på Søre Haugan (66/1). Foreslått omlegging vises på plankartet i tillegg til eksisterende og da nedlagt vegløsning i gårdstunet..

- Alle de nye hyttene vil ha veiadkomst, men flere av de eksisterende hyttene har ikke det:  For å hindre fremtidige nabokonflikter i hytteområdet må reguleres adkomststier frem til de av hyttene som ikke har regulert vegadkomst. I tillegg må de ha regulerte parkeringsplasser.

- Småbåthavnen har ikke regulert adkomst:  Reguleringsbestemmelsene må tilføyes relevant bestemmelse om småbåthaven. Drift, adkomst, m.m.

- Vann og avløp:  Reguleringsbestemmelsenes punkt § 3.8 erstattes med:

”Før utbygging kan skje må det være etablert vannforsyning ved grunnvannsbrønner for enkelt hytter eller grupper av hytter. Dersom det skal legges inn vann i fritidsbebyggelsen skal utslipp av gråvann renses etter søknad om utslipp og bygging av anlegg i samsvar med forurensingsloven. Det forutsettes bruk av avløpfrie, biologiske klosetter.”

I tilfelle fellesavløpsanlegg (infiltrasjons- eller renseanlegg for gråvann) da må lokaliseringen det fremkomme av plankartet og bestemmelsene inneholde bestemmelse om framføring av ledninger og kabler langs vegene under jorden.

- Ikke samsvar mellom vedtak i FUP-sak 0034/04 og plankartet:  Regulants argumentasjon gjengitt her over ble vektlagt.

- Langs strandsonen forutsetter vi at det er et sammenhengende grøntbelte:  For å presisere allmennhetens frie ferdsel strandlinjen tar regulanten det med i bestemmelsene.

- Automatisk frede kulturminner:  Jf. uttalelsen fra fylkeskommunen, gjengitt her over, skal områdene med røyser reguleres som ”Spesialområde” på plankartet med formålet bevaring etter plan- og bygningslovens § 25.6. Oppmåling av røysens utstrekning er ikke aktuell oppgave for kommunen, det må private gjøre. Reguleringsbestemmelsene skal tiløyes bestemmelser om røysene i hht. fylkeskommunens forslag her over.

Reguleringsbestemmelsenes punkt § 3.9 erstattes med:

”Dersom det framkommer automatisk fredete kulturminner i forbindelse med anleggsarbeid eller annen virksomhet i planområdet, må arbeidet straks stanses og utviklingsavdelingen i fylkeskommunen varsles, jf. kulturminneloven § 8.2.”

Ellers

Reguleringsbestemmelsenes § 2 må inneholde reguleringsplanens samtlige reguleringsformål. Den kan også godt fjernes fordi  formålene er definert i symbolforklaringen på plankartet med paragraf angivelse og behøver derfor ikke være angitt i planbestemmelsene

- Skriv fra Ola Sønåsen medeier av nabogårdene Ø.- og N. Sønåsen, GNR 68/1,2:  I tilfelle den gamle vegtraseen fra Haugan til Øvre Sønåsen skal omfattes av reguleringsplanen, da må planområdet utvides fordi den gamle vegtraseen er i sin helhet utenfor reguleringsforslaget. Utvidelse av planområdet må i så fall skje etter initiativ fra forslagstiller Andersen via (hans) regulant Landsgård. Som gårdsveg vil vegen ikke være i konflikt med kommuneplanens arealdel.

- Skriv fra Knut Sønåsen medeier av nabogårdene Ø.- og N. Sønåsen, GNR 68/1,2:  Knut Sønåsens protest gjelder fortetting av hyttefeltet og utvidet bruk av adkomstvegen til Nedre- og Øvre Sønåsen (68/1,2), samt forhold til hans åpne vannkilde; Plasstjern.

Fortettingen bryter ikke med kommuneplanens arealdel og hvem bruker vegen er ikke kommunens anliggende, men privatrettslig sak parter imellom. Bl.a. for å imøtekomme Knut Sønåsens protest vedtok planutvalget i FUP-saker 0034/03 og 0004/04 syv planlagte hyttetomter + planlagt adkomstveg fjernet eller flyttet lenger unna Knut Sønåsens inntresseområder.

Reguleringen skal ikke utløse forurensing av noen art.

Det forutsettes at disse endringer av reguleringsplanforslaget er gjort av regulant før reguleringsplan-forslaget forelegges kommunestyret til vedtak etter plan- og bygningslovens § 27-2, nr 1.