FLESBERG KOMMUNE

 

Utvalg:

fast utvalg for plansaker

Møtested:

kommunehuset

Møtedato:

31.01.2006

Ca kl. 13:00/ etter møtet i N/R

 

BEFARING:

Planutvalget skal befare bygning hos Arne Garaas

kl. 11.00 Avreise kommunehuset

kl. 11.30 Befaring

kl. 12.00 Hjemreise

kl. 12.30 Lunch

 

 

Saksliste

Sakstittel

Saksordfører

 

 

PS 1/06

Gnr 110 Bnr 73 – dispensasjon for oppbevaring av ved

Sofie Skjold Skrudland

 

 

PS 2/06

Gnr 133/11 Søknad om dispensasjon - pbl § 7

Terje Sandbæk

 

 

PS 3/06

Gnr 12/1 Søknad om dispensasjon - pbl § 7

Arne Bergan

 

 

PS 4/06

Gnr 146/1 F28 Søknad om dispensasjon - pbl § 7

Anne Bekkhus

 

 

PS 5/06

Sluttbehandling av reguleringsplan for boliger i Lyngdal - Bekjorden/Kanmpestad (gnr. 90/8, 91/1,5)

Nils Molia

 

 

PS 6/06

Endring av reguleringsplan for Sølvseter, Strand seterskog, gnr. 138/47.

Nils Molia

 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

16.01.2006

Arkiv               

110/73/0/0

Saksmappe     

2005/1787

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Jon Kåre Jonsson 

Gnr 110 Bnr 73 – dispensasjon for oppbevaring av ved

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

31.01.2006

1/06

 

Rådmannens anbefaling:

1.         I medhold av Pbl § 7 gis familien Baalerud dispensasjon for oppbevaring av ved på ovennevnte registreringsnummer frem til den 01.07.2006.  Dispensasjonen gjelder kun ved til eget bruk og tomten kan ikke brukes til oppbevaring av andre gjenstander.

Saksopplysninger:

Flesberg kommunes Faste utvalg for plansaker befarte området den 29.11.05 og fattet følgende vedtak i påfølgende møte:  ”Planutvalget ønsker en dispensasjonssøknad fra Baalerud angående lagring i og ved parkplass på 110/73, da slik bruk ikke er i tråd med reguleringsbestemmelsene for Skartumlia.  Før saken er ferdigbehandlet ønsker ikke Baalerud å flytte veden.”

Baalerud skriver følgende i søknad av 08.01.06:  ”Vi søker med dette om å få oppbevare husveden vår på egen tomt gnr 110 bnr 73.  Husveden vil bli forbrukt fortløpende, så behovet for lagring vil minke.”

Baaleruds nabo, Per Hansen har protestert mot en slik bruk av tomta.

Baalerud ervervet tomta i august 1998 til full pris.  Tomta er derfor ikke underlagt samme bestemmelser som en krones tomtene.

§ 2 i reguleringsbestemmelsene for Skartumlia sier følgende: ”Hvor intet annet er påskrevet planen, skal boligtomtene bebygges med frittliggende eneboliger i en etasje med tilhørende garasjer.  Hvor terrenget tilsier det, kan beboelse i underetasje tillates i samsvar med byggeforskriftens bestemmelser.”

Vurdering:

Reguleringsbestemmelsene skal regulere bruken av tomtene og rådmannen ønsker å påpeke at tomtene, som ikke er bebygd i Skartumlia, må benyttes i hht reguleringsformålet.  Når det er sagt ser rådmannen heller ikke noe stort problem i at Baalerud innvilges en tidsbegrenset dispensasjon for å oppbevare egen ved på tomtearealet, dette under forutsetning av at arealet ikke blir brukt til oppbevaring av andre gjenstander.

Oppbevaringen er påklaget av Baaleruds nabo, men rådmannen ser ikke at oppbevaringen er til så stor sjenanse for naboen at dispensasjon ikke kan innvilges.

Saken legges med dette frem til politisk behandling .

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

17.01.2006

Arkiv               

133/11/0/0

Saksmappe     

2005/1377

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ørn Antonsson

 

Gnr 133/11 Søknad om dispensasjon - pbl § 7

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

31.01.2006

2/06

 

Rådmannens anbefaling:

Kommunens faste utvalg for plansaker – avslår Roger Snersruds dispensasjonssøknad av 17.10.05.

Avslagets begrunnelse er at ytterligere delinger til boligformål i dette område er av samfunnsmessige årsaker best realiserte etter godkjent reguleringsplan.

Saksopplysninger:

Fra grunneier på GNR 133/11; Trunrud gård, Roger Snersrud, er mottatt følgende dispensasjonssøknad (søknaden er datert 17.10.05):

”GNR. 133/11 – SØKNAD OM DISPENSASJON FRA KOMMUNEPLANENS AREALDEL

Med referanse til møte med Flesberg kommune v/kommuneplanlegger Ellen Korvald, og Ørn Antonsson, vil jeg med dette søke om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, når det gjelder en del av min eiendom Tronrud.

Søknaden gjelder fradeling av to boligtomter beliggende vest for fylkesveien, nord for tidligere fradelte tomter gnr. 133/80 og 133/82, på Tronrud,

Området har status som LNF område, og ligger inneklemt mellom gamle og nye fylkesveien. Arealet består stort sett av glissen krattskog, delvis med fjell i dagen, og har svært liten verdi som skogareal.

Terrenget er sydvendt, har gode solforhold, og egner seg derfor godt til boligtomter.

Arealet ligger i tilknytning til gnr. 133/80 og 133/82, som tidligere er regulert til boligtomter, og vil kunne bli en del av et mindre boligfelt, med store tomter som vil kunne gi rikelig med opphold og lekeareal i nær tilknytning til friområder.

Som særlige grunner for å omdisponere arealet, kan henføres at området har liten verdi som skogsmark, da det er dårlige vekstvilkår med dårlig bonitet på grunn av mye fjell til dels i dagen. Det er etablert boliger fra før, med opparbeidet adkomst, felles vann og avløpsløsning som har kapasitet til flere boliger, og lagt fram ny strømforsyning som kan dekke flere enheter. Salg/utbygging av tomtene vil også sammen med min øvrige næringsvirksomhet medvirke til å styrke næringsgrunnlaget på eiendommen.

Vedlagt følger kartutsnitt, som viser omtrent grenser, og beliggenhet i forhold til øvrige tomter som tidligere er fradelt.

Jeg håper på en positiv behandling i utvalget, og ber om å bli kontaktet hvis noe mangler eller er uklart.”

Fra advokat Olav Felland er mottatt protest. Felland protesterer på vegne av hjemmelhaver på nabotomten GNR 133/80. Av sakens ”Gjenpart av nabovarsel” fremkommer at Kleven er varslet rekommandert 21.10.05. Advokat Fellands protest er datert 04.11.05 og mottatt her den 08.11.05. Dvs. 18 dager etter å varsel ble sendt. Av plan- og bygningslovens § 94 (samt varselskjema) fremkommer at frist for merknader er to uker, dvs. 14 dager, etter å varselet er sendt.

Advokat Fellands protestskriv:

”Klage på tiltak etter PBL frå Roger Snersrud ved Numedal Bygg as, 3622 Svene - Bjørg Kleven

Den 18.10.05 er det sendt ut grannevarsel for tiltak etter PBL til Bjørg Kleven. Det heiter berre at søknaden gjeld "anna" utan at det er sagt noko kva det er. I tillegg er det kryssa av for dispensasjonar. Det er ikkje forklara noko nærare kva tiltak dette er.

På telefonen den 3.11.05 til kommunen fekk eg melding om at ing. Øm Antonsen sat i møte. Han skulle ringe meg. Det skjedde ikkje.

På vegne av Bjørg Kleven vil eg klaga på at det blir gjeve noko som helst samtykke til frådeling eller andre tiltak på arealet som ligg nord for tomta til Bjørg Kleven.

1.

I 1992 fekk syskenaTronrud dela frå kvar si tomt i samband med skifte etter foreldra.

Flesberg kommune gjekk sterkt i mot. Fylkeslandbruksstyret samtykte i frådelinga. Årsaka til at dei gjorde det var at det var rimeleg at syskena fekk kvar si tomt på den eigedomen som dei var fødde og oppvaskne på. På den eigedomen hadde dei og arbeidd og teke del i all aktivitet knytt både til jord- og skog.

Den situasjonen har ein ikkje i dag. Det er difor ikkje grunnlag for å gjeva nokon dispensasjonar.

2.

Roger Snersrud som er son til Asbjørn Snersrud forsøkjer å nytte ut jord- og skogbrukseigedomen ved å selje tomter. Dette har ikkje noko med jord- og skogbruksdrift å gjera. Det kan såleis ikkje vera noko tiltak som kommunen skal prioritere. Det kan ikkje vera rett at dei som ikkje gjer nokoeigedomen, skal øydelegge ressursane for framtidige generasJonar.

Det var mange av syskena som var interessert i å taka over denne eigedomen med det for auga å drive han som ein jord- og skogbrukseigedom. Det fyrste som skjedde etter overtakinga var at eigaren hogg ut all skogen. Dersom han hadde drive på ein fornuftig måte, ville han ha hogge ut tilveksten eller balansekvantumet. Dette vart forsøkt teke opp med kommunen, men dei ville ikkje gjera nokon ting.

Det er ikkje nokon grunn til å premiere den som driv slik, når ressursgrunnlaget blir redusert.

3.

Bjørg Kleven er eigar av gnr. 133, bnr. 80. Det er ei tomt som ligg inntil dei to tomtene som det no blir arbeidd med frå Roger Snersrud og Numedal bygg as si side. Dette var ikkje føresetnaden. Føresetnaden var at det ikkje skulle kome fleire tomter i det heile på nordsida av bnr. 80. Det er såleis ikkje noko rettslege grunnlag til å gje samtykke til tiltaket.

4.

Ut frå PBL § 7 kan det berre gjevast dispensasjon når det er særlege grunnar. I arealdelen i kommuneplanen er dette lagt ut til LNF-område. Det er ingen særlege grunnar som peikar i retning av at det skal bli bygd på to nye tomter.

Når kommunen legg ut LNF område i arealdelen i kommuneplanen, er det for å ha eit verktøy for å seia nei til utparsellering når det kjem søknad frå ein eller annan grunneigar som vil utnytte området.

Dersom det hadde vore politisk grunnlag for å legge dette ut til byggeområde, ville det vore gjort i samband med arealdelen. Regelen i § 7 skal berre brukast der det er "særlege grunnar". Det ligg ikkje føre her og dispensasjonen eller tiltaket må avslåast.

5.

Tomta på sørsida av tomta til Bjørg Kleven, er det Gerd Bjørgum som eig. Ho er dotter til Anne Loftsgarden. Ho fekk tildela gnr.. 133, bnr. 75 i 1992.

Ved synfaring av tomtegrensene den 3.11.05 kan det sjå ut som om nokon grensemerke er flytte eller opptekne. Eg ber om at kommunen sjekkar det nærare når dei er i området.

Ved synfaringa ser ein at det er bora etter vatn på tomta. I samband med boreholet er det bygd eit isolera bygg i lecastein. Dette bygget står berre ca 3 m frå grensa til Bjørg Kleven.

Det er ikkje lett å forstå at ein som har fått tildela ei tomt på noko over 4 dekar skal presse seg heilt inn på grensa til grannetomta. Bjørg Kleven er heller ikkje kjent med at Gerd Bjørgum har fått samtykke til å bygge nærare grensa enn 4 m. Eit slikt samtykke ville og vera uforståeleg, dersom det blei gjeve.

Eg ber om at kommunen ser på denne innpåbygginga.

Dersom kommunen skal ha noko betaling for dette, er det Bjørgum som må betale det.

6. Påstand

Det blir lagt ned påstand om at tiltaket ikkje har heimel ut frå PBL § 7. I tillegg er det i strid med føresetnadene som låg til grunn då det vart frådela 4 tomter til dei 4 syskena i 1992.

Søknaden eller tiltaket må difor avslåas.”

Vurdering:

Fellands påstand at kommunen ved saksbehandler Ørn Antonsson lot være å kontakte ham den 03.11.05 medfører ikke riktighet. Straks etter avsluttet møte forsøkte Antonsson å kontakte Felland. Først via det nummer han hadde oppgitt – der var han ikke. Siden via hans mobiltelefon – der var ikke noe svar.

Kommentar til Snersruds søknad: Tomtene GNR 133/80 og GNR 133/87 inngår ikke i reguleringsplan, men i ”byggeområder” i kommuneplanens arealdel.

De to boligtomtene Snersrud ønsker å opprette grenser inntil ovennevnte to tomter fra nord, og i forhold til kommuneplanens arealdel i område avsatt til landbruks-, natur- og friluftsområder (LNF-områder), hvor følgende bestemmelsers gjelder:

”I alle LNF-områder er bygg og anlegg som er nødvendig for landbrukets drift tillatt. Tiltakene forutsettes å skje etter de rammer landbrukslovgivingen og plan- og bygningsloven gir, samt etter planbestemmelsene i §§ 2 og 3.

Ny bolig- og fritidsbebyggelse, samt utvidelse av slik eksisterende bebyggelse, er i utgangspunktet ikke tillatt. Eventuelle tiltak krever dispensasjon etter pbl § 7.”

I medhold av plan- og bygningslovens § 7 kan kommunens faste utvalg for plansaker, ”når særlige grunner foreligger”, gi dispensasjon fra plan. Men bare dersom det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon vil lovens krav om særlige grunner være oppfylt, og det er adgang til å gi dispensasjon. I motsatt fall er det ikke rettslig grunnlag for å gi dispensasjon.

Kommunen ved sin behandling skal foreta konkret vurdering av hvorvidt det foreligger grunner som taler for en dispensasjon. Slike særlige grunner skal primært knyttes opp mot den konkrete areal- og ressursutnyttelsen og intensjonen i overordnet plan. Et eventuelt vedtak om dispensasjon må være godt begrunnet for å unngå at det skapes en uheldig presedens.

Det er tidligere behandlet og avslått delingssøknad i dette LNF-område. Kommunen uttalte da at før det åpnes for videre utbygging av området må foreligge godkjent reguleringsplan. Og at reguleringsplanen, skulle i tillegg til omsøkt boligtomt, omfatte de 6 allerede fradelte boligtomtene, samt nærområder.

Dispensasjon i hht. Roger Snersruds søknad vil skape en uheldig presedens som vil vanskeliggjøre praktisering av gjeldende kommuneplan. Kommuneplan er kommunens arealdisponeringsplan vedtatt av kommunestyret og må ikke fravikes via dispensasjon som vil åpne for strukturendring, det kan bli konsekvensen her. Videre delinger på dette sted må ikke skje uten at området i sin helhet er regulert.

Sektormyndighetene; fylkesmannens miljøvernavdeling, fylkeskommunens utviklingsavdeling og Statens vegvesen er ikke oversendt saken til uttalelse i hht. plan- og bygningslovens § 7. Det skyldes at rådmannen innstiller på avslag.

I Fylkesmannens veileder for behandling av dispensasjonssaker opplyser at dersom administrasjonen har innstilt på avslag i en dispensasjonssak, og saken av den grunn ikke har vært oversendt sektormyndighetene til uttalelse, kan ikke planutvalget innvilge søknaden før de berørte sektormyndigheter er hørt. Dette innebærer at i slike tilfeller må saken utsettes. Videre presiseres det at det er særlig viktig å påse at vedtaket er tilstrekkelig begrunnet når planutvalgets vedtak går på tvers av administrasjonens opprinnelige innstilling.

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

16.01.2006

Arkiv               

12/1/0/0

Saksmappe     

2005/1207

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ørn Antonsson

 

Gnr 12/1 Søknad om dispensasjon - pbl § 7

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

31.01.2006

3/06

 

Rådmannens anbefaling:

Kommunens faste utvalg for plansaker – avslår Thor Gjelleruds dispensasjonssøknad av 15.06.05.

Begrunnelse for avslaget er for det første inneholder søknaden intet som tilsier at utvalget har rettslig grunnlag til å dispensere fra kommunedelplanen. For det andre vil dispensasjon i hht. søknaden umuliggjøre handheving av planbestemmelsene.

Saksopplysninger:

Fra grunneier på GNR 12/1; Nordre Gjellerud, Thor Glellerud, er mottatt følgende dispensasjonssøknad (søknaden er datert 15.06.05):

”Jeg søker dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for å skille ut ca. 2 mål boligtomt fra Nordre Gjellerud. Kjøper er Øystein Gjellerud.

Henvises til byggesøknad datert 04.07.95, hvor da ble gitt byggetillatelse. Tomten er ikke egnet til annet formål enn boligtomt.”

I samsvar med plan- og bygningslovens § 7 tredje ledd oversendte kommunen Gjelleruds dispensasjonssøknad sektormyndighetene til uttalelse ved følgende skriv:

”Eier av gården Gjellerud nordre (GNR 12/1) Thor Gjellerud søker kommunen om opprettelse av ca 2 daa boligtomt på østsiden av gårdsplassen langs fylkesveg 098. Tomt tiltenkt hans sønn Øystein Gjellerud.

I hht. arealdelen av gjeldende kommuneplanen, vedtatt av kommunestyret 08.05.03, er omsøkt deling i LNF-områder (landbruks-, natur- og friluftsområder). Der har kommunen ikke lovhjemmel til å godkjenne opprettelse av boligtomter uten at det først foreligger relevant dispensasjon fra kommuneplanens arealdel.

For å tilrettelegge for delingssøknaden har Thor Gjellerud levert følgende dispensasjonssøknad:

”Jeg søker dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for å skille ut ca. 2 mål boligtomt fra Nordre Gjellerud. Kjøper er Øystein Gjellerud.

Henvises til byggesøknad datert 04.07.95, hvor da ble gitt byggetillatelse. Tomten er ikke egnet til annet formål enn boligtomt.”

Kommunen har ikke gitt noen relevant tillatelse: bygge-, deling-, eller utslipps. Statens vegvesen ga etter Gjelleruds søknad i 1995, på vilkår, relevant tillatelse til etablering av ny avkjørsel til fylkesveg 098. Denne er siden av Statens vegvesen fornyet for 3 år ved vegvesenets skriv av 10.06.05.

Før kommunens faste utvalg for plansaker forelegges dispensasjonssøknaden til behandling etter plan- og bygningslovens § 7 ønsker kommunen uttalelse fra dere i hht. plan- og bygningslovens § 7, tredje ledd. Fortrinnsvis innen 3 uker.

Vedlegg:

1.      Thor Gjelleruds dispensasjonssøknad, datert 15.06.05

2.      Gjenpart av nabovarsel, datert 15.06.05

3.      Gjelleruds kartutsnitt

4.      Kommunens kartutsnitt i målestokk 1:2000 og 1:5000

5.      Statens vegvesens fornyet avkjøringstillatelse, datert 10.06.05

6.      Statens vegvesens avkjøringstillatelse, datert 14.07.95 – med relevant kartutsnitt.”

Øystein Gjellerud søkte kommunen i 1995 om byggetillatelse på dette sted. Byggetillatelse ble ikke gitt.

Fra sektororganer har kommunen, mottatt følgende uttalelser.

Fylkesmannens miljøvernavdeling:

”Flesberg kommune - Søknad om dispensasjon fra kommuneplan for ny boligtomt, gnr 12/1, Gjellerud nordre

Vi viser til brev av 01.11.0S.

Det søkes om fradeling av boligtomt på 2 daa i et område som er avsatt til LNF - formål i kommuneplanen.

Miljøvernavdelingen har følgende merknader:

Dispensasjon kan kun gis i saker der det foreligger særlige grunner, og et eventuelt vedtak om dispensasjon må være godt begrunnet ut fra dette. Vurderingen av om det forligger særlige grunner skal gjøres i forhold til konkrete hensyn og avveininger tilknyttet areal- og ressurs­disponeringen samt intensjonen i overordnet plan.

Vi forutsetter at kommunen i denne forbindelse vektlegger parsellenes lokalisering i forhold til offentlig og privat service, kollektivtrafikk og ønsket utvikling av bosettingsmønsteret i tråd med intensjonen i kommuneplanens arealdel. Vi viser i denne sammenhengen også til de Rikspolitiske retningslinjene for samordnet areal- og transportplanlegging. Etter vår oppfatning vil ikke parsellen ha en gunstig lokalisering ut fra slike forhold.

Dersom en dispensasjon ikke kan begrunnes med gode særlige grunner, vil det kunne skape en uønsket presedens. Flere dispensasjoner vil gradvis kunne undergrave den bolig- og tettstedsutviklingen som er fastsatt i overordnet plan.

På denne bakgrunnen vil vi fraråde kommunen å gi dispensasjon.

Kommunen må også se til at støyforholdene ligger under grenseverdiene i Miljøvern­departementets retningslinje T-1442.

Vi er ut over dette ikke kjent med at boligparsellen direkte vil berøre spesielle miljøverdier av regional eller nasjonal karakter. Vi ser likevel ikke bort fra at saken kan ha betydning for lokale miljøverdier som bl.a. rekreasjon, biologisk mangfold og kulturlandskap. Tilstrekkelig buffer mot elva må vurderes nærmere i denne sammenheng. I foreliggende sak anser vi at dette er forhold av lokal karakter som kommunen selv må vurdere og ivareta.

Landbruksavdelingen har følgende merknader:

Vem av produktive arealer, herunder dyrket mark og skogarealer er en nasjonal interesse og et nasjonalt satsingsområde. Som en konsekvens av dette har departementet gitt utrykk for at det er en målsetting å halvere den årlige omdisponering av jordressursene innen 2010.

I følge vedlagte kart består den aktuelle eiendommen delvis av skogareal av høy bonitet og av fylldyrket, lettbrukt jord. Jorden er klassifisert som et A-område, dvs et område det knyttes sterke landbruksinteresser til. Eiendommen grenser mot et større areal fulldyrket mark, og dispensasjon fra arealplanen vil blant annet kunne skape press på dette område og kan få uheldige framtidige konsekvenser. Etter en helhetsvurdering villandbruksavdelingen fraråde kommunen å gi dispensasjon.”

Fylkeskommunens utviklingsavdeling:

Gjellerud nordre - gnr 12 bnr 1 - Flesberg - Svar på søknad om dispensasjon fra kommuneplan for deling av grunneiendom

Planfaglige merknader:

Det søkes om dispensasjon fra kommuneplanes arealdel for fradeling av boligtomt. Denne tomten ligger i et område som i kommuneplanens arealdel er disponert til LNF-områder. Det går fram at det tidligere er søkt om byggetillatelse, og at denne også ble innvilget av kommunen. Denne er nå foreldet, og det må søkes om ny byggetillatelse. Avkjørselstillatelse fra 1995 er opprettholdt av vegkontoret.

Denne saken har altså vært behandlet tidligere i kommunen og det er gitt byggetillatelse. Det er derfor allerede gitt en del føringer når det gjelder behandlingen av denne saken. Dersom dispensasjon gis må denne begrunnes ut i fra særlige grunner.

Automatisk freda kulturminne;

Vi kjenner ikke til automatisk fredete kulturminner på stedet, men ber om at følgende uttalelse innarbeides ved et eventuelt vedtak om dispensasjon:

"Dersom det under anleggsarbeid framkommer automatisk fredete kulturminner, må arbeidet straks stanses og utviklings avdelingen i fylkeskommunen varsles, jmf. kulturminneloven §8.2."

Nyere tids kulturminner:

Ei tømmerstue fra 1781 og et stabbur fra 1700-tallet er freda. Tunet har i kulturlandskapsregistreringen fra 1997 fått middels verneverdi. Ny bolig er planlagt et stykke fra tunet, og i et lite skogholt, slik at det vil ha relativt liten betydning for opplevelsen av tunet og kulturlandskapet.”

Vurdering:

Ikke på noe tidspunkt har kommunen gitt byggetillatelse på dette sted. Det er følgelig direkte ukorrekt av Gjellerud å påstå det i dispensasjonssøknaden. Påstand som har påvirket fylkes-kommunens uttalelse – tiltross for at kommunen i sitt oversendelsesskriv til sektororganene opplyste at det ikke er gitt byggetillatelse.

Området boligtomten ønskes oppretter i er avsatt til landbruk, natur- og friluftsformål (LNF-områder) i kommuneplanen for Flesberg vedtatt av kommunestyre den 08.05.03.

Fra bestemmelser til kommuneplanens arealdel (§ 4):

”I alle LNF-områder er bygg og anlegg som er nødvendig for landbrukets drift tillatt. Tiltakene forutsettes å skje etter de rammer landbrukslovgivingen og plan- og bygningsloven gir, samt etter planbestemmelsene i §§ 2 og 3.

§ 4.1. LNF-områder.

Ny bolig- og fritidsbebyggelse, samt utvidelse av slik eksisterende bebyggelse, er i utgangspunktet ikke tillatt. Eventuelle tiltak krever dispensasjon etter pbl § 7.”

Gjelleruds dispensasjonssøknad:

”Jeg søker dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for å skille ut ca. 2 mål boligtomt fra Nordre Gjellerud. Kjøper er Øystein Gjellerud.

Henvises til byggesøknad datert 04.07.95, hvor da ble gitt byggetillatelse. Tomten er ikke egnet til annet formål enn boligtomt.”

Byggetillatelse er ikke gitt og fylkesmannens landbruksavdeling, etter helhetsvurdering, fraråder kommunen å gi dispensasjon fordi at ”jorden er klassifisert som et A-område, dvs. et område det knyttes sterke landbruksinteresser til.”

I medhold av plan- og bygningslovens § 7 kan kommunens faste utvalg for plansaker, ”når særlige grunner foreligger”, gi dispensasjon fra plan. Men bare dersom det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon vil lovens krav om særlige grunner være oppfylt, og det er adgang til å gi dispensasjon. I motsatt fall er det ikke rettslig grunnlag for å gi dispensasjon.

Kommunen ved sin behandling skal foreta konkret vurdering av hvorvidt det foreligger grunner som taler for en dispensasjon. Slike særlige grunner skal primært knyttes opp mot den konkrete areal- og ressursutnyttelsen og intensjonen i overordnet plan. Et eventuelt vedtak om dispensasjon må være godt begrunnet for å unngå at det skapes en uheldig presedens. At dispensere i hht. Gjelleruds søknad vil skape en uheldig presedens som vil vanskeliggjøre praktisering av gjeldende kommuneplan. Kommuneplan er kommunens arealdisponeringsplan vedtatt av kommunestyret og må ikke fravikes via dispensasjon som vil åpne for strukturendring, som kan bli konsekvensen her.

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

16.01.2006

Arkiv               

146/1/28/0

Saksmappe     

2005/1916

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

Saksbehandler

Ørn Antonsson

 

Gnr 146/1 F28 Søknad om dispensasjon - pbl § 7

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

31.01.2006

4/06

 

Rådmannens anbefaling:

Kommunens faste utvalg for plansaker – med hjemmel i pbl § 7 – dispenserer i hht. Bent Ruis søknad av 30.11.05 og tillater, etter vanlig byggesaksbehandling, Ruis hytte utvidet til BYA 108 m².

Saksopplysninger:

Fra eier av hytte GNR 146/1 F28 på Blefjell Bent Rui er følgende dispensasjonssøknad mottatt (søknaden er datert 30.11.05):

”Dispensasjon fra kommunedelplan ved utvidelse - gnr.146, bnr. 1, feste 28.

Det vises til hyggelig telefonsamtale den 14. oktober d.å. angående utvidelse av hytte på gnr.146, bnr. 1, feste 28 i Flesberg Kommune.

I henhold til pkt. 1.3 i gjeldende kommunedelplan for Blefjell kan hytter som utvides med direkte hjemmel i kommunedelplanen ha inntil 100m² BYA. Ovennevnte hytte har i dag et bebygd areal (BYA) på 90,61m² inklusive overbygget terrasse.

Vedlagt følger tegninger for eksisterende hytte og et tilbygg med BYA på 16,89m² som det ønskes byggetillatelse for. Tilbygget er merket med rødt. Flytting av inngangen medfører at ett eksisterende soverom blir benyttet til inngang etter ombyggingen. Som det fremgår av tegningene, så vil samlet BYA komme opp i 107,5m² etter utvidelsen. Det vil si 7,5m² utover arealbegrensningene i kommunedelplanen.

Det søkes om dispensasjon fra kommunedelplanen til utvidelse av hytta i henhold til vedlagte tegninger.

Som særlig grunn for dispensasjon oppgis at min ektefelle Bente Standal Rui er ufør som følge av en revmatisk lidelse som i perioder gir seg utslag i relativt store fysiske begrensninger og smerter. Hun er medeier til hytta. Som dokumentasjon for uførhet vedlegges kopi av brev fra Statens Pensjonskasse datert 6. juli 2004. Etter utvidelsen og ombyggingen vil utformingen av hytta i større grad blir tilpasset hennes handikap, og forholdene legges dermed bedre til rette for henne.

Det ble i 2004 fremført vei til hytta. Parkeringen er på nordsiden av hytta slik det fremgår av vedlagte kart. Inngangen til hytta er i dag på sydsiden, og det medfører at inngangen i dag ligger på motsatt side i forhold til parkeringen. Det er et ønske å om flytte inngangen til samme side av hytta som parkeringen. Vi får dermed en enklere adkomst til hytta, spesielt om vinteren etter at snøen har lagt seg.

Videre har hytta i dag for få sengeplasser i forhold til vårt behov. Hytta har kun 2 soverom på hver 5,98m². Vi har 3 barn i alderen 23 år, 20 år og 15 år. Familien er ofte samlet på hytta, og med kun 2 relativt små soverom må vi benytte stua for å få nok sengeplasser. Med påbyggingen vil hytta få 3 soverom og blir dermed mer brukervennlig. En slik tilpasning av arealene til vårt behov vil bidra til at vi på mange områder kan innrette oss enklere, og sykdommen tatt i betraktning så medfører dette at min ektefelle kan fungere bedre under hytteoppholdet.

Dersom det er behov for ytterligere informasjon kan jeg kontaktes på telefon 33371462 arb./92689473 mob./33332486 priv., eller pr. e-mailadresse bent.rui@dnbnor.no. Jeg stiller gjerne til et møte på Deres kontor dersom det er ønskelig.

Svar på søknaden kan gjerne sendes til min ovennevnte e-mailadresse dersom det er enklest for Dem.”

Vurdering:

Området hytten er i er uten reguleringsplan. I forhold til kommunedelplanen for Blefjell er hytten i område avsatt til ”LNF-områder hvor det er tillatt spredt hyttebygging”. Hytter kan utvides inntil BYA 100 m². Hytten ønskes utvidet til ca. BYA 108 m². Det er ca. 8 m² over det tillatte. Eiers kroniske sykdomstilstand er anført som særlig grunn for relevant dispensasjon.

Fylkesmannen har ved gitt anledning uttalt at ”Private forhold tilknyttet for eksempel helsemessige forhold skal bare unntaksvis kunne anføres som særlig grunn”. Forholdene tatt i betraktning i Ruis sak synes det rimelig at utvalget dispenserer i hht. søknaden og tillater hytten utvidet 8 m² over de  tillatte 100 m², dvs. til totalt BYA 108 m².

 


 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

13.01.2006

 

 

Arkiv               

L12

 

 

Saksmappe     

2005/552

 

 

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

 

 

Saksbehandler

Ellen Korvald

 

Pbl §27-2, nr. 1. Sluttbehandling av reguleringsplan for boliger i Lyngdal - Bekjorden/Kampestad (gnr. 90/8, 91/1,5)

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

31.01.2006

5/06

 

Rådmannens anbefaling:

Kommunestyret i Flesberg vedtar – med hjemmel i plan- og bygningslovens § 27-2 -  Reguleringsplan for boliger i Lyngdal – Bekjorden/Kampestad (gnr. 90/8, 91/1,5) med kart og bestemmelser datert 16.01.06.

Vedlegg:

Revidert plankart og bestemmelser, datert 16.01.06:

Tittelfelt

Plankart

Bestemmelser

Uttrykket vedlegg:

  • FUP-sak 64/05, 29.11.05, med behandling av reguleringsplanen etter offentlig ettersyn.
  • Uttalelser til siste høring

Saksopplysninger:

Det faste utvalget for plansaker vedtok i møte 29.11.05 å sende reguleringsplan for boliger i Lyngdal på Bekjorden og Kampestad til en ny, men noe begrenset høring.

Alle involverte offentlige og private parter ble tilskrevet i brev datert 07.12.05 og varslet om den nye høringen. Høringsinstansene fikk oversendt kart og bestemmelser revidert i henhold til planutvalgets vedtak, samt møtebok fra utvalgets behandling av saken.

Det er kommet inn følgende uttalelser:

Statens Vegvesen påpeker at målsettingen på kartet fortsatt er for utydelig. De mener også at arealet avsatt til gangvei forbi Solhøy er for lite, at det ideelt sett bør reguleres 9 meter fordelt med 3 meter gangvei, 3 meter grøft og 3 meter fylling for å få en god adskilt løsning. Som et minimum foreslår de 7 meter til dette formålet.

Fylkesmannen i Buskerud: Både landbruksavdelingen og miljøvernavdelingen viser til sin tidligere uttalelse og har ingen ytterligere merknader.

Kristoffer Vatnebryn ber om at hans tomt rett utenfor planområdet inkluderes i planen, da han er bekymret for at det kan bli vanskelig å få bebygd denne når den ikke er med i denne planen.

Buskerud fylkeskommune fastslår at mange av de merknader de hadde ved forrige høring er imøtekommet og er fornøyd. De minner om at påskrift om alternativ tomt 1 bør fjernes.

Vurdering:

Kartet har vært målsatt, men kanskje ikke tydelig nok. Dette er korrigert på siste utgave av kartet. Når det gjelder bredden på gangvegen, har det vært valgt en smal løsning ved Solhøy for ikke å komme for nær dette bolighuset. Rådmannen mener vegvesenets ønsker er ideelle, men at de blir for omfattende her. Et så vidt lite trafikkert område bør dessuten kunne ha en relativt enkel løsning på denne strekningen. For å imøtekomme deres anbefaling noe, foreslår rådmannen å øke gangvei/fortausarealet (inklusiv annet vegareal) fra 3,5 meter til 5 meter.

Rådmannen beklager at Kristoffer Vatnebryns tomt ikke er med i planen. Hadde man vært klar over denne ved oppstart av planarbeidet, hadde rådmannen anbefalt å utvide planområdet. Å utvide planområdet etter høringen kan medføre store forsinkelser, og det er ikke ønskelig. Rådmannen anbefaler derfor at denne tomten blir vurdert ved rullering av kommuneplan. En aktuell løsning kan da være å legge dette arealet ut som Lnf-område med mulighet for bygging av en bolig.

Ved høring ble et alternativt område for tomt 1 pekt på, på østsiden av Bekjordveien. Dette foreslås nå strøket.

Vedlagte plankartet (datert 16.01.06) er revidert i henhold til rådmannens anbefaling ovenfor og anbefales vedtatt slik. Vedlagte planbestemmelser (datert 16.01.06) er revidert i henhold til planutvalgets vedtak 29.11.05. Rådmannen anbefaler at de vedtas i denne formen uten ytterligere endringer.

 

 

FLESBERG KOMMUNE

 

Lampeland          

20.01.2006

 

 

Arkiv               

L12

 

 

Saksmappe     

2006/86

 

 

Avd                 

Teknikk, plan og ressurs

 

 

Saksbehandler

Ellen Korvald

 

 

Endring av reguleringsplan for Sølvseter, Strand seterskog gnr. 138/47

 

MØTEBEHANDLING:

Utvalg

Møtedato

Utvalgssak

fast utvalg for plansaker

31.01.2006

6/06

Rådmannens anbefaling:

  1. Flesberg kommunes faste utvalg for plansaker vedtar etter Pbl § 27-1 pkt 1 å legge reguleringsplan for Sølvseter, gnr 138 bnr 47, ut til høring med det formål å foreta en vesentlig endring av planen.
  2. Flesberg kommunes faste utvalg for plansaker gir rådmannen fullmakt til å endre kart og bestemmelser, slik at byggearealene kan benyttes både til turistanlegg og til fritidsboliger og fradeles til nevnte formål. Det skal forutsettes at viktig infrastruktur løses i fellesanlegg.
  3. Endret plan legges ut til offentlig høring etter at nevnte endringer er foretatt.

Saksopplysninger:

Reguleringsplan for Sølvseter ble vedtatt av kommunestyret i 2001. Ideen med planen var å bygge 8 tun for utleie til større bedrifter som ønsket et eget møtested utenfor egen bedrift. Bruksområdet var bl.a. tenkt å være interne konferanser i uka og firmahytter i helgene og feriene. En viktig del av planen var også at det lokalt skulle kunne tilbys service (vaktmestertjenester, guiding, catering etc.) og at det slik skulle kunne bygges opp lokalt næringsliv.

Et viktig prinsipp i planen var høy estetisk kvalitet på bygningene med vekt på å underordne seg naturpreget i området, tunbebyggelse og generelt høy komfort og standard.

Ved oppstart av planprosessen var det tenkt 7 tun som turistanlegg, rettet mot utleie til bedriftsmarkedet. Det var også planer om 4 spredte fritidsboliger for salg som viktig fundament i finansieringen av hovedprosjektet. Disse 4 fritidsboligene ble i prosessen gjort om til et åttende tun. Man fikk med det en mer helhetlig utforming og bedre arealbruk i planområdet. Også dette siste tunet fikk definisjonen turistanlegg/utleiehytter (næringsareal). Grunneier mistet med det fleksibilitet mht. salg av disse som hyttetomter, fordi næringsareal ikke kan fradeles eller seksjoneres til fritidsbebyggelse.

I følge grunneier gjorde vanskeligere norsk økonomi fra 2001 at det ikke har vært økonomisk forsvarlig å lansere dette prosjektet mot næringslivet. Høsten 2005 ble grunneier imidlertid kontaktet av entreprenør og nabo Ole Jonny Dokken som ønsket å kjøpe tomtearealene for å realisere planen. Dokken ser imidlertid behov for fleksibilitet mht. å kunne rette seg både mot bedriftsmarkedet og mot det private hyttemarkedet.

Reguleringsplanen slik den nå foreligger, med byggeareal øremerket turistanlegg, gir som påpekt ovenfor ikke åpning for å dele opp og selge enkelttomter til private. Grunneier Grete Sønsteby ber derfor om endring av planen slik at arealene kan bebygges med både turistanlegg/bedriftstun og fritidsbebyggelse og seksjoneres og selges etter behov.

Vurdering:

Rådmannen så og ser på Sølvseterplanen som en god plan, som vil kunne tilby noe annet enn det resten av Blefjell så langt har hatt. Da planen var til behandling så rådmannen med positiv interesse på konseptet, det å utvikle bedriftstun som ville være i bruk både i uka og i helgene, og som det kunne utvikles servicenæring opp mot. Full effekt av slik næringsutvikling ville nok forutsette liknende enheter også andre steder på fjellet.

Men rådmannen så også store kvaliteter i den utbyggingsformen det her ble lagt opp til. Tradisjonelt bygges hytter på fjellet mer eller mindre tett, og stort sett enkeltvis. Slik har det også vært på Ble. Tett tunvis utbygging, utbygd av en entreprenør, gir mulighet til enhetlig byggeskikk, til gode felles infrastrukturløsninger og til rikelig med felles friluftsareal utenfor bebyggelsen.

Etter rådmannens vurdering bør kommunen imøtekomme ønsket om gi planen noe større fleksibilitet ved at alle byggearealene kan benyttes til både fritidsbebyggelse og til turistanlegg. Dette vil sannsynligvis gi den fleksibilitet som er nødvendig for å realisere utbyggingen. Rådmannen mener det også er svært verdifullt for den lokale verdiskapingen at det er en lokal entreprenør som ønsker å stå for denne utbyggingen

Den fysiske utbygging vil bli helt i samsvar med opprinnelige planen, men innslaget av familier med fritidsbolig kan bli større enn opprinnelig tenkt. Dette bør etter rådmannens vurdering være uproblemtisk. Dette er i samsvar med den profilen for Blefjell som man gjennom arbeidet med kommunedelplan er kommet fram til for Blefjell, nemlig familiefjellet.

Selv om dette ikke innebærer store endringer av planmaterialet, anbefaler rådmannen at endringen behandles som en vesentlig endring. Det innebærer høring av endringen til berørte parter og fylkesetater før sluttbehandling i kommunestyret.

Konkret anbefaler rådmannen følgende endringer:

  • Byggeområder med ”turistanlegg - utleiehytter” endres til ”turistanlegg/fritidsbebyggelse”
  • Det presiseres i bestemmelsene at vann og avløp skal løses i fellesanlegg.

Av hensyn til videre framdrift anbefaler rådmannen at rådmannen får fullmakt til å gjøre nødvendige endringer av plankart og bestemmelser og legge dette ut til høring snarest mulig.